1 Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling. culiere woningvoorraad

1 Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling culierewoeente Den Haag na de 020) beleidsnota over de aad van de gemeente rnieuwing Eeuwige jeugd van (2005-2020) de particuliere woningvoorraad culiere woningvoorraad aag na de stadsvernieuota over de particuliere meente Den Haag na de 020) beleidsnota over de aad van de gemeente rnieuwing (2005-2020) culiere woningvoorraad

1 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad beleidsnota particuliere woningvoorraad gemeente Den Haag na de Stadsvernieuwing 2005-2020 november 2005 Dienst Stedelijke Ontwikkeling

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 2 Inhoudsopgave 1. Inleiding 5 2. Opgave stedelijke vernieuwing 7 3. Versterking van de woningmarktpositie van pionierswijken 9 4. Belemmeringen voor de ontwikkeling van de pionierswijken 13 4.1 Toekomst van de pionierswijken 13 4.2 Bouwtechnische kwaliteit onvoldoende geborgd 13 4.3 Onvoldoende grote woningen 14 4.4 Onvoldoende wooncomfort 15 4.5 Ingewikkelde eigendomsverhoudingen 16 5. Bestaand beleid voor de particuliere woningvoorraad 19 5.1 Bouwtechnische kwaliteit 19 5.2 Grotere woningen 21 5.3 Verbeteringen gericht op wooncomfort en duurzaamheid 22 5.4 Huurteams 23 5.5 Splitsingsbeleid 23 6. Mogelijkheden om verbeteringen af te dwingen 25 6.1 Bouwtechnische kwaliteit 25 6.2 Grotere woningen 26

3 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 7. Een nieuwe aanpak van de particuliere voorraad 27 7.1 Inleiding 27 7.2 Eigenaren verantwoordelijk 27 7.3 Bouwtechnische kwaliteit 29 7.4 Grotere woningen en andere woontechnische verbeteringen 31 7.5 VvE beheer 34 7.6 Overige instrumenten 35 7.7 Ambities particuliere voorraad 36 7.8 Organisatie 37 8. Financiën 39 Bijlage 1 Kenmerken en belang van de particuliere woningvoorraad 43 Bijlage 2 Kenmerken pionierswijken 53 Bijlage 3 Onderzoek naar bouwtechnische kwaliteit 55 Bijlage 4 Investeringspotentieel en investeringsbereidheid 59 Bijlage 5 Schema bouwblok Haagse portiekwoningen met VvE s 63 Bijlage 6 Zelforganiserend vermogen 65 Bijlage 7 Evaluatie 1980-2005 67 Bijlage 8 Beleidsuitvoering 71 Bijlage 9 Particuliere ketenverantwoordelijkheid 83 Bijlage 10 Investeringsraming woontechnische opgave 2005-2020 85

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 4

5 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 1. Inleiding Van alle grote steden in Nederland heeft Den Haag verhoudingsgewijs de grootste particuliere woningvoorraad. Een deel daarvan ligt in de meest populaire wijken van Den Haag, op het zand en dicht bij het strand. Maar daar verder vandaan ligt op het veen een aantal wijken met een hoog aandeel particuliere woningen waar het minder goed mee gaat. Als de gemeente niets doet zullen deze wijken er waarschijnlijk steeds slechter voor komen te staan. Deze nota gaat over het nieuwe beleid voor de Haagse particuliere woningvoorraad, als uitwerking van de Woonvisie en het Grote Steden Beleid. In de gemeentelijke woonvisie (RV 14/2004) is aangekondigd dat het beleid voor de particuliere woningvoorraad in een aparte nota aan de orde zou komen. Het zwaartepunt ligt bij de wijken met een grote particuliere woningvoorraad die er het minst goed voorstaan, met name in de pionierswijken: - Laakkwartier; - Rustenburg Oostbroek; - Stationsbuurt (inclusief Riverenbuurt); - Regentessekwartier; - Valkenboskwartier. Ongeveer tweederde van de totale woningvoorraad in deze wijken (circa 45.000 woningen) is particulier bezit. Waar de sociale woningvoorraad in de centrale vernieuwingsgebieden voornamelijk getransformeerd wordt door sloop/nieuwbouw, is dit bij de particuliere voorraad geen reële optie. Toch moet er in gebieden zoals het Laakkwartier en Rustenburg Oostbroek ook iets gebeuren om een neerwaartse spiraal te voorkomen. Gezien de grote omvang is de bestaande particuliere woningvoorraad van groot belang voor de ontwikkeling van Den Haag. En deze wordt steeds belangrijker omdat de bestaande voorraad groter wordt en dus het aandeel nieuwbouw op de totale woningvoorraad af neemt. Hierdoor wordt het steeds moeilijker om met nieuwbouw alleen te voldoen aan de toenemende kwaliteitseisen van de Haagse inwoners. De aanpassing van de bestaande woningvoorraad aan hedendaagse woonwensen draagt bij aan het vasthouden van mensen met hogere inkomens in de stad. Bijlage 1 gaat verder in op het belang en de bijzondere kenmerken van de particuliere woningvoorraad in Den Haag Doel Het doel van deze nota is om het nieuwe beleid vast te stellen voor de particuliere voorraad. Het bestaande beleid voor de particuliere woningvoorraad is met name gericht op het wegwerken van bouwtechnische achterstanden en omvat onder andere de instrumenten Particuliere Woningverbetering, Intensief Beheer en Onderhoudsstimulering. De uitvoering van het bestaande beleid wordt in enkele jaren afgerond.

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 6 Het nieuwe beleid heeft drie belangrijke doelen: - Het realiseren van particuliere woningen die voldoen aan de toenemende woontechnische eisen die mensen aan hun woning stellen. Daarbij is het uitgangspunt dat eigenaren zelf hun woningen verbeteren en vergroten en dat de gemeente niet zal aan kopen voor sloop/nieuwbouw. - Het borgen van de bereikte bouwtechnische kwaliteit: eigenaren moeten hun woningen goed blijven onderhouden, om de particuliere woningvoorraad een eeuwige jeugd te bezorgen. - Het bewaken van variatie in het woningaanbod. In wijken met een inmiddels zeer groot aandeel kleine koopwoningen is het wenselijk om een minimale huurvoorraad te behouden voor startende huishoudens met een laag inkomen en te bewerkstelligen dat ook grotere huur- en koopwoningen ontstaan. Begeleidingscommissie De totstandkoming van de basis van deze nota is begeleid door een externe commissie onder leiding van prof. A. Thomsen (TU Delft) De commissieleden zijn vanuit verschillende disciplines als gekwalificeerd te beschouwen op dit beleidsterrein. De commissie bestond naast de voorzitter uit: - Drs. H. Bos, directeur Vastgoedbelang - Mw. drs. B. Bruinsslot, beleidsambtenaar gemeente Amsterdam - Dhr. F. Schuurs, directeur VvE-belang - Dhr. M. Verbokkem en mw. J. Bots, Woningbeheer NV Aan de afrondende fase hebben daarnaast de volgende externe deskundigen een bijdrage geleverd (onder andere middels een expertmeeting): - Dhr. B. Magito, directeur Woningbeheer NV - Dhr. W. van de Wetering, Woningbeheer NV - Dhr. E. van Putten, Akro Consult - Dhr. Zeilstra, Zeilstra Beheer BV - Mw. B. Vooren, Bewonersorganisatie Rustenburg Oostbroek - Dhr. Linders, Bewonersorganisatie Heesterbuurt Leeswijzer Het tweede hoofdstuk gaat in op de stedelijke vernieuwingsopgave waar de stad Den Haag voor staat. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingezoomd op de woningmarktpositie van de pionierswijken. Het vierde hoofdstuk geeft antwoord op de vraag waardoor de ontwikkeling van de pionierswijken wordt belemmerd. Hoofdstuk 5 geeft inzicht in het bestaande beleid voor de particuliere woningvoorraad. In hoofdstuk 6 komt aan de orde welke mogelijkheden er zijn om verbeteringen af te dwingen. Hoofdstuk 7 beschrijft de nieuwe aanpak van de particuliere voorraad. Uitgangspunt daarbij is dat eigenaren verantwoordelijk zijn voor het eigen woningbezit en ondersteund worden bij het zelf onderhouden en verbeteren ervan. Ook de organisatie komt kort aan bod en het laatste hoofdstuk 8 laat het financiële plaatje zien.

7 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 2. Opgave stedelijke vernieuwing In de gemeentelijke visie wordt sinds 1998 gestreefd naar een vitale stad met een, ook op wijkniveau, meer evenwichtige bevolkingssamenstelling. Door het woningaanbod beter aan te laten sluiten op de vraag wil de gemeente de huisvestingssituatie van lagere inkomens verbeteren en de selectieve migratie van huishoudens met hogere inkomens uit de stad keren. Dat is van levensbelang voor de stad en haar inwoners, rijk en arm, nu en in de toekomst. De Woonvisie 2020 en de Daadkracht van Den Haag borduren voort op deze doelstelling. De stedelijke vernieuwingsopgave voor Den Haag omvat tot 2020 de herstructurering van in totaal 30.000 kleine, goedkope appartementen 1. Den Haag heeft in vergelijking met andere grote steden een grote voorraad particuliere appartementen. Veel van deze appartementen staan in wijken met kansrijke perspectieven (centrum-stedelijke woonmilieus) die echter ook bedreigingen kennen die de woningmarktpositie kunnen verzwakken. Daarom is de herstructureringsopgave voor de particuliere woningvoorraad becijferd op ruim 10.000 woningen. Waar de herstructurering in de sociale sector zich voornamelijk richt op sloop/nieuwbouw dient het overaanbod van kleine appartementen in de particuliere sector geherstructureerd te worden zonder sloop. Dat wil zeggen dat de woningen zodanig worden verbeterd dat ze weer geruime tijd kunnen voldoen aan de toegenomen vraag naar woonkwaliteit. Aankoop en sloop/nieuwbouw door de gemeente is in de pioniersgebieden niet aan de orde omdat dit door uitponding die eerder heeft plaatsgevonden financieel niet langer mogelijk is. Daarnaast is sloop in wijken als Laakkwartier en Rustenburg Oostbroek ook uit maatschappelijk en stedenbouwkundig oogpunt ongewenst. Voor de eerste ISV periode was het voornemen om in de particuliere woningvoorraad 3075 woningen samen te voegen, waarvan 1950 in de pioniersgebieden. Er zijn in deze periode slechts 152 woningen met gemeentelijke subsidie samengevoegd. Daarnaast zijn 216 samenvoegingen in voorbereiding. De herstructurering van de sociale woningvoorraad in de centrale vernieuwingsgebieden is beter op dreef. De herstructurering van de particuliere voorraad (pionierswijken) verloopt veel moeizamer, omdat we hier te maken hebben met vele duizenden eigenaren. De beperkte financiële mogelijkheden van veel eigenaren en de ingewikkelde eigendomssituatie bij de gesplitste appartementen maken de opgave nog lastiger. 1 Herstructureringsopgave, geobjectiveerd behoeftemodel, vastgesteld door de gemeenteraad in 1997

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 8

9 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 3. Versterking van de woningmarktpositie van pionierswijken De stedelijke vernieuwingsopgave voor de particuliere woningvoorraad concentreert zich in de wijken die een wankele positie op de woningmarkt innemen. Het gaat om de wijken die binnen het Haagse Grote Steden Beleid worden aangeduid als pionierswijken. Ze worden gekenmerkt door een eenzijdig samengestelde voorraad kleine, goedkope particuliere appartementen. Het betreft de wijken Regentessekwartier, Valkenboskwartier (inclusief Heesterbuurt), Rustenburg-Oostbroek, Laakwartier (inclusief Spoorwijk), Stationsbuurt (inclusief Rivierenbuurt). In deze wijken staan in totaal bijna 45.000 woningen. Ruim de helft daarvan is in bezit van eigenaar-bewoners. Particuliere verhuurders hebben 28% van de voorraad in handen en de corporaties 15%. Rustenburg Oostbroek en Laakwartier maken beide onderdeel uit van de 56-wijken aanpak van VROM. Vanwege het IPSV-project loopt de aanpak van Rustenburg Oostbroek voorop. In bijlage 2 staan de belangrijkste kenmerken van de pioniersgebieden op een rij. CBS woningvoorraad per 1/1 [woningen], 2005 Wijken 20000 Onderwerpen CBS woningvoorraad per 1/1 17500 15000 12500 woningen 10000 7500 5000 2500 0 27 Stationsbuurt 21 Regentessekwartier 31 Rustenburg en Oostbroek 20 Valkenboskwartier 38 Laakkwartier en Spoorwijk Bron : CBS/DSO Woningvoorraad in pioniersgebieden, bron Gemeente Den Haag

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 10 eigendomsverhouding [%], 2004 Wijken 70 60 Onderwerpen % eigenaar-bewoner % particulier % toegelaten instelling % eigendom nog niet bepaald 50 40 % 30 20 10 0 27 Stationsbuurt 21 Regentessekwartier 31 Rustenburg en Oostbroek 20 Valkenboskwartier 38 Laakkwartier en Spoorwijk Bron : OZB Eigendomsverhouding in pionierswijken, bron Gemeente Den Haag De meeste particuliere appartementen in de genoemde wijken zijn voor de oorlog door kleine beleggers gebouwd als huurwoningen bestemd voor de middenstand. Na de oorlog zijn veel van deze gestapelde huurwoningen gesplitst in appartementsrechten en daarna vaak verkocht. Dit uitpondingsproces is in vergelijking met andere steden in Den Haag heel fors geweest en gaat nog steeds door. Vanuit het oogpunt van duurzaam onderhoud en beheer zijn er indertijd slechte splitsingsakten gevormd (zie paragraaf 4.5). De woningvoorraad in de pioniersgebieden en centrale vernieuwingsgebieden bestaat overwegend uit kleine etagewoningen, vaak minder dan 80 m 2 bruto vloeroppervlak. De woningvoorraad voorziet steeds minder goed in de woonwensen van de bewoners. De druk op de openbare ruimte is groot door de hoge bebouwingsdichtheid, het intensieve gebruik en het parkeren. Doordat de overheid en de woningeigenaren sinds de jaren 80 veel hebben geïnvesteerd in het opknappen van de buitenkant van de woningen staat de particuliere woningvoorraad er in bouwtechnisch opzicht inmiddels aardig goed voor (zie bijlage 3). De pionierswijken worden ook wel als starterswijken beschouwd. Ze voorzien namelijk in een behoefte aan goedkope appartementen nabij het centrum voor starters op de markt van koopwoningen. Dat is goed zolang de doorstroming niet te hoog wordt en deze wijken ook in staat blijven om bewoners vast te houden. Dat is echter niet het geval omdat er onvoldoende grote woningen voor handen zijn. Degenen die het zich financieel kunnen veroorloven vertrekken dan naar betere wijken. De kans bestaat dat de pionierswijken in een negatieve spiraal terecht komen. Er kan dan een situatie ontstaan dat mensen alleen nog voor deze wijken kiezen bij een gebrek aan mogelijkheden elders. Grootschalig ingrijpen door de overheid, zoals ten tijde van de stadsvernieuwing in de jaren 70 en 80 zou dan onvermijdelijk kunnen worden. De gemeente wil met deze beleidsnota benadrukken dat zij dit wil voorkomen. Ze blijft zich (mede-) verantwoordelijk voelen voor het op een goed kwalitatief peil brengen en houden van de bestaande woningen en woonomgeving in de Haagse pionierswijken.

11 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 12

13 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 4. Belemmeringen voor de ontwikkeling van de pionierswijken 4.1 Toekomst van de pionierswijken In de voorbije jaren is er veel geïnvesteerd in de pionierswijken, zowel in de particuliere woningvoorraad als in de openbare ruimte. Desondanks is de woningmarktpositie van de pionierswijken nog niet zonder meer veilig gesteld. Dit komt doordat: - de bouwtechnische kwaliteit 2 onvoldoende geborgd is; - er onvoldoende grote woningen zijn; - de woningen onvoldoende comfort bieden; - de eigendomsverhoudingen in de particuliere woningvoorraad ingewikkeld zijn. 4.2 Bouwtechnische kwaliteit onvoldoende geborgd Uit de Kwalitatieve Woningregistratie en het Haags Kwaliteits Onderzoek is gebleken dat het kwaliteitsniveau van de Haagse woningvoorraad is opgeklommen naar het landelijk gemiddelde (zie bijlage 3). De goede onderhoudstaat van de particuliere voorraad is te danken aan de inspanningen en investeringen die vanaf de jaren 80 gepleegd zijn door de eigenaren en de overheid. Gedeeltelijk is het een zaak van uitvoeren en afmaken van het bestaande beleid van Particuliere Woningverbetering (PWV) en Onderhoudstimulering (OHS). Als panden in slechte staat verkeren en de gesubsidieerde aanpak niet tot resultaat heeft geleid, moet tot aanschrijving worden overgegaan. Het volgende hoofdstuk gaat uitgebreider in op het bestaande beleid. Ontwikkeling relatieve herstelkostel 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Nederland Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht 1990 1995 2000 2 bouwtechnische kwaliteit: de fysieke gesteldheid van zowel de bouwconstructieve als alle overige aan het gebouw verbonden onderdelen die bepalend zijn voor de duurzame borging van de primaire functie van het gebouw (beschutting) en waarbij voldaan wordt aan de eisen van veiligheid voor gebruikers en omgeving. Hieronder valt de onderhoudsstaat van onder meer het casco, de fundering, het dak en installaties zoals voor gas en elektra.

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 14 De subsidieregelingen zoals PWV en OHS waren sterk gericht op het wegwerken van achterstallig onderhoud en, in het geval van OHS, het activeren van Verenigingen van Eigenaren. Structureel onderhoud in de toekomst is echter onvoldoende verankerd in deze regelingen zodat de woningen in de toekomst niet zonder meer gevrijwaard zijn van bouwkundig verval. Dit komt onder andere omdat er slechts voor vijf jaar een onderhoudsplan is opgesteld (bij OHS) en omdat er niet of onvoldoende wordt gespaard in een onderhoudsfonds. Verder is een probleem dat een deel van de eigenaren die hebben meegedaan aan PWV of OHS na enkele jaren de woning verkoopt. In plaats van na 15 jaar wordt de subsidie in dat geval in één keer uitgekeerd. Voor de nieuwe eigenaar vervalt dan de onderhoudsplicht. Nu gaat het er vooral om het kwaliteitsniveau op peil te houden. Of dit lukt hangt af van de motieven, het gedrag (investeringsbereidheid) en de portemonnee (investeringspotentieel) van de verschillende eigenaren (zie bijlage 4). Voor een aanzienlijk deel van de particuliere voorraad in de pionierswijken moeten we rekening houden met onvoldoende investeringspotentieel en/of -bereidheid bij de eigenaren om de bouwtechnische kwaliteit duurzaam te kunnen borgen. 4.3 Onvoldoende grote woningen De afgelopen 50 jaar is de gemiddelde ruimtebehoefte per inwoner met meer dan 100% toegenomen. De gemiddelde woningbezetting is gedaald van meer dan vier bewoners per woning in de jaren 50 tot tegenwoordig ruim twee bewoners per woning (zie onderstaande grafiek). pers/won 6 5 4 3 2 1 woningbezetting in Nederland 60 50 40 30 20 10 opp/pers in m2 0 0 1947 1956 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 pers/won opp/pers Afnemende woningbezetting (aantal personen per woning) en toenemende ruimtebehoefte (aantal m 2 woonoppervlak per persoon in Nederland, Bron: Tijdschrift voor de Volkshuisvesting 2002/4, artikel A. Thomsen (bewerking DSO) Tegelijkertijd is het gemiddelde inkomen en welvaartsniveau sterk gestegen. Door de toegenomen ruimtebehoefte en de gestegen welvaart zijn wijken met overwegend kleine appartementen voor een steeds kleiner deel van de bevolking interessant. Bij starters op de woningmarkt (bijvoorbeeld studenten) en kleine huishoudens met een laag inkomen kunnen deze wijken nog wel in trek zijn. Dit geldt in het bijzonder voor de dicht bij het centrum gelegen pionierswijken. Veel bewoners hebben behoefte aan meer ruimte, bijvoorbeeld omdat ze in een andere levensfase terecht komen of een hoger inkomen krijgen. Daarnaast hebben huishoudens zoals ouderen vaak specifieke woonwensen

15 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad waar de bestaande woningen soms niet aan voldoen. Vaak is verhuizen de manier om de vraag naar meer kwaliteit en meer ruimte te vervullen. De mogelijkheden om de bestaande woningen in de pionierswijken te transformeren worden tot nu toe onvoldoende benut. Woontechnische verbeteringen zijn mogelijk door: - woningsamenvoeging: het samenvoegen van twee woningen tot één grote woning; - het maken van dakopbouwen; - toevoeging van uitbouwen in tuinen (keukens, serres en dergelijke); - uitbouwen van verdiepingen (balkons, opbouwen op balkons en serres, loggia s) - woningaanpassing door herindeling van de plattegrond (nieuwe kamerindeling). - plaatsen van een traplift Er blijkt onder woningeigenaren in de pionierswijken wel belangstelling te bestaan voor woningvergroting. Toch komt het samenvoegen van kleine tot grotere woningen zelfs met de mogelijkheid van subsidie nog slecht van de grond. Uit een evaluatieonderzoek blijkt dat één op de drie eigenaarbewoners belangstelling heeft voor samenvoegen, maar dat allerlei onzekerheden en drempels uitvoering tegenhouden (zie notitie Samenvoegen doe je niet alleen, Commissie SWB, juni 2004). Ook andere woontechnische verbeteringen worden nog onvoldoende gerealiseerd. Daarbij spelen de financiële mogelijkheden van de eigenaren een belangrijke rol. De vraag is of ze kunnen en willen investeren in de vergroting van hun woning. Particuliere verhuurders hebben daarbij andere belangen dan eigenaar-bewoners. Bijlage 4 gaat uitgebreid in op de verschillen in investeringsbereidheid (willen) en investeringspotentieel (kunnen) van zowel eigenaar-bewoners als verhuurders. Eigenaren die hun woning willen vergroten komen verder de volgende barrières en onzekerheden tegen: - onderhandelen en overeenstemming bereiken met mede-eigenaren in de Vereniging van Eigenaren; - procedures voor vergunningen; - een verbouwing met alle voorbereidings- en uitvoeringscomplicaties. 4.4 Onvoldoende wooncomfort In de loop van de tijd zijn de eisen ten aanzien van de prestatie van het binnenmilieu toegenomen, zowel van de bewoners als van de overheid. In deze nota zal alleen worden ingegaan op de energieprestatie en geluidisolatie. Onder de energieprestatie van een woning verstaan we de weerstand die het casco van de woning heeft tegen warmteverlies. Het Rijk heeft zich met het verdrag van Kyoto een ambitie opgelegd voor energiebesparing in het huishouden. De Haagse vooroorlogse woningvoorraad heeft doorgaans een zeer lage energieprestatie, hetgeen vooral veroorzaakt wordt doordat de woningvoorraad relatief oud is. Om redenen van comfort en milieu-attitude hebben veel woningeigenaren energiebesparende maatregelen genomen zoals het aanbrengen van dak- en vloerisolatie, wandisolatie door middel van voorzetwanden en spouwmuurvulling, en het gebruik van dubbel glas. Met name in de goedkope vooroorlogse voorraad blijft deze ontwikkeling achter bij de landelijke en nog sterker bij de wenselijke ontwikkeling om de doelstelling van het Kyoto verdrag te halen.

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 16 De andere comforteis is de geluiddichtheid. Het casco van de vooroorlogse woningen heeft een lage weerstand tegen geluid. Deze woningen zijn niet gebouwd op de geluidproductieniveaus en -toleranties van nu. Het verkeer is de grootste geluidproducent. In de Wet Geluidhinder heeft het Rijk vastgesteld dat de overlast van weglawaai maximaal 75 db op de gevel mag zijn, richtlijn is maximaal 50 db op de gevel. Om de overlast aan te pakken heeft het Rijk een lijst opgesteld, de zogenaamde A-lijst, met woningen waarbij de geluidbelasting als gevolg van weglawaai meer dan 70 db is. Deze woningen moeten gesaneerd worden, waarbij de voorkeur idealiter uitgaat naar bestrijding van de bron (verkeersintensiteit, snelheidsbeperking, wegdek). De gemeente is belast met de uitvoering. Naast geluidsoverlast van de weg, is geluidsoverlast van de buren vaak nog een grotere bron van ergernis. Dunne wanden en houten vloeren zijn hiervan de voornaamste oorzaken. 4.5 Ingewikkelde eigendomsverhoudingen Waar de sociale sector stedelijk slechts een handvol eigenaren telt, is er binnen menig aan te pakken particulier bouwblok sprake van een veelheid aan eigenaren, die allemaal, tegelijkertijd, bereid én in staat moeten zijn te gaan investeren. De Haagse particuliere woningvoorraad bestaat daarbij voor een groot deel uit (meestal oude) gesplitste appartementsrechten. Een belangrijk nadeel van de eigendomstructuur van de VvE in Nederland is dat deze praktisch gezien nooit zelf een besluit kan nemen tot een ingrijpende wijziging. Een VvE zal dus niet snel overwegen om het gezamenlijk bezit te slopen en door nieuwbouw te vervangen. Een dergelijk besluit kan feitelijk slechts genomen en uitgevoerd worden wanneer alle appartementsrechten waaruit het gebouw bestaat door één partij worden aangekocht. De zeer hoge kosten en andere complicaties die hieraan verbonden zijn, leiden er toe dat dit vrijwel nooit marktconform zal geschieden. Maar ook de uitvoering van onderhoud en woningvergroting wordt bemoeilijkt door de structuur van VvE s. In de jaren 70 en 80 is de vooroorlogse gestapelde huurvoorraad namelijk op grote schaal en vaak op een slechte manier kadastraal gesplitst in meerdere appartementsrechten en inmiddels voor een tamelijk groot deel verkocht. Hierdoor zijn er vele zeer kleine VvE s ontstaan, waarvan de kadastrale grenzen vaak niet overeenkomen met de bouwkundige grenzen. Het komt bijvoorbeeld veelvuldig voor dat portieken of schoorstenen onder verschillende VvE s vallen (zie bijlage 5). Dergelijke VvE s bestaan soms uit slechts drie appartementsrechten. Door de vele verhuizingen is de continuïteit in het beheer bij veel VvE s niet gewaarborgd. Eigenaren in een kleine VvE hebben daardoor de grootste moeite om gezamenlijk tot een besluit te komen. De gevolgen zijn dat: - een goed beheer van VvE s tijdrovend is en dus kostbaar; - uitvoering van gezamenlijk onderhoud (bijvoorbeeld aan het dak of portiek) moeizaam is; - het gezamenlijk financieren en organiseren van woningvergroting zeer ingewikkeld is.

17 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad Figuur 1: Aantal VvE s in Nederland en Nederlandse steden, Bron: Binnenlandsbestuur juni 2002 In de pionierswijken komen nog veel gemengde VvE s voor, die zowel bestaan uit koop- als huurappartementen. Hier is beheer nog lastiger dan bij VvE s die uitsluitend bestaan uit eigenaar-bewoners. Tenslotte is het van belang dat er op dit moment voor kleine VvE s geen commerciële markt (met betaalbare tarieven) bestaat voor professioneel VvE-beheer en dat dit voorlopig ook niet het geval zal zijn. Kort gezegd komen de bovenstaande problemen neer op een tekort aan zelforganiserend vermogen van de VvE s. Bijlage 6 schetst de betekenis van dit fenomeen.

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 18

19 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 5. Bestaand beleid voor de particuliere woningvoorraad 5.1 Bouwtechnische kwaliteit Al sinds de jaren 80 wordt er hard gewerkt aan het wegwerken van de bouwtechnische achterstanden in de particuliere woningvoorraad die in de wederopbouwperiode zijn ontstaan 3. Het beleid was gericht op die gebieden waar achterstanden geconcentreerd aanwezig zijn en waar door de zwakke sociaal-economische structuur een prisonersdilemma is ontstaan. Hierdoor is niet te verwachten dat de particuliere eigenaren zelf initiatief zullen nemen tot verbetering van hun bezit. In deze gebieden is ten tijde van de stadsvernieuwing (in de jaren 80 en 90) met sloop/nieuwbouw op rigoureuze wijze het kwaliteitspeil van de woningvoorraad verhoogd. Vele duizenden woningen zijn indertijd met overheidsgeld aangekocht en vervangen door nieuwbouw. Vanaf de jaren 80 worden particuliere woningen ook met overheidssubsidie verbeterd. Sinds 1990 bestaat een subsidieregeling voor Particuliere Woning Verbetering en sinds 1996 voor Onderhoudstimulering. Daarnaast zijn panden voor verbetering aangekocht. Particuliere woningverbetering De regeling voor particuliere woningverbetering gaat uit van een complexgewijze aanpak. Oorspronkelijk dekte de subsidie bijna alle kosten om achterstallig onderhoud aan het casco weg te werken, de laatste jaren wordt nog slechts de helft van de bouwkosten gesubsidieerd. Gemiddeld is er een subsidiebedrag van ongeveer 11.000 per woning ingezet, terwijl de totale onderhoudsinvestering minimaal 20.000 bedroeg. De aanpak is gericht op de individuele eigenaar en niet op de VvE. In totaal zijn er vanaf 1995 tot heden 7200 woningen verbeterd met PWV-subsidie. Daarvoor is circa 80 miljoen subsidie uitgekeerd. Het PWV-programma bevindt zich in de afrondingsfase. Er kunnen geen subsidie-aanvragen meer worden ingediend. Van de lopende projecten is in de komende paar jaar nog de oplevering van circa 1800 woningen te verwachten. Daarnaast zijn er eigenaren in PWV-projecten die wel hun woning hebben opgeknapt maar geen gebruik hebben gemaakt van de PWV-subsidie. 3 Zie Rijksnota Belstato (Beleid Stadsvernieuwing in de Toekomst), april 1992.

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 20 Onderhoudstimulering In de aanpak van onderhoudstimulering 4 wordt met een actieve benadering getracht een mentaliteitsverandering bij de eigenaren in gang te zetten. Een belangrijke doel is de activering van VvE s. In de intensief beheer aanpak wordt naast stimulering ook dwang toegepast door eigenaren die niet meewerken aan te schrijven. Uit een evaluatie in 2001 bleek de aanpak van onderhoudstimulering zonder dwang weinig effectief. Daarom is voor een deel overgestapt naar de intensief beheer aanpak. Voor de overige gebieden is de aanpak stopgezet. Vanaf de start in 1997 tot heden zijn bijna 19.000 woningen verbeterd en/of VvE s geactiveerd en meerjarenonderhoudsplannen gemaakt. Ongeveer 14.000 eigenaren hebben subsidie aangevraagd. Er is een totaalbedrag van circa 30 miljoen euro subsidie toegekend, wat neer komt op circa 2.100 euro per woning. De totale investering door eigenaren is ruim 130 miljoen euro, gemiddeld bijna 7.000 euro per woning. De OHS aanpak kent dus een multiplier van ruim 4. In totaal zijn er bijna 29.000 woningopnames uitgevoerd. Tot 2007 worden mogelijk nog 2200 subsidiabele verbeteringen uitgevoerd, hetgeen de teller op ruim 21.000 verbeterde woningen zou brengen (72% van de opgenomen woningen). Aankopen Verbeteren Verkopen De AVV-regeling was oorspronkelijk bedoeld om de onrendabele top af te dekken bij de aankoop van panden van eigenaren die niet in staat waren deel te nemen aan de PWV. Het verschil tussen de kosten en de opbrengsten wordt dan door de gemeente gedekt. De regeling is ook bedoeld voor de aankoop van zogenaamde rotte kiezen of ten behoeve van zogeheten strategische aankopen. De AVV-aanpak wordt meestal uitgevoerd door Woningbeheer. In de periode van 2000 tot 2004 zijn er bijna 70 verbeteringen binnen de AVV-regeling uitgevoerd. Hiermee was een subsidiebedrag van 1,7 miljoen euro gemoeid. 4 De regeling voor onderhoudstimulering bestaat uit drie subsidies: - een subsidie van 450 euro per woning voor proceskosten (opname rapport, begeleiding bij de uitvoering van onderhoud, VvE beheer); - een subsidie achteraf van 908 voor uitvoering van onderhoud, deze wordt na een periode van 5 jaar uitgekeerd als aan de onderhoudsplicht is voldaan; - een bouwdelensubsidie, afhankelijk van welke bouwdelen aangepakt worden.

21 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 5.2 Grotere woningen Voor eigenaar-bewoners binnen een deel van de pionierswijken bestaat de subsidiemogelijkheid voor woningsamenvoeging (RSV 157, 2005). Deze subsidie vergoedt een deel van de te maken kosten en verkleint daarmee de onrendabele top. Twee afzonderlijke appartementen hebben te samen namelijk een hogere marktwaarde dan één grote samengevoegde woning. Een subsidie van 25.450 per samenvoeging is beschikbaar in de wijken Rustenburg Oostbroek, Regentesse- en Valkenboskwartier, Laakkwartier en Spoorwijk. Op basis van de door de Raad vastgestelde Nota Samenvoegen doe je niet alleen (juni 2004, RIS 116844a) is de subsidieregeling aangepast. Voor Rustenburg Oostbroek heeft de gemeente in 2002 verder een rijksbijdrage ontvangen uit het Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing. Een deel hiervan wordt ingezet voor het stimuleren van woningvergroting. Vooruitlopend op een wijziging van het bestemmingsplan is een Nota Dakopbouwen vastgesteld voor de Bloemenbuurt (2004) en Rustenburg Oostbroek (2005). Andere pioniersgebieden zullen volgen. In de nota is vastgelegd waar en in welke vorm dakopbouwen mogelijk zijn. In Rustenburg Oostbroek hebben zich inmiddels enige tientallen eigenaren gemeld die geïnteresseerd zijn in een dakopbouw. De resultaten van het samenvoegbeleid vallen tot nu toe tegen. Sinds de regeling van kracht is zijn er nog maar 152 kleine appartementen samengevoegd tot 76 grote woningen. Daarnaast zijn er 216 samenvoegingen in voorbereiding. Het is niet bekend hoeveel woningen in de pionierswijken met dakopbouwen of op andere manieren zijn vergroot. Veel zullen dit er echter niet zijn, omdat de bestemmingsplannen tot nu toe weinig toelieten. In 2004 heeft de gemeenteraad de beleidsnota samenvoegen doe je niet alleen vastgesteld. Deze nota gaat in op de oorzaken van de stagnerende samenvoegproductie en geeft een scala aan oplossingsrichtingen aan. Er is vervolgens een ambtelijke projectgroep ingesteld, die als opdracht had voorstellen te doen voor verruiming, verbetering en vereenvoudiging van regelgeving en subsidie. De Raad heeft inmiddels besloten het subsidiebedrag te verhogen, het werkingsgebied uit te breiden en de subsidievoorwaarden los te koppelen van de huisvestingsen onttrekkingsvergunning. 5.3 Verbeteringen gericht op comfort en duurzaamheid Voor particuliere woningen die te kampen hebben met geluidoverlast van verkeer (de zogenaamde A-lijst) is subsidie beschikbaar voor geluidsanering. De aanpak bestond tot nu toe uitsluitend uit bouwkundige maatregelen aan de gevel en deze werden voor 100% vergoed. Deze aanpak werd zo veel mogelijk gecombineerd met de Particuliere Woningverbetering of Onderhoudstimulering. In de nieuwe aanpak wordt de subsidie beperkt. Ook de aanleg van stil asfalt of de instelling van 30 km zones kan tot geluidsanering leiden. Inmiddels zijn er circa 3000 woningen gesaneerd. Op de A-lijst staan nog 2600 te saneren woningen. Daarvan worden er de komende vijf jaar 500 aangepakt. De aanpak van de particuliere voorraad gericht op duurzaamheid bestaat uit drie typen maatregelen:

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 22

23 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad - energiegerelateerde maatregelen; - maatregelen gericht op het sluiten van kringlopen van water en materialen; - maatregelen gericht op het bevorderen van de gezondheid. Het verbeteren van de energieprestatie komt ook vaak moeilijker tot stand binnen VvE s dan bij eengezinswoningen. De afgelopen tijd is energiebewust investeringsgedrag onder Haagse woningeigenaren gestimuleerd door het Zonneboilerproject en door de EPA-advisering. Voor pioniersgebieden is nog geen specifiek beleid ontwikkeld gericht op VvE s. 5.4 Huurteams Het college heeft eind 2003 besloten een pilot met huurteams te starten, die tot eind 2005 doorloopt. Huurteams moeten de huurders in staat stellen om de verhouding tussen prijs en kwaliteit van hun woonruimte in overeenstemming te brengen, via overleg met verhuurders en via procedures bij de huurcommissie. Via de huurteams oefent de gemeente invloed uit op de bouwtechnische kwaliteit van woningen van particuliere verhuurders. De gemeente kan met een handhaafactie reageren op signalen van misstanden. 5.5 Splitsingsbeleid De gemeente Den Haag maakt gebruik van de wettelijke mogelijkheid die de Huisvestingswet biedt om het splitsen van huuretagewoningen (onder de huurprijsgrens) in appartementsrechten te reguleren. De motieven hiervoor liggen in gemeentelijke doelen zoals de differentiatie van de woningvoorraad, het bewaren van betaalbare huurwoningen en het voorkómen van stadsvernieuwingsproblemen. Het splitsingsbeleid voorkomt dat het overaanbod van kleine koopwoningen in bijvoorbeeld de pionierswijken nog verder toeneemt. Het huidige beleid staat splitsing in alle stadswijken toe mits de splitsing samengaat met het samenvoegen van kleine woningen tot grote woningen. Daarnaast kan -zonder dat er sprake is van samenvoegen- alleen gesplitst worden in dié wijken waar de mogelijke koopvoorraad nog ver onder het stedelijk gemiddelde zit. Het splitsingsbeleid draagt hiermee bij aan het beheersen van de incourante woningvoorraad in kwetsbare wijken maar ook aan de nodige variëteit in het woningaanbod op wijkniveau zowel qua grootte van de woningen als in de koop/huurverhouding. Het splitsingsbeleid en de in paragraaf 5.2 genoemde subsidieregeling beogen het samenvoegen voor eigenaren in financiële zin aantrekkelijker te maken. De subsidieregeling richt zich feitelijk op de eigenaar-bewoner en betreft daarmee reeds gevormde appartementsrechten. Het splitsingsbeleid richt zich daarentegen op eigenaar-verhuurders en betreft daarmee nog te vormen appartementsrechten. Door een kadastrale splitsing van een huurcomplex in appartementsrechten stijgt voor de eigenaar de marktwaarde van dat complex gemiddeld met een percentage tussen circa 20 en 30%. Deze mogelijkheid tot waardevermeerdering functioneert daarmee als incentive voor verhuurders om te gaan samenvoegen. Het gaat dan uiteraard om dát deel van de particuliere huurwoningen dat nog niet kadastraal gesplitst is. In Den Haag is dat nog bijna de helft van deze voorraad: circa 25.000 woningen. Het stille, door de markt te benutten herstructureringsvermogen is daarmee globaal in te schatten op een totaal

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 24 bedrag van bruto ca. 550 miljoen. Het Haagse splitsingsbeleid zorgt ervoor dat dit forse vermogen niet totaal onbenut blijft (ingeval van een totaal splitsingsverbod). En het voorkómt ook dat dit bedrag wegvloeit (ingeval van totale splitsingsliberalisatie) naar toevallige, winstnemende eigenaren. Daarentegen kunnen investeringsbereide eigenaren van de waardevermeerdering profiteren in de vorm van woontechnische verduurzaming van hun bezit. Om grote investeringen te gaan plegen in hun woningbezit zonder dat daar gegarandeerde opbrengsten tegenover staan is er echter wel vertrouwen nodig in de toekomst van de wijk. Daar ontbreekt het bij particuliere verhuurders soms aan, omdat eigenaren de marktkansen voor hun woningen nog niet zien. Daarom is het belangrijk dat de gemeente voorop gaat door te investeren in de openbare ruimte en eigenaren te ondersteunen en te verleiden tot investeringen in het eigen woningbezit.

25 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 6. Mogelijkheden om verbeteringen af te dwingen In dit hoofdstuk komt aan de orde welke wettelijke mogelijkheden de gemeente heeft om noodzakelijke verbetering van de particuliere woningvoorraad af te dwingen. 6.1 Bouwtechnische kwaliteit Als er sprake is van bovenmatig achterstallig onderhoud kan de gemeente op grond van de Woningwet aanschrijven. Met dit instrument kan een woningeigenaar worden gedwongen achterstallig onderhoud uit te voeren. Hiermee kan hooguit een bouwtechnisch basisniveau volgens het Bouwbesluit worden bereikt. Bij weigering kan het onderhoud uiteindelijk van gemeentewege op kosten van de eigenaar worden uitgevoerd. De gemeente Den Haag hanteert een passief aanschrijvingsbeleid. Dit betekent dat alleen wordt aangeschreven in geval van gevaarsituaties. Daarnaast wordt projectgewijs aangeschreven als aanvulling op de aanpak van intensief beheer gebieden of de particuliere woningverbetering en de aanpak van rotte kiezen en brandpanden. Het is duidelijk dat het gemeentelijk aanschrijfinstrumentarium in de uitvoeringspraktijk tegen de nodige beperkingen oploopt. Het is bovendien in menig geval vaak een zeer arbeidsintensief, juridisch gecompliceerd, qua uitkomst onzeker en in de tijd moeilijk beheersbaar gebeuren. Daarbij spelen wettelijke vereisten een rol zoals bijvoorbeeld het lonendheidsbeginsel ( is de voorziening lonend te achten afgezet tegen de mogelijke huuropbrengst? ). Daarnaast is het mogelijke ultimo remedium (staking van het gebruik) ongewenst omdat er fysiek niets structureel verbetert of (bij uitvoering van gemeentewege) financieel riskant, omdat de gemeente bij bijvoorbeeld een faillissement geen preferent schuldeiser is en met aanzienlijke kosten kan blijven zitten. Gezien het grote aantal woningen waar de PWV-aanpak zonder resultaat is gebleven is te overwegen om een soort PWV-narooiprogramma te maken. Dit programma moet gericht zijn op het actief aanschrijven van PWVweigeraars. Daarmee worden de eigenaren bedoeld die in het verleden een subsidie-aanbod hebben afgeslagen terwijl hun woningen in slechte bouwtechnische staat verkeren. Als het gaat om de activering van VvE s heeft de gemeente ook geen dwangmiddelen in huis. Een VvE kan namelijk (door de gemeente) niet verplicht worden om regelmatig te vergaderen en beslissingen te nemen over onderhoud. Een onderhoudsfonds kan al helemaal niet worden afgedwongen. Wel kunnen eigenaren in een VvE elkaar onderling via het privaatrecht dwingen om mee te betalen aan noodzakelijk onderhoud, bijvoorbeeld bij een lekkage aan het dak. De gewijzigde wet op de appartementsrechten (zie bijlage 8) bevat een verplichting tot het aanhouden van een reserve fonds bestemd voor meerjarige (groot-) onderhoud. Deze wetswijziging geldt echter alleen voor nieuwe appartementen, maar krijgt door het overgangsrecht van drie jaar ook betekenis voor reeds bestaande VvE s.

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 26 6.2 Grotere woningen Vergroting van woningen kan wettelijk niet worden afgedwongen. Ook kunnen eigenaren van appartementsrechten niet worden gedwongen om splitsingaktes te wijzigen. Wel kan de gemeente via het splitsingsbeleid woningvergroting stimuleren. Splitsing van huurcomplexen in afzonderlijk te verkopen appartementsrechten wordt namelijk in de zogenaamde restrictiegebieden (waar de pioniersgebieden onder vallen) alleen toegestaan als de splitsingsaanvraag vergezeld gaat met een samenvoegplan voor kleine woningen.

27 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 7. Een nieuwe aanpak van de particuliere voorraad 7.1 Inleiding Dit hoofdstuk staat stil bij de individuele verantwoordelijkheid van woningeigenaren. Dat is het uitgangspunt voor het nieuwe beleid. Vervolgens wordt beschreven welke maatregelen de gemeente neemt om te stimuleren dat particuliere woningeigenaren: - bouwtechnische kwaliteit beter gaan borgen; - woontechnische verbeteringen gaan realiseren; - VvE beheer beter gaan regelen; - meer financiële mogelijkheden krijgen. Achtergrond en inhoud van de beleidsinstrumenten die in dit hoofdstuk aan de orde komen worden nader beschreven in Bijlage 8. Hier worden de verschillende maatregelen ook in een overzichtelijk schema gerepresenteerd, onderscheiden naar woontechnische en bouwtechnische kwaliteit. Tevens wordt aangegeven of de maatregelen bijdragen aan de versterking van het investerend, dan wel aan het zelf-organiserend vermogen van de eigenaren. 7.2 Eigenaren verantwoordelijk Uitgangspunt voor het nieuwe beleid voor de particuliere woningvoorraad is dat de eigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor de in stand houding, verbetering of transformatie van hun eigen bezit. Publiekrechtelijk gezien (Woningwet) zijn eigenaren verplicht er voor te zorgen dat hun woningen voldoen aan de bouwtechnische eisen van het bouwbesluit. Deze verantwoordelijkheid dragen de eigenaren volgens het Burgerlijk Wetboek (civielrecht) naar mede-eigenaren binnen VvE-verband, naar opvolgende eigenaren (bij transacties waar zij aanspreekbaar zijn op bijvoorbeeld verborgen gebreken) en naar hun huurders (huurrecht). Om aspirant-kopers bewust te maken van hun rechten en plichten jegens elkaar binnen VvE s verband is het belangrijk dat notarissen en makelaars goede voorlichting geven. Ook is het belangrijk dat bij voorgenomen transacties onderhoudsgebreken aan het licht komen zodat deze een rol spelen bij de prijsvorming en in de financiering kunnen worden meegenomen. Gemeente faciliteert De gemeente wil particuliere woningeigenaren in de pioniersgebieden faciliteren bij de organisatie en de financiering van woningvergroting en onderhoud. De inzet van de gemeente is ter ondersteuning en niet ter vervanging van de individuele verantwoordelijkheid van de woningeigenaren. Civielrechtelijke Ketenverantwoordelijkheid Bij grote onderhoudsachterstanden zal de gemeente eigenaren zonodig aanschrijven. Dit is ook haar wettelijke plicht (Woningwet). Dit publiekrechtelijke instrument is uiteindelijk onmisbaar maar kent ook zijn beperkingen (zie bij 6.1.). Ook om die reden verdient het de voorkeur dat zoveel mogelijk wordt bijgedragen aan het versterken van de civielrechtelijke verantwoordelijkheid. Wanneer alle eigenaren zichzelf (en elkaar) houden

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 28

29 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad aan de genoemde verplichtingen in Het Burgerlijk Wetboek, kan gesproken worden van een ideale ketenverantwoordelijkheid waarbij eigenaren en huurders de schakels vormen van de keten die (bouwtechnisch) verval uitsluit. De instrumenten Algemene Woningkeur, Waarborgfonds Eigen Woningen en Huurteams zijn essentieel voor het vergroten van de ketenverantwoordelijkheid. De gemeente moet hier structureel op sturen (zie Bijlage 9). Oude Stadsvernieuwingsaanpak ongewenst Een aanpak zoals in de laatste drie decennia van de vorige eeuw is niet langer wenselijk. Toen kocht de gemeente op grote schaal slechte particuliere woningen aan om vervolgens over te gaan tot sloop/nieuwbouw. Deze aanpak is te duur geworden 5, maatschappelijk ongewenst en uit (steden)bouwkundig oogpunt niet noodzakelijk. Te duur omdat de gemeente de enorme investeringen die hiermee gemoeid zijn niet kan opbrengen. Maatschappelijk ongewenst, gelet op de commotie die eind jaren 90 ontstond toen de gemeente voorstelde om in Rustenburg Oostbroek particuliere bouwblokken te slopen. En stedenbouwkundig niet noodzakelijk omdat de pionierswijken zoals Laakkwartier en Regentessekwartier een veel hogere kwaliteit hebben dan de voormalige stadsvernieuwingsgebieden als de Schilderswijk. Verder kan een proces van (onteigening)/sloop/nieuwbouw van particulier woningbezit tot een versneld verval van de buurt leiden, de zogenaamde planningschaduw. 7.3 bouwtechnische kwaliteit Basis Gebouwen Registratie(BGR) De BGR is een authentiek registratiesysteem voor gebouwen geschikt om koppeling met andere basisregistraties (zoals die voor Personen en Adressen) mogelijk te maken. De Gemeente Den Haag heeft een praktijkproef uitgevoerd vooruitlopend op de verankering in de Wet. Het Woningprofiel is gebaseerd op de BGR en bevat door de eigenaar te beheren gegevens over kwaliteitsaspecten van de woning en de installaties. De gemeente zal de totstandkoming van de BGR en het woningprofiel ondersteunen. Vooruitlopend op de verplichting van het woningprofiel zal onderzocht worden op welke manier de gemeente zijn toezichthoudende taak beter kan organiseren. Algemene Woningkeur Landelijk wordt al enige jaren gewerkt aan een Algemene Woningkeur. Dit is een nieuwe landelijk erkende keuringstandaard voor woningen, die de eigenaar voorziet van juiste, objectieve informatie over de onderhoudstoestand. De AWK rapporten kunnen als basis dienen voor het subsidiebeleid, de Basis Gebouwen Registratie en het woningprofiel. De gemeente zal de vraag naar en het aanbod van het AWK product proberen te bevorderen. 5 De kosten van sloop/nieuwbouw van 10.500 woningen in de Pioniersgebieden (de stedelijke vernieuwingsopgave) worden geraamd op 516 miljoen euro. De kosten van de zachte aanpak van stimuleren en faciliteren van eigenaren bij woningvergroting wordt ingeschat op 117 miljoen euro.

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 30

31 eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 7.4 Grotere woningen en andere woontechnische verbeteringen Binnen de bestaande particuliere voorraad kunnen eigenaren op diverse manieren woontechnische verbeteringen realiseren: - samenvoegen van woningen; - dakopbouwen; - uitbouwen in tuinen (keukens, serres en dergelijke); - uitbouwen van verdiepingen (balkons, opbouwen op balkons en serres, loggia s); - herindelen van de plattegrond en het aanbrengen van (trap-)liften. De gemeente gaat woningvergroting actiever stimuleren in de pioniersgebieden, zowel bij eigenaar-bewoners als particuliere verhuurders. Ter stimulering van het samenvoegen van huurwoningen kan de voorrangsregeling een rol spelen. Daartoe kan in regioverband nadere studie verricht worden naar de mogelijkheden om de voorrangspositie die voor herstructureringskandidaten bij sloop/nieuwbouw geldt ook voor samenvoegingen van toepassing te verklaren. Een aantal maatregelen om samenvoegen te stimuleren staat in de door de Raad vastgestelde Nota Samenvoegen doe je niet alleen : - externe adviseurs en service-organisaties voor woningeigenaren; - vereenvoudigen procedures en regels; - indexeren subsidie voor samenvoegen en uitbreiden werkingsgebied; - opzetten van een gemeentelijke website over woningvergroting; - starten van een pilot bij een ongesplitst particulier huurcomplex; - starten van een pilot bij een gesplitst complex met merendeels eigenaarbewoners. Externe adviseurs en service-organisaties voor woningeigenaren Eigenaren die hun woning willen vergroten hebben behoefte aan een deskundige die hen op sleeptouw kan nemen bij het aanvragen van subsidie en vergunningen, het wijzigen van splitsingsakten, het maken van een ontwerp en de uitvoering. De adviseurs moeten het vergroten van de woning zo gemakkelijk mogelijk maken (één loket gedachte). Laagdrempeligheid van deze voorziening is daarom belangrijk. Daarnaast dragen adviseurs ook bij aan de promotie van woningvergroting in de pioniersgebieden. Voor Rustenburg Oostbroek is in het kader van het IPSVproject 6 al een adviseur aangesteld. Er wordt een service-organisatie opgericht die een kantoor krijgt in deze wijk. De andere pioniersgebieden moeten nog volgen. Naast de gemeente en de adviseurs zullen ook woningeigenaren en bewonersorganisaties onderdeel uitmaken van deze service-organisaties. Dit zou uiteindelijk zelfs kunnen leiden tot een Wijk Ontwikkelings Maatschappij. 6 Innovatie Programma Stedelijke Vernieuwing: een subsidieregeling van VROM om innovatie te bevorderen. In 2002 heeft het project Rustenburg Oostbroek 8 miljoen euro subsidie ontvangen, onder andere voor het vergroten van woningen.

eeuwige jeugd van de particuliere woningvoorraad 32 Vereenvoudigen procedures en regels Appartementseigenaren die van plan zijn een buurwoning aan te kopen om deze samen te voegen met de eigen woning of die een dakopbouw of aanbouw willen, worden geconfronteerd met veel verschillende gemeentelijke regels zoals het Bouwbesluit, bestemmingsplanvoorschriften, woonruimte- onttrekkingsvergunning en de voorwaarden voor een samenvoegvergunning of -subsidie. Daarnaast moeten ze het binnen de VvE onderling ook nog eens worden. De procedures moeten dus veel eenvoudiger en eigenaren moeten terecht kunnen bij één loket waar ze verder worden geholpen. De eerder genoemde externe adviseurs zullen hier een belangrijke rol gaan spelen. Verder is, zoals afgesproken in de beleidsnotitie Samenvoegen doe je niet alleen (RM 99/2004), een ambtelijke projectgroep Samenvoegen & Dereguleren ingesteld die voorstellen heeft ontwikkeld om regels te versimpelen, o.a. door de subsidievoorwaarden los te koppelen van de huisvestings- en onttrekkingsvergunning (Zie Raadsbesluit RIS 129200). Verbeteren subsidie voor samenvoegen In het zelfde raadsbesluit is ook het subsidiebedrag voor bouwkundige samenvoeging (vanaf 1998 18.150) opgetrokken naar 25.450 en daarnaast is er een aparte stimuleringspremie van 6.362,50 voor het kadastraal samenvoegen (het vastleggen van het gewijzigde appartementsrecht in de notariële akte). Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. Het werkingsgebied wordt uitgebreid tot de Pionierswijken Valkenbos (CBS-no 20), Regentesekwartier (no 21), Rustenburg-Oostbroek (no 31) en Laakkwartier en Spoorwijk (no 38). De stimuleringspremie is een incentive voor het samenvoegen van VvE s. Een deel van de premie kan gestort worden in het onderhoudsfonds van de vergrote VvE. Pilot particuliere verhuurder Met een grote verhuurder (Zeilstra) wordt gewerkt aan een pilot waarin wordt getekend en gerekend om woningen te verbeteren en waar mogelijk samen te voegen. Het gaat om een complexgewijze aanpak van een ongesplitst bouwblok met huurwoningen. Als er woningen worden samengevoegd is splitsing in appartementsrechten en uitponding of verhuur in het geliberaliseerde segment toegestaan. Pilot eeuwige jeugd van particulier 20-40 blok In tegenstelling tot de pilot met de verhuurder richt deze zich op een uitgepond bouwblok (gesplitst in afzondelijke appartementsrechten en daarna afzonderlijk verkocht aan eigenaar-bewoners). Doel van de op te zetten pilot is om in een bouwblok gevormd door portiekwoningen en bestaande uit meerdere kleine VvE s ervaring op te doen met een collectieve aanpak (en aanbesteding). De gezamenlijkheid en gelijktijdigheid bieden verschillende voordelen. Door AKRO Consult is een Plan van Aanpak opgesteld onder de titel Vergroot je eigen woning en regel het goed. Hierbij is de insteek dat een kansrijke collectieve aanpak gebaat is met een plan waarbij iedere betrokken appartementseigenaar een voordeel kan boeken met een woningvergroting (een serre, uit-/opbouw dan wel een samenvoeging). Tevens richt de aanpak zich op kadastrale aanpassing (aan de nieuw te creëren situatie) waarbij tegelijkertijd de verschillende tekortkomingen in de oude akten (zie bij 4.5) worden opgelost en een volwaardige moderne VvE ontstaat die voldoet aan de eisen van de nieuwe wet. Daarbij is het ook wenselijk te onderzoeken op welke wijze het