Informatiebijeenkomst VSM 29 juni 2015 Strikt vertrouwelijk, niet voor verdere verspreiding. Uitsluitend voor discussiedoeleinden.
en fondsbegroting 8. Bijlage: Vastgoedportefeuille Pagina 2
Opening Welkom Aan het einde van de presentatie heeft u de mogelijkheid om aanvullende vragen te stellen Pagina 3
Algemeen In 2010 is onrust bij de obligatiehouders van VSM ontstaan doordat geen rente meer werd uitgekeerd. Een collectiviteit van de obligatiehouders is gecreëerd en een faillissement van VSM is tegengegaan, om zo het resterende vermogen van VSM te redden voor de obligatiehouders. Diverse partijen, waaronder De Nederlandse Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM), hebben Annexum benaderd om het beheer van VSM over te nemen. Hiermee is beoogd de onroerend goed portefeuille van VSM in alle rust te beheren en het verlies voor de obligatiehouders zo veel mogelijk te beperken. Na afronding van de surseance eind maart 2011, heeft Annexum in april het beheer op zich genomen Pagina 4
VSM Vastgoedportefeuille
Vastgoedportefeuille Kenmerken: 10 objecten* Kantoor- en bedrijfsruimte Verhuurbaar vloeroppervlak ca. 16.953 m² Actuele jaarhuur 488.535,- Leegstand 8.877 m² (52%) * Tevens appartement Viehhofen Oostenrijk Pagina 6
Vastgoedportefeuille Veenoord Klazienaveen Almelo Deventer Apeldoorn Oldenzaal Hengelo Wijchen Breda * Tevens appartement Viehhofen Oostenrijk Pagina 7
Verkopen 2014-2015 Veenoord, Boerdijk 29-600.000,- Eindhoven, Leemkuil 1-412.500,- Best, Dintel 37-270.000,- Breda, Veldsteen 38,40 en 46 305.000,- Geplande verkoop: 30 juni 2015: Deventer, Arnsbergstraat 9 520.000,- Alle bovenstaande verkopen liggen onder de waarde van financiering (hypotheek). De bank neemt de verliezen op de financiering (restschuld) voor haar rekening. Pagina 8
Nieuwe verhuur 2014-2015 Klazienaveen 10 jaar en 8 maanden verlengd Deventer 7 jaar verlengd Welbergweg Verlengd voor onbepaalde tijd (Verlenging van een huurcontract resulteert in het algemeen in een betere verkoopbaarheid van een object.) Pagina 9
Strategie 2015-2016 Verhuur leegstaande ruimten Verlengen van aflopende contracten Verkoop alle objecten Pagina 10
Financiële positie Algemeen: Per overname beheer is de financiële administratie op orde gebracht Fiscale aangiftes zijn gedaan of er is uitstel aangevraagd De lopende openstaande crediteuren zijn weggewerkt, behoudens de hierna te vermelden verhaalsacties Cash situatie in VSM blijft krap Pagina 11
Balans Actueel Actueel Balans 31-dec-14 31-dec-13 Activa Vastgoedbeleggingen 6.752.000 11.243.000 Financiele vaste activa 750.000 750.000 Vlottende activa Vorderingen 68.530 140.988 Liquide middelen* 235.958 315.778 304.488 456.766 7.806.488 12.449.766 Passiva Eigen vermogen Overige reserve (27.301.539) (25.521.715) Resultaat boekjaar (1.635.087) (1.779.824) (28.936.626) (27.301.539) Langlopende schulden Hypotheken 12.001.415 14.908.386 Obligaties 24.217.902 24.217.902 36.219.317 39.126.288 Kortlopende schulden 523.797 625.017 7.806.488 12.449.766 * waarvan 227,575 op een geblokkeerd depot FGH bank per 31/12/2014 Pagina 12 Annexum staat niet garant voor de juistheid van de financiële gegevens en aanvaardt derhalve geen
6. Oproep 7. Rondvraag 8. Sluiting Winst- en verliesrekening Actueel Begroting Actueel Begroting Winst- en verliesrekening 2013 2014 2014 2015 Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten 773.767 685.000 643.477 569.000 Exploitatiekosten (331.501) (300.000) (390.088) (300.000) Exploitatieresultaat beleggingen 442.266 385.000 253.389 269.000 Bedrijfslasten Rentelasten hypotheek (355.778) (455.000) (453.479) (455.000) Beheerkosten (34.310) (34.250) (40.727) (34.250) Fiscale en juridische advieskosten (5.933) (17.250) (8.181) (8.000) Overige bedrijfslasten (7.340) (7.750) (5.459) (5.000) Som der bedrijfslasten (403.361) (514.250) (507.846) (502.250) Exploitatieresultaat 38.905 (129.250) (254.457) (233.250) Overig Waardeverandering vastgoed (1.953.000) pm (1.478.500) pm Waardeverandering renteswap 136.681 pm 70.824 pm Afboekingen geldleningen (2.410) pm 71.326 pm Resultaat verkoop onroerend goed pm (44.281) pm (1.818.729) - (1.380.630) - Netto resultaat (1.779.824) (129.250) (1.635.087) (233.250) Pagina 13 Annexum staat niet garant voor de juistheid van de financiële gegevens en aanvaardt derhalve geen
Financiering Per ultimo 2013 bedraagt de totale hypotheekschuld van VSM bij FGH Bank circa 12 mio De per 1 mei 2015 aflopende financiering is verlengd tot 1 november 2015 tegen 3M Euribor + 2,80% Het gewogen gemiddelde rentepercentage is voor 2014 geprognosticeerd op circa 2,9% (2014: 3,5%) Met FGH Bank is overeengekomen dat de restschuld na verkoop objecten wordt afgeboekt Pagina 14
Uitkering Er is gezien de huidige financiële situatie van VSM geen ruimte voor uitkeringen aan obligatiehouders. Pagina 15
4. Verhaalsacties & Verhaalsacties / Ooltgensplaat/HendrickStaete (HS): De curator van HS heeft VSM een termijn gegeven om het gevestigde hypotheekrecht op Ooltgensplaat uit te winnen. Op Maat Groep BV: Het hoger beroep in de civiele procedure tegen de voormalige bestuurders van Op Maat is beslist. In deze procedure werden de betalingen aan de voormalig administrateur Op Maat betwist. De rechtbank en het Hof volgden het betoog van VSM, maar niet op het punt dat VSM schade heeft geleden. Leliveld Nederland: Afgelopen maart heeft de rechtbank uitspraak gedaan. De rechtbank is helaas niet meegegaan met het verweer van VSM dat de vordering van Leliveld op VSM voortvloeide uit onrechtmatige transacties. Pagina 16
4. Verhaalsacties & Verhaalsacties / Drie verdachten zijn veroordeeld tot een gevangenisstraf. Hoger beroep is ingesteld door zowel het Openbaar Ministerie als de verdachten. Datum hoger beroep is nog niet bekend. Wij informeren u zodra dit bekend is. Pagina 17
4. Verhaalsacties & Bestuurswijziging Belangen Obligatiehouders Vastgoed Solide Maatschappij. Pagina 18
Rondvraag Pagina 19
4. Verhaalsacties & Sluiting Pagina 20
4. Verhaalsacties & Bijlage: Vastgoedportefeuille (01-06-2015) Pand Adres Plaats Oppervlak (m²) Huurprijs 2015 ( ) 1 Arnsbergstraat Deventer 1.959 65.053 2 Bijsterhuizen Wijchen 1.568-3 De Velden Veenoord 950-4 Demmersweg Hengelo 1.932 70.040 5 Einsteinstraat Almelo 1.425-6 Planthofsweg Almelo 580 40.475 Pagina 21
4. Verhaalsacties & Bijlage: Vastgoedportefeuille (01-06-2015) Pand Adres Plaats Oppervlak (m²) Huurprijs 2014 ( ) 8 Hamburgerstr. Oldenzaal 690 59.585 9 Pollux Klazienaveen 2.235 105.746 10 Veldsteen Breda 1.398 37.965 11 Welbergweg Hengelo 1.174 63.383 12 Wilmersdorf Apeldoorn 1.666 46.288 Totaal 488.535 * Tevens appartement Viehhofen Oostenrijk, jaaropbrengst 2014 ca. 5.500,- Pagina 22