REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke provincies zijn samen goed voor 6% van de nationale kantorenvoorraad. De belangrijkste kantoorsteden Groningen, Leeuwarden en Assen huisvesten verschillende regionale partijen en enkele nationale kantoorgebruikers. Circa 65% van het kantorenareaal in de regio ligt in deze drie steden. De overige kantoormarkten zijn kleinschalig en dienen hoofdzakelijk de lokale markt. Sinds 21 zijn er voor zover bekend dertien kantoren aan de voorraad onttrokken, waarvan acht in de stad Groningen. De meest kantoren zijn getransformeerd tot woonfuncties. Vraag Opname kantoorruimte in Noord-Nederland in m² (*1.) 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. De laatste twee jaar staat de vraag naar kantoorruimte in de regio op een laag pitje. In totaal werd in 213 circa 29.1 m² kantoorruimte opgenomen, het laagste niveau in tien jaar. In voorgaande jaren werden in Noord-Nederland grotere transacties geregistreerd, deels ingegeven door reorganisaties. Momenteel gaat de vraag vooral uit naar kleinschalige kantoorruimten. De ruimtebehoefte verschuift van traditionele kantoorruimten naar kantoren die waarde toevoegen op basis van gebouwkenmerken en/of locatie. Kantoorhuren staan op nagenoeg alle locaties onder druk. Aanbod Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Noord-Nederland in m² (*1.) 18,% 16,% 14,% 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Nederland Sinds 28 is het kantorenaanbod fors opgelopen in Noord- Nederland. In de provincie Groningen is de groei afgevlakt, in tegenstelling tot Drenthe en Friesland. In een relatief korte periode zijn verschillende kantoormarkten in Noord-Nederland uit balans geraakt. Zowel Leeuwarden (15%), Assen (13%) als de stad Groningen (12%), hebben hoge aanbodpercentages. Een groeiend deel van het aanbod heeft een structureel karakter met een gering perspectief op nieuwe gebruikers. Ook de in meeste provinciesteden zoals Emmen en Heerenveen ligt het aanbod ruim boven 1%. 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT NOORD-NEDERLAND
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten) 212 213 Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 7,5-8,25 8,25 1, 7,75-8,75 8,25 1, Oost-Nederland 6,75 7,75 7,5-9,5 7,25-8,5 8,- 1, Noordwest-Nederland 6,-7,5 7,-1, 6, - 7,75 7,5-11, Midden-Nederland 6,25-7,5 7,25-9, 6,25-8, 7,5-1, Zuidwest-Nederland 6,25-7,5 7,-8,75 6,5-8, 7,25-11, Zuid-Nederland 6,5-7,75 7,5-1, 7,-8,5 7,75-11, De netto-aanvangsrendementen in Noord-Nederland liggen duidelijk hoger dan in andere regio s. Voor de beste locaties in Noord-Nederland gelden aanvangsrendementen van 7,75 tot 8,75%. Sinds vorig jaar zijn de aanvangsrendementen opgelopen, mede als gevolg van de afnemende vraag en het toenemende aanbod. De laatste jaren is weinig geïnvesteerd in kantorenvastgoed in de regio. De meeste beleggersvraag gaat uit naar moderne kantoren op de betere locaties. Factsheet kantoren Noord-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² 213 212 213 212 213 Gem 28-212 213 212 213 Drenthe Assen 67.2 288.1 289. 32.4 38.9 4.3 5.3 85-12 85-12 Emmen 18.1 116.6 115.6 32.2 28.1 2-7-115 65-15 Hoogeveen 54.6 7.8 72.7 7.3 9.6 1. 4 6-11 6-1 Meppel 32.9 84.2 86. 16.5 18.5 2.4 7 75-115 7-11 Overig 226.4 8.3 79.7 - - - - - - Totaal Drenthe 489.2 64. 643. 88.4 95.1 7.9 6.4 - - Friesland Heerenveen 43.3 114.3 114.4 21.5 17.2 1.8 6 75-12 7-115 Leeuwarden 96.3 582. 583.5 75.7 89.9 7.3 3.1 8-12 75-115 Smallingerland 55.4 97.4 16.9 9.8 14.5 2.3 9 7-11 7-15 Súdwest Fryslân 82.5 62.1 64.8 6.6 7.5 1.1-7-15 7-1 Overig 368.9 1.7 13. 2.7 3.1 2. - - - Totaal Friesland 646.4 956.5 972.6 116.4 132.2 14.5 4.6 - - Groningen Groningen 198.2 966.6 966.6 14.9 12.6 3. 16. 85-14 8-135 Hoogezand- Sappemeer 34.3 23.6 27.5 2.5 6.8 1-65-1 6-1 Veendam 27.8 55.6 55.6 3.7 5 1.5 1.7 7-15 65-1 Overig 322.6 172.1 172.4 7.8 1.6 2.2 4 - - Totaal Groningen 582.9 1.217.9 1.222.1 118.8 138.5 33.8 18.1 - - Totaal Noord-Nederland 1.718.5 2.814.4 2.837.7 323.6 365.8 56.2 29.1 - - Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research (3-232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Contactgegevens Leidseveer 5, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 35 GE Utrecht (3) 232 39 11, info@fghbank.nl www.fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, R.Bak 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT NOORD-NEDERLAND
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein Noord-Nederland (in netto ha) 2.688 3.754 4.48 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland Ongeveer 14% van de landelijke voorraad aan bedrijventerreinen ligt in Noord-Nederland. Het grootste gedeelte daarvan ligt weliswaar in Groningen, maar daar staat tegenover dat Groningen een relatief laag uitgiftepercentage (72%) kent. De uitgegeven voorraad ligt daardoor hoger in Friesland dan in Groningen. De voorraad in Drenthe ligt ruim onder die in de andere twee provincies. In tegenstelling tot andere regio s in Nederland zijn weinig terreinen gericht op distributie en logistiek. In Noordoost-Groningen ligt een cluster van chemisch-industriële bedrijven en energiecentrales. 66.847 Vraag Opname bedrijfsruimte in Noord-Nederland in m² 1. 9. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. In 213 werd circa 67. m² bedrijfsruimte opgenomen. Daarmee lag het opnameniveau ruim onder het gemiddelde van de afgelopen tien jaar. Het opnameverloop in de noordelijke provincies heeft een grillig verloop. De oorzaak hiervan is dat een relatief hoog percentage van de panden in eigendom is van de gebruikers. Daardoor is de vrije verhuurmarkt in verhouding tot de totale marktomvang relatief klein en kunnen specifieke transacties zorgen voor jaarlijkse fluctuaties. Transacties zijn echter doorgaans kleinschalig tot maximaal 1. m². Aanbod Aanbod bedrijfsruimte in Noord-Nederland in m² 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Het aanbod in de noordelijke provincies is vrijwel gelijk gebleven in vergelijking met vorig jaar. In totaal is er circa 427. m² bedrijfsruimte beschikbaar. Binnen de provincies valt op dat het aanbod in Drenthe en Friesland sinds 21 gestaag toeneemt, terwijl het aanbod in Groningen sterk is gedaald. Een groeiend deel van het bedrijfsruimte-aanbod is structureel en sluit nauwelijks aan bij wensen van gebruikers. Verder valt op dat er alleen in Friesland aanbod is van logistiek vastgoed (81.5 m²). In de overige noordelijke provincies is het aanbod van logistiek vastgoed nihil. 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORD-NEDERLAND
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten) 212 213 Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 8, - 9, 8,5-1, 8,5-9,75 9, - 11, Oost-Nederland 7,25-9, 7,75-1, 7,75-9,5 8,5-1,5 Noordwest-Nederland 7,5-9, 8, - 1, 7,75-9,5 8,5-11, Midden-Nederland 7,5-8,75 7,75-1, 7,5-9, 8, - 1, Zuidwest-Nederland 7,25-8,75 7,75-1, 7,25-9, 8, - 11, Zuid-Nederland 7,25-8,75 7,5-1, 7,25-8,75 8, - 11, Naarmate de aanvangsrendementen lager zijn, geeft dit weer dat beleggers bereid zijn een hogere prijs voor het vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikersspecifiek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante) distributiecentra toe. De noordelijke provincies beschikken echter over weinig courant bedrijfsmatig vastgoed. De investeringsmarkt is hierdoor beperkt en aanvangsrendementen liggen relatief hoog. Factsheet bedrijfsruimte Noord-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² 213 Totaal Beschikbaar 212 213 Gem 28-212 213 212 213 Drenthe Assen 67.2 292 41 15.4 2. 6.2-25-45 25-4 Coevorden 35.7 295 43 5.5 6.1 13. 1.9 2-4 2-4 Emmen 18.1 888 127 45.6 32.5 1.4 3.1 25-4 2-4 Hoogeveen 54.6 493 114 53.7 61. 5.4 2.5 2-4 2-4 Meppel 32.9 26 66 17. 18. 8-25-45 25-45 Overig 19.7 46 12 24.9 25.4 4.6 19.2 - - Totaal Drenthe 489.2 2.688 512 162.1 163. 31.4 26.7 - - Friesland Harlingen 15.8 229 28 1.3 1.3 1-2-4 2-4 Heerenveen 43.3 391 97 24.3 56.1 8.6-3-55 3-45 Leeuwarden 96.3 42 37 28.5 31. 12.5 2.2 3-55 25-45 Smallingerland 55.4 435 18 31.9 27. 8.1 9 25-5 2-45 Súdwest Fryslân 82.5 445 32 1.1 2. 1. 1.7 25-45 2-4 Overig 353.1 1.835 229 62.8 38.4 13.2 13.3 - - Totaal Friesland 646.4 3.754 53 149.9 155.8 43.5 18.1 - - Groningen Delfzijl 25.8 955 511 2.3-3 - 2-4 2-4 Eemsmond 16. 698 247 - - 2-25-4 2-4 Groningen 198.2 82 155 6.9 57. 18.7 19.4 3-6 25-5 Veendam 27.8 288 17 6.3 3.7 3.5-25-45 2-4 Overig 315.1 1.647 324 44.9 47.6 15.5 3. - - Totaal Groningen 582.9 4.48 1.254 114.4 18.3 38.2 22.4 - - Totaal Noord-Nederland 1.718.5 1.85 2.297 426.4 427.1 113.1 67.2 - - Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research (3 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Contactgegevens Leidseveer 5, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 35 GE Utrecht (3) 232 39 11, info@fghbank.nl www.fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, IBIS-werklocaties, NVM Business 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT NOORD-NEDERLAND
REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Noord-Nederland (*1. m 2 ) 1.13 1.431 1.183 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De regio Noord-Nederland heeft ruim 3,7 miljoen m 2 winkelruimte. Alle drie provincies hebben een relatief ruim opgezette winkelmarktstructuur. De gemiddelde winkeldichtheid (van 2.178 m 2 per 1. inwoners) is veel hoger dan het landelijk gemiddelde (1.85 m 2 per 1. inwoners). Ook het aantal winkels is naar verhouding hoog. De naar verhouding (te) ruime winkelmarkt kan er de reden van zijn dat de winkelvoorraad in 213 is gekrompen met 6.4 m 2. Alleen de provincie Drenthe kende nog een stijging. 27.56 Vraag Opname winkelruimte in Noord-Nederland (*1. m 2 ) 3. 25. 2. 15. 1. 5. De vraag naar winkelruimte in de regio Noord was in 213 minder dan een jaar eerder. In totaal is 3.4 m 2 opgenomen. Gemiddeld is in de laatste tien jaar 41. m 2 per jaar verhuurd. Opvallend is de sterke opnamedaling in Groningen. In de laatste twee jaar zijn er juist veel winkelmeters verhuurd in Drenthe. De beweging in de markt en de jaarlijkse verschillen laten zien dat de vraag naar winkelruimte veel minder voorspelbaar is dan dat het soms lijkt. Juist in de crisisjaren zien we meer dynamiek ontstaan, vooral omdat meer goede locaties zijn vrijgekomen. Aanbod Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen) 9,% 8,% 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Nederland De leegstand in Noord-Nederland ligt gemiddeld rond het landelijk gemiddelde van bijna 7%. Tussen de drie noordelijke provincies bestaan wel aanzienlijke verschillen. In Friesland is de leegstand relatief laag, maar is wel sprake van een licht stijgende trend. In Drenthe stijgt de leegstand nog sneller. Inmiddels is de leegstand hier naar het niveau van het landelijk gemiddelde gekropen. In de provincie Groningen ligt de leegstand nog hoger, rond 8%. Dit niveau is fors hoger dan gemiddeld in Nederland. Bovendien stijgt de leegstand hier weer, nadat in 212 tijdelijk sprake was van een daling. 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT NOORD-NEDERLAND
Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten) 212 213 A1 locaties A1 locaties Noord-Nederland 4,5 7, 4,75 7,5 Oost-Nederland 5, 6,75 5,25 7,25 Noordwest-Nederland 4,25 6, 4,5 6,75 Midden-Nederland 4,5 6, 4,5 6,5 Zuidwest-Nederland 4,75 6,5 4,75 6,5 Zuid-Nederland 4,75 6,5 4,75 7, De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen. Hogere (leegstands)risico s en neerwaartse druk op huurprijzen zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt. Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand, waaronder diverse winkelgebieden in Noord-Nederland. Hierdoor stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen, ook op de betere locaties. In de stad Groningen liggen de netto-aanvangsrendementen net onder 5%, maar in andere winkelsteden flink hoger. De brandbreedte wordt groter, een signaal dat de markt verder divergeert. Factsheet winkels Noord-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Leegstand in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² 213 212 213 212 213 Gem 28-212 213 212 213 Drenthe Assen 67.2 197.1 27.5 25.3 29.7 4.7 7. 25-55 225-45 Coevorden 35.7 68.3 68.5 5.7 6.7 2-1-2 1-2 Emmen 18.1 38.9 37.4 49.6 55.7 3.3 3.2 21-525 175-45 Hoogeveen 54.6 153.9 154.7 15.2 18.5 3.4 1.5 175-35 16-35 Meppel 32.9 92.4 9.8 6.7 7.1 5 1.6 2-425 175-425 Noordenveld 31.1 79.4 81.8 8.7 7.6 1.1 9 1-175 1-175 Overig 159.6 215.4 219. 14.2 18.1 8 1.2 - - Totaal Drenthe 489.2 1.115.4 1.129.7 125.4 143.4 14. 15.4 - - Friesland Harlingen 15.8 41.4 4.3 4.5 4. - - 175-3 15-275 Heerenveen 43.3 113.9 18.3 18.6 1.6 8-15-325 125-325 Leeuwarden 96.3 269.7 267.2 23.7 23.5 1.6 1.5 25-65 25-65 Smallingerland 55.4 144.2 143.3 14.1 18.8 1.8 2.7 2-425 2-425 Súdwest Fryslân 82.5 181.1 18.4 12.6 13.8 9-2-425 18-425 Weststellingwerf 25.5 84.9 93.2 6.6 9.6 - - 1-225 1-225 Overig 327.6 597.1 597.9 66.6 87.4 1.4 1.2 - - Totaal Friesland 646.4 1.432.3 1.43.6 146.7 167.7 6.5 5.4 - - Groningen Delfzijl 25.8 36.9 37.9 3.2 4.5 2 2 1-2 1-19 Groningen 198.2 476.2 464.3 56.9 51.1 11.3 6.2 6-1.4 6-1.4 Hoogezand- Sappemeer 34.3 67.2 66.5 11.2 12.4 2.4 1.7 2-3 15-275 Oldambt 38.6 89.3 91.8 14.2 16.1 4-175-4 15-38 Stadskanaal 32.8 14.4 13.6 17.7 15.9 3 2 16-275 15-275 Veendam 27.8 76.2 71.9 14.2 14.6 7 2 1-2 1-2 Overig 225.4 352.3 347.5 29.4 32. 2.5 1. - - Totaal Groningen 582.9 1.22.5 1.183.5 146.8 146.6 17.8 9.5 - - Totaal Noord-Nederland 1.718.5 3.75.2 3.743.8 418.9 457.7 38.3 3.3 - - Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research (3-232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Contactgegevens Leidseveer 5, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 35 GE Utrecht (3) 232 39 11, info@fghbank.nl www.fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, Locatus 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT NOORD-NEDERLAND