April 2010 Inhoud 1. Opname an kantoren 2. Aanbod an kantoren Stand an zaken Nederlandse kantorenmarkt 3. Ontwikkeling huurprijzen 4. De kantorenmarkt in 2010 Colofon Samenstelling Drs I.L. de Kruif an NVM Data en Research en Drs R.L. Bak Bron gegeens NVM Data & Research, Nieuwegein Vormgeing Atelier an GOG, Fotografie Co de Kruijf/HH, Het jaar is oor de Nederlandse kantorenmarkt niet goed erlopen. Zowel de opname als het aanbod an kantoren heeft zich orig jaar negatief ontwikkeld. De erslechtering had ooral betrekking op de toename an het aantal nog te erhuren ierkante meters kantoorruimte. Als geolg an de economische crisis hebben nogal wat bedrijen en instellingen het afgelopen jaar flink moeten inkrimpen. Daarnaast hebben ook fusies en concentratiebewegingen eroor gezorgd dat orig jaar eel meer ierkante meters kantoorruimte oertollig werden. Hierdoor nam het direct beschikbare aanbod an kantoren in met 30% toe tot meer dan 6 miljoen m². Tegelijkertijd oltrok zich aan de raagzijde een daling in de opname an kantoren, en wel met ongeeer 13%, als geolg waaran er op de zogenoemde rije markt in totaal iets meer dan 1,1 miljoen m² kantoorruimte werd erhuurd en erkocht. Genoemde ontwikkelingen zorgden eroor dat de erhouding tussen raag en aanbod erder uit balans raakte en er eind bijna zesmaal zoeel aanbod als raag was. Het resultaat hieran was dat de huurprijzen an met name de wat oudere kantoorgebouwen behoorlijk onder druk stonden. Uitgaande an de betrouwbaarheid an de beschikbare gegeens heeft de NVM berekend dat orig jaar de huurprijzen an bestaande kantoren gemiddeld met ongeeer 4% zijn gedaald. De feitelijke daling is echter groter, omdat eel beleggers hun toelucht nemen tot het aanbieden an huurrije periodes en andere tegemoetkomingen in de huisestingslasten, de zogenoemde incenties. Oerigens wisten de huurprijzen an nieuwe kantoren zich in goed te handhaen. De gemiddelde huurprijs an nieuwe kantoorruimte lag orig jaar op U 171 per m², terwijl oor bestaande kantoorruimte gemiddeld U 142 per m² werd betaald. De NVM erwacht dat de kantorenmarkt in 2010 nog geen duidelijk herstel zal tonen. Bezuinigingen bij oerheid en bedrijfsleen maken het onwaarschijnlijk dat de erhuur an kantoren op de rije markt zal opleen. Een meerderheid an de bij de NVM aangesloten bedrijfsmakelaars gaat er dan ook an uit dat de leegstand, de onerhuurbare kantoorruimte en de incenties dit jaar zullen toenemen. De makelaars erwachten oorts dat met name de raag naar grotere kantoorruimten zal uitblijen. Aanzienlijk positieer zijn zij gestemd oer de markt oor kleinere kantoorruimten beneden de 500 m². Een ander lichtpunt is de erwachte toename an het aantal bezichtigingen in 2010.
1. Opname an kantoren Minder raag naar grote opperlakten In liet de opname an kantoorruimte oor het derde achtereenolgende jaar een daling zien. In totaal ond op de rije markt ongeeer 1,18 miljoen m² kantoorruimte haar weg naar gebruikers. Daarbij ging het oerigens om brutometers, dus zonder rekening te houden met ruimten die door bedrijen en instellingen elders werden achtergelaten. Net als in oorgaande jaren lag het zwaartepunt an het transactieolume bij bestaande kantoren, waarbij het opiel dat gemeten naar de omang an de ge realiseerde transacties er eel raag was naar ruimten in de grootteklasse an 1.000 tot 2.500 m². Daarnaast werden ook zeer eel kleine transacties tot 1.000 m 2 tot stand gebracht, die tezamen erantwoordelijk waren oor bijna 30% an de afzet. Zo leendig als de raag naar kleine en middelgrote kantoorruimten was, zo gering was echter de belangstelling an kantoorgebruikers oor grote objecten. Daling in eel grote steden Verschillende regio s in Nederland werden het afgelopen jaar met een erminderde raag naar kantoren geconfronteerd. In de regio west waartoe onder meer de agglomeratie wordt gerekend daalde de afzet an kantoren met 14%. De grootste teruggang in de raag deed zich eenwel oor in het zuidwesten, waar de opname met bijna 20% naar beneden ging. Dat was rijwel geheel te wijten aan de sterke neergang die de opname in te zien gaf; in de haenstad bedroeg de daling meer dan 50%. Dat de daling in de regio niet groter uitiel, was te danken aan een opleing an de raag in. Gesteund door enkele grote transacties werd hier bijna.000 m² kantoorruimte opgenomen. Daarmee was an de ier grote steden in ons land de enige stad waar orig jaar de opname beduidend beter was dan in het jaar eroor. Opname an kantoorruimte naar toestand m 2 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 Opname an kantoorruimte naar regio 9% 7% 12% 700.000 600.000 500.000 0 12% 11% west oerig m 2 16% 8% 9% 10% west oerig 6% bestaande bouw Opname an kantoorruimte naar regio Opname an kantoorruimte naar grootteklasse in m 2 5.000-9.999 15% 16% 2.500-4.999 nieuwbouw 10.000 en meer 10% 200-499 10% 30% 1.000-2.499 500-999 19% en positiee uitzondering In regionale zin ormden alleen het midden en het oosten an het land een positiee uitzondering; in deze regio s ging in de raag naar kantoren omhoog. Vooral het oosten zag het transactieolume flink toenemen, wat grotendeels te danken was aan een paar omangrijke erhuurtransacties welke in Arnhem hun beslag kregen. Behale het olume lag in deze regio ook het aantal gerealiseerde transacties op een hoger nieau. De erhoogde raag naar kantoren in het midden an het land kon oor een belangrijk deel worden toegeschreen aan de positiee gang an zaken in en in Amersfoort. Vooral Amersfoort deed het qua opname goed. 500.000 400.000 300.000 200.000.000 0 west west Midden
2. Aanbod an kantoren Aanbod op recordhoogte Ondanks het feit dat het grootste deel an de gerealiseerde opname in in bestaande kantoorgebouwen plaatsond, was dit niet oldoende om het aanbod an leegstaande kantoren terug te brengen. In feite gebeurde precies het tegenoergestelde. In een jaar tijd steeg het aanbod an direct beschikbare ruimten met zo n 30% tot een recordhoogte an 6,26 miljoen m². Gerelateerd aan de oorraad kantoorruimte in ons land, die rond de 47,3 miljoen m² ligt, stond ultimo iets meer dan 13% an het kantorenareaal te huur of te koop. Een jaar eerder bedroeg het aanbod als percentage an de oorraad ongeeer 10%. De toename an de leegstand had tot geolg dat er in tegenstelling tot oorgaande jaren minder kantoorruimte op eigen risico in aanbouw werd genomen. Volgens de NVM werd er het afgelopen jaar door projectontwikkelaars slechts 290.000 m² kantoorruimte neergezet. Hieran was op oorhand al 60% erhuurd. De keerzijde hieran was dat het aandeel an nieuwe kantoorruimte in het totale aanbod erder terugliep en eind maar net iets boen de 4% lag. Meeste aanbod in west en De erruiming die de kantorenmarkt het afgelopen jaar te zien gaf, oltrok zich weliswaar oer een breed front maar was het meest uitgesproken in de regio s west en. In de regio west werd de aanbodsituatie oornamelijk bepaald door de gang an zaken in de stad, waar door het aan de markt komen an erschillende grote kantoorgebouwen het aanbod met 60% toenam. Ook werd orig jaar met een flinke stijging an het aanbod geconfronteerd, eenals het aangrenzende Rijswijk. In de regio werd de forse stijging an het aanbod onder meer eroorzaakt door meer leegstand in Zwolle. Voor wat het midden en het oosten an het land betreft, was het opallend dat de stijging an het aanbod zich ooral concentreerde in Apeldoorn, Nijmegen, Veenendaal, Maarssen, Nieuwegein en Almere. Ook in en in Amersfoort ging het aanbod omhoog, maar de toename was hier minder groot dan in de andere steden an ons land. De regio s west en gingen eeneens gebukt onder een erruiming an het aanbod, zij het dat de stijging beperkt bleef tot respectieelijk 14% en 12%. Weinig sloop en herbestemming Gezien het grote aanbod an met name de wat oudere kantoorgebouwen is het opmerkelijk dat er orig jaar relatief weinig kantoren aan de oorraad werden onttrokken door sloop of herbestemming. Al met al ging het om nog geen 60.000 m² kantoorruimte. Voor zoer er ierkante meters werden onttrokken, was dat ooral het geal in, Breda en Leeuwarden. Aanbod an kantoorruimte naar toestand m 2 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 Aanbod an kantoorruimte naar regio 8% Aanbod an kantoorruimte naar OUDERDOM 18 jaar en ouder 62% 7% 13% 0 11% 13% west oerig 0-2 jaar 4% 18% 13% west oerig 3-7 jaar 9% 6% 7% 4% 8-12 jaar 19% 6% 13-17 jaar bestaande bouw Aanbod an kantoorruimte naar grootteklasse in m 2 5.000-9.999 19% nieuwbouw 10.000 en meer 16% 26% 2.500-4.999 500-999 11% 1.000-2.499 28%
3. Ontwikkeling huurprijzen Huurprijs bestaande kantoren onder druk De toename in de discrepantie tussen raag en aanbod resulteerde erin dat de huurprijzen an kantoren in erder onder druk kwamen te staan. Dat was oornamelijk het geal bij de wat oudere kantoorgebouwen op de minder goede locaties. Doordat echter tal an beleggers zich nogal terughoudend opstellen in het erstrekken an informatie oer de door hen gerealiseerde erhuurtransacties, is het moeilijk om de precieze omang an de huurprijsdaling ast te stellen. Niettemin kan uitgaande an de betrouwbaarheid an de beschikbare gegeens worden berekend dat orig jaar de huurprijzen an bestaande kantoren gemiddeld met ongeeer 4% zijn gedaald. De feitelijke daling was echter groter, omdat net als in oorgaande jaren eel beleggers weliswaar asthielden aan hun prijs, maar wel daarentegen bereid waren om huurders tegemoet te komen in de orm an huurrije periodes en andere incenties, zoals bijdragen in de erhuiskosten. Hier en daar bedroegen de incenties zelfs 30%. Gemiddelde huurprijzen an bestaande kantoorruimte 225 200 175 150 125 160 145 130 115 Daling ooral in grote steden Hoewel de huurprijzen binnen de bestaande kantorenoorraad rijwel oeral een daling ertoonden, was deze niet in alle regio s een sterk. De belangrijkste dalingen deden zich oor in de grote steden. Daarbij moesten ooral en het ontgelden. Ook in stond de prijs an bestaande kantoorruimte onder druk, maar de daling an de gemiddelde huurprijs iel ooralsnog mee. Van de door de NVM onderscheiden regio s sprongen qua huurprijsontwikkeling met name het midden en het noordwesten an het land in het oog; hier ging de gemiddelde huurprijs met enkele procenten omlaag. In de andere regio s bleef de gemiddelde huurprijs an bestaande kantoren grosso modo stabiel. west oerig west oerig Gemiddelde huurprijzen an NIEUWE kantoorruimte 260 220 180 140 Nieuwe kantoren draaien goed De huurprijzen an nieuwe kantoren onderonden geen nadelige geolgen an het relatief hoge aanbod an kantoren en wisten zich in goed te handhaen. Hier en daar was het zelfs mogelijk om een hogere huur te realiseren dan het jaar eroor. Oerigens nam het erschil in huurprijs tussen nieuwe en bestaande kantoren wel erder toe. De gemiddelde huurprijs an nieuwe kantoorruimte lag orig jaar op U 171 per m², terwijl oor bestaande kantoorruimte gemiddeld U 142 per m² werd betaald. 200 180 160 140 120 west oerig west oerig
4. De kantorenmarkt in 2010 Geen duidelijk herstel Als de oortekenen juist zijn, zal de kantorenmarkt in 2010 nog geen duidelijk herstel tonen. Al dan niet aangekondigde bezuinigingen bij zowel de oerheid als het bedrijfsleen maken het onwaarschijnlijk dat de erhuur an kantoren op de rije markt een opleing te zien zal geen. Een meerderheid an de bij de NVM aangesloten bedrijfsmakelaars gaat er dan ook an uit dat de leegstand, de onerhuurbare kantoorruimte en de incenties dit jaar zullen gaan toenemen. Verder erwachten zij dat de opname dit jaar onder druk blijft staan. Dit geldt met name oor grotere kantoorruimten. Positief oer kleine kantoorruimten De bedrijfsmakelaars zijn, ten opzichte an, aanzienlijk positieer gestemd oer de markt oor kleinere kantoorruimten beneden de 500 m². Een ander lichtpunt is de erwachte toename an het aantal bezichtigingen in 2010. Terugdringen an leegstand Niet minder releant oor de kantorenmarkt is de raag of er dit jaar een erdere erruiming an het aanbod plaatsindt. Gezien de te erwachten reorganisaties en gelet op het feit dat er bij tal an bedrijen en instellingen sprake is an erborgen leegstand, is de kans daarop redelijk groot. Mogelijke oplossingen om de leegstand terug te brengen moeten ooral worden gezocht in het slopen of herbestemmen an kantoorruimte. Dat geldt met name oor de wat oudere kantoorgebouwen die al een paar jaar leegstaan. Ook renoatie an kantoren en minder nieuwbouw moeten een bijdrage leeren aan het terugdringen an de leegstand. Hoewel het uitdelen an incenties momenteel een populaire maatregel is, draagt dit olgens de bedrijfsmakelaar niet wezenlijk bij aan het tegengaan an de leegstand. Tekorten op langere termijn Oerigens signaleert de NVM dat de meeste projectontwikkelaars al enige tijd een afwachtende houding aannemen en het niet aanduren om op eigen risico kantoren in aanbouw te nemen. Daarnaast zijn het afgelopen jaar erschillende plannen oor de bouw an kantoren geschrapt. Het geolg hieran zou kunnen zijn dat in sommige regio s een tekort aan nieuwe kantoren ontstaat, waardoor de raag naar moderne kantoorruimte onoldoende kan worden gehonoreerd. Beoordeling marktsentiment onerhuurbare kantoorruimte bezichtigingen leegstand incenties 0% 20% 40% 60% 80% % afgelopen 12 mnd. komende 12 mnd. Verwachte toename an de raag naar grootteklasse 0-149 m 2 150-299 m 2 300-499 m 2 500-2.999 m 2 > 3.000 m 2 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Oplossingen oor leegstand Sloop of herbestemming Minder nieuwbouw Renoatie Verlagen huurprijzen Meer incenties 2010 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 2010
Begripsomschrijingen Kantoor Een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is oor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende actiiteiten. Kantoorruimten die deel uitmaken an bedrijfsgebouwen, uniersiteiten of ziekenhuizen worden niet als kantoor aangemerkt. Opname Verhuur- en erkooptransacties die op de rije markt plaatsinden. Gebruikers die in hun eigen huisestingsbehoefte oorzien (de zogenoemde eigenbouw) worden niet tot de opname gerekend. Hetzelfde geldt oor sale-and-leasebackoereenkomsten en contracterlengingen. De NVM registreert transacties anaf 200 m². Aanbod Kantoorruimte die direct beschikbaar is oor erhuur of erkoop. Kantoren die in oorbereiding zijn en derhale nog gebouwd moeten worden, worden in het aanbod niet meegeteld. Het aanbod omat naast leegstaande en nog in aanbouw zijnde kantoren ook ruimten die nog in gebruik zijn maar waaran bekend is dat deze op korte termijn worden rij gemaakt. Het aanbod wordt gemeten in ruimten anaf 500 m². Huurprijs De gerealiseerde kale huur per ierkante meter erhuurbaar loeropperlak, exclusief btw, sericekosten en huurdersspecifieke inrichtingskosten. onderzoekserantwoording Voor de cijfers in De kantorenmarkt in 2010 is gebruik gemaakt an een online-opiniepeiling die in februari heeft plaatsgeonden onder NVM-makelaars. De respons bedroeg 29%, 170 makelaars an kantoren die actief zijn in de kantoren-sector hebben de online-ragenlijst ingeuld. De gegeens met betrekking tot aanbod, raag en huurprijzen zijn afkomstig an NVM Data & Research in Nieuwegein. NVM-Regio-indeling west west Midden www.nm.nl