WELKOM OP HET HUURDERSOVERLEG VAN WBS. DE GEMEENSCHAP 29 maart 2011
Agenda Opening en mededelingen Onderhoudsbeleid en OH-werkzaamheden 2011 Huurbeleid en huuraanpassing per 1 juli 2011 Nieuwbouwproject Laauwik Pauze Toekomst Van t Santbuurt Bijzondere doelgroepen: Skaeve Huse Rondvraag en sluiting dinsdag 26 juli 2011 2
Onderhoudsbeleid 2011 Het technische jaarplan in cijfers De jaarbegroting 2011 bedraagt: 4.648.000,- Dit is opgedeeld in: Reparatieverzoeken 433.000,- Servicefonds 90.000,- Mutatie-onderhoud 424.000,- Planmatig-onderhoud 3.370.000,- dinsdag 26 juli 2011 3
Onderhoudsbeleid 2011 Complex 011 012 Van t Santbuurt Vervangen keramische dakpannen (werk is in uitvoering) *Van t Santstraat 88 t/m 122 * Koolemans Beijnenstraat 69 t/m 97 Vervangen individuele cv ketels > 18 jaar, 15 stuks Start buitenschilderwerk fase II (dit project wordt in 4 jaar uitgevoerd) *Koolemans Beijnenstraat 45 t/m 103 * Gregoriusstraat 15 t/m 29 * Palestrinastraat 28 t/m 42 en 9 t/m 47 * Verdistraat 3 t/m 17 * Van t Santstraat 1 t/m 95 dinsdag 26 juli 2011 4
Onderhoudsbeleid 2011 Complex 021 022 Hengstdal Vervangen individuele cv ketels > 18 jaar, 41 stuks Vervangen gietijzeren standleidingen, enkele portiekflats Buitenschilderwerk transparante deuren *Lijsterbesstraat 87 t/m 125 Buitenschilderwerk gevels * Hengstdalseweg 237 t/m 331 dinsdag 26 juli 2011 5
Onderhoudsbeleid 2011 Complex 110 Melkerij Lent Renovatie interieur (werk is in uitvoering) * Doucherenovatie * Toiletrenovatie * Vervangen groepenkast * Vervangen elektra schakelmateriaal dinsdag 26 juli 2011 6
Onderhoudsbeleid 2011 Complex 310 N.B.O. (maisonnettes) Vervangen bitumen dakbedekking ( 3 blokken) * Balladestraat 25 t/m 71 * Balladestraat 97 t/m 143 * Balladestraat 165 t/m 211 Vervangen gevelpanelen voor geïsoleerde panelen * Balladestraat 25 t/m 71 * Balladestraat 97 t/m 143 Buitenschilderwerk gevels incl. houtrotsanering (werk is in uitvoering) dinsdag 26 juli 2011 7
Onderhoudsbeleid 2011 Complex 300 N.B.O. (eengezinswoningen) Vervangen individuele cv ketels > 18 jaar (3 stuks) dinsdag 26 juli 2011 8
Onderhoudsbeleid 2011 Complex 500 Tolhuis Aanpassen 2 stuks gevels bergingen Vervangen zachtboardplafonds voor gipsplaten (werk is in uitvoering) dinsdag 26 juli 2011 9
Onderhoudsbeleid 2011 Complex 800 Visveld te Lent Buitenschilderwerk gevels * Pink Floydstraat 17 t/m 311 * Queenstraat 39 t/m 69 dinsdag 26 juli 2011 10
Huurbeleid 2011 Huurbeleid Ministerie per 1 juli 2011 (onder voorbehoud) Inflatievolgend huurbeleid: 1,3 % Wijzigingen Woningwaarderingstelsel: * Invoering van het energielabel per 1 juli * Extra puntentoekenning per woning (?) Huurstijging voor Scheefwoners : 5,0 % Verhoging van max. red. huurprijzen: 1,3 % Max. huurgrens voor huurtoeslag blijft: 652,52 dinsdag 26 juli 2011 11
Huurbeleid 2011 Huurbeleid WBSG per 1 juli 2011 (onder voorbehoud) Huurverhoging woningen: 1,3 % Garages en Bedrijfsruimten: 1,3 % Geen extra HvH voor Scheefwoners Huurharmonisatie: alleen bij mutatie van de woning! dinsdag 26 juli 2011 12
Huurbeleid 2011 Woningbezit WBSG Gem. netto huurprijs woning: 437,00 Gem. huurprijs t.o.v. max. redelijk: 72 % Aantal woningen % Goedkoop 0-362,= 652 31 % Betaalbaar 362,= - 518,= 1.101 52 % Bereikbaar 518,= - 555,= 118 6 % Duurder vanaf 555,= 267 11 % Totaal 2.138 100 % dinsdag 26 juli 2011 13
Huurbeleid 2011 Uitkomst huurbeleid *Huurverhoging (inflatievolgend) 1,3 % Begroting 2011 *Inkomsten: huurverhoging 2 % *Uitgaven: stijging lasten onderhoud 3 % stijging overige lasten 2 % Extra heffingen van het Rijk *Vennootschapsbelasting * Vogelaar heffing * Heffing huurtoeslag (vanaf 2014: 760 mln) dinsdag 26 juli 2011 14
Huurbeleid 2011 VOOR 1 MEI ONTVANGT U: Mededeling huurprijsaanpassing Overzicht puntenwaardering De Huurkrant Overzicht van de servicekosten dinsdag 26 juli 2011 15
Huishoudboekje van WBSG in 2010 Inkomsten: Huren e.d. 12.000.000 Totaal inkomen: 12.000.000 Uitgaven: Afschrijvingen 1.250.000 Onrendabele top Laauwik 1.650.000 Onderhoud 3.700.000 Rente kosten 2.600.000 Belastingen 1.000.000 Personeelskosten 935.000 Schoonmaak / tuinonderhoud e.d. 700.000 Algemene kosten 801.000 Uitgaven leefbaarheid 210.000 12.846.000 Saldo -/- 846.000 dinsdag 26 juli 2011 16
Nieuwbouwproject Laauwik Grondgebonden eengezinswoningen Grondoppervlak ca. 140 m² Bruto vloeroppervlak 142 m² Woonkamer Open keuken 3 slaapkamers en mogelijk 4 de op 2 de verdieping Energieprestatie, EP < 0.8 dinsdag 26 juli 2011 17
Nieuwbouwproject Laauwik Uitvoering bouw: *Start van het werk is januari 2011 * Oplevering woningen december 2011 * Prognose verhuur vanaf 1 januari 2012 dinsdag 26 juli 2011 18
Nieuwbouwproject Laauwik Huurprijs: *Vanaf 650,00 per maand exclusief servicekosten dinsdag 26 juli 2011 19
Nieuwbouwproject Laauwik dinsdag 26 juli 2011 20
Nieuwbouwproject Laauwik dinsdag 26 juli 2011 21
Nieuwbouwproject Laauwik dinsdag 26 juli 2011 22
Nieuwbouwproject Laauwik dinsdag 26 juli 2011 23
Nieuwbouwproject Laauwik dinsdag 26 juli 2011 24
Nieuwbouwproject Laauwik dinsdag 26 juli 2011 25
Nieuwbouwproject Laauwik dinsdag 26 juli 2011 26
Nieuwbouwproject Laauwik dinsdag 26 juli 2011 27
Nieuwbouwproject Laauwik dinsdag 26 juli 2011 28
PAUZE 29 MAART 2011
Toekomst Van t Santbuurt Spoorbuurt: ca. 500 bestaande woningen Vooroorlogse woningen, bouwjaren 1923 t/m 1928 Grondgebonden eengezinswoningen Beneden en bovenwoningen Woonkamer, keuken, 2 / 3 slaapkamers, berging Bruto vloeroppervlak ca. 80 / 90 m² bvo dinsdag 26 juli 2011 30
Toekomst Van t Santbuurt Beschermd Stadsgezicht dinsdag 26 juli 2011 31
Toekomst Van t Santbuurt Technische Staat Onderhoud vooralsnog tot 2020 ingepland Energieprestatie, label woningen varieert van label D tot label F Warmte-isolatie voldoet niet meer naar huidige norm Geluid-isolatie voldoet niet meer naar huidige norm Brandveiligheid i.v.m. brandoverslag naar nieuwe norm dinsdag 26 juli 2011 32
Toekomst Van t Santbuurt Wat moet anders voor de woningen Woning te klein voor huidige en toekomstige vraag van huurders Beukmaat moet groter t.b.v. een comfortabele woonplattegrond Warmte-isolatie naar nieuwe norm Geluid-isolatie naar nieuwe norm Brandveiligheid i.v.m. brandoverslag naar nieuwe norm dinsdag 26 juli 2011 33
Toekomst Van t Santbuurt Wat te behouden Het stedenbouwkundigplan van het beschermd stadsgezicht Stabiele woonwijk en het goede imago van de wijk Poort Van t Santstraat / Valeriusstraat (renoveren aangrenzende woningen) Nieuwbouw passend in het Beschermd Stadsgezicht dinsdag 26 juli 2011 34
Toekomst Van t Santbuurt Problematiek bestaande woningen verbeteren Pilot Athlonestraat, kostbare renovatie Extreem hoge investering noodzakelijk voor het gewenste eindresultaat Mede door geluids- en brandveiligheidseisen en EPC label verbetering Verbetering woonplattegrond i.v.m. comfort van de woning Kosten / baten bij nieuwbouw veel gunstiger voor het gewenste resultaat dinsdag 26 juli 2011 35
Toekomst Van t Santbuurt dinsdag 26 juli 2011 36
Toekomst Van t Santbuurt dinsdag 26 juli 2011 37
Toekomst Van t Santbuurt dinsdag 26 juli 2011 38
Toekomst Van t Santbuurt dinsdag 26 juli 2011 39
Toekomst Van t Santbuurt dinsdag 26 juli 2011 40
Toekomst Van t Santbuurt Doelstelling woningen Comfortabele woonplattegrond Voldoet aan Label A+ Voldoet aan geluidseisen Voldoet aan brandveiligheidseisen dinsdag 26 juli 2011 41
Toekomst Van t Santbuurt 2011: September: * Planontwikkeling opstarten 2011: September / Oktober: Planning voorbereiding * Bewoners betrekken bij plan * Gemeente en politiek betrekken bij de planontwikkeling 2011 2013: Oktober: * Opzet plan sloop / nieuwbouw / renovatie 2014 / 2015: * Wijziging bestemmingsplan en stedenbouwkundig plan 2016: * Ontwerp nieuwbouw, renovatie en voorzieningen woningen 2017: * Aanvraag bouwvergunning * Selectie aannemers 2018: * Vroegst mogelijke start bouw dinsdag 26 juli 2011 42
Toekomst Van t Santbuurt Wat moet anders voor de woningen dinsdag 26 juli 2011 43
Toekomst Van t Santbuurt Planning voorbereiding dinsdag 26 juli 2011 44
Toekomst Van t Santbuurt Prognose uitvoering bouw Mogelijk vanaf 2018 / 2019 Gemiddeld 20 40 woningen per jaar Plan gereed tussen 2030 2035 dinsdag 26 juli 2011 45
Welkom bij een discussie over huisvesting van bijzondere doelgroepen
Huisvesting.!? Een eigen huis een plek onder de zon, en altijd iemand in de buurt die van mij houden kon. Toch wou ik dat ik net iets vaker, iets vaker simpelweg gelukkig was (tekst: Henk Westbroek)
Huisvesting Conform onze statuten huisvesten wij diegenen die niet zelfstandig in hun behoeften aan huisvesting kunnen voorzien.
Bijzondere doelgroepen De bossen uit, de buurten in Extramuralisering of vermaatschappelijking van de zorg jaren 80 en 90 van de vorige eeuw Burgers met beperkingen maar ook met mogelijkheden 1984 nieuwe nota geestelijke Volksgezondheid cliënt dichtbij huis en met zo min mogelijk verbreken van sociale contacten helpen Vermaatschappelijken en bezuinigingen (b)leken goed samen te gaan!
Mensen met een beperking Verstandelijke beperkingen Psychische beperkingen Lichamelijke beperkingen Kwetsbaren ouderen Doel: normalisatie en autonomie, gevoed door een sterk anti-instellingssentiment Gemeente kreeg de regie rol toebedeeld Wettelijk kader in 2007 = WMO (Wet Maatschappelijke ondersteuning)
Mensen met een beperking Alle nota s gaan uit van een principe: Elkaar ondersteunen Zonder mantelzorg en vrijwilligerswerk zouden veel chronisch zieken, gehandicapten en ouderen hun eigen omgeving kwijtraken. De harde realiteit is dat gedurende het ontbossingsproces (25 jaar) niemand meer weet hoeveel en waar de mensen met een beperking op buurtniveau wonen.
Mensen met een beperking Definitie van een beperking: Voor een beperking is geen oplossing, de toestand is zoals hij is. Voorbeelden: onze leeftijd, herkomst, huidskleur, handicap of (ongeneselijke)ziekte. Voor de gevolgen die voortkomen uit een beperking zijn wel oplossingen denkbaar.
Verstandelijke beperking Naar schatting landelijk ongeveer 120.000 mensen verstandelijk beperkt Argumenten voor zelfstandig wonen: meer autonomie, zeggenschap over eigen leven. Enorm blij met eigen huis hoewel nauwelijks buurtbinding (isolement) Problemen met administratie en financiën en grote kans op misbruik. Zij participeren noch integreren in de buurt
Mensen met een psychische beperking Ruim 80.000 mensen met een ernstige psychische beperking daarvan worden er 50.000 begeleid. Een klein deel daarvan woont in een beschermde woonvorm (RIBW) Bijna 30.000 mensen van deze doelgroep krijgen geen zorg. Een groot deel daarvan is zorgmijdend (oa dak en thuisloos) of gedetineerd en een deel is (nog) onbekend.
Mensen met een psychische beperking Tevreden met eigen huis maar vaak eenzaam Zelfstandigheid heel belangrijk, weg uit instelling op weg naar verbetering Vaak nogal anoniem in de buurt Graag een rustige omgeving zonder te veel prikkels Moeite met het leggen van sociale contacten Wel behoefte aan een maatje (maatjes projecten zijn zeer gewaardeerd)
Kwetsbare ouderen Zijn 75+, wonen zelfstandig, alleenstaand, vaak laag inkomen, lichamelijke beperkingen en gezondheidsklachten. Kortom draaglast zwaarder dan draagkracht. Ruim 300.000 ouderen boven de 75 hebben ernstige zelfzorgproblemen en 40% daarvan woont alleen dus ruim 120.000 kwetsbare ouderen Deze wonen vaak al tientallen jaren in hetzelfde huis en buurt
Kwetsbaren ouderen Hechten sterk aan eigen huis en zelfstandigheid Buurt speelt een belangrijke rol, grote familiariteit met de buurt en nostalgisch gevoel van hoe het was. Door veranderende bevolkingssamenstelling voelt de buurt als niet meer van hen. Asociaal gedrag, ontbrekend respect, kinderen die tot laat herrie maken op straat en (wellicht hierdoor) een gevoel van onveiligheid.
Conclusies Extramuralisering is top maar ook tobben Voor mensen met een beperking die het willen en aankunnen is een eigen huis top! Tegelijkertijd is er ook sprake van eenzaamheid, onveiligheid, slachtofferschap, angst en gebrek aan kansen. De rozige wolk van beleidstaal over participatie, integratie, burenhulp en steun in de buurt is gebakken lucht.
Conclusies Huidige woonruimteverdeelsysteem is niet toegespitst op een match van behoefte en de bestmogelijke leefomgeving met steunwerken (familie,vrienden) Extramuralisering is vaak nog intramuraal (4 muren en een dak) WBSG neemt hier haar verantwoordelijkheid wij (ver)plaatsen heel gericht naar de best mogelijke woning en woonomgeving. Kortom maatwerk!
Conclusies Vrijwillige inzet is en blijft een onderwerp dat hoger op menig beleidsagenda moet komen te staan! Wij moeten de mogelijkheden van een buurt niet overschatten. Maar zou er nu echt niet meer mogelijk zijn in uw buurt?
En wij huisvesten nog meer bijzondere doelgroepen Statushouders Mishandelde vrouwen (en mannen) vanuit instellingen Wonen met begeleiding voor tienermoeders, laatste kans bewoners, ex-criminelen, ex- veelplegers en de diverse urgenten. En
De onderkant van de woonladder
Skeave huse Rare huizen voor mensen met rare leefwijzen Het souterrain van de woningmarkt kent een rijk scala aan woonvormen: nachtopvang, hostels en opvanghuizen, sloopwoningen, illegale onderverhuur, kraakpanden, zomerhuisjes, caravan, auto of een plaatsje op de bank bij een tante of vriend. Maar voor sommigen mensen is ook hier geen plaats
Skeave huse Er is een (gelukkig) kleine groep mensen die gedragen zich zo bizar, smerig, luidruchtig of agressief dat medebewoners hen niet accepteren, deze worden als een hete aardappel heen en weer geschoven tussen corporatie maatschappelijke opvang en gemeenten. Deze extreme overlastveroorzakers zijn te goed voor detentie maar te slecht voor een buurt
Skeave huse Rare huizen In Nederland nog een uitzondering, in Denemarken inmiddels bijna standaard beleid! In 1999 begonnen en nu bijna 60 projecten met 400 woningen.
Skeave huse Rare huizen In Nederland nu projecten in Kampen, Maastricht, Amsterdam, Leiden, Arnhem en binnenkort ook in Nijmegen. In Nijmegen nu een initiatief vanuit de gemeente in samenwerking met het RIBW, Iris zorg en de gezamenlijke corporaties
WBSG bouwt Skeave Husen In Nijmegen is behoefte aan ongeveer 15 skeave husen en WBSG gaat de eerste 8 realiseren. Locatie is erg belangrijk, geen overlast voor omwonenden en een strikte toezicht voor het bewaken van de realistische gedrags grenzen.
Skeave husen Een sobere woning van ongeveer 30m² met woonkamer, slaapkamer en een kleine douche met toilet. Dit alles moet brandveilig, robuust en makkelijk schoon te houden zijn.
RONDVRAAG EN SLUITING