B&W-voorstel Onderwerp: Ruimtelijke motivering voor transformatie voormalig kantoor Brabants Dagblad aan het Emmaplein naar 56 woonstudio s en 550 m2 kantoorruimte. 1) Status Het voorstel heeft betrekking op het uitoefenen van de collegebevoegdheden ter voorbereiding van een omgevingsvergunning, waarbij gebruik wordt gemaakt van de bevoegdheid uit artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 jo artikel 4 van bijlage II van het Bor om af te wijken van het bestemmingsplan. 2) Samenvatting Wijkerzand projecten is voornemens om het leegstaande kantoor aan het Emmaplein (waar voorheen het Brabants dagblad was gevestigd) functioneel om te zetten naar 56 appartementen met een commerciële ruimte (kantoren ) in de plint. Deze herontwikkeling past binnen gemeentelijk beleid, maar niet binnen het bestemmingplan. Om deze herontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken wordt een afwijking van het bestemmingsplan op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 jo artikel 4 van bijlage II van het Bor voorbereid. Op basis van dit artikel is uw college bevoegd met een reguliere (korte) procedure af te wijken van de voorschriften van het vigerend bestemmingsplan bij wijziging van functiegebruik. De voorgestane ontwikkeling is een particulier initiatief. Het kostenverhaal word geregeld via een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. 3) Voorstel - Instemmen met het conceptbouwplan en de ruimtelijke motivering voor de omzetting van het voormalige kantoor van het Brabants dagblad aan het Emmaplein in 56 woonstudio s en 550 m2 kantoren; - Het conceptbouwplan en de ruimtelijke motivering voor de omzetting van het kantoor aan het Emmaplein in woningen op grond van de gemeentelijke inspraakverordening zes weken ter inzage leggen. Steller : Doelen Tel. : 6155648 E-mail : g.vanderdoelen@s-hertogenbosch.nl 2
4) Aanleiding Aan het Emmaplein 25 wil initiatiefnemer Wijkerzand Projecten het kantoorpand van het voormalige Brabants dagblad functioneel om te zetten naar 56 appartementen en in de plint commerciële ruimten. De leegstand van het kantoorcomplex is een ongewenste situatie. De invulling met woningen draagt bij aan de leefbaarheid van de omgeving. De omzetting van kantoren naar o.a. appartementen voorziet bovendien in de actuele marktvraag naar compact en betaalbaar wonen in s-hertogenbosch. De herontwikkeling past binnen het woonbeleid zoals dat is vastgelegd in de nota Wonen 2012. De herontwikkeling past echter niet binnen het geldende bestemmingsplan t Zand dat de gemeenteraad heeft vastgesteld op 14 juli 2004 en dat eind 2004 onherroepelijk is geworden. De locatie heeft de bestemming Kantoor. Aangezien de ontwikkeling niet past binnen het geldende bestemmingsplan, is een juridisch-planologische procedure nodig om de ontwikkeling mogelijk te maken. Om deze ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, wordt een afwijking op basis van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 jo artikel 4 van bijlage II van het Bor voorbereid. 5) Inhoud Ligging plangebied in groter en kleiner verband 3
Impressie bestaande situatie Impressie toekomstige situatie 4
Wijze van aanpak/oplossingsrichting Rijks / Provinciaal en Gemeentelijk beleid Het initiatief past binnen het Rijks / Provinciaal en Gemeentelijk beleid, dat ontwikkeling van hergebruik van bestaande panden in stedelijk gebied stimuleert. Het realiseren van 56 woningen draagt bij aan het kleiner maken van het tekort aan woningen dat volgens behoefteramingen in s-hertogenbosch en in de regio aanwezig is. Tevens wordt voldaan aan de ladder van duurzame verstedelijking, die onder andere bepaalt dat een voorgenomen stedelijke ontwikkeling moet voorzien in een actuele behoefte en indien mogelijk moet plaatsvinden door benutting van beschikbare gronden door herstructurering of transformatie. Bouwplan Het voormalige kantoor van het Brabants dagblad wordt in zijn geheel verbouwd tot in totaal 56 appartementen met commerciële ruimten in de plint. Om dit programma te realiseren wordt het bestaande gebouw volledig gestript en daarna intern verbouwd. Ook aan de buitenzijde worden ingrepen uitgevoerd, zoals inspringingen in de bestaande gevel die worden opgevuld. De gevel van de eerste 5 bouwlagen wordt uitgevoerd in baksteen en krijgt een ritmische indeling, waarbij de verticale lijn wordt geaccentueerd Het gebouw krijgt hierdoor een meer ingetogen karakter en sluit beter aan bij de panden in de directe omgeving. Achter de gevel komen ten dele terugliggende loggia s om voldoende buitenruimte te kunnen creëren. De bovenste etages worden uitgevoerd in lichtere materialen, waardoor het pand minder massaal overkomt. De gemeentelijke Monumenten - en Welstanscommissie heeft positief geadviseerd over het bouwplan. Openbare ruimte en parkeren Voor de transformatie van kantoor naar woningen dient op basis van de gemeentelijke parkeernormen voor de wooneenheden - kleiner dan 80 m2 te worden gerekend met 1 parkeerplaats per woning (inclusief 0,3 voor bezoekers parkeren) en voor wooneenheden groter dan 80 m2 met 1,4 parkeerplaats per woning (inclusief 0,3 voor bezoekers parkeren). Het bezoekers parkeren (0,3) kan in de openbare ruimte in de omgeving worden opgelost. Dat zijn de betaalde parkeerplaatsen in de directe omgeving of in de openbare parkeergarage nabij het station. Voor de circa 550 m2 commerciële ruimte (kantoren) zijn 6 parkeerplaatsen benodigd. In de parkeerkelder zijn 79 parkeerplaatsen aanwezig die bestemd zijn voor de bewoners en de parkeerplaatsen op het aangrenzende terrein worden aangewend voor de kantoren. Hiermee wordt ruimschoots aan de parkeerbehoefte op eigen terrein voldaan Voorts zal er voldoende ruimte in het gebouw worden gecreëerd voor goede (comfortabele en veilige) stallingsmogelijkheden voor fietsen. 5
Milieu Milieu hygiënische aspecten vormen geen belemmering voor de herontwikkeling. Geluid Voor het aspect geluidhinder is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar weg- en railverkeerslawaai. Uit de berekeningen blijkt dat ter plaatse vanwege het verkeer op de Brugstraat / Emmaplein de voorkeursgrenswaarde wordt van 48 db wordt overschreden. De maximale geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de Brugstraat/Emmaplein bedraagt 62 db. Hierbij wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden maar de maximale ontheffingswaarde van 63 db niet. De woningen aan de Halve Maanstraat kennen een geluidbelasting van 59 db. Maatregelen om de geluidsbelasting ter plaatse te reduceren zijn niet haalbaar gebleken, er dient dan ook een verzoek tot vaststelling van hogere waarden te worden gedaan. Als voorwaarde zal worden gesteld dat met betrekking tot het aspect geluidsluwe gevel / buitenruimte aangetoond dient te worden dat de gevel van de slaapkamer van de appartementen geluidsluw is. Deze gevel is gelegen in de loggia. De gevel is geluidsluw wanneer de geluidsbelasting minder dan 53 db bedraagt. Luchtkwaliteit. Bij de start van nieuwe bouwprojecten moet onderzocht worden of het effect van een nieuw initiatief relevant is voor de luchtkwaliteit. Er is geen relevantie als aannemelijk kan worden gemaakt, dat de luchtkwaliteit niet in betekenende mate aangetast wordt. De ontwikkeling zorgt voor een zeer beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen en draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er is geen nader luchtkwaliteitsonderzoek nodig. Bij de definitieve uitwerking zal moeten worden aangetoond dat een adequaat ventilatiesysteem een afdoende luchtkwaliteit zal garanderen. Procedure Het conceptbouwplan en de ruimtelijke motivering worden in het kader van de gemeentelijke inspraakverordening gedurende zes weken ter inzage gelegd. Publicatie zal plaatsvinden in de Bossche Omroep en op de gemeentelijke website. Tijdens de inspraaktermijn kan iedereen een inspraakreactie indienen. Bovendien vindt een inloopavond over het plan plaats binnen de termijn van terinzagelegging. 6) Financiële paragraaf Wanneer voor gronden een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan (zoals gedefinieerd in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) is voorgenomen, dient conform artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan te worden opgesteld. Deze eis geldt niet indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In voorliggend geval wordt het kostenverhaal vastgelegd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, zodat een exploitatieplan niet noodzakelijk is. De kosten voor de omzetting naar woningen komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Concluderend kan worden gesteld dat de ruimtelijke planvorming financieel-economisch uitvoerbaar is. 7) Communicatie 6
Bijlagen: Concept bouwplan Ruimtelijk Motivering Ter inzage: 7