UCI Utility Concepts & Innovations

UCI Utility Concepts & Innovations Rapportage van UCI aan SenterNovem Handreiking implementatie energie-exploitatiemodellen of hernutsen met de Energie Exploitatie Maatschappij UCI, Utility, Concepts & Innovations Den Haag, maart 2005

2 Inhoudsopgave 1. INLEIDING... 3 1.1. PROBLEEMSTELLING... 3 1.2. WERKWIJZE... 4 2. RESULTATEN VAN HET ONDERZOEK... 5 2.1. ALTERNATIEVE EXPLOITATIE VAN ENERGIESYSTEMEN... 5 2.1.1. Infrastructuurinitiatieven... 5 2.1.2. Nieuwe retailers... 6 2.1.3. Ontwikkeling nieuwe energiesystemen... 6 2.2. NIEUWE SPELERS OP DE ALTERNATIEVE ENERGIEMARKT... 7 2.3. STRUCTUREN EN BEDRIJFSMODELLEN; DE DUURZAME ENERGIE EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ... 7 2.3.1. Juridische vorm; de coöperatie... 7 2.3.2. Financieringsconstructies, subsidies en fiscale regelingen... 10 2.4. DE ENERGIE EXPLOITATIE MAATSCHAPPIJ; ACTIVITEITEN EN ONTZORGING... 11 2.4.1. Financiële haalbaarheid... 12 2.4.1.1. Financiering van installaties... 12 2.4.1.2. Kosten van energie-inkoop... 12 2.4.1.3. Opbrengsten en voordelen voor bewoners/gebruikers... 12 2.4.1.5. Vreemd vermogen/externe financiering... 14 2.4.2. Klanten service... 14 2.4.2.1. De meteropname... 14 2.4.2.2. De facturatie... 15 2.4.2.3. De klanten service... 16 2.4.3. Onderhoud van installaties... 16 2.4.4. Inkoop van energie... 16 2.4.5. De kosten van de diensten van de EEM... 16 3. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN... 18 3.1. DE BEHOEFTE UIT DE MARKT IS GROOT... 18 3.2. VAN BELEID NAAR OPERATIONELE ACTIE... 18 3.3. OP TE LOSSEN KNELPUNTEN... 18 4. ACTIES NAAR OPERATIONALISERING... 19 5. BIJLAGEN... 20 5.1. LIJST VAN INTERVIEWS... 20 5.2. LIJST VAN GEBRUIKTE LITERATUUR... 21

3 1. Inleiding 1.1. Probleemstelling Het toepassen van duurzame energiesystemen is een belangrijk aandachtspunt in de woningbouw; niet alleen vanwege het milieu, maar ook ter verbetering van het leefklimaat. Het is echter nog geen uitgemaakte zaak dat ondernemingen in de bouwsector projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en bouwbedrijven daadwerkelijk kiezen voor een duurzame energieoplossing. Dit heeft diverse oorzaken: de druk om bouwvolume te realiseren, onduidelijkheid over de wetgeving op het gebied van duurzame energie en onbekendheid met de mogelijkheden van subsidies en fiscale regelingen. Daarnaast vragen veel ondernemingen zich af of duurzame energieoplossingen financieeleconomisch haalbaar zijn, bijvoorbeeld vanwege de kleinschaligheid van de projecten waarbij duurzame energieoplossingen worden toegepast. Ook de kosten spelen een rol, evenals onduidelijkheid over het maken van afspraken met bewoners en het verrekenen van de tarieven. De wensen van de gemeenten en hun financiële bijdragen zijn eveneens van belang. In de praktijk blijkt verder dat de bestaande structuur van de energievoorziening en de discussie over het energiebeleid (splitsing van productie en levering/distributie) de aandacht van de energieconcerns in grote maten opzuigen. De liberalisering van de energiemarkt levert voor de burger slechts beperkte financiële voordelen op, onder meer door de stijging van de overheidsheffingen. Voor projectontwikkelaars zijn echter nieuwe mogelijkheden ontstaan, bijvoorbeeld op het gebied van de infrastructuur. Doordat de infrastructuurbedrijven nu nog een natuurlijk monopolie bezitten, zijn de kosten voor de aansluiting op het openbare net hoog. Projectontwikkelaars realiseren zich onvoldoende dat zij zelf ook de mogelijkheid hebben om infrastructuur aan te leggen. De wettelijke aanbestedingsrichtlijnen voor grotere projecten zijn echter complex. Deze notitie beschrijft de mogelijkheden voor het toepassen van duurzame energiesystemen op grotere schaal. We behandelen de achtergronden van de belemmeringen en geven aan hoe deze belemmeringen kunnen worden opgeheven. Ook het in eigen beheer aanleggen van infrastructuren komt aan bod. In dit rapport komen de volgende aspecten aan de orde: De alternatieve exploitatie van duurzame energiesystemen Vergroting van de (financiële) haalbaarheid van duurzame systemen De structurering van de beheer- en ondersteunende taken, middels de Energie Exploitatie Maatschappij Een model dat in staat is om grootschaligheid te bereiken.

4 1.2. Werkwijze Deze notitie is gemaakt op basis van de volgende gegevens: 25 interviews met betrokken partijen: projectontwikkelaars, overheid, woningbouwverenigingen, financiers en leveranciers. Zie de bijlage voor een overzicht van de geïnterviewden. Literatuurstudie. In de afgelopen jaren is veel onderzoek verricht en beschikbaar gesteld, mede in opdracht van SenterNovem. Het gaat hierbij om gedegen onderzoek dat voldoende inzicht geeft in de mogelijkheden De literatuurlijst geeft een inzicht van het beschikbare materiaal. Wij concentreren ons in deze notitie vooral op de daadwerkelijke realisatievraagstukken. Het volgen en analyseren van twee kleinschalige energiesystemen (warmtepompen) van een projectontwikkelaar, met vooral aandacht voor de gekozen exploitatievorm. Het gaat om een appartementencomplex met circa 60 woningen en 25 eengezinswoningen. Tijdens het schrijven van deze notitie worden deze projecten gebouwd of verkeren ze in de aanbestedingsfase. 1.3. Overig Een energiemarkt met veel kleine gebruikers is gebaat bij de mogelijkheid om snel en gemakkelijk te wisselen van energieaanbieder. Dat is al op een paar manieren geprobeerd. Het meterbedrijf van Eneco introduceerde de pre-paid kaart, een variant op de ouderwetse gasmunten. Dit systeem wordt in Engeland al meer toegepast. Door die kaarten in de toekomst door meerdere aanbieders te laten verkopen, is switchen eenvoudiger. Het gaat hierbij om een beperkte categorie, maar het laat zien dat de markt in beweging is. Natuurlijk is met het toepassen van moderne ICT veel meer haalbaar. In de telecommunicatie was het gebruik van pre-paid kaarten ook een van de eerste stappen in de liberalisering. Een veel verdergaande stap is het op elk gewenst moment aflezen van de meter. Dit is uitermate wenselijk. Het op afstand lezen van de meterstanden en de aggregatie daarvan maakt het mogelijk zeer interessante inkoopsystemen te ontwikkelen. Naast het dure radiografisch aflezen zijn er overigens ook varianten met een aanvaardbaar kostenniveau die in de (gas- en elektriciteits-) meter kunnen worden ingebouwd. In Italië worden alle huishoudens hiermee uitgerust, terwijl in Zweden de overheid het aflezen op afstand verplicht heeft gesteld.

5 2. Resultaten van het onderzoek 2.1. Alternatieve exploitatie van energiesystemen De energiesector is de laatste twintig jaar sterk in beweging. Onder druk van consumenten en politiek is een traject in gang gezet waarbij de burger steeds meer keuzemogelijkheden krijgt. Door aanpassingen in de wetgeving is de energiemarkt stapsgewijs geliberaliseerd. Dat geldt overigens niet voor alle activiteiten: productie, handel en retail zijn wel vrijgegeven; het netwerk is een monopolie. De liberalisering maakt nieuwe ontwikkelingen mogelijk. De rijksoverheid heeft ten aanzien van het netwerk een vorm van toezicht opgezet, om te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van de bestaande monopoliepositie. Er is ook een vorm van concurrentie geïntroduceerd: andere partijen dan de huidige infrastructuurbeheerders kunnen netwerken aanleggen en beheren. Een meerderheid van de geïnterviewden vindt dat de tarieven voor de infrastructuur tot het maximale door de D.T.E. vastgelegde niveau zijn opgetrokken, waarschijnlijk om de handelsfuncties financieel te ondersteunen. Dit leidt echter tot hoge kosten voor de projectontwikkelaars en de consumenten. Om te kunnen inspelen op de wensen vanuit de markt, zijn kostbare klanteninformatiesystemen geïmplementeerd. De service hiervan wordt door geïnterviewden als matig gezien; er worden veel fouten gemaakt bij onder meer verhuizingen en het switchen tussen energieaanbieders. Uit aangevraagde offertes blijkt dat kleinere bedrijven en nieuwkomers deze taken goedkoper en klantgerichter kunnen uitvoeren De toegenomen problemen met klanten bieden ook weer nieuwe kansen voor andere marktpartijen. Ruwweg zijn deze kansen te verdelen in drie groepen: Infrastructuurinitiatieven Opkomst van nieuwe retailers Ontwikkeling van duurzame energiesystemen 2.1.1. Infrastructuurinitiatieven Veel aannemers en installateurs zijn in staat om netten aan te leggen. Zij doen dat nu al voor energiebedrijven en voor projectontwikkelaars (binnen woningen en kantoren). Om een aansluiting te kunnen krijgen op het openbare net moeten de projectontwikkelaars aansluitkosten betalen. Uit berekeningen bij de gevolgde warmtepompprojecten blijkt dat het goedkoper is om deze openbare netten te laten aanleggen door aannemers en installateurs. Ook als rekening gehouden wordt met de kosten van de dan weliswaar grotere centrale aansluiting op het openbare net. De bewoner heeft als voordeel dat het te betalen vastrecht lager is. Eigen aanleg is ook mogelijk voor grotere gebieden, hiertoe is in de wet een procedure opgenomen. De kennis die ontwikkelaars in huis hebben en het feit dat ze infrastructuren relatief goedkoop kunnen aanleggen, bieden ook perspectief voor het in eigen beheer opzetten van duurzame energiesystemen. Immers, een goedkope infrastructuur verlaagt de totale kostprijs van de energievoorziening.

6 Deze ontwikkelingen zijn in lijn met wat bijvoorbeeld in de Verenigde Staten gaande is. Projectontwikkelaars of groepen burgers kiezen voor levering aan de poort van de nutsvoorzieningen en ontwikkelen in eigen beheer de infrastructuren voor elektriciteit, gas, water, telecommunicatie of kabeltelevisie. Vervolgens worden de kosten onderling verdeeld. 2.1.2. Nieuwe retailers De grote energiebedrijven hebben hoge automatiserings- en personeelskosten. Niet verwonderlijk, aangezien ze vaak nog worstelen met hun verleden als overheids- en fusiebedrijf. Dat biedt mogelijkheden voor nieuwe, goedkoper werkende, bedrijven. Afgezien van marketing en sales is de retail in feite een administratieve functie, bestaande uit de notaproductie en de customer care. Omdat de risico s van het zelfstandig grootschalig inkopen van energie groot zijn, sluiten nieuwe retailers contracten met de energieproducenten. De retailers maken de verkoopactiviteiten van energiedistributiebedrijven overbodig. De taken van de retailers lijken sterk op die van de banken. De prijsverschillen tussen de aanbieders zijn klein, maar de kans op switchen is groot door de geringe binding van het product met de klant. Momenteel wordt van deze mogelijkheid nog weinig gebruik gemaakt. Maar door het leveren van een betere service, door nieuwe of zich snel aanpassende bedrijven en het benutten van de mogelijkheden tot cross selling, zal het switchen de komende jaren naar onze verwachting sterk toenemen. 2.1.3. Ontwikkeling nieuwe energiesystemen De laatste jaren is veel aandacht besteed aan energiebesparing. Niet alleen vanwege de besparing op primaire brandstoffen en de verminderde belasting van het milieu, ook vanwege het kostenvoordeel voor de burger. Eerst richtte de energiebesparing zich vooral op het consumentengedrag en gedragsondersteunende maatregelen zoals regelbare thermostaten, isolatie en dubbelglas. Er kwam een energieprestatienorm. Bouwkundigeen ook ventilatietechnische maatregelen kunnen afhankelijk van het ontwerp leiden tot een EPC lager dan 1, het wettelijk minimum. Het rendement van de energielevering kan worden verbeterd door het gebruik van warmtepompen en / of warmtekrachtkoppeling. Het comfort van het leefklimaat in de woning wordt steeds belangrijker. Mede door de hoge isolatiegraad, de mechanische ventilatie en het gebruik van veel elektrische apparatuur is koeling van de woning steeds meer gewenst. Volgens het ministerie van VROM kan de hoge temperatuur van de gangbare verwarmingssystemen in de woning leiden tot gezondheidsklachten. Het is daarom van belang zogenoemde Lage Temperatuur Verwarming (L.T.V.) te introduceren, een systeem dat gebruikmaakt van vloer- en muurverwarming. De grote energiebedrijven kunnen collectieve systemen leveren die hierop inspelen, bijvoorbeeld de warmtepompen. Uit offertes blijkt echter dat projectontwikkelaars hiervoor een forse exploitatiebijdrage moeten betalen. om exploitatieverliezen te dekken Evenals bij de aanleg van infrastructuren kunnen de projectontwikkelaars deze werkzaamheden, met dezelfde kwaliteit, goedkoper zelf (laten) uitvoeren.

7 2.2. Nieuwe spelers op de alternatieve energiemarkt De nieuwe ontwikkelingen bieden allerlei kansen aan een groot aantal partijen. Verschillende aannemers zijn goed uitgerust voor de aanleg en het beheer van infrastructuren. In de financiering en het beheer zijn ook andere partijen geïnteresseerd, zoals banken. Infrastructuren geven weliswaar geen hoog rendement, maar wel een dat praktisch risicoloos is. Ook voor retailers zijn er mogelijkheden. Elektriciteitsproductiebedrijven die niet of nauwelijks over een retailorganisatie beschikken, zijn belangstellend. Voorbeelden hiervan zijn E-on en Electrabel. Ook liggen er mogelijkheden voor startende ondernemers. Voor de verkoop van (duurzame) energie zijn meerdere starters actief. Een aantal van hen heeft inmiddels een aanzienlijk klantenbestand, zoals Energiebedrijf.com (500.000) en Greenchoice (100.000). Verder zijn er mogelijkheden voor bedrijven die een sterke brand hebben en een groot klantenbestand, zoals banken en telecommunicatiebedrijven. Voor de aanleg en het beheer van alternatieve energiesystemen zijn meerdere spelers in de markt, zoals Ecomaat-energie. Hier liggen ook de mogelijkheden voor de projectontwikkelaars. 2.3. Structuren en bedrijfsmodellen; de duurzame energie exploitatie maatschappij Projectontwikkelaars, woningbouwverenigingen of groepen huiseigenaren die (deels) zelf voor hun energievoorziening willen zorgen, moeten een aantal zaken regelen. Het gaat dan om de verdeling van de kosten, het onderhoud aan de installaties, de financiering van de investering, de klantenservice en de inkoop van energie. Voor de uitvoering van dergelijke werkzaamheden is de Energie Exploitatie Maatschappij bedacht. In dit hoofdstuk behandelen wij hoe een Energie Exploitatie Maatschappij (EEM) er in praktische vorm uit zou kunnen zien. Ook beschrijven we welke functies de EEM op welke wijze zou moeten inrichten om te voldoen aan de doelstelling: Het bevorderen van het gebruik van duurzame energie-installaties door ontzorging en stimulering van initiatiefnemers. 2.3.1. Juridische vorm; de coöperatie Voor het oprichten van een Energie Exploitatie Maatschappij kan ongeveer elke juridische vorm van rechtspersoonlijkheid gebruikt worden. Het oprichten of exploiteren is niet voorbehouden aan de private sector. Het waren juist de overheden die energiebedrijven oprichtten als gemeentelijke dienst en later omzetten in een gemeentelijk bedrijf met een N.V.-structuur. Ook nu zien we gemeentes actief worden: Amsterdam heeft weer een gemeentelijk energiebedrijf opgericht waarin de energieafname (gebouwen, OV, etc.) op intelligente wijze met de levering door onder meer gemeentelijke producenten wordt gemanaged.

8 Bij het kiezen van de beste juridische vorm speelt een aantal uitgangspunten een rol: Gemak van toetreding en uittreding Schaalbaarheid en schaalgrootte Kunnen incasseren van subsidies en fiscale regelingen BTW-plichtig Invloed van belanghebbenden Aansprakelijkheid Een decentraal duurzaam energiesysteem, bijvoorbeeld een warmtepompinstallatie of een Warmte Kracht Installatie (WKK), voorziet een beperkt, overzichtelijk complex van energie. De exploitanten van zo n decentraal energiesysteem zijn meestal ook de gebruikers. Als er meerdere partijen zijn betrokken bij dit stand alone systeem, ligt de oprichting van een coöperatie of een Vereniging Van Eigenaren (VVE) voor de hand. Dat is prettig voor de verdeling van de kosten. Deze rechtspersoon neemt ook andere taken op zich wat betreft exploitatie en onderhoud. Bij centrale verwarmingsketels zijn het vaak VVE s en bij grotere WKK s treft men vaker een B.V. of coöperatie aan. Initiatiefnemers van projecten voor duurzame energie hebben meestal een ander belang dan winstmaximalisatie. Met als gevolg dat de N.V.- of B.V.-constructie minder voor de hand ligt. Bovendien is toetreden en uittreden bij een B.V. of N.V. lastig. Dit gaat meestal met de aan- en verkoop van aandelen. Binnen woningbouwverenigingen die vandaag de dag meestal stichtingen zijn - treft men wel B.V. s aan; maar die vallen binnen de doelstelling van de stichting. Ook commerciële projecten van bouwbedrijven kennen de B.V.-vorm, ofschoon de exploitatie vaak is ondergebracht bij een VVE. De voor deze notitie gebruikte rapporten tonen een zeer gevarieerd beeld van vormen die zijn gebruikt voor en in de utiliteitsbouw. Het kenmerk blijft overigens dat de verschillende projecten op zich blijven staan. Een bundeling van gelijksoortige installaties en exploitaties komt nauwelijks voor. Het gevolg is dat er geen versterking door schaalgrootte plaatsvindt. Een doorbraak in het investeren in meer duurzame energiesystemen vergt een organisatie die ook de benodigde middelen heeft om schaalgrootte te realiseren. Schaalgrootte moet leiden tot kostenefficiëntie en in prijs een reëel alternatief zijn voor de aanbiedingen van de bestaande grote energiebedrijven. Duurzame energie moet meer zijn dan het goede gevoel dat men bijdraagt aan de reductie van de broeikasgassen of aan verantwoord maatschappelijk gedrag. De juridische vorm die, qua structuur, het beste past bij het organiseren van de productie en afname van het nutsgoed duurzame energie is het model van de coöperatie. Een vertrouwd begrip in de publieke sector. In eerste aanleg richt de coöperatie zich niet op winst maken, maar op de belangen van de aangesloten leden. Overigens is het wel mogelijk om winst te maken, die dan ook nog aan de leden kan worden uitgekeerd. De leden zijn de mensen of rechtspersonen die een duurzaam energiesysteem exploiteren of bezitten, of die willen investeren in zo n systeem. De coöperatie neemt alle economische en organisatorische taken voor zijn rekening. (zie ook: De taken van de EEM). Ook de afnemers van duurzame energie zouden lid kunnen worden. Een ander voordeel van de coöperatie is dat het relatief eenvoudig is om lid te worden of uit te treden. Het lijkt in ieder geval gemakkelijker en goedkoper dan wanneer deelname is gebaseerd op aandeelhouderschap. Natuurlijk zijn de rechten en plichten van een lid

9 vastgelegd in de statuten van de coöperatie en bestaat er een algemene vergadering waar alle leden kunnen stemmen. Ook zijn er ledenovereenkomsten. Deze bevatten een explicietere omschrijving van de rechten en plichten van de leden. De ontwikkeling van de coöperatie laat ook zien dat er afnemers kunnen zijn die geen lid zijn. Een voorbeeld is de Rabobank, waarvan niet alle rekeninghouders lid zijn. De maatschappelijke wendbaarheid van de coöperatie is toegenomen doordat derden de coöperatie kunnen financieren middels kredieten. Zelfs financiering door middel van een beursgang is mogelijk; de apothekersorganisatie OPG laat dat zien. De coöperatie drijft dus niet alleen op de lidmaatschap/inleggelden en contributies. De coöperatie is bij uitstek geschikt om de leden (producenten en consumenten) invloed te geven. Het belangrijkste aspect is dat zij een stem hebben in een algemene ledenvergadering (ALV), net als bij gewone (sport)verenigingen. Het lid kan op deze manier invloed uitoefenen op het reilen en zeilen van de coöperatie. De ALV is het hoogste orgaan. Leden zijn dus consument of producent én stemgerechtigde bepaler. Het is een beetje te vergelijken met de oude gemeentelijke energiebedrijven. Via een stem in de gemeenteraadsverkiezingen kan de burger, consument van de energie- c.q. nutsvoorzieningen, invloed uitoefenen. De coöperatie kan kiezen voor verschillende vormen van aansprakelijkheid: W.A. (wettelijke aansprakelijkheid): de leden zijn verantwoordelijk voor de tekorten wanneer een coöperatie de schulden niet meer kan betalen. B.A. (beperkte aansprakelijkheid): de leden zijn tot een bepaald maximum aanspreekbaar voor de tekorten. U.A. (uitgesloten aansprakelijkheid): de leden zijn geheel niet aansprakelijk voor tekorten bij beëindiging van de coöperatie. De U.A. komt het meest in aanmerking. De individuele leden willen zich immers beschermen tegen aansprakelijkheid voor het handelen van de totale coöperatie. Ten slotte de taken van de duurzame energiecoöperatie ten behoeve van haar leden. Het verrichten van nieuwe investeringen in decentrale duurzame energiesystemen: warmtepompen, mini-wkk, WKK, windmolens, aardwarmte, koude opslag, etc. Het leveren van energie en comfort. Het overnemen of in exploitatie nemen van reeds bestaande energiesystemen. De financiële afwikkeling (aanvragen van subsidies, verwerken van subsidies en fiscale regelingen, financieringen, etc.). De klantenservice (waaronder meterplaatsing- en aflezing, customer care en facturering). Het verrichten van onderhoud. Het inkopen van energie en verkopen van eventueel overtollige energie. De coöperatie kan deze taken laten uitvoeren door eigen dochterbedrijven, maar het kan efficiënter zijn om sommige onderdelen uit te besteden aan andere marktpartijen. In hoofdstuk 2.4 worden alle genoemde elementen nader uitgewerkt.

10 2.3.2. Financieringsconstructies, subsidies en fiscale regelingen De financiering van projecten via de EEM kan op verschillende manieren worden geregeld. a. Kredieten Voor de EEM staan de gebruikelijke bancaire financieringsvormen ter beschikking, zoals de kredietverlening. Andere kredieten leverancierskrediet of financiering vanuit groenfondsen zijn goed te gebruiken en bieden alle voordelen en condities die aan dergelijke leningen verbonden zijn. Met name de groenfondsfinanciering kent gunstige fiscale mogelijkheden, die zeer de moeite waard zijn om uit te werken. Leaseachtige constructies van de installaties zijn ook mogelijk. Per project zal de investeerder (geadviseerd en ondersteund door de coöperatie) beslissen wat hem het beste schikt. Uit de interviews blijkt dat bij de banken en groenfondsbeheerders veel interesse bestaat om te participeren/investeren in duurzame energie-installaties. b. Aandelenkapitaal/inleggelden Wanneer de EEM de structuur krijgt van een B.V. of N.V. kan er eigen vermogen verkregen worden door de uitgifte/uitbereiding van aandelenkapitaal. Bij een coöperatieve vorm kan extra geld gegenereerd worden uit de inleggelden, de toetreding van nieuwe leden en contributie. Al naar gelang de exacte inrichting van de coöperatie kunnen er ook aandelen en/of certificaten van aandelen worden uitgegeven. Dit kan ook aan derden. c. Investeringsaftrek De EIA is de bekendste investeringsaftrek. Binnen een jaar mag de investering voor 55% ten laste van de winst worden gebracht. Aangezien de coöperatie gewoon vennootschapsbelasting moet betalen over de winst, is deze subsidie volledig bruikbaar. Dat geldt niet voor andere rechtsvormen zoals een stichting. d. MEP Een belangrijke bron voor de financiering van duurzame energiesystemen vormt de MEPsubsidie (Milieukwaliteit Elektriciteits Productie), die beschikbaar is voor producenten van duurzame elektriciteit en elektriciteit die voorkomt uit warmtekrachtinstallaties. De tarieven en de hoogte van de subsidies wijzigen per jaar. Bij een subsidieaanvraag zijn diverse zaken van belang: onder meer de datum waarop een duurzaam energiesysteem in gebruik is genomen en of het gaat om nieuwbouw of renovatie. Het is van belang om de MEP-subsidie aan te vragen voordat er effectief geïnvesteerd wordt. De subsidie geldt voor een periode van tien jaar. De voorwaarden zijn op te vragen bij EnerQ, een dochter van Tennet. e. Overige subsidies De lagere overheden kennen in het kader van hun eigen milieubeleid aparte subsidieregelingen voor het stimuleren van duurzame energie. Deze verschillen per provincie en gemeente. Ook bij deze subsidies geldt dat de beschikking op de subsidieaanvraag binnen moet zijn voordat de investering wordt gedaan.

11 f. BTW De EEM komt als bedrijf met investeringen en exploitatiediensten in aanmerking voor het BTW-regiem, wat bijvoorbeeld bij een VVE niet het geval is. 2.4. De Energie Exploitatie Maatschappij; activiteiten en ontzorging De EEM kan zelf exploiteren, daarvoor een werkmaatschappij oprichten of de exploitatie uitbesteden. In feite maakt het niet uit: het gaat om een maatschappij die verantwoordelijk is voor de exploitatie van (delen van) de energielevering aan de bewoners of bedrijven. De EEM is toegankelijk voor projectontwikkelaars, woningbouwverenigingen en Verenigingen Van Eigenaren, maar ook voor bedrijfsterreinexploitanten, gemeentes of beleggers. Doel van de EEM is het, tegen zo laag mogelijke kosten, ontzorgen van partijen die duurzame energie-installaties in hun bezit hebben (of die er vanaf willen). De EEM levert de volgende diensten: financiering of overname van de installatie, inkoop van energie ten behoeve van de installaties, billing, metering, customer care en onderhoud van de installatie. Voorts levert de EEM advies aan iedereen met concrete plannen voor de ontwikkeling of het gebruik van duurzame energie-installaties. Leden kunnen zowel pakketten als enkele diensten afnemen. In alle gevallen kan de EEM ervoor zorgen dat de subsidies, investeringsaftrek en andere fiscale mogelijkheden zoveel mogelijk worden benut. Doordat de coöperatie nieuw is en dus geen hoge kosten achter zich aansleept, kan de coöperatie goedkoop werken. Dat moet ook wel, want de rendementen van duurzame installaties zijn bescheiden; de exploitatie mag geen cent te veel kosten. De EEM werkt daarbij per definitie tot het nut van de leden. Het is goed te benadrukken dat hier de EEM als verzamelbegrip wordt gehanteerd. De hier beschreven taken kunnen ook over meerdere bedrijven worden verdeeld, afhankelijk van de specifieke situatie. Zo kan de projectontwikkelaar ervoor kiezen de financiering en het onderhoud in een apart bedrijf onder te brengen. Ook kan een aparte entiteit het advieswerk doen. In de volgende hoofdstukken worden diensten stuk voor stuk uitgewerkt. Schematisch ziet dat er als volgt uit: Taak Verzorgen 1 Investeringen Financiering Fiscaal regiem Vreemd vermogen 2 Klantenservice Meteropname Facturering Incasso Klanten contact 3 Onderhoud Onderhoudscontracten 4 Energie in- en verkoop Voor collectieve installaties Als service voor bewoners Verkoop van zelf opgewekte overschotten

12 2.4.1. Financiële haalbaarheid De haalbaarheid van een project met duurzame energie opwekking wordt bepaald door: De financieringskosten van de infrastructuur en opwekinstallaties; De kosten van de energie-inkoop (indien van toepassing); De opbrengsten; De financieringsconstructies (zoals subsidies en fiscale regelingen); De mogelijkheden en kosten voor het aantrekken van vreemd vermogen. 2.4.1.1. Financiering van installaties Uitgaande van de beschouwde projecten is er voldoende inzicht in de kosten van de verschillende infrastructuren en opwekeenheden. Doordat de aanleg van infrastructuren en energie-opwekinstallaties in een open markt kan plaatsvinden, kan ook een optimale prijs worden verkregen. Het is wel belangrijk de verantwoordelijkheden voor gebreken aan de installatie vooraf goed te regelen. Dat betekent dat bij de aanbesteding niet alleen gelet moet worden op de prijs van de installatie, maar vooral ook op de kosten van het onderhoud, de duur van het contract, de snelheid van afhandeling van storingen en de verantwoordelijkheid voor vervolgschade. 2.4.1.2. Kosten van energie-inkoop Ook de energie-inkoop vindt plaats in een geliberaliseerde markt, dus ook hier kan naar de beste leverancier gezocht worden. Het gekozen energiescenario bepaalt echter de rentabiliteit van de investering in de energie-opwekinstallaties. Momenteel stijgen de energietarieven fors. Het ziet er niet naar uit dat deze stijging snel zal afnemen. Wij verwachten dat op langere termijn de energieprijzen harder zullen stijgen dan de inflatie. Dat is weer gunstig voor de haalbaarheid van duurzame projecten. Ook is het mogelijk de fluctuaties in de energieprijsontwikkeling over een langere periode af te dekken. Of dit zinvol is, hangt af van het risicoprofiel van de investering en van het al of niet kunnen doorberekenen van de energie-inkoopkosten in de verkoopprijs aan de bewoners. 2.4.1.3. Opbrengsten en voordelen voor bewoners/gebruikers Een belangrijk onderdeel vormen de opbrengsten uit de betalingen van de bewoners en eventuele overige afnemers (winkels, bedrijven en dergelijke). Daar moeten voor de afnemers voordelen tegenover staan, zoals: a. Comfortverbetering Verbetering van het comfort wordt verkregen door het leveren van L.T.V. (het verwarmen van de woning met relatief lage temperatuur) en eventueel koudelevering. Hiervoor moet in de woning een verwarmingssysteem worden aangelegd met een groter warmteafgevend oppervlak, bijvoorbeeld in de vorm van vloer- of muurverwarming. Het gebruik van lage temperaturen voor de verwarming levert een belangrijke bijdrage aan het leefklimaat en aan de kwaliteit van het binnenmilieu, en daarmee aan de gezondheid van de bewoner. Dit systeem is ook bruikbaar voor koudelevering. Bij warmtekrachtkoppeling

13 hangt de verbetering van het comfort af van het gekozen secundaire temperatuurniveau. Lage temperaturen maken het beter uitnutten van de installatie mogelijk en verbeteren daarmee het totale rendement. De centrale verwarmingsinstallaties met ketel leveren dit comfortvoordeel meestal niet, hoewel lage temperatuurlevering ook mogelijk is. b. Verlaging van de kosten en het voorkomen van misbruik van een eventueel monopolie De energielevering vanuit een collectieve verwarmingsinstallatie is een monopolie. Het is in het belang van de bewoners om relevante afspraken vooraf vast te leggen. Het betreft ondermeer de service, de leverings- en aansluitvoorwaarden, klachtenbehandeling, de wijze van verrekening en de gehanteerde tarieven.voor de bewoner is het van groot belang dat de kosten voor het gebruik niet hoger zijn liever lager - dan bij het gebruik van traditionele systemen. In Nederland wordt bij de levering van warmte door collectieve systemen (zoals stadsverwarming) uitgegaan van het zogenaamde niet-meer-dan-anders principe. Dat houdt in dat bij de levering van warmte de bewoner niet méér geld kwijt is dan bij het alternatief van de centrale verwarmingsketel. De invulling van dit principe is een onderwerp van veel discussie. Verschillende parameters zijn niet eenduidig in te vullen. Momenteel is er een wet in voorbereiding waarin toezichthouder D.T.E. van de N.M.A. de bevoegdheid krijgt de gehanteerde tarieven te toetsen. Het betreft hier in beginsel het gebruik van stadsverwarming. L.T.V.-systemen vallen niet onder deze wet. De EEM heeft hier dus de vrijheid de tarieven zelf vast te stellen. Vanuit maatschappelijk oogpunt is het correct om ook hier het niet-meer-dan-anders principe toe te passen. Dit kan door de tarieven te koppelen aan de stadsverwarmingstarieven van de grote energiebedrijven, al dan niet met een korting. Het tarief voldoet daarmee aan de toets van toezichthouder D.T.E., die voor stadsverwarmingssystemen in de nieuwe wet wordt geïntroduceerd.. Voor de koudelevering kan, mits vooraf met de bewoners afgesproken, worden uitgegaan van een maandelijks vastrecht. Het is aan te bevelen dat de projectontwikkelaars een lijn trekken m.b.t. de te hanteren parameters voor het bepalen van het niet meer dan anders principe. Met het verder op afstand van de overheden komen van de stadsverwarmingsbedrijven en de stijgende energieprijzen zal de invulling van dit principe weer ter discussie komen Naast de verbruikstarieven is er het effect van de investering op de stichtingskosten. Uitgangspunt hierbij is dat de kosten van de systemen in de woning niet duurder zijn dan het alternatief. De besparing op de kosten van de aanleg van schoorstenen, de investering in een verwarmingsketel en de besparing op de aansluitkosten maken de aanleg van de laagwaardige verwarmingssystemen mogelijk. Uit onze praktijkvoorbeelden blijkt dat haalbaar. Er kunnen ook voordelen ontstaan als de EEM zorgt voor de aansluiting van de woningen vanuit een centraal punt op de elektriciteits- of gasinfrastructuur. Een voorbeeld hiervan is de aansluiting op het netwerk van het energiebedrijf per blok(ken) woningen, per wijk of per kantorenpark. De kosten van een collectieve aansluiting moeten dan niet hoger zijn dan het bedrag dat uitgespaard wordt bij een directe aansluiting. De bewoner heeft een voordeel als de vastrechtkosten per woning bij een normale aansluiting hoger zijn dan de per woning toegerekende kosten van de centrale levering. Dit is al snel het geval. Deze ontwikkeling is in de Verenigde Staten al zichtbaar. Gebieden kiezen daar voor een levering van energie, water, telecommunicatie, kabeltelevisie en dergelijke aan de poort.

14 De infrastructuur en de eventuele levering binnen het gebied worden dan door de betrokken (toekomstige) bewoners of de ontwikkelaars aanbesteed. De bewoners krijgen daarmee meer invloed op hun eigen nutsvoorzieningen. Deze ontwikkelingen zijn een gevolg van de liberaliseringprocessen, en erop gericht de voorzieningen dichter bij de burger te brengen. Vandaar dat wij dit aanduiden als hernutsen. Ook de wetgeving in Nederland biedt de mogelijkheid om de infrastructuur voor energie en telecommunicatie zelf in te richten. Projecten zijn echter noodzakelijk om de regelgeving aan te scherpen en te optimaliseren. 2.4.1.4. Subsidies en fiscale regelingen In veel gevallen zal de haalbaarheid van een duurzaam energieproject afhangen van het laatste zetje in de rug. Dat zetje kan komen uit een subsidie, een fiscale regeling of uit de grondexploitatie met medewerking van een gemeente. Vaak betreffen het slechts kleine bijdragen in vergelijking met de totale projectkosten, maar zonder deze extra s komen veel projecten (net) niet van de grond. In hoofdstuk 2.3.2 wordt aangegeven dat de constructie van de coöperatie geschikt is om alle mogelijke subsidies en fiscale regelingen ook daadwerkelijk te benutten. 2.4.1.5. Vreemd vermogen/externe financiering Door het gunstige fiscale regime met betrekking tot groene investeringen kan de rente bij projectfinanciering uiterst scherp zijn. Bij rendabele projecten is het aantrekken van vreemd vermogen ook nauwelijks een probleem. De markt voor groenfondsen groeit en het lijkt dat er meer beleggingsgeld beschikbaar is dan duurzame projecten. De interviews bevestigen dit beeld. 2.4.2. Klanten service De EEM kan natuurlijk haar activiteiten zelf verzorgen. Echter, vooralsnog is het veel goedkoper deze activiteiten uit te besteden aan gespecialiseerde bedrijven. Dit komt ook het serviceniveau ten goede. In deze paragraaf komen de met de klanten service samenhangende taken aan de orde en in de volgende paragrafen het onderhoud van infrastructuren en installaties en de energie-inkoop. De klanten service omvat behalve de meteropname ook de facturatie (billing) en de klantencontact (customer care). 2.4.2.1. De meteropname De meetgegevens van de geleverde energie zijn het uitgangspunt voor de facturatie. Deze meteropname kan via een meteropnemer plaatsvinden, de bewoner kan de meetgegevens opnemen en aan de EEM doorgeven of de meteropname kan op afstand plaatsvinden. Voor woningen was afstandsaflezing tot voor kort te kostbaar. Nu zijn systemen ontwikkeld waardoor het op afstand aflezen haalbaar is geworden. In de door ons beschouwde projecten wordt hiervan gebruik gemaakt. Een ander belangrijk aspect is de gebruikte tariefvorm. In de door ons gevolgde projecten is gekozen voor een vastrechtbedrag per maand voor de koudelevering en een geavanceerd meetsysteem voor de warmtelevering en warm tapwaterlevering.

15 Warmtemeters zijn kostbaar. Een goed alternatief is het elk kwartier meten van het volume van het geleverde warme water vermenigvuldigd met de uitgaande temperatuur van de warmtepomp. De afstandsaflezing maakt niet alleen meteropname mogelijk, maar biedt ook de mogelijkheid om de klant op afstand af te sluiten. Dit kan nodig zijn bij het niet nakomen van de betalingsverplichting, bij verhuizing of op verzoek bij langdurig verblijf in het buitenland. Met behulp van de kwartierwaarden kunnen op verzoek en tegen betaling ook verbruiksprofielen worden geleverd aan de bewoner, waardoor deze het energieverbruik beter kan managen. Een bijkomend voordeel is dat automatische inlezing van de meterstanden in de klanten service systemen, veel minder fouten veroorzaakt dan handmatige aflezing of opgave door de klant zelf. Wanneer de EEM ook de infrastructuur voor elektriciteit en gas heeft aangelegd, kan ook gekozen worden voor de afstandsaflezing van het gas- en elektriciteitsverbruik. Ook dan is extra service aan de bewoner mogelijk. Door de afstandsaflezing kan alle informatie op een centraal punt in Nederland worden verwerkt. De kosten voor het op afstand aflezen zijn, dankzij nieuwe technieken, veel lager geworden. De kosten van bijvoorbeeld een E-meter met afstandsuitlezing zijn binnen vier jaar terugverdiend, bij plaatsing van grotere aantallen. Door het toepassen van de technologie op grotere schaal zullen de kosten de komende jaren nog aanzienlijk dalen. De EEM zal zich voor het plaatsen en aflezen van de elektriciteit - en gasmeters als meterbedrijf moeten laten certificeren of een partnership met een derde moeten aangaan. Voor het plaatsen en aflezen van warmte- en koudemeters is dat niet nodig. 2.4.2.2. De facturatie De meetgegevens kunnen als e-mail, via het KPN-netwerk of mobiel naar een centraal klanteninformatiesysteem worden gestuurd. Om de gegevens snel en eenvoudig in een factureringssysteem te kunnen afbeelden is een uiterst flexibel en schaalbaar systeem voor alle energiesoorten nodig. Tegelijkertijd zal dit systeem bijzonder efficiënt en goedkoop moeten zijn. De bestaande systemen van de grote energiebedrijven zijn daarvoor niet geschikt, ook omdat ze log en complex zijn (gebaseerd op SAP/ISU). Nieuwkomers gebruiken eenvoudiger systemen, die relatief snel en goedkoop aanpasbaar zijn. De door ons geanalyseerde warmtepompprojecten leveren aan de bewoners warmte, koude en warm tapwater. De klantenservice en facturatie is gebaseerd op de uitgangspunten dat de bewoners maandelijks een voorschot betalen en een keer per jaar een jaarnota krijgen. Naast facturatie is er natuurlijk het incasso risico dat moet worden ondergebracht. Wij zijn uitgegaan van automatische incasso.

16 2.4.2.3. De klanten service De EEM kan een call center inschakelen voor het beantwoorden van vragen over de betaling, de nota of over de geleverde warmte/ koude. Bij vragen over de technische installatie (storing, problemen, twijfel aan de meetinstallatie) wordt doorverwezen of doorverbonden naar het door de EEM ingeschakelde bedrijf dat verantwoordelijk is voor het onderhoud. 2.4.3. Onderhoud van installaties Het bedrijf dat de installatie heeft geleverd is meestal ook degene met wie een onderhoudscontract kan worden afgesloten en die bij storingen oproepbaar is. Voor bepaalde typen duurzame installaties is de keuze aan gekwalificeerde installatiebedrijven soms beperkt. Dit kan tot prijsopdrijving leiden. Natuurlijk is de verwachting dat afspraken door de EEM met installatiebedrijven gunstiger worden naarmate de schaalgrootte toeneemt. 2.4.4. Inkoop van energie De EEM zal in veel gevallen energie moeten inkopen om installaties te kunnen laten draaien (bijvoorbeeld elektriciteit voor warmtepompen of gas voor mini-wwk s). Ook zal soms extra energie moeten worden ingekocht om pieken te kunnen opvangen. De EEM kan dit uiteraard veel gunstiger inkopen dan de individuele eigenaren van duurzame installaties. Bovendien kan de EEM veel verder gaan dan uitsluitend de inkoop ten behoeve van de installaties. Ook collectieve E of G-inkoop voor levering aan de poort behoort tot de mogelijkheden. Hetzelfde geld natuurlijk voor de verkoop van teveel geproduceerde energie. Ook daar kan de EEM (al dan niet ondersteund door een broker ) door actieve balancering van tekorten en overschotten tussen de aangesloten installaties, veel geld voor de leden verdienen. 2.4.5. De kosten van de diensten van de EEM Voor de eerder genoemde projecten is met enkele partijen gesproken over de mogelijkheden van outsourcing van de klantenservice. Hieruit bleek dat er een aantal eenmalige kosten moeten worden gemaakt om systemen in te richten en dat per duurzame installatie startkosten moeten worden gemaakt. Daarnaast is er een beeld ontstaan van de kosten per klant. Dit zijn de gemiddelde kosten voor twee beschouwde projecten, uitgaande van warmtepompsystemen. Ze zijn onafhankelijk van de projectgrootte en in principe ook van de toegepaste collectieve verwarmingsinstallatie. Het inrichten van de systemen voor het meten op afstand kost eenmalig circa 35.000,-. Het inrichten van de systemen voor het kunnen factureren van warmte- en koudelevering kost eenmalig ongeveer 15.000,-. Het oprichten van de EEM kost circa 5000.-. Per project dat door de EEM zal worden geëxploiteerd zijn de éénmalige startkosten naar schatting 5.000,-. Deze kosten hebben te maken met de koppeling van de

17 meterstanden aan het facturatiesysteem, startcommunicatie met de klant, het opstellen van gewenste rapportagevormen, het inrichten van betalingsroutines en projectmanagement. Bij meerdere projecten per EEM zullen deze kosten aanzienlijk dalen. De kosten per klant voor alle facturatie-, klantencontact- en incassowerkzaamheden bedragen circa 20,- per jaar. Dit is ruim 30% onder het gemiddelde in de markt. Investeringen in apparatuur zijn meegenomen in de projectkosten.voor de inkoop van energie en het onderhoud van installaties zullen per project tailor made calculaties moeten worden gemaakt. Alle bedragen zijn exclusief BTW.

18 3. Conclusies en aanbevelingen 3.1. De behoefte uit de markt is groot Uit alle interviews en de bezochte congressen en workshops blijkt: De EEM is een zinvol instrument voor het bevorderen, het ontwikkelen en het exploiteren van decentrale duurzame energie-installaties. Een EEM moet echter wel transparant, toegankelijk en vanwege de kostenbeheersing schaalbaar zijn. Het is niet zinvol om elk project in een separate EEM onder te brengen die vervolgens alle benodigde functies (zoals inkoop, klantenservice, etc.) inricht en organiseert; dat schrikt potentiële investeerders af. Men kiest dan voor de traditionele weg (dus geen duurzame installatie). Beter is het om samenwerking te zoeken voor alle of een aantal functies, waarbij vooral gedacht moet worden aan de Klantencontacten, facturering en energie-inkoop. De wil om in duurzame installaties te investeren is er wel degelijk, maar men vindt het lastig gedoe en men gaat er op voorhand vanuit dat het allemaal veel duurder gaat worden. 3.2. Van beleid naar operationele actie Er is de afgelopen jaren voldoende onderzoek verricht naar duurzame energiemogelijkheden. Er zijn meer dan genoeg rekenmodellen ontwikkeld om de haalbaarheid vast te stellen. Er zijn mooie praktijkvoorbeelden beschikbaar. Het gaat om de vraag: hoe vertalen wij kennis, strategie en beleid in operationele actie? Het start met de wil duurzame energieprojecten in de bouw op grotere schaal te introduceren. Uit de projecten die wij hebben bekeken, blijken de warmtepompprojecten binnen de stichtingskosten te kunnen worden gefinancierd. Belangrijk is dan wel om samenwerkingsvoordeel te benutten. Dit kan door een of meerdere EEM s op te richten, in de vorm van een B.V. of een coöperatie. Dit is een eenvoudige stap. Voor het goed functioneren en het daadwerkelijk operationeel maken van de EEM ( s) is echter nog het één en ander aan praktisch werk te verrichten. Het betreft hier vooral zaken als het inrichten van systemen en financiële constructies; het onderhandelen met financiële partners/dienstverleners; het aangaan van uitbestedingscontracten; enzovoort. Deze zaken zijn verkend en hiervan kan gebruik worden gemaakt; meerdere marktpartijen willen de verschillende diensten leveren, hebben daarvoor de deskundigheid en kunnen dat doen tegen haalbare tarieven. 3.3. Op te lossen knelpunten Om verder te gaan, moet een aantal knelpunten worden opgelost. Zo zijn geen van de in aanmerking komende billing-systemen voorzien van een warmte module. Ook moeten systemen geschikt gemaakt worden om meterstanden automatisch in te lezen en te verwerken via afstandsaflezing. Deze aanpassingen zijn in deze notitie, op basis van offertes, begroot.

19 Al deze activiteiten, net als die in het vorige hoofdstuk genoemd zijn, kosten natuurlijk geld. Vaak betreft het eenmalige kosten of startkosten. Het zou niet reëel zijn om deze kosten op de eerste paar projecten af te wentelen. Juist hier is samenwerkingsvoordeel te behalen. Projectontwikkelaars zouden een aantal collectieve projecten, zoals de toepassing van collectieve warmtepompsystemen, tegelijkertijd moeten starten. Daarmee kunnen ze de algemene kosten reduceren en voordelen bij aanbestedingen verkrijgen. Verschillende partijen kunnen de handen ineen slaan, bijvoorbeeld de rijksoverheid, NEPROM, VNG, AEDES. Het nadeel hiervan is, dat het bij elkaar brengen van genoemde partijen vaak een langdurige klus is. Voor het direct vervolg zou het initiatief en de financiering kunnen liggen bij het samenwerkingsverband van de projectontwikkelaars, al dan niet met een stimuleringsbijdrage van de rijksoverheid.. In een later stadium kunnen derden wellicht ook hun steentjes bijdragen. 4. Acties naar operationalisering 4.1. Stappen Om EEM( s) voor collectief gebruik beschikbaar te maken kunnen op korte termijn de volgende stappen worden gezet: oprichten EEM Opstellen businessplan EEM Overleg over (potentiële) projecten met deelnemers en fondsen Inrichten organisatie en systemen 4.2. Geld Zoals aanbevolen in hoofdstuk 3 zouden de verschillende betrokkenen de handen ineen moeten slaan om de vervolgstappen te zetten en te financieren. De belangrijkste kosten voor de eerste drie stappen van het vervolgtraject zijn adviesdagen en enige out of pocketkosten, zoals notariskosten. Vervolgens kan er bij voldoende draagvlak gestart worden met de inrichting van de organisatie en de systemen (zie hoofdstuk 2.4.5).

20 5. Bijlagen 5.1. Lijst van interviews 1. Ministerie van VROM 2. Projectgroep Duurzame Energie 3. E.D.Mij 4. Ceres/Vestia 5. Windmills 6. Stichting Woonenergie/Aedes 7. ONS N.V. ( energiebedrijf Schiedam ) 8. Isolectra ( Domotica ) 9. Deloitte 10. GreenChoice 11. Greenfield Capital 12. RABO 13 Enertel N.V. 14 Gemeente Rotterdam 15. DCMRRijnmond 16. KEMA 17. Gemeente Heerlen 18. Emforce 19. Dte 20. Am. N.V. 21. Gemeente Den Haag 22. GEN Capelle a/d Ijssel 23. Cogen Nederland 24. PinkRoccade 25. Fortis Bank 26. Garantie Instituut Woningbouw