ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund N.V. Presentatie jaarvergadering 2012 Amsterdam, 27 mei 2013
Agenda 1. Opening en goedkeuring notulen jaarvergadering 2011 2. Bespreking jaarverslag. Toelichting fondsmanager op nieuwe ontwikkelingen binnen het Fonds 3. Goedkeuring jaarrekening 2012 4. Vaststelling jaarrekening 2012 5. Decharge Beheerder over het boekjaar 2012 6. Decharge directie over het boekjaar 2012 7. Decharge RvC over het boekjaar 2012 8. Vaststelling winstbestemming 2012 9. Verlenen opdracht accountantscontrole jaarrekening 2013 10. WVTTK
Opening en goedkeuring notulen jaarvergadering 2011 Opening Notulen jaarvergadering 2011 Goedkeuring notulen jaarvergadering 2011 3
Agenda 1. Opening en goedkeuring notulen jaarvergadering 2011 2. Bespreking jaarverslag. Toelichting fondsmanager op (nieuwe) ontwikkelingen binnen het Fonds 3. Goedkeuring jaarrekening 2012 4. Vaststelling jaarrekening 2012 5. Decharge Beheerder over het boekjaar 2012 6. Decharge directie over het boekjaar 2012 7. Decharge RvC over het boekjaar 2012 8. Vaststelling winstbestemming 2012 9. Verlenen opdracht accountantscontrole jaarrekening 2013 10. WVTTK 4
Bespreking jaarverslag. Toelichting fondsmanager op nieuwe ontwikkelingen binnen het Fonds Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille en achtergrond afwaardering/markten Huurtransacties en disposities Voorgenomen acquisitie Financiering voorgenomen acquisitie Herfinanciering bankleningen 2013 Versterking eigen vermogen Verwachtingen 2013 Herziening (interim) dividendbeleid Voorgenomen verlaging fondskosten Toelichting jaarrekening 5
Vastgoedbeleggingsmarkt gedurende 2012 Totale investeringsvolume 2012: 4,3 mrd, daling van 4% tov 2011 (1/3 van volume 2007) Aanhoudend sterk teruglopende waarderingen en afnemende transactievolumes door gebrek aan kapitaal / interesse van investeerders Totaal gebrek aan financierbaarheid vastgoed door Nederlandse banken (Rabo, ING, SNS & ABN) en terugtrekkende beweging buitenlandse banken zorgt voor financiering vacuüm op Nederlandse vastgoedmarkten Bron: DTZ Zadelhoff, 2013 6
Sense of urgency aangaande voortbestaan Fonds: afwaarderingen in combinatie met aanstaande herfinancieringsplicht maken noodzaak tot herstructurering Aanhoudende verslechtering vastgoedmarkt en financieringsmarkt -> invloed waarde vastgoed Sterke daling waardes vastgoed objecten ondanks verlengingen huurcontracten (2007 14/15x 2013 8/9x voor hetzelfde contract) gevolge sterke afwaardering tov laatste externe taxatie mei 2011 Sterke operationele performance heeft ertoe geleid dat ondanks afwaarderingen het dividend op peil is gebleven en uitkeringen hebben kunnen plaatsvinden Expiratie belangrijk deel van de leningen in 2013 in combinatie met breach of covenants door afwaardering zou mogelijk leiden tot gedwongen verkoopscenario (LTV ratio 70,93% per 31 december 2012) Zoektocht naar financieringsmogelijkheden Herfinanciering essentieel voor de continuïteit van het fonds Mede dankzij het opnemen van de converteerbare obligatie door ABN AMRO voortgang fonds mogelijk Naast converteerbare obligatielening verdere aanvulling eigen vermogen nodig via onderhandse plaatsing Ondanks moeilijke opgave is de verwachting dat het fonds het herfinancieringsproces afrond in juni 2013 Toekomstige focus van het fonds op logistiek vastgoed biedt perspectieven gezien aantrekkende logistieke vastgoedmarkten (bedrijfsruimte moeilijker niet financierbaar) Interesse buitenlandse partijen in NL (logistieke) vastgoedmarkten 7
Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille Fonds - Waardeontwikkeling Waarde vastgoed 1 januari 2012 EUR 103,8 mn Dispositie 3 gebouwen EUR -3,21 mn Waarde na dispositie EUR 100,6 mn Herwaardering portefeuille EUR -13,8 mn (-13,8%) Waarde vastgoed 31 december 2012 EUR 86,7 mn 112,000,000 104,000,000 3,210,000 96,000,000 88,000,000 103,800,000 100,590,000 13,870,000 86,720,000 72,000,000 Waarde 1 januari 2012 Waarde na dispositie Waarde na herwaardering 8
Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille Fonds financieel Hefboomwerking Als fonds 50% financiering aanhoudt, dan zal bij absolute waardedaling van 10% van de objecten, een waardedaling van 20% van het eigen vermogen optreden 35% 33% 30 Waardedaling eigen vermogen bij 10% waardedaling vastgoed 25 20 25% 20% 17% 15 10 5 0 70% 60% 50% 40% Leverage % 9
Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille Fonds financieel Rendementen NAV ultimo 2012 4.250,- (ultimo 2011: 6.298) 8,085 7,125 6,656 6,298 4,250 Indirect rendement -32,5% (tov 31/12/2012) -5.4% -6.6% -11.8% -18.5% 2008 2009 2010 2011 2012-32.5% 2008 2009 2010 2011 2012 Uitkering 2012 625 ( 625 in 2011) 754 Direct rendement 14,7% (tov NAV 31/12/2012) 14.7% 650 650 650 625 625 8.0% 9.1% 11.3% 9.9% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2008 2009 2010 2011 2012 10
Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille Key figures Totaal activa (31/12/2012) : 90.850.646 (-18,5% tov 31/12/2011) Herwaardering portefeuille (31/12/2012) : - 13.870.000 (-13,8% tov portefeuille per 31/12/2011) Bezettingsgraad (31/12/2012) : 99,4% (+6,9% tov 31/12/2011) Gewogen looptijd huurcontracten (31/12/2012) : 7,9 jaar (+ 2,6% tov 31/12/2011) 31/12/2012 31/12/2011 31/12/2010 31/12/2009 31/12/2008 Totaal activa ( ) 90.850.646 111.406.049 86.888.664 95.663.082 101.756.414 Vreemd vermogen ( ) 58.961.986 64.155.187 45.034.289 50.842.138 50.916.601 Eigen vermogen ( ) 31.888.660 47.250.862 41.854.375 44.820.944 50.839.813 # certificaten 7.503 7.503 6.288 6.288 6.288 NAV ( ) 4.250 6.298 6.656 7.128 8.085 Dividenduitkering ( ) 625 625 754 650 650 Dividendrendement (%) 14,71% 9,92 11,33 9,12 8,04 Indirect rendement (%) -32,50-5,38-6,62-11,84-18,84 Bezettingsgraad (%) 99,4% 93,0 93,2 92,8 93,0 Gewogen looptijd contracten 7,9 7,7 5,9 6,1 6,8 11
Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille Fonds operationeel Dispositie VAASSEN Grifsemolenweg 20 Leegstaand bedrijfsgebouw (ruim 2 jaar), kleinste in portefeuille Verkoopprijs 460.000 (levering 30/01/2012), boekwaarde 460.000 (31/12/2011), aanschafprijs 1.000.000 (06/07/2007) MAASTRICHT Prins Bisschopsingel 22 Leegstaand bedrijfsgebouw sinds 2009 Verkoopprijs 1.275.000 (levering 15/02/2012), boekwaarde 1.770.000 (31/12/2011), aanschafprijs 2.660.000 (06/07/2007) In overleg met financier van het object Deutsche Hypo is 550.000 afgelost op de lening ROTTERDAM Sevillaweg 39 Leegstaand bedrijfsgebouw / specifiek gebouw door koel-vriescellen Verkoopprijs 400.000 (levering 03/09/2012), boekwaarde 980.000 (31/12/2011), aanschafprijs 2.596.454 (06/07/2007) In overleg met financier van het object Hypothekenbank Frankfurt is 400.000 afgelost op de lening 12
Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille Fonds operationeel Verhuur ANDELST Geurdeland 7 Nieuwe 15-jarige huurovereenkomst, expiratiedatum 31/12/2026 (oorspronkelijke expiratie 30/06/2017) Jaarhuur EUR 137.500 (was EUR 159.708, 14% korting) In ruil voor nieuw huurcontract heeft fonds verbouwingsbijdrage verstrekt voor nieuwe klimaatinstallatie en brandmeldinstallatie ter grootte van EUR 89.273 Verbouwingsbijdrage komt kwaliteit van object ten goede Huurkorting van EUR 48.225 (verspreid over 2 jaar) Door verlenging is waarde object behouden ALMELO Edisonstraat 12 Nieuwe 11,5-jarige huurovereenkomst, expiratiedatum 31/12/2023 (oorspronkelijke expiratie 30/06/2013) Jaarhuur EUR 125.000 (was EUR 127.000, korting 1,6%) In ruil voor nieuw huurcontract wordt het gebouw met 61 m2 kantoorruimte uitgebreid en voorzien van een nieuwe klimaatinstallatie Verbouwingsbijdrage EUR 250.000 (marktconforme incentive) Verbouwingsbijdrage komt kwaliteit van object ten goede Door verlenging stijgt het object in waarde (EUR 1.280.000 per 31/12/2012 tov EUR 1.210.000 per 31/12/2011) 13
Stand van zaken met betrekking tot de portefeuille Fonds operationeel Verhuur HELMOND Sobriëtasplein 101-103 Nieuwe huurovereenkomst met Novema Uitgeverij voor laatste leegstaande kantoorvloer (190 m2) Huurtermijn 3 jaar, ingangsdatum 01/03/2012, expiratiedatum 29/02/2015 Jaarhuur EUR 9.500 (EUR 50,-/m2) Er zijn geen incentives verstrekt Het afsluiten van nieuwe huurovereenkomst heeft geen invloed gehad op waarde object ROTTERDAM Innsbruckweg 97 Nieuwe 5-jarige huurovereenkomst voor leegstaand object Huurder is Machinefabriek Houdijk BV; ontwerper en producent van productielijnen voor koekjes welke wereldwijd door foodconcerns worden gebruikt Huuringangsdatum 01/05/2012, expiratiedatum 30/04/2017 Jaarhuur EUR 135.000 Fonds heeft tbv huurder krachtstroom aangelegd en verlichting in bedrijfsruimte verbeterd voor een bedrag van EUR 35.000 Indien huurcontract niet was afgesloten was het object aanzienlijk lager gewaardeerd 14
Voorgenomen acquisitie en financiering Aankoop Distributiecentrum Hitachi Europees hoofdkantoor en distributiecentrum Hitachi te Zaltbommel (juni 2013) Een van de meeste duurzaamste distributiecentra van Nederland; BREEAM label Very Good 15-jarig huurcontract, jaarhuur EUR 2.265.450, ca 31.000 m2 vvo Koopprijs ca EUR 30.000.000 (7,6% von, conform taxatie Cushman & Wakefield) Financiering aankoop: Onderdeel van herfinanciering 2013 (financiering Bawag P.S.K.) Converteerbare obligatielening door stichting en opgenomen door ABN AMRO Eigen vermogen 15
Voorgenomen acquisitie 16
Herfinanciering na realisatie en inclusief Converteerbare obligatielening Financier Financiering # objecten inc. aankoop Taxatie waarde incl. aankoop Expiratie datum BAWAG 48.620.000 21 100.250.000 juni 2018 Rentevorm Rente Reguliere aflossing Max. LTV ratio LTV start 25% variabel, 75% vast ca. 5% nee 60% 48,5% Hypothekenbank Frankfurt (voorheen Eurohypo) 10.000.000 5 14.670.000 30 nov 2014 variabel 3 m euribor + 3,5% ja n.v.t. n.v.t. Converteerbare obligatielening ABN AMRO 15.000.000 - - juni 2018 vast 7,0% nee n.v.t. n.v.t. AA MP Private & Trust Holding B.V. 3.800.000 - - 1 april 2015 variabel 1 m euribor + 7,75% ja n.v.t. n.v.t. 17
Herfinanciering en daarmee voortbestaan van het fonds slechts mogelijk door combinatie van factoren Emissie van certificaten noodzakelijk om lager financieringsratio op te vangen en aankoop Hitachi te doen Certificaten uit te geven op NAV per 31 mei 2013 van EUR 500.000,- Mogelijkheid tot deelname alle certificaathouders voorkeursrecht Emissie eerste helft van juni Verwachte opbrengst EUR 8.5mn Uitgifte converteerbare obligatie EUR 15.0mn Opname door ABN AMRO MeesPierson Looptijd 5 jaar waarna aflossing Converteerbaar naar aandelen door het Fonds tegen 10% discount op NAV Einde looptijd conversierecht ABN AMRO MeesPierson tegen 5% discount op NAV Verplichte aflossing leningen Deutsche Hypo en Frankfurter Hypo (EUR 15,95 mn resp. EUR 27,7 mn = totaal EUR 43,65 mn) Herfinanciering BAWAG om aankoop Hitachi en herfinanciering mogelijk te maken Herziening dividend beleid om extra cash vrij te maken voor herstructurering / herfinanciering (ca. EUR 2,4 mn) Strategie fonds >2013 Verdere deleverage door additioneel eigen vermogen toe te voegen; buffer opbouwen om te blijven kunnen voldoen aan convenanten en aflossingen van leningen in de toekomst Uitwerking en invulling regelgeving AIFMD Verdere invulling strategie van het fonds Bestaande huurcontracten verlengen waar mogelijk 18 Nader uitwerken van verkoopbeleid
Besluit tot herziening (interim) dividendbeleid en voorgenomen verlaging fondskosten Besluit tot herziening (interim)dividendbeleid Cash flow vrijmaken noodzakelijk voor de herfinanciering Fonds heeft altijd vooruitgelopen met uitkering van dividend (FBI doorstootverplichting binnen 8 maanden) -> Voorstel aanpassen dividendbeleid: juni: slotdividend (start 2014) december: interim dividend (start 2013) concreet: juni 2013 geen interim dividend in het kader van noodzakelijke herfinanciering en continuering van het fonds. Voorgenomen verlaging fondskosten Eenmalig aanpassen fondsbeheerkosten voor nieuwe objecten van 0,8% van de getaxeerde waarde naar 0,6% (verlaging 25%) : EUR 100.000,- per jaar besparing op fondsbeheerkosten 19
Toelichting jaarrekening Balans per 31 december 2012 20
Toelichting jaarrekening Winst- en verliesrekening 2012 21
Agenda 1. Opening en goedkeuring notulen jaarvergadering 2011 2. Bespreking jaarverslag. Toelichting fondsmanager op nieuwe ontwikkelingen binnen het Fonds 3. Goedkeuring jaarrekening 2012 4. Vaststelling jaarrekening 2012 5. Decharge Beheerder over het boekjaar 2012 6. Decharge directie over het boekjaar 2012 7. Decharge RvC over het boekjaar 2012 8. Vaststelling winstbestemming 2012 9. Verlenen opdracht accountantscontrole jaarrekening 2013 10. WVTTK 22
Goedkeuring jaarrekening 2012 23
Agenda 1. Opening en goedkeuring notulen jaarvergadering 2011 2. Bespreking jaarverslag. Toelichting fondsmanager op nieuwe ontwikkelingen binnen het Fonds 3. Goedkeuring jaarrekening 2012 4. Vaststelling jaarrekening 2012 5. Decharge Beheerder over het boekjaar 2012 6. Decharge directie over het boekjaar 2012 7. Decharge RvC over het boekjaar 2012 8. Vaststelling winstbestemming 2012 9. Verlenen opdracht accountantscontrole jaarrekening 2013 10. WVTTK 24
Vaststelling jaarrekening 2012 25
Agenda 1. Opening en goedkeuring notulen jaarvergadering 2011 2. Bespreking jaarverslag. Toelichting fondsmanager op nieuwe ontwikkelingen binnen het Fonds 3. Goedkeuring jaarrekening 2012 4. Vaststelling jaarrekening 2012 5. Decharge Beheerder over het boekjaar 2012 6. Decharge directie over het boekjaar 2012 7. Decharge RvC over het boekjaar 2012 8. Vaststelling winstbestemming 2012 9. Verlenen opdracht accountantscontrole jaarrekening 2013 10. WVTTK 26
Decharge Beheerder over het boekjaar 2012 27
Agenda 1. Opening en goedkeuring notulen jaarvergadering 2011 2. Bespreking jaarverslag. Toelichting fondsmanager op nieuwe ontwikkelingen binnen het Fonds 3. Goedkeuring jaarrekening 2012 4. Vaststelling jaarrekening 2012 5. Decharge Beheerder over het boekjaar 2012 6. Decharge directie over het boekjaar 2012 7. Decharge RvC over het boekjaar 2012 8. Vaststelling winstbestemming 2012 9. Verlenen opdracht accountantscontrole jaarrekening 2013 10. WVTTK 28
Decharge directie over het boekjaar 2012 29
Agenda 1. Opening en goedkeuring notulen jaarvergadering 2011 2. Bespreking jaarverslag. Toelichting fondsmanager op nieuwe ontwikkelingen binnen het Fonds 3. Goedkeuring jaarrekening 2012 4. Vaststelling jaarrekening 2012 5. Decharge Beheerder over het boekjaar 2012 6. Decharge directie over het boekjaar 2012 7. Decharge RvC over het boekjaar 2012 8. Vaststelling winstbestemming 2012 9. Verlenen opdracht accountantscontrole jaarrekening 2013 10. WVTTK 30
Decharge RvC over het boekjaar 2012 31
Agenda 1. Opening en goedkeuring notulen jaarvergadering 2011 2. Bespreking jaarverslag. Toelichting fondsmanager op nieuwe ontwikkelingen binnen het Fonds 3. Goedkeuring jaarrekening 2012 4. Vaststelling jaarrekening 2012 5. Decharge Beheerder over het boekjaar 2012 6. Decharge directie over het boekjaar 2012 7. Decharge RvC over het boekjaar 2012 8. Vaststelling winstbestemming 2012 9. Verlenen opdracht accountantscontrole jaarrekening 2013 10. WVTTK 32
Vaststelling winstbestemming 2012 33
Vaststelling winstbestemming 2012 Resultaat : EUR -10.672.826 Bestemming : Het negatieve resultaat zal verrekend worden met de overige reserves van het fonds 34
Agenda 1. Opening en goedkeuring notulen jaarvergadering 2011 2. Bespreking jaarverslag. Toelichting fondsmanager op nieuwe ontwikkelingen binnen het Fonds 3. Goedkeuring jaarrekening 2012 4. Vaststelling jaarrekening 2012 5. Decharge Beheerder over het boekjaar 2012 6. Decharge directie over het boekjaar 2012 7. Decharge RvC over het boekjaar 2012 8. Vaststelling winstbestemming 2012 9. Verlenen opdracht accountantscontrole jaarrekening 2013 10. WVTTK 35
Verlenen opdracht accountantscontrole jaarrekening 2013 36
Agenda 1. Opening en goedkeuring notulen jaarvergadering 2011 2. Bespreking jaarverslag. Toelichting fondsmanager op nieuwe ontwikkelingen binnen het Fonds 3. Goedkeuring jaarrekening 2012 4. Vaststelling jaarrekening 2012 5. Decharge Beheerder over het boekjaar 2012 6. Decharge directie over het boekjaar 2012 7. Decharge RvC over het boekjaar 2012 8. Vaststelling winstbestemming 2012 9. Verlenen opdracht accountantscontrole jaarrekening 2013 10. WVTTK 37
WVTTK Binnengekomen stukken 38
Dank voor uw aandacht 39
MPC Capital MPC Münchmeyer Petersen Real Estate Services B.V. Strawinskylaan 835 1077 XX AMSTERDAM The Netherlands E info@mpc-capital.com Disclaimer The information given is confidential and is not to be circulated to any person or entity without the consent of MPC Capital. The information and opinions presented here have been obtained or derived from sources believed by MPC Capital to be reliable at the date of publication of this report. No representations are made as to their accuracy or completeness and they are subject to change without notice. MPC Capital accepts no liability for loss arising from the use of the figures presented. This material is not to be relied upon in substitution for the exercise of independent judgment.
Bijlagen 41
Fonds financieel - Vergelijking budget versus realisatie boekjaar 2012 42
Herfinanciering bankleningen - BAWAG BAWAG financiert groot deel van de portefeuille (ca. 86%) Financiering Leningtype Hypotheek Omvang lening EUR 48,620,000 Looptijd juni 2018 Kenmerk 75% SWAP 25% Floating Grondslag 3mnd Euribor Rente 4,05% + grondslag Aflossing nvt Parent* convenanten Max LTV 60,0% Behoud FBI status Overige convenanten ICR en LTV Waarde portfolio per juni 2013 EUR 100,250,000 LTV 48,50% 43 * ABN AMRO MeesPierson Real Estate Growth Fund NV 43
Herfinanciering bankleningen - Hypothekenbank Frankfurt Hypothekenbank Frankfurt wordt grotendeels afgelost en deels verlengd Voor herfinanciering Leningtype Hypotheek Omvang lening EUR 37.700.000 Expiratie 14-11-2013 Na herfinanciering Leningtype Hypotheek Omvang lening EUR 10.000.000 Expiratie 30-11-2014 Aflossen EUR 27.700.000 Rente 3,50% + 3 maands euribor Aflossing EUR 200.000 p/kw per eind 2013 LTV convenant Geen ICR convenant Ongewijzigd Waarde portfolio per 31/12/2012 EUR 14.670.000 44 44
Herfinanciering bankleningen - Deutsche Hypo I en II Deutsche Hypo I en II worden helemaal afgelost Voor herfinanciering DH I DH II GEEN herfinanciering Leningtype Omvang lening Expiratie Hypotheek EUR 4.450.000 31-05-2013* Hypotheek EUR 11.500.000 31-12-2016 Geheel aflossen DH I EUR 4.450.000 Geheel aflossen DH II EUR 11.500.000 * tot closing verwachting Juni 2013 45 45
Herfinanciering bankleningen - Kredietfaciliteit AA MP Private & Trust Holding B.V. Kredietfaciliteit AA MP Private & Trust Holding B.V. wordt verlengd tot 1 april 2015 Voor herfinanciering Leningtype Kredietfaciliteit Omvang lening EUR 3.800.000 Aflossen - Opslag 2,5% Grondslag 1 mnd euribor Totale rente 2,61% LTV convenant - ICR convenant - Expiratie 1 april 2013 Na herfinanciering Leningtype Kredietfaciliteit Omvang lening EUR 3.800.000 Aflossen ja Opslag 7,75% Grondslag 1 mnd euribor LTV convenant - ICR convenant - Expiratie 1 april 2015 46 46
Totaal rendement 2012 per sector Totaal rendement sector bedrijfsruimte : 1,50% Direct rendement fonds : 14,71% Indirect rendement fonds na correctie vv : -9,46% (voor correctie: -32,5% ) Totaal rendement fonds : 5,20% Ondanks sterke afwaardering portefeuille, outperformance van de benchmarkt door sterke operationele performance. Bron: ROZ/IPD, 2013 47
Totaal rendement 2012 per sector Totaal rendement AAMP REGF Bron: ROZ/IPD, 2013 48
Ontwikkeling leegstand per sector Leegstand sector bedrijfsruimte per 01/05/2012 : 10,0% Leegstand fonds per 31/12/2012 : 0,6% Sterke outperformance benchmark Leegstand AAMP REGF per 31/12/2012: 0,6% Bron: ROZ/IPD, 2013 49