waarbij de overwegingen van de Commissie voor bezwaarschriften in het raadsvoorstel geacht worden deel uit te maken van het raadsbesluit.

Transcriptie

1 Datum raadsvergadering / Nummer 29 november 2006 / 190/2006 Fatale termijn: besluitvorming vóór: n.v.t. Onderwerp bezwaarschrift Wet voorkeursrecht gemeenten Programma / Programmanummer Grondbeleid / Portefeuillehouder P. Depla Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d. Datum voluit Samenvatting Tegen het raadsbesluit van tot aanwijzing ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten van enkele percelen op de locatie Nieuwe Hezelpoort is een bezwaarschrift ingediend De Commissie voor bezwaarschriften acht het bezwaarschrift ongegrond. Voorstel om te besluiten a. Het bezwaarschrift van NS Vastgoed B.V. ongegrond te verklaren; b. Het bestreden raadsbesluit te handhaven, waarbij de overwegingen van de Commissie voor bezwaarschriften in het geacht worden deel uit te maken van het raadsbesluit. Opgesteld door, telefoonnummer Henk Meijer, 2455

2 Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1 Inleiding De raad heeft bij besluit van enkele percelen gelegen bij de locatie Nieuwe Hezelpoort aangewezen als gronden waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten (verder: "Wvg") van toepassing is. De eigenaren daarvan mogen in beginsel hun perceel pas vervreemden nadat het aan de gemeente te koop is aangeboden. Tegen het raadsbesluit is een bezwaarschrift ingediend door NS Vastgoed B.V. te Utrecht. De Commissie voor bezwaarschriften (verder: "de commissie") heeft de bezwaarde gehoord. Het verslag van de hoorzitting ligt met de overige relevante stukken voor de leden van uw raad ter inzage. 1.1 Wettelijk- of beleidskader Wet voorkeursrecht gemeenten; Algemene wet bestuursrecht. 1.2 Relatie met programma Bezwaarschrift tegen vestiging van voorkeursrecht op gronden van de bezwaarde. 2 Doelstelling Beschikking op bezwaarschrift ingevolge de Algemene wet bestuursrecht en de Wet voorkeursrecht gemeenten na heroverweging op basis van de ingediende bezwaren. 3 Argumenten I. Voorgeschiedenis Het college heeft bij besluit van met toepassing van artikel 6 van de Wvg enkele percelen op de locatie Nieuwe Hezelpoort aangewezen. Het college heeft de raad voorgesteld overeenkomstig te besluiten ingevolge artikel 2 Wvg (rvs 108/2006). De raad heeft op conform besloten, dit in samenhang met de gelijktijdige vaststelling van het bestemmingsplan Nijmegen West-III-86 (Hezelpoort). Het voorstel behorend bij het bestreden raadsbesluit vermeldt onder meer: Op 04 februari 2004 is besloten op diverse gronden nabij de Nieuwe Hezelpoort, hoek Voorstadslaan het voorkeursrecht te vestigen. Deze vestiging gold voor een termijn van 2 jaar. Om het voorkeursrecht te kunnen continueren dient de vestigingsgrondslag te worden herzien. De planologische uitwerking van onderhavige plangebied is uitgewerkt in het ter visie te leggen ontwerp-bestemmingsplan. In de Wet voorkeursrecht gemeenten is geregeld, dat wanneer een ontwerpbestemmingsplanter visie wordt gelegd op grond van artikel 6 van deze wet aan de Raad kan worden voorgesteld om het voorkeursrecht te continueren. Op 31 januari 2006 is het ontwerp-bestemmingsplan Nijmegen West III-86 Hezelpoort) ter inzage gelegd. Gelijktijdig met het ter visie leggen van dit ontwerp-bestemmingsplan

3 2 is conform artikel 6 van genoemde wet besloten - door bekendmaking van dit tot vestiging - het voorkeursrecht te continueren. Om ongewenste prijsontwikkelingen in het gebied tegen te gaan, is continuering van het voorkeursrecht van belang. Bovendien biedt dit een goede uitgangspositie om het bestemmingsplan in eigen beheer te realiseren. Het versterkt de positie bij de grondverwerving. Het voorkeursrecht is een beschermingsinstrument waardoor speculatie van grond door ongewenste verkopen kan worden voorkomen. Bovendien beoogt het voorkeursrecht een reële prijsbenadering. Het voorkomt prijsopdrijving van tegen elkaar opbiedende marktpartijen. Door het voorkeursrecht worden buitensporige grondprijsstijgingen tegen gegaan. In de tweede plaats verschaft het voorkeursrecht de gemeenten een betere uitgangspositie op de vastgoedmarkt. Hierdoor wordt de gemeente in staat gesteld een grondstrategie te voeren. In het kader van een actieve grondpolitiek kan het voorkeursrecht (als passief verwervingsinstrument) een ondersteuning betekenen van het uit te voeren verwervingsbeleid. Bij de keuze van de aan te wijzen percelen is nagegaan of deze percelen binnen de grenzen van het te ontwikkelen gebied risico lopen door de derden te worden aangekocht, met als gevolg dat de financieel economische uitvoerbaarheid van het plan nadelig wordt beïnvloed. Ten aanzien van de ontwikkeling van deze locatie is gekozen voor een centrale regierol voor de gemeente. Een van de uitvoeringsmaatregelen hiervan is de toepassing van het voorkeursrecht bij raadsbesluit van 04 februari Door deze toepassing naast de andere grondbeleidsinstrumenten (minnelijke verwerving en onteigening) is de uitvoering van deze ontwikkeling het best verzekerd. Door de onderhavige besluitvorming wordt het beoogde en bereikte effect van de eerdere besluitvorming behouden. NS Vastgoed B.V. diende bij brief van een bezwaarschrift in tegen het collegebesluit en voorts bij brief van tegen het raadsbesluit. Vertegenwoordigers van NS Vastgoed B.V. en van de raad zijn gehoord door de commissie. Daarbij heeft NS Vastgoed B.V. een pleitnotitie ingediend. II. De bezwaren. De bezwaren luiden samengevat als volgt: a. het raadsbesluit is in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en met een voldoende en zorgvuldige belangenafweging. NS Vastgoed B.V. en de gemeente werken al jaren samen bij de ontwikkeling van gronden in het stationsgebied. Bij de ontwikkeling van die gronden, meer in het bijzonder voor woningbouw en een parkeergarage, zijn ook Strukton Vastgoedontwikkeling B.V. (verder: Strukton B.V. ) en ICE Ontwikkeling nauw betrokken. Een in 2004 door NS Vastgoed B.V. en Strukton B.V. gesloten intentieovereenkomst wordt naar verwachting verlengd. NS Vastgoed B.V. is belanghebbende als huidig eigenaar van een deel van het perceel, kadastraal bekend onder: gemeente Nijmegen, sectie B, nummer 5827; voorts als toekomstig eigenaar van het resterende deel van perceel B 5827, dat thans eigendom is van Pro Rail, maar in het kader van een (terug)ruiloperatie aan NS

4 3 Vastgoed B.V. wordt overgedragen. Daarnaast als eigenaar van het perceel B 426 en opstalhouder van B NS Vastgoed B.V. is voornemens in het kader van genoemde intentieovereenkomst ten minste enkele van genoemde percelen te verkopen aan Strukton B.V. Het voorkeursrecht doorkruist deze transacties en frustreert de ontwikkeling van de bouw van woningen en een parkeergarage. Met de belangen van NS Vastgoed B.V. is onvoldoende rekening gehouden. b. het raadsbesluit is strijdig met het evenredigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. Het doel van de gemeente is het tegengaan van ongewenste prijsontwikkelingen en het verkrijgen van een betere uitgangspositie op de vastgoedmarkt voor de gemeente. NS Vastgoed B.V. en Strukton B.V. maken beide deel uit van een groter concern. De transacties tussen NS Vastgoed B.V. en Strukton B.V., die plaatsvinden met gesloten beurzen, zijn bekend bij de gemeente en houden geen gevaar in voor speculatie of voor de gemeentelijke grondstrategie. De door NS Vastgoed B.V. en Strukton B.V. voorgenomen bouw van woningen en een parkeergarage doen geen afbreuk aan de wensen van de gemeente. Er is onevenredigheid tussen de gemeentelijke doelen en het middel van Wvg-vestiging. Het bestreden raadsbesluit is voorts onvoldoende gemotiveerd. c. het raadsbesluit is strijdig met het verbod van détournement de pouvoir. Als de gemeente de aangewezen gronden zelf in eigendom wil verwerven betekent dat misbruik van bevoegdheid. Het voorkeursrecht dient niet om de gemeente zelf in staat te stellen om te speculeren met in eigendom te verwerven grond. Verwezen wordt verder naar het bezwaarschrift van NS Vastgoed B.V. van , de tijdens de hoorzitting overlegde pleitnota en het verslag van de hoorzitting. III. Standpunt van de gemeente. Het standpunt van de raad is tijdens de hoorzitting naar voren gebracht door twee ambtelijke medewerkers van de gemeente, afdeling Grondzaken. Samengevat luidt dit dat het in het huidige stadium van ontwikkeling van het gebied toepassing van de Wvg noodzakelijk is om de regie van de gemeente te garanderen. Zolang de overeenkomsten tussen de participanten in de planvorming nog niet definitief zijn, moet worden gewaakt voor het gevaar van prijsopdrijving van de desbetreffende gronden doordat verkoop aan andere derden mogelijk blijft. IV. Oordeel over de bezwaren. Algemeen. De commissie geeft, na een aantal inleidende opmerkingen, haar oordeel over de bezwaren. A. Wettelijk kader. Het wettelijk kader luidt als volgt. De gemeenteraad kan gronden aanwijzen, begrepen in een structuurplan, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming, of in een bestemmingplan, waarop de artikelen 10-24, 26 en 27 van de Wvg van toepassing zijn (artikel 2 Wvg).

5 4 Hier speciaal van belang is het bepaalde in artikel 10 dat de eigenaar van een aangewezen perceel dit perceel pas mag vervreemden nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te kopen. Omdat de aangewezen gronden zijn opgenomen in een op gelijk met de Wvgaanwijzing vastgesteld bestemmingsplan heeft uw raad artikel 2 van de Wvg toegepast om het voorkeursrecht te vestigen. Voor toepassing van artikel 2 Wvg is ruimte als: a. de aangewezen gronden zijn opgenomen in een geldend structuurplan waarin aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming, of in een bestemmingsplan; b. bij het structuurplan of bestemmingsplan een niet-agrarische bestemming is toegedacht, en c. het gebruik afwijkt van dat plan. Bij de vaststelling van de Wvg heeft de wetgever in beginsel reeds een algemene afweging gemaakt van publieke tegenover particuliere belangen. Aan die afweging heeft de wetgever vorm gegeven via onder meer: a. de toepassingsvoorwaarden die gelden voor de aanwijzing van gronden (artikel 2 Wvg); b. de uitzonderingen die gelden op het verbod van vervreemding door de verkoper (artikel 10); c. de procedure rond de vaststelling van de koopprijs bij verkoop door de rechthebbende aan de gemeente (artikelen 16 e.v.). Van belang zijn verder de (speciale) toepassingsvoorwaarden dat een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en dat het gebruik van de gronden afwijkt van het bestemmingsplan (artikel 2, tweede lid Wvg). B. Beleidskader en bestemmingen gronden. De door de raad aangewezen gronden vallen onder het op door de raad vastgestelde bestemmingsplan Nijmegen West III - 86 (Hezelpoort). Dit plan is de vertaling van de stedenbouwkundige planopzet, zoals geschetst in de ruimtelijke studie Waalpanorama door ICE/Strukton. Belangrijkste elementen in dit plan zijn een parkeergarage, een nieuw stadspark en een woontoren. Verwezen wordt verder naar de toelichting behorende bij het bestemmingsplan. De status van de onderhavige gronden is blijkens informatie van de vertegenwoordigers van de raad tijdens de hoorzitting als volgt: -perceel B 426: huidig gebruik: verkeersweg. In het bestemmingsplan Nijmegen West III- 86 geldt als bestemming: groenvoorzieningen en verkeersdoeleinden (parkeren) -perceel B 5826: huidig gebruik: verkeersdoeleinden: verkeersweg en treinspoor, volgens het nieuwe bestemmingsplan: woondoeleinden; -perceel B 5827: huidig gebruik: verkeersdoeleinden (parkeren, verkeersweg Heselaan; volgens het nieuwe bestemmingsplan en bijbehorende voorschriften: gemengde doeleinden (wonen, kantoren, ateliers, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel en horeca; dit met ondersteunende voorzieningen zoals verhardingen, parkeervoorzieningen, fietsenstallingen en groenvoorzieningen.)

6 5 V. Oordeel van de commissie. De bezwaren. A. Algemeen Volgens de commissie is bij alle aangewezen gronden voldaan aan de toepassingsvoorwaarden a, b en c hiervoor genoemd en ontleend aan artikel 2 Wvg. Waarbij een ander gebruik (voor parkeerdoeleinden in plaats van verkeersweg) bij een formeel gelijkblijvende bestemming kan gelden als een afwijkend gebruik. Duidelijk is dat in het nieuwe bestemmingsplan een niet-agrarische bestemming is voorzien voor de gronden. De toepassing van de Wvg in dit geval, gericht op het versterken van de positie van de gemeente op de grondmarkt, in het belang van de realisatie van het gemeentelijk planologisch beleid van de gemeente, wordt hiermee volgens de commissie in beginsel gelegitimeerd. Bij voldoening aan de toepassingsvoorwaarden van de Wvg heeft de gemeente een grote beleidsvrijheid om een voorkeursrecht te vestigen. B. De specifieke bezwaren. De commissie oordeelt als volgt aan de hand van de bezwaren. a. Wat betreft het bezwaar dat het raadsbesluit in strijd is met de zorgvuldigheid en met een voldoende en zorgvuldige belangenafweging: Zoals hiervoor bij IV, onder A wordt aangegeven heeft de wetgever in beginsel reeds een algemene afweging gemaakt van publieke tegenover particuliere belangen. Aan die afweging heeft de wetgever vorm gegeven door voorwaarden aan de toepassing van de Wvg te verbinden. Vestiging van het voorkeursrecht beoogt de kans op vervreemding, buiten de gemeente om, uit te sluiten, teneinde de belangen van de gemeente als partij op de grondmarkt bij het tegengaan van prijsopdrijving en speculatie, in het belang van het gemeentelijk ruimtelijk beleid, te beschermen. Volgens de commissie wordt NS Vastgoed B.V. door de aanwijzing, anders dan de laatste stelt, niet onevenredig getroffen in haar belangen. Ook indien de kans op de verwerkelijking van het gevaar van prijsopdrijving, gezien de feitelijke omstandigheden in dit geval, niet als groot moet worden getaxeerd, mag de gemeente een groter belang toekennen aan het veiligstellen van haar belangen. Van onzorgvuldigheid of een onzorgvuldige belangenafweging is volgens de commissie geen sprake. Dit bezwaar treft volgens de commissie geen doel. b. Wat betreft het bezwaar inzake de strijd met het evenredigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel: Ook als gezien de feitelijke situatie, waarbij in de relatie tussen NS Vastgoed B.V. en Strukton B.V., beide deel uitmakend van hetzelfde concern, de kans op prijsopdrijving beperkt is, behoeft dat geen aanleiding te zijn om af te zien van vestiging van het voorkeursrecht. Afgezien van de onzekerheid over de prijsvorming in de relatie tussen NS Vastgoed B.V. en Strukton B.V., is niet uitgesloten dat de gronden toch niet aan Strukton B.V. worden vervreemd maar aan een andere derde. Om ook in het licht van een dergelijke mogelijkheid haar belangen veilig te stellen mocht de gemeente een voorkeursrecht vestigen. Dit is volgens de commissie geen onevenredig middel in relatie tot het beoogde doel. Dit bezwaar treft volgens de commissie geen doel.

7 6 De commissie acht de motivering bij het bestreden raadsbesluit, opgenomen in de hiervoor geciteerde passages uit het, adequaat. De motivering verwijst naar het doel van de Wvg, betrekking hebbende op het tegengaan van prijsopdrijving en het versterken van de positie van de gemeente op de grondmarkt, in het belang van de realisatie van het gemeentelijk planologisch beleid. De mogelijkheid om via het voorkeursrecht als gemeente de onderhavige gronden te verwerven voor realisering van haar planologisch beleid is een legitiem doel. Voor de door NS Vastgoed B.V. geopperde suggestie dat de gemeente zou willen speculeren met de via het voorkeursrecht verkregen gronden hoeft volgens de commissie niet te worden gevreesd. Dit bezwaar treft volgens de commissie eveneens geen doel. c. Wat betreft het bezwaar dat het raadsbesluit is in strijd met het verbod van "détournement de pouvoir" (misbruik van bevoegdheid): Mede gelet op het gestelde hiervoor onder a en b, acht de commissie geen aanknopingspunten aanwezig voor de conclusie dat de raad met de vestiging van het voorkeursrecht misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid. Dit bezwaar treft geen doel. Aan de commissie is niet gebleken van andere feiten of omstandigheden die het bestreden besluit onrechtmatig of bestuurlijk onjuist zouden maken. De commissie acht het bezwaarschrift ongegrond. 4 Risico s Bij vernietiging van het raadsbesluit, door de raad in bezwaar of door de rechter in beroep: belemmering van het gemeentelijk grondbeleid rond de Nieuwe Hezelpoort. 5 Financiën N.v.t. 6 Communicatie verzending van het raadsbesluit aan de bezwaarde.

8 7 7 Uitvoering en evaluatie N.v.t. 17 oktober 2006 De Commissie voor bezwaarschriften, Mr. W.J.J. Los, voorzitter H. Meijer, secretaris Ter inzage: diversen