EXPERTGROEP GEBIEDSONTWIKKELING Gemeentelijk vastgoed de stap naar strategisch vastgoedmanagement VPNG Vereniging Projectmanagement Nederlandse Gemeenten 1
2
Gemeentelijk vastgoed de stap naar strategisch vastgoedmanagement 3
VOORWOORD Hierbij presenteert de Vereniging Projectmanagement Nederlandse Gemeenten een publicatie naar aanleiding van de bijeenkomst die de expertgroep Gebiedsontwikkeling op 16 april 2015 in Utrecht heeft gehouden. Thema in deze uitgave is gemeentelijk vastgoed en de stap naar strategisch vastgoedmanagement. Passend bij de missie van onze vereniging om kennis en ervaring uit te wisselen, hebben we dankbaar gebruik gemaakt van de expertise en ervaringen van verschillende mensen uit het vak. Deze editie had niet zonder deze kennisuitwisseling gemaakt kunnen worden, waarbij onze speciale dank uitgaat naar Jan Veuger, Ralph van Erp, Peter Trauschke en Pascal Riksman. Alle vier zijn zij erg behulpzaam geweest bij de totstandkoming van deze publicatie. Daarnaast verzorgden zij presentaties op de goed bezochte bijeenkomst. Vanuit de vereniging hebben we met genoegen waargenomen dat er op deze dag constructieve discussies werden gevoerd, waarbij alle bezoekers open stonden te staan voor nieuwe inzichten. Duidelijk was in ieder geval, dat gemeentelijk vastgoed bij velen hoog op de agenda staat. Verder hopen wij dat de bijeenkomst van 16 april en deze publicatie bij zullen dragen aan een nog verdere ontwikkeling van kennisdeling over dit belangrijke thema. Wij wensen u veel leesplezier en inspiratie. BESTUUR VPNG Francois van Doesburg, afdelingsmanager Projecten, Veenendaal Jan Beverdam, hoofd afdeling Projectmanagement, Arnhem Henk Twisk, afdelingshoofd Projectmanagement, Delft Gert Bolkesteijn, hoofd Team Projecten, Hoogeveen Frank Sieuwerts, directeur intergemeentelijk Projectmanagement, Drechtsteden Deze uitgave is een initiatief van de Vereniging Projectmanagement Nederlandse Gemeenten. Kijk voor meer informatie over deze vereniging op www.vpng.nl. 4
Managementsamenvatting Iedereen die bij een gemeentelijke organisatie werkt, weet dat er veel van de organisatie wordt gevraagd. Met beperkte middelen moeten toch aansprekende resultaten worden geboekt. Slim omgaan met de beschikbare middelen is dan ook noodzakelijk. Op het gebied van maatschappelijk vastgoed is dat niet anders. Colofon Eindredactie Enrico Kraijo Redactie Tijn Huberts Grafische vormgeving Conny Goller Uitgave April 2015 Veel gemeenten zien hun maatschappelijk vastgoed als een kostenpost waarop kan worden bezuinigd, en waarmee door de verkoop inkomsten kunnen worden gegenereerd. De Barometer Maatschappelijk Vastgoed (2014) van Jan Veuger laat zien, dat kostenreductie voor gemeenten het belangrijkste beleidsthema is. Daarnaast ervaren gemeenten knelpunten bij het uitvoeren van hun vastgoedtaken. Denk daarbij aan huren die niet kostprijsdekkend zijn, lage bezettingsgraden en de hoge kosten voor onderhoud en exploitatie. Gecombineerd met een veranderende visie op de kerntaken van gemeenten, is het afstoten van vastgoed vaak een stap die gemeenten zetten. Daarnaast is waar te nemen, dat inzicht in de vastgoedportefeuille toeneemt. De verkoopcijfers echter tonen aan, dat ongeveer slechts 50% van de af te stoten objecten worden verkocht. Ook daarom is het zoeken naar de juiste organisatievorm, waarmee gemeenten optimaal kunnen handelen. 5
Managementsamenvatting Het opzetten van een specifieke afdeling binnen de organisatie die zich puur richt op het vastgoed lijkt één van de logische stappen om succesvol de maatschappelijke vastgoedproblemen aan te pakken. In Den Helder is een dergelijke afdeling enkele jaren geleden door Ralph van Erp opgezet waarbij de doelen waren om meer zicht op de vastgoedportefeuille te krijgen en om integraal te werk te gaan. Deze verandering leidde er toe dat de gemeente een meer strategische afweging kon maken tussen vastgoed houden of verkopen door middel van bijvoorbeeld gedegen kosten -batenanalyses, en dat het verkoop -en beheerproces soepeler verliep. Daarbij heeft Den Helder tevens gekozen een stadsmakelaar in de persoon van Peter Trauschke in te huren. Door zijn uitgebreide gemeentelijke ervaring en gevoel voor de (lokale) vastgoedmarkt is de stadsmakelaar een aanwinst voor zowel de gemeente als ondernemers. Één van de ondernemers die dat kan onderstrepen is projectontwikkelaar Pascal Riksman. Mede door een gemeente die buiten de gebaande paden durft te treden heeft hij kansen gekregen verschillende waardevolle projecten te realiseren. Deze projecten leverden de gemeente wellicht niet direct de grootste financiële opbrengsten op, maar wel toegevoegde waarde voor de wijk als geheel. In Den Helder zijn ze er van overtuigd dat commercie belangrijk is, maar niet per definitie op één moet staan. De gemeente mag hun maatschappelijke verantwoordelijkheid niet uit het oog verliezen, en daarom moet een buurt wel achter een bepaald project staan. De panden van Pascal Riksman zijn in die zin een groot succes, en laten zien dat een vast draaiboek voor herbestemming anno 2015 geen optie is voor de gemeente. 6
7
INHOUDSOPGAVE 1. Interview met dr.ing. Jan Veuger 11 2. Interview met Ralph Van Erp 19 3. Interview met Peter Trauschke 25 4. Interview met Pascal Riksman 33 5. Verslag bijeenkomst 39 6. Relevante documenten/ websites 45
10
1. Interview met dr.ing. Jan Veuger U bent lector maatschappelijk vastgoed en initiatiefnemer van de Barometer Maatschappelijk Vastgoed. Kunt u kort de ontwikkelingen van de laatste jaren op maatschappelijk vastgoedgebied schetsen? Er is de afgelopen jaren veel veranderd. Een jaar of vijf geleden bijvoorbeeld was maatschappelijk vastgoed eigenlijk geen groot issue. Door veranderingen in de economie en een slechte vastgoedmarkt is maatschappelijk vastgoed momenteel wel degelijk een issue en staat het zelfs bovenaan bestuurlijke agenda s. Ongeveer vijf jaar terug hebben we een onderzoek verricht naar visies van politieke partijen en dan specifiek getoetst of maatschappelijk vastgoed in die visies voorkwam. Dat was toentertijd niet het geval. Nu zijn we wat jaren verder en is ook mede met behulp van de VNG een flyer (Raadgever Maatschappelijk Vastgoed, bron: Barometer Maatschappelijk Vastgoed 2013) ontwikkeld voor nieuwe raadsleden binnen gemeenten, hoe om te gaan met maatschappelijk vastgoed. De Barometer Maatschappelijk Vastgoed was daarvoor de basis. Heel kort gezegd is de belangrijkste ontwikkeling in mijn ogen de grotere mate van aandacht die er voor maatschappelijk vastgoed is. 11
1. Interview met dr.ing. Jan Veuger Wat waren en zijn de grootste problemen? Uit de barometer van vorig jaar is een aantal belangrijke conclusies te trekken. Gemeenten ondervonden vooral knelpunten bij het uitvoeren van hun vastgoedtaken, en gemeenten hebben nog geen maatregelen genomen om financiële risico s tegen te gaan. Daarnaast hebben we gezien dat het verkopen van maatschappelijk vastgoed nog een groot probleem is. Een groot gedeelte van dat vastgoed blijft namelijk leegstaan. Weer een ander punt van aandacht blijft de organisatievorm rondom maatschappelijk vastgoed, en wat daarin de juiste vorm is. Zijn er positieve ontwikkelingen waar te nemen de laatste tijd? Absoluut. Maatschappelijk vastgoed staat op verschillende agenda s, en ook zijn gemeenten druk bezig met het vinden van de juiste organisatievorm. Daarnaast is men druk doende met de vorming van beleid eromheen. Er is beleid over accommodaties, kostprijzen en beleid over de verkoop van betreffende accommodaties. Een ander positief verschijnsel is dat gemeenten vaak over gaan tot benchmarking en vergelijking. Daarbij is leren van goed functionerende gemeenten een belangrijk thema. Dit wordt in de volgende barometer uit nadrukkelijk toegelicht samen met de grootste uitdagingen voor de komende vijf jaar. 12
1. Interview met dr.ing. Jan Veuger Kunt u al in het kort de grootste uitdagingen voor gemeenten voor de komende tijd geven? Op korte termijn is dit het kunnen omgaan met de eigen vastgoedportefeuille. Daarin is kennis van het eigen vastgoedbezit en de eigen werkwijzen van belang. Als je dat als gemeente weet, is een volgende stap het vinden van de juiste contracten. Maar als je het hebt over uitdagingen is de allergrootste uitdaging het juiste balans te vinden tussen vraag en aanbod. Inzicht krijgen in de vraag die specifiek in de eigen gemeente bestaat is van cruciaal belang. Grote uitdaging is weten hoe de vraag naar maatschappelijk vastgoed in de gemeente precies is 13
1. Interview met dr.ing. Jan Veuger Is er sprake van een sterk veranderende vraag vanuit de samenleving? Dat denk ik niet direct. Wat ik wel zie, is dat gemeenten nu op zoek zijn naar wat de vraag in de gemeente is. Dat is een belangrijke ontwikkeling die zeer inzichtverrijkend zal werken. Kijk bijvoorbeeld naar de manier waarop mensen sporten. Dat is de afgelopen jaren veel individueler geworden, wat weer te maken heeft met de tijdsindeling van mensen. Voor een gemeente is het dan belangrijk om te realiseren dat het niet altijd noodzakelijk is een extra sporthal te bouwen of juist beter is wat weg te halen, maar wel andere behoeften wellicht beter te faciliteren of de ruimte te bieden. Hoe kan een gemeente daar dan op inspelen? Door te weten wie de gebruiker is, en wat hij in de toekomst wil. Een praktijkvoorbeeld waar dit goed gaat is de gemeente Slochteren. Deze gemeente is gelegen in een economisch krimpgebied, waardoor leegstand altijd een heikel punt is. Deze gemeente heeft de vastgoedportefeuille op orde, en hebben passend beleid. Recent is onderzoek uitgevoerd naar gebruikers van het maatschappelijk vastgoed en naar de patronen en wensen van die gebruikers. Uit dit onderzoek bleek dat het huidige aanbod aan vastgoed niet passend is bij deze vraag, waardoor bepaalde aanpassingen nodig zijn. 14
1. Interview met dr.ing. Jan Veuger In deze tijd zie je hele teams Vastgoed ontstaan. Welke kwaliteiten dient een vastgoedmanager bijvoorbeeld te hebben? Het belangrijkste is de kennis over wat vastgoed management is en dat hij het vakgebied echt snapt en inzicht in financiële structuren heeft. Ook is het erg nuttig in dit werk inzicht te hebben in hoe de markt werkt. Wat speelt er in de eigen gemeente op gebied van vraag en aanbod? Dat is een vraag waar een vastgoedmanager zich zeer goed van bewust dient te zijn. Wat vindt u van het idee dat een vastgoedmanager heel erg kansengericht is en minder vanuit een vast plan handelt? Het is altijd goed om in deze sector naar kansen te kijken en dit minder vanuit een specifiek, vooraf vastgesteld bestemmingsplan te doen. Het is bedacht vanuit de overheid en niet meer van deze tijd. Er moet ook ruimte zijn voor ondernemers en gemeenten kunnen hun plannen beter niet van te voren afwijzen. In het centrum van Emmen komt bijvoorbeeld een monumentaal gemeentelijk pand vrij waar ondernemers verschillende mogelijkheden voor zien zoals horeca of een winkel. De gemeente ondersteunt deze plannen niet omdat daar de mening bestaat dat er kantoren in gevestigd moeten zijn. Volgens mij heb je het als gemeente dan niet goed begrepen, zeker gezien de hoge kantorenleegstand in het hele land. Als kansen zich voordoen, is het in deze tijd belangrijk ze te grijpen. Denken vanuit een bestemmingsplan is niet meer van deze tijd 15
1. Interview met dr.ing. Jan Veuger Wat ziet u zelf voor kansen voor leegstaande kantoren? Je moet je realiseren dat er in Nederland gewoonweg te veel kantoren zijn, die niet allemaal voor herbestemming zijn geschikt. Sloop van een deel is dus noodzakelijk, helaas. Het is niet reëel om alles opnieuw bestemming te geven door allerlei ontwikkelingen in de samenleving zoals Het Nieuwe Werken. De vraag naar vaste kantoorruimte neemt daardoor verder af. Een gedeelte echter kun je herbestemmen afhankelijk van de situatie. Studentenhuisvesting, een centrum in een centrum en ouderencomplexen zijn enkele mogelijkheden. Locatie en staat van het gebouw zijn belangrijk. Zie de Apenrots in Den Haag. Dit enorme complex staat helemaal leeg. Dit zijn heel veel vierkante meters, en slopen is kostbaar. Hier kun je ook iets voor studenten en sport in kwijt en echt een soort multifunctioneel gebouw van maken. 16
1. Interview met dr.ing. Jan Veuger Komt u vaak met gemeenten te spreken en wat gebeurt met uw advies? Bijna dagelijks spreek ik met medewerkers van een gemeente, en de meesten zijn ontvankelijk voor nieuwe ideeën en zien dit soort dingen ook wel. Verhalen of onderzoeken die ik laat zien worden over het algemeen goed gelezen en er wordt veel mee gedaan. Dat gaat eigenlijk heel goed. Maar de medewerker binnen de gemeente moet het uiteindelijk wel zelf doen. En die moet er ook wel toe in staat zijn. Maar ook het gemeentelijk bestuur moet de problemen ondersteunen en begrijpen. Bij vooruitstrevende, in kansen denkende wethouders gaat het goed, maar soms zijn er ook wethouders die rustig blijven zitten en geen actie ondernemen vanuit angst op debacles. Stilstand is echter echt achteruitgang die voorkomen kan worden. Het is belangrijk dat ook het bestuur van een gemeente actie onderneemt en niet afwacht uit angst voor debacles. Wat kunt u verder nog meegeven aan gemeenten? Zoek vooral de samenwerking met andere organisaties, zoals woningcorporaties, het Rijksvastgoedbedrijf en zorgpartijen. Als je het maatschappelijk vastgoed als het ware kunt herverkavelen, kan je als gemeente een grote slag maken. Daarvoor is het nodig om buiten de gebaande paden te treden en met verschillende partijen om tafel te zitten. Herverkaveling van maatschappelijk vastgoed is een belangrijke denkwijze voor oplossingen van leegstand 17
18
2. Interview met Ralph Van Erp Je bent hoofd van de afdeling vastgoedontwikkeling in Den Helder geweest en je hebt deze afdeling opgezet. Wat hield dat in? Ik was hoofd van de afdeling vastgoedontwikkeling. Dit hield feitelijk in dat ik enerzijds verantwoordelijk was voor de projecten zoals gebiedsontwikkelingsprojecten. Ik was daarin echt resultaatverantwoordelijk. Anderzijds was ik verantwoordelijk voor het gemeentelijk vastgoed, dat vele verschillende objecten behelst. Van kerken tot leegstaande scholen, gebouwen openbare werken en zelfs monumentale urinoirs. De gemeentelijke vastgoedorganisatie is na woningbouwverenigingen de grootste vastgoedpartner in Den Helder, dus de gemeente heeft een grote vastgoedpositie, waarbij objecten en grond belangrijke zaken zijn. Welke doelstelling kreeg je mee vanuit de gemeente? Die doelstelling heb ik voor een groot deel eigenlijk zelf ontwikkeld, al zijn de kaders natuurlijk wel bepaald. Maar in 2010 werd ik door de toenmalige directeur bedrijfsvoering gevraagd meer zicht op het gemeentelijk vastgoed te creëren, en in kaart te brengen wat de gemeente precies aan vastgoed heeft en waar dat staat. Vervolgens was het zaak de stap te zetten de bijkomende kosten en baten van dat vastgoed in beeld te krijgen. Meer zicht krijgen op het gemeentelijk vastgoed was een belangrijk deel van de doelstelling 19
2. Interview met Ralph Van Erp Hoe ben je daarin te werk gegaan? Het was eigenlijk een tweeledige opdracht, waar ik met het team aan de ene kant een professioneel vastgoedbedrijf moest neerzetten, wat inhield dat er in de organisatie een soort integrale afdeling moest komen, ondergebracht in een team vastgoedontwikkeling. Dus ik heb er voor gezorgd dat er intern minder versnippering was en de krachten gebundeld konden worden. Aan de andere kant hebben we vervolgens in kaart gebracht van wat we feitelijk aan vastgoed hebben en hoe het in de boeken staat. Ook hebben we naar contracten gekeken en bepaald of er enige relatie met de marktwaarde van het vastgoed bestaat. Het was eigenlijk een heel professionaliseringsproces waarbij ook veel duidelijker werd of panden kostprijsdekkend zijn of juist verlies maken. Ik heb er voor gezorgd dat er een integraal team Vastgoedontwikkeling werd opgezet in plaats van verschillende losse deeltjes die ook iets met vastgoed doen 20
2. Interview met Ralph Van Erp Wat zijn concrete voorbeelden van successen van deze professionalisering? De gemeente had een vastgoedafstootnota opgesteld waarin duidelijk werd dat het geen core-business van de gemeente is om vastgoed te bezitten. Dus al het vastgoed dat niet binnen de plannen van de structuurvisie paste, moest afgestoten worden. Daar zijn we vanaf 2010 mee begonnen, en de financiële taakstelling werd na een paar jaar volledig gehaald. Belangrijkste echter is niet per definitie dat we van ons vastgoed af kwamen waardoor er minder kosten waren. Heel belangrijk was dat er een ontwikkeling tot stand kwam waardoor locaties een breed gedragen bestemming kregen en zo van toegevoegde waarde voor de gemeente konden zijn. Daarin moet je niet per definitie voor maximale opbrengst gaan omdat de gemeente meer is dan een vastgoedboer. Zo kunnen ondernemers die betrokken zijn bij de buurt, en daar iets speciaals willen doen met een bepaald pand, van grote waarde zijn voor de gemeente. In Den Helder hebben we, vanuit maatschappelijke verantwoordelijkheid geredeneerd, ondernemers vaak ruimte gegeven en dat heeft erg leuke ontwikkelingen opgeleverd. 21
2. Interview met Ralph Van Erp Welke kwaliteiten moet je hebben om dat goed te laten verlopen? Je moet een bepaalde visie hebben over hoe je een professionele organisatie opzet, en daarin steun krijgen vanuit de directie en de politiek. Mijn echte kracht is de verbinding kunnen leggen tussen politiek, bedrijfsvoering en de uitvoerder op de werkvloer. Ook moet je in staat zijn samen met je opdrachtgever een opdracht op te stellen en deze in de loop der tijd steeds bij te sturen als de situatie daar om vraagt. Wat vind je ervan dat er gemeenten zijn die geen vastgoedafdeling hebben en wat raad je dan aan? Eigenlijk vind ik dat niet kunnen. Wat mij ook verbaast is dat gemeenten nog vaak op regiebasis acteren, en dat de discussie over een verzelfstandigd vastgoedbedrijf nog helemaal niet aan de orde is. Ik denk dat je pas professioneel kunt acteren op het moment dat je een professioneel verzelfstandigde gemeentelijke bv hebt die je vastgoed beheert en ontwikkelt. Wat ik sterk aan kan raden is dat gemeenten hun bedrijfsvoering op orde hebben, inzicht hebben in kosten en baten, en inzicht hebben in wat de gemeente nou eigenlijk wil. Daarom hebben we ook een vastgoedmanagementsrapportage ontwikkeld. De geschreven rapportage (dus geen uitdraai uit Excel) geeft inzicht in aantallen objecten, kosten en opbrengsten ten aanzien van beheer, verkoop en ontwikkeling. Deze rapportage is ontwikkeld vanwege de behoefte op bestuurlijk niveau ten aanzien van inzicht in de portefeuille. Normaal gesproken wordt er over vastgoed gerapporteerd via de paragraaf kapitaalgoederen uit de totale gemeentelijke begroting, deze informatie sneeuwt vaak onder bij de rest van de begroting. Daarom hebben we deze bestuurlijke rapportage ontwikkeld. Het verbaast me dat er nog steeds gemeenten zijn die vaak op regiebasis acteren en de discussie over een verzelfstandigd vastgoedbedrijf niet voeren 22
2. Interview met Ralph Van Erp Is het noodzaak om ondernemend van aard te zijn wil je succesvol zijn? Deels zeker. Wat ik zag op mijn afdeling is dat de verkoop van vastgoed als een pudding in elkaar zakte zonder de geschikte personen, personen die niet in staat zijn mee te denken met behoeften van de markt, ontwikkelaars, en niet in staat om te kunnen schakelen. Mensen in dit werk moeten proberen in andermans schoenen te staan. We hebben er uiteindelijk voor gekozen een stadmakelaar in te huren met uitgebreide gemeentelijke ervaring en gevoel voor de (lokale) vastgoedmarkt die de juiste kwaliteiten bezit. Bij veel ambtelijke organisaties kom je tegen dat men niet gewend is om in de schoenen van wederpartij te staan maar nog te veel vanuit de eigen kaders denkt. Het gaat er om dat je zaken mogelijk maakt en niet dat je in onmogelijkheden denkt. Op een gegeven moment heb je bijvoorbeeld een locatie waarvan niemand weet wat ze er mee willen en er komt dan iemand die er iets van wil maken dat bijvoorbeeld bestemmingsplantechnisch eigenlijk niet kan of qua prijs niet uitkomt. Maar willen we het wel? Dan moet het ook wel mogelijk zijn. Het is echt die mindset, die zo belangrijk is. En als het even kan altijd de combinatie van commercie en maatschappelijke behoeften zoeken. Heb je tot slot nog een afsluitende tip? Het allerbelangrijkste is mensen die meedenken en toegewijd zijn aan bepaalde projecten de ruimte geven zonder dat je de gemeentelijke maatschappelijke verantwoordelijk uit het oog verliest. En natuurlijk denken in oplossingen in plaats van problemen. Daarvoor is een bepaalde kwaliteit van mensen, los van inhoudelijke kennis, van cruciaal belang. 23
24
3. Interview met Peter Trauschke Wat houdt de functie van stadsmakelaar in? In mijn functie ben ik verantwoordelijk voor het verkoopproces van panden die de gemeente wil afstoten. Heel kort gezegd is verkopen van gemeentelijk vastgoed de basis van deze functie. In Den Helder hebben we deze taak echter breder gemaakt, waardoor naast verkopen ook ontwikkelen een belangrijke positie inneemt. Op deze manier, dus niet het sec verkopen van locaties en panden, kun je als gemeente regie blijven houden, en toegevoegde waarde voor de gemeente creëren. Welke doelstelling heeft Den Helder aan je meegegeven? Primair was de doelstelling vanuit de gemeente verkopen. Afstoten van gemeentelijk vastgoed was puur een bezuinigingsmaatregel, waarbij incidentele verkoopopbrengsten op één stonden. Gaandeweg is deze doelstelling eigenlijk ruimer geworden, waardoor er nu ook veel meer oog is voor ontwikkelen en het creëren van toegevoegde waarde voor de stad. Dat sluit ook aan bij de ambities van Den Helder om een meer aantrekkelijke woongemeente te zijn en zichzelf echt op de kaart te zetten als interessante stad. Vastgoed kan een heel interessante positie innemen gezien deze ambities, want het verkopen ervan is één, maar het creëren en wijzigen van functies op een positieve manier is minstens zo belangrijk. 25
3. Interview met Peter Trauschke Je hebt het over het creëren van kansen. Want zijn dan eigenlijk je specifieke bezigheden? Waar ik veel tijd in steek is het leggen van contacten en deze onderhouden. En overal waar je komt het signaal afgeven dat de gemeente niet alleen vastgoed in de aanbieding heeft, maar ook bereid is mee te denken wat met dat vastgoed te doen. Daarom nodig ik ook graag mensen uit als ze plannen of ideeën hebben voor een bepaalde locatie. In deze gemeente staan we in principe altijd open voor een goed gesprek en leggen we de verbinding tussen mensen, ideeën, plannen en behoeften die er zijn. Het afstoten van vastgoed kan veel geld opleveren maar kan daarnaast ook veel andere kansen bieden In het verleden heerste nog wel eens het idee bij mensen dat bij een gemeente toch niets mogelijk is en dat het dus weinig zin heeft een gesprek aan te gaan. Dit proberen we zo veel mogelijk om te draaien. Mensen zijn altijd welkom, en de bereidheid om mee te denken is er. Ik heb gesprekken met makelaars, notarissen, ondernemers en collega s van de gemeente. Het mooie is, dat er dan een soort dynamiek en mond-tot-mond achtige reclame ontstaat en mensen mij sneller weten te vinden. Als je dan ook nog eens panden verkoopt en leuke dingen weet te ontwikkelen gaat dit snel in de rondte. 26 Peter Trauschke voor één van de gemeentelijke panden waarvan het verkoopproces in voorbereiding is. Komt er een theehuis in, een yogacentrum, of wellicht gewoon een particulier woonhuis?
3. Interview met Peter Trauschke Een positief verhaal. Eigenlijk heeft het hebben van een stadsmakelaar dus alleen voordelen? Het grote voordeel van een stadsmakelaar, is dat er iemand bij de gemeente is die echt toegewijd met vastgoed bezig is. Dit werk is niet iets dat je even naast een andere functie kan doen, dan gaat het gewoon niet goed genoeg. Wat je ermee bereikt is niet alleen dat je naar buiten toe positieve dynamiek teweegbrengt, maar ook intern een meer integrale manier van werken verwezenlijkt. Een volledig toegewijde stadsmakelaar heeft meerdere voordelen Ruimte en vrijheid zijn zaken waar ik erg aan hecht, maar ook het vertrouwen dat ik afdelingshoofden, managers en het college op de juiste momenten inlicht, en op de juiste momenten besluitvorming plaats laat vinden. De ruimte om daar op een flexibele manier mee om te gaan is dan wenselijk. Ik probeer me zeker niet als vrijbuiter te gedragen, maar ik probeer me wel vrij in de organisatie te bewegen. Zonder die vrijheid kan ik mijn werk gewoon niet goed doen. Daarnaast houd ik er niet van als er op voorhand allerlei beperkingen worden gegeven, bijvoorbeeld op het gebied van vergunningen of technische zaken. Dan is er uiteindelijk niet veel te realiseren. Ik probeer het daarom om te draaien door mensen mee te krijgen en niet zo zeer te kijken naar onmogelijkheden, maar naar kansen. In die ruimte heb ik steun van leidinggevenden en het college nodig, om mij gesteund te voelen in de ingeslagen koers. 27
3. Interview met Peter Trauschke Is de rol van de politiek belangrijk in je werk? Enerzijds wel. Als voorbeeld geef ik graag de vorige wethouder hier in Den Helder. Die heeft zich echt hard gemaakt voor een aantal complexe ontwikkelingen. Ook naar buiten toe, door het nadrukkelijk steunen van bepaalde initiatieven. Dan komt er ook sneller iets tot stand. Aan de andere kant kunnen wethouders ook het idee hebben dat ze gewoon een raadsbesluit van een aantal jaren geleden aan het uitvoeren zijn. Dan is er minder betrokkenheid, maar zo lang er geen vervelende dingen gebeuren houden ze zich inhoudelijk afzijdig. Mijn persoonlijke mening is dat de rol van de politiek al met al toch wel heel belangrijk is. Je hebt in dit werk altijd wel te maken met maatschappelijke weerstanden, of mensen die een slaatje willen slaan uit het feit dat de gemeente van bepaald vastgoed af wil. Die gaan dan in plaats van naar de ambtenaren naar raadsleden of wethouders. Daarom moeten wethouders professioneel geadviseerd worden om op het goede spoor te blijven. Uiteindelijk zijn zij ook degenen die op besluiten worden afgerekend, en het zou een kwalijke zaak zijn als bepaalde besluiten vanwege politiek risicomijdend gedrag niet worden genomen. 28
3. Interview met Peter Trauschke Is het te leren om een goede stadsmakelaar te zijn? In principe is het natuurlijk mogelijk heel veel te leren. Daarentegen moeten er wel bepaalde basisingrediënten aanwezig zijn in je karakter denk ik. Zo is het belangrijk dat je een beetje extravert bent, met een van nature brede en positieve kijk op zaken. Idealiter zie je eerder kansen dan problemen. Deze eigenschappen kun je deels ontwikkelen, en zeker kun je processen die ook bij dit werk komen kijken zoals de werking van besluitvorming en projectmatig werken leren. Maar je persoonlijkheid speelt wel een grote rol. Als je echt een introvert persoon bent, zul je in mijn ogen niet snel een goede verkoper zijn. Daarnaast moet dit werk je wel aanspreken en moet je het leuk vinden om resultaatgericht te werk te gaan, en bepaalde zaken echt voor elkaar te boksen. Is het te leren om een goede stadsmakelaar te zijn? Inderdaad moet iedereen het gevoel hebben bij de gemeente een serieuze gesprekspartner te zijn. Uiteraard is lang niet alles mogelijk en bereiken we niet altijd overeenstemming met onze gesprekspartners. Dat hoeft ook niet, als je maar wel goed met elkaar in gesprek gaat. Dan weten de verschillende partijen waar ze aan toe zijn en waardoor bepaalde projecten wel of niet tot stand komen. Daarbij zijn we heel transparant. Mocht je elkaar dan later nog eens spreken, dan blijven er ook geen zaken uit het verleden meespelen en kunnen we wellicht alsnog met elkaar iets realiseren. In het begin zei ik het ook al, maar het cliché dat er toch niet met een gemeente is te praten moeten we absoluut voorkomen. Mensen moeten weten dat er met de gemeente altijd is te praten 29
3. Interview met Peter Trauschke Als een ontwikkelaar een plan heeft in Den Helder, hoe komen ze dan bij jou terecht? Via de afdeling Vastgoed, of via het gemeenteloket komen contacten vaak wel bij mij. Wijkcoördinatoren die vaak een goed beeld hebben van wat er in de wijk speelt, vangen ook regelmatig wat op. Dan hebben ze bijvoorbeeld bepaalde partijen gesproken die ideeën hebben voor een pand in de wijk. Vaak word ik dan gebeld, en als de ideeën passen bij de gemeentelijke doelstellingen gaan we in bespreking. Ook voor wat kleinere ideeën en projecten in een wijk, moet je in mijn opinie altijd open staan. Wat leuk is om te zien is dat tegenwoordig startende ontwikkelaars zich bij de gemeente melden, zelfs ondernemers van buiten de stad. 30
3. Interview met Peter Trauschke Kansen en mogelijkheden zien, ruimte laten voor creativiteit, gesprekken zo veel mogelijk aangaan, een volledig toegewijde stadsmakelaar. Het zijn zomaar een aantal punten die aan bod zijn gekomen. Heb je verder nog tips voor andere gemeenten? Ik denk dat je vooral ook open moet staan voor ideeën, van ondernemers of ontwikkelaars die echt feeling hebben met de gemeente en echt gemotiveerd zijn een mooi project te realiseren. Zij kunnen en willen vaak echt wat toevoegen aan het aanbod in de gemeente, zonder dat ze in de eerste plaats aan eurotekens denken. Dat zie je bij de traditionele ontwikkelaars misschien toch meer. Maar het is vooral belangrijk dat nieuwe ideeën en ontwikkelingen van toegevoegde waarde zijn voor de gemeente. Wordt een gemeente interessanter van opnieuw een standaard appartementencomplex? Of kun je in een pand ook een origineler bestemming geven waardoor je jezelf op de kaart zet? Over die vragen moet je nadenken. Als gemeente moet je dan niet alleen in kostenposten en opbrengsten denken als je vastgoed afstoot. Afstoting kan namelijk ook gepaard gaan met positieve ontwikkelingen. Open staan voor ideeën van niet-traditionele ontwikkelaars kan zeer mooie projecten opleveren Daarnaast wil ik graag nog meegeven dat bestemmingsplannen in voorkomende gevallen verruimd of aangepast kunnen worden. Daarom kijken wij voor een gebied of bepaald pand soms naar wat we er echt niet willen hebben, in plaats van wat er wel zou moeten komen, waarmee een hoop mogelijkheden blijven bestaan. Dat is in principe omgedraaid van hoe het vaak is. Dit genereert ook weer meer mogelijkheden en creativiteit. 31
32
4. Interview met Pascal Riksman Is het belangrijk dat er vanuit de gemeente wordt meegedacht met projectontwikkelaars? Het is belangrijk dat men bij de gemeente niet altijd vanuit standaard protocollen en denkwijzen handelt. In deze economie anno 2015 is het van groot belang dat bij afstoting en herbestemming van gemeentelijk vastgoed buiten de protocollen wordt gedacht, om als gemeentelijke instantie tot goede resultaten te komen waar iedereen wat aan heeft. In een aantal gemeenten waar ik zelf veel actief ben hebben ze dit inmiddels goed begrepen. Straks komen we terug op de rol van de gemeente. Je bent zelf gespecialiseerd in minder courante panden. Wat houdt dat in? Als ontwikkelaar ben ik voornamelijk bezig met panden die vaak al een tijdlang leeg staan of een nieuwe functie nodig hebben. Momenteel ben ik bezig met een oude kerk en een gemeentelijk monument. Wij willen daar graag luxere woningen in realiseren. Dat paste in eerste instantie niet in het bestemmingsplan van deze panden, vandaar dat we nu ook bezig zijn met de gemeente om het bestemmingsplan te wijzigen, wat ook door het college van B&W positief is opgevat. Vervolgens gaan we een traject in waar meerdere instanties bij betrokken zijn, zoals ook de provincie Noord-Holland. Een nieuwe visie die de plannen mogelijk maken is gewenst zodat een project als deze snel kan worden gerealiseerd indien het haalbaar blijkt. Daarnaast word ik ook steeds meer gevraagd om voor derden panden te komen bekijken en een invulling voor deze panden te bedenken. Veelal doen wij dan ook het ontwerp voor de binnenkant vanuit mijn achtergrond als interieurarchitect (www.prideatwork.nl). 33
4. Interview met Pascal Riksman Wat is je visie op de rol van de gemeente hierin? De gemeente speelt hierin een grote rol want zonder de gemeente en zonder de mogelijkheid een bestemmingsplan te wijzigen kun je weinig als projectontwikkelaar met dit soort unieke panden. Je kunt alleen schakelen als je instanties zoals de gemeente en bijvoorbeeld ook de provincie (bij monumenten) in goede gesprekken mee kan voeren met je plannen en samen ook tot goede plannen komen waar elke partij baat bij heeft. Is de rol van de gemeente de afgelopen jaren veranderd? Naar mijn mening is die rol sterk veranderd. Toen ik vroeger met een van mijn projecten begon moest ik met verschillende ambtenaren van verschillende afdelingen om tafel, en het plan ook nog eens in de politiek brengen om een positief antwoord te krijgen. Het was toen voor de gemeente heel lastig om buiten de gebaande paden te treden en zo te gaan denken, en had ik eerst een gesprek met een stedenbouwkundige voordat ik überhaupt verder kon met de aanvraag van de bestemmingsplanwijziging. Tegenwoordig is dit in Den Helder veel beter georganiseerd. 34
4. Interview met Pascal Riksman Wat zijn de doelstellingen van je ondernemingen? Zoveel mogelijk mooie dingen maken binnen een commercieel budget. Ik wil mijn projecten van toegevoegde waarde laten zijn voor een gemeente en kan hierin ook een voorbeeldfunctie vervullen. Dit heb ik ook gedaan met ons LOFT62 project in Den Helder(www.loft62.nl). Kwalitatief hoogwaardig wonen is een speerpunt van de gemeente. Om krimp tegen te gaan zijn meerdere soorten luxe woningen nodig (rapport Deetman). In een wederopbouw architectuur pand uit 1957 waar vroeger Openbare Werken in was gevestigd hebben we een combinatie gemaakt tussen oud en nieuw. Stalen kozijnen aan de buitenkant hebben we laten restaureren en de buitenschil zoveel mogelijk in originele staat teruggebracht terwijl binnenin alles een combinatie is tussen oud (oude radiatoren en kranen uit 1957) en op en top modern, waaronder standaard domotica is aangebracht in alle LOFT62 woningen. Buiten lijnen kunnen tekenen vind ik voor een gemeente ook heel belangrijk. Er is geen vast draaiboek voor herbestemming In een van de recente projecten in Den Helder is trouwens heel kordaat gereageerd door een combinatie van een stedenbouwkundige en de planeconoom om zo snel mogelijk op te kunnen lijnen binnen hun mogelijkheden, waardoor ik aan de slag kon gaan met de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van deze locatie. 35
4. Interview met Pascal Riksman Hoe kunnen ambtenaren succesvol optreden? Door open te staan voor andere situaties dan het standaard ABC van een woning. Bij een presentatie van een plan probeer ik ambtenaren ook altijd mee te nemen in de beleving van het project, en dan zie ik graag dat ook vanuit de gemeente kansen worden gezien die het project biedt en niet bij voorbaat iets afschrijven omdat dit niet in een vakje past. Kun je situaties noemen die je liever niet ziet? De eerste keer dat ik voor een gesprek kwam om mogelijkheden van een project te bekijken en bespreken kreeg ik van een ambtenaar als eerste de vraag hoe ik het zou willen financieren. En dat het huidige bestemmingsplan er niet in voorziet dus dat het niet kon. Dat is niet aan de gemeente vind ik. Ik snap dat ze de haalbaarheid moeten toetsen, maar op het moment dat ondernemers met een plan bij de gemeente komen zou financiële haalbaarheid niet hun eerste vraag moeten zijn. Ik kreeg in één van mijn eerste gesprekken bij de gemeente van een ambtenaar als eerste de vraag hoe ik zo n project dacht te financieren. Dat is niet de eerste prioriteit van een gemeente 36
4. Interview met Pascal Riksman Waar zie jij kansen voor de ambtenaren die met vastgoed te maken hebben? Ik heb in Utrecht een presentatie en een workshop gegeven voor de VPNG aan ambtenaren uit heel Nederland die met vastgoed werken. Dit werkte heel verhelderend voor de meeste aanwezigen, omdat nu de standpunten en de oplossingen van een projectontwikkelaar als mijzelf uitgelegd en besproken werden. Ook werden de dilemma s en hobbels in het traject waar een ontwikkelaar voor komt te staan behandeld. Hoe meer de ambtenaren, die met vastgoed werken, aan kennis kunnen opdoen en dit met collega s in het land kunnen delen wat bij de bijeenkomst van VPNG het geval was, des te sneller en beter kunnen ze dan meebewegen met de markt, waardoor iedereen er blijer van wordt. Loft 62: In het voormalige gebouw Openbare Werken van gemeente Den Helder heeft Riksman nu luxe woningen gerealiseerd. Een voorbeeld van hoe één van de woningen er binnen uit ziet. Zoals het er voorheen uitzag: Verpauperd en vol met graffiti. Dit is dus een flinke klus geweest. 37
38
5. Verslag Bijeenkomst Donderdag 16 april 2015 stond de bijeenkomst van de VPNG in het kader van gemeentelijk vastgoed en de stap naar strategisch vastgoedmanagement. De laatste jaren staat dit thema bij veel gemeenten op de agenda en dat bleek ook wel uit de hoge opkomst. Vanuit heel Nederland waren er deelnemers die met veel interesse naar Utrecht waren afgereisd. Specifiek punt van aandacht was de rol die gemeenten idealiter zouden kunnen vervullen op vastgoedgebied. Door verschillende experts werd deze rol toegelicht, zowel vanuit de theorie als vanuit eigen ervaring. Achtereenvolgens waren de sprekers Jan Veuger, Ralph van Erp en Pascal Riksman. Ralph van Erp nam een deel van de presentatie van Peter Trauschke over, die helaas verhinderd was op de bijeenkomst aanwezig te zijn. 5.1 Presentatie Jan Veuger De eerste spreker op de bijeenkomst was Jan Veuger, die veel onderzoeken op het gebied van maatschappelijk vastgoed heeft verricht. Veuger begon zijn presentatie met de belangrijkste conclusies van de Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed (2014), om zaken alvast scherp te stellen. Vijf conclusies heeft dit onderzoek opgeleverd, namelijk dat gemeenten nog meerdere knelpunten ervaren bij het uitvoeren van maatschappelijke vastgoedtaken, dat er bij veel gemeenten nog geen maatregelen tegen financiële risico s zijn, dat de daadwerkelijke verkoop van maatschappelijk vastgoed beperkt is, dat gemeenten worstelen de juist organisatievorm te vinden en ten slot dat er vaak wel aandacht is voor Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen, maar dat een kwaliteitsmodel vaak ontbreekt. Overigens zijn er zeker zeer positieve ontwikkelen waar te nemen, namelijk onder andere het feit dat bijna alle gemeenten hun maatschappelijk vastgoed beter in beeld hebben en dat het bij heel veel gemeenten überhaupt op de agenda staat. 39
5. Verslag Bijeenkomst 5.2 Presentatie Ralph van Erp Vanuit een wat meer theoretische bril van Jan Veuger hield de tweede spreker van de dag, Ralph van Erp, meer een praktijkverhaal vanuit zijn ervaring bij de gemeente Den Helder. In 2010 werden naar aanleiding van de vragen Wat hebben we aan vastgoed? en Wat moeten we met dat vastgoed doen? twee opdrachten opgesteld. De eerste opdracht was het professionaliseren van het vastgoedbedrijf. Hier werd invulling aan gegeven door een specifiek team Vastgoedontwikkeling op te richten, het gemeentelijk vastgoed te inventariseren en te centraliseren van het vastgoed. Er werd ook gebruik gemaakt van vastgoedbeheersingssystemen. De tweede opdracht was het ontwikkelen van een duidelijke vastgoedstrategie. Kernpunt van die strategie die is omschreven in de Nota Afstoten Gemeentelijk Vastgoed (2011) is dat het hebben van gemeentelijk vastgoed geen core-business is, en vastgoed alleen behouden zou moeten blijven indien het binnen de gemeentelijke planvorming past. 40 Een leegstaande school in Den Helder. Komt er een Bed & Breakfast in, een boswachterswoning, een bordeel of toch bijvoorbeeld woningen? Als gemeente kan het lastig zijn tot een dergelijke afweging te komen.
5. Verslag Bijeenkomst Gezien de vastgoedstrategie van Den Helder is het nuttig met een stadsmakelaar te werken die kennis heeft van gemeentelijke werkwijzen en ook de lokale vastgoedmarkt kent. Zo iemand is Peter Trauschke. De meerwaarde van Trauschke is dat hij leegstaande panden kan koppelen aan nieuwe eigenaren, en daarin open staat voor creatieve ideeën en kansen. Voor een leegstaand pand met potentie melden zich doorgaans veel gegadigde partijen. Den Helder kiest ervoor niet standaard voor de maximale opbrengst te gaan, maar ook de ontwikkelpotentie van een gebied zwaar mee te wegen. Het is wel belangrijk dat er ook steun is vanuit de politiek. Door ondernemers met maatschappelijke betrokkenheid kansen te bieden, kunnen er initiatieven van de grond komen die positieve ontwikkelingen teweegbrengen. 41
5. Verslag Bijeenkomst 5.3 Presentatie Pascal Riksman De derde en tevens laatste spreker was Pascal Riksman, een projectontwikkelaar uit Den Helder. Zijn presentatie sloot aan bij de van Ralph van Erp, maar dan meer vanuit het ondernemersperspectief. Riksman ging in op het belang van buiten de gebaande paden treden door de gemeente. In plaats van een vrij standaard appartementencomplex, heeft hij bijvoorbeeld zes zeer luxe LOFT woningen gerealiseerd in een voormalig pand Openbare Werken, genaamd LOFT62. Riksman is overtuigd van het positieve effect op de wijk, en de publiciteit die dit met zich heeft meegebracht komt de gemeente ook ten goede. Verder in zijn presentatie ging Riksman vooral in op hoe hij LOFT62 technisch heeft ontwikkeld. De rol van de gemeente is echter evident. Zonder de strategische keuze vanuit de gemeente om Riksman de kans te geven deze unieke woningen te realiseren, had zich wellicht een meer traditionele ontwikkelaar gemeld en meer directe opbrengst opgeleverd. Gemeenten moeten echter ook creatief kunnen zijn, en de ontwikkelpotentie van een gebied als geheel bekijken. 42
5. Verslag Bijeenkomst 5.4 Afsluiting Nadat de presentaties voorbij waren, was het tijdens de lunch duidelijk dat deze voldoende gespreksstof hebben opgeleverd. Hierna werden er tafelgesprekken gehouden, onder leiding van de drie sprekers van de dag. Voor iedereen was het hierbij mogelijk zijn of haar vragen te stellen of bepaalde punten aan te kaarten. Verschillende dilemma s werden tijdens deze tafelgesprekken besproken. Zo werd er in de groep van Veuger getwijfeld aan de wenselijkheid van een vastgoedportefeuilleplan, en of een dergelijk plan wel of niet in staat stelt om het handelen van de gemeente te versimpelen. Ook waren er deelnemers die het lastig vinden een afweging tussen verschillende belangen te maken. Ga je voor de opbrengsten van een pand, of kijk je vooral naar wat passend is bij een programma? Volgens Riksman moet je weten dat er een nieuwe markt is in plaats van de traditionele markt en kan het handelen van de gemeente dientengevolge ook niet meer traditioneel zijn. In de groep van Van Erp waren er herkenbare problemen voor iedere deelnemer zoals de vraag hoe het gemeentelijk vastgoed in kaart te brengen. Een oplossing die hier werd genoemd was helder management en een toegewijd vastgoedteam. Na de gesprekken tot slot, werden gegevens van elkaar uitgewisseld en werden en verschillende ideeën geuit vaker met elkaar in contact te komen en van elkaar te leren. Het wiel hoeft immers niet steeds opnieuw uitgevonden te worden. 43
6. Relevante documenten / websites 1. Arkesteijn, M.H. & Van Loon, P.P.J. (2011) Het besluitvormingsproces over gemeentelijk vastgoed. Real Estate and Housing, TU Delft. http://repository.tudelft.nl/view/ir/uuid:1e9b3497-737e-470b-94ba-9ea79bdbdb0b/ De besluitvorming tijdens een huisvestingsproces van gemeentelijk vastgoed binnen de gemeentelijke organisaties kent een grote complexiteit. Deze complexiteit komt mede door de politieke omgeving waarin het besluitvormingsproces zich bevindt. Dit onderzoek presenteert een besluitvormingsmodel voor een transparanter in inzichtelijker proces. 2. Arkesteijn, M.H., Van de Schootbrugge, S. & Bankers, B. (2010) Centralisatie vastgoedbeheer alleen leidt niet tot strategisch handelen, Real Estate Magazine. http://repository.tudelft.nl/view/ir/uuid:4f94813a-9ed3-48f7-81e5-102df07566eb/ Steeds meer gemeenten hebben gekozen voor de oprichting van een sterk gecentraliseerd vastgoedbedrijf. Dit zou moeten leiden tot efficiënter omgaan met vastgoed en tot meer mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen en sociaal beleid in de stad te sturen en te realiseren. Centralisatie van het vastgoedbeheer leidt er niet automatisch toe dat gemeenten strategischer met vastgoed omgaan! Waarom niet? Wat is nodig? Kunnen deze vragen beantwoord worden met behulp van een Decision Support System? 45
6. Relevante documenten / websites 3. Gemeente Den Helder (2011) Nota Afstoten Gemeentelijk Vastgoed. http://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:s9qtchybui8j:https://gemeenteraad.denhelder.nl/ Documenten/Nota-afstoten-gemeentelijk-vastgoed.pdf+&cd=3&hl=nl&ct=clnk&gl=nl In deze Nota van de gemeente Den Helder worden visie & strategie, boekwaarden van de portefeuille en uitvoering van de maatschappelijke vastgoedtaken uiteengezet. 4. Leent, M. van. (2012) Voorzieningen, plannen of loslaten? Real Estate Magazine http://www.mfakaart.nl/fileswijkplaats/artikel%20real%20estate%20magazine%20(maart%202012).pdf Dit artikel beschrijft mogelijke innovaties in maatschappelijk vastgoed en benadrukt dat creatieve processen soms noodzakelijk zijn om tot vooruitgang te komen. 5. Looveren, A.M.C. van. (2007) Strategisch managen vastgoedportefeuille in de zorg. Real Estate and Housing, TU Delft. http://re-h.tudelft.nl/fileadmin/faculteit/bk/over_de_faculteit/afdelingen/real_estate_and_housing/organisatie/medewerkers_re_h/personal_pages/vandervoordt/general_list/doc/2007-fmt_looverenvoordtpleunis_strategischmanagement.pdf Een terugtredende overheid en toenemende marktwerking in de zorg vergroten de eigen autonomie rond vastgoedbeslissingen, maar leggen ook de risico s bij de zorginstellingen zelf. Hoe gaan vastgoedmanagers hiermee om? 46
6. Relevante documenten / websites 6. Mac Gillavry, M.D.G. (2006) Verantwoord vastgoedbezit door gemeenten, Amsterdam School of Real Estate. http://www.vastgoedkennis.nl/docs/msre/06/mac_gillavry.pdf Dit rapport gaat in op doelmatig en doeltreffend omgaan met gemeentelijk vastgoed en hoe dit vorm te geven. Tevens wordt een model getoetst in Haarlem. 7. Vermeulen, M. et al. (2010) Handboek Vastgoedmanagement. Noordhoff uitgevers, Groningen/ Houten. http://www.eboektekoop.nl/cms/inkijk/9789001847357_h1.pdf In dit boek komen allerlei aspecten van vastgoedmanagement aan bod. Zo ook de kenmerken van gemeentelijk vastgoed en de principes van een professioneel gemeentelijk vastgoedbedrijf. 47
6. Relevante documenten / websites 8. Veuger, J. et al (2014) Barometer Maatschappelijk Vastgoed: maatschappelijk verantwoord ondernemen. Lectoraat Maatschappelijk Vastgoed, Kenniscentrum NoorderRuimte, Hanzehogeschool Groningen. Assen: Van Gorcum (593 p): http://www.corporaterem.nl/documenten/boek%20maatschappelijk%20vastgoed%202014.pdf De Barometer Maatschappelijk Vastgoed gaat zeer uitgebreid en in zijn totaliteit in op problemen en uitdagingen voor de toekomst op maatschappelijk vastgoedgebied. 9. Veuger, J. (2014) Meeste gemeenten voeren vastgoedmanagement zelf uit. In: Vastgoedmarkt. Groningen: lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Kenniscentrum NoorderRuimte Hanzehogeschool Groningen: http://www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2014/09/25/meeste-gemeenten-voeren-vastgoedmanagement-zelf-uit Verreweg de meeste gemeenten/overheden voeren het vastgoedmanagement zelf uit. Dat doen ze voornamelijk vanuit kostenoverwegingen en om contact te houden met de huurders. Dat blijkt uit onderzoek van het lectoraat Maatschappelijk Vastgoed van het Kenniscentrum Noorderruimte van de Hanzehogeschool in Groningen. 10. Alle overige publicaties van Jan Veuger zijn te vinden op: http://www.corporaterem.nl/publicaties.html 48
49
De essentie van onze verening is de ontmoeting tussen projectprofesionals en hun leidinggevenden. Ieder jaar organiseren wij tientallen bijeenkomsten, waarin het opdoen van nieuwe inspiratie en het uitwisselen van kennis en ervaring centraal staan. Deze publicatie is de spin-off van het uitwisselen van deze kennis en ervaring. Niet alleen vind u in deze publicatie het verslag van een bijeenkomst, u kunt samenvattingen lezen van interessante achtergrond artikelen, die aansluiten op het thema en via een link naar ze doorklikken. De opgenomen interviews met de sprekers verbinden de theorie met de weerbarstige praktijk. Motor achter deze publicatiereeks zijn onze drie expertgroepen: Gebiedsontwikkeling Professionaliseren gemeentelijk projectmanagement Decentralisaties in het sociale domein We hopen u met deze publicatie te inspireren om uw kerntaak nog beter in te vullen, namelijk vanuit een krachtige project filosofie mensen en organisaties verbinden om de stad nog mooier te maken! Francois van Doesburg, Voorzitter VPNG VPNG Vereniging Projectmanagement Nederlandse Gemeenten 50