J a a r r a p p o r t 2 0 1 2 1
2
Jaarrapport 2012 Propertunity NL N.V. 1
2
Inhoudsopgave Kengetallen onroerend goed-portefeuille 4 Profiel Propertunity NL N.V. 6 Prijsbepalingen en koersontwikkeling 2012 8 Verslag van de directie 10 Jaarrekening 2012 21 Winst-en-verliesrekening 21 Balans 22 Mutaties in het eigen vermogen 24 Kasstroomoverzicht 25 Toelichting op de jaarrekening 26 Overige gegevens 49 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 50 3
Kengetallen onroerend goed-portefeuille (in euro s) Noot 2012 2011 2010 Netto-opbrengsten uit onroerend goed-beleggingen Bruto-huuropbrengsten 3 4.989.513 5.167.874 5.660.181 Exploitatiekosten 3 (1.228.775) (1.282.896) (851.902) Netto-huuropbrengsten 3.760.738 3.884.978 4.808.279 Gerealiseerde verkoopopbrengst - - - Waardemutatie onroerend goed-beleggingen in exploitatie 5 (6.620.248) (3.098.160) (481.174) Waardemutatie onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling (281.318) (228.692) - Gerealiseerde waardemutatie effecten - - (216.757) Ongerealiseerde waardemutatie effecten - - - Ontvangen dividend - - 190.070 4 Totaal netto-opbrengsten uit onroerend goed-beleggingen (3.140.828) 558.126 4.300.418 Lasten Financiële opbrengsten 6 6.312 26.737 22.007 Financiële kosten 6 (75.436) (67.566) (70.547) Performance fee - 8.353 (8.353) Hypothecaire financieringskosten 6 (2.755.970) (2.920.400) (2.872.596) Financieringskosten obligaties 6 (13.382) - - Distributievergoeding (49.359) (70.183) (64.375) Algemene kosten 7 (496.239) (548.028) (585.637) Totaal lasten (3.384.074) (3.571.087) (3.579.501) Belastingen 9 (1.405.628) (15.846) (92.175) Beleggingsresultaat (7.930.530) (3.028.807) 628.742
(in euro s) 31-12-2012 31-12-2011 31-12-2010 Balans Onroerend goed-beleggingen 67.793.127 74.215.000 77.197.518 Eigen vermogen 6.787.536 15.094.017 19.590.097 Langlopende schulden 404.207 50.984.070 61.347.281 Samenstelling onroerend goed-portefeuille op basis van huurinkomsten (in %) Kantoorruimte 48,6% 52,9% 54,4% Retail 19,7% 17,5% 19,4% Bedrijfsruimte 31,4% 29,4% 26,0% Overig (antennes etc.) 0,2% 0,2% 0,2% Per certificaat van aandeel 5 Intrinsieke waarde per certificaat van aandeel 27,12 57,86 64,17 Waarde per certificaat van aandeel volgens fondsadministratie 36,83 68,38 76,44 Aantal uitgegeven certificaten 250.276 260.864 305.306 Totale intrinsieke waarde 6.787.536 15.094.017 19.590.097
Profiel Propertunity NL N.V. Propertunity NL N.V. ( Propertunity NL of de vennootschap ), opgericht op 27 april 2007, is een closed-end onroerend goed-beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal en heeft een onbepaalde looptijd. Het fonds is niet beursgenoteerd. De vennootschap belegt duurzaam in goed verhuurde onroerend goed-objecten. Op dit moment bestaat de onroerend goed-portefeuille uit diverse kantoren, winkels en semi-industriële objecten. Beleggingsbeleid Onroerend goed Propertunity NL heeft als doel een beleggingsportefeuille samen te stellen en te exploiteren van zowel commercieel onroerend goed (kantoren, winkels en bedrijfsobjecten) als woningen. Er wordt gestreefd naar een gebalanceerde samenstelling van de portfolio om risico s te spreiden. 6 De beleggingen zijn gericht op een stabiele rendementsontwikkeling, bestaande uit een direct resultaat (de ontvangen huren minus de exploitatiekosten) en een indirect resultaat (waardeontwikkeling van de objecten). Uitgangspunt is dat Propertunity NL hoofdzakelijk belegt in Nederlands onroerend goed. Bij aanvang van Propertunity NL streefde de directie naar een groei van de totale onroerend goed-portefeuille tot een niveau van 200 tot 300 miljoen. Als gevolg van de financiële crisis is de realisatie van dit streven vertraagd en de directie zal in de jaren 2013 en 2014 de eerder gedefinieerde doelstellingen nader onderzoeken om na te gaan of deze kunnen worden gerealiseerd dan wel dienen te worden bijgesteld. Aan onroerend goed gerelateerde beleggingen Naast beleggingen in direct onroerend goed bestaat de mogelijkheid dat Propertunity NL niet-speculatieve aan onroerend goed gerelateerde beleggingen doet, zoals onder andere effecten in genoteerde onroerend goed-fondsen, effecten in onroerend goed-c.v. s en onroerend goed-maatschappen en vastrentende waarden (zoals obligaties en notes) met onroerend goed als onderliggende waarde. De huidige beleggingen van Propertunity NL betreffen direct gehouden onroerend goed.
Het beheer van Propertunity NL N.V. wordt uitgevoerd door Wilgenhaege Fondsen Management B.V. Voor informatie kunt u ons bereiken op het volgende adres en telefoonnummer: Wilgenhaege Fondsen Management B.V. Polarisavenue 97 2132 JH Hoofddorp Telefoon 023-5679900 Fax 023-5679910 info@w-fm.nl www.w-fm.nl 7
Prijsbepaling en koersontwikkeling 2012 Toepassing Dutch GAAP De grondslagen voor de waardebepaling van Propertunity NL ten behoeve van de financiële verslaglegging zijn gebaseerd op wetgeving, modellen en richtlijnen voor de jaarverslaglegging van beleggingsinstellingen. Prijsbepaling en fondsadministratie Onder Dutch GAAP worden alle opstartkosten en emissiekosten rechtstreeks in mindering gebracht op het eigen vermogen. Aankoopkosten van onroerend goed-objecten worden in beginsel verwerkt als onderdeel van de verkrijgingsprijs van deze objecten. De aankoopkosten vormen een onderdeel van de waardeverandering van de beleggingen direct in onroerend goed bij de eerstvolgende waardering na aankoop. Om een redelijke verdeling onder de certificaathouders van aankoopkosten en oprichtings- en structureringskosten te bewerkstelligen, ongeacht het moment van toetreden, houdt Propertunity NL een separate fondsadministratie bij, waarbij de aankoop-, de oprichtings- en de structureringskosten over een looptijd van tien (10) jaar lineair worden afgeschreven. Daarnaast wordt rekening gehouden met de fiscale regelgeving. De fondsadministratie vormt de basis voor het berekenen van de handelsprijs voor toekomstige inkoop en uitgifte van aandelen/certificaten. 8 Het uitgangspunt van de prijsbepaling en de correcties op de intrinsieke waarde is dat een redelijke verdeling wordt bewerkstelligd van specifieke eenmalige kosten ongeacht het moment van toetreden. Indien bepaalde resultaten van transacties onder Dutch GAAP op een zodanige manier moeten worden verwerkt dat er geen sprake is van een redelijke verdeling onder de certificaathouders van deze resultaten, ongeacht het moment van toetreden, behoudt het bestuur zich het recht voor om de handelsprijs te corrigeren zodat er wel een redelijke verdeling ontstaat. Hierbij is het uitgangspunt dat een belegger een beleggingshorizon heeft van tien (10) jaar. Indien het bestuur overgaat tot het aanpassen van de handelsprijs, dient het daarvoor een voorstel ter goedkeuring aan de Stichting Administratiekantoor voor te leggen. 31-12-2012 31-12-2011 31-12-2010 Intrinsieke waarde per certificaat van aandeel 27,12 57,86 64,17 Waarde per certificaat van aandeel volgens fondsadministratie 36,83 68,38 76,44 Aantal uitgegeven certificaten 250.276 260.864 305.306 Totale intrinsieke waarde 6.787.536 15.094.017 19.590.097 De resterende aankoop-, de oprichtings- en de structureringskosten worden in de komende 5 a 6 jaar afgeschreven, dit betekent dat in het boekjaar 2018 de koers gelijk zal zijn aan de intrinsieke waarde.
Het koersverloop op basis van de waarde per certificaat van aandeel volgens de fondsadministratie over de boekjaren 2011 en 2012 is als volgt: Euro 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Dec. 2010 Mrt. 2011 Mei 2011 Juli 2011 Sep. 2011 Nov. 2011 Jan. 2012 Mrt. 2012 Mei 2012 Juli 2012 Sep. 2012 Nov. 2012 Koers Intrinsieke waarde 9 De koers van Propertunity NL daalde in 2012 met 46,1% van 68,38 op 1 januari tot 36,83 op 31 december 2012. Met ingang van het jaar 2013 zal de koers tweemaal per jaar worden vastgesteld, te weten op 30 juni en 31 december.
Verslag van de directie Inleiding In lijn met de afgelopen jaren stond de vastgoedmarkt ook het afgelopen boekjaar nog stevig onder druk. Er heerst onzekerheid op de markt en dit zorgt voor verder afnemend vertrouwen. In de tweede helft van 2012 zagen we de neerwaartse trend zelfs verder versnellen. Na het vallen van het kabinet in het voorjaar van 2012, werden kort daarna maatregelen genomen om de vastgoedmarkt vlot te trekken. Het resulteerde in een kortstondige opleving van het vertrouwen. Maar het effect bleek van korte duur en na een half jaar zakte het vertrouwen weer in. Het resultaat is dalende waarde. Dit is niet alleen zichtbaar bij woonhuizen en appartementen, maar ook bij commercieel vastgoed. 10 Veel banken bleven het afgelopen jaar kritisch ten aanzien van vastgoed en zijn nog steeds terughoudend in het verstrekken van leningen. Naast het gebrek aan vertrouwen is er nog een aantal aspecten die hieraan ten grondslag liggen. Financiers hebben te maken met aangescherpte regels die voorschrijven dat men meer eigen vermogen in kas moeten hebben en derhalve minder kan uitlenen. Daarnaast blijven banken kampen met hun herfinancieringsopgave en zijn daardoor kritisch in hun beoordeling bij het verstrekken van financieringen. Gevolg is dat banken minder financieren, hogere renteopslagen rekenen en meer eigen vermogen vragen van de belegger. Zolang deze factoren een rol blijven spelen heeft dat een effect op de vraag naar vastgoed. Dit heeft een belangrijk negatief effect op de waardering van het vastgoed. Huurders behouden hun sterke positie op de markt vanwege het grote aanbod. Men eist hogere kwaliteit van de panden tegen een lagere huurprijs. Ook dit effect is zichtbaar in de lagere waardering in het algemeen. Ondanks de negatieve berichtgevingen blijft vastgoed interessant als instrument om de inflatie af te dekken. In de meeste huurcontracten zijn bepalingen opgenomen waarin jaarlijks de huren worden aangepast aan de inflatie zoals berekend door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In het afgelopen boekjaar bedroeg de inflatie volgens de indexcijfers van CBS 2,5%.
Bezettingsgraad In de huidige tijd is de bezettingsgraad voor een vastgoedbelegger meer dan ooit van levensbelang. Een verhuurd pand zorgt voor liquiditeit en draagt bij aan het waardebehoud. Om de kaspositie en beleggingswaarde op peil te houden en te verbeteren is het van essentieel belang dat het beheer gericht is op het verbeteren van de bezettingsgraad en de huurtermijnen van de onroerend goed-portefeuille. In het licht van de huidige huurdersmarkt vraagt dit om actieve aandacht. De concurrentie op de verhuurmarkt is enorm als gevolg van het overschot aan beschikbare ruimten. Dat is de reden waarom we scherper dan ooit in dialoog gaan met onze huurders en hun wensen honoreren. Ook bij huurders heerst onzekerheid en verhuizen is kostbaar. Als we wijzen op de mogelijkheden die het pand biedt en op de voordelen van het verlengen van het huidige contract, dan levert dat voor beide partijen goede resultaten op. Dit beleid zorgt ervoor dat veel van onze huurders trouw zijn en hun contracten verlengen. Al zien we wel toenemende druk op de netto huurprijzen, en de contractduur. Veel huurders weten niet hoe hun bedrijfsvoering er over enkele jaren gaat uitzien. Als beheerder proberen wij mee te denken met de huurders om hen langer te binden aan het pand. Ook om de aanwezige leegstand in de portefeuille te vullen is het van belang om accuraat in te spelen op de wensen in de markt. 11 Dit betekent onder andere dat er huurkortingen dienen te worden verstrekt en eventuele aanpassingen aan gebouwen moeten worden gedaan om aan de wensen van de huurders te voldoen. In het boekjaar 2012 is elk object voorzien van een energielabel met een bijbehorend actieplan voor de komende jaren. Door het renoveren van de bestaande panden op een duurzame manier blijven deze objecten aantrekkelijk voor de huidige huurders. Door deze proactieve houding hebben wij veel activiteit en beweging gezien in en rondom Propertunity NL N.V. Ondanks de vaak negatieve berichtgeving over de vastgoedmarkt zijn wij erin geslaagd om veel huurders te behouden of nieuwe huurders aan te trekken. De gemiddelde financiële bezettingsgraad van de onroerend goed-portefeuille in exploitatie in jaar 2012 bedroeg 90%. Gedurende het afgelopen jaar heeft de vennootschap diverse huurovereenkomsten vernieuwd in onder andere de panden in Amsterdam, Purmerend, Arnhem en Zwolle. Closed-end status Met ingang van 4 november 2011 heeft het bestuur opvolging gegeven aan de richtlijn van de AFM om de structuur van het fonds om te zetten van een open-end beleggingsinstelling in een closed-end beleggingsinstelling. De wijziging betekent onder meer dat de verplichting voor Propertunity NL om deelnemingsrechten in te kopen of te verkopen, is komen te vervallen. Beleggers die deelnemingsrechten willen kopen of verkopen kunnen dat alleen doen, indien een andere
belegger die rechten wil verkopen of kopen. De prijs wordt afhankelijk van vraag en aanbod. Dat kan betekenen dat het niet altijd mogelijk is om deelnemingsrechten te verkopen. Via de onafhankelijke website www.participatieaanbod.nl is het mogelijk om certificaten te kopen of te verkopen wanneer kopers of verkopers zich melden bij de beheerder. Op 4 februari 2012 is de termijn dat deelnemers gedurende drie maanden op basis van de oude voorwaarden konden uittreden, verlopen. Naast de reeds in de jaarrekening 2011 verwerkte inkoop van certificaten, zijn in februari 2012 nog 10.588 certificaten van aandelen ingekocht. Dit betekent dat ultimo 2012 nog 250.276 certificaten uitstaan. Naast een cashoptie heeft Propertunity NL haar beleggers ook de mogelijkheid gegeven certificaten van aandelen om te zetten in een 5-jarige obligatie tegen een nominale waarde van 40. De rente bedraagt 6% op jaarbasis. In totaal is in 2012 voor een bedrag van 295.160 aan obligaties uitgegeven. 12 De omzetting van de structuur is gepaard gegaan met extra inspanningen en kosten van materiele omvang die ten tijde van het opstellen van het prospectus in 2007 door het bestuur niet waren te voorzien en derhalve ook niet in het prospectus zijn opgenomen en volgens het bestuur ook niet zijn opgenomen in de huidige kosten vergoedingen. De extra inspanningen en de kosten hebben onder andere betrekking op uitgifte obligatielening en werkzaamheden inzake het handelsplatform. Een deel van de inspanningen is geleverd door aan Wilgenhaege Fondsen Management B.V. gerelateerde ondernemingen, aangezien Wilgenhaege Fondsen Management B.V. niet over voldoende eigen personeel beschikte om de desbetreffende inspanningen te leveren. Gedurende het boekjaar heeft er een vooruitbetaling plaatsgevonden voor deze kosten aan Wilgenhaege Vermogensbeheer. Het bestuur van het Fonds en de besturen van de diverse betrokken entiteiten zijn gedurende 2012 en 2013 met elkaar in gesprek om tot een doorbelasting te komen van de gemaakte kosten. Aangezien het een transactie met gerelateerde partijen is die niet reeds was opgenomen in het prospectus, zoals boven aangegeven, is het bestuur van het Fonds hierover in overleg met het Stichtingsbestuur van de Stichting Administratiekantoor. Wilgenhaege Fondsen Management heeft aangegeven een deel van de kosten niet in rekening te zullen brengen gezien de slechte marktomstandigheden van dit moment. Het bestuur van het Fonds verwacht in 2013 overeenstemming te bereiken met het stichtingsbestuur inzake de hoogte van de door te belasten vergoeding. Het Bestuur van Wilgenhaege Fondsen Management B.V. heeft op 29 april 2013 voorgesteld om de reeds vooruitbetaalde vergoeding, eerst te verrekenen met de reguliere vergoedingen van Wilgenhaege Fondsen Management in 2013. Onroerend goed-portefeuille in exploitatie De onroerend goed-portefeuille in exploitatie van dit gespecialiseerde beleggingsfonds vertegenwoordigde per 31 december 2012 een waarde van 67.635.300 (2011: 73.985.000). Het jaar 2012 kenmerkte zich wederom door een zeer hoge afwaardering van 6.349.700, met name veroorzaakt door de kantoorpanden in Amsterdam, Eindhoven, Purmerend en Arnhem. De afwaarderingen worden gedeeltelijk verklaard door de kortere contractduur in de portefeuille maar reflecteren ook de hoge leegstand in de markt in het algemeen door overaanbod. Dit laatste zorgt voor aanhoudende druk op vastgoedwaarden. Daarnaast hebben er weinig (nagenoeg geen)
vastgoedtransacties plaatsgevonden die als referentie kunnen dienen voor het bepalen van markt yields en markthuur. Als gevolg hiervan is de invloed van aannames op de waarderingen toegenomen. Ultimo 2012 was de samenstelling van de portefeuille als volgt: n 53,3% kantoorruimte; n 18,1% retail; n 28,4% bedrijfsruimte; n 0,2% overig (antennes). Onderverdeling naar type onroerend goed op basis van huurinkomsten (ultimo 2012) Kantoorruimte 53,3% Retail 18,1% Bedrijfsruimte 28,4% Overig 0,2% 13 Investeringen Propertunity heeft in 2012 voor de verhuur een tweetal nieuwbouw appartementen gekocht van een verbonden partij (Excentria VO BV) tegen de marktwaarde. Een van deze appartementen kende een marktwaarde van 187.425 en is geleverd in juni 2012. De levering van het tweede appartement met een marktwaarde van 280.000 (prijspeil april 2012) heeft nog niet plaatsgevonden. Het appartement is bezwaard met hypotheekrecht. De financier heeft royement van de hypotheek nog aangehouden. De directie vermoedt dat dit te maken heeft met het feit dat de financier van de activiteiten van Excentria op zoek in naar extra zekerheden in verband met een ander project. De directie is met de financier van het appartement in overleg over royement van de hypotheek. Voorzichtigheidshalve is een bedrag ad 267.000 geheel voorzien, door middel van een bijzondere waardevermindering onroerend goedbeleggingen in ontwikkeling. De directie zal de beleggers via het half jaarbericht en jaarrekening 2013 op de hoogte houden van de ontwikkelingen. Het geleverde appartement is in 2013 verkocht voor 149.400.
Uitgifte van certificaten In het afgelopen half jaar zijn geen certificaten van aandelen uitgegeven. Resultaten over het boekjaar 2012 Beleggingsresultaat Het beleggingsresultaat over het boekjaar 2012 is 7.930.530 negatief (2011: 3.028.807 negatief). Dit resultaat is voornamelijk toe te rekenen aan de negatieve waarde mutatie van de onroerend goed-beleggingen van 6.349.700. Na de bepaling van de reële waarde van het onroerend goed exclusief de aankoopkosten is de waardemutatie als herwaardering ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. 14 Bruto-huuropbrengsten De bruto-huuropbrengsten bedroegen in het volledige jaar 2012 4.989.513 (2011: 5.167.874). In onderstaande grafiek zijn de expiratiedata van de huurcontracten in de portefeuille van Propertunity NL weergegeven op basis van de huurinkomsten ultimo 2012. Expiratiedata op basis van huurinkomsten (ultimo 2012) 30% 25% 20% 15% 10% 26,5% 21,8% 15,7% 12,4% 17,8 % 5% 0% 2,3% 1,5% 0,7% 1,3% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 >2020
De exploitatiekosten bedroegen 1.228.775 (2011: 1.282.896), hetgeen 24,63% van de bruto- huuropbrengsten is. In dezelfde periode van 2011 was dit 24,82%. Belastingen De economische ontwikkelingen in Nederland en in het bijzonder de effecten daarvan voor de vastgoedmarkt hebben de directie doen besluiten de actieve belastinglatentie in verband met het negatieve verschil tussen de commerciële waardering en de fiscale waardering niet langer op te nemen. De directie verwacht een mogelijke realisatie van deze belastingpositie door de verdere afwaarderingen niet op een korte termijn. Zoals in eerdere boekjaren is er geen actieve latentie opgenomen in verband met de compensabele verliezen. Rendement In het boekjaar 2012 is een direct rendement behaald van 48,4% negatief. De handelsdagprijs (koers) daalde van 68,38 naar 36,83. Solvabiliteit en financiering met vreemd vermogen Het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van de onroerend goed-beleggingen bedroeg op 31 december 2012 10,0% (eind 2011: 20,3%). 15 Rentebeleid De bestaande externe financieringen zijn gebaseerd op de kortetermijnrente en afgedekt met rentederivaten met gespreide looptijden. De leningen met rentecaps garanderen in de huidige markt een lagere rente omdat de korte rente (3-maands Euribor) zich op een laag niveau bevindt en het risico van oplopende rente is afgedekt op het niveau van 4,6% exclusief bankmarge. De leningen gedekt door middel van een swap garanderen een gelijkblijvende rente gedurende de looptijd. Loan to Value Als gevolg van de afwaardering van de panden is de LTV (loan to value: verhouding uitstaande hypotheken tegen de marktwaarde van de objecten) opgelopen naar 90,2%. De toegestane LTV is door de financier vastgesteld op 80,46%. Doordat Propertunity NL niet meer aan haar LTV ratio voldoet zijn de hypotheekschulden direct opeisbaar door HSH Nordbank AG. In samenspraak met HSH Nordbank AG, de financier van de objecten in Propertunity NL, wordt er een plan van aanpak gemaakt om te kijken hoe Propertunity NL haar financiële positie kan verbeteren Het streven is om dit plan gereed te hebben per einde september 2013. Voor verdere informatie verwijzen we naar de going concern paragraaf in het directie verslag als in de jaarrekening. De directie zal de beleggers via het halfjaarbericht en jaarrekening 2013 op de hoogte houden van eventuele ontwikkelingen.
Doelstelling en verwachtingen Naar het oordeel van het bestuur zijn de huidige vastgoedbeleggingen in portefeuille van goede kwaliteit. Gelet op de economische omstandigheden zal de focus voor het komende tijd liggen op een actief huurdersbeleid en kredietbewakingssysteem om eventuele huurschades en leegstand te beperken. Door het grote aantal verhuurtransacties in de afgelopen periode is een gezonde mix ontstaan tussen lang- en kortlopende contracten. Dit jaar expireren enkele huurcontracten. De gesprekken over contractverlenging zijn reeds gestart. Daarnaast wordt actief gewerkt om de kortlopende contracten voortijdig te verlengen aangezien dit de waardering van de panden ten goede komt. De panden die deels leeg staan zullen extra aandacht krijgen. In samenwerking met regionale en landelijk opererende makelaars hebben wij hiervoor verhuurplannen gemaakt. Bepalend voor de vastgoedwaarderingen in het komende jaar is het feit of de bruto-aanvangsrendementen zich weten te stabiliseren rond het huidige niveau. Indien dan ook de druk in de markt op de huurprijzen afneemt, ontstaat er een basis voor herstel. Pas na een fundamenteel herstel van de economie zal de vastgoedmarkt verbeteren. 16 Going Concern Het fonds heeft over het boekjaar 2012 een nettoverlies ad 7.930.530 geleden en per 31 december 2012 is het werkkapitaal negatief. Zoals ook in de jaarrekening in noot 2 uiteengezet geldt voor de lening van HSH Nordbank AG een Loan to Value vereiste van maximaal 80,46%. Bij een taxatie van het onroerend goed in 2011 en 2012 is gebleken dat deze ratio overschreden wordt. De contractvoorwaarden geven de bank de mogelijkheid de lening op te eisen. In 2011 zijn er afspraken met de bank gemaakt om weer te voldoen aan de voorwaarden. Deze afspraken waren zo dat het fonds extra diende af te lossen aan HSH Nordbank AG ten bedrage van 790.500 per jaar tot het moment waarop er weer aan de Loan to Value vereiste van de bank wordt voldaan. In 2012 heeft het Fonds deze afspraken helaas niet kunnen nakomen. De directie is op dit moment in gesprek met de bank, over de manier waarop hier in de komende jaren mee om zal worden gegaan. De directie verwacht in het jaar 2013 tot overeenstemming met de bank te komen. Die overeenstemming is voor de continuïteit van essentieel belang, aangezien HSH Nordbank AG in het ongunstigste geval haar hypotheekrecht kan uitoefenen en de portefeuille kan worden verkocht door middel van een executieverkoop. Bij een gedwongen of een executieverkoop bestaat er een gerede kans dat er een lagere opbrengstwaarde kan worden gerealiseerd dan de huidige boekwaarde of het uitstaande leningsbedrag. In dat geval is de kans zeer groot dat de gehele inleg van de participanten verloren zal gaan en dat dit uiteindelijk een beëindiging van de vennootschap tot gevolg heeft. Deze condities, duiden op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteitsveronderstelling van de vennootschap. Op het moment van het opstellen van de jaarrekening is de directie nog in onderhandeling met HSH Nordbank AG.
Op basis van de langdurige en constructieve samenwerking met HSH Nordbank AG, heeft het bestuur er, ook op basis van de meest recente ontwikkelingen, er alle vertrouwen in dat in samenwerking met HSH Nordbank AG de continuïteit van de onderneming gewaarborgd zal blijven. Het management is derhalve positief gestemd over de afloop van de onderhandelingen met de bank en daarom is de jaarrekening op basis van continuïteit opgesteld. Slot De beheerder Wilgenhaege Fondsen Management B.V. verklaart hierbij dat hij voor de beleggingsinstelling Propertunity NL N.V. beschikt over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering die voldoet aan het bepaalde ingevolge de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid van de Wft, en dat de bedrijfsvoering van Propertunity NL N.V. effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. De directie van Propertunity NL N.V. werd in het jaar van 2012 gevoerd door Wilgenhaege Fondsen Management B.V. en deze wordt als zodanig aangemerkt als beheerder in de zin van de Wft. Het bestuur werd gevormd door de heren G.C. Langelaar, W.A.J. Steinfort en R.L. Voskamp. Per 1 juni 2012 is de heer W.A.J. Steinfort afgetreden als bestuurder. 17 Hoofddorp, 30 april 2013 Wilgenhaege Fondsen Management B.V.
Beleggingsportefeuille Amersfoort, Amsterdamseweg 51 Amersfoort, Basicweg 20 Kantoorgebouw. Ca. 4.700 m 2. Regio: Midden Nederland Bedrijfsgebouw met kantoor- en bedrijfsruimte. Ca. 3.000 m 2 (bouwjaar 2004). Regio: Midden Nederland Arnhem, IJsselburcht 4 Amsterdam Zuidoost, Paasheuvelweg 1 18 Kantoorgebouw. Multi tenant. Ca. 2.130 m 2. Regio: Oost Nederland Kantoorgebouw op zichtlocatie langs A9. Multi tenant. Ca. 4.350 m 2 (bouwjaar 2004). Regio: Noordelijke Randstad De Meern, Molensteijn 2/Veldzigt 3 Markant kantoor-/bedrijfsgebouw nabij A2 en A12 in Utrecht-De Meern. Ca. 9.140 m 2. Regio: Midden Nederland
Eindhoven, Marconilaan 6-16 Purmerend, Wielingenstraat 79-95 Kantoorgebouw. Multi tenant. Ca. 3.650 m 2. Regio: Zuid Nederland Kantoorgebouw. Multi tenant. Ca. 2.070 m 2. Regio: Noordelijke Randstad Venlo, Hudsonweg 7 Velp, Arnhemsestraatweg 19 19 Bedrijfsgebouw. Ca. 9.060 m 2. Regio: Zuid Nederland Kantoorvilla. Ca. 2.000 m 2. Regio: Oost Nederland Zwolle, Diezerpoort Winkelcentrum met kantoren. Multi tenant. Ca. 12.300 m 2. Regio: Oost Nederland
20
Jaarrekening 2012 Winst-en-verliesrekening (in euro s) Noot 2012 2011 Netto-opbrengsten uit onroerend goed-beleggingen Bruto-huuropbrengsten 3 4.989.513 5.167.874 Exploitatiekosten 3 (1.228.775) (1.282.896) Netto-huuropbrengsten 3.760.738 3.884.978 Waardemutatie onroerend goed-beleggingen in exploitatie 5 (6.620.248) (3.098.160) Waardemutatie onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling (281.318) (228.692) Totaal netto-opbrengsten uit onroerend goed-beleggingen (3.140.828) 558.126 Lasten 21 Financiële opbrengsten 6 6.312 26.737 Financiële kosten 6 (75.436) (67.566) Performance fee - 8.353 Hypothecaire financieringskosten 6 (2.755.970) (2.920.400) Financieringskosten obligaties 6 (13.382) - Distributievergoeding (49.359) (70.183) Algemene kosten 7 (496.239) (548.028) Totaal lasten (3.384.074) (3.571.087) Belastingen 9 (1.405.628) (15.846) Beleggingsresultaat (7.930.530) (3.028.807) Resultaat per certificaat van aandeel: - 31,69-10,24
Balans (in euro s) Noot 31-12-2012 31-12-2011 Activa Onroerend goed-beleggingen in exploitatie 10 67.635.300 73.985.000 Onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling 157.827 230.000 Totaal materiële vaste activa 67.793.127 74.215.000 Financiële vaste activa 11 293.330 360.002 Debiteuren en overige vorderingen 12 666.917 397.859 22 Actieve belastinglatentie 13-1.405.628 Liquide middelen 14 400.281 1.287.842 Totaal vlottende activa 1.067.198 3.091.329 Totaal activa 69.153.655 77.666.331
(in euro s) Noot 31-12-2012 31-12-2011 Passiva Geplaatst kapitaal 2.502.760 3.071.390 Agioreserve 27.236.200 27.043.521 Herwaarderingsreserve - - Overige reserves (15.020.894) (11.992.087) Resultaat huidig boekjaar (7.930.530) (3.028.807) Totaal eigen vermogen 16 6.787.536 15.094.017 Langlopende leningen 17-50.915.347 Obligaties 18 295.160-23 Waarborgsommen en overige langlopende schulden 19 109.047 68.723 Totaal langlopende schulden 404.207 50.984.070 Kortlopend deel van langlopende leningen 21 60.977.320 10.424.351 Overige schulden en overlopende passiva 22 984.592 1.163.893 Totaal kortlopende schulden 61.961.912 11.588.244 Totaal passiva 69.153.655 77.666.331 Intrinsieke waarde per certificaat van aandeel 16 27,12 57,86 Aangepaste intrinsieke waarde per certificaat van aandeel volgens fondsadministratie 16 36,83 68,38
Mutaties in het eigen vermogen Resultaat (in euro s) Geplaatst kapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Overige reserves huidig boekjaar Totaal Stand per 1 januari 2011 3.071.390 28.510.794 226.885 (12.847.714) 628.742 19.590.097 Verdeling resultaat - - - 628.742 (628.742) - Uitgifte en inkoop van certificaten - (1.467.273) - - - (1.467.273) Herwaardering - - (226.885) 226.885 - - Netto-resultaat 2011 - - - - (3.028.807) (3.028.807) Stand per 31 december 2011 3.071.390 27.043.521 - (11.992.087) (3.028.807) 15.094.017 24 Stand per 1 januari 2012 3.071.390 27.043.521 - (11.992.087) (3.028.807) 15.094.017 Verdeling resultaat - - - (3.028.807) 3.028.807 - Uitgifte en inkoop van certificaten - (375.951) - - - (375.951) Intrekking van certificaten (568.630) 568.630 - - - - Netto-resultaat 2012 - - - - (7.930.530) (7.930.530) Stand per 31 december 2012 2.502.760 27.236.200 - (15.020.894) (7.930.530) 6.787.536
Kasstroomoverzicht (in euro s) 2012 2011 Beleggingsresultaat (7.930.530) (3.028.807) Aanpassing voor mutatie latente belastingen 1.405.628 15.846 Ongerealiseerde waardemutaties onroerend goed-beleggingen in exploitatie 6.620.248 3.037.340 Bijzondere waardevermindering onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling 281.318 228.692 Gerealiseerde waardemutaties effecten - - Afschrijvingen 66.672 66.682 Verkoop effecten - - Financieringskosten 2.771.804 2.961.229 Lease incentive (270.548) (153.514) 25 Mutatie vlottende activa (269.058) (182.389) Mutatie waarborgsommen 40.324 40.956 Mutatie kortlopende schulden (188.050) 211.011 Kosten direct ten laste van het eigen vermogen 4.698 - Betaalde interest (2.763.055) (2.954.851) Kasstroom uit beleggingsactiviteiten (230.549) 242.195 Aankoop van onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling (309.146) (130.000) Doorbelaste uitgaven inzake onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling 100.000 - Kasstroom uit investeringsactiviteiten (209.146) (130.000) Inkoop van certificaten (85.489) (1.467.273) Dividenduitkeringen - - Mutaties rentedragende leningen (362.378) (543.566) Kasstroom uit financieringsactiviteiten (447.867) (2.010.839) Mutatie geldmiddelen (887.561) (1.898.644)
Toelichting op de jaarrekening 1. Algemeen Propertunity NL N.V. is statutair gevestigd te Hoofddorp, Polarisavenue 97. De vennootschap is op 27 april 2007 opgericht naar Nederlands recht onder de handelsnaam Propertunity NL N.V. De vennootschap is een niet beursgenoteerde naamloze vennootschap. De statutaire directie van de vennootschap wordt gevormd door Wilgenhaege Fondsen Management B.V. De doelstelling van de vennootschap is enerzijds het aankopen, exploiteren en verkopen van onroerend goed en anderzijds het houden van belangen in niet-speculatieve aan onroerend goed gerelateerde beleggingen zoals, maar niet beperkt tot, effecten in beursfondsen die beleggen in onroerend goed, effecten in onroerend goed-c.v. s en onroerend goed-maatschappen en vastrentende waarden (zoals obligaties en notes) met onroerend goed als onderliggende waarde. Wilgenhaege Fondsen Management B.V. heeft een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht 2008. 2. Continuïteit 26 Het fonds heeft over het boekjaar 2012 een nettoverlies ad 7.930.530 geleden en per 31 december 2012 is het werkkapitaal negatief. Zoals ook in het directieverslag uiteengezet geldt voor de lening van HSH Nordbank AG een Loan to Value vereiste van maximaal 80,46%. Bij een taxatie van het onroerend goed in 2011 en 2012 is gebleken dat deze ratio overschreden wordt. De contractvoorwaarden geven de bank de mogelijkheid de lening op te eisen. In 2011 zijn er afspraken met de bank gemaakt om weer te voldoen aan de voorwaarden. Deze afspraken waren zo dat het fonds extra diende af te lossen aan HSH Nordbank AG ten bedrage van 790.500 per jaar tot het moment waarop er weer aan de Loan to Value vereiste van de bank wordt voldaan. In 2012 heeft het Fonds deze afspraken helaas niet kunnen nakomen. De directie is op dit moment in gesprek met de bank, over de manier waarop hier in de komende jaren mee om zal worden gegaan. De directie verwacht in het jaar 2013 tot overeenstemming met de bank te komen. Die overeenstemming is voor de continuïteit van essentieel belang, aangezien HSH Nordbank AG in het ongunstigste geval haar hypotheekrecht kan uitoefenen en de portefeuille kan worden verkocht door middel van een executieverkoop. Bij een gedwongen of een executieverkoop bestaat er een gerede kans dat er een lagere opbrengstwaarde kan worden gerealiseerd dan de huidige boekwaarde of het uitstaande leningsbedrag. In dat geval is de kans zeer groot dat de gehele inleg van de participanten verloren zal gaan en dat dit uiteindelijk een beëindiging van de vennootschap tot gevolg heeft. Deze condities, duiden op het bestaan van een onzekerheid van materieel belang op grond waarvan gerede twijfel zou kunnen bestaan over de continuïteitsveronderstelling van de vennootschap. Op het moment van het opstellen van de jaarrekening is de directie nog in onderhandeling met HSH Nordbank AG. Op basis van de langdurige en constructieve samenwerking met HSH Nordbank AG, heeft het bestuur er, ook op basis van de meest recente ontwikkelingen, er alle vertrouwen in dat in samenwerking met HSH Nordbank AG de continuïteit van de onderneming gewaarborgd zal blijven.
Het management is derhalve positief gestemd over de afloop van de onderhandelingen met de bank en daarom is de jaarrekening op basis van continuïteit opgesteld. 3. Algemene grondslagen voor de opstelling van het financieel verslag Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving De jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek Titel 9 Boek 2. De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro s. Onroerend goed-beleggingen zijn gewaardeerd op reële waarde. Financiële derivaten worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en worden over de looptijd afgeschreven. De overige posten worden op historische kostprijs gewaardeerd, tenzij anders vermeld. Baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van de periode, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van het financieel verslag bekend zijn geworden. Onroerend goed-beleggingen in exploitatie Beleggingen direct in onroerend goed betreffen onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren. Beleggingen direct in onroerend goed worden gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives. De reële waarde is de geschatte waarde van de beleggingen direct in onroerend goed, bij verkoop aan ter zake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Bij de bepaling van de reële waarde wordt onder andere rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, resterende looptijd van de huurcontracten, leegstand en exploitatiekosten. Ieder onroerend goed-object in de beleggingsportefeuille van de vennootschap wordt periodiek getaxeerd door een onafhankelijke externe deskundige. Bij de keuze van externe taxateurs worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type onroerend goed in aanmerking genomen. De waarderingsmethodologie is gebaseerd op de netto contante waarde-methode. Bij deze methode gaat men uit van een waardebepaling op basis van een kasstroomoverzicht van ten minste tien (10) jaar. Voor tussentijdse verslagleggingsdoel-einden en voor het bepalen van de handelsprijs zal het bestuur maandelijks door middel van een interne waarderingsmethodiek de reële waarde bepalen. De aankoopkosten worden in beginsel verwerkt als onderdeel van de verkrijgingsprijs van de beleggingen direct in onroerend goed. De aankoopkosten vormen een onderdeel van de waardeverandering van de beleggingen direct in onroerend goed bij de eerstvolgende waardering na aankoop. 27 Op beleggingen direct in onroerend goed wordt niet afgeschreven. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in onroerend goed worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan.
Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in onroerend goed worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke onroerend goedobjecten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt. Uitgaven in verband met beleggingen direct in onroerend goed worden als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten, direct ten laste van de winst-enverliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in onroerend goed wordt opgenomen, is van belang de verkrijging van het economische eigendom. Onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling Onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling betreffen onroerende zaken die worden ontwikkeld om daarna aangehouden te worden om op termijn huuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren. Onroerend goed-beleggingen in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives. Bij bepalen van de waarde wordt rekening gehouden met eventuele nog te maken kosten om het onroerend goed in gebruik te kunnen nemen. 28 Financiële derivaten De vennootschap maakt gebruik van financiële derivaten (zoals rentederivaten) voor het afdekken ( hedging ) van het renterisico voortkomend uit de diverse activiteiten. Financiële derivaten worden bij eerste verwerking opgenomen tegen kostprijs en er wordt afgeschreven op basis van de looptijd van de bijbehorende hypotheek. Het effectieve deel van financiële derivaten dat is toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Debiteuren en overige activa Debiteuren en overige activa worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een eventuele voorziening voor (mogelijke) oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit deposito s, daggelden en banktegoeden. Hypothecaire en overige rentedragende leningen Rentedragende leningen en obligaties worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende leningen en obligaties. Na de eerste verwerking worden de rentedragende leningen en obligaties verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van de rentedragende lening en obligaties wordt verantwoord. Rentedragende schulden en obligaties met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen en obligaties binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden.
Overige schulden en overlopende passiva Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Bruto-huuropbrengsten uit beleggingen direct in onroerend goed Bruto-huuropbrengsten zijn de in de verslagperiode in rekening gebrachte huren gecorrigeerd voor aanpassingen inzake huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives. Deze worden verdisconteerd over de gehele looptijd van het huurcontract waarop zij betrekking hebben. De hieruit voortkomende balansposten worden verantwoord onder de lease incentives en zijn onderdeel van de reële waarde van de desbetreffende beleggingen direct in onroerend goed. Niet doorberekende servicekosten Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, welke op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet doorberekende deel van de servicekosten heeft voornamelijk betrekking op niet verhuurde onroerend goed-beleggingen. Exploitatiekosten Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het onroerend goed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en onroerendezaakbelastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van huurovereenkomsten worden verantwoord in de periode waarin zij worden gemaakt. 29 Netto-financieringskosten Netto-financieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve-rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op onroerend goed-beleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen. Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het onroerend goed worden toegekend aan de exploitatiekosten. Performance fee De beheerder heeft conform het prospectus recht op een winstuitkering na verkoop van een pand voor een prijs boven de aanschafwaarde. Deze uitkering is berekend voor de panden met een taxatiewaarde hoger dan de aankoopprijs plus aankoopkosten. Gegeven de horizon van 10 jaar is de fee daarna contant gemaakt tegen 7% en als voorziening opgenomen.
Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting wordt berekend tegen het geldende tarief over het resultaat van het boekjaar, waarbij rekening wordt gehouden met permanente verschillen tussen de winstberekening volgens de jaarrekening en de fiscale winstberekening, en waarbij actieve belastinglatenties slechts worden gewaardeerd voor zover de realisatie daarvan waarschijnlijk is. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Essentiële veronderstellingen bij de toepassing van de waarderingsgrondslagen 30 Veronderstellingen met betrekking tot onroerend goed-beleggingen in exploitatie Zoals uiteengezet in de grondslagen voor financiële verslaggeving worden alle onroerend goed-beleggingen in exploitatie ten minste eenmaal per jaar getaxeerd door onafhankelijke beëdigd taxateurs. Deze taxaties zijn gebaseerd op veronderstellingen zoals de geschatte huurwaarde van de vastgoedbeleggingen, de netto-huuropbrengsten, toekomstige investeringen en het netto-marktrendement van de vastgoedbeleggingen. De taxateurs nemen ook marktgegevens van transactieprijzen voor vergelijkbare vastgoedbeleggingen in aanmerking. Doordat de beleggingsmarkt als gevolg van de kredietcrisis minder liquide is geworden en de prijsniveaus volatiel kunnen zijn als gevolg van gedwongen verkopen, wordt door de taxateurs het beperktere aantal transacties grondig geanalyseerd. Tevens leggen de taxateurs, in hun taxatie van de vastgoedbeleggingen, nadruk op andere instrumenten zoals discounted cashflow-variabelen. Met betrekking tot de waardering zijn enkele belangrijke aannames als volgt: Regio Theoretische huuropbrengst (per m 2 ) BAR Looptijd huur-contract in jaren Gem. % bezettingsgraad In taxatie verwerkte incentive bij expiratie huurcontract (aantal maanden huurvrij) Noord Nederland 119-162 8,5% - 9,44% 2,6-4,5 78 12 maanden Oost Nederland 125-130 8,9% - 9,9% 1,8-9 63-100 0-12 maanden Midden Nederland 76-147 9,4% - 10,2% 2,1-4,3 100 6-12 maanden Zuid Nederland 69-165 7,24% - 8,6% 4,73-12 54-100 9-12 maanden
Theoretische huuropbrengst: de theoretische bruto-huuropbrengst is het totaal van de bruto jaarhuuropbrengsten, verhoogd met: n de markthuur van niet verhuurde ruimten welke voor verhuur beschikbaar zijn; n de huurvrije perioden/huurkortingen gewaardeerd tegen contract huur. BAR: onder bruto-aanvangsrendement (BAR) worden de bruto huurinkomsten verstaan voor afschrijvingen en eigenaarslasten als percentage van de totale verwervingsprijs vrij op naam. Gemiddelde bezettingsgraad: de gemiddelde bezettingsgraad is berekend op basis van de thans bekende huurstromen, rekening houdend met de marktwaarde van de leegstand. In taxatie verwerkte incentive: de contante waarde van de korting die tussen huurder en verhuurder is afgesproken om een huurovereenkomst af te sluiten of te verlengen. 31
Toelichting bij specifieke posten in balans en winst-en-verliesrekening 3. Netto-huuropbrengsten (in euro s) Bruto-huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto-huuropbrengsten 2012 2011 2012 2011 2012 2011 Kantoorruimte 2.424.640 2.570.131 664.160 745.410 1.760.480 1.824.721 Winkels 985.086 1.088.321 236.365 364.228 748.721 724.093 Bedrijfsruimte 1.569.096 1.491.440 326.028 168.793 1.243.068 1.322.647 Overige 10.691 17.982 2.222 4.465 8.469 13.517 Totaal 4.989.513 5.167.874 1.228.775 1.282.896 3.760.738 3.884.978 4. Huurcontracten 32 Propertunity NL verhuurt haar onroerend goed-beleggingen in de vorm van niet opzegbare huurcontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet opzegbare huurcontracten is als volgt: (in euro s) 2012 2011 Minder dan één jaar 4.966.192 4.728.215 Tussen één en vijf jaar 14.070.658 15.514.474 Meer dan vijf jaar 5.855.280 7.695.194 Totaal 24.892.130 27.937.883 Het merendeel van de huurcontracten wordt voor een periode van vijf jaar afgesloten, waarbij de huurder een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de CPI index. 5. Waardemutatie onroerend goed-beleggingen in exploitatie (in euro s) 2012 2011 Positief Negatief Totaal Totaal Onroerend goed-beleggingen in exploitatie 402.000 (7.022.248) (6.620.248) (3.098.160)
6. Netto-financieringskosten (in euro s) 2012 2011 Ontvangen interest (6.312) (26.737) Betaalde interest 2.769.352 2.920.400 Overige financiële kosten 75.436 67.566 Netto-financieringskosten 2.838.476 2.961.229 7. Algemene kosten (in euro s) 2012 2011 Advieskosten 120.860 170.085 Marketingkosten 95.703 115.815 33 Managementvergoeding 222.462 223.654 Vergoeding STAK Propertunity NL 4.050 7.352 Overige algemene kosten 53.164 31.122 Totaal 496.239 548.028 Accountants- en advieskosten In de winst-en-verliesrekening zijn de volgende accountants- en advieskosten inzake werkzaamheden door Deloitte verantwoord. 2012 Deloitte Accountants Overige Deloitte Totaal Deloitte B.V. netwerk Netwerk Onderzoek van de jaarrekening 19.500-19.500 Adviesdiensten op fiscaal terrein - 5.861 5.861 Andere (niet)-controlediensten - - - Totaal 19.500 5.861 25.361
2011 Deloitte Accountants B.V. Overige Deloitte netwerk Totaal Deloitte Netwerk Onderzoek van de jaarrekening 19.000-19.000 Adviesdiensten op fiscaal terrein - 10.014 10.014 Andere (niet)-controlediensten - - - Totaal 19.000 10.014 29.014 8. Dividend Het dividendbeleid is erop gericht om de operationele kasstroom uit te keren mits de liquiditeit dit toestaat. 34 9. Belastingen De post belastingen is als volgt samengesteld: (in euro s) 2012 2011 Dotatie latente belastingverplichtingen - - Mutatie latente vorderingen (1.405.628) (15.846) Totaal (1.405.628) (15.846) Aansluiting effectief belastingtarief Netto-beleggingsresultaat (6.524.902) (3.012.961) Belastingdruk ca. 25% 1.631.226 768.305 Effect door afwijkende waardering latente belastingen (815.613) (384.151) Effect niet gewaardeerde compensabele verliezen (2.221.241) (400.000) Totaal (1.405.628) (15.846) Effectief tarief (21,54%) 0,53%
10. Onroerend goed-beleggingen in exploitatie (in euro s) 2012 2011 Stand per 1 januari 73.831.486 76.868.826 Investeringen - - Waardemutaties (6.620.248) (3.037.340) Totaal 67.211.238 73.831.486 Lease incentive 424.062 153.514 Taxatiewaarde per 31 december 67.635.300 73.985.000 De objecten in de onroerend goed-beleggingsportefeuille zijn per 31 december 2012 gewaardeerd door een geregistreerde onafhankelijke taxateur. 11. Financiële vaste activa 35 (in euro s) 31-12-2012 31-12-2011 Upfrontpremie 800.000 800.000 Afschrijving upfrontpremie (506.670) (439.998) Totaal 293.330 360.002 12. Debiteuren en overige vorderingen (in euro s) 31-12-2012 31-12-2011 Debiteuren 107.209 65.083 Dividend belasting 28.511 28.511 Servicekosten 177.161 (45.811) Overige vorderingen 354.036 350.076 Totaal 666.917 397.859 Onder de overige vorderingen is onder meer de vooruitbetaalde beheer- en management fee aan Wilgenhaege Fondsen Management B.V. ter zake het eerste kwartaal van 2013 opgenomen.
13. Actieve belastinglatentie Per einde 2012 is er, op basis van het contant gemaakte belastingtarief, een totale actieve belastinglatentie van 0 (2011: 1.405.628) die betrekking heeft op de verschillen in de fiscale / commerciële waardering van het onroerend goed. (in euro s) 2012 2011 Stand per 1 januari 1.405.628 1.421.475 Dotaties - - Onttrekkingen (1.405.628) (15.847) Stand per 31 december - 1.405.628 Het niet gewaardeerde compensabele verlies bedraagt ultimo 2012 circa 5,1 mio (2011: circa 3,6 mio). 36 14. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de onderneming. Aan het einde van het boekjaar was er 400.281 aan liquide middelen beschikbaar. 15. Kredietrisico Marktrisico Renterisico Propertunity NL N.V. financiert de vastgoedbeleggingen met een combinatie van eigen vermogen en langlopende hypothecaire leningen. Over de langlopende hypothecaire leningen wordt een renterisico gelopen. Propertunity NL N.V. beperkt haar renterisico door het gebruik van financiële derivaten (noot 20). Valutarisico Propertunity NL N.V. loopt geen valutarisico daar zij geen transacties verricht in vreemde valuta s. Herfinancieringsrisico Herfinancieringsrisico is het risico dat er geen financiering tegen redelijke condities beschikbaar is in de geld- of kapitaalmarkt op het moment dat bestaande financieringsarrangementen komen te vervallen. De mondiale kredietcrisis heeft dit risico hernieuwd onder de aandacht gebracht.