Position paper revitaliseren leegstaande gebouwen naar sociale koopwoningen, versie 3.0, dd. 26 maart 2013 Van Speen tot steen! (Her)gebruik van (karakteristieke) leegstaande gebouwen op A-locaties binnen de wijk in relatie tot de aanwezige wijkvoorzieningen dan wel het uitbreiden of realiseren hiervan, ten behoeve van appartementen op maat in het licht van extramuralisering. Omvormen bestemming van gebouwen naar een gerevitaliseerd woongebouw met sociale koopunits (voor studenten, starters, medioren en senioren) geïnitieerd door pensioenfondsen in samenwerking met een (eventueel) op te richten gemeentelijke woningbouwverenigingen, als een zelfgenererend project binnen de extramuralisering van huisvesting in relatie tot het project Maatschappelijke Woonwachter en samenwerking met zorgaanbieders. Omschrijving Probleemstelling Doel position paper Toelichting Door de extramuralisering zullen veel bewoners langer in de eigen woning moeten blijven wonen en zal er getracht worden zo veel mogelijk mensen die nu in verzorgingstehuizen wonen genoodzaakt worden te verhuizen in een nieuwe woonvorm of woning met al of niet zorg op maat, zogenaamde mantelzorg of 24 uur-zorg. Deze maatschappelijke omslag zal de komende jaren fors in beeld komen. Daarnaast staan veel kantoorgebouwen leeg, komen verzorgingstehuizen leeg te staan en zal i.v.m. fusie van ziekenhuizen ook in deze branche leegstand ontstaan. Revitaliseren in relatie tot waardestromen (afbreken of nieuw bouwen) en/of herontwikkeling van de wijk lijkt een zoekend en ontdekkend proces binnen de samenleving. Door het vrijkomen van leegstaande gebouwen, zouden pensioenfondsen voor eigen mensen, in samenwerking met een (gemeentelijke) woningbouwcoöperatie en de zorgaanbieder daarin kunnen voorzien door een bestemmingsvariabele bouw te introduceren. Hiermee kan wonen en werken en wonen de buurt verlevendigen vanuit duurzaamheid, hergebruik en behoud van dit soort karakteristieke gebouwen veelal op A locaties. Hiermee wordt de woningnood en huisvesting van studenten, eenoudergezinnen, starters, medioren en senioren alsmede voorzieningen van woon/kantoorunits opgelost en tevens de leegstand voorkomen. Tevens wordt een impuls bereikt voor vernieuwde woningbouw en wordt een impuls gegeven aan de bouw en het midden en kleinbedrijf. Daarbij kan vanuit ketendenken en genetwerkt optreden vanuit de VMBOopleiding vakspecialistische opleidingen binnen dit soort gebouwen worden gerealiseerd waarbij ingespeeld wordt op
toekomstige behoeften van het vakmanschap die kan worden gedoceerd ten behoeve van het bedrijfsleven met de interne maatschappelijke stages. Het doel van deze position paper is de gedachtegang van de bestemmingsvariabele bouw te introduceren ( woning, school, schoolopvang, opleiding tot kok, elektriciën, loodgieter timmerman, interieurverzorging etc. ) en deze mogelijkheid in beeld te brengen. Een idee te ontdekken hoe een dergelijke mogelijkheid maatschappelijk gezien voor een breed publiek van de samenleving financieel tot stand kan worden gebracht. Daarmee tevens de vraag te beantwoorden hoe vanuit zelfstandig wonen hierop kan worden geanticipeerd om vanuit gemeenschapsgevoel een eigen woning in een groter geheel te bewonen in relatie tot extramuralisering. Korte toelichting project Woonzorg in relatie tot extra muralisering in appartementen/ wooneenheden. Wat levert Woonzorg in relatie tot extra muralisering in appartementen/ wooneenheden op voor de beslisser Door de leegstand van (kantoor)gebouwen de stilstand in de bouw en de naar verwachting toenemende en verergerende leegstand door thuiswerken komen nog meer gebouwen vrij of leeg te staan. Daarentegen wordt door de aankomende vergrijzing de en de daarmee gepaard gaande extra muralisering de behoefte aan andere woonvormen vergroot en zal in relatie tot de zorg aan huis, de mantelzorg of 24 uur zorg een nieuw fenomeen gaan worden. Door een nieuwe bestemming te geven aan leegstaande gebouwen met vanuit een door pensioenfondsen gerealiseerde investering/belegging kan hiermee vanuit een inventieve methodiek een intensieve impuls in breder verband worden gerealiseerd. Immers een vernieuwde woningbouw, financiering, ambachtelijke opleidingsmogelijkheid, vergrijzing en zorg, worden als een keten op elkaar betrokken en biedt daarmee een extra dimensie voor de samenleving en wordt er naar verwachting een meer haalbare manier van financiering geïntroduceerd. Goedkope gebouwovername van de (semi)overheid of andersoortige instellingen. Investering door pensioenfondsen in eigen land voor eigen samenleving. Beleggingssystematiek op meer maatschappelijk manier. Leegstand/verpaupering/onveiligheid voorkomen. Gebouwen op andere manier inrichten op veelal A- locaties. Woon - en werk- en opleidingsvoorziening creëren. Impuls voor de bouwsector. Inverdieneffect voor gemeente dat niet ten koste gaat van de samenleving in relatie tot de WMO waarvoor gemeente verantwoordelijk wordt gesteld. Financiering door koop van wooneenheid op basis van overdraagbare aandelen. Verkoop van deze overdraagbare aandelen (doorstroom bevorderend zonder winstbejag) met jaarlijkse kosten per aandeel voor beheer en onderhoud gebouw (exploitatie). Mogelijkheid om deel / etage te benutten voor zorghotel in relatie tot verhuur aan ziektekostenverzekeraar in
samenhang met de zorgaanbieder. Efficiëntie in zorgaanbieding door vanuit één locatie deze zorg voor meerderen in het complex te benutten. Veranderde voorziening ten behoeve van bestaande bejaardentehuizen. Opleidingfaciliteiten door verhuur van keuken en werkplaatsruimten aan de VMBO ten behoeve van vakopleidingen in de zorg, koksopleiding elektriciën, beveiliger/huismeester etc. Mede ondersteuning van vervroegd uitgetreden vaklieden de helpende hand kunnen bieden binnen de opleiding. Voorziening tot maatschappelijke stages binnen een dergelijk agglomeraat. Meer betrokkenheid tussen jeugd en ouderen en nivellering van verveling en eenzaamheid. Wat levert Woonzorg in relatie tot extra muralisering in appartementen /wooneenheden op voor de samenleving. Voorzien, door herinrichting, in extra woningen / woonunits en/of optimaliseren van studentenhuisvesting. Woonmogelijkheid eenverdieners, medioren, senioren en beginnende starters, kunstenaars en ZZP-ers door woonvorm en kantoormogelijkheid. Gemakkelijke doorstroming door overdraagbaarheid van aandelen met vaststaand bedrag. Exploitatiemogelijkheid door jaarlijkse bijdrage op basis van aandelen. Vermindering belasting van de infrastructuur door reductie van woon-werkverkeer door creëren van pied á terre. Opleving en versterken wijk en woongebied (A-locatie) door nieuwe vorm van flexibel wonen en werken met veelal in de nabijheid aanwezig openbaar vervoer. Inspelen op extramuralisering en verhoging van leefklimaat. Bij omvorming voor deel van het gebouw tot zorghotel, zorg op maat binnen een nieuwe vorm van samenleven. Optimaliseren van sociale cohesie door andere vorm van woon- en werk- en leefgemeenschap. Vanuit VMBO ambachtelijke opleidingen creëren door de keukens als opleidingscentra te benutten voor koksopleiding en werkplaatsen voor overige ambachtelijke opleidingen. Tevens hieraan de maatschappelijke stage koppelen en daarmee de nieuwe woongemeenschap faciliteren (samenredzaamheid). Hiermee voorziening voor ontbijt, lunch en diners. Opleiding tot brandwacht vanuit VMBO, waarbij veiligheid in woongemeenschap wordt bevorderd en de jeugd kan doorstromen naar reguliere organisaties als brandweerman of beveiliger. Benutten van vroeg uitgetreden vaklieden waardoor ambacht voor opleiding een extra impuls kan krijgen door ondersteuning aan het VMBO. Door koop en verkoop van overdraagbare aandelen (doorstroom bevorderend zonder winstbejag) met jaarlijkse kosten per aandeel voor beheer en onderhoud
gebouw wordt haalbaarheid gerealiseerd. Betrokkenheid van lerende jeugd en ouderen verhogen en eenzaamheid verminderen. Integratie van bijvoorbeeld crèche of buitenschoolse schoolopvang. Financiële consequenties zijn hanteerbaar zowel voor de gemeente als gemeenschap aangezien de koop op basis van aandelen de woonvorm voor een brede groep mogelijk wordt en blijft. Hulp en zorg is in huis en wordt gefaciliteerd en gefinancierd vanuit de WMO voor een grotere groep waardoor efficiëntie ontstaat door de zorgaanbieder. Vanuit bovengenoemde visie wordt de Maatschappelijke Woonwachter geeffectueren en wordt daarbij gebruik gemaakt van een inmiddels innovatief brandveiligheidsconcept (waterleidingsprinklers, de redundant aangestuurde en uitgevoerde noodverlichting en sprekende rookmelders doormelding etc. geïncorporeerd in de zelfstandige woning / appartement / gebouw. Impuls en vliegwiel voor de continuïteit van de bouw en MKB. Financiële zaken Quotes Door pensioenfondsen voor eigen mensen een verantwoorde belegging te realiseren door overname en aanpassing van leegstaande gebouwen wordt een tweeledig doel bereikt en blijven investeringen in eigen land waarmee tevens een impuls in de bouw wordt gerealiseerd. Om daarna de continuïteit van de koop/woonunits binnen het gebouw te borgen wordt de door de pensioenfondsen gedane investering gecompenseerd door de units te verkopen op basis van overdraagbare aandelen aan studenten, starters, medioren en senioren en de exploitatie door jaarlijks te betalen kosten per aandeel. Door wooneenheden te verkopen op basis van een aandelenuitgifte van bv. 10.000 per stuk per xx m2 of m3, waarvoor de units kunnen worden gekocht met daarbij een jaarlijkse bijdrage per aandeel voor het onderhoud van het totaal gebouw wordt financiering naar verwachting voor een brede categorie burgers binnen onze samenleving in het licht van de extramuralisering mogelijk. Tevens wordt door verhuur van de ruimten, zoals keukens en werkplaatsen, ten behoeve van de VMBO- opleiding van diverse ambachten aantrekkelijk. Hierbij worden tevens kansen geboden aan de maatschappelijke stages met eventueel hulp van vervroegde ambachtelijke uittreders. Tevens wordt een kweekvijver gerealiseerd voor ten behoeve van het bedrijfsleven. Met name de jeugd doet er namelijk toe! Daarnaast kunnen de zorgkosten worden beheerst door de (interne) zorg aan/in huis in breder en groter verband te organiseren (vanuit de WMO/gemeente), in plaats van 10 zorgverleners op 1, naar 1 zorgverlener op 10. Als je succes wilt hebben, moet je nieuwe wegen zoeken in plaats van platgetreden paden van het oude succes te bewandelen.
De gemeente op basis van samenredzaamheid komt naar u toe met een duurzame oplossing op woon- en werkgebied op basis van betrokkenheid met die samenleving. Leuk, veilig, creatief, levendig en betaalbaar! Wat verwachten we van elkaar? Contactgegevens Door hergebruik van dergelijke gebouwen wordt de relatie cq. het imago tussen overheid en samenleving verbeterd door het voorkomen van vernietiging van kapitaal. Tevens wordt de leefbaarheid in de gemeente versterkt en ontstaat op gemeentelijk niveau een constructie die zich op termijn zelf bedruipt en niet ten koste gaat van de samenleving. Daarbij wordt de veiligheid geoptimaliseerd en ambachtelijke opleidingsfaciliteiten vanuit een breder perspectief geactiveerd. De betrokkenheid van de samenleving kan in relatie tot extramuralisering een verantwoorde impuls verkrijgen. Jack Ruibing Projectdirecteur, ambassadeur en serial innovator / Adviseur lectoraat Brandweerkunde bij de Brandweeracademie Veiligheidsregio Haaglanden / Instituut Fysieke Veiligheid Mobiel: 06-53648860 Mail: jack.ruibing@vrh.nl