Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Jollemanhof 44 1019 GW AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 05-02-2016 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 702,53. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 13 juli 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kostenposten schoonmaken algemene ruimten, administratiekosten en de niet verrekenbare kostenpost satellietschotel over het jaar 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5
II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: ik heb geen opmerkingen over de rapportage; het is raar dat ik met vijf ramen net zoveel betaal als de mensen met zeventien ramen; het is zeer onredelijk dat ik betaal voor de satellietschotel zonder dat ik er gebruik van maak. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: wij hadden bij de kantonrechter geen stukken aangeleverd; de kantonrechter maakte geen onderscheid tussen vijf en zeventien ramen; de berekening van de rapporteur is merkwaardig, voor het schoonmaken van de algemene ruimte zonder de glasbewassing kom je al uit op 257,43; er komt een draagvlakmeting voor de satellietschotel; de Huurcommissie heeft eerder al gesteld dat de verdeelsleutel onredelijk is, hier komt ook een draagvlakmeting voor; wij overhandigen een alternatieve berekening waar wij een berekening naar raamaantal hebben gemaakt. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat de huurder alleen de kostenposten schoonmaken algemene ruimten, administratiekosten en de niet verrekenbare kostenpost satellietschotel ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag, exclusief de niet verrekenbare kosten, van 655,30 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Pagina 2 van 5
Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag, exclusief de niet verrekenbare kosten, voor de servicekosten over het jaar 2014 vast te stellen op 410,59. Beoordeling Huurcommissie De Huurcommissie heeft reeds eerder uitspraak gedaan over de servicekosten in het wooncomplex. Daarnaast heeft de kantonrechter eveneens uitspraak gedaan over de servicekosten van dit complex over het jaar 2013. Schoonmaakkosten In hetgeen huurder en verhuurder ter zitting hebben verklaard ziet de commissie aanleiding om van het rapport af te wijken. Verhuurder stelde onder andere dat zonder glasbewassing de kostenpost schoonmaken algemene ruimten al uit zou komen op 257,43. Verhuurder heeft ter zitting tevens een alternatieve berekening overlegd met een verdeling naar raamaantal. Hoewel de Kantonrechter de kosten voor schoonmaken in een eerder jaar heeft vastgesteld op 156,00 is de commissie van oordeel dat daar niet mee kan worden volstaan. De kantonrechter beschikte immers niet over de facturen, die in de onderhavige kwestie wel aan de Huurcommissie zijn overgelegd. Uit de overlegde gegevens blijkt dat de kostenpost schoonmaakkosten bestaat uit schoonmaakkosten algemene ruimte, glasbewassing algemene ruimte (20%) en glasbewassing woonruimte (80%). De commissie is van oordeel dat het redelijk is dat de huurder evenredig bijdraagt aan de schoonmaakkosten- en de kosten voor glasbewassing van de algemene ruimte. Het deel van de huurder voor schoonmaakkosten bedraagt derhalve 1/60 e deel van 15.445,56 = 257,43. Het deel van de huurder voor glasbewassing algemene ruimte bedraagt 1/60 e deel van 1.392,98 (20% van 6.964,84) = 23,22. Ten aanzien van de kosten voor glasbewassing woonruimte merkt de commissie op dat voor een wijziging van de verdeelsleutel instemming van meer dan 70% van de huurders is vereist. Verhuurder heeft ter zitting verklaard dat nog een draagvlakmeting moet worden uitgevoerd. De Huurcommissie is bevoegd om, op basis van werkelijk gemaakte en aangetoonde kosten, een redelijkheidstoets te doen. De commissie is van oordeel dat het redelijk is dat een huurder van een woonruimte met vijf ramen minder betaalt aan glasbewassing dan een huurder van een woonruimte met zeventien ramen. De commissie volgt dan ook de berekening die verhuurder ter zitting heeft overlegd. Volgens de verdeling naar raamaantal worden de kosten voor glasbewassing woonruimte voor deze huurder als volgt: 2/3 e van de woonruimten heeft 5 ramen (200 ramen) en 1/3 e van de woonruimten heeft 17 ramen (340 ramen). De kosten voor een huurder van een woonruimte met 5 ramen wordt dan 200/340 x 5.571,87 (80% van 6.964,84) = 2.063,66. 2.063,66: 40 woningen met 5 ramen = 51,59. Pagina 3 van 5
De totale schoonmaakkosten algemene ruimte bedragen derhalve ( 257,43 + 23,22 + 51,59 =) 332,24. Satellietschotel De Kantonrechter heeft over de kostenpost satellietschotel geoordeeld dat het redelijk is om deze kosten door te berekenen aan de huurders. De Huurcommissie volgt in deze de beslissing van de kantonrechter en stelt de betalingsverplichting voor de kostenpost satellietschotel derhalve ongewijzigd vast op 96,72. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt: Huismeester 83,49 Schoonmaken algemene ruimte 332,24 Stroomverbruik algemene ruimte 167,10 Administratiekosten 0,00 582,83 'Niet verrekenbare posten': Glasfonds 10,80 Ontstoppingsabonnement 5,28 Graffiti 6,90 Satellietschotels 96,72 Totale betalingsverplichting: 702,53 Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In al deze gevoegd behandelde zaken merkt de commissie de verhuurder, zijnde een rechtspersoon, aan als de in het ongelijk gestelde partij. Dit brengt in principe met zich dat verhuurder in iedere zaak een vergoeding (leges) van 450,00 aan de Staat zou dienen te betalen. De Huurcommissie heeft in eerdere jaren meerdere gelijksoortige verzoeken behandeld van woningen uit het complex "Gibraltar". Gelet hierop past de Huurcommissie de hardheidsclausule van artikel 7 lig 9 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte toe. De verhuurder moet voor ieder verzoek een legesbedrag van 25,00 betalen. Pagina 4 van 5
IV Beslissing De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 702,53. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme F.J. Bedaux en mr. M.M.J. Bos Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5