HEMbrug Verkoop brochure 42,5 ha 180.000 m2 ontwikkelpotentieel Zaandam Metropool regio Amsterdam
HEMbrug EMbrug 2 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf Hembrug Rijksvastgoedbedrijf 3
2 Hembrug Rijksvastgoedbedrijf 3 Hembrug Rijksvastgoedbedrijf
Voorwoord Het Rijk wil alleen panden en terreinen in bezit hebben die het zelf ergens voor nodig heeft. De overheid werkt steeds efficiënter, ambtenaren hebben door flexwerken niet allemaal een eigen bureau nodig. De criminaliteit daalt en gedetineerden kunnen met z n tweeën op één cel, dus zijn er minder gevangenissen nodig. Door reorganisatie van Defensie zijn er ook kazernes en militaire terreinen overbodig geworden. Dat geldt ook voor HEMbrug, het voormalige Defensieterrein in Zaandam. Het gaat dus in de verkoop. Dat is goed nieuws voor u als ontwikkelaar; hier liggen prachtige ontwikkelkansen. De afgelopen jaren heeft het Rijksvastgoedbedrijf al veel geïnvesteerd in de kwaliteit en de naam van HEMbrug. Het is een merk geworden en menig ondernemer en organisator kan niet meer om HEMbrug heen. Dit unieke, historische en industriële landschap, gelegen in het groen, is klaar om verder ingekleurd te worden. HEMbrug is hiermee een van de laatste grote herontwikkelingslocaties in de regio Amsterdam. De toekomstige eigenaar staat voor een bijzondere herontwikkelingstaak. Want hoe zet je de geschiedenis en het bijzondere karakter van het terrein in als kwaliteit? Waar zit ruimte voor transformatie? Hoe bewaren we het unieke van HEMbrug en steunen gelijktijdig de ontwikkelpotentie ervan? Belangrijke vragen, waar zonder twijfel snel antwoorden op zullen volgen. Een ding is zeker: de kansen die dit bijzondere terrein biedt, moeten ten volle benut worden, zodat HEMbrug straks een vitaal en bruisend nieuw stadsdeel zal zijn! Dr. R.H.A. (Ronald) Plasterk Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 4 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 5
Inhoud Voorwoord 5 Inleiding 9 Hoofdstuk 1 Het aanbod 13 Hoofdstuk 2 HEMbrug 17 Hoofdstuk 3 Ontwikkelruimte 27 Hoofdstuk 4 Verkoopinformatie 33 Hoofdstuk 5 Verkoopleidraad 38 Bijlagen Marktinformatie 41 Colofon 44 6 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 7
Inleiding Is het de rijke historie? De perfecte binnenstedelijke ligging, of het vele groen? Zijn het de gebouwen verspreid over het grote terrein, of de monumenten? Wat maakt HEMbrug zo uniek? Het antwoord is eenvoudig: het is precies die samensmelting van dit alles dat HEMbrug zoveel potentie en ontwikkelmogelijkheden geeft. Het Rijksvastgoedbedrijf brengt HEMbrug dan ook in een keer - als geheel - op de markt. Belangrijk is dat de nieuwe eigenaar regie kan blijven houden over de totale ontwikkeling van het terrein, zodat het eigenzinnige karakter kan worden gehandhaafd. Want juist zo blijft de kracht van HEMbrug behouden. Wonen, werken, ondernemen, accommoderen, recreëren Slechts een greep uit de mogelijkheden. HEMbrug is in de afgelopen jaren al flink onder handen genomen door het Rijksvastgoedbedrijf, in samenspraak met provincie en gemeente. Wie nu over het terrein loopt, zal aangenaam verrast worden door de bruisende sfeer, het vele groen, de fluitende vogels en alle creatieve ondernemers die op HEMbrug hun werkplek vonden. De vele evenementen en festivals die de afgelopen jaren op HEMbrug plaatsvonden, tonen het nog maar eens aan: HEMbrug bruist en is nog maar net begonnen. Op het terrein zijn momenteel ca 25 huurders gevestigd. De toekomstige eigenaar kan het terrein verder doorontwikkelen tot een eigenzinnig en bruisend woon-werk gebied waarbij er in totaal ruimte is voor 180.000 m2 bvo. 8 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 9
Wat vooraf ging Als hart van de Nederlandse militaire industrie was HEMbrug lange tijd een afgesloten enclave in de regio. Na een periode van verval en vergetelheid sloegen het Rijk, provincie Noord-Holland en de gemeente Zaanstad de handen ineen om dit prachtige gebied nieuw elan en levendigheid in te blazen. Onder aansturing van Rijk, provincie Noord-Holland en de gemeente Zaanstad ontwikkelde het projectbureau HEMbrug activiteiten om het terrein op de kaart te zetten en ontwikkeling mogelijk te maken. De context is helder: De Metropoolregio Amsterdam is een van de drie economische groeiregio s die genoemd worden in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk. Hierin worden de Zaan IJ oevers specifiek genoemd in het kader van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Centraal staat het behouden en versterken van de unieke, cultuurhistorische, natuurlijke en (inter)nationale kwaliteiten. Landschap en cultuurhistorie geven een gebied immers identiteit en kwaliteit. Ook het coalitieakkoord van de Provincie Noord-Holland legt een stevig accent op behoud van erfgoed - niet alleen in het kader van ruimtelijk beleid, maar ook voor versterking van economie en toerisme. HEMbrug: een unieke propositie Stapsgewijs ontwikkelde HEMbrug zich van een afgesloten enclave naar een terrein met een publiekelijk karakter. In samenspraak met gemeente en provincie is het terrein door het Rijksvastgoedbedrijf toegankelijk en veilig gemaakt. Er is de afgelopen jaren stevig geïnvesteerd in de merknaam van HEMbrug en in fases zijn gedeeltes van het terrein verhuurd en opengesteld. Op dit moment is circa een derde van het terrein openbaar toegankelijk. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft de afgelopen jaren 16 monumenten gerenoveerd, in totaal zo n 21.000 m2 bvo. Het Rijksvastgoedbedrijf zal ook in 2017 nog volop aan het werk blijven, ook tijdens het verkoopproces. Dit betreft bodemsanering, cascorenovatie van nog drie monumenten en de inrichting van de waterhuishouding. Bij de cascorenovatie werkt het Rijksvastgoedbedrijf samen met de gemeente Zaanstad en de provincie Noord-Holland. De laatstgenoemden stellen hiervoor een subsidie beschikbaar. Leeswijzer Met deze brochure hoopt het Rijksvastgoedbedrijf u van informatie én inspiratie te voorzien. In het volgende hoofdstuk treft u de feiten en cijfers over het terrein. Een korte verhandeling over de rijke historie en de locatie is opgenomen in hoofdstuk 2, evenals een overzicht van de ondernemers en organisators die hun creatieve plek op HEMbrug vonden. In hoofdstuk 3 blikken we vooruit; hoe kan het terrein benut worden? Wat krijgt u in handen als u tot aankoop overgaat, en welke mogelijkheden en kansen liggen er voor u als ontwikkelaar? In hoofdstuk 4 doen we uit de doeken welke regelingen er vast staan en wat er bespreekbaar is. 10 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 11
Hoofdstuk 1 Totale gebiedsontwikkeling Het aanbod n Te verkopen aan derden: ca 36.375 m2 n Bestaand monumentaal: ca 22.025 m2 n Bestaand niet-monumentaal: ca 28.160 m2 42,5 ha groot terrein, waarvan ca. 7,3 ha bebouwd met in totaal 77 gebouwen (ca 50.000 m2 bvo)...... waarvan 35 monumentale gebouwen! en 11 gebouwen met een (tijdelijke) huurovereenkomst (ca 3325 m2). n Ontwikkelruimte: ca 93.440 m2 Voor de woon- en bedrijfsmatige invulling geldt een maximaal programma op het HEMbrug van totaal 180.000 m2, daarvan heeft koper de mogelijkheid om van het bestaande vastgoed 28.160 m2 te vervangen of af te breken. Tevens heeft de koper een ontwikkelpotentie van circa 93.440 m2. Wat wordt er verkocht? Buiten de verkoop HEMbrug valt ca 36.375 m2 bvo bestaand vastgoed. Deze gebouwen, waaronder 17 monumenten, worden te koop aangeboden aan huurders met een eerste recht van koop. n Bestaand: niet-monumentale panden in te verkopen object n Bestaand: monumentale panden in te verkopen object n Niet in de verkoop Legenda n Gebouwen in verkoop HEMbrug n Gebouwen buiten verkoop 12 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf Koper verkrijgt bij de koop van HEMbrug 22.025 m2 monumentaal vastgoed, zijnde 35 objecten en 28.160 m2 niet-monumentaal vastgoed, zijnde 42 objecten. De koper heeft de mogelijkheid om het niet-monumentaal vastgoed te vervangen door nieuwbouw. De overige bebouwing (36.375 m2) op het HEMbrug wordt verkocht aan de huidige huurders met een eerste recht van koop. HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 13
De 10 unieke punten van HEMbrug HEMbrug is een van de laatste en grootste herontwikkelingslocaties in de Metropool Regio Amsterdam Gelegen op een van de mooiste locaties aan het Noordzeekanaal, hemelsbreed slechts 7 kilometer van het centrum van Amsterdam Een unieke locatie van grote cultuurhistorische waarde In de Metropoolregio Amsterdam is grote vraag naar ruimte voor werken, recreëren én wonen. Er zijn momenteel weinig comfortabele woningen met karakter, zoals stadse appartementen voor jongeren en gepensioneerden, dertiger jaren woningen en landelijk gelegen woningen aan het water HEMbrug biedt de mogelijkheid tot het ontwikkelen van 120.000 m2 woningen Er is een grote vraag van partijen die zich graag zouden willen vestigen op HEMbrug Gebiedsontwikkeling van 180.000 m2 bvo, bestaande uit maximaal 120.000 m2 bvo wonen en minimaal 60.000 m2 bvo commercieel Een unieke transformatieopgave door de aanwezigheid van rijks- en gemeentelijke monumenten verspreid over het terrein Het monumentaal vastgoed moet behouden blijven. De toekomstige eigenaar beslist of het overige bestaande vastgoed wordt behouden, gerenoveerd, getransformeerd of gesloopt concept Omgevingsplan is beschikbaar, waarbij de nadruk ligt op flexibiliteit, vrijheid en de ruimte om volgens eigen visie te ontwikkelen en in te spelen op de wensen of vragen vanuit de markt. 14 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 15
Hoofdstuk 2 HEMbrug Algemeen Een bijzondere historie Het terrein van HEMbrug in Zaandam kent een bijzondere geschiedenis. Oorspronkelijk was het voormalige defensieterrein het middelpunt van de Stelling van Amsterdam, de verdedigingslinie gelegen op 15 tot 20 kilometer rond het centrum van Amsterdam. Van 1895 tot 2003 diende het terrein als vestigingslocatie voor een wapen- en munitiefabriek en was hiermee het hart van de Nederlandse militaire industrie. De Artillerie- Inrichtingen, zoals het bedrijf ging heten, speelde een belangrijke rol voor de Nederlandse krijgsmacht bij de ontwikkeling en productie van wapens en munitie (onder andere de Hembrugkarabijn), maar ook in de civiele industrie (onder andere de beroemde Hembrugdraaibank). HEMbrug vormde een afgesloten en onbekende wereld in Zaandam, die als werkplek van duizenden mensen van grote sociale betekenis was in de regio. De geschiedenis van bijna anderhalve eeuw ontwikkeling op het terrein is aan de bestaande gebouwenvoorraad af te lezen. Kijkt u eens goed rond: het is indrukwekkend hoe goed het terrein en de afzonderlijke gebouwen als integraal ensemble bewaard zijn gebleven. die gebouwen zijn stuk voor stuk onderzocht, in slechte staat, beschreven en gewaardeerd in vele eerdere studies. Dit leidde onder meer tot de aanwijzing van tientallen monumenten door rijk en gemeente. Maar wat het gebied echt uniek maakt in Nederland is de samenhang van het geheel. HEMbrug heeft het karakter van een park vol fabrieken of van een militair productiecomplex. De gebouwen, het groen en de terreininrichting zorgen samen voor een geweldige sfeer en samenhang. Dit concept is bedacht vanuit de functionele logica van vroeger; bedrijfsvoering, productie, opslag en beproeving en veiligheid. Hiermee ontstonden de drie kenmerkende zones op het terrein zoals wij die nu nog kennen: het waterfront, het productiegebied en een bos. 16 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 17
De locatie Ruimtegebruik op het HEMbrug HEMbrug ligt op het zuidelijkste punt van Zaanstad (Noord- n Bos Holland) aan de mond van de Zaan, nabij Zaaneiland en het stads- n Bebouwd centrum. Verder langs het Noordzeekanaal richting Amsterdam, n Groen liggen de Noordelijke IJ-oevers met het NDSM-terrein en n Verharding Amsterdam CS. n Onverhard n Water Bereikbaarheid per auto Op slechts 20 minuten rijden van Amsterdam centrum en 20 minuten van luchthaven Schiphol, is HEMbrug een ideale uitvalbasis. De Tweede Coentunnel maakt HEMbrug nog beter N516 A10 Minuten naar bestemming per auto Zaandam centrum 3 min Amsterdam centrum 20 min Schiphol Airport Zaandam centrum min 320min Utrecht centrum Amsterdam centrum 37 20 min min Met de Westrandweg is de verbinding tussen de A8 en A9 flink Schiphol Airport 20 min verbeterd. HEMbrug is op minder dan 10 minuten van de Ring A10 Utrecht centrum 37 min bereikbaar. A8 HEMbrug Minuten naar bestemming per auto bereikbaar. Minuten naar bestemming per openbaar vervoer Bereikbaarheid per openbaar vervoer A5 Amsterdam Centre In Zaanstad stoppen treinen op zes NS stations. Van vijf stations A1 A10 A4 Schiphol Airport A9 A Bebouwing en bos vertrekt elk kwartier een trein naar Amsterdam Centraal, en vanaf Treinstation Amsterdam Sloterdijk 22 min Intercitystation Zaandam zelfs iedere 5 tot 10 minuten. Schiphol Amsterdam Centraal Treinstation Zaandam 26 min min 10 Schiphol Airport Treinstation Amsterdam Sloterdijk 35 min 22 min Treinstation Amsterdam Centraal 26 min HEMbrug staat aan de vooravond van een nieuwe ontwikkelingsperiode. Het gebied wordt na een periode van verval nu op diverse Schiphol Airport 35 min manieren voorbereid voor nieuw elan en levendigheid. Het terrein van HEMbrug bestaat uit open ruimte, bebouwing en bos en is is vanaf Intercitystation Zaandam in 25 minuten bereikbaar. A2 Kenmerken HEMbrug Minuten naar bestemming Treinstation Zaandam 10per minopenbaar vervoer Daarnaast is Zaanstad ook per water zeer goed bereikbaar, door haar ligging aan het Noordzeekanaal en de verbinding via de Zaan gelegen aan het water. Om het terrein met behoud van zijn unieke identiteit en kwaliteit te ontwikkelen, en om zijn potentie op de richting de kop van Noord-Holland. markt optimaal te benutten, is het van belang dat alle kenmerken met elkaar in samenhang blijven. Een bushalte ligt vlakbij de ingang van het terrein. Per fiets is het 8 minuten naar NS-station Zaandam en het centrum. De ambitie is om een regelmatige bootverbinding te organiseren op de route Zaandam centrum - HEMbrug - NDSM-terrein - Amsterdam CS. 18 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 19
Gebouwen Een van deze monumenten is Magazijn De Dood een gebouw Monumenten daterend uit 1929. Het drie verdiepingen tellende gebouw is als Al sinds de jaren van de vorige eeuw na het vertrek van De monumenten staan verspreid over het terrein en representeren enige gebouw op het terrein opgetrokken in de stijl van de defensie staan er gebouwen leeg. Tientallen panden kregen de verschillende bouwfasen van HEMbrug. Door de bijzondere Amsterdamse School. De naam De Dood is te danken aan de sindsdien een status als Rijks- of gemeentelijk monument. kwaliteiten van alle afzonderlijke monumenten, is de cultuur- voormalige magazijnbeheerder; de heer De Dood. Vele panden zijn inmiddels al opgeknapt en in gebruik, andere historische waarde van dit gebied bijzonder groot. Naast worden gebruiksklaar gemaakt en weer andere verbergen hun monumentale gebouwen zijn er ook een aantal monumentale schoonheid achter een façade van verval. structuren, zoals delen van de bovengrondse leidingennetwerk en Gebouw 269 De Dood de schuilgangen in het productiegebied, de Kastanjelaan in Bouwjaar 1928/1929 Er zijn voldoende aanknopingspunten om voort te bouwen op de het bosgebied, het Kleibos en de structuur van de voormalige Monument Gemeente historische gegevens. De basishoofdstructuur is nog aanwezig; de spoorlijn van HEMbrug. Oppervlakte 3159 m2 bvo 2935 m2 vvo informatie over gebouwen en het terrein is te vinden. De koper Lagen 3 heeft de mogelijkheid om na verwerving van dit systeem gebruik Kelder Nee Binnen isolatie Nee Buiten isolatie Dak + raam Interieur Casco Obstakels binnenruimte Geen Nutsvoorzieningen Nog aan te brengen Verhuurbaar Ja historische structuren liggen in de ondergrond geëtst en vormen het DNA van het HEMbrug. HEMbrug beschikt over een GIS systeem, waarin uitgebreide te maken. Verdeling van aantal gebouwen per gebouwperiode Verdeling van gebouwenoppervlakte n Monument n 1. 1895-1920 n Overige bebouwing n 2. 1936-1940 n 3. 1950-1960 n 4. 1960-20 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 21
Het bos B Ondernemers Ondernemers op HEMbrug Historisch, ruimtelijk, industrieel en groen! Het groen, het bos en de ligging aan het water maken HEMbrug tot een aantrekkelijke en inspirerende plek om te werken, ondernemen, wonen en recreëren. Voor een succesvolle verdere ontwikkeling van het gebied, moet dit groene karakter overeind blijven. Het behoud van het bos als erfgoed en als groene kern van het gebied, is een ambitie die ook in het Omgevingsplan is opgenomen. Op HEMbrug zal zodanig gebouwd moeten worden dat het wijde, groene uitzicht behouden blijft. Op strategische plekken zal nieuwe beplanting geplant worden. Het Kleibos is een rijksmonument en herbergt vele beschermde dieren (zangvogels, ransuilen rusten, vleermuizen) en bijzondere planten. Leuk feitje: Vroeger werd dit bos het plofbos genoemd, omdat het Zaandam tegen explosies moest beschermen. De afgelopen dertig jaar is het bos erg verdicht. Dat HEMbrug een gewilde plek is om te werken en ondernemen, blijkt uit de forse wachtlijst die er is voor nieuwe huurders. Sinds 2013 vinden steeds meer creatieve en innovatieve ondernemers hier de eigenzinnige en betaalbare plek om hun bedrijf in een bijzonder jasje te steken. Zo vindt u hier creatieve ambachten en enkele ondernemingen met een publieke functie, zoals een foodmarket en een designwinkel. Ook het kunstcentrum en Zaans museum openen hier hun deuren in 2017. Het komend jaar zal Amerborgh gebouw 429 gaan invullen als experimenteel platform voor de kunsten, waar culturele manifestaties worden georganiseerd, waar kunst kan worden gemaakt en getoond, en waar ruimte is voor evenementenvan derden, partners etc. De formule is experimenteel en avontuurlijk. De langgerekte munitiefabriek van bijna 200 meter aan het Noordzeekanaal leent zich daar uitstekend voor. Dit nieuwe Taets Cooperatie Magazijn 14 David de Goeij Post Audio Media Jim van der Lubbe Urban Dreamworks (Yada Yada) Dirk van der Kooij Studio Molen De Makers van Frites uit Zuyd BIND (Bas Kinsbergen) Flinders Urban Dreamworks (Yada Yada) Pactum Studio Fashion and Pattern Design Britt Das Flexkeuken Levi van Veluw Jansen Jansen Bachroff en Landshoff Atelier Maarten Heijkamp Uncrowned King Werkplaats Oostzaan Cooperatie Hembrug, Daan t Sas Vrij Glas Tekenburo 1 lijn Amsterdamse Boot platform sluit aan bij de culturele ondernemingen van Amerborgh in Amsterdam. HEMbrug heeft alle potentie om de culturele buitenplaats van Amsterdam te worden. Tal van huurders hebben hun wens en vertrouwen uitgesproken om hier in de toekomst te blijven werken. Het merendeel van de huurders heeft de mogelijkheid om het pand te kopen en heeft de intentie uitgesproken het te willen kopen. Meer informatie over ondernemers op het terrein vindt u op www.hembrugterrein.com en op www.hembrugontwikkelt.nl 22 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 23
Even kennismaken! Studio Dirk van der Kooy (Dirk van der Kooy) Taets, art and event park (Peter Tates) In 2014 verhuisde Dirk van der Kooy van zijn werkruimte in Het bosrijke Hembrugterrein heeft zich uitgebreid tot een mooie Eindhoven naar een grotere studio in HEMbrug. evenementenlocatie dat zich gevestigd heeft in een aantal unieke rijks monumentale panden aan het Amsterdams Noordzeekanaal. In het Optiekgebouw was hij een van de eerste nieuwe creatieve bewoners. Zijn collectie bestaat uit unieke producten die hij zelf De combinatie tussen de monumentale gebouwen met de rijke ontwerpt en met zijn 3D-printer maakt. historie maakt Taets Art and Event Park tot een van de meest Denk hierbij aan stoelen, tafels en verlichting, maar ook als accessoires zoals kleerhangers. regio opmerkelijke en creatieve evenementenlocatie uit de metropool- Amsterdam. Flinders (Geert-Jan Smits) In de prachtige, monumentale Affuitenhal - circa 2.000 m2 - treffen we het bedrijf Flinders. Het bedrijf nam in januari 2015 intrek in HEMbrug. Ik ben verliefd geworden op HEMbrug, zegt Geert-Jan Smits, directeur-eigenaar van Flinders. Dat je mag ondernemen in industrieel erfgoed, dat inspireert mij en mijn personeel enorm! Het kantoor, het magazijn en de woonwinkel zijn gehuisvest onder één dak. Binnen zijn er vele zithoeken en bij mooi weer kun je terecht op het zonnige terras. Omdat het interieur van de Flinders Winkel bestaat uit design meubels die ook bij ons te koop zijn, kun je gemakkelijk ontdekken welke items jij mooi vindt. Kijk je ogen uit terwijl je op één van onze design stoelen geniet van een kopje koffie, of laat je uitgebreid adviseren door de aanwezige interieuradviseur. Hun ambitie; design voor iedereen toegankelijk maken. C Evenementen HEMbrug bleek de afgelopen jaren een uitstekende locatie voor evenementen- en festivals. Dit betroffen zowel bedrijfs- als publieksevents. In 2016 bezochten maar liefst 500.000 bezoekers een zakelijk of publieksevenement op HEMbrug. Het staat de ontwikkelaar uiteraard vrij om voort te bouwen op dit succes! Tijdens de evenementen in 2016 was er een recreatieve bootverbinding naar Amsterdam Centraal. Er gaat een flinke economische impuls uit van deze evenementen. Bovendien dragen ze bij aan de bekendheid van het terrein, zowel in regio Zaanstreek als verder daarbuiten. HEMbrug biedt nu nog beperkte horeca voorziening, maar uitbreiding hiervan kan in de toekomst zeer interessant blijken. Ditzelfde geldt voor accommodatie: Voor hotelovernachting in en om HEMbrug wijken velen nu nog uit naar regio Zaanstreek en Amsterdam. Komt daar in de toekomst verandering in? 24 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 25
Hoofdstuk 3 Ontwikkelruimte Koopt u HEMbrug, dan koopt u een uniek, historisch, industrieel landschap waar de ontwikkelkansen eindeloos zijn. Een groot terrein, gelegen in het groen en aan het water - een metropolitaans monument vol buitenkansen. De samenhang van gebouwen, de terreininrichting- en structuur en de natuur bieden volop aanknopingspunten voor de herontwikkeling van dit gebied. n Niet bebouwbaar n Bebouwbaar n Uitsparing terrein (buiten verkoop) n Infrastructuur n Water De gemeente Zaanstad heeft in nauw overleg met het Rijksvastgoedbedrijf een omgevingsplan opgesteld, waarmee verdere ontwikkeling van HEMbrug mogelijk is. Onderdeel hiervan zijn de gebiedspaspoorten. Hierin zijn de spelregels en randvoorwaarden voor de ontwikkeling beschreven van de negen gebiedseenheden waarin HEMbrug is opgedeeld. Niet bebouwbaar Bebouwbaar 26 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 27
De toekomst van HEMbrug De toekomst van HEMbrug is voor een groot deel aan u! HEMbrug moet een (inter)nationale toplocatie worden, waar je prettig en geïnspireerd kunt vertoeven, werken, ondernemen, recreëren en wonen. En dat alles op een cultuurhistorisch unieke plek met een geheel eigen karakter binnen de metropoolregio Amsterdam. HEMbrug mag geleidelijk en marktafhankelijk worden ingericht. het doel is een organisch proces op gang te brengen. Niet in één keer, maar stapje voor stapje. Deze zorgvuldigheid is passend voor HEMbrug, dat ook niet in één keer, maar gedurende (bijna) anderhalve eeuw organisch tot stand is gekomen. Stelt u zich de zee aan mogelijkheden eens voor: het terrein is groot en spannend genoeg voor het organiseren van evenementen aan en op het water. De gebouwen lenen zich voor allerhande activiteiten, niet enkel wonen, werken en verblijven maar misschien ook wel leren, onderzoeken en recreëren. En over wonen gesproken: wonen in een markant misschien wel monumentaal gebouw, in een bruisend stadsdeel gelegen tussen bosrijk groen. Of langs de spectaculaire waterkant, waar zeeschepen af en aan varen. Die plek kan HEMbrug zijn! Kop van de Kaap De Kop van de Kaap is het groene informele waterfront van HEMbrug en is onderdeel van de rand van het terrein. De Kop van de Kaap wordt gekenmerkt door de open structuur en ruimtelijkheid op de punt van de Havenstraat. Hier komen het bos, de open groenaanleg (gazons) en het water bij elkaar. De Kop van de Kaap heeft twee sferen: het westen is een onderdeel van het stedelijk productiegebied (met aaneengesloten complexen) en het oosten is groen, open en heeft een sterke relatie met het water. De gebouwen langs het water staan los in het groen en hebben een verscheidenheid aan functies en architectonische kenmerken. De kade is openbaar toegankelijk voor langzaam verkeer. De rand en de kop zijn vrij van bebouwing. Nieuwbouw is mogelijk binnen de bouwvelden. De maximale bouwhoogte voor de gebouwen langs het water is 15 meter. In de tweede linie, achter de gebouwen en langs het water, is bebouwing met een maximale bouwhoogte van 12 meter mogelijk, mits de visuele relatie tussen bos en water niet belemmerd wordt. Bestaande gebouwen zijn mogelijk te hergebruiken. Ook zijn op het terrein hoogteaccenten mogelijk. Hier heeft u de gelegenheid om 120.000 m2 woningen te realiseren. Deze woningen kunnen voor een deel gecreëerd worden in de historische, karakteristieke monumenten en een deel in de vorm van nieuwbouw. Daarnaast is er een breed scala aan commerciële mogelijkheden. Creatieve ondernemingen, kennis- en researchbedrijven, voorzieningen, horeca, recreatie, (beperkte) detailhandel of bijvoorbeeld - met het oog op congressen, evenementen, festivals en toerisme - een hostel of hotel? Het kan allemaal! Voor 3 gebiedseenheden uit de gebiedspaspoorten is een verbeelding van de ontwikkelmogelijkheden uitgewerkt. Deze beelden zijn slechts illustratief, niet bindend en reflecteren niet de ambitie van verkoper, gemeente, provincie en/of andere belanghebbenden. HEMbrug is voor onze stad een heel bijzondere plek. Het gebied is stedenbouwkundig belangrijk omdat het de verbinding naar het zuiden, richting Amsterdam vormt. Het is ook een karakteristiek gebied, met bos, met monumenten, met nu al creatieve maakindustrie, en dat karakter willen we behouden. Het open stellen en verder ontwikkelen van HEMbrug als gemengd gebied is voor Zaanstad belangrijk. Dennis Straat Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling Gemeente Zaanstad 28 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 29
Campus De groene rand De Campus is het grootste productiegebied achter het waterfront. De Campus wordt gekenmerkt door vrijstaande gebouwen in een open gebied van grasvlakken met enkele waardevolle bomen. Dit vormt de referentie voor de toekomstige ontwikkeling van gebouwen en buitenruimte. Op de velden is een afwisseling van monumentale hallen. Ook hier is nieuwbouw mogelijk binnen de bouwvelden. De maximale bouwhoogte bedraagt ook hier weer 12 meter. Voor de toekomstige bebouwing op de bouwvelden geldt dat deze de opzet van de bestaande fabrieksgebouwen volgt in de vorm van een voorzetting van vrijstaande en alzijdige bebouwing in een open groen gebied. Een aantal gebouwen wordt casco gerenoveerd beschikbaar gesteld. In de randen domineert het groen! De randgebieden behoren tot de eerste linie aan de west- en noordzijde van HEMbrug. Om de groene uitstraling van het terrein te behouden, verdienen de ontwerpen de nodige zorg en aandacht. Nieuwbouw is heel goed mogelijk binnen de bouwvelden, met inachtneming van de bijbehorende criteria voor bouwen in de groene randen. Ofwel, losse gebouwen in een groene setting; alzijdige gebouwen, uitgevoerd in hoogwaardige materialen (baksteen, hout, staal, beton of glas). Streven is herkenbaarheid als onderdeel van het ensemble van HEMbrug én passend bij het industriële karakter van het terrein. 30 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 31
Hoofdstuk 4 Verkoopinformatie In dit hoofdstuk vindt u de algemene informatie over de verkoop van HEMbrug. U krijgt inzicht in de huurportefeuille en u vindt een overzicht van de huidige huurders op het terrein. Verder behandelen we onder andere het technische verkoopdossier, het omgevingsplan, de Anterieure Overeenkomst en de subsidies. Huurdersportefeuille Object Huurder m2 bvo 275 - Gasmaskergebouw Uncrowned King Beeldend kunstenaar 769 325, 514 - Transformatorruimte Zaans Museum 183 413a - Hulzen en granaatmagazijn Werkplaats Oostzaan 656 Technisch verkoopdossier Voor de verkoop heeft het Rijksvastgoedbedrijf een technisch dossier laten samenstellen door SWECO. Het technische verkoopdossier beschrijft de technische onderdelen, zoals de actuele staat van het terrein, de bouwwerken alsmede de actuele staat van deze bouwwerken, kabels en leidingen, watergangen en milieuaspecten zoals de actuele stand van zaken ten aanzien van bodemvervuiling en asbest. De helft van het te ontwikkelen gebied is openbaar toegankelijk, ingericht en voorzien van gas, water, elektra en glasvezel. Het technisch verkoopdossier beschrijft ook de door het Rijksvastgoedbedrijf geplande werkzaamheden tot moment van oplevering en overdracht van HEMbrug. Deze is beschikbaar op biedboek.nl. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft een uitgebreid GIS-systeem opgesteld dat na verwerving beschikbaar is. 413b - Witgieterij en magazijn Cooperatie Hembrug U.A. 656 419 420 - Was- en kleedlokaal Stichting Vrij Glas Glaswerk productie 804 504 - Kantoorgebouw directie Bouwkundig Tekenburo 1 lijn VOF 512 - Romneyloods Amsterdamse Boot VOF 220 TOTAAL 3.325 De huurdersportefeuille levert een jaarlijkse huurstroom op van ca 60.000,-. Het Rijksvastgoedbedrijf zal in 2017 nog een drietal monumenten casco renoveren. Dit betreft de gebouwen 8 (wapendepot), 270 (proevenloods) en 281 (de autogarage). Deze gebouwen, bij elkaar ca 5200 m2 bvo, worden bij de verkoop casco gerenoveerd opgeleverd. Dit houdt in dat van deze panden de gevels, kozijnen 37 en dak worden hersteld en er aansluiting op gas, water en elektra komt. In een eerdere fase is gebouw 85 (grote boerderij, ca 1350 m2 bvo) al casco gerenoveerd. Deze gebouwen kunnen door de koper ingezet worden een nieuwe functie en invulling. Hierbij moet rekening gehouden worden met de inbouw van alle faciliteiten. 32 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 33
Bodemverontreiniging de wensen of vragen vanuit de markt. Met behoud van bestaande voor gegeven. Ook wordt Stad-en Milieuwetgeving toegepast. Dat De randvoorwaarden zijn verwerkt in de regels van het Omgevings- handvatten voor sturing op kwaliteit bevatten en tegelijkertijd Het realiseren van 20% sociale huurwoningen in het totale gebiedskenmerken (landschap, natuur, structuur, bebouwing) is er wil zeggen dat woningbouw mogelijk is met hogere geluidswaar- plan of daaraan gekoppelde beleidslijnen. ruimte bieden aan veranderende inzichten in de tijd. woonprogramma. Een belangrijk aandachtsgebied waar het Rijksvastgoedbedrijf de de mogelijkheid voor verdere ontwikkeling tot een gemengd woon- den op de gevel mits er compensatie in de omgeving plaats vindt Het opknappen van de monumenten. afgelopen jaren aan gewerkt heeft, is de aanpak van de bodemverontreiniging op HEMbrug. Op verschillende plekken op het en werkgebied, zonder daaraan op voorhand een gedetailleerd eindbeeld te koppelen. Een nieuwe eigenaar mag zelf beslissen over voor bewoners. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een hoger inrichtingsniveau van de openbare ruimte of het situeren van buitenruimtes De regels van het Omgevingsplan zijn vormgegeven met gesloten en open normen. In het eerste geval is meteen duidelijk wat wel Anterieure overeenkomst De bijdrage van de gemeente aan de plankosten. Het realiseren van nieuwbouwwoningen met een EPC 0 en terrein zijn er industrie-gerelateerde verontreinigingen. Het Rijksvastgoedbedrijf gaat voorafgaand aan de verkoop de spoedeisende bodemverontreiniging saneren. De overige verontreiniging kent geen beperkingen voor het huidig gebruik, kent geen noodzaak tot saneren en kan functiegericht worden aangepakt. Flexibele ontwikkeling Het Rijksvastgoedbedrijf, de Provincie Noord-Holland en de gemeente Zaanstad werken nauw samen aan de herontwikkeling van HEMbrug. Hierbij is afgesproken dat de drie partijen zich met elkaar in zullen zetten voor een nieuwe toekomst en her- de allocatie. Het Omgevingsplan in het kort Het concept Omgevingsplan is de juridisch planologische basis voor de gebiedsontwikkeling; faciliteert een flexibele transformatie naar een duurzaam en hoogwaardig woon- en leefgebied, waarbij een veilige en gezonde fysieke leefomgeving én een goede omgevingskwaliteit wordt bereikt voor HEMbrug én de bestaande directe omgeving Havenstraat-Hemkade; maakt een programma mogelijk van totaal 180.000 m2; aan de geluidsluwe kant. Ook dienen bewoners actief gewezen te worden op de hogere geluidsbelasting die het gebied kent. Systematiek van het Omgevingsplan en de beleidslijnen Net als bij een regulier bestemmingsplan is het omgevingsplan opgebouwd uit een toelichting, regels en een verbeelding. HEMbrug kent hoofdzakelijk drie functies: Gemengd Gebied, Bos en Verkeer-Verblijfsgebied. Met het oog op flexibiliteit zijn aan deze functies vele mogelijke activiteiten toebedeeld, zoals wonen, het exploiteren van bedrijfsactiviteiten en het houden van evenementen in Gemengd Gebied. In het Bos gaat het om activiteiten die of niet kan: goot- en bouwhoogte mogen niet hoger zijn dan aanduiding X op de verbeelding. Open normen zijn algemeen van aard en streven een doel na dat wordt uitgewerkt in een beleidslijn. Bij een open norm wordt een omgevingsvergunning bijvoorbeeld verleend als het beheer van het watersysteem is gewaarborgd en voorzien wordt in voldoende watercompensatie, zoals benoemd in de beleidsregel Waterhuishouding. Onderdelen waarbij op het HBT open normen via beleidslijnen worden gehanteerd zijn: parkeren; duurzaamheid; ruimtelijke cultuurhistorische kwaliteit; Voor een aantal aspecten worden privaatrechtelijke afspraken opgenomen in een Anterieure Overeenkomst (AO) tussen het Rijksvastgoedbedrijf en de gemeente Zaanstad. Doel van deze AO is het maken van afspraken voorafgaande aan vaststelling van het Omgevingsplan betreffende de ontwikkeling en exploitatie van het gebied HEMbrug. Belangrijk onderdeel van een AO is het verzekeren van financiële bijdragen (kostenverhaal) van de grondeigenaar/ ontwikkelaar aan de gemeente. Deze bijdragen zijn ter dekking van kosten die gemeente maakt voor de vaststelling en uitvoering van een bestemmingsplan. Uitgangspunt is dat de nieuwe eigenaar geen rekening hoeft te houden met een bijdrage aan deze bovenplanse kosten. energieneutraal. De Anterieure Overeenkomst en daarmee de afspraken voor de herontwikkeling van HEMbrug, wordt met de verkoop van HEMbrug contractueel overgedragen/doorgelegd aan de nieuwe terreineigenaar. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft met de gemeente Zaanstad hierbij reeds de financiële bijdrage voor de ontwikkeling van HEMbrug, voor zover voorzienbaar, afgerekend. De ontwikkelstrategie die in het kader van de verkoop in fase 2 wordt opgesteld zal aan de Anterieure Overeenkomst worden gekoppeld. bestemming van HEMbrug. De gemeente heeft zich hierbij ingespannen voor het maken van een juridisch planologisch kader (het Omgevingsplan) waarbinnen de ontwikkeling van HEMbrug mogelijk is. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft hierbij de verantwoordelijkheid genomen de bodemverontreiniging aan te pakken en meerdere monumenten te renoveren en te voorzien van een nieuwe functie. Tot slot faciliteert de provincie de herontwikkeling onder meer doordat HEMbrug gebruik kan maken van de subsidiemogelijkheden die bij de provincie aanwezig zijn. In het omgevingsplan ligt de nadruk op flexibiliteit, vrijheid en de ruimte om volgens eigen visie te ontwikkelen en in te spelen op enerzijds maximaal 120.000 m2 wonen en minimaal 60.000 m2 bvo bedrijvigheid aan de andere kant van het spectrum; geeft inzicht in de uitvoerbaarheid op hoofdlijnen; bevat regels met betrekking tot alle aspecten van de fysieke leefomgeving. Milieucontouren HEMbrug ligt in de directe invloedssfeer van diverse geluidsbronnen waaronder bedrijven in de omgeving, Schiphol en wegverkeer. Dit vraagt om extra maatregelen in de geluidsisolatie van woningen. In het kader van het Omgevingsplan worden daar aanwijzingen verband houden met natuurontwikkeling en dagrecreatie. De beoogde flexibiliteit komt daarnaast terug in de positionering van gebouwen, bouwvormen en het soort bedrijvigheid dat mogelijk gemaakt wordt. Vanuit de behoefte aan te sturen op een veilige en gezonde fysieke leefomgeving én een goede omgevingskwaliteit, worden randvoorwaarden aan die activiteiten gesteld. Deze zijn gebaseerd op diverse kaderstellende documenten, zoals de Nota van Uitgangspunten, de Gebiedspaspoorten en de m.e.r.-beoordeling Plus. Een compleet overzicht van de kaderstellende documenten die ten grondslag liggen aan de regeling treft u aan in hoofdstuk 2 van het Omgevingsplan en bijlage 1 van het Omgevingsplan. evenementen; waterhuishouding. De beleidslijn geeft in dit geval aanvullende regels weer ten aanzien van de uitvoering, en levert hiermee randvoorwaarden voor de uitwerking. Deze uitwerking is op delen meer gedetailleerd en bedoeld om mede sturing te geven aan de ontwikkeling van het terrein. Deze uitwerking wordt niet direct in het Omgevingsplan opgenomen om te voorkomen dat bij technische vooruitgang of verandering van inzichten (bijv. afname van autobezit en daardoor wijzigende uitgangspunten voor het aantal parkeerplaatsen per woning) het Omgevingsplan in zijn geheel gewijzigd moet worden. Het totale kader moet meer flexibiliteit bieden, voldoende Daarnaast zijn afspraken over fysieke kwaliteit noodzakelijk en wenst de gemeente afspraken te maken over maatschappelijke aspecten voor de organische herontwikkeling en het tot bloei brengen van HEMbrug. Het Afsprakenkader van 9 mei 2012 vormt de basis voor de doelstellingen. Door het college van B&W is een hoofdlijnen notitie vastgesteld met daarin de onderwerpen waarover gemeente en Rijksvastgoedbedrijf overeenstemming hebben. Deze afspraken betreffen onder andere: De mogelijkheden voor overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente. Het toevoegen van maatschappelijke voorzieningen aan het gebied zoals een basisschool. 34 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 35
De langgerekte munitiefabriek van bijna 200 meter aan het Noordzeekanaal leent zich uitstekend voor een experimenteel platform voor de kunsten. Alex Mulder (Amerborgh) 36 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 37
Hoofdstuk 5 Verkoopleidraad Inleiding Het Rijksvastgoedbedrijf verkoopt HEMbrug via een openbare inschrijving met voorselectie. Dit houdt in dat partijen pas na kwalificatie en selectie in staat worden gesteld om een bod uit te brengen op HEMbrug. Dit hoofdstuk beschrijft in hoofdlijnen het verkoopproces. De precieze voorwaarden waaronder de verkoop plaatsvindt zijn te vinden op www.biedboek.nl. Het verkoopproces is in drie fasen onderverdeeld. De eerste fase betreft een kwalificatie van aanmelders op basis van relevante ervaring. Alleen de aanmelders die aan de criteria voldoen en instemmen met de gestelde kaders en voorwaarden zullen Fase 1 Kwalificatie Fase 2 Ontwikkelstrategie Fase 3 Biedingen In de eerste fase dienen aanmelders aan te tonen dat ze aan een In de tweede fase zal van de gekwalificeerde aanmelders uit de Er worden maximaal 5 deelnemers geselecteerd voor de derde fase. aantal kwaliteitseisen voldoen. Partijen moeten hierbij aantonen eerste fase een ontwikkelstrategie worden gevraagd. Deze deelnemers wordt gevraagd om een onvoorwaardelijk bod uit dat ze ervaring hebben met grootschalige gebiedsontwikkeling De gemeente Zaanstad werkt ten aanzien van HEMbrug niet met te brengen. (plangebied groter dan 3 ha), grootschalige woningbouw een eindplan maar geeft ruimte voor een flexibele ontwikkeling. (realiseren van meer dan 100 woningen) en de herontwikkeling Hierbij zijn er wel een aantal aandachtspunten die door de aan- van monumentaal vastgoed (met een minimale omvang van melder in ogenschouw genomen moeten worden. Zo heeft het 500 m2 bvo). Rijksvastgoedbedrijf afspraken met de gemeente gemaakt over onder andere het behoud van monumenten en het publiek Het rijksvastgoedbedrijf zal de verkoop in het eerste kwartaal van toegankelijk maken van het terrein en het bos welke dienen te 2017 starten. De actuele verkoopdatum is terug te vinden op blijken uit de gevraagde ontwikkelstrategie. Biedboek.nl. worden gevraagd om in de tweede fase van de verkoopprocedure De ontwikkelstrategie wordt beoordeeld aan de hand van de een ontwikkelstrategie uit te werken. De ontwikkelstrategieën volgende aandachtspunten: zullen door een selectiecommissie worden beoordeeld waarbij op 1. Behoud, beheer en hergebruik van monumentaal erfgoed. basis van deze beoordeling de beste vijf aanmelders geselecteerd 2. Publiek toegankelijk maken van HEMbrug met het bos in het worden voor de derde fase, zijnde de biedingsfase. Planning en fasering bijzonder. 3. De integrale ontwikkeling op het gebied van ruimte en programma. 4. De invulling van een succesvol ontwikkelproces. In het verkoopproces dient rekening te worden gehouden met de volgende doorlooptijden voor de fasen Fase 1 Kwalificatie : 3 maanden. Voorzien tot en met mei 2017 Fase 2 Ontwikkelstrategie : 4 maanden. Voorzien tot en met september 2017 Fase 3 Bieding : 3 maanden. Voorzien tot en met december 2017 De beoordeling van de ontwikkelstrategie zal plaatsvinden door een hiervoor ingestelde selectiecommissie. 38 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf Levering van HEMbrug is voorzien in het eerste kwartaal van 2018. HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 39
Bijlage Zaanstad is een prominent onderdeel van de Amsterdamse regio bestaat uit de COROP-gebieden Groot-Amsterdam (Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Marktinformatie Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn Waterland) en Zaanstreek (Wormerland, Zaanstad). Dit komt mede door de duizenden toeristen die de Zaanstreek rijk is. Nu al bezoeken ruim 1,6 miljoen internationale bezoekers de regio. De Amsterdamse haven, de luchthaven Schiphol en de tweede Sterke economische structuur grootste internet hub van de wereld, AMS-IX, dragen bij aan het De Amsterdamse regio is een van de meest aantrekkelijke stedelijke economische succes van de stad. Juist vanwege deze economische regio s van Europa om zaken te doen. Bijna 2.500 buitenlandse structuur en bedrijvigheid groeit het BBP van de regio harder dan bedrijven, waarvan 460 internationale hoofdkantoren zijn in het landelijke gemiddelde. De grootste aanleiding hiervoor is de Zaanse Schans, cultureel Hollands erfgoed met molens en pakhuizen. Ook de spreidingsdoelstellingen van het toerisme in Amsterdam bieden kansen voor congressen, overnachtingen, festival bezoek en overige horeca en detailhandel. deze regio gevestigd. De regio is niet alleen een aantrekkelijke vestigingsplaats. Het biedt ook de juiste omgeving voor innovatie. Dit blijkt onder meer uit het feit dat de stad in 2016 de European Capital of Innovation award gewonnen heeft, en wordt onderkend door de internationale innovatieve bedrijven uit de tech sector die zich in Amsterdam hebben gevestigd. Zo hebben Tesla, Uber en Booking.com de regio Amsterdam gekozen als locatie voor hun Het aanbod van banen, opleidingen en veel (culturele) voorzieningen 1.5% trekt veel inwoners naar de Amsterdamse regio. Het aantal 1.0% 0.5% huishoudens is momenteel 750 duizend, en zal tot 2040 naar 895 0.0% -0.5% -1.5% Groei BBP duizend groeien. 2012 2013 2014 2015 v2016 v2017 Employment Rate (ILO) Zaanstreek en Groot-Amsterdam v2018 v2019 v2020 Employment Rate (ILO) NL Bron: Oxford Economics V=Verwacht De toename van het aantal huishoudens komt door twee factoren: 1. de groei in het aantal inwoners; 2. door het kleiner worden van de huishoudens. Zo groeit het aantal meerpersoonshuishoudens naar verwachting 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 v2016 v2017 v2018 v2019 GDP (y-o-y) Zaanstreek en Groot-Amsterdam Bron: Oxford Economics V=Verwacht 40 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 2.5% 2.0% -1.0% (Europese) hoofdkantoor. 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% Meer dan 145 duizend huishoudens erbij in de periode 2016-2040 Banengroei GDP (y-o-y) NL Dankzij de sterke economische groei, neemt het aantal banen de met 16% en het aantal eenpersoonshuishoudens met 23%. Dat de komende jaren naar verwachting harder toe in de Amsterdamse huishoudens kleiner worden heeft met name te maken met de regio dan in geheel Nederland. Met name in de zakelijke en vergrijzende bevolking die in de Amsterdamse regio verwacht financiële dienstverlening, het toerisme en de groothandel en wordt. Momenteel telt de regio 192.000 65 plussers. In 2040 detailhandelssector zal het aantal banen toenemen. zullen dit er 535.900 zijn. HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 41
Deze wetswijzigingen, tezamen met de flexibilisering van de Aantal huishoudens Ruimte voor de ontwikkeling van particuliere huurwoningen Woningtekort van 33.300 woningen zowel de sociale woningen als de koopwoningen en zorgen voor De huidige woningvoorraad in de Amsterdamse regio telt 701.200 Momenteel is er in de Amsterdamse regio een woningtekort van meer belangstelling naar particuliere huurwoningen. woningen, waarin het aandeel koopwoningen en sociale huur- 33.300 woningen. Dit is becijferd door ABF research. Het tekort woningen elkaar in evenwicht houdt met beide 39% van het totaal. is veroorzaakt door het uitblijven van woningbouw tijdens de Het aandeel particuliere huurwoningen is 22%. Binnen de economische recessies van 2008 en 2013 tot 2014, in combinatie Amsterdamse regio zijn er echter grote verschillen in de samen- met de bevolkingsgroei in het laatste decennium. Op basis van de stelling van de woningvoorraad. Zo zijn er in Zaanstad 66,600 huidige en toekomstige woningvoorraad, planvoorraad en woningen, waarvan 50% in eigendom van de bewoners is en 39% bevolkingsgroei loopt het woningtekort verder op naar bijna tot de sociale huurwoningenvoorraad behoort. Slechts 11% van de 58.000 woningen in 2050. De commerciële markt van HEMbrug Woning tekort Zaanstreek en Groot Amsterdam arbeidsmarkt reduceren de bereikbaarheid en populariteit van 1,000,000 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 Dynamiek woningvoorraad Nederland 300,000 200,000 100,000 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 - n Meerpersoonshuishoudens voorraad telt particuliere huurwoning. Hiermee ligt er in Zaanstad n Eenpersoonshuishoudens een kans om meer particuliere huurwoningen aan de voorraad toe Bron: CBS te voegen. 70,000 samenstelling van de woningvoorraad in heel Nederland, maar in het feit dat op HEMbrug hoger dan gemiddelde huurprijzen worden 50,000 gerealiseerd is de vraag naar kantoor-/bedrijfsruimte erg groot. 40,000 HEMbrug is een gewilde plek om te werken en ondernemen en dat resulteert momenteel in een forse wachtlijst met nieuwe huurders. 30,000 20,000 In de huidige woningmarkt is het tekort al duidelijk merkbaar. Het aantal inwoners dat uit de gemeente Amsterdam verhuisde Het industriële gebouwenbestand, het vele groen en het waterfront 10,000 hebben samen met de ondernemers in de creatieve sectoren vormgeving, ontwerp, maakindustrie en dienstverlening van 0 HEMbrug een inspirerende en verbindende omgeving gemaakt. 2015 september 2015, waarvan ruim 1.700 naar Zaanstad. 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 Tal van huurders hebben hun wens en vertrouwen uitgesproken om hier in de toekomst te blijven werken. De huurders van nu zullen de Bron: ABF Research Veranderende wetgeving op de woningmarkt heeft invloed op de huurprijzen van gemiddeld 60 per m2 per jaar gerealiseerd. Naast 60,000 naar randgemeenten was 13.715 in de periode september 2014 tot Woningvoorraad in transitie Op het HEMbrug worden momenteel voor commercieel vastgoed buren van de toekomst zijn. Aantal vertrekkers uit Amsterdam naar: Aandeel sociale huurwoningvoorraad Aandeel particuliere huurwoningvoorraad Aandeel koopwoningvoorraad het bijzonder in regio s waar het tekort op de woningmarkt groot is n koopsector ééngezinswoningen zoals in de Amsterdamse regio. Sociale woningcorporaties n Koopsector meergezinswoningen n Sociale huursector ééngezinswoningen worden gedwongen zich te focussen op hun kerntaak: het 36% 14% 56% 2,500 2,000 n Sociale huursector meergezinswoningen huisvesten van huishoudens met lage inkomens. Tegelijkertijd n Particuliere huursector ééngezinswoningen wordt voor kopers en eigenaren van woningen het financieren n Particuliere huursector meergezinswoningen 1,500 1,000 van een eigen woning minder aantrekkelijk door: de belastingvoordelen op de rentebetalingen van een hypotheek 500 Particuliere huurwoningvoorraad groeit in te perken; 0 Bron: CBRE 42 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf Bron: Primos/ABF Research Purmerend Rotterdam The Hague Diemen Haarlemmermeer Utrecht Almere Koopwoningen voorraad krimpt door: Lagere verhouding schuld-woningwaarde Beperking hypotheekrente aftrek Inflexibele arbeidsmarkt Zaanstad Sociale huurwoningvoorraad krimpt door: Maximum huishoudinkomen 34.911 Maximale huur 710 staat vast voor komende jaren Hoge huurgroei, gebonden aan inkomen Beperkte groei van nieuwe voorraad Haarlem beperken. Amstelveen de hoogte van de lening ten opzichte van de woningwaarde te Bron: CBS HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 43
Legenda n n n n Colofon Deze verkoopbrochure geeft inzicht in de verkooppropositie. Gedetailleerde informatie over de verkoop van HEMbrug is te vinden op www.biedboek.nl. Aan de inhoud van deze verkoopbrochure kunnen geen rechten worden ontleend. Fotografie Laurens Kuiper Oplage 250 exemplaren februari 2017 HEMbrug Monumenten 44 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf Bestaande gebouwen HEMbrug totaal BVO m2 Gebouwen buiten verkoop HEMbrug BVO m2 Voor verkoper BVO m2 52 46.800 17 24.775 35 22.025 Niet monumenten 55 39.760 13 11.600 42 28.160 Totaal 107 86.560 30 36.375 77 50.185* * waarvan ca 3.325 m2 verhuurd Monumentaal vastgoed Niet monumentaal vastgoed Gebouwen met (tijdelijk) huurcontract Gebouwen buiten verkoop HEMbrug
Dit is een uitgave van het Rijksvastgoedbedrijf Februari 2017 www.rijksvastgoedbedrijf.nl