Raadsvoorstel Nummer 398 Dienst Commissie Datum Betreft Bijlage(n) Dienst Ruimte, Wonen en Economie Grondbedrijf Ruimte, Economie, Grondbedrijf en Luchthaven 13 november 2001 Cruquius Samenwerkingsovereenkomst ontwikkeling en herstructurering met ING Vastgoed Ontwikkeling B.V. Vertrouwelijk ter inzage in raadsportefeuille Samenvatting Voor de uitbreiding van het Bedrijfs- en PDV-terrein (perifere detailhandelsvestigingen) Cruquius en de herstructurering van de bestaande meubelboulevard heeft in 1999 een prijsvraag voor projectontwikkelaars plaatsgevonden. Hierbij is het voorstel van ING Vastgoed Ontwikkeling B.V. (ING) voor de Cruquius Boulevard geselecteerd. In aansluiting hierop is een Samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en ING opgesteld. Hierbij hebben onderhandelingen plaatsgevonden over de nadere detaillering van een aantal inhoudelijke en financiële aspecten. Het resultaat van de onderhandelingen is tevredenstellend. De Samenwerkingsovereenkomst betreft afspraken tussen de gemeente en ING over de planontwikkeling, gronduitgifte, realisatie en overige aspecten van de nieuwbouw en herstructurering van de meubelboulevard Cruquius. Hiermee wordt een goede basis geboden voor de verdere ontwikkeling en upgrading van Cruquius. Dit raadsvoorstel betreft de bovengenoemde Samenwerkingsovereenkomst en een mandaat aan het college van burgemeester en wethouders voor de uitvoering daarvan. Voorstel 1. In te stemmen met de Samenwerkingsovereenkomst tussen de Gemeente Haarlemmermeer en ING Vastgoed Ontwikkeling B.V.; 2. Het college van burgemeester en wethouders te machtigen tot de uitvoering van Samenwerkingsovereenkomst, waaronder het besluit tot grondverkoop aan ING Vastgoed Ontwikkeling B.V. van de in de Samenwerkingsovereenkomst bedoelde grond aan ING Ontwikkeling B.V. zodra zal zijn voldaan aan de in de Samenwerkingsovereenkomst genoemde voorwaarden en tegen de in de Samenwerkingsovereenkomst genoemde condities. 1. Inleiding Voor de uitbreiding van het Bedrijfs- en PDV-terrein (perifere detailhandelsvestigingen) Cruquius en de herstructurering van de bestaande meubelboulevard is in 1999 een ontwikkelingsopgave geformuleerd, op grond waarvan een viertal projectontwikkelaars een planvoorstel met grondbod bij de gemeente heeft ingediend. Dit betrof voorstellen voor de uitbreiding van Cruquius met PDV-winkels en bedrijfsruimten. Na een uitgebreide beoordeling van deze voorstellen, waaraan de gevestigde winkeliers (Stichting Meubelboulevard Cruquius), de Kamer van Koophandel en de Participatiegroep Cruquius hebben bijgedragen, heeft het college in mei 2000 besloten om het voorstel van ING Vastgoedontwikkeling B.V. (ING) te selecteren. Commissie Ruimte, Economie, Grondbedrijf en Luchthaven
Volgvel 2 Aan de selectie van het voorstel van ING heeft het college de voorwaarden verbonden dat er een aantal kwalitatieve aanpassingen dienen plaats te vinden en dat het grondbod verhoogd dient te worden. Bij de behandeling van deze planselectie door de Raadscommissie Economische Zaken en Grondbedrijf op 8 juni 2000 heeft de Raadscommissie ingestemd met het collegebesluit en nadrukkelijk het belang van draagvlak voor het ING voorstel bij externe partijen onderschreven. Vanaf het zomerreces 2000 hebben besprekingen plaatsgevonden met ING met als doel te voldoen aan de door het college gestelde voorwaarden. Tevens waren deze besprekingen gericht op de totstandkoming van een Samenwerkingsovereenkomst voor de planontwikkeling, uitgifte en bebouwing van het terrein ten zuidwesten van Cruquius alsmede de herstructurering van de bestaande meubelboulevard. De Samenwerkingsovereenkomst is op 17 september en 1 oktober jongstleden behandeld in de Raadscommissie Ruimte, Economie, Grondbedrijf en Luchthaven. Deze behandeling gaf aanleiding om ten aanzien van de invoering van parkmanagement en de herstructurering van de bestaande meubelboulevard nadere afspraken te maken met ING en de Samenwerkingsovereenkomst op deze aspecten aan te passen. In de Samenwerkingsovereenkomst zijn afspraken gemaakt met name gericht op de betrokkenheid van de gevestigde ondernemers en pandeigenaren. 2. De inhoud van de Samenwerkingsovereenkomst De Samenwerkingsovereenkomst betreft afspraken tussen de gemeente en ING over de planontwikkeling, gronduitgifte, realisatie en overige aspecten van de nieuwbouw en herstructurering van de meubelboulevard Cruquius. De Samenwerkingsovereenkomst betreft het hele proces van plan tot oplevering en beschrijft welke verplichtingen partijen daarin hebben. In de Samenwerkingsovereenkomst staan alle relevante procedurele, financiële en planinhoudelijke aspecten voor de nieuwbouw en herstructurering en is daarmee een belangrijk contractstuk. De gemeente en ING hebben evenwichtige afspraken gemaakt over bouwvolume, kwaliteit en grondopbrengsten. Kenmerkend is dat beide partijen belang hechten aan de herstructurering van de bestaande meubelboulevard en ook de inspanningen en investeringen hierop richten. Gevestigde winkeliers en pandeigenaren kunnen meeliften in de herstructurering en profiteren van de kansen die dat biedt. Tegelijkertijd wordt ook van de gevestigde winkeliers en pandeigenaren gevraagd een bijdrage te leveren door medewerking en het beschikbaar stellen van gronden die benodigd zijn voor de uitvoering van de plannen. Zowel bij de nieuwbouw als bij de herstructurering ligt er nog een aantal gecompliceerde opgaven waar gemeente, ING en de gevestigde winkeliers / pandeigenaren gezamenlijk oplossingen voor zullen moeten vinden. In de Samenwerkingsovereenkomst zijn de uitgangspunten en kaders voor deze opgaven vastgelegd. De Samenwerkingsovereenkomst biedt een goede contractuele basis voor de uitbreiding en herstructurering van de PDV-locatie Cruquius. De gemeente heeft met ING een ervaren en deskundige projectontwikkelaar aangetrokken met een goede reputatie met herstructureringsopgaven. Kortom: goede vooruitzichten op een succesvol project.
Volgvel 3 3. Hoofdpunten uit de Samenwerkingsovereenkomst 3.1 Financiële aspecten Grondprijs De grondprijs bedraagt fl 24 mln voor de locatie voor winkels en bedrijven. Het bod ligt binnen de kaders van de grondexploitatie. Herstructurering In het kader van de grondexploitatie worden de opbrengsten in eerste instantie aangewend ter dekking van de kosten voor grondverwerving, bouw- en woonrijpmaken. Het uitgangspunt voor het project was dat er vanuit de grondexploitatie tevens middelen beschikbaar kunnen worden gesteld voor de herstructurering, met dien verstande dat dit geld verkregen moest worden als extra opbrengsten bij de gronduitgifte. Voorgesteld wordt om een deel van de opbrengsten te reserveren in een nog op te richten fonds voor de herstructurering van de aanliggende woonboulevard. Het fonds zal worden beheerd door de Gemeente. Voor de herstructurering wordt een plan opgesteld waaraan gevestigde ondernemers en pandeigenaren een bijdrage zullen moeten leveren door het verlenen van medewerking bij de uitvoering en het ter beschikking stellen van de gronden die benodigd zijn voor de realisatie van het plan. Deze bijdrage wordt beschouwd als voorwaarde voor de aanwending van het bovengenoemde fonds voor de herstructurering. In de Samenwerkingsovereenkomst is hierover opgenomen dat uitgaven uit het fonds, anders dan voor kosten van voorbereiding, toezicht en advies, in geen geval worden gedaan voordat de gemeenteraad zal hebben uitgesproken dat naar haar oordeel de beoogde medewerking aan de herinrichting door de inbreng van gronden of anderszins overeenkomstig het Inrichtingsplan in voldoende mate is verzekerd. Aan de hand van het plan en overleg met de gevestigde ondernemers / pandeigenaren over medewerking hieraan zal een voorstel ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Indien de beoogde medewerking niet in voldoende mate kan worden verkregen en herinrichting van het bestaande gebied overeenkomstig het plan daarom niet kan worden gerealiseerd, valt het fonds, nadat daaruit de gemaakte kosten van voorbereiding, toezicht en advies zijn voldaan, vrij aan de gemeente. In deze situatie waarin geen herstructurering plaatsvindt, zal de gemeente er voor zorgen dat het plan van ING op een kwalitatief goede wijze wordt aangesloten op het bestaande bedrijfsterrein en het openbare gebied. De alsdan optredende situatie zal uw Raad in de vorm van een verzoek om aanpassing van de kaderstelling ter goedkeuring worden voorgelegd. 3.2 Kwalitatieve aspecten Voor de landschappelijke, stedenbouwkundige en architectonische aspecten van het plan is een referentiedocument opgesteld met referentiebeelden (Alexandrium II Rotterdam) en de wijze waarop de kwaliteit zal worden getoetst. De stadsarchitect zal oordelen over de kwaliteit van het voorlopige ontwerp, het definitieve ontwerp en het beeld van de
Volgvel 4 Meubelboulevard Cruquius. Het Referentiedocument is opgesteld in overleg met de stadsarchitect en maakt (als bijlage) onderdeel uit van de Samenwerkingsovereenkomst. Op een centraal punt in het plangebied wordt een landmark gerealiseerd. Ten aanzien van dit landmark is vastgelegd dat deze wordt gerealiseerd en dat ING hiervoor een overeengekomen budget heeft gereserveerd. Een samenhangend verkeersplan voor de Meubelboulevard wordt in overleg met de gemeente opgesteld in het kader van het verkavelingsplan. Het verkavelingsplan wordt vastgesteld door de gemeente. 3.3 Overige aspecten Winkels, branchering en selectie Volgens de Samenwerkingsovereenkomst mag ING tenminste 35.770 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) PDV-areaal realiseren, waarvan maximaal 20% in units kleiner dan 1.000 m2. Dit wijkt af van de Nota Grootschalige detailhandel en Perifere vestiging (juli 1999) waarin is aangegeven dat voor de uitbreiding van Cruquius ca. 27.000 m2 bvo is voorzien en drie winkelunits kleiner mogen zijn dan 1.000 m2 (maximaal 3.000 m2). De toename van het PDV-areaal is gebaseerd op de ruimere marktmogelijkheden voor PDV, zoals deze in de afgelopen jaren zijn ontstaan (hetgeen is aangetoond middels verschillende marktonderzoeken). Met een toename van het PDV-areaal wordt het totale aanbod op Cruquius groter, waarmee de aantrekkings- en concurrentiekracht van de meubelboulevard wordt vergroot. Ruimere mogelijkheden voor kleine winkels is acceptabel zolang de invulling hiervan in overeenstemming is met de brancheringsrichtlijnen uit de Nota Grootschalige detailhandel en Perifere vestiging. Meer kleine winkels bieden tevens de mogelijkheid om een gevarieerd winkelbeeld te creëren, dat de totale sfeer en uitstraling ten goede komt. Ten aanzien van de branchering geldt voor de uitbreiding het thema bouwen, wonen en tuinen. ING is daarbij gehouden aan de brancheringsrichtlijnen zoals beschreven in de Nota Grootschalige detailhandel en Perifere vestiging. Voor de nadere uitwerking van de branchering wordt een Brancheringscommissie ingesteld, waarin gemeente en ING vertegenwoordigd zijn. Voor de selectie van huurders wordt een Selectiecommissie ingesteld waarin beide partijen eveneens vertegenwoordigd zijn. Parkeren Voor het plan van ING worden parkeernormen gehanteerd die leiden tot meer parkeerplaatsen dan het gemeentelijk parkeerbeleid minimaal voorschrijft. Hiermee wordt beoogd de grote parkeerdruk op piekmomenten zo goed mogelijk te kunnen opvangen. Bij het nieuwbouwplan van ING zijn 738 parkeerplaatsen benodigd. Deze parkeerplaatsen worden grotendeels gerealiseerd op de kavel van ING. Vanwege optimalisatie van het ontwikkelingsprogramma en intensief ruimtegebruik zullen naar verwachting niet alle parkeerplaatsen op de kavel van ING kunnen worden gerealiseerd. Maximaal 100 parkeerplaatsen zullen elders gerealiseerd mogen worden. Het is de bedoeling dat het tekort aan parkeerplaatsen dat niet op de ING-kavel kan worden gerealiseerd, bij voorkeur wordt gerealiseerd in de herprofilering van de Spaarneweg. De herprofilering van de Spaarneweg is de drager van de herstructurering van de bestaande meubelboulevard en betreft een wandelpromenade, parkeervoorzieningen en rijbanen voor winkelbezoekers en doorgaand verkeer. Het belang van de realisatie van de ING-
Volgvel 5 parkeerplaatsen in de herprofilering van de Spaarneweg is een goede waarborg voor een maximale inspanning van ING om de herprofilering te realiseren. Parkmanagement Het streven is om parkmanagement in te voeren op Cruquius. Hiervoor zal een concept voor parkmanagement worden ontwikkeld dat toepasbaar is voor bestaande bedrijfsterreinen. Cruciaal voor de invoering is het bereiken van de benodigde participatiegraad onder de gevestigde ondernemers en winkeliers. De gemeente zal zich, in samenwerking met ING, inspannen om een parkmanagement-organisatie tot stand te brengen, indien ondernemers die reeds op het bedrijfsterrein Cruquius zijn gevestigd daar in voldoende mate in partic iperen. De herstructurering van het bestaande gebied zal bijdragen aan het draagvlak voor de invoering van parkmanagement. Verwacht wordt dat de ondernemingen en winkels die direct betrokken zijn bij de herstructurering bereid zijn deel te nemen aan parkmanagement. In de Samenwerkingsovereenkomst is opgenomen dat ING bereid is deel te nemen in parkmanagement indien dat tot stand komt en dit naar het oordeel van ING een meerwaarde oplevert voor de gebruikers van de uitbreidingslocatie. Indien deelname onverhoopt geen meerwaarde oplevert naar het oordeel van ING zal zij dit onderbouwd aan de gemeente aangeven. Optie Meerschip In het te ontwikkelen gebied is in het verleden een optie tot grondaankoop en ontwikkeling uitgegeven. Deze optie voor 6.000 m2 grond is momenteel in het bezit van Meerschip Projectontwikkeling B.V.. Van Meerschip en ING heeft de gemeente vernomen dat ING deze koopoptie van Meerschip overneemt. Voordat de Samenwerkingsovereenkomst getekend kan worden, dient de gemeente van de eigenaar van de optie een afstandsverklaring te ontvangen, waaruit blijkt dat deze optie niet uitgeoefend zal worden. De koopoptie vervalt daarmee en de gronden kunnen geheel aan ING worden uitgegeven. Erfdienstbaarheden Op het gebied dat aan ING wordt uitgegeven rusten momenteel erfdienstbaarheden. Voordat de Samenwerkingsovereenkomst getekend kan worden, dient er ten aanzien van de erfdienstbaarheden een situatie of regeling te zijn waardoor de gemeente geen verplichtingen aangaat ten aanzien van de erfdienstbaarheden, waarvan de consequenties niet inzichtelijk of niet aanvaardbaar zijn. Een regeling hieromtrent naar tevredenheid van de gemeente is een voorwaarde voor ondertekening van de Samenwerkingsovereenkomst. Gemeente en ING voeren hierover momenteel overleg. 3. Vervolgprocedure Planontwikkeling en realisatie Het is van belang dat de plannen voor nieuwbouw en herstructurering voortvarend worden uitgewerkt, zodat uitgifte en realisatie zo spoedig mogelijk kunnen plaatsvinden. Het investeringsklimaat en de marktcondities zijn momenteel gunstig, hetgeen maximaal benut moet worden. In 2002 zal overleg plaatsvinden met de gevestigde winkeliers en pandeigenaren over de herstructurering. In overleg met deze belanghebbenden zullen de plannen voor de herprofilering van de Spaarneweg verder worden uitgewerkt.
Volgvel 6 Na het ontwerpproces voor verkavelingsplan, inrichtingsplan en bouwplan dient een passend planologisch juridisch regime voor de locatie van toepassing te zijn. Het streven is om hiervoor tijdig het nieuwe bestemmingsplan vast te kunnen stellen. Indien noodzakelijk kan eventueel een artikel 19 WRO procedure worden gevolgd. Na afgifte van de bouwvergunning volgt de gronduitgifte en realisatie. Met een bouwtijd van ca. twee jaar zal de nieuwbouw naar verwachting in 2004 worden opgeleverd. De Samenwerkingsovereenkomst met bijlagen is vertrouwelijk ter inzage in de raadsportefeuille. Dit voorstel is behandeld in de raadscommissie Ruimte, Economie, Grondbedrijf en Luchthaven. Burgemeester en Wethouders van de gemeente Haarlemmermeer, de secretaris, de burgemeester, mw. ir. H.J. Wijsenbeek J. van Houwelingen
Raadsbesluit De raad van de gemeente Haarlemmermeer; gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van 13 november 2001 nummer 398; besluit: 1. In te stemmen met de Samenwerkingsovereenkomst tussen de Gemeente Haarlemmermeer en ING Vastgoed Ontwikkeling B.V.; 2. Het college van burgemeester en wethouders te machtigen tot de uitvoering van Samenwerkingsovereenkomst, waaronder het besluit tot grondverkoop aan ING Vastgoed Ontwikkeling B.V. van de in de Samenwerkingsovereenkomst bedoelde grond aan ING Ontwikkeling B.V. zodra zal zijn voldaan aan de in de Samenwerkingsovereenkomst genoemde voorwaarden en tegen de in de Samenwerkingsovereenkomst genoemde condities. Uitgaven uit het fonds, anders dan voor de kosten van voorbereiding, toezicht en advies, zullen in geen geval worden gedaan voordat de gemeenteraad zal hebben uitgesproken dat naar haar oordeel de beoogde medewerking aan de herinrichting door de inbreng van gronden of anderszins overeenkomstig het Inrichtingsplan in voldoende mate is verzekerd. Vastgesteld in de openbare vergadering van 22 november 2001. De secretaris De voorzitter, mw. ir. H.J. Wijsenbeek J. van Houwelingen