PASSEND WONEN Doorstromen naar een meer passende woning Blijvend passend toewijzen Alkmaar Publicatiedatum 03-05-2017 Versie 1 1
Colofon Titel Passend Wonen Versie, datum concept huurderskoepel, februari 2017 Samengesteld door I. Oltmans 2
1 Inhoud 1 Inhoud... 3 2 Inleiding... 4 2.1 Waar gaat het beleid inzake passend wonen over?... 4 3 Huidige knelpunten in onze woningmarkt... 6 3.1 Er is te weinig doorstroming... 6 3.2 Waar zijn wel problemen?... 8 3.3 Knelpunten in onze woningmarkt... 8 4 Niet passend wonen... 9 4.1 Hoe ziet het aantal niet passende huurders er uit?... 9 4.2 Knelpunten niet passend wonen... 9 5 Aanpak van de knelpunten... 11 5.1 Doelen Kennemer Wonen... 11 5.2 Middelen om de knelpunten aan te pakken... 11 5.3 Wanneer middelen inzetten?... 13 5.4 Voorkomen van niet passend wonen... 14 5.5 Randvoorwaarden bij de inzet van middelen... 14 6 Maatregelen/ stappenplan... 16 6.1 Informatie... 16 6.2 Gericht benaderen... 16 6.3 Experimenten... 17 6.4 Afspraken maken met partners... 18 3
2 Inleiding 2.1 Waar gaat het beleid inzake passend wonen over? Dit beleid gaat over onze zorg voor het passend wonen van onze doelgroep. Centrale uitgangspunten in ons strategisch beleidsplan en portefeuillebeleid zijn de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor de mensen met een laag inkomen. Onze doelstelling betekent kwalitatief: Wij hebben passende woningen voor huishoudens met een smalle beurs. Kwantitatief betekent onze doelstelling: Wij hebben voldoende woningen voor huishoudens met een smalle beurs. Om dit te realiseren is het nodig dat huurders passend wonen. Dat wil zeggen dat de woning past bij de huurder, zowel qua prijs als qua grootte en toegankelijkheid. Doordat nu niet alle huurders passend wonen zijn niet alle betaalbare woningen beschikbaar om onze doelgroep passend te huisvesten. Om hiervoor te zorgen nemen wij maatregelen om de doorstroming naar passende woningen te bevorderen. Daarnaast willen we voorkomen dat huurders nu wel, maar in de toekomst niet meer passend wonen. Daarom nemen we maatregelen om niet passend wonen in de toekomst, voor zover mogelijk, te voorkomen. Uit marktanalyses blijkt dat er op de langere termijn voldoende sociale huurwoningen zijn. Kennemer Wonen heeft daarom besloten om naast het bescheiden bijbouwen van woningen te werken aan het verminderen van het aantal goedkope scheefwoners dat een sociale huurwoning bezet. Meer dan 18% (30% wanneer je uitgaat van de kwaliteitskortingsgrens) van onze huurders heeft een te hoog inkomen 1 voor een sociale huurwoning. We vinden dit percentage aan de ene kant geen probleem omdat wij vinden dat het leefklimaat in wijken prettiger is in gemengde wijken, ook wat inkomen betreft. Maar aan de andere kant betekent het dat er minder betaalbare huurwoningen voor onze doelgroep beschikbaar zijn. Een flink deel van deze scheefwoners verleiden en prikkelen om te verhuizen naar een passende woning is een deel van de oplossing om de huidige knelpunten in onze markt weg te nemen. Naast mensen die te goedkoop wonen zijn er ook mensen die te duur wonen. Deze niet passendheid betekent dat de woning voor deze huurders niet betaalbaar is. Dit leidt tot huurachterstanden en schulden. Dit is een ongewenste situatie. Het gaat bij Kennemer Wonen om meer dan 10% van de huurders. Er zijn ook huurders die te groot ( 18%) of te klein wonen. Dit kan leiden tot verwaarlozing van het onderhoud van de woning, omdat niet alle ruimten meer gebruikt worden, of tot overlastsituaties bij overbevolkte woningen. Tot slot zijn er, meest ouderen, die moeilijker ter been worden. Wanneer deze mensen in een woning wonen met (veel) trappen, opstapjes en dergelijke, bestaat de kans op vallen. Men raakt geïsoleerd 1 De inkomensgrens ligt hierbij op 44.360,-. 4
omdat men niet meer buitenshuis komt. Dit is ongewenst. Daarom willen we deze mensen ook graag laten verhuizen naar een woning die past bij hun fysieke toestand. Daarnaast voorkomt het op tijd verhuizen naar een geschikte woning een eerdere opname in een verzorgingstehuis of een opname in een ziekenhuis. Naast de zorg voor het passend gaan wonen van de huidige huurders, is het ook van belang te voorkomen dat nieuwe huurders snel niet meer passend wonen. Anders is het dweilen met de kraan open. 5
3 Huidige knelpunten in onze woningmarkt 3.1 Er is te weinig doorstroming Sinds de economische crisis van 2008 is de woningmarkt steeds meer vast komen te zitten. Hierdoor zijn steeds minder huishoudens verhuisd, maar meer huishoudens dan ooit willen verhuizen. Dit betekent dat de doorstroming 2 binnen de woningmarkt is stil gevallen. Een soepele doorstroming is van belang om de woningmarkt goed te laten functioneren. In juni 2014 heeft RIGO een onderzoek uitgevoerd naar de gebrekkige doorstroming en waar dit problemen geeft in de woningmarkt. 3 In dit rapport staan een aantal oorzaken voor de stagnerende doorstroming: Ten eerste neemt de verhuisdynamiek al langer af dan sinds de crisis van 2008. In de onderstaande grafiek zien we dat er al minstens vanaf 1988 sprake is van een dalende trend in het aantal verhuisde personen. De oorzaak is niet alleen een stagnerende huizenmarkt maar is ook demografisch van aard. Vanaf 1970 neemt het geboortecijfer af. Verhuisdynamiek wordt vooral bepaald door de twintigers en dertigers. De daling van het aandeel verhuisde mensen loopt gelijk op met de daling van het geboortecijfer. Onder twintigers wordt nog volop verhuisd in Nederland. Zij staan aan het begin van hun wooncarrière. Rond hun vijfendertigste zijn de meeste mensen gesetteld en komen ze weinig meer in beweging. 2 Onder doorstroming verstaan we de verhuizingen van huishoudens van de ene naar de andere woning. De verlaten woning komt beschikbaar voor een andere woningzoekende. 3 Meer beweging op de woningmarkt, hoe, waar, waarom en voor wie? RIGO, 2014 6
januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december januari februari maart april mei juni juli augustus september oktober november december Jaar: 2015, 2016 %(zoektijd/wachttijd) Verhuis geneigde huishoudens, naar type huishouden na verhuizing (WoOn 2015) Ten tweede kunnen in de meeste woningmarkten in ons land praktisch alle doelgroepen van beleid redelijk snel een goedkope en betaalbare woning krijgen. Dan moeten zij soms wel inleveren op hun beeld van hun ideale woning omdat de huurders van een mooie en goed betaalbare eengezinswoning lang blijven zitten. In ons werkgebied is de gemiddelde inschrijftijd meer dan vijf jaar (en bij eengezinswoningen krap zes jaar). Dit vinden wij hoog. Echter de zoektijd 4 ligt in al onze gemeenten rond de 2 jaar. Dit wijst er op dat het probleem op de woningmarkt kwalitatief en niet kwantitatief is. Dat wil zeggen dat mensen niet op zoek zijn naar een dak boven hun hoofd, maar naar een huis van bepaalde kwaliteit, een drie kamer woning, een eengezinswoning of iets anders. Op zo n woning wil men langer wachten. 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 Verhouding meettijd/zoektijd 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% %(zoektijd/wachttijd) zoektijd wachttijd Ten derde: ook voor het op gang krijgen van verhuisketens of het halen van verkoopdoelen, relativeert RIGO het instrument Doorstroming. Er zitten op stedelijk niveau ook voordelen aan het vasthouden van de sociale stijgers. En door de blijvende toename van het aantal huishoudens in de komende decennia, staat er volgens het RIGO vanzelf weer een generatie koopstarters op. 4 De zoektijd is de tijd dat een woningzoekende reageert op woningen, totdat ze een woning accepteren. 7
Uit het onderzoek van het RIGO blijkt dat een lage doorstroming niet per se een knelpunt is. Wel signaleert het RIGO dat lage doorstroming in een aantal gevallen wel kan wijzen op knelpunten in de woningmarkt. 3.2 Waar zijn wel problemen? In de bestaande voorraad in gemeenten waar minder nieuwbouw plaatsvindt. In de bestaande voorraad waar woningen niet vrijkomen. Als er weinig nieuwbouw opgeleverd wordt, vinden de verhuizingen vooral plaats binnen de bestaande voorraad. Er vinden dan geen verhuizingen plaats omdat de bewoners geen prikkel ondervinden om door te stromen. In onze woningmarkt gaat het dan met name om de gemeenten Bergen, Castricum en Uitgeest. Uit ons klantpanelonderzoek naar doorstroming blijkt dat de helft van de huurders belemmeringen ervaart bij het nemen van een verhuisbeslissing. Er zijn vooral financiële drempels, zoals de kosten van een verhuizing en de verwachte hogere huur van de nieuwe woning. Op de derde plaats geeft men aan gehecht te zijn aan de huidige woning. Ook de ANBO heeft een onderzoek gehouden onder haar leden naar verhuisbeslissingen. Hieruit komen de volgende barrières om te verhuizen naar voren. 3.3 Knelpunten in onze woningmarkt We zien we dat we te maken hebben met de volgende knelpunten in onze woningmarkt; Er is een tekort aan doorstroming, met name in de kernen Bergen, Castricum en Uitgeest. In Bergen is dit probleem het grootst. De verhuisgeneigdheid van ouderen is laag, mensen wonen prettig en zien op tegen het gedoe, zijn onbekend met het passende woningaanbod, zien op tegen de kosten (verhuiskosten en hogere huur). 8
woont te goedkoop woont te goedkoop t.o.v. streefhuur woont te duur woont te duur t.o.v. streefhuur woont te groot woont te klein woont qua leeftijd niet passend deel dat in een eengezinswoning woont en qua leeftijd niet passend woont qua leeftijd niet goed 2 keer scheef 3 keer scheef De mutatiegraad bij eengezinswoningen is laag, waardoor gezinnen onvoldoende kunnen doorstromen naar dit woningtype. De slaagkans van vier persoonshuishoudens is het laagst. Dat wil zeggen dat zij het langst op ene woning moeten wachten. De druk op de woningmarkt is het grootst tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens. 4 Niet passend wonen 4.1 Hoe ziet het aantal niet passende huurders er uit? Een deel van onze huurders woont niet passend. Dit kan zijn niet passend naar inkomen, niet passend naar gezinsgrootte en/of niet passend naar mobiliteit. Sommige van deze niet passend wonende huurders wonen op meerdere aspecten niet passend. Alkmaar 12,9% 12,6% 10,4% 13,2% 15,8% 0,2% 2,5% 2,1% 0,3% 4,8% 0,8% 20,1% 17,7% Bergen 21,3% 17,9% 10,5% 23,1% 22,1% 0,3% 8,6% 7,7% 0,0% 11,6% 1,8% 37,1% 20,6% Castricum 21,2% 13,5% 8,6% 32,3% 19,9% 0,7% 5,1% 4,6% 0,0% 9,4% 1,1% 34,6% 18,9% Heiloo 14,4% 12,9% 11,6% 21,0% 11,2% 0,2% 5,9% 4,9% 0,1% 5,7% 0,4% 26,1% 18,5% Uitgeest 22,2% 14,4% 15,3% 38,0% 18,8% 0,2% 3,3% 2,8% 0,0% 9,5% 0,3% 31,9% 15,0% Nb: de grijs gearceerde percentages geven de scheefheid weer als we ook kijken naar de kwaliteitskortingsgrens 4.2 Knelpunten niet passend wonen De grootste problemen bij het niet passend wonen zijn; Gemiddeld 10% van de huurders woont te duur, met name is dit het geval in Uitgeest (15%) Meer huurders wonen te goedkoop, met name in Bergen (21%), Castricum (21%) en Uitgeest (22%) In dezelfde drie gemeenten wonen veel mensen te groot (Bergen 22%, Castricum 19% en Uitgeest 18%) 9
Een kleiner percentage woont qua mobiliteit niet goed, dit percentage is het grootst in Bergen (8%). 10
5 Aanpak van de knelpunten 5.1 Doelen Kennemer Wonen Kennemer Wonen wil bevorderen dat onze huurders passend wonen. Om dat te bereiken zijn er verschillende mogelijkheden. Doel is dat zo min mogelijk mensen nog scheef wonen. Natuurlijk zullen er altijd mensen zijn die scheef wonen, immers de situatie van iedereen verandert. Deze veranderingen leiden niet automatisch tot een verandering van de huisvesting. 5.2 Middelen om de knelpunten aan te pakken Er zijn verschillende mogelijkheden om de bovengenoemde knelpunten aan te pakken. Een aantal middelen kunnen toegepast worden in de bestaande situatie. Voor andere oplossingen is het nodig om te verhuizen. Middelen in de bestaande situatie: Huuraanpassing. Voor huurders die te duur of te goedkoop wonen is aanpassing van de huur een mogelijkheid om tot een passende situatie te komen. Alle mogelijke manieren om huren aan te passen vallen, vanwege de huursombenadering, onder het huurbeleid van Kennemer Wonen. Mensen die te duur wonen krijgen nooit een lagere huur dan de streefhuur. Als deze mensen dan nog te duur wonen, wonen deze mensen in feite boven hun stand. Dit kan een bewuste keuze zijn. Zo niet, dan is verhuizen voor hen eventueel een optie. Een van de redenen om niet te verhuizen naar een passende woning is de huidige, lage huur. Door huurders een extra huurverhoging te geven verdwijnt deze reden. Vanaf 2017 is het niet meer mogelijk 65 plussers een inkomensafhankelijke huurverhoging te geven. Het is nog wel mogelijk huren te verhogen richting de streefhuur. Woningaanpassing. Als de bewoner in een woning woont die niet past bij de fysieke omstandigheden, kan in een aantal gevallen de woning worden aangepast. Mogelijke maatregelen zijn het weghalen van drempels en het plaatsen van een (trap)lift. Wij voeren dergelijke maatregelen niet uit, dit loopt via de afdeling WMO van de gemeente. Wel past Kennemer Wonen de toegankelijkheid van de gestapelde complexen aan. De toegankelijkheid van eengezinswoningen past Kennemer Wonen niet aan. 11
Verhuizen als middel: Een oplossing voor veel knelpunten is mensen verleiden om te verhuizen naar een passender woning. Zo hebben in 2011 en 2012 acht corporaties onder begeleiding van Platform 31 geëxperimenteerd met het bevorderen van de doorstroming in de sociale huurvoorraad met huurkorting en verhuisbegeleiding. Uit de evaluatie van het experiment blijkt dat ouderen die in grote eengezinswoningen wonen, bereid zijn naar een kleinere woning te verhuizen als het verschil in huurprijs niet te groot is en als de corporatie ze begeleidt bij de verhuizing. Op deze manier komen er grotere eengezinswoningen voor jonge gezinnen vrij. Het blijkt dat veel ouderen onbekend zijn met de mogelijkheden en het woningaanbod. Ze weten vaak niet hoe de woningverdeling werkt. Door ze hierbij te helpen, slecht je de eerste drempel. Verhuizen naar een andere woning is een grote stap. In Woon 2015 is onderzocht waarom mensen verhuizen. De belangrijkste reden om door te stromen zit in de woning of de woonomgeving. Natuurlijk is maar een deel van de scheefwoners bereid om te verhuizen. Veel huurders wonen plezierig en hebben soms bewust gekozen voor een grote of dure woning. Deze huurders kunnen rustig blijven huren. Alleen zullen degenen die te goedkoop wonen te maken krijgen met een grotere huurverhoging. Ondersteuning. Uit verschillende ervaringen van doorstroomfunctionarissen blijkt dat het geven van goede informatie, ondersteuning bij het proces van het zoeken naar een woning en het verhuizen zelf een belangrijk middel is om mensen te verleiden te verhuizen. Vooral veel ouderen zien op tegen al het gedoe. Wij kunnen zorgen voor goede informatie, via onze middelen zoals de website en informatiepagina. Maar ook door middel van bijeenkomsten en goede informatie te geven aan de wijkteams. Daarnaast kunnen wij hulp inroepen van vrijwilligersorganisaties, zoals WonenPlus. Tot slot kunnen wij afspraken maken met verhuis- en klusbedrijven. Voorrang. Mensen die nu niet passend wonen zouden voorrang kunnen krijgen bij de woonruimteverdeling. Die voorrang geldt natuurlijk alleen voor passende woningen. Kennemer Wonen kan dit organiseren door de juiste woningen voor doorstromers te reserveren. In Amsterdam en Utrecht zijn ervaringen opgedaan met voorrangsregels waarbij mensen die aan de criteria voldoen automatisch voorrang krijgen binnen het woonruimteverdeelsysteem. Uit de evaluatie in Utrecht blijkt dat de voorrangregels voor senioren leiden tot lange verhuisketens. Daarnaast zouden met gemeenten afspraken gemaakt kunnen worden over voorrang voor doorstromers uit de sociale woningbouw, bij nieuwbouw projecten in de niet sociale huur. Gemeenten zouden daarover afspraken moeten maken met ontwikkelaars. Dit kan in de prestatieafspraken met de gemeenten worden opgenomen. Kennemer Wonen kan bij de verkoop van haar woningen ook voorrang geven aan doorstromers. Door de koopwoningen goedkoop aan te bieden, bijvoorbeeld via koopgarant, worden deze koopwoningen aantrekkelijk voor doorstromers. Hierdoor kunnen verhuisketens ontstaan. 12
Zorgen voor aantrekkelijk woningaanbod. Met name ouderen zijn kritisch bij het verhuizen. De nieuwe woning moet aan een aantal criteria voldoen. Het gaat dan om de ligging, de grootte (3 kamers) en de buitenruimte (groot balkon/ klein tuintje). Een aantal complexen voldoet niet geheel aan deze eisen. Door deze complexen aan te passen zorgen we voor een groter aantrekkelijk aanbod voor ouderen. Verhuiskostenvergoeding. Een andere drempel om te verhuizen zijn de kosten. Verhuizen kost geld. Zolang mensen het niet noodzakelijk vinden om te verhuizen, zullen zij niet bereid zijn om geld uit te geven voor de verhuizing. Een tegemoetkoming in de kosten van de verhuizing kan net dat zetje zijn om die stap te doen. Huurgewenning/ korting. Uit ons klantenpanel onderzoek komt naar voren dat men de huur van de mogelijk nieuwe woning te hoog vindt ten opzichte van de huidige huur. Verhuizen van een 4 kamerwoning met tuin, van 450, naar een nieuwe drie kamer flat van 600, ziet men als een te grote sprong. Het aanpassen van de huur van de nieuwe woning kan dan een oplossing zijn. Uit de RIGO evaluatie in Utrecht blijkt dat een huurkorting een trigger is om mensen te stimuleren te verhuizen. Ymere heeft hiervoor een trouwe klantenbonus. Mensen die langer dan 9 jaar in dezelfde huurwoning wonen, krijgen bij verhuizen naar een passende woning drie jaar korting op de nieuwe huur. Opleveren woning. Soepel zijn met het opleveren van de oude woning blijkt uit het RIGO onderzoek in Utrecht een middel om mensen over de drempel te krijgen om te gaan verhuizen. 5.3 Wanneer middelen inzetten? Het is niet nodig om alle beschikbare middelen in te zetten. Afhankelijk van de situatie moeten we kijken welke middelen effectief zijn. Waar de ene huurder beschikt over een groot netwerk en daarmee de nodige hulp, zal dat voor een ander niet zo zijn. Hetzelfde geldt voor de noodzaak tot financiële ondersteuning. Een huurder die te goedkoop woont, huurgewenning geven lijkt op het eerste gezicht niet logisch. Voor Kennemer Wonen is het belangrijk dat met de verhuizing naar een passende woning, de vrijkomende woning een woning is waarin andere (kandidaat) huurders passend kunnen gaan wonen. Als met de inzet van middelen een grote verhuisketen tot stand komt, is de inzet van die middelen effectiever. Dit is een belangrijk aspect bij het bepalen van het middel dat we inzetten. Bij de inzet van middelen is de menselijke maat belangrijk. Een persoonlijke benadering in de ondersteuning van de huurder in kwestie is cruciaal voor het succes. Dit betekent goed luisteren naar de klant en de middelen inzetten die de klant nodig heeft, maatwerk dus. 13
5.4 Voorkomen van niet passend wonen Wij verhuren nieuwe woningen passend. Dat wil zeggen dat de woning past bij de huurder qua inkomen, gezinssamenstelling en fysieke gesteldheid. Iedere huurder ontwikkelt zich: krijgt een ander inkomen, de gezinssamenstelling verandert. Daardoor past de woning na verloop van tijd niet meer. De meeste ontwikkelingen vinden plaats bij de jongere huurders. Hun inkomen stijgt, ze gaan samenwonen en er komen kinderen. Hierdoor wonen ze al snel niet meer passend. Om te voorkomen dat huurders hierdoor scheef komen te wonen is er een aantal maatregelen mogelijk: Tijdelijke huurcontracten: Jongeren, tot 28 jaar, krijgen een tijdelijk huurcontract. Met dit tijdelijke huurcontract behouden ze hun inschrijfduur. Tijdelijke huurcontracten gelden alleen voor kleine woningen. Kleine woningen zijn één en twee kamer woningen en drie kamer woningen met een oppervlakte kleiner dan 45 m². Regels medehuurderschap: Door meer regels te verbinden aan het medehuurderschap kunnen we voorkomen dat huurders scheef komen te wonen. Door bijvoorbeeld het medehuurderschap af te keuren wanneer door een medehuurder een huurder scheef komt te wonen. Woningtoewijzing: Bij het passend toewijzen van woningen controleren we ook of de nieuwe bewoner echt in aanmerking komt voor huurtoeslag. Dus als door de verkoop van de eigen woning vermogen vrijkomt, waardoor de huurder niet in aanmerking komt voor huurtoeslag, wijzen wij de woning niet toe. Deze mensen zijn wat Kennemer Wonen betreft aangewezen op de vrije sector huur of de koopsector. Tijdelijke aanpassing van de huur: Door bij de verhuur van de woning in het contract vast te leggen dat men een korting krijgt op de huur, zolang het inkomen laag blijft. De huur stijgt dan naar het streefhuurniveau bij het toenemen van het inkomen. 5 5.5 Randvoorwaarden bij de inzet van middelen Om huurders te helpen bij het verhuizen naar een andere woning, moeten ze aan een aantal randvoorwaarden voldoen. Ten eerste moet de huurder minstens vijf jaar in de woning wonen. Ten tweede moet de nieuwe woning passend zijn bij de huidige situatie en de op korte termijn te verwachten situatie. Ten derde moet de huurder ingeschreven staan als woningzoekende bij het SVNK. Naast deze randvoorwaarden zijn er organisatorische randvoorwaarden. 5 Dit is ook zo voorgesteld in het interdepartementale beleidsonderzoek: De prijs voor betaalbaarheid. Van oktober 2016 14
Willen wij scheefwoners voorrang geven voor passende woningen, dan moeten wij dit afstemmen met onze partners, de gemeenten en de andere corporaties van het SVNK. Het is nu zo dat volgens de huisvestingsverordening 10% van de woningen via bemiddeling mag worden toegewezen. Deze 10% kunnen we niet alleen gebruiken voor de doorstroming. Wanneer we meer dan deze 10% nodig hebben voor de doorstroming, moeten we aan onze partners vragen of ze akkoord gaan met een hoger percentage. Dit is goed te verdedigen omdat door de bemiddeling een andere woning vrijkomt. 15
6 Maatregelen/ stappenplan 6.1 Informatie Het is belangrijk dat huurders en woningzoekenden goed geïnformeerd zijn. Nu blijkt dat niet altijd het geval. Zo denken veel oudere huurders dat zij niet mogen reageren op woningen waar een zorg aan huis indicatie bij staat. Daarnaast zijn ouderen vaak niet bekend met het voor hen geschikte woningaanbod. Het is belangrijk dat dergelijke informatie voor hen bereikbaar en inzichtelijk is. Het is goed om per kern informatie te geven over de daar aanwezige nultrede woningen. Voor onszelf en huurders is goede informatie over medehuurderschap nodig. Stappen: 1 informatiemateriaal samenstellen. a. Regels b. Geschikte woningen c. Medehuurderschap 2 informatie verspreiden. a. Informatiepagina b. Onze website c. Wijkteams d. Gerichte kernbijeenkomsten 6.2 Gericht benaderen Door goede informatie te verspreiden zullen een aantal huurders al in actie komen. Maar niet iedere scheefwoner zal in actie komen, wellicht ook omdat ze het te ingewikkeld vinden, opzien tegen het werk etc. Daarom benaderen we eerst de drie keer scheef wonende huurders persoonlijk. Met hen maken we, als ze dat willen natuurlijk, een afspraak. Tijdens deze afspraak kijken we met de huurder of ze willen verhuizen. Zo ja, wat voor hen de belemmeringen zijn om te verhuizen. Waar mogelijk verhelpen wij dan deze belemmeringen. Hierbij zetten we als het nodig is de middelen in als ondersteuning bij het proces, gericht bemiddelen, huuraanpassing en een verhuiskostenvergoeding. Met het inzetten van deze laatste twee middelen zijn we zeer terughoudend. We willen immers niet dat mensen met verhuizen wachten tot Kennemer Wonen ze een vergoeding of huurverlaging biedt. Deze middelen zetten we daarom alleen daar in, waar wij verwachten dat de verhuizing een grote verhuisketen zal opleveren. De volgende groep die wij gericht benaderen is de groep die twee keer scheef woont. Bij het benaderen van deze groep, beginnen we met het benaderen van diegenen die wonen in een gewilde woning die voor een lange verhuisketen kan zorgen. Stappen: 1. Brief sturen aan drie keer scheefwoners, in de brief aangeven we dat we hen gaan bellen om een afspraak te maken. 2. Bezoeken van drie keer scheefwoners 3. Persoonlijk plan maken voor verhuizing van deze huurder 16
4. Uitvoeren van het persoonlijke plan 5. Bepalen lijst gewilde woningen twee keer scheefwoners 6. Brief sturen aan deze twee keer scheefwoners, in de brief aangeven we dat we hen gaan bellen om een afspraak te maken. 7. Bezoeken van twee keer scheefwoners 8. Persoonlijk plan maken voor verhuizing van deze huurder 9. Uitvoeren van het persoonlijke plan. 6.3 Experimenten Om te onderzoeken of het mogelijk is om lange verhuisketens te realiseren bij gerichte toewijzing van nieuwbouw woningen starten wij een experiment met de nieuwbouw van Altamira in Schoorl. Deze woningen wijzen we toe aan mensen die een grote eengezinswoning achterlaten in Schoorl/ Groet. Omdat het aantal huurders dat op zoek is naar een grote eengezinswoning beperkt is, verkopen wij deze eengezinswoningen (deels). Wij verkopen deze woningen aan gezinnen die een huurwoning achterlaten in Bergen/ Schoorl. Deze huurwoningen komen zo weer beschikbaar voor woningzoekenden. Deze verkoop komt bovenop de afgesproken verkoopaantallen in de prestatieafspraken. Hierover moeten we afspraken maken met de gemeente Bergen. Doordat wij de woningen gericht verkopen aan gezinnen uit Bergen sluit dit aan op de doelstellingen die de gemeente heeft. Om doorstroming te realiseren moeten dit voor ouderen aantrekkelijke nultreden woningen zijn (dus met een grote buitenruimte en twee slaapkamers). Om de koopwoningen voor de doelgroep aantrekkelijk te maken, kan de inzet van koopgarant effectief zijn. Voorwaarde bij de toewijzing van deze koopwoningen is wel dat zij een sociale huurwoning van Kennemer Wonen in Bergen achterlaten. Stappen: 1. Met de gemeente afspreken dat Altamira een experiment wordt. 2. Bepalen criteria voor de woningtoewijzing bij het experiment 3. Naar buiten brengen van het experiment, huurders voorlichten. 4. Uitvoeren van het experiment. Een ander experiment is het voorrang geven van bepaalde huurders voor passende woningen. Nu is dat binnen de huisvestingverordening niet mogelijk. Wel kunnen we een deel van de mogelijke 10% directe bemiddeling gebruiken voor doorstromers. Dit is echter niet genoeg om de gewenste aantallen te halen. Daarom starten we een experiment in één van de gemeenten, om doorstromers op grond van vooraf afgesproken criteria voorrang te geven. Hiervoor zullen wij als eerste de gemeente Bergen benaderen omdat daar de noodzaak van doorstromen het grootst is. Stappen: 1. Met de gemeente afspraken maken over een experiment voorrangsregels. 2. Met de gemeente de criteria bepalen voor de voorrangsregels. 3. Informeren van huurders en woningzoekenden over het experiment. 17
6.4 Afspraken maken met partners Om de doorstroming te bevorderen willen we bepaalde huurders voorrang geven binnen het woningverdeelsysteem. Op dit moment past dit niet binnen de spelregels van het systeem. Wanneer het experiment met de voorrang slaagt, zou het goed zijn om dit in het hele werkgebied te kunnen toepassen. Hiervoor moet de huisvestingsverordening worden aangepast. Met de gemeenten willen we in de prestatieafspraken zaken vastleggen over het bevorderen van de doorstroming. Het gaat dan om het voorrang geven aan huurders bij projecten van projectontwikkelaars en ter beschikking stellen van grond waarop we voor doorstromers geschikte woningen kunnen bouwen. Stappen: 1. Aanpassen van de huisvestingsverordening. 2. Opnemen van doorstroming bevorderende maatregelen in de prestatieafspraken. 18