De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2009
Voorwoord Dit is de tweede uitgave van het onderzoek naar de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt dat is uitgevoerd door Troostwijk Research. Met het rapport wordt een zo compleet mogelijk overzicht gegeven van de ontwikkelingen op de Nederlandse markt voor bedrijfsruimte. In tegenstelling tot de meeste andere marktrapporten biedt het onderzoek van Troostwijk Research een volledige landelijke dekking. Bovendien is het rapport niet beperkt gebleven tot logistiek vastgoed maar zijn ook andere typen bedrijfsruimten onderzocht. Ten behoeve van deze editie is een onder zoek toegevoegd naar de nieuwbouw van grootschalige logistieke centra in Nederland. Ook is aandacht besteed aan een nog onderbelicht segment van de vastgoedmarkt, namelijk datacenters. Troostwijk Research voert permanent onderzoek uit naar de ontwikkelingen op de diverse vastgoedmarkten in Nederland. Diverse gegevens zoals huurtransacties, beleggingen, projecten, aanbod, prijsontwikkeling en uitgifte bedrijventerrein worden op basis van zowel interne als externe bronnen verzameld en verwerkt in onze researchdatabase. De markt rapportages, referenties en andere onderzoeken en analyses van Troostwijk zijn gebaseerd op gegevens uit deze researchdatabase, eventueel aangevuld met gegevens van derden, in combinatie met eigen markt kennis van Troostwijk Taxaties. Uw reacties, aanvullingen of eventuele suggesties ter verbetering van onze rapportages horen wij graag. Troostwijk Research; drs. Jeroen den Ouden, Sybe Nijboer en drs.ing. Maarten Boef
De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt 2009
Van crisis naar actie De bedrijfsruimtemarkt ging in 2009 door een diep dal. De roep om herbezinning is sterker dan ooit. De vraag zal gesteld worden hoe de bedrijfsruimtemarkt de komende jaren moet gaan inspelen op de veranderde markt. Welke acties moeten centraal staan om te blijven groeien? Voor de komende jaren zal een juiste afstemming tussen behoefte, planning en ontwikkeling van bedrijfsruimte een cruciale succesfactor worden voor duurzame econo mische ontwikkeling. De juiste ruimte, op de juiste tijd, op de juiste plaats met de juiste ondersteuning is het spel van de bedrijfsruimtemarkt. Het is een verzameling van vastgoed waar alles samenkomt wat betreft het organiseren, plannen, besturen en uitvoeren van de stroom aan goederen, opslag van grondstoffen tot aan de levering van het eindproduct aan de afnemer. Kortom deze markt is een goede graadmeter voor de stand van de Nederlandse economie. Om deze markt goed te kunnen beheren is het van groot belang om de informatie goed te begrijpen. Waar, wanneer en hoe beweegt deze markt zich en wat moet er geleverd worden? De bedrijfsruimtemarkt staat of valt met een goede organisatie van het tijdig matchen van vraag en aanbod. Vandaar dit onderzoek dat nu voor het tweede achtereen volgende jaar is verricht. Ook dit jaar hebben we een praktische benadering gezocht en alle data uit de markt verzameld en onderzocht. Hierdoor denken wij dat er een realistisch beeld is neergezet van de huidige situatie op de bedrijfsruimtemarkt. 2009 is een somber jaar geweest voor de vastgoedsector in het algemeen en voor de bedrijfsruimtemarkt in het bijzonder. Het aantal faillissementen is vorig jaar fors gestegen en dit heeft geleid tot een verdere toename van de leegstand in de bedrijfsruimtemarkt. Een voorzichtig herstel tekent zich echter aan. Als gevolg van een aantrekkende wereldhandel, productie en producentenvertrouwen is de verwachting dat de bedrijfsruimtemarkt als eerste weer zal herstellen. Wij denken dan ook dat er een verdere uitbreiding zal plaatsvinden van nieuw vastgoed met een duurzaam karakter en goede ligging en locatie. Belangrijke begrippen voor de toekomst zijn leefkwaliteit en duurzaamheid. Het ondernemerschap van Nederland zal ervoor zorgen dat we sterker uit deze situatie zullen komen. In de transport en industriële sector zal meer dan de helft van de ondernemers zich oriënteren op een andere aanpak. Het komt nu aan op goed ondernemerschap, durf, daadkracht en initiatief. Om succesvol deze veranderingen door te komen zal het belangrijk zijn om naast de korte termijn de lange termijn visie niet uit het oog te verliezen. Op de bedrijfsruimtemarkt zal het kaf van het koren worden gescheiden. Bedrijfsverplaatsingen zorgen voor een verdere toename van de leegstand van bedrijfs ruimten die wat betreft ligging, locatie en duurzaamheid niet meer aansluiten op de veranderende wensen van het bedrijfsleven. De bedrijfsruimtemarkt zal in courant en niet courant worden herverdeeld. Een gedeelte wordt nog tegen bodemprijzen in de markt aangeboden, maar verliezen zullen genomen moeten worden met afwaarderingen en verkopen. Er zal een saneringsslag moeten plaatsvinden aan de onderkant van de markt middels het herontwikkelen van de bestaande voorraad om deze weer levensvatbaar te maken. Het courante vastgoed met een goede locatie, ligging en duurzame en/of nieuwe panden zal in de markt gewild blijven en haar waarde behouden. In dit rapport wordt verder ingegaan op de ontwik kelingen die op dit moment een rol spelen. Wij proberen u een helder beeld voor de korte en lange termijn te geven zodat u uw toekomstige investeringen/ beslissingen in deze sector juist kunt inschatten. Troostwijk wil graag meedenken en wil u hier waar mogelijk graag bij ondersteunen door het leveren van toegevoegde waarde. De onderzoeksreeks levert een belangrijke bijdrage aan het transparanter en professioneler maken van de vastgoedbranche en ik wil daarom ook dit jaar de onderzoekers bedanken voor 4
de tijd die aan het onderzoek is besteed. Gezamenlijk willen wij het jaarlijks onderzoek continueren om een compleet beeld te geven van de vastgoedmarkt. Ik wens u dan ook wederom veel leesplezier en zie uw eventuele reactie met belangstelling tegemoet. Marcel de Boer Directeur Troostwijk Taxaties Maart 2010 5
Economische ontwikkelingen De Nederlandse economie maakte in 2009 een zwaar jaar door. In totaal kromp de economie met 4%. Het dieptepunt van de recessie werd bereikt in het tweede kwartaal van 2009. Daarna was, na vier kwartalen van krimp, in het derde en vierde kwartaal weer sprake van economische groei. Dit lichte herstel van de economie werd vrijwel volledig veroorzaakt door een toename van de export. Figuur 1: Ontwikkeling Bruto Binnenlands Product en werkloosheid 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0-2,0% -4,0% -6,0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011* Groei BBP Werkloosheid Bron: CBS/CPB. * voorlopig cijfer CPB Vooral de industrie, de transportsector, de bouw en de consumptie van duurzame goederen zijn hard geraakt in 2009. Ondernemers in de industrie behaalden in de eerste negen maanden van 2009 circa 20 tot 30% minder omzet dan een jaar eerder. In het laatste kwartaal werd de teruggang steeds kleiner en in december was pas voor het eerst weer sprake van een hogere omzet. De daling van de bouwproductie loopt nog wel verder op. Volgens het Conjunctuurbericht van Transport en Logistiek Nederland (TLN) was 2009 een zeer slecht jaar voor de sector. De omzet, winst, vrachtprijzen en bezettingsgraad daalden scherp. Hoewel de laatste maanden van 2009 een stijging lieten zien, zijn de indicatoren volgens TLN nog wel onder de maat. Verslechtering arbeidsmarkt en recordaantal faillissementen Door de recessie liep de werkloosheid, na jaren van daling, in 2009 op tot 5,3%. De werkloosheid bevindt zich daarmee weer op het niveau van begin 2007. Ook het aantal faillissementen nam fors toe. Door het CBS werd in 2009 zelfs een recordaantal faillissementen geregistreerd. Er gingen in totaal circa 7.000 bedrijven failliet. Dat is een stijging van 82% ten opzichte van 2008 (3.800 bedrijven). Vooral in de eerste helft van 2009 liep het aantal faillissementen snel op. In de industrie lag het aantal faillissementen zelfs 121% hoger dan in 2008. Ook in de transportsector kwamen veel bedrijven in de problemen. Volgens TLN gingen in de transportsector 75% meer bedrijven failliet in 2009 dan een jaar ervoor. De uitvoer van goederen en diensten lag in 2009 ruim 8% lager dan een jaar eerder al trad er wel een licht herstel op in het laatste halfjaar. In de laatste twee maanden is de uitvoer bijna terug op een niveau van een jaar eerder. De invoer van goederen en diensten kromp in 2009 met bijna 9%. Het CPB verwacht dat de export in 2010 zal toenemen met circa 8%. In 2011 vlakt deze groei naar verwachting weer af. Ook de wederuitvoer, een belangrijke component van de Nederlandse economie, vertoonde een lichte verbetering in het laatste halfjaar. Figuur 2: Ontwikkeling import/export t.o.v. dezelfde periode vorig jaar. 10% 5% 0% -5% -10% -15% Bron CBS. 2007 2008 2009 Uitvoer Invoer 6
Bedrijfsruimtemarkt De bedrijfsruimtemarkt kreeg in 2009 forse klappen. Het aanbod liep op tot recordhoogte en de opname viel ver terug. Huurders grepen de situatie aan om met verhuurders te heronderhandelen over de huurcondities. De huurprijzen kwamen daarbij onder neerwaartse druk te staan. In 2009 werd nog wel een aanzienlijke hoeveelheid nieuwe logistieke bedrijfsruimte opgeleverd maar dit betreft projecten die nog in 2008 zijn geïnitieerd. Nieuwe projecten kwamen in 2009 nauwelijks van de grond. Ook de beleggingsmarkt werd in 2009 hard getroffen door de financiële en economische crisis. Door de toegenomen risico s en strengere eisen bij de financiering bleven veel beleggers aan de zijlijn in 2009. Met name het aantal omvangrijke transacties nam sterk af. Door de toegenomen onzekerheid zijn de aanvangsrendementen verder opgelopen. Figuur 3: Aanbod en opname bedrijfsruimte in m 2 (vanaf 500 m 2 ), 2006-2009. 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0 2006 2007 2008 2009 Aanbod per ultimo Opname 7
Opname De opname van bedrijfsruimte is in 2009 fors gedaald. In totaal werd vorig jaar bijna 2,2 miljoen m 2 bedrijfsruimte verhuurd of verkocht aan een nieuwe gebruiker. Dat is 23% minder dan in 2008 en ongeveer 33% minder dan in de topjaren 2006 en 2007. Vooral in het eerste halfjaar bleef het opnameniveau sterk achter. Kwartaal op kwartaal liet de opname in 2009, gelijk het economisch herstel, wel een stijgende lijn zien. Figuur 4: Opname bedrijfsruimte 2009 in m 2 (vanaf 500 m 2 ) per kwartaal 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Q1 Q2 Q3 Q4 2009. Opvallend is dat wanneer naar de opname naar grootteklasse wordt gekeken, de afname van de opname toeneemt met het metrage. In de grootteklasse tussen de 5.000 m 2 en 10.000 m 2 kwam de opname zelfs 45% lager uit dan in 2008. In de grootteklasse boven de 10.000 m 2 kwam de op name slechts 13% lager uit maar dit komt grotendeels door een aantal zeer grootschalige transacties. Zo lag het aantal transacties groter dan 10.000 m 2 wel 33% lager dan in het voorgaande jaar. Het aandeel van de huursector laat al een aantal jaren op rij een stijgende lijn zien. In 2006 had nog 38% van alle bedrijfsruimtetransacties betrekking op koop voor eigen gebruik en 62% op huur. In 2008 lag deze verhouding op 27% koop en 73% huur en in 2009 heeft deze trend zich verder doorgezet. Nog maar 22% van de opname in 2009 had betrekking op koop voor eigen gebruik. Door de verslechterde economische vooruitzichten en de minder gunstige financieringsmogelijkheden is het voor veel bedrijven blijkbaar aantrekkelijker gebleken om het bedrijfspand te huren in plaats van te kopen. Ook het aantal transacties kwam in 2009 lager uit dan in het jaar daarvoor. In totaal werden 906 transacties geregistreerd, circa 20% minder dan de 1.131 transacties in 2008. Het gemiddelde metrage per transactie daalde mee van circa 2.500 m 2 in 2008 naar circa 2.400 m 2 in Tabel 1: Opname bedrijfsruimte naar grootteklasse De logistieke sector was net als in voorgaande jaren ook in 2009 de grootste afnemer van bedrijfsruimte. Het opname volume lag met 650.000 m 2 wel veel lager dan in 2008 toen de deelsector transport en opslag goed was voor een totale opname van circa 900.000 m 2. Hetzelfde geldt voor de overige sectoren. Relatief gezien hebben zich daarbij weinig verschuivingen voorgedaan tussen Grootteklasse 2008 2009 Verschil m 2 Aantal m 2 Aantal m 2 m 2 500-999 m 2 388 273.000 347 247.000-10% 1.000 2.499 m 2 438 660.000 350 533.000-19% 2.500 4.999 m 2 163 544.000 127 435.000-20% 5.000 9.999 m 2 94 642.000 52 351.000-45% > 10.000 m 2 48 711.000 32 618.000-13% Totaal 1.131 2.830.000 906 2.180.000-23% 8
de verschillende sectoren. De sector groothandel en detailhandel nam in 2009 circa 525.000 m 2 bedrijfsruimte af en de sector bouw en industrie circa 490.000 m 2. Figuur 5: Opname bedrijfsruimte 2009 naar type gebruiker 9% 15% 29% 23% Transport en opslag Groothandel en detailhandel Bouw en industrie Overig/onbekend Diensten 24% Op regionaal niveau laat de opname van bedrijfsruimte een sterk wisselend beeld zien. Zo kwam het opnameniveau in de regio Arnhem-Nijmegen/Rivierenland zelfs 32% hoger uit dan in 2008. Belangrijkste reden hiervoor is echter een aantal incidentele zeer grootschalige transacties. Het aantal transacties nam namelijk wel met een derde af. Dat geldt niet voor de regio s Haag landen en de regio Den Bosch. In deze gebieden nam zowel het opnameniveau als het aantal transacties toe. Ook in de regio Haarlemmermeer en Utrecht werden iets meer transacties geregistreerd maar hier kwam het opnameniveau wel uit onder dat van 2008. De sterkste daling van de opname vond plaats in Limburg, Zeeland, Flevoland, Groningen/Drenthe, Friesland en de regio Zwolle/Deventer. In deze regio s daalde de opname met meer dan 40%. Ook in de regio Eindhoven, vorig jaar nog een van de koplopers, zakte het opnameniveau in vergelijking met vorig jaar ver terug (-57%). Tabel 2: Opname bedrijfsruimte 2008-2009 (vanaf 500 m 2 ) naar regio Regio Opname 2008 Opname 2009 Verschil Groot-Rijnmond 270.000 242.000-10% West-Brabant 240.000 231.000-4% Utrecht 232.000 208.000-10% Arnhem-Nijmegen/Rivierenland 149.000 196.000 32% Twente/Achterhoek 174.000 185.000 6% Regio Den Bosch 104.000 128.000 23% Regio Tilburg 121.000 108.000-11% Regio Eindhoven 249.000 106.000-57% Overig Noord-Holland* 156.000 102.000-35% Regio Amsterdam 89.000 91.000 2% Haaglanden 69.000 91.000 32% Overig Zuid-Holland** 122.000 84.000-31% Haarlemmermeer 75.000 66.000-12% Zuid-Limburg 136.000 68.000-50% Noord- en Midden-Limburg 162.000 64.000-60% Flevoland 114.000 64.000-44% Veluwe 90.000 59.000-34% Groningen/Drenthe 81.000 37.000-54% Friesland 99.000 26.000-74% Zeeland 59.000 12.000-80% Regio Zwolle/Deventer 39.000 12.000-69% Totaal 2.830.000 2.180.000-23% * Provincie Noord-Holland exclusief de regio Amsterdam en de gemeente Haarlemmermeer ** Provincie Zuid-Holland exclusief de regio s Groot-Rijnmond en Haaglanden 9
De logistieke sector was in 2009 het sterkst vertegenwoordigd in de regio Groot-Rijnmond. Hier werd bijna 160.000 m 2 logistieke bedrijfsruimte opgenomen. Vooral de verhuur van diverse bedrijfsruimten aan Henry Bath en Handelsveem in Rotterdam stuwden het opnamecijfer. In West-Brabant kwam de opname van logistieke ruimte in 2009 uit op circa 126.000 m 2. Dit is iets meer dan in het voorgaande jaar, al lag het aantal transacties wel lager. De opname werd dan ook in sterke mate bepaald door twee grootschalige transacties in Oosterhout (Hi-Logistics en Lidl). Ook in Tilburg kwam de opname van in totaal bijna 75.000 m 2 op naam van enkele grootschalige transacties (Rhenus Contract Logistics en Kuehne + Nagel). Tabel 3: Grootste bedrijfsruimtetransacties 2009 Plaats Huurder/koper m 2 Bemmel Van Dalen 75.500 Oosterhout NB. Hi-Logistics 51.500 Tilburg Rhenus Contract Logistics 34.900 Oosterhout NB. Lidl 33.500 Maasvlakte Rotterdam Henry Bath 26.000 Heusden VMG Versteeg Metaal 22.400 Lichtenvoorde Lesli 22.000 De Lier Henk de Jong Verpakkingen 22.000 Amsterdam Ter Haak Logistics 20.000 Almere Geodis 19.200 10
Aanbod In 2009 steeg het aanbodniveau van bedrijfsruimte in Nederland naar recordhoogte. Begin 2010 werd in totaal circa 10,1 miljoen m 2 bedrijfsruimte (vanaf 500 m 2 ) aangeboden. Dat is circa 32% meer dan een jaar eerder. Daarmee is de stijgende lijn in het aanbod die sinds 2008 is ingezet in 2009 versterkt. In de jaren ervoor was juist sprake van een dalende trend. Het aanbod van logistieke bedrijfsruimte liet de sterkste stijging zien (+50%). De stijging van het aanbod bedrijfsruimte was het grootst in de categorie 5.000 tot 10.000 m 2. In deze categorie steeg het aanbod zelfs met 54%. Circa 43% van het totale aanbod, in totaal 4,4 miljoen m 2, is grootschalig (vanaf 5.000 m 2 ). Ruim de helft van het aanbod in deze categorie betreft logistieke bedrijfsruimte. Het aanbod van panden voor industrieel gebruik is beperkt. Veelal is de aangeboden bedrijfsruimte echter zowel voor logistieke als voor productiedoeleinden of een combinatie daarvan te gebruiken of daartoe geschikt te maken. Het totale aanbod is verdeeld over circa 4.300 objecten. Het gemiddelde aanbodmetrage bedraagt circa 2.350 m 2 en is daarmee ten opzichte van vorig jaar nauwelijks veranderd. De ontwikkeling van het aanbod vertoont per regio grote verschillen. In meer dan de helft van de regio s was sprake van een bovengemiddelde stijging van het aanbod (>32%). De grootste aanbodstijgingen zijn geregistreerd in de regio s Tilburg (+87%), Noord- en Midden-Limburg (+55%) en Groot-Rijnmond (+48%). Alleen in de regio Zuid- Limburg was sprake van een daling van het aanbod (-7%). In de regio s Haarlemmermeer, Zeeland en Friesland nam het aanbod licht toe (<15%). Naar gemeente is het meeste aanbod te vinden in Amsterdam (459.000 m 2, +21%), Rotterdam (298.000 m 2, +47%), Haarlemmermeer (259.000 m 2, +10%), Tilburg (253.000 m 2, +160%) en Roosendaal (226.000 m 2, +48%). Ook in de gemeenten Venlo (202.000 m 2, +148%), Amersfoort (106.000, +126%) en Eindhoven (196.000 m 2, +88%) steeg het aanbod fors. Tegenover bovengenoemde aanbodstijgingen waren er ook gemeenten met een hoog aanbodniveau waar in 2009 sprake was van een daling van het aanbod. Zo nam het aanbod in de gemeenten Nieuwegein, Oss en Wijchen met respectievelijk 27%, 24% en 15% af. Tabel 4: Aanbod bedrijfsruimte per 1-1-2010 (vanaf 500 m 2 ) naar grootteklasse Bronnen: Grootteklasse Realnext, Funda Aantal in Business, m 2 diverse Aandeel makelaars m 2 bewerking door Troostwijk Research 500-999 m 2 1.653 1.176.000 12% 1.000-2.499 m 2 1.629 2.524.000 25% 2.500-4.999 m 2 589 2.012.000 20% 5.000-9.999 m 2 278 1.900.000 18% > 10.000 m 2 146 2.488.000 25% Totaal 4.295 10.100.000 Het grootste aaneengesloten aanbod betreft het Prologis park Tilburg DCIII, een distributiecentrum, gelegen op bedrijventerrein Vossenberg in Tilburg. Het object omvat een drietal units met een totaal metrage van circa 47.000 m 2. Het pand is voor verhuur beschikbaar gekomen door de keuze van een printerfabrikant voor een andere logistieke dienstverlener. Deze ontwikkeling in combinatie met de toevoeging van een tweetal grootschalige logistieke bedrijfsruimten verklaart grotendeels de forse stijging in de gemeente Tilburg. Hieronder valt tevens het door Somerset Real Estate ontwikkelde distributiecentrum, DC Posthorn, gelegen op bedrijventerrein Kraaiven te Tilburg. Ook werd aan het aanbod toegevoegd het in 2009 opgeleverde distributiecentrum Dyna DC Breda/ Distripark Emer. Het complex op bedrijventerrein Emer- Noord in Breda biedt 38.000 m 2 hoogwaardige bedrijfsen kantoorruimten. Aanvankelijk was Brand Loyalty 11
in beeld als eindgebruiker voor dit object, dit was ook de grootste transactie van 2008. Deze transactie is uiteindelijk echter niet doorgegaan. Het zijn vooral bestaande bedrijfsruimten die worden aangeboden. Slechts circa 2% van het aanbod (200.000 m 2 ) heeft betrekking op bedrijfsruimte die per begin 2010 nog in aanbouw was. Dit betreft onder meer een aantal bedrijfscomplexen die door ontwikkelaars op risico worden gerealiseerd. Vorig jaar was dit nog circa 6% (450.000 m 2 ). Door de verslechterde situatie op de bedrijfsruimtemarkt en specifiek de ontwikkelingen in de logistieke sector wordt er nu nauwelijks nog door projectontwikkelaars op risico gerealiseerd. Tabel 5: Aanbod bedrijfsruimte (vanaf 500 m 2 ) naar regio Regio Aanbod Aanbod Verschil 1-1-2009 1-1-2010 West-Brabant 597.000 860.000 44% Twente/Achterhoek 575.000 772.000 34% Overig Noord-Holland* 571.000 704.000 23% Arnhem/Nijmegen/ Rivierenland 542.000 678.000 25% Regio Eindhoven 467.000 625.000 34% Utrecht 456.000 627.000 38% Regio Amsterdam 436.000 524.000 20% Groot-Rijnmond 411.000 607.000 48% Groningen/Drenthe 402.000 517.000 29% Overig Zuid-Holland** 388.000 470.000 21% Noord- en Midden-Limburg 350.000 544.000 55% Zuid-Limburg 350.000 326.000-7% Regio Den Bosch 307.000 446.000 45% Flevoland 288.000 383.000 33% Friesland 258.000 282.000 9% Regio Tilburg 257.000 481.000 87% Haarlemmermeer 235.000 259.000 10% Regio Zwolle/Deventer 220.000 282.000 28% Veluwe 214.000 306.000 43% Haaglanden 205.000 295.000 44% Zeeland 100.000 115.000 15% Totalen 7.630.000 10.100.000 32 % * Provincie Noord-Holland exclusief de regio Amsterdam en de gemeente Haarlemmermeer ** Provincie Zuid-Holland exclusief de regio s Groot- Rijnmond en Haaglanden 12
Huurprijzen De verminderde vraag naar bedrijfsruimte in combinatie met het toegenomen aanbod heeft een drukkend effect gehad op de huurprijzen. De gemiddeld gerealiseerde huurprijs kwam in 2009 met circa 48 per m 2 iets lager uit dan in het voorgaande jaar toen gemiddeld een huurprijs van 49 per m 2 werd gerealiseerd. Daarbij zijn in toenemende mate incentives verstrekt door verhuurders, zoals huurvrije perioden of tegemoetkomingen in de verhuiskosten. Door gebruikers van bedrijfsruimte is de huidige marktsituatie aangegrepen om te heronderhandelen over het huurcontract om daarmee een lagere huurprijs of een verbetering van andere huurcondities af te dwingen. De huurprijzen voor minder courante bedrijfspanden op minder gunstige locaties stonden het meeste onder druk. De huurprijzen voor nieuwe logistieke centra bleven redelijk op peil met prijzen van circa 50 tot 65 per m 2. In de regio Haarlemmermeer liggen die huurprijzen nog iets hoger. Per regio zijn in 2009 gemiddeld genomen lichte dalingen en soms stijgingen van de gerealiseerde huurprijzen te zien geweest. In sommige regio s zijn de afwijkingen groter, al komt dit veelal omdat het gemiddelde tot stand is gekomen met een geringer aantal transacties. Deze huurprijzen betreffen de vierkante meterprijzen voor bedrijfsruimten. Hierbij zijn de huurprijzen voor het aandeel kantoorruimte voor zover mogelijk niet meegerekend. Worden die namelijk wel meegerekend dan komen de gemiddeld gerealiseerde huurprijzen uiteraard hoger uit. Ook is de variatie en daarmee de jaarlijkse schommelingen dan veel groter. Ook voor bedrijfsunits worden veelal hogere huurprijzen gerealiseerd. Dit betreft echter hoofdzakelijk ruimten kleiner dan de ondergrens van 500 m 2 en deze zijn bij de opnamecijfers dus niet meegerekend. Tabel 6: Gemiddeld gerealiseerde huurprijzen 2008-2009 in per m 2 Huurprijs Huurprijs Verschil 2008 2009 Haarlemmermeer 75 72-4% Regio Amsterdam 55 57 4% Haaglanden 54 56 4% Groot-Rijnmond 55 56 2% Regio Eindhoven 49 51-4% Regio Utrecht 51 51 0% Veluwe 48 49 2% Drenthe 49 48-2% Arnhem-Nijmegen/ Rivierenland 48 48 0% West-Brabant 43 47 9% Regio Den Bosch 46 47 2% Regio Zwolle/Deventer 49 45-7% Groningen 45 45 0% Overig Noord-Holland* 47 45-4% Flevoland 48 45-6% Overig Zuid-Holland** 47 44-6% Zuid-Limburg 41 43 5% Twente 43 43 0% Regio Tilburg 43 42-2% Achterhoek 40 38-5% Noord- en Midden-Limburg 38 34-11% Friesland 40 39-2% Zeeland n.a. n.a. - Totaal Nederland 49 48-2% * Provincie Noord-Holland exclusief de regio Amsterdam en de gemeente Haarlemmermeer ** Provincie Zuid-Holland exclusief de regio s Groot- Rijnmond en Haaglanden 13
Nieuwbouw De planvoorraad voor nieuwe bedrijfsruimte bedroeg per 1 januari 2010 circa 2 miljoen m 2. Dat is 10% minder dan een jaar eerder toen circa 2,2 miljoen m 2 bedrijfsruimte voor de verhuur of verkoop werd aangeboden. Een gedeelte van de planvoorraad is in de loop van 2009 in aanbouw genomen en een aantal projecten zijn geschrapt. Er zijn in 2009 slechts een beperkt aantal nieuwe projecten geïnitieerd. Ruim 40% van de nieuwbouwprojecten betreft logistieke bedrijfsruimte. Vorig jaar was dat nog ruim de helft. Het aandeel bedrijfsunits bleef gelijk op ruim een kwart van de planvoorraad. Figuur 6: Projecten bedrijfsruimte in verhuur (per 1-1- 2010) naar type object in m 2 33% 41% Logistiek Units Overig/onbekend accent sterk op bedrijfsverzamelgebouwen die in units kunnen worden verkocht of verhuurd. Tabel 7: Projecten bedrijfsruimte naar provincie en type in m 2 Provincie Logistiek Units Overig Totaal Noord-Brabant 470.000 50.000 138.000 658.000 Noord-Holland 112.000 76.000 125.000 313.000 Gelderland 92.000 74.000 119.000 285.000 Zuid-Holland 12.000 105.000 70.000 187.000 Overijssel - 91.000 93.000 184.000 Flevoland 38.000 39.000 36.000 113.000 Utrecht 49.000 19.000 32.000 100.000 Limburg 47.000 9.000 14.500 70.500 Friesland - 23.000 8.000 31.000 Zeeland - 22.000 2.500 24.500 Drenthe - 10.000 8.000 18.000 Groningen - 11.000 5.000 16.000 Totaal 820.000 529.000 651.000 2.000.000 26% Verreweg het grootste deel van de nieuw te realiseren bedrijfsruimte in verhuur staat gepland in de provincie Noord-Brabant. In totaal gaat het om ruim 650.000 m 2 bedrijfsruimte, circa 33% van de totale planvoorraad. Het betreft vooral logistieke ruimte, in totaal circa 470.000 m 2. Dit metrage is ongeveer gelijk verdeeld over de regio s Eindhoven, West-Brabant (vooral Moerdijk, Bergen op Zoom en Oosterhout) en de regio Tilburg (Tilburg en Waalwijk). In de provincie Noord-Holland zijn de meeste projecten te vinden in de regio s Amsterdam, Haarlemmermeer en de Zaanstreek. In Zuid-Holland staat het grootste gedeelte van de nieuw te realiseren bedrijfsruimte gepland in de regio s Leiden/Bollenstreek en Rijnland. De planvoorraad in Groot-Rijnmond en Haaglanden is relatief beperkt. In Gelderland ligt het zwaartepunt in de regio Arnhem-Nijmegen, gevolgd door Rivierenland. In Noordoost Nederland ligt het Nieuwbouw logistieke centra Ondanks de economische teruggang is de bouw van grootschalige nieuwe logistieke centra in 2009 gewoon doorgegaan. Het merendeel van deze projecten is echter al in 2008 geïnitieerd. In 2009 zijn in totaal 36 logistieke centra (groter dan 10.000 m 2 ) opgeleverd met een gezamen lijk vloeroppervlak van circa 770.000 m 2. Het betreft uitsluitend objecten die voor de markt zijn gerealiseerd. Logistieke centra die in eigen beheer van eindgebruikers worden gebouwd zijn hier buiten beschouwing gelaten. Per 1 januari 2010 waren nog 6 logistieke centra in aanbouw met een gezamenlijk vloeroppervlak van circa 107.000 m 2. De in totaal circa 875.000 m 2 die in 2009 is opgeleverd of in aanbouw is genomen is te vinden op een beperkt aantal locaties. De meeste nieuwe logistieke centra zijn of worden gerealiseerd in West-Brabant (188.000 m 2 ). Dit betreft diverse logistieke centra, verspreid over de plaatsen Roosendaal, Bergen op Zoom, Breda, Moerdijk 14
Tabel 8: Nieuwbouw logistieke centra naar status Regio Opgeleverd In aanbouw Onverhuurde Concrete 2009 per 1-1-2010 nieuwbouw plannen West-Brabant 126.000 62.000 94.000 172.000 Groot-Rijnmond 161.000-55.000 12.000 Zuid-Limburg 86.000-22.000 39.000 Regio Amsterdam 85.000-38.000 68.000 Regio Tilburg 62.000 16.000 27.000 146.000 Noord- en Midden-Limburg 72.000-61.000 68.000 Arnhem-Nijmegen/Rivierenland 60.000-20.000 92.000 Haarlemmermeer 48.000 10.000 45.000 84.000 Flevoland 29.000 19.000-38.000 Regio Eindhoven 25.000 - - 160.000 Utrecht 15.000 - - 49.000 Totaal 769.000 107.000 362.000 928.000 en Oosterhout. In de regio Tilburg is nog eens circa 78.000 m 2 nieuwbouw gerealiseerd of in aanbouw. Buiten Noord-Brabant is de meeste nieuwbouw gerealiseerd in de regio Groot-Rijnmond (circa 161.000 m 2 ), vooral in Rotterdam maar ook in Bleiswijk. In Noord- Holland zijn de nieuwe logistieke centra vooral geconcentreerd in de regio Amsterdam (85.000 m 2 ) en de gemeente Haarlemmermeer (58.000 m 2 ). In Limburg zijn vooral Sittard-Geleen (86.000 m 2 ) en Venlo (72.000 m 2 ) in trek voor de vestiging van logistiek. De afname van de vraag naar bedrijfsruimte heeft zich ook doen voelen bij de verhuur van deze nieuwe logistieke centra. Per 1 januari 2010 was van de 770.000 m 2 die in 2009 werd opgeleverd nog circa 270.000 m 2 onver huurd (35%). Van de in 2007 en 2008 opgeleverde nieuwbouw was per 1 januari 2010 ook nog circa 90.000 m 2 zonder gebruiker. De circa 107.000 m 2 die per 1 januari 2010 nog in aanbouw was is overigens wel al geheel verhuurd. De in totaal nog ruim 360.000 m 2 onverhuurde meters in nieuwe logistieke centra bevinden zich sterk verspreid over de verschillende logistieke hotspots in Nederland. Vooral in de regio s West-Brabant, Haarlemmermeer en Venlo lijkt momenteel sprake van overcapaciteit. Ontwikkelaars geven aan dat de verhuur momenteel zeer moeizaam verloopt. Diverse logistieke dienstverleners hebben 2009 niet overleefd of kampen nog met overcapaciteit. Door het opdrogen van de ontwikkelingspijplijn, een aantrekkende wereldhandel en de consolidatie- en concentratietendens in de logistieke sector zal naar verwachting een groot deel van de nieuwbouw die momenteel nog wordt aangeboden in 2010 wel door de markt worden opgenomen. De oplevering van nieuwe logistieke centra zal naar verwachting in 2010 fors lager uitkomen dan in voorgaande jaren. Afhankelijk van de mate en duurzaamheid van het economisch herstel zou vanaf 2011 weer een opleving kunnen plaatsvinden bij de realisatie van nieuwe logistieke centra. De huidige planvoorraad lijkt toereikend om aan de toekomstige vraag te kunnen voldoen. Zo werd per 1 januari 2010 circa 820.000 m 2 logistieke ruimte voor verhuur aangeboden en is in ieder geval circa 110.000 m 2 nog in de planning bij ontwikkelaars maar (nog) niet in de verhuur. De totale planvoorraad van circa 930.000 m 2 is vooral te vinden in de plaatsen Eindhoven (160.000 m 2 ), Waalwijk (101.000 m 2 ), Venlo (65.000 m 2 ), Amsterdam (58.000 m 2 ), Moerdijk (57.000 m 2 ), Bergen op Zoom (55.000 m 2 ), Utrecht (49.000 m 2 ), Tilburg (45.000 m 2 ), Oosterhout (40.000 m 2 ), Lelystad (38.000 m 2 ), Zaltbommel (36.500 m 2 ), Tiel (25.000 m 2 ), Wijchen (24.000 m 2 ) en Born (24.000 m 2 ). Opvallend in deze opsomming is het ontbreken van concrete plannen in Rotterdam en Almere. In Rotterdam is de ruimte voor nieuwe ontwikkelingen zeer beperkt, al zal de Tweede Maasvlakte op termijn hier uitkomst bieden. In Almere kunnen wel nieuwe, grote logistieke centra gerealiseerd worden op bedrijventerrein Stichtse Kant. 15
DHG realiseert momenteel een grootschalig distributiecentrum op bedrijventerrein Atlaspark in Amsterdam. Het distributiecentrum omvat een zestal distributieloodsen met een totale oppervlakte van circa 105.000 m 2. Inmiddels is circa 70% verhuurd. 16
Beleggingsmarkt In 2009 werd circa 575 miljoen in bedrijfsruimten geïnvesteerd door beleggers. Dit is een halvering ten opzichte van 2008 toen er nog ruim 1,1 miljard werd geïnvesteerd door beleggers. Met name het eerste kwartaal van 2009 kende een dramatisch laag beleggingsvolume. Na een lichte opleving in het tweede kwartaal zakten de beleggingen opnieuw weg in kwartaal drie en vier. Grafiek 7: Beleggingsvolume per kwartaal (2006-2009) in mln 600 500 400 300 200 100 0 2006 2007 2008 2009 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV De terugval in het beleggingsvolume kan voor een deel worden toegeschreven aan de afname van activiteiten van buitenlandse beleggers. In 2006 en 2007 zorgden buitenlandse beleggers nog voor circa 50% van de totale beleggingen in bedrijfsruimten. In 2009 was dit nog geen kwart. In 2006 en 2007 werden nog grote portefeuilles aangekocht door partijen als GPT Halverton en Heitman International. Dit soort omvangrijke aankopen viel weg in 2008 en 2009. In 2008 ging de voorkeur van buitenlandse beleggers voornamelijk uit naar langjarig verhuurde moderne logistieke objecten. Door de toegenomen onzekerheid over de wereldhandel in 2009 nam de interesse in deze markt ook af. Grafiek 8: Aandeel buitenlandse beleggers in % van totale beleggingsvolume (2006-2009) 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2006 2007 2008 2009 Buitenlandse beleggers Nederlandse beleggers Logistiek gerelateerd vastgoed heeft een belangrijk aandeel in het totale beleggingsvolume. In 2009 betrof bijna 60% van de beleggingen in de bedrijfsruimtemarkt logistiek vastgoed. In totaal werd circa 330 miljoen in logistiek vastgoed geïnvesteerd. Dit is wel 37% minder dan in 2008 toen er nog circa 525 miljoen in logistiek vastgoed werd geïnvesteerd. Hiermee doet dit segment het minder slecht dan de overige bedrijfsruimten, waar de beleggingen met 60% afnamen ten opzichte van 2008. De vijf grootste single-asset transacties in 2009 betroffen allen logistiek vastgoed. Wat opvalt is dat er slechts één buitenlandse belegger als koper bij staat. Vorig jaar werden nog drie van de vijf grootste transacties door buitenlandse partijen gedaan. Deka Immobilien zorgde net als in 2008 voor de grootste transactie met de aankoop van het nieuwe logistieke centrum van Syncreon Netherlands in Waalwijk. De grootste transactie van het jaar kwam voor rekening van een particuliere beleggingsgroep die een bedrijfsruimte portefeuille met 7 panden kocht voor circa 82 miljoen. De portefeuille was onderdeel van een grotere portefeuille bestaande uit kantoor- en bedrijfsruimte. De tweede grootste portefeuille werd gekocht door Curzon Capital voor 67 miljoen. Het betrof hier drie 17
Tabel 9: De 5 grootste single-asset transacties in 2009 Plaats Straat Koper m 2 Koopsom Waalwijk Van Hilststraat 23 Deka Immobilien 51.535 42.000.000 Tiel Het Eek 3 Metalelektro 43.645 32.500.000 Breda Hekven 6 Bredalog 38.110 30.900.000 Born Heirweg 2 Neddex 36.145 21.200.000 Veenendaal Arsenaal 2 ProDelta 45.050 21.000.000 logistieke panden van ProLogis. ING Real Estate nam aan het eind van 2009 de derde grootste transactie voor zijn rekening door de aankoop van twee logistieke panden van Goodman voor 42,1 miljoen. Regio s waar zich logistieke hotspots bevinden zijn normaal gesproken ook de regio s waar de meeste investeringen plaatsvinden. In voorgaande jaren waren dit de regio s West-Brabant, Groot-Rijnmond, Haarlemmermeer, regio Amsterdam en regio Eindhoven. Andere belangrijke locaties voor beleggers waren Noord- Limburg (Venlo) en Arnhem/Nijmegen. In 2009 vond er een forse verschuiving plaats in de vijf belangrijkste regio s voor beleggers. Alleen de nummer één bleef ongewijzigd ten opzichte van 2008. Tabel 10: Belangrijkste regio s in 2009 Regio Beleggingsvolume West-Brabant 130.000.000 Regio Tilburg 77.000.000 Haarlemmermeer 63.000.000 Rivierenland 59.000.000 Regio Utrecht 46.000.000 jaar, dat juist voor deze regio s een zeer slecht jaar was. In de gemeente Haarlemmermeer lag het beleggingsvolume circa negen keer hoger dan in 2008 en in Rivierenland vervijfvoudigde het beleggingsvolume. Ook de regio Tilburg zag een flinke stijging met bijna 50% ten opzichte van 2008. Van de vijf belangrijkste regio s in 2009 zag alleen West-Brabant de beleggingen afnemen (-13%). De meeste regio s in Nederland zagen het beleggingsvolume echter met meer dan 50% afnemen. Groot- Rijnmond en de regio Amsterdam die vorig jaar nog tot de vijf belangrijkste regio s voor beleggers behoorden zagen de beleggingen met circa de 80% afnemen tot respectievelijk circa 21 miljoen en 32 miljoen. Door de toegenomen risico s in 2009 stonden de aanvangsrendementen onder aanzienlijke opwaartse druk. De laagste aanvangsrendementen worden gerealiseerd in die regio s waar logistiek een belangrijke rol speelt. Dit is het segment binnen de bedrijfsruimtemarkt met de laagste aanvangsrendementen. Echter ook in dit segment zijn de aanvangsrendementen aanzienlijk opgelopen in 2009. Gemiddeld lagen de aanvangsrendementen voor logistiek vastgoed tussen de 7,5% en 9,0% in 2009 (2008: 7,0% - 8,5%). De regio s West-Brabant, Tilburg, Haarlemmermeer en Rivierenland (met o.a. Tiel en Culemborg) zijn allen belangrijke regio s voor logistieke bedrijven. Logistiek speelt een minder belangrijke rol in de regio Utrecht, echter het beleggingsvolume hier nam ook toe door de aankoop van een logistiek pand in Veenendaal. Haarlemmermeer en Rivierenland zagen het beleggings - volume fors toenemen ten opzichte van het voorgaande Grafiek 9: Ontwikkeling gemiddelde bruto aanvangsrendementen (2006-2009) 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 2006 2007 2008 2009 Logistiek Bedrijfsunits Overig 18
Met het aantrekken van de wereldhandel aan het eind van 2009 lijken de aanvangsrendementen voor met name langjarig verhuurde moderne logistieke ruimten zich te stabiliseren. De interesse voor dit soort panden blijft aanwezig bij zowel Nederlandse als buitenlandse beleggers. In andere segmenten blijft sprake van opwaartse druk op de aanvangsrendementen, vooral bij minder courante bedrijfspanden op verouderde locaties. Tabel 11: Bandbreedte gerealiseerde bruto aanvangsrendementen naar regio en locatie in 2009 Regio Goede locaties Overige locaties Haarlemmermeer 7,80-9,00 8,75-10,50 Regio Amsterdam 7,80-9,00 8,75-10,50 Noord-Brabant 7,80-9,00 8,75-11,00 Groot-Rijnmond 7,80-9,00 8,75-11,00 Gelderland 7,80-9,00 8,75-11,00 Haaglanden 7,90-9,25 8,75-11,00 Limburg 7,90-9,25 8,75-10,50 Flevoland 8,00-9,25 8,75-11,00 Utrecht 8,00-9,25 8,75-11,70 Overijssel 8,00-9,25 9,00-11,75 Overig Noord-Holland* 8,00-9,50 9,25-11,20 Overig Zuid-Holland** 8,00-9,50 9,25-11,00 Zeeland 8,25-10,00 9,50-11,75 Drenthe/Friesland/Groningen 8,25-10,00 9,50-11,75 * Provincie Noord-Holland exclusief de regio Amsterdam en de gemeente Haarlemmermeer ** Provincie Zuid-Holland exclusief de regio s Groot-Rijnmond en Haaglanden 19
Datacenters Een specifiek segment van de vastgoedmarkt dat nog weinig is belicht betreft datacenters. Tot op heden zijn er slechts enkele grote particuliere beleggers die beleggen in datacenters. De vraag van vastgoedbeleggers naar meer verscheidenheid wordt echter steeds groter. Het onderliggende vastgoed wordt daarbij steeds specifieker, complexer en is continue aan veranderende gebruikerseisen onderhevig. Nederland telt op dit moment circa 445.000 m 2 aan datavloer, waarvan circa 180.000 m 2 datacenter oppervlakte binnen bedrijven en 275.000 m 2 datavloer die commercieel wordt geëxploiteerd. Van deze datacenters bevinden de meeste zich in de regio s Amsterdam, Rotterdam en Groningen. Naar verwachting zal Nederland in 2011 datacenters tekort komen doordat steeds meer bedrijven outsourcen. Specifieke eisen Er zijn twee typen datacenters: carrierneutrale datacenters (datahotels) en single tenant/user datacenters. Datacenters kunnen gevestigd zijn in een bedrijfsobject maar ook zijn ondergebracht in traditionele kantoorpanden of zelfs in voor ma lige industriële objecten. Vier belangrijke com ponenten van een datacenter zijn: white space, ondersteunende infrastructuur, IT-uitrusting en beheer. Met de term white space wordt de bruik bare oppervlakte van het datacenter aangeduid (datavloer). Onder ondersteunende infrastructuur vallen de installatietechnische zaken zoals: energievoorziening, airconditioning, geavanceerd brandblussysteem etc. De IT-uitrusting behelst de racks, bekabeling, opslag en managementsystemen. Voor datacenters liggen de totale bouwkosten en de investeringskosten aanzien lijk hoger dan voor reguliere bedrijfsruimte. Ook het aandeel van technische installaties, beveiligingsinstallaties in de totale bouwkosten is aanmerkelijk groter. Toch worden de meeste datacente nieuw gebouwd. Het blijkt moeilijk en kostbaar om bestaande panden zo te herontwikkelen dat deze kunnen voldoen aan de toenemende eisen van gebruikers. Moderne datacenters moeten aan allerlei eisen voldoen. Veruit de belangrijkste eis die aan een datacenter gesteld wordt, is de stroomvoorziening en de energie-efficiëntie van een datacenter. De alsmaar toenemende behoefte aan meer capaciteit in datacenters en het tekort aan beschikbare energie versterkt daarom de roep om energiezuinige datacenters. Bij bedrijfsruimte speelt het draagvermogen van de vloer en de vrije hoogte een belangrijke rol. Bij datacenters komen daar nog een aantal andere zaken bij. Zo worden er specifieke eisen gesteld aan het draagvermogen van de vloerconstructie en dient de vloer soms zwevend te zijn aangebracht waardoor de lucht kan circuleren onder de vloer om koeling van de ruimte beter mogelijk te maken. Daarnaast worden door gebruikers eisen gesteld aan de mate van redundantie (de mate van back-up voorzieningen): het reduceren van het risico van uitval. Datacenters worden ingedeeld in zogenaamde Tier 20