MPG 2016 Meerjaren Perspectief Grondexploitaties Gemeente Emmen Versie: 01 Opgesteld: mei 2016 Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling en Infrastructuur Team: Project Management 1
Inhoudsopgave 1 Inleiding en opbouw van de MPG... 4 1.1 Inleiding... 4 1.2 Doelstelling MPG... 4 1.3 Opbouw van de MPG... 4 2 Samenvatting... 5 2.1 Nieuwe regelgeving... 5 2.2 Programma... 5 2.3 Financiële stand grondexploitaties... 6 2.4 Voorzieningen, winstnemingen en risico s... 6 2.5 Conclusie... 7 3 Nieuwe regelgeving... 8 3.1 Invoering vennootschapsbelasting... 8 3.2 Wijzigingsbesluit commissie BBV grondexploitatie... 9 3.2.1 Inleiding...9 3.2.2 Voornaamste gevolgen wijzigingen...9 4 Grondexploitatie en grondbeleid... 12 4.1 Inleiding... 12 4.2 Grondbeleid... 12 4.3 Beleidsprogramma s... 12 4.3.1 Woningbouw en bouwen...13 4.3.2 Economie en bedrijvigheid...13 5 Uitgangspunten MPG 2016... 15 5.1 Programmatische uitgangspunten... 15 5.1.1 Gemeentelijke woningbouwplannen...15 5.1.2 Herstructurering...16 5.1.3 Bedrijventerreinen...16 5.1.4 Overige gronden...18 5.2 Grondprijzen... 18 5.3 Productiekosten... 18 5.4 Rekenparameters... 18 5.4.1 Kosten- en opbrengstenstijging...19 5.4.2 Rente...19 6 Financieel resultaat grondexploitaties... 20 6.1 Administratieve indeling grondcomplexen... 20 6.1.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE)...20 6.1.2 Overige gronden...21 6.1.3 Facilitaire gronden...21 6.2 Verloop boekwaarde... 21 6.2.1 Inleiding...21 6.2.2 Boekwaarde BIE-gronden...21 6.2.3 Overige gronden...24 6.2.4 Facilitair grondbeleid...25 6.2.5 Plankosten...25 6.3 Financieel resultaat Bouwgrond in exploitatie... 26 6.3.1 Voor gecalculeerde resultaten grondexploitaties...26 6.3.2 Raamkrediet...28 6.3.3 Analyse cw-resultaat MPG 2015-2016...28 6.4 Resultaat boekjaar 2015... 30 2
6.4.1 Verliezen/winsten...30 6.4.2 Resultaat boekjaar 2015...31 6.5 Resultaat 2016 n.a.v. het Wijzigingsbesluit... 32 7 Voorzieningen, risico s en winstnemingen... 33 7.1 Algemeen... 33 7.2 Voorzieningen grondexploitaties... 33 7.3 Risico s en weerstandsvermogen grondcomplexen... 35 7.4 Winstnemingen grondexploitaties... 36 Bijlage A Overzicht raamkredieten... 37 Bijlage B Begrippenlijst... 38 3
1 Inleiding en opbouw van de MPG 1.1 Inleiding Vanwege de vraaguitval van de laatste jaren in combinatie met het grote gecreëerde aanbod ging het jarenlang slecht met de gemeentelijke grondbedrijven in Nederland. Momenteel is in Nederland sprake van economisch herstel. Dit en komend jaar wordt de groei breed gedragen. Niet alleen de export van goederen en diensten dragen aan de groei bij maar ook de particuliere consumptie en private investeringen. Door de reële loongroei, het herstel op de woningmarkt, het toegenomen consumentenvertrouwen en de aantrekkende werkgelegenheid groeit de particuliere consumptie in 2016. Ook voor de bedrijfsinvesteringen wordt dit jaar een hogere groei verwacht. In steden met sterke aantrekkingskracht is alweer sprake van oververhitting. Echter aan de rand gelegen gebieden stijgt het aantal transacties nog nauwelijks en de prijzen blijven stabiel of dalen nog wat. De financiële onzekerheid blijft over de duur en de mate van herstel van het gemeentelijke grondbedrijf in Emmen. 1.2 Doelstelling MPG Het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) wordt elk voorjaar gelijktijdig met de Kadernota aan de gemeenteraad aangeboden. Het MPG geeft informatie over de actuele voortgang van de grondexploitaties. Er wordt teruggekeken op het afgelopen jaar en vooruit gekeken naar de komende jaren. De ruimtelijke keuzes die de gemeente maakt worden financieel vertaald. Deze financieeleconomische weerslag van het gemeentelijk grondbeleid biedt inzicht in: - de mate van geïnvesteerd vermogen en opbrengsten in de complexen; - de geprognosticeerde resultaten van de grondexploitaties; - een inschatting van exploitatierisico s van de grondcomplexen; - de stand en ontwikkeling van de voorzieningen. Per 1 januari van elk jaar worden alle grondcomplexen herijkt. Deze financiële berekening resulteert in een nieuw verwacht resultaat. Het financieel resultaat is een prognose. Een grondcomplex/project is een doorlopend proces waarbij interne en externe gebeurtenissen het resultaat beïnvloeden. In maart 2016 is een notitie van de commissie BBV verschenen. De verslagleggingsregels voor de grondexploitatie zijn gewijzigd. Deze wijzigingen zijn met terug werkende kracht per 1 januari 2016 van toepassing. De wijzigingen zijn verwerkt in de grondcomplexen en worden in deze MPG gerapporteerd en verantwoord. 1.3 Opbouw van de MPG De opbouw van de Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2016 is als volgt: Hoofdstuk 2: Samenvatting en resultaten MPG op hoofdlijnen Hoofdstuk 3: Nieuwe regelgeving Hoofdstuk 4: De doelstellingen en de beleidsmatige kaders van het grondbeleid Hoofdstuk 5: De gehanteerde uitgangspunten Hoofdstuk 6: Presentatie van de financiële resultaten van de grondcomplexen, inclusief de boekwaarde en de daarvoor benodigde nog te realiseren kosten en opbrengsten. Hoofdstuk 7: Weergave van de hoogte van de voorzieningen, de risico s en geprognotiseerde winstnemingen 4
2 Samenvatting In de MPG worden de gerealiseerde en de verwachte financiële resultaten van het grondbeleid inzichtelijk gemaakt. Door deze informatievoorziening is de financiële weerslag van de grondexploitaties transparant. Tevens kan hierdoor beter inzicht worden gegeven in de financiële consequenties van het gevoerde beleid. Anderzijds kunnen besluiten beter afgewogen worden. Hoofdstuk 2 is een samenvatting van de gehele MPG. De toelichting op de verschillende paragrafen uit dit hoofdstuk zijn te vinden in de hoofdstukken 3 tot en met 6. 2.1 Nieuwe regelgeving Per 1 januari 2016 is de vennootschapsbelasting (Vpb) voor overheidsondernemingen ingevoerd. Hierbij gaan overheden die winst of structureel overschotten behalen met activiteiten die concurreren met de markt, vennootschapsbelasting betalen. Daarnaast heeft de commissie BBV een wijzigingsbesluit genomen met nieuwe verslaggevingsregels rondom de grondexploitatie. Deze wijzigingen zijn met terugwerkende kracht per 1 januari 2016 van toepassing. Vooral het afschaffen van de categorie Nog niet in exploitatie genomen gronden (Het Rundedal), de rentetoerekening, de disconteringsvoet en de richttermijn van 10 jaar hebben grote invloed. Niet alleen voor het financieel resultaat van de grondexploitatie maar ook voor de algemene exploitatie/begroting. Twee vragen kunnen nog niet worden beantwoord: 1. Wat zijn de mogelijkheden betreffende de op 31 december 2015 getroffen voorziening voor het Rundedal? 2. Hoe om te gaan met het berekende risico voor grondexploitaties met een langere looptijd dan 10 jaar? Deze twee vragen zijn uitgezet bij de commissie BBV en zullen in de loop van het begrotingsjaar 2016 beantwoord worden en daarna zal de (financiële) uitkomst hieraan ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. 2.2 Programma Uitgangspunt voor de programmering in de grondexploitaties zijn een tweetal rapporten: Behoefteraming bedrijventerreinen Emmen 2014-2015, Bureau Louter, 3 oktober 2014 en Gemeente Emmen, Marktanalyse woningbouwkavels, Companen, 6 oktober 2014. Woningbouw Met uitzondering van De Delftlanden lijkt het vastgestelde woningbouwprogramma redelijk in lijn met de afzetmogelijkheden. De programmering van de Delftlanden is aangepast omdat het contract met MegaHome voor het afnemen van tranches 5 en 6 is ontbonden. Voor de grondexploitatie wordt uitgegaan dat tranche 6 niet wordt ontwikkeld en trance 5 wordt uit gefaseerd. Hiermee worden ca. 135 kavels uit de exploitatie gehaald en wordt de doorlooptijd verlengd van het jaar 2025 naar 1 januari 2040. De gemeente heeft per 1 mei 2016 voor de stads- en dorpsuitbreiding 367 woningbouwkavels direct beschikbaar. Hiervan zijn 44 kavels in optie. Daarnaast voor projectmatige bouw ca. 205 woningbouweenheden beschikbaar. De gemeente Emmen kent 13 herstructureringsprojecten waarvoor een grondexploitatie is vastgesteld. In nauwe samenwerking met woningbouwcorporaties en private ontwikkelaars wordt een kwaliteitsverbetering beoogd in de bestaande (woningbouw)voorraad om de vitaliteit van de wijken en dorpen van Emmen te behouden c.q. te verbeteren. Bedrijventerrein Het uitgangspunt is een vraag aan gemeentelijke voorraad bedrijventerrein van 104 hectare, inclusief 50 hectare grote incidentele verkopen. De totale voorraad bedrijventerrein van de gemeente Emmen is ca. 168 hectare. Voor bedrijventerreinen is 64 hectare uitgeefbare grond in verschillende complexen financieel afgewaardeerd. Financieel is de programmering hiermee afgedekt. De ruimtelijke vertaling is echter niet doorgevoerd, dezelfde hoeveelheid bestemmingscapaciteit is behouden. De vraag vanuit de markt is hierbij richtinggevend. Hierdoor zijn andere gronden in de programmering meegenomen dan in de MPG 2015. 5
Overige gronden Tenslotte heeft de gemeente circa 356 hectare grond in het complex Overige gronden. Deze bestaan voornamelijk uit de strategische- en compensatiegronden. De gemeente heeft geen grote voorraad grond meer nodig om plannen te ontwikkelen. Het college heeft ingezet op reductie van deze voorraad. Er is in het jaar 2015, 42 hectare verkocht. 2.3 Financiële stand grondexploitaties Boekwaarden Per 1 januari 2016 bedraagt de boekwaarde van Bouwgrond in exploitatie (BIE-gronden) 49,7 miljoen. De boekwaarde van de Overige gronden bedraagt 21,3 miljoen. Daarnaast behoren de voormalige NIEG-gronden ook tot deze categorie. Deze hebben een boekwaarde van 21,3 miljoen welke voornamelijk wordt gevormd door Het Rundedal. Daarnaast zijn een aantal grondcomplexen waarbij de gemeente geen grondpositie heeft maar wel aan meewerkt. Deze hebben een boekwaarde van - 0,7 miljoen (voordelig). De totale boekwaarde per 1 januari 2016 van alle grondcomplexen bedraagt derhalve 91,6 miljoen. Een jaar eerder bedroeg de boekwaarde 88,9 miljoen. De boekwaarde is met 2,7 miljoen gestegen. De stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door rentekosten, voorbereidingskosten en winstnemingen. Jaarresultaat 2015 en 2016 Het totale jaarresultaat van 2015 was 0,77 miljoen voordelig. Dit is ten gunste van het jaarrekeningsresultaat 2015 gebracht. Door het Wijzigingsbesluit van de BBV is het resultaat met 1,45 miljoen toegenomen. Dit komt ten gunste van het jaarrekeningsresultaat 2016. De voorschriften van de BBV zijn nieuw, hoe deze in alle situaties toegepast moeten worden is soms nog onduidelijk. Extern wordt bij de commissie BBV en de accountant getoetst hoe om te gaan met de getroffen voorziening van 1,29 voor het Rundedal en het berekende risico van 4,6 miljoen voor de complexen die een langere looptijd hebben dan 10 jaar. Geprognotiseerd cw-saldo BIE complexen Het verwacht cw- saldo per 1 januari 2016 is voor het eerst nadelig en bedraagt afgerond 6,8 miljoen negatief. (Voor de verliesgevende grondcomplexen is een voorziening getroffen). Het cw-saldo per 1 januari 2015 bedroeg 0,56 miljoen positief (geïndexeerd). Hoewel het rentepercentage neerwaarts is bijgesteld, is het resultaat verslechterd met 7,4 miljoen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de aanpassing van de programmering van het complex de Delftlanden. Raamkredieten Bij het vaststellen van een grondexploitatie stelt de raad een raamkrediet beschikbaar voor het project. Elk jaar per 1 januari wordt een grondexploitatie herzien en worden de raamkredieten aangepast. Bij het vaststellen van de jaarrekening worden de kredieten opnieuw vastgesteld. Dit raamkrediet bestaat uit alle kosten die gemaakt zijn en nog moeten worden gemaakt om het project te realiseren. Het totale benodigde raamkrediet van de vastgestelde grondexploitaties bedraagt circa 262,9 miljoen (MPG2016). Het raamkrediet bedroeg per 1 januari 2014 271,1 miljoen. 2.4 Voorzieningen, winstnemingen en risico s Voorzieningen worden getroffen voor verliesgevende complexen. Het totaal aan voorzieningen is verlaagd. Per 1 januari 2015 was de totale benodigde voorziening 30,5, per 1 januari 2016 27,9 miljoen. Er zijn een tweetal specifieke risico s te benoemen. Het Rundedal heeft een gekwantificeerde risico van 14,0 miljoen indien het plan niet tot ontwikkeling komt. Dit risico is meegenomen in het bepalen van de totale weerstandsvermogen van de gemeente Emmen. Daarnaast de complexen met een langere looptijd hebben dan 10 jaar. Het risico hiervoor is gekwantificeerd op 4,6 miljoen. Dit risico is opgenomen aan de hand van de het wijzigingsbesluit van de BBV. Hoe deze toegepast moet worden is nog niet duidelijk. Daarnaast zijn er complexen met winsten, deze worden toegevoegd aan de Algemene Reserve. 6
2.5 Conclusie In Nederland is sprake van een economisch herstel. Dit en komend jaar wordt de groei breed gedragen. In steden met sterke aantrekkingskracht is alweer sprake van oververhitting, terwijl aan de rand gelegen gebieden het aantal transacties nog nauwelijks stijgt en de prijzen nog iets dalen of stabiel blijven. De gemeente Emmen zal keuzes moeten blijven maken en anticiperen op de ontwikkelingen binnen de grondexploitaties. Enerzijds blijft de economie onzeker, maar anderzijds kent Emmen ook specifieke maatschappelijke- en beleidsdoelstellingen en -ontwikkelingen. De gemeente wil graag blijven werken aan de versterking van het bedrijfsleven en de (lokale) economie. Ook zet de gemeente zich nadrukkelijk in op het vitaal houden van de wijken en dorpen. De gemeente kent echter een demografische ontwikkeling van vergrijzing en daling van de bevolking. Het blijft zaak om de door het bestuur ingezette koers (goede afstemming van de projecten op de behoefte uit markt/samenleving, duidelijke prioriteitsstelling in relatie tot beschikbare financiële middelen) voort te zetten in het belang van de zowel de kwalitatieve ontwikkeling als het financiële effect van onze gemeente. De gemeente moet de komende jaren waakzaam blijven en actief sturen op de grondcomplexen. Aandachtspunten zijn een nadere analyse van de demografische ontwikkeling en de inschatting van de economische ontwikkeling in het licht van de ladder van de duurzame verstedelijking. Het risico van de grondcomplexen zit vooral in de bestaande boekwaarden. 7
3 Nieuwe regelgeving 3.1 Invoering vennootschapsbelasting Per 1 januari 2016 is de vennootschapsbelasting (Vpb) voor overheidsondernemingen ingevoerd. Hierdoor gaan overheden die winst of structureel overschotten behalen met activiteiten die concurreren met de markt, vennootschapsbelasting betalen. Doel van de invoering is het creëren van een gelijk speelveld tussen overheids- en private ondernemingen. Er verandert (in administratieve zin) veel voor gemeenten en met name voor het gemeentelijk grondbedrijf. Ondernemer ja of nee? De Vpb moet worden afgedragen over winstgevende overheidsondernemingen. Om te bepalen of sprake is van een winstoogmerk bij het gemeentelijk grondbedrijf heeft het SVLO 1 [1] een quickscan opgesteld waardoor in een paar stappen inzichtelijk gemaakt kan worden of een gemeente kan worden aangemerkt als onderneming. Voor de vraag of een activiteit, het gemeentelijke grondbedrijf, voor fiscale doeleinden kwalificeert als onderneming, is van belang om vast te stellen of sprake is van: 1. een duurzame organisatie van arbeid en kapitaal; 2. waarmee wordt deelgenomen aan het economische verkeer; en 3. waarmee een winst wordt beoogd/behaald. Aan de eerste twee punten wordt voldaan. Het derde punt is een aandachtspunt. Het meerjarenperspectief (MPG) van het gemeentelijk grondbedrijf wordt hierbij gecorrigeerd op grondbedrijf vreemde activiteiten, kapitaalstortingen en onttrekkingen, teveel gerekende rente en toekomstige prijsstijgingen. Uit het MPG 2016 blijkt dat het grondbedrijf niet langer winstgevend is. Echter wanneer er correcties van rente moeten plaatsvinden vindt een omslag plaats naar winstgevend. Dit moet dit jaar verder uitgewerkt worden. Daarom is het belangrijk dat er dossiervorming plaatsvindt. Er moet worden vastgelegd waarom bepaalde keuzes worden gemaakt. Dit om, bij controle van de belastingdienst, een stevige onderbouwing te hebben van onze aanpak. Bovendien is het opnemen van deze quickscan in de jaarlijkse planning & control cyclus een vereiste. Openingsbalans Indien een grondbedrijf volgens de Vpb voorschriften een winstoogmerk heeft dient een openingsbalans te worden opgesteld. De waardering van de grondpositie per 1 januari 2016 dient plaats te vinden tegen de waarde in het economisch verkeer middels de discounted cashflow methodiek (DCF) 2. De waardering van de grondposities bepalen de uiteindelijke belastingdruk en daarmee de balans van de gemeente. De aangifte over 2016 dient op zijn vroegst in het voorjaar van 2017 plaats te vinden. Dit jaar kan daarom worden gebruikt voor onderzoek naar mogelijke fiscale optimalisaties, het onderzoeken en markeren van mogelijke vrijstellingen en een actuele waardering van de grondpositie. De waardering van de grondpositie dient (met terugwerkende kracht) te gebeuren om de openingsbalans op tijd op orde te hebben. 1 De koepelverenigingen Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), het Interprovinciaal Overleg (IPO), de Unie van Waterschappen (UvW), het Ministerie van Financiën en de Belastingdienst hebben de handen inéén geslagen. Deze samenwerking heet Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden (SVLO). Het SVLO heeft diverse publicaties en handreikingen rondom de invoering van de Vpb verstrekt. 2 De DCF dient te voldoen aan bepaalde regels, onder ander eisen aan de disconteringsvoet / Weighted Average Cost of Capital (WACC). 8
Vpb-heffing verantwoord als last op een algemeen programma Omdat de resultaten op fiscaal belaste activiteiten onderling worden verrekend en aangifte zal worden gedaan over het totale (gesaldeerde) resultaat, moet de Vpb-heffing worden begroot en verantwoord als een centrale post in de programmarekening. Er vindt geen nadere toerekening plaats aan producten/programma's. 3.2 Wijzigingsbesluit commissie BBV grondexploitatie 3.2.1 Inleiding Het is wettelijk vastgelegd dat gemeenten, provincies en waterschappen jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moeten opstellen. Voor gemeenten en provincies is de regelgeving hieromtrent vastgelegd in het Besluit begroting en verantwoording (BBV). In maart 2016 zijn twee notities verschenen van de commissie BBV. Een notitie grondexploitatie 2016 over de nieuwe verslaggevingsregels rondom de grondexploitatie en een notitie over faciliterend grondbeleid. In deze notities staan richtlijnen onderverdeeld naar stellige uitspraken en aanbevelingen. De commissie verwacht dat de stellige uitspraken worden gevolgd. De wijzigingen 3 zijn met terugwerkende kracht per 1 januari 2016 van toepassing. Deze wijzigingen hebben niet alleen gevolgen voor het financieel resultaat van de grondexploitaties maar ook voor de exploitatie/begroting. Vooral een drietal ontwikkelingen vormen de aanleiding voor de Commissie BBV om de verslaggevingsregels aan te scherpen. 1. De crisis bij de gemeentelijke grondbedrijven met de afboekingen van gemeenten op grondposities in de afgelopen jaren. 2. Het vergroten van de transparantie en vergelijkbaarheid van de gemeentelijke begroting en verslaggeving. 3. De invoering van de Vennootschapsbelastingplicht (Vpb) vanaf 2016. Onderstaand volgt een samenvatting van de voor de gemeente Emmen belangrijkste stellige uitspraken. 3.2.2 Voornaamste gevolgen wijzigingen Classificering van gronden De notitie BBV geeft een engere betekenis/definitie aan een grondexploitatie: Grondexploitaties zijn gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde gronden en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. Er is derhalve sprake van actief grondbeleid. Hierbij wordt een duidelijk onderscheid gemaakt tussen actief en faciliterend grondbeleid. Dit heeft gevolgen voor de administratieve verwerking/classificering van gronden en kosten op de gemeentelijke balans. Faciliterend grondbeleid Er zijn een aantal complexen in planvorming waarbij de gemeente (nagenoeg) geen grondpositie heeft. Hierbij is sprake van facilitair grondbeleid. Dit betreft Westerstraat Oostzijde, Verplaatsing Terra College en Erica Molenplan. De gemeente treedt hierbij vooral op als overheid, die de plannen van private partijen faciliteert en waar een bestemmingsplanwijziging nodig is. Voor een bestemmingsplanwijziging worden gemeentelijke kosten gemaakt voor onderzoek, aanleg voorzieningen etc. Deze kosten moeten op grond van de Wet ruimtelijke ordening Wro en het Besluit ruimtelijke ordening Bro worden verhaalt op derden die daarvan profijt hebben. De gemeente mag hiervoor kosten maken onder bepaalde voorwaarden, de belangrijkste zijn: Er is een besluit door de raad genomen tot het maken van voorbereidingskosten voor het aangewezen gebied. 3 Verder in deze tekst genoemd Het Wijzigingsbesluit 9
De kosten moeten na 5 jaar zijn verhaald op de private partij, anders moeten zij afgeboekt worden t.l.v. het jaarresultaat. Overige gronden De categorie Overige gronden wordt omgezet van voorraad gronden naar materiële vaste activa. De categorie NIEG-gronden is afgeschaft. Gronden die in deze categorie ondergebracht waren betroffen gronden in planvorming waarbij de raad (nog) geen grondexploitatiebegroting had vastgesteld. Een voorbeeld is het complex Rundedal. In de waardering van NIEG-gronden kon een deel van de toekomstige waarde meegenomen worden. Deze ruimere waarderingsmogelijkheden vervalt. Deze omzetting heeft grote financiële gevolgen voor gemeenten. Daarom is een overgangsregel opgesteld: De voormalige NIEG-gronden worden zonder afwaardering omgezet tegen de boekwaarde per 1 januari 2016. Deze overgangsregeling heeft een looptijd van 4 jaar. Indien een duurzame waardevermindering wordt vastgesteld zal dit uiterlijk 31 december 2019 tot een afwaardering van deze gronden moeten leiden. Een gevolg van deze omzetting is dat op deze gronden vanaf 1 januari 2016 niet meer is toegestaan om rente of overige kosten toe te rekenen. Het is wel toegestaan deze kosten te activeren voor maximaal een termijn van 4 jaar. Dit dient geautoriseerd te worden door middel van een raadsbesluit. Het complex Rundedal Dit complex viel binnen de voormalige categorie NIEG-gronden. Per 31 december 2015 is een voorziening getroffen van 1,29 miljoen. Uitgezocht wordt of deze voorziening dient vrij te vallen, gebruikt kan worden als correctie op de waarde van de boekwaarde of in een bestemmingsreserve Rundedal gedoteerd kan worden. De overgangsregeling is van toepassing. De gemeente heeft tot 31 december 2019 de tijd om de planvorming met de beoogde ontwikkeling te laten vaststellen door de raad. Indien blijkt dat herontwikkeling niet mogelijk is en/of hierdoor een waardevermindering wordt vastgesteld zal dit tot een forse afwaardering van deze gronden leiden. Het niet meer toerekenen van rente aan het complex heeft een structureel nadelig effect op de concernbegroting van ca. 750.000,- per jaar. Rentetoerekening De rentetoerekening over de vastgestelde grondexploitaties (Bouwgrond in exploitatie, BIE) wordt gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen. Het is niet (meer) toegestaan om rente over het eigen vermogen toe te rekenen. De rente aan de BIE wordt toegerekend over de boekwaarde van de BIE per 1 januari van het betreffende boekjaar. Dit heeft financiële gevolgen voor de gemeente Emmen voor de grondexploitaties maar ook voor de algemene exploitatie/concernbegroting. De toe te rekenen rentepercentage aan de grondexploitatie is conform BBV regels berekend op een percentage van 2,42%. Over de categorie BIE-gronden heeft het toerekenen van een lagere rentepercentage een nadelig effect op de concernbegroting van 2016 van 530.000,-. Daartegenover staat dat de rentekosten op de grondexploitaties afnemen. Voor verliesgevende grondexploitaties is het effect direct. Het verlies neemt af en de benodigde voorziening is lager. Voor de grondexploitaties met een positief resultaat zal veelal het resultaat verbeteren. Het resultaat (winst) kan echter pas genomen worden indien zij gerealiseerd is. Disconteringsvoet De disconteringsvoet wordt gebruikt in de berekening van de contante waarde van de geprognotiseerde baten en lasten van de grondexploitatie. De contante waarde is van belang voor het bepalen van de treffen verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties. Er wordt een voor alle gemeenten gelijk gestelde disconteringsvoet gehanteerd met als uitgangspunt geldontwaarding op basis van prijsinflatiepercentage. Voor het jaar 2016 is het percentage op 2% gesteld. Richttermijn van 10 jaar Om de risico s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken mag de looptijd van een grondexploitatiecomplex maximaal 10 jaar bedragen. 10
Deze 10 jaar is een richttermijn, die voortschrijdend wordt bezien. Dit houdt in dat na afloop van het eerste jaar, weer een jaar kan worden toegevoegd aan de termijn. Er zijn zes complexen waarbij de looptijd langer is dan 10 jaar: 1. Delftlanden heeft een looptijd tot 1 januari 2040 2. Koppelwijk/Maatschappijweg, looptijd tot 1 januari 2027 3. Zwartemeer Zuidwest, looptijd tot 1 januari 2027 4. De Tweeling, looptijd tot 1 januari 2031 5. Businesspark Meerdijk, looptijd tot 1 januari 2030 6. Bedrijvenpark A37, looptijd tot 1 januari 2032 Motivatie afwijking Van de 10-jaars richttermijn kan gemotiveerd afgeweken worden. Deze motivatie moet worden geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken en worden voorzien met risico-beperkende beheersmaatregelen. De beheersmaatregelen wordt bezien vanuit de overweging dat opbrengsten in de verdere toekomst steeds minder goed te prognosticeren zijn. Uitgangspunt is dat de gemeente Emmen in de grondexploitaties uit gaat van reële programmering en prijzen. De totale programmering in de grondexploitaties is getoetst op basis van de behoefte onderzoeken van bedrijventerrein en woningbouw van bureau Louter en Companen. De grondprijzen worden jaarlijks getaxeerd en getoetst op marktconformiteit door interne taxateurs. Twee beheersmaatregelen worden voorgesteld om het risico van de opbrengsten op langere termijn te beperken: 1. Bij de berekening van het resultaat op contante waarde geen index (meer) te hanteren op opbrengsten welke geprognotiseerd zijn na 10 jaar. 2. Het kwantificeren van het risico voor de geprognotiseerde opbrengsten na 10 jaar. De kwantificering van het risico wordt berekend op basis van een inflatiepercentage gelijk aan de disconteringsvoet. Hoe later in de tijd de opbrengst wordt geprognotiseerd hoe hoger het gekwantificeerde risico voor die opbrengst zal zijn. De totale risicoberekening voor bovenstaande complexen bedraagt 4,6 miljoen Zie paragraaf 7.3. voor de opgenomen risicobedragen per complex. De voorschriften van de BBV zijn nieuw, hoe deze toegepast kunnen worden is nog onduidelijk. Extern wordt bij de accountant en bij de commissie BBV getoetst of de voorgestelde beheersmaatregelen voldoende zijn en hoe deze verwerkt dienen te worden. 11
4 Grondbeleid en grondexploitatie 4.1 Inleiding Het college heeft de volgende missie: Het college investeert in de toekomst van een kwalitatief complete, attractieve en vitale gemeente Emmen. Een gemeente die tegemoet komt aan de steeds hogere eisen die bewoners, bedrijven, instellingen en bezoekers stellen aan de woon- en werkomgeving, de (culturele) voorzieningen en de (sport- en) recreatiemogelijkheden. Een gemeente die sociaal, leefbaar en veilig is, een gemeente waar het aangenaam wonen is en een gemeente die economisch vitaal is, werk biedt aan wie dat zoekt en hoogwaardige vestigingslocaties biedt voor bedrijven en instellingen. Grondbeleid is een belangrijk instrument van de overheid om het algemeen belang mede te realiseren. 4.2 Grondbeleid In de kadernota grondbeleid worden de uitgangspunten geschetst van het gemeentelijk grondbeleid. De laatste kadernota is door de raad vastgesteld in juni 2011 en liep tot 2015. In de kadernota grondbeleid 2011-2015 was de volgende hoofddoelstelling gesteld: Het bereiken van de gestelde doelen in het ruimtelijk ordeningsbeleid en/of overige beleidssectoren tegen de gewenste ruimtelijke kwaliteit op de gewenste tijd en plaats en tegen een verantwoorde kosten-baten-verhouding, met een verantwoord financieel-economische rendement en op een efficiënte wijze. Het grondbeleid is hiermee een afgeleide van het ruimtelijke beleid. Zowel ten aanzien van volkshuisvesting, economische ontwikkeling en openbare ruimte, als ook voor infrastructuur, recreatie en natuur. In de kadernota zette de gemeente zich in op Sturend Grondbeleid. Per ontwikkeling werd bepaald welke type grondbeleid en welke instrumenten ingezet worden. De gemeentelijke activiteiten zijn te onderscheiden in actief en faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid voert de gemeente zelf alle fasen van de grondexploitatie uit. Van de aankoop van de gronden, het bouw- en woonrijp maken, tot en met de verkoop van de bouwkavel. De gemeente heeft de te ontwikkelen grond in eigen bezit. Bij faciliterend grondbeleid is de bouwkavel in het bezit van een private partij en wordt deze door die partij ontwikkeld. De gemeente treedt enkel op als overheid, die de plannen van private partijen faciliteert als daarvoor een bestemmingswijziging noodzakelijk is. Het grondbeleid van de gemeente Emmen wordt opnieuw opgesteld te worden. De volgende punten worden onder andere meegenomen worden in de overwegingen voor actief of facilitair grondbeleid: Het risico en financieel verlies die de gemeente Emmen recent heeft moeten nemen op een aantal actieve grondcomplexen. De mening van het kabinet om meer ruimte te bieden aan initiatieven uit de markt, de mogelijkheden van uitnodigingsplanologie. Voorkeuren welke uitgewerkt worden in de Omgevingswet. Het streven van de gemeente om uit te gaan van meer van de samenleving. Nieuwe initiatieven vanuit de markt worden verwelkomd. Bij facilitair grondbeleid komen de winsten de marktpartijen toe, een eventuele afroming van winsten door de gemeente is niet mogelijk waardoor gemeentelijke verevening tussen de winst - en verlies locaties niet meer mogelijk is. 4.3 Beleidsprogramma s In het bijzonder zijn een tweetal programma s in de begroting van de gemeente van belang voor het grondbeleid. Dat zijn de programma s Bouwen, wonen & milieu en Economie en werkgelegenheid. Vooral de grondverkoop en de programmering van grondverkoop van woningbouw en bedrijventerreinen 12
zijn belangrijke onderdelen van de grondexploitaties en bepalen in belangrijke mate het financieel resultaat. Voor de behoefte naar woningbouw en bedrijventerrein is in 2014 een tweetal externe onderzoeken uitgevoerd; Behoefteraming bedrijventerreinen Emmen 2014-2015, Bureau Louter, 3 oktober 2014 en Gemeente Emmen, Marktanalyse woningbouwkavels, Companen, 6 oktober 2014. Deze worden voor de programmering als uitgangspunten gehanteerd bij de herzieningen van de grondexploitaties. 4.3.1 Woningbouw en bouwen Het Bestuursakkoord 2014-2018 benoemt dat het verbeteren van de kwaliteit en samenstelling van de huidige woningvoorraad en het tegengaan van verpaupering van de leefomgeving een belangrijke opgave is voor de komende jaren. Daarnaast is inzet gewenst op voldoende passende en levensloopbestendige (senioren) woningen. De gemeente Emmen richt zich op het hebben van een ruim aanbod van grond voor woningbouw gericht op kwaliteit en diversiteit. Woningwet De Woningwet is per 1 juli 2015 gewijzigd. Het werkdomein van corporaties is ingeperkt tot beheer en verhuur van sociale huurwoningen. De corporaties mogen maar beperkt investeren in de woonomgeving. Dit betekent dat bij herstructurering een bijdrage van andere partijen nodig is voor aanpak van de woonomgeving. De veranderende rolopvatting tussen gemeenten en corporaties vraagt om een actualisatie van de woonvisie. Om goed inzichtelijk te krijgen wat de opgaven in het domein wonen zijn wordt een woningmarktanalyse uitgevoerd. De woningmarktanalyse kijkt onder andere naar demografische ontwikkelingen, de huidige woningvoorraad, vraag en aanbod. Herstructurering In samenwerking met andere partijen (woningbouwcorporaties en,- lokale ontwikkelaars) wordt een kwaliteitsverbetering beoogd in de bestaande voorraad om de vitaliteit van de wijken en dorpen van Emmen te behouden c.q. te verbeteren. De corporaties en gemeente hebben afgesproken in het Lokaal Akkoord om voor bepaalde dorpen krimpvisies op te stellen. De dorpvisies maken de kernkwaliteiten en het toekomstperspectief van een dorp inzichtelijk. In december 2015 is de grondexploitatie Oudbouw Nieuw Weerdinge vastgesteld. Het complex Winkelcentrum Bargeres is afgesloten, de inrichting van het openbaar gebied is gereed. Er zijn 13 herstructureringsprojecten in exploitatie. Winkelcentrum Rietlanden is begin 2016 vastgesteld. Programmering woningbouw Gelet op de ontwikkelingen op de woningmarkt en de gerealiseerde verkopen over het jaar 2015 wordt, met uitzondering van Delftlanden, wordt de uitgifte tempo nagenoeg intact gelaten. In de Planeet is de uitgifte tempo ietwat versneld en voor de Oude Meerdijk is de programmering vertraagd. Voor een aantal woningbouwcomplexen zoals Koppelwijk-Maatschappijweg in Emmer-Compascuum wordt onderzocht of de programmering aangepast kan worden zodat deze beter aansluit op de marktvraag.. Wel zijn, vooral in het centrum van Emmen, veel initiatieven voor woningbouw. Op gemeentelijke grond en op particuliere grond. Gezien de verwachte woningbehoefte en de ladder voor duurzame verstedelijking blijft overprogrammering een risico. De ladder voor duurzame verstedelijking speelt een steeds grotere rol in het kunnen ontwikkelen van locaties. Bij een nieuw stedelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat (regionale) behoefte bestaat. De ladder is hiermee nadrukkelijk een instrument voor de bepaling van de plancapaciteit. De voorbereidingen om te komen een instrument Plancapaciteit zijn opgestart. Dit instrument is een planvorm waarmee de huidige woningbouwprogrammering tegen het licht wordt gehouden. De juridische voorzienbaarheid die met dit instrument wordt gecreëerd zorgt ervoor dat nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk zijn, doordat de regionale behoefte op langere termijn aangetoond is. 4.3.2 Economie en bedrijvigheid Emmen heeft de grootste concentratie industriële werkgelegenheid van Noord-Nederland. De vier gemeenten Emmen, Coevorden, Hardenberg en Hoogeveen maken zich hard voor werk. Hiervoor hebben zij gezamenlijk een plan gepresenteerd met als titel Vierkant Achter Werk om de werkeloosheid te laten 13
dalen. Dit willen zij realiseren door onder andere de bevordering van een goed ondernemersklimaat, de versterking van de structuur van het bedrijfsleven en de kennis- en netwerkeconomie aanhalen om de werkgelegenheid te stimuleren. De gemeente vindt het belangrijk om over een ijzeren voorraad bedrijventerrein te beschikken niet alleen in kwantitatieve zin maar ook in kwalitatieve zin. De gemeente heeft derhalve een ruim areaal bedrijventerreinen beschikbaar. Het uitgangspunt van het Rapport Louter, zijnde een behoefte aan gemeentelijke voorraad bedrijventerrein van 104 hectare, inclusief 50 hectare grote incidentele verkopen, is gehandhaafd. De totale voorraad bedrijventerrein van de gemeente Emmen is ca. 168 hectare. Voor bedrijventerreinen is 64 hectare uitgeefbare grond in verschillende grondcomplexen in financiële zin afgewaardeerd. Financieel is de over programmering hiermee afgedekt. De ruimtelijke vertaling is echter niet doorgevoerd. Dit houdt in dat dezelfde hoeveelheid plancapaciteit binnen de bestemmingsplannen wordt behouden. In 2015 is nagenoeg geen bedrijventerrein verkocht. De ladder voor duurzame verstedelijking is ook van toepassing op uitbreiding van bedrijventerreinen.= 14
5 Uitgangspunten MPG 2016 Alle grondexploitaties worden jaarlijks per 1 januari naar de laatste inzichten bijgesteld. Gemeenten hebben de verantwoordelijkheid realistische uitgangspunten te hanteren om tot een goede waardering te komen van de gemeentelijke grondposities. De regeltechnische uitgangspunten hebben invloed op het financieel resultaat. Door het vaststellen van uniforme regeltechnische uitgangspunten door het college wordt duidelijkheid gegeven en de mogelijkheid om scherp te kunnen sturen en rapporteren. De rekentechnische uitgangspunten voor de jaarrekening 2015 zijn vastgesteld in december 2015. Voor de MGP 2016 zijn een aantal van deze uitgangspunten aangepast aan het Wijzigingsbesluit van de commissie BBV. Dit betreft de te hanteren rente, de disconteringsvoet en de opbrengstenstijging na een planperiode langer dan 10 jaar. 5.1 Programmatische uitgangspunten Hieronder worden de programmatische uitgangspunten gegeven voor woningbouw en bedrijventerreinen. 5.1.1 Gemeentelijke woningbouwplannen Voor het jaar 2015 was voor woningbouw een uitgifte van 45 kavels geprognosticeerd. Er zijn 32 kavels voor woningbouw verkocht, waarvan 19 kavels voor particuliere bouw en 13 voor projectmatige bouw. Delftlanden Door een veranderde context (uitspraak rechtszaak MegaHome) is de programmering voor de Delftlanden aangepast. Het contract met MegaHome voor het afnemen van tranches 5 en 6 is ontbonden. Voor de herziening wordt uitgegaan dat tranche 6 niet ontwikkeld wordt en tranche 5 wordt uit gefaseerd. Hiermee worden ca. 135 kavels uit de exploitatie gehaald en wordt de looptijd van de exploitatie verlengd van 2025 tot 2039. Deze variant geeft een tekort van 3,5 miljoen op contante waarde. Voor het risico op de woningmarkt van de Delftlanden is bij de jaarrekening 2014 een voorziening van 3,1 miljoen getroffen. Deze is aangevuld tot 3,5 miljoen. Voor de Delftlanden wordt een nieuwe visie ontwikkeld, omdat het huidige bestemmingsplan niet voldoet aan de vraag vanuit de markt. Deze visie heeft een nauwe relatie met de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De ontwikkeling van de visie voor Delftlanden en een instrument plancapaciteit voor de gehele gemeente worden in samenhang voorbereid. Dorps- en stadsuitbreiding De gemeente heeft per 1 mei 2016 voor de dorps- en stadsuitbreiding 367 particuliere kavels in exploitatie, waarvan 44 kavels in optie. In Roswinkel zijn daarnaast nog twee kavels te koop en in Schoonebeek nog één kavel, dit zijn losse kavels waar geen grondexploitatie voor gevoerd wordt. Tabel 5.1: stand van zaken woningbouwkavels in exploitatie (per 1-4--2016) Particuliere kav els in exploitatie waarvan Plaats stuk in optie Woningbouw Oude Meerdijk 23 0 Delftlanden 165 1 Emmermeer-Schuilingstraat oz 7 1 Koppelwijk/Maatschappijweg 39 0 Ten noorden v an de Postweg 13 2 Zwartemeer Zuid-West 23 6 De Planeet 32 21 V eenschapswijk 8 1 Mandebroek III 18 8 A chter de Dorpshoev e 14 2 Kienholt 2 2 0 Stroomdal 23 2 T otaal 367 44 15
Daarnaast heeft de gemeente per 1 mei 2016 voor projectmatige bouw ca. 205 woningbouweenheden in exploitatie. Uitgifteprognose Onderstaande grafiek geeft de uitgifteprognose van de vastgestelde grondexploitaties voor de periode 2016 tot en met 2039 aan. De piek in het jaar 2020 wordt veroorzaak door het complex de Klokkenslag. Stichting Lefier heeft een bouwclaim op een deel van dit terrein liggen. Het betreft 48 sociale huur appartementen. Grafiek 5.2. : Programmering uitgifte woningbouw vastgestelde grondexploitaties in m² en aantallen 5.1.2 Herstructurering In samenwerking met andere partijen (woningbouwcorporaties en,- lokale ontwikkelaars) wordt een kwaliteitsverbetering beoogd in de bestaande voorraad om de vitaliteit van de wijken en dorpen van Emmen te behouden c.q. te verbeteren. In december 2015 is de grondexploitatie Oudbouw Nieuw Weerdinge vastgesteld. Winkelcentrum het Rietlanden is in januari 2016 vastgesteld. Het complex Winkelcentrum Bargeres is afgesloten, de inrichting van het openbaar gebied is gereed. Daarnaast is de Gebiedsontwikkeling Centrum Noord gerealiseerd en afgesloten. Er zijn 13 herstructureringsprojecten in exploitatie. Omdat herstructureringsgebieden veelal verliesgevend zijn worden deze complexen voor een groot gedeelte gefinancierd vanuit gemeentelijke bijdragen. In de herstructureringsgebieden waarin de gemeente samenwerkt met één van de corporaties onder het Lokaal Akkoord dragen ook de corporaties bij in de grondexploitatie. De gemeente Emmen heeft voor herstructureringsgebieden een raamkrediet voor grondexploitaties beschikbaar gesteld van afgerond 18,6 miljoen. 5.1.3 Bedrijventerreinen De gemeentelijke voorraad bedrijventerrein in de grondexploitaties is bijgesteld van ca. 168 naar 104 hectare. Dit is inclusief de vraag naar grote incidentele verkopen van tezamen 50 ha. Voor de herzieningen voor de jaarrekening 2015 is de uitgifte programmering bedrijventerrein herijkt, de vraag vanuit de markt is hierbij richtinggevend. Hierdoor worden andere gronden meegenomen in de programmering dan die van vorig jaar. Voor het complex Ten Noorden van de Rondweg (Emmtec terrein) is momenteel serieuze interesse. Derhalve is 3,7 hectare weer in de programmering opgenomen. Om binnen het totale areaal van 104 hectare te blijven is voor het Rundedal 3,8 hectare uit de exploitatie gehaald. 16
In onderstaand tabel is per complex aangegeven waar de afwaardering in hectare heeft plaatsgevonden en daarnaast een vergelijking t.o.v. de vorige herziening. Tabel 5.3 afwaardering gemeentelijke bedrijventerreinen Vergelijking bedrijventerrein uitgeefbaar in hectare plancapaciteit programmering Bedrijventerrein 01-01-2015 01-01-2016 verschil 7071 Ten Noorden v/d Rondweg 19,3 7,2 10,9 3,7 7072 Bahco - Drenthe College 0,9 0,9 0,9 0,0 7073 Industrieterrein Bargermeer 12,5 8,7 8,7 0,0 7077 Businesspark Eigenhaard 2,5 2,5 2,5 0,0 7116 Bedrijventerrein Kijlweg 0,5 0,5 0,5 0,0 7196 Bedrijvenpark A37 38,0 32,7 32,7 0,0 7197 Pollux West 3,4 2,1 1,9-0,2 7198 Pollux IV 6,3 0,0 0,0 0,0 7202 Pollux II 2,2 0,0 0,0 0,0 7420 De Tweeling 32,9 7,6 7,6 0,0 7440 Waanderveld 1,6 1,6 1,6 0,0 7450 Businesspark Meerdijk 10,6 10,6 10,6 0,0 7228 Rundedal 37,0 29,7 25,9-3,8 Totaal bedrijventerreinen en Rundedal 167,7 104,1 103,9-0,3 Rundedal is niet in exploitatie De gemeente Emmen heeft twaalf vastgestelde grondexploitaties op het gebied van bedrijventerreinen. Daarnaast is een visie voor het Rundedal vastgesteld. Binnen deze visie voor het Rundedal is ruimte voor grootschalige bedrijventerrein. Het Rundedal In de door de raad vastgestelde visie (december 2012) wordt het Rundedal opgedeeld in drie deelgebieden met elk een eigen ontwikkel scenario: landbouw, agropark met energie en grootschalige bedrijventerrein en daarbij wonen-werken in het lint. De boekwaarde van het Rundedal bedraagt ca. 21,5 miljoen. Het financiële risico zit vooral in het al dan niet kunnen verwezenlijken van de bestemming grootschalige bedrijventerrein. Hierin zit de hoogste opbrengstpotentie waarmee (een deel van) de negatieve boekwaarde weer goed gemaakt kan worden. Voor het wijzigingen van deze bestemming is in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking een goede motivatie en afweging nodig waarom meer plancapaciteit wordt toegevoegd. Wel past de ontwikkeling van het Rundedal in het Rode loper beleid van de provincie Drenthe en is hiervoor als pilot aangewezen. De provincie Drenthe wil met het Rode loper beleid het Drentse vestigingsklimaat aantrekkelijker (verbeteren) maken voor zowel bestaande als nieuw te vestigen ondernemers gericht op behoud en aantrekken van extra werkgelegenheid. Uitgifteprognose In onderstaand tabel wordt de uitgifteprognose bedrijventerrein weergegeven. Naar aanleiding van het rapport Louter is de jaarlijkse uitgifte gemiddeld rond de 5 hectare per jaar geprognosticeerd. De pieken in 2018, 2020 betreffen de grote incidentele uitgiften. 17
Grafiek 5.4: Uitgifteprognose bedrijventerreinen 2016 2031 5.1.4 Overige gronden Naast gronden in exploitatie heeft de gemeente ook gronden, waarvan de planvorming nog niet bekend is. Deze gronden, 356 hectare, zitten in complex Overige gronden. Dit zijn voornamelijk compensatie - en strategische gronden. Compensatiegronden worden ingezet als compensatie/ruilmiddel voor het verwezenlijken van plannen. Strategische gronden zijn aangekocht om toekomstige plannen te kunnen verwezenlijken. De gemeente heeft geen grote voorraad grond meer nodig om plannen te ontwikkelen. In 2015 is daarom 42 hectare verkocht voor agrarisch gebruik. 5.2 Grondprijzen De Kadernota Grondprijsbeleid 2014-2018 gemeente Emmen is in december 2013 vastgesteld. In deze nota staat het beleidskader waarin per gebruiksfunctie (woningen, bedrijventerrein etc.), de methodiek beschreven is waarbinnen de grondprijzen worden bepaald. De gemeenteraad stelt de Kadernota vast en geeft het college hiermee het kader waarbinnen jaarlijks de Nota Grondprijzen opgesteld wordt. In de Nota Grondprijzen staat per gebruiksfunctie en locatie de grondprijs die gehanteerd wordt. De nota grondprijzen 2016 is door het college vastgesteld in januari 2016. Deze grondprijzen worden als uitgangspunt gehanteerd bij de herzieningen van de grondexploitaties voor de jaarrekening. 5.3 Productiekosten Om ruwe grond te transformeren tot bouwgrond worden kosten gemaakt voor het bouw- en woonrijp maken. De kosten die opgenomen worden in de grondexploitatie zijn kosten die rechtstreeks veroorzaakt worden door de locatieontwikkeling. De ramingen voor het bouw en woonrijp maken worden opgesteld door interne civiele ingenieurs. Deze ramingen worden bij grote veranderingen of indien verouderd geactualiseerd. De civieltechnische ramingen worden in de grondexploitaties opgenomen. 5.4 Rekenparameters De hoogte van de parameters is vooral op langere termijn onzeker en moeilijk te voorspellen. Het financiële effect van deze parameters is echter groot. Het is van belang dat in de grondexploitaties met parameters wordt gerekend die tot stand komen vanuit reële uitgangspunten. Het hanteren van te optimistische parameters in de grondexploitatie brengt grote financiële risico s mee. Het hanteren van te pessimistische parameters kan zorgen voor een stille reserve in de grondexploitatie of een onnodige claim op reserves leggen. 18
5.4.1 Kosten- en opbrengstenstijging Om te komen tot reële parameters voor de opbrengsten- en kostenstijging zijn drie bronnen geconsulteerd: consultatie bij referentie gemeenten, kwartaal rapportage grondexploitatie Metafoor en de notitie Outlook grondexploitaties oktober 2015 van Metrum. Kostenstijging De notitie van Metrum hanteert een (langjarig) kostenparameter van 2%. De kwartaalrapportage van Metafoor constateert een lichte stijging van de bouwkosten, een lagere olieprijs zorgt voor een dempend effect op de kostenontwikkeling. Wel wordt gesteld dat de aanbestedingsindex sterk stijgt. Aanbestedingsresultaten zijn steeds meer aan het verdampen, als gevolg van de groeiende woningmarkt. In plaats van het bieden van kortingen, verrekenen bouwers bouwrisico s en winstpremies. Het hanteren van een kostenstijging van 2% is, gelet op het voorgaande, een reëel uitgangspunt. Deze index heeft tevens aansluiting bij de referentie gemeenten. Opbrengstenstijging De referentie gemeenten hanteren veelal een index op de korte termijn van 0% en daarna een stijging variërend van 1% tot 2%. De notitie van Metrum hanteert voor de korte termijn een opbrengstenstijging van 0% tot voor de lange termijn een opbrengstenstijging van 2%. In de kwartaalbericht van Metafoor van oktober 2015 wordt een structureel herstel in de woningmarkt geconstateerd. De verschillen in de prijsontwikkeling tussen de verschillende regio s zijn echter nog aanzienlijk. In de sterke woningmarktgebieden stijgen de prijzen aanzienlijk, terwijl in perifeer gelegen gebieden de prijzen licht dalen, stabiliseren en of een lichte groei kennen. Derhalve is het reëel tot 2021 geen opbrengstenstijging te hanteren en op de langere termijn, vanaf 2021 uit te gaan van een opbrengstenstijging van 1%. Conform het Wijzigingsbesluit wordt een opbrengstenstijging van 0% gehanteerd voor opbrengsten na een planperiode van 10 jaar. In contractuele afspraken met derden kunnen andere parameters overeen gekomen zijn/worden. De contractuele afspraken worden in de grondexploitatie opgenomen. 5.4.2 Rente De te hanteren rentepercentage en de disconteringsvoet is conform het Wijzigingsbesluit berekend en gehanteerd. De aan de grondexploitaties toe te rekenen rente is 2,42% en de disconteringsvoet 2%. 19
6 Financieel resultaat grondexploitaties 6.1 Administratieve indeling grondcomplexen De administratieve indeling van de complexen is door het wijzigingsbesluit van de BBV gewijzigd. Deze wijziging kan voor een complex ook gevolgen hebben voor het al dan niet mogen toedelen van voorbereidingskosten en rente en de waardering van de gronden op de balans. In tabel 6.1 zijn de verschillende grondcomplexen gerangschikt naar de administratieve eenheden. Tabel 6.1: administratieve indeling grondcomplexen Lokaal akkoord Overig 7 086 Emmerschans - Bolwerk e.o. 7 054 Emmen - Emmermeer - Airey dorp 7 090 Emmen - Emmerhout-Noord 7 07 0 Willinkplein - Zuid 7 1 7 7 Zwartemeer - De Huizen/Stormstraat 7 062 Emmen - Gebiedsontwikkeling Centrum Noord 7 21 6 Klazienav een - Derksweg 7 07 6 Emmen- Ontwikkeling Buitenweg Europan 7 266 Nieuw - Weerdinge - Herstructurering oude bouw 7 089 Emmen-Winkelcentrum Rietlanden 7 51 4 Nieuw Schoonebeek - Huurdemanlaan/v an Eklaan 7 1 06 Emmermeer - Winkelcentrum fasen 2a, 3a en 3c 7 541 Schoonebeek - Herstructurering Spanjaardspad 7 1 1 9 Emmer-Compascuum - Herinrichting Centrum 7 1 40 Herontwikkeling winkelcentrum Bargeres Stads- en dorpsv ernieuwing (woningbouw) Industrie- en bedrijventerreinen 7 045 Emmen - Woningbouw Oude Meerdijk 7 061 Emmen - Centrum - Vreding e.o. 7 050 Em m en - Delftlanden I 7 07 1 Em m en - Ind.terr. ten N. v /d Rondweg - Em m tec 7 065 Em m en - Centrum - Klokkenslag 7 07 2 Em m en - Bahco - Drenthe College 7 080 Em m en - Gorzenv eld II 7 07 3 Em m en - Ind.terr. ten Z. v an de NAM 7 093 Em m en Centrum - Rondom de Bibliotheek 7 07 7 Em m en - Bedrijv enpark Eigenhaardweg 7 1 02 Emmermeer - Schuilingstraat o.z. 7 1 1 6 Emmer-Compascuum - Bedr.terr. Kijlweg 7 1 1 8 Emmer-Compascuum - Koppelwijk/Maatsch.weg 7 1 96 Klazienav een - Bedrijv enpark A 37 7 1 53 Barger-Compascuum - Ten Nrd. Van de Postweg 7 1 97 Klazienav een - Pollux West Bedrijv enpark 7 1 7 8 Zwartem eer - Zuid-West 7 1 98 Klazienav een - Pollux 4 7 21 9 Klazienav een - De Planeet 7 202 Klazienav een - Bedr.terr. Pollux II 7 232 Erica - Veenschapswijk 7 420 Nieuw-Amsterdam - De Tweeling 7 265 Nieuw - Weerdinge - Mandebroek III 7 440 Em m en - Bedrijv enterrein Waanderv eld 7 51 1 Nw.-Schoonebeek - Achter de Dorpshoev e 7 450 Emmen - Businesspark Meerdijk 7 520 Weitev een - Bouwplan Kienholt 2 7 540 Schoonebeek - Stroomdal Overige gronden 7 27 1 Div ersen - Strategische grondv oorraad 7 032 Emmen - UMCG Ambulancezorg 7 27 2 Div ersen - Compensatiegronden 7 094 Emmen - Tankstation Emmen-Zuid 7 291 Div ersen - Verspreide gronden 7 1 09 Ontwikkeling Zuidbarger&Ericasestraat 7 400 Div ersen - Gronden uit opgehev en complexen 7 288 Klazienav een - Rundedal 7 033 Emmen - Westerstraat OZ 7 1 1 0 Emmer-Compascuum, Abeln e.o. 7 041 Emmen - Dordsedwarsstraat 7 235 Erica - Molenplan 7 07 9 Emmen - Verplaatsing Terra-college Project afgesloten 201 5 Project afgerond 201 5 Project geopend 201 5 Project geopend 201 6 Nieuw initiatief 201 5 Bouwgrond in exploitatie Stads-en dorpsv ernieuwing (herstructurering ca) Materiele Vaste Activa Voorm alig Nog niet in exploitatie genom en gronden Facilitair grondbeleid 6.1.1 Bouwgrond in exploitatie (BIE) Dit zijn gronden die in eigendom zijn van de gemeente, waarvan de raad een grondexploitatiecomplex heeft vastgesteld met een exploitatiebegroting. Hiermee verstrekt de raad het raamkrediet waarbinnen het project binnen de gestelde randvoorraden uitgevoerd mag worden. Vanaf dat moment kunnen kosten geactiveerd en bijgeschreven worden op de voorraadpositie op de balans. 20