Is de particuliere huursector een oplossing voor de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen?

Is de particuliere huursector een oplossing voor de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen? Plan van stimuleringsmiddelen voor de gemeente Amsterdam ter bevordering van transformatie van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen Moloud Brojerdyan Juni 2015 Master Thesis Technische Universiteit Delft

ONDERZOEKSVOORSTEL P2 GEGEVENS Naam: Moloud Brojerdyan Adres: Drebbelstraat 19 Postcode: 2522 CP, Den Haag Telefoon: 06-52550987 E-mailadres: Mahsa168@hotmail.com GEGEVENS VAN HET ONDERWIJS Universiteit: TU Delft Faculteit: Faculteit Architectuur, Afdeling: Real Estate and Housing Lab: REM Thema: Herbestemming van leegstaande kantoorgebouwen Studentnummer: 4051971 Eerste mentor: Tweede mentor: Mevrouw H.T. Remøy Heer R.P. Geraedts ONDERZOEK ORGANISATIE Organisatie: Mentor: Gemeente Amsterdam Heer P. Spaans Datum onderzoeksvoorstel: 17 juni 2015 1

INHOUDSOPGAVE 1 Onderzoeksvoorstel... 9 1.1 Relevantie van het onderzoek... 10 1.1.1 Wetenschappelijke relevantie... 10 1.1.2 Maatschappelijke relevantie... 11 1.2 Persoonlijk perspectief voor dit onderzoek... 12 1.2.1 Motivatie... 12 1.2.2 Visie van dit onderzoek... 12 1.2.3 Profiel voor de toekomst... 13 1.3 Probleembeschrijving... 13 1.3.1 Leegstaande kantoorgebouwen... 13 1.3.2 Woningmarkt... 14 1.3.3 Vraag en aanbod van de geliberaliseerde huurwoningen ( 710-900 p.m.)... 15 1.3.4 Doelstelling van de gemeente Amsterdam i.v.m. transformaties... 16 1.3.5 Getransformeerde kantoren... 16 1.4 Probleemstelling... 17 1.5 Onderzoeksvraag... 18 1.6 Doelstelling... 19 1.7 Resultaat... 20 1.8 Doelgroep... 20 1.9 Leeswijzer... 21 2 Onderzoeksdesign... 22 2.1 Onderzoeksmethode... 23 2.2 Onderzoeksmodel... 25 2.3 Validiteit en betrouwbaarheid... 26 2.3.1 Validiteit... 26 2.3.2 Betrouwbaarheid... 27 3 Theoreische kader... 28 3.1 Vraag en aanbod binnen de gemeente Amsterdam... 29 3.2 Waarom het aanbod van dit type huurwoning achterblijft... 33 2

3.3 Doelgroep analyse... 34 3.4 Stimuleringsmiddelen voor de transformatie... 35 3.5 Knelpunten bij de transformatie... 36 3.5.1 Factoren die de transformatie van kantoor naar woning beïnvloeden (Literatuurstudie)... 36 3.5.2 Factoren die transformatie naar woning beïnvloeden (interview)... 40 3.6 Inhoudsopgave van eind rapport... 44 3.7 Planning... 47 3.8 Afstudeerbedrijf... 47 4 Bronvermelding... 48 5 Bijlage... 51 Bijlage 1... 52 1.1 Wat is de particuliere huursector?... 52 1.2 Waarom is de particuliere huursector kleiner dan de andere sectoren? En waarom moet deze sector groeien?... 52 1.3 Actoren analyse... 53 Bijlage 2... 55 2.1 Toelichting van de huidige stimuleringsmiddelen in tabel 6... 55 2.2 Resultaat van de voorgaande onderzoeken met betrekking tot de stimuleringsmiddelen... 56 2.3 Overzicht van transformaties in Amsterdam (2011-2015)... 58 Bijlage 3 - Interviews met experts... 59 3

VOORWOORD Dit rapport is onderdeel van de afstudeeropdracht voor de opleiding Master Real Estate & Housing van de faculteit Bouwkunde van de universiteit TU Delft. Dit rapport presenteert de afsluiting van de eerste en de tweede fase van de afstudeeropdracht en omvat het plan voor de onderzoeksopzet, de onderzoeksmethode en het theoretische kader. Het onderwerp van dit onderzoeksvoorstel, dat is voortgekomen uit een van de zes thema's van de master Real Estate & Housing, is herbestemming. Dit onderzoek betreft het aantrekkelijk maken van de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen voor de particuliere huursector, door aan het eind hiervan aanbevelingen te doen aan de gemeente Amsterdam. Ik wil graag mijn mentoren mevrouw Remoy en de heer Geraedts bedanken voor hun begeleiding en feedback tijdens deze tweede fase van de studie. Daarnaast bedank ik ook de mensen die deel hebben genomen aan mijn interview. Moloud Brojerdyan, Den Haag, 2015 4

Begrippenlijst Particuliere huursector De particuliere huursector bestaat uit beleggers (zoals Syntrus Achmea en Bouw Amvest) en uit middelgrote en kleine particuliere verhuurders (family bedrijf zoals Van der vorm) die investeren in de huurwoningen boven de liberalisatiegrens ( 710,68). Het doel van deze sector is het behalen van winst, daarom wordt dit ook wel de profit sector genoemd. Sociale huursector Onder sociale huursector valt de woningcorporatie en hun focus ligt op volkshuisvesting, voornamelijk voor mensen met een laag inkomen. Dit wordt ook wel de non-profit sector genoemd Gereguleerde huurwoning Gereguleerde huurwoningen zijn woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van 710,68. Geliberaliseerde huurwoning / Niet gereguleerde huurwoning Een geliberaliseerde huurwoning is een huurwoning waarbij de huurprijs niet is gereguleerd en ligt boven de maximale huurprijs van een sociale woning van 710 per maand. In dit rapport wordt met de geliberaliseerde huurwoning bedoeld huurwoningen tussen 710 en 900. Het middensegment Een woning met een huur tussen de 710 en 900 per maand wordt ook wel het middensegment genoemd. 5

Summary This report is a research proposal of the Master Real Estate & Housing. The theme is adaptive re-use, for this research is mainly focused on transformation of the office buildings into liberalized rental housing ( 700-900 pm). The reason to write this proposal is because this subject has a great impact on the Dutch property market. The economic crisis has definitely affected the demand of office buildings. The vacancy rate of office buildings is still increasing at the moment and therefore new methods and approaches are needed to bring supply and demand into balance. At this moment, Amsterdam has the largest vacancy, approximately 1.2 million square meters, and the municipality of Amsterdam adapts several stimulating tools to promote the transformation. Another problem of the housing market is the mismatch between supply and demand. The private rented sector holds only 11% of the housing market. For a good functioning of the property market there has to be a balance between different sectors (owner-occupied property sector, social- and private- rental housing sector). On the other hand, the demand for rental housing is increasing due to the liberalized admission requirements of the social rented sector, stricter regulations on the mortgage and the uncertainty of income. But there is no sufficient supply of liberalized rental housing for the middle income tenants. From 2011-2015 the vacant office buildings mostly convert into hotels (198,239 m2 GFA, student housing (51,100 m2 GFA) but not much into liberalized rental housing (21,193 m2 GFA). It is remarkable that so much square meter of transformable space is converted into hotels and student housing, while the demand of the liberalized rental housing also increasing. The private rented sector (which consist of institutional investors and small private investors) can provide a good solution for the middle income tenants. For this reason the focus of this research is only on the private rented sector. To solve these problems, office buildings should be transformed into liberalized rental housing. This allows the private rented sector to grow, and leads to a reduction of vacancy. But how can this be made more attractive for the private rented sector? Therefore, the following research question is formulated, "How can the transformation of vacant office buildings into liberalized rental housing (700-900 pm) for the private rented sector be made more attractive through the stimulants tools of the 6

municipality of Amsterdam?" The purpose of this research is to design a plan with simulants tools for the municipality of Amsterdam to make the transformation of office buildings into liberalized rental housing more attractive for the private rented sector. To answer the research question, the following research methods will be applied: literature review, conducting semi-structured interviews with the private rented sector (institutional investors and small private landlords, developers, brokers, transformation consultants) and in addition three case studies. Literature gives a broad knowledge of what has been studied so far. By interviewing stakeholders the bottlenecks that hinders the transformation of offices to the liberalized rental housing, will be investigated. It is also being researched, what according to the interviewee is the best road to follow. Then, a comparison will be made between the municipality of Amsterdam and three other large cities (The Hague, Rotterdam, Utrecht) to examine where the most transformation of office buildings into the liberalized rental housing has taken place and what method and stimulants are applied there in comparison with the municipality of Amsterdam. From the city where the most transformation of office buildings to liberalized rental housing took place, three case studies will be selected. The criteria for selecting the case studies are: -Accomplished transformation of office building to the liberalized rental housing; -The transformation was carried out by the investors of the private rented sector; -The monthly rent is between 710-900; -The degree of involvement of the municipality is known, thus stimulating tools are known. These research methods result to extensive information which is necessary for designing a plan of stimulating tools. After which, an overview will be given about where the most transformation of office buildings to liberalized rental housing has taken place and which stimulants tools have been used in comparison to the municipality of Amsterdam. The final step in this proposal will be a plan with the stimulating tools for the municipality of Amsterdam to make the transformation of vacant office to liberalized rental housing more attractive for investors and small sized private landlords. 7

The structure of this report is as followed: chapter one is contains the research proposal. In chapter two the research methodology is explained and chapter three describes the theoretical framework. 8

1 ONDERZOEKSVOORSTEL 1.1 Relevantie van dit onderzoek 1.2 Persoonlijk perspectief 1.3 Probleembeschrijving 1.4 Probleemstelling 1.5 Onderzoeksvraag 1.6 Doelstelling 1.7 Resultaat 1.8 Doelgroep 1.9 Leeswijzer 9

1.1 RELEVANTIE VAN HET ONDERZOEK 1.1.1 Wetenschappelijke relevantie Dit onderzoek is in de eerste plaats gericht op de gemeente Amsterdam en de stimuleringsmiddelen die zij kunnen inzetten om de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen door de particuliere huursector te bevorderen. Later zal dit onderzoek misschien in een breder spectrum gebruikt kunnen worden, bijvoorbeeld door andere gemeenten, die ook naar geschikte oplossingen zoeken voor het probleem van leegstand van kantoorpanden en het tekort aan aanbod van huurwoningen in de particuliere sector. Er zijn drie relevante onderzoeken (Kops, 2014; Rodenhuis, 2012; Zijlstra, 2015) met betrekking tot het bevorderen van transformatie door de gemeente waaraan ik vooral zal refereren in dit onderzoek. In het onderzoek van Rodenhuis (2012) werden alle stimuleringsmiddelen, die de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen bevorderd, verzameld en verdeeld in verschillende overheidslagen en schaalniveaus. Kops (2013) onderzocht welke stimuleringsmiddelen door rijks- en decentrale overheden zijn ingezet, hoe ze in de praktijk zijn geïmplementeerd en wat het effect van de ingezette stimuleringsmiddelen is. Verder heeft Zijlstra (2015) het verschil onderzocht tussen de stimuleringsmiddelen die door gemeenten van de vier grote steden (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag) in Nederland zijn ingezet en wat ze van elkaar kunnen leren. Over transformatie in het algemeen is een grote hoeveelheid literatuur beschikbaar. Op het gebied van transformatie naar de geliberaliseerde huurwoningen ( 710-900) is echter een gat te vinden wat betreft publicaties. Dit onderzoek wil daar echter verandering in brengen, en de transformatie naar dit type huurwoning vergroten waardoor meer keuze en aanbod voor de inwoners in Amsterdam aanwezig is, nu en in de toekomst. In voorgaande onderzoeken werd aandacht besteed aan beschikbare stimuleringsmiddelen en de effectiviteit. De implementatie hiervan is in vier grote steden vergelijken. In dit onderzoek daarentegen, worden stimuleringsmiddelen voor de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen ontworpen en gekoppeld aan de particuliere huursector om de transformatie van de kantoren naar de geliberaliseerde huurwoningen ( 710-900) te bevorderen. De voornaamste reden om 10

hiervoor te kiezen is dat in Amsterdam de meeste leegstaande kantoren naar hotels of studentenhuisvesting worden getransformeerd, terwijl de vraag naar de geliberaliseerde huurwoningen ( 710-900) ook groeit. Voor de groep met een middeninkomen is het moeilijk om een hypotheek te krijgen en over het algemeen hebben ze ook te maken met het feit dat door de Rijksoverheid een inkomensgrens is vastgesteld waardoor een sociale huurwoning meestal ook niet voor hun beschikbaar is. De beleggers kiezen meestal voor transformaties naar studentenhuisvesting en hotels omdat het rendabel is. Verder zijn er veel voorbeelden van dit type transformaties aanwezig in Amsterdam. Vanwege bovengenoemde redenen ligt de focus van dit onderzoek daarom op het ontwerpen van een plan van stimuleringsmiddelen voor de gemeente Amsterdam om de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen ( 710-900) voor beleggers te bevorderen. 1.1.2 Maatschappelijke relevantie Veranderingen in de maatschappij en verwachtingen van de mensen, zoals het invoeren van de new way of working, en het hoge aanbod van kantoorgebouwen hebben vanzelfsprekend invloed gehad op de hoeveelheid leegstaande kantoorgebouwen. Sinds de economische crisis, stijgt het aantal leegstaande kantoorgebouwen hetgeen de omgeving van het leegstaande pand ook negatief beïnvloed. In Amsterdam vindt veel transformatie van leegstaande kantoren naar studentenhuisvesting en hotels plaats, maar deze markt zal op den duur verzadigd raken. Terwijl de vraag naar de geliberaliseerde huurwoningen ( 710-900) ook toeneemt en de leegstand van kantoorgebouwen een probleem blijft. Naar aanleiding van de negatieve impact van de leegstand en de stijgende vraag naar de geliberaliseerde huurwoning, speelt de gemeente Amsterdam een belangrijke rol om de transformatie te bevorderen. Om deze behoefte tegemoet te kunnen treden is transformatie van leegstaande kantoorgebouwen een interessante en eventueel goedkope oplossing voor dit probleem die in de toekomst verder zal toenemen. Bovendien zal dit ook het probleem van leegstand en het daarbij behorende probleem van gekraakte woningen verminderen. Tijdens het oriëntatie gesprek vertelde de Heer Spaans (Spaans, 2015) het volgende Het is de wens van het College van burgemeester en wethouders om specifieke doelgroepen in de transformatieprojecten een plek te geven en ze zijn nu aan het nadenken hoe ze dat mogelijk 11

kunnen maken. Daarom wordt in dit onderzoek gekeken naar de stimuleringsmiddelen die door de gemeente Amsterdam ingezet kan worden om de transformatie naar de geliberaliseerde huurwoningen ( 710-900) voor de particuliere huursector aantrekkelijk te maken. Het bevorderen van de transformatie naar geliberaliseerde huurwoningen kan het aanbod van dit type huurwoning voor het middensegment vergroten. 1.2 PERSOONLIJK PERSPECTIEF VOOR DIT ONDERZOEK 1.2.1 Motivatie Het onderwerp van de transformatie van leegstaande gebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen sprak mij aan, omdat ik las dat er steeds meer kantoren leeg komen te staan. Dat heeft mij nieuwsgierig gemaakt om na te gaan hoe de transformatie van de leegstaande kantoorgebouwen bevorderd kan worden. Ik vind dat de gemeente een grote rol bij het bevorderen van transformatie kan spelen, aangezien niet alle eigenaren van de kantoren uit zichzelf aan een transformatieproject gaan beginnen. Bovendien is het de rol van de gemeente om vandalisme tegen te houden en het imago van een locatie te beschermen. Verder zoals al eerder is uitgelegd, zijn sociale huurwoningen niet meer toegankelijk voor de groep met een middeninkomen en de banken verstrekken moeilijk een hypotheek. Daarom wil ik in dit onderzoek aandacht besteden aan de factoren die de transformatie van de kantoorgebouwen naar de geliberaliseerde huurwoningen ( 710-900) belemmeren en hoe dat bevorderd kan worden door de gemeente Amsterdam. 1.2.2 Visie van dit onderzoek Het hoofddoel van dit onderzoek is het bevorderen van transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen, door de gemeente Amsterdam. Door te onderzoeken waar de belemmeringen bij de transformatie van dit type huurwoningen liggen, zou het mogelijk zijn dat de gemeente Amsterdam kan bijdragen aan de bevordering van deze transformaties. Dit houdt in dat zowel het leegstandsprobleem, als de kleinschaligheid van de particuliere huursector aangepakt worden, waardoor de mogelijkheid tot groei van deze sector in de Nederlandse woningmarkt aangezwengeld wordt, aangezien de vraag naar geliberaliseerde huurwoningen stijgt (Poulus, Blijie, Ferment, & G., 2012). 12

Verder kan dit het probleem van vraag en aanbod naar huurwoningen voor mensen met een middeninkomen oplossen. 1.2.3 Profiel voor de toekomst Voor dit onderwerp is gekozen zodat de resultaten van dit onderzoek kunnen dienen als aanbevelingen voor de gemeente Amsterdam. Dit kan het probleem van leegstaande kantoorgebouwen oplossen, maar ook de kans bieden om de particuliere huursector tot groei te stimuleren, waardoor de bevolking meer keuze zal hebben in de sector van huurwoningen. 1.3 PROBLEEMBESCHRIJVING 1.3.1 Leegstaande kantoorgebouwen Leegstand van kantoorgebouwen is in Nederland een hot issue. Sinds de economische crisis in 2008 is er een forse toename van het aantal leegstaande kantoorgebouwen. De totale oppervlakte van leegstaande kantoren bedraagt op dit moment 7,8 miljoen vierkante meter, wat ongeveer 15,7 % van de totale oppervlakte van de kantoorgebouwen in Nederland beslaat (Zadelhoff, 2015). Amsterdam heeft de grootste leegstaand, ca. 1,2 miljoen vierkante meter. Ris (Ris, n.d.) vermeldt dat het aantal leegstaande kantoorgebouwen in Nederland blijft groeien in vergelijking met de dalende tendens die in andere westerse landen wordt gesignaleerd. Onder invloed van de ongunstige economische omstandigheden, zijn veel bedrijven gedwongen om efficiënter te werken en de kosten te verlagen, met als gevolg dat er minder kantoorruimte nodig is. Hierdoor neemt de vraag af naar kantoorgebouwen, en leidt het tot een groot percentage van leegstaande kantoorgebouwen, wat niet alleen een negatieve invloed heeft op de vastgoed markt, maar ook op het imago van de locatie en de omliggende gebouwen. Figuur 1: Voorraad in gebruik (Zadelhoff, 2015) 13

1.3.2 Woningmarkt Volgens de directeur van de Europese Centrale Bank Jörg Asmussen (Jonker & Winkel, 2013 ) is het grootste probleem van de Nederlandse economie de woningmarkt. De woningmarkt in Nederland bestaat uit drie belangrijke sectoren. De eerste sector is de sector met alle koopwoningen, deze vormt het grootste aandeel van de woningmarkt in Nederland, namelijk 59%. De tweede sector is de sociale huursector die ongeveer 30% vormt van de totale woningmarkt in Nederland. De laatste belangrijke sector is de particuliere huursector die slechts een klein deel uitmaakt van de totale woningmarkt, namelijk 11% (CBS, 2013; Vandevyvere & Zenthöfer, 2012). Onder de sociale huursector vallen de woningcorporaties en hun focus ligt op volkshuisvesting, voornamelijk voor mensen met een laag inkomen. Deze sector wordt de non-profit sector genoemd (Van de Ven, 1995). De particuliere huursector bestaat uit (institutionele) beleggers en uit middelgrote en kleine particuliere verhuurders die investeren in de huurwoningen boven de liberalisatiegrens ( 710, 68). Het doel van deze sector is het behalen van winst, daarom wordt dit ook wel de profit sector genoemd (Van de Ven, 1995). Ook woningcorporaties verhuren dergelijke woningen, maar deze zijn in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten, omdat dit tot de non-profit sector hoort en over het algemeen door de overheid gefinancierd wordt. De huidige situatie van de woningmarkt heeft een aantal problemen die mede verantwoordelijk is voor de economische recessie in Nederland. Een woningmarkt kan goed functioneren wanneer deze drie sectoren in evenwicht zijn (Deursen, 2013). De reden waarom de particuliere sector klein is gebleven, wordt uitgebreid in bijlage 1.2 uitgelegd. Figuur 2: Woningmarkt van Nederland (eigen illustratie) Figuur 3: Verdeling particuliere sector (Kroon & Uittenbogaard, 2012) Gerelateerd aan de landelijke tendens, beslaat de Amsterdamse woningmarkt op dit moment uit voornamelijk goedkope huurwoningen en koopwoningen, en voor een klein deel uit de geliberaliseerde huurwoningen. Slechts 8,5% van deze sector biedt een woning aan boven de liberalisatiegrens ( 710) en ruim de helft van dat percentage valt in de geliberaliseerde huurwoningen (tussen de 710-900 huur per maand) (Kroon & Uittenbogaard, 2012). Dit is geïllustreerd in figuur 3. Voordat wordt beschreven hoe de gemeente Amsterdam het probleem van de leegstaande kantoorgebouwen en de woningmarkt van 14

Amsterdam wil oplossen, volgt eerst een korte analyse over vraag en aanbod van de particuliere huursector. 1.3.3 Vraag en aanbod van de geliberaliseerde huurwoningen ( 710-900 p.m.) Een ander probleem van de Nederlandse vastgoedmarkt is de mismatch van vraag en aanbod van woningen. Volgens BZK (Poulus et al., 2012), zal de vraag naar geliberaliseerde huurwoningen (met een maandhuur tussen 710 en 900 per maand) met ongeveer 200.000 in 2020 groeien. Dit wordt veroorzaakt door de toelatingseisen van de sociale huursector, de regelgeving rondom de hypotheek en de onzekerheid van inkomensverwachting (Platform31, 2014) en leidt tot toename van de vraag naar niet-gereguleerde 1 of geliberaliseerde huurwoningen. De groep met een inkomen net boven modaal ( 43.000, -) en de groep met een inkomen tussen 34.000, - en 43.000, - hebben beperkte keuze in de woningmarkt (Kroon & Uittenbogaard, 2012). In de meeste gemeenten van Amsterdam, is de voorraad van de particuliere huursector beperkt en daarom blijft het middensegment een aandachtspunt (Booi, Stojmenovska, & Slot, 2014). De vraag naar de particuliere huur zal zich in de Stadsregio Amsterdam naar verwachting vooral blijven richten op het segment tot 1000, binnen de ring van Amsterdam tot 1.250. (Kroon & Uittenbogaard, 2012). Figuur 4 toont dat het totale aanbod van de niet-gereguleerde 2 huurwoningen veel lager is dan dat van gereguleerde huurwoning in de sociale en particuliere huursector. Het huidige aanbod van het middensegment huurwoningen (25,4%) voldoet niet aan de vraag (29%) (Van der Molen, 2014). Volgens minister Blok (Vastgoedmarkt, 2014) zal de vraag naar geliberaliseerde huurwoningen stijgen, waardoor de belangstelling van de institutionele beleggers en kleine particuliere individuele beleggers ook vergroot. Het is daarom opvallend dat slechts een klein percentage (8,5%) van de Amsterdamse woningmarkt uit de particuliere huursector bestaat. Dit kan een goede kans voor de overheid en de gemeenten zijn om de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar woningen voor Figuur 4: Woningvoorraad (Jongsma & Schut, 2014 ) 1 Niet-gereguleerde huurwoningen zijn woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van 710,68 (Rijksoverheid, 2014) 2 Gereguleerde huurwoningen zijn woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van 710,68 (Rijksoverheid, 2014) 15

deze groep aantrekkelijk te maken, aangezien ze transformatie willen bevorderen en deze sector het vermogen heeft om te investeren. Door het aantrekken van de particuliere huursector kan gedeeltelijk de onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod naar geliberaliseerde huurwoningen in Nederland opgeheven worden. Daarnaast leidt dit natuurlijk ook tot afname van leegstaande kantoorgebouwen en het vergroten van de particuliere huursector. Daarom ligt de focus van dit onderzoek op de particuliere huursector. 1.3.4 Doelstelling van de gemeente Amsterdam i.v.m. transformaties In Amsterdam hangen veel TE HUUR borden aan de kantoorgebouwen en dit zal de investeerders laten afschrikken, aangezien het mogelijk is dat de investering niet terug te verdienen is (Oudeman, 2010). Hierdoor zullen ze bijvoorbeeld niet snel in Amsterdam gaan investeren. Het gevolg hiervan kan zijn dat het investeringsklimaat van de stad verslechterd en er minder wordt geïnvesteerd door de beleggers. Het heeft ook effect op de woningmarkt en concurrentiepositie van Amsterdam. Daarom wil de gemeente Amsterdam de leegstand aanpakken en daarbij verschillende sturingsmiddelen inzetten om de transformatie te bevorderen, aangezien leegstaand als een serieus probleem van de stad wordt beschouwd. De Kantoorloods die door de gemeente is ingezet, zorgt ervoor dat er een evenwicht komt tussen vraag en aanbod van ruimtes, ook begeleidt de gemeente het transformatieproces zodat het sneller kan plaatsvinden (Oudeman, 2010). De gemeente Amsterdam heeft als doel de Amsterdamse kantorenmarkt te verbeteren, en vraag en aanbod op evenwicht te brengen (Oudeman, 2010). Een strategie om het overaanbod te verminderen is het transformeren van leegkomende kantoren, hetgeen ook verplichtingen met zich meebrengt om zorgvuldig om te gaan met de locaties en gebieden waar de kantoren staan (Oudeman, 2010). 1.3.5 Getransformeerde kantoren In de bijlage 2.3 is een overzicht met reeds getransformeerde kantoren in de periode van 2011-2015, in Amsterdam weergegeven (De kantorenloods & transformatieteam, 2014). Hieruit kan geconcludeerd worden dat in Amsterdam heel weinig transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen plaatsvindt. De meeste transformaties van kantoren worden als studentenhuizing of hotel 16

gerealiseerd. Tussen 2011-2015 zijn van het leegstaande vastgoed ca. 198.239 m 2 bvo hotel gerealiseerd, ca. 51.100 m² bvo studentenhuizing en 21.193 m² bvo geliberaliseerde huurwoningen. Daarnaast is ook ca. 270.000 m² bvo aan voorzieningen (zoals horeca, detailhandel en bedrijfsruimte) toegevoegd (De kantorenloods & transformatieteam, 2014). Uit deze cijfers blijkt dat weinig bvo wordt gerealiseerd als huurwoning voor het middensegment terwijl zoals hierboven genoemd er wel vraag naar is. Men kan niet alle leegstaande kantoorgebouwen naar studentenhuizen of hotels transformeren, omdat er op een gegeven moment de vraag naar deze functie daalt en er geen markt meer is. Dit is ook het geval in Delft. Uit het interview met de heer De Leeuw transformatie-adviseur bij de gemeente Delft (Van Leeuw, 2015) komt naar voren dat in Delft veel kantoren naar studentenhuisvesting werden getransformeerd, maar er was op een gegeven moment geen markt meer voor en ze adviseerden de eigenaren van de leegstaande kantoren om met de transformatie te wachten, zodat zij eerst konden onderzoeken naar welke functie vraag is. Tijdens het oriëntatie gesprek vertelde de Heer Spaans (Spaans, 2015) het volgende: We proberen niet een functie aan de eigenaren op te leggen. Wij geven een paar functies die mogelijk zijn voor het pand, maar tot nu toe gaan we niet actief sturen over welke type er in moet komen. Maar het gaat nu wel veranderen. In praktijk blijkt dat er veel naar studentenhuisvesting en hotel wordt getransformeerd en niet naar geliberaliseerde huurwoningen. In Amsterdam zijn er veel goedkope huurwoningen en te weinig geliberaliseerde huurwoningen en koop woningen. Omdat studenten pioniers zijn en voor hun is locatie niet belangrijk. Wat gebeurt er nu met andere kantoren wanneer er geen markt voor studentenhuisvesting of hotel is? Daarom moeten anderen sectoren ook bevorderd worden, vooral geliberaliseerde huurwoningen, omdat de investeerders het geld hebben om te transformeren en ten tweede de vraag naar dit type woning stijgt terwijl het aanbod te klein is. 1.4 PROBLEEMSTELLING Het aantal vierkante meters van de leegstaande kantoorgebouwen en de vraag naar particuliere huurwoningen in de particulier huursector van Nederland neemt toe. Op dit moment beslaat de particuliere huursector 17

een klein deel van de Nederlandse woningmarkt. Dus transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen kan hiervoor een goede oplossing zijn en de gemeente Amsterdam probeert de transformatie te bevorderen. Er wordt een groot deel getransformeerd naar hotel/studentenhuisvesting (249.339 m2 bvo) maar niet naar de geliberaliseerde huurwoning (21.193 m2 bvo), terwijl de huidige vraag naar dit type woningen 29% is en aanbod 25,4%. Gemeente Amsterdam bevordert transformatieprojecten. Er wordt veel getransformeerd naar hotel/studentenhuisvesting, maar te weinig naar geliberaliseerde huurwoningen, terwijl de vraag naar dit type woningen ook hoog is. 1.5 ONDERZOEKSVRAAG Hoe kan de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar de geliberaliseerde huurwoningen door de gemeente Amsterdam voor de particuliere huursector, aantrekkelijk worden gemaakt zodat zij gaan investeren in deze sector? Om de hoofdvraag te kunnen beantwoorden moeten de volgende deelvragen worden beantwoord, en die bestaan uit drie delen: A. Uitleggen van het theoretische kader B. Knelpunten van transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar de geliberaliseerde huurwoningen voor de particuliere huursector onderzoeken C. Onderzoek naar geschikte stimuleringsmiddelen die de gemeente Amsterdam kan inzetten Deel A 1. Wat is de huidige vraag en aanbod van de woningmarkt in Amsterdam en hoe zal dit in de toekomst veranderen? 2. Wat zijn de oorzaken dat het aanbod van dit type woning achterblijft bij de vraag? 3. Welke doelgroepen zijn geschikt voor de transformatie van kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen? 4. Hoe bevordert de gemeente Amsterdam op dit moment de transformatie van kantoorgebouwen? 5. Welke factoren zijn bepalend voor de transformatie van kantoorgebouwen naar woningen? 18

Deel B 6. Wat zijn de knelpunten van de particuliere huursector bij de transformatie van kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen in Amsterdam? 7. Hoe kan volgens de particuliere huursector, de gemeente daarin een rol spelen om de knelpunten te vermijden en de transformatie te bevorderen? Deel C 8. In welke andere drie grote steden (Den Haag, Utrecht, Rotterdam) vindt de transformatie van de kantoorgebouwen naar de geliberaliseerde huurwoning het meest plaats? 9. Wat zijn de redenen dat in de andere steden meer transformatie van kantoorgebouwen naar de geliberaliseerde huurwoning plaatsvindt? 10. Welke stimuleringsmiddelen worden er door de gemeente het meest toegepast bij transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen en wat kan de gemeente Amsterdam van hun leren? 1.6 DOELSTELLING Het hoofddoel van dit onderzoek is het ontwerpen van een plan met daarbij nieuwe stimuleringsmiddelen om de transformatie van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen voor particuliere huursector te bevorderen. Dit wordt door middel van het inventariseren van de knelpunten bij de transformatie van de leegstaande kantoren naar de geliberaliseerde huurwoningen om de mogelijke oplossingen te geven voor deze belemmeringen die onder de betrokkenen actoren leven. Ontwerp van een plan met stimuleringsmiddelen voor de gemeente Amsterdam ter bevordering van transformatie van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen door de particuliere huursector. 19

1.7 RESULTAAT Aan het eind van dit onderzoek moeten de volgende resultaten zijn behaald: 1. Overzicht van waar de transformatie van de kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen wel een succes is en welke methodes en stimuleringsmiddelen daar zijn toegepast in vergelijking met de gemeente Amsterdam waar transformatie nog weinig plaatsvindt 2. Het ontwerpen van een plan met stimuleringsmiddelen voor de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen voor de gemeente Amsterdam om zowel beleggers als middelgrote en kleine particuliere verhuurders aan te trekken. 1.8 DOELGROEP Aangezien dit onderzoek gaat over het aantrekkelijk maken van de transformatie van kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen voor de particuliere huursector, is in de eerste instantie dit onderzoek bedoeld voor de gemeente Amsterdam. Zo kan de gemeente transformatie naar andere type woningen, in dit geval geliberaliseerde huurwoningen, bevorderen om het probleem van leegstaande kantoorgebouwen op te lossen. Daarnaast kunnen de institutionele beleggers en kleien particulier verhuurders die interesse hebben in de transformatie van kantoren naar de geliberaliseerde huurwoningen, kunnen het resultaat van dit onderzoek gebruiken om aan te tonen wat hun stimuleert om deel te nemen aan de transformatie projecten. 20

1.9 LEESWIJZER In dit onderzoek wordt onderzocht hoe de transformatie van de leegstaande kantoorgebouwen naar de geliberaliseerde huurwoningen door de gemeente Amsterdam bevorderd kan worden. In deze fase bestaat de thesis uit de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1 beschrijft de motivatie, probleemstelling, onderzoeksvragen, doelstelling, resultaten, wetenschappelijk en maatschappelijke relevantie; Hoofdstuk 2 gaat in op de onderzoeksmethode; hoe zal dit onderzoek verricht worden; Hoofdstuk 3 gaat in op het theoretische kader (sturingsmiddelen die door de gemeente worden ingezet, marktanalyse, doelgroepanalyse en de knelpunten die ontstaan bij de transformaties, die in theorie zijn beschreven en in de praktijk worden ervaren), de inhoudsopgave van de komende periode en de planning. Hoofdstuk 1 Onderzoeksvoorstel Hoofdstuk 2 Onderzoeksmethode Hoofdstuk 3 Theoretisch kader Figuur 5: Leeswijzer 21

2 ONDERZOEKSDESIGN 2.1 Onderzoeksmethode 2.2 Onderzoeksmodel 2.3 Validiteit en betrouwbaarheid 22

2.1 ONDERZOEKSMETHODE Dit onderzoek wordt door middel van literatuurstudie, interviews en casestudies uitgevoerd. Hieronder wordt beschreven hoe iedere methode wordt gebruikt in dit onderzoek. Literatuurstudie In de verkennende fase is literatuurstudie een goede methode om kennis over het onderzoek, het onderwerp, de problemen in de vastgoedmarkt in Nederland en de particuliere huursector en andere gegevens, die meer informatie geven over de achtergrond van het onderwerp, te verbreden. De onderzoeksvragen zijn in drie delen verdeeld, in alle delen zullen deze methodes toegepast worden. Interview Het interview zal een goed inzicht geven van de knelpunten die bij de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen in de praktijk belemmeren en eventueel hoe de transformatie naar dit type huurwoningen bevorderd kan worden. In dit onderzoek wordt voor een semigestructureerd interview gekozen, omdat de vragen die door de Figuur 6: Interviewvragen interviewer van te voren al geformuleerd zijn, aangepast kan worden. De semigestructureerde interviews zal met de particuliere huursector (beleggers en van middelgrote en kleine particuliere verhuurders en de transformatie adviseurs), ontwikkelaars, makelaars, transformatie adviseurs plaats vinden. Minimaal zes personen moeten aan dit interview deelnemen om uiteindelijk aan een conclusie te komen van waar het probleem ligt en hoe dat verbeterd kan worden door de gemeente Amsterdam. De interviewvragen die zullen gesteld worden, zijn in de figuur 6 samengesteld. De criteria voor het selecteren van de geïnterviewde zijn: -De geïnterviewde moet betrokken zijn geweest bij transformaties waar de particuliere huursector (belegger of kleine particulier verhuurders) aan deelneemt. -De geïnterviewde interesse heeft in de huurwoningen boven de liberalisatiegrens. -In het geval van de geïnterviewde een eigenaar/belegger is, moet hij of zijn in bezit zijn van kantoren in Amsterdam. 23

Casestudies Om de casestudies te selecteren is het nodig om te onderzoeken bij welke van de drie andere grote steden (Den Haag, Rotterdam, Utrecht) het meest transformatie van kantoren naar de geliberaliseerde huurwoningen heeft plaatsgevonden. Nadat bepaald wordt bij welke van de drie grote steden dat het meest plaatsvindt, moet er onderzocht worden welke stimuleringsmiddel door deze gemeente wordt gebruikt en het resultaat daarvan vergelijken met de stimuleringsmiddel van de gemeente Amsterdam. Om zo te kunnen achterhalen waarom in de andere stad meer transformatie naar geliberaliseerde huurwoningen plaatsvindt dan in Amsterdam. Komt dat misschien door stimuleringsmiddelen of ligt het aan het gebouw/ gebied? Deze vragen kunnen door de casestudies beantwoord worden. Door middel van drie casestudies (Transformatie projecten vanuit één van de drie steden met het grootste aantal getransformeerde kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen) wordt onderzocht welke factoren in de praktijk een invloed heeft gehad bij de transformatie van kantoren naar dit type huurwoning. De casestudies zal zowel door interviews (Gemeente met meest transformatie van kantoren naar de geliberaliseerde huurwoningen en betrokken partij bij de transformatie van de geselecteerde cases) als literatuurstudie geanalyseerd worden, Helaas kan tijdens deze fase van het onderzoek nog geen cases geselecteerd worden, omdat eerst nog onderzocht moet worden bij welke van de drie steden transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen het meest plaatsvindt. Ik kan echter wel alvast aangeven welke criteria ik aan zal houden voor het selecteren van de case studies. De criteria voor het selecteren van de casestudies zijn: -Voltooide transformatie van kantoor naar geliberaliseerde huurwoning; -De transformatie is uitgevoerd door de beleggers van de particuliere huursector -Maandelijkse huur bedraagt tussen de 710-900; -De mate van betrokkenheid van de gemeente is bekend, dus stimuleringsmiddelen zijn bekend. 24

2.2 ONDERZOEKSMODEL Het schema hieronder geeft een overzicht van de onderzoeksmethode met het verwachtte resultaat. Kolom A beschrijft waar het theoretisch kader van dit onderzoek over gaat. Hieruit komen de achtergrondinformatie en oorzaken. Kolom B beschrijft methoden die zullen worden toegepast. Hieronder valt het interview met alle genoemde actoren en dat geeft inzicht in de knelpunten en eventuele oplossingen om transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen te bevorderen. Door een vergelijking te maken van getransformeerde kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen van de andere drie grote steden met Amsterdam, kan bepaald worden bij welke gemeente dat het meest plaatsvindt en welke stimuleringsmiddelen daar gebruikt worden. De casestudies moeten uit de stad, die de meeste transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen heeft, geselecteerd worden. Na dit onderzoek kan een plan van stimuleringsmiddelen aan de gemeente Amsterdam worden voorgelegd om de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen te bevorderen. Analyse resultaat: -Knelpunten -Oplossingen van uit Markt analyse Interview met experts perspectief van de experts -Stad met grootste transformatie naar de Waarom is aanbod klein Doelgroep analyse Stimuleringsmiddelen Achtergrond & oorzaken 3 GS vergelijken met Amsterdam geliberaliseerde huurwoningen -Bevordering maatregelen van de stad met grootste Transformatie naar dat type huurwoning -Faal & succes factoren in praktijk Analyse resultaat: -Knelpunten Ontwerpen van stimuleringsmiddelen aan de gemeente Amsterdam voor bevordering van de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde Belemmering bij de transformatie in theorie en praktijk Analyseren van de stimuleringsmiddelen & 3 casestudies -Oplossingen van uit perspectief van de experts -Stad met grootste transformatie naar de geliberaliseerde huurwoningen -Bevordering maatregelen van de stad met grootste A B C 25

De schema hieronder illustreert de fases van hoe iedere onderzoeksvraag beantwoord zal worden. Probleemanalyse Literatuurstudie Vraag 5 t/m 6 Interview Knelpunten en verbeteringen Vraag 1 t/m 4 Literatuurstudies Vraag 7 & 9 Literatuur & interview Vraag 8 Casestudies, interview gemeente & betrokken partij Gemeente met meeste transformatie naar geliberaliseerde huurwoning & toegepaste Stimuleringsmiddel Gemeente met meeste transformatie naar geliberaliseerde huurwoning Succes & faal factoren in de praktijk Ontwerpen van stimuleringsplan voor de gemeente Amsterdam om de transformatie van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen te bevorderen 2.3 VALIDITEIT EN BETROUWBAARHEID 2.3.1 Validiteit Met behulp van triangulatie worden verschillende databronnen en onderzoekstechnieken toegepast waardoor de validiteit van onderzoeksresultaten toeneemt (Jick, 1979). Dit onderzoek wordt tot stand gebracht door middel van het verzamelen van de gegevens uit verschillende bronnen en door het toepassen van meerdere methoden, waaronder: semigestructureerd interviews, case studies en literatuurstudie. Het gebruik van meerdere werkwijzen is een effectieve manier om de zwakke punten van elke methode te overwinnen. Casestudies geeft een overzicht en diepgaand begrip van een geval, maar kan geen aanspraak maken op enige generalisaties (T. Van der Voordt, 2014). De interne validiteit wordt verhoogd door het gebruik van Triangulatie (meerdere technieken gebruiken voor data collectie). De interviews zullen worden uitgevoerd met het oog op het verkrijgen van 26

meer kwalitatieve gegevens en achtergrond informatie en een mogelijke oplossing. 2.3.2 Betrouwbaarheid De centrale vraag in de betrouwbaarheid is wanneer iemand anders het onderzoek gaat herhalen, hij precies dezelfde resultaten zal krijgen. Het onderzoek moet herhaalbaar zijn om betrouwbaar te zijn (Wester & Peters, 2004). In dit onderzoek worden semigestructureerde interviews uitgevoerd, dit betekent dat elke geïnterviewde vanuit eigen ervaring en perspectief antwoord op het interview zal geven. Dus als dit onderzoek nog een keer wordt herhaald, is er een kans dat de antwoorden anders zijn. Om de betrouwbaarheid van het huidige onderzoek te verbeteren, worden alle interviews opgenomen om meer betrouwbaar bewijs te presenteren en te voorkomen dat eventuele vooroordelen kunnen gebeuren. 27

3 THEOREISCHE KADER 3.1 Vraag en aanbod binnen gemeente Amsterdam 3.2 Waarom het aanbod van dit type huurwoning achterblijft 3.3 Doelgroepanalyse 3.4 Stimuleringsmiddelen voor de transformatie 3.5 Knelpunten bij de transformatie in de theorie en praktijk 3.6 Inhoudsopgave van eind rapport 3.7 Planning 3.8 Afstudeerbedrijf 28

In dit hoofdstuk wordt de theoretische onderbouwing van dit onderzoek beschreven. De literatuurstudie geeft een overzicht van wat er al onderzocht is omtrent dit onderwerp. 3.1 VRAAG EN AANBOD BINNEN DE GEMEENTE AMSTERDAM Ambitie van de gemeente Amsterdam Gemeente Amsterdam heeft verschillende ambities voor de sector wonen (Dienst Wonen et al., 2009): 1)Een stad die iedereen de mogelijkheid geeft om zich te ontwikkelen, ook op de woningmarkt; 2)Gemengde wijken van verschillende klasse woningen; 3)Betaalbaarheid voor wonen als één van de basisbehoeften; 4)Krachtwijken voor alle Amsterdammers; 5)Wonen als voorwaarde voor een sterke economische concurrentiepositie van Amsterdam en haar omgeving; 6)Mogelijkheid geven aan ouderen om zelfstandig te blijven wonen. Om deze ambities te bereiken wil de gemeente Amsterdam prioriteiten stellen en eerst focussen op de volgende ontwikkelingen (Dienst Wonen et al., 2009): 1)De toegankelijkheid van gebieden met een grote marktdruk voor lage en midden inkomens; 2)Meer aanbod in het middensegment; 3)Geen stad zonder kinderen; 4)Specifiek bouwen voor specifieke groepen; 5)Gebiedsgericht werken in de stad. Inkomens In figuur 7 wordt de Amsterdamse bevolking in vijfjarencohorten verdeeld. Hieruit blijkt dat het inkomen van de jongeren tussen 25 en 44 in het afgelopen decennium hoger ligt dan het gemiddelde inkomen in Amsterdam. Uit het onderzoek van Wonen in Amsterdam komt naar voren dat de inkomens van het midden en dure segment met 2% is gestegen (Dignum, 2013). Bevolkingsgroei Figuur 7: Gemiddeld huishoudinkomen per leeftijd klasse in 2003-2013 (Dignum, 2013) Sinds 2008 blijft de bevolking van Amsterdam groeien (Dignum, 2014). Amsterdam heeft op dit moment 822.272 bewoners (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2015). Dit komt doordat Amsterdam veel 29

migranten naar zich toetrekt, aangezien hier veel musea, culturele instellingen, hogescholen, universiteiten zijn. Traditioneel migreren veel jongeren naar Amsterdam. Omdat Amsterdam als de creatieve en levendige stad wordt ervaren en daarom veel mensen hiervan deel uit willen uitmaken. Daarentegen groeit de woningvoorraad niet zo snel als de bevolking. Uit de kerncijfers 2015 (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2015) blijkt dat het aantal jongeren tussen 20-34jarigen in 2015 met 2,7% is gegroeid. Hierna zijn de ouderen met een leeftijd tussen de 50-64 het meest gegroeid. Tabel 1 illustreert de bevolkingsgroei, burgerlijke staat en leeftijdsgroepen in Amsterdam. Figuur 8: Ontwikkeling van Amsterdamse woningvoorraad en bevolking (Dignum, 2014) Woningvoorraad Begin 2015 waren in totaal 417096 woningen in de Amsterdamse woningmarkt (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2015). Het aanbod van de woningen is gegroeid in vergelijking met twee jaar geleden. Het grootste aanbod van woningen zijn in type woning met 1, 2 of 3 kamers (tabel 2). 60% van de Amsterdamse woningmarkt bestaat uit goedkope huurwoningen, en voor 7% uit geliberaliseerde huurwoningen. Twee derde van de Amsterdamse woningmarkt bestaat uit meergezinswoningen, daarentegen zijn er nauwelijks eengezinswoningen in Amsterdam (Dignum, 2014). Dit betekent dat slechts één derde van de Amsterdamse woningmarkt uit woningen van één of twee personen bestaat. Dit terwijl in Amsterdam 50% van de huishoudens alleenstaand is en er dus meer behoefte is aan dit soort woningen (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2015). Verder kwam uit de cijfers van 2014 (tabel 3) naar voren dat de Amsterdamse woningmarkt voor het grootste gedeelte uit sociale woningen (113.694), koopwoningen (181.881) en particuliere woningen (102.989) bestond (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2014). Zoals in 1.3.2 al beschreven is, heeft de particuliere sector in Amsterdam een groot aanbod van koopwoningen of huurwoningen onder de geliberaliseerde huurwoningen. Tabel 1: Statistiek Amsterdam (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2015) Tabel 2: Woningvoorraad (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2015) Tabel 3: Woningvoorraad naar eigendom (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2014) 30

Meer vraag dan aanbod Behalve de economische crisis die druk op de woningmarkt zet, is er sprake van lage dynamiek die dat effect nog eens versterkt. Dit leidt ertoe dat huishouden met een bepaald inkomen terechtkomen in de een woning waar het ongewenst is. De kwetsbare groepen in Amsterdam zijn de lage inkomens, middeninkomens, grote gezinnen, jongeren en studenten, ouderen en mensen met een handicap en dak- en thuislozen (Dienst Wonen et al., 2009). Van deze groepen zoeken de mensen met lage inkomens, grote gezinnen, ouderen, jongeren en studenten woningen in de goedkope of betaalbare sector. De mensen met een middeninkomen en ouderen die zelfstandig kunnen wonen met een middeninkomen kunnen in een geliberaliseerde huurwoning terechtkomen. Voor een goed functionerende woningmarkt is dynamiek nodig. Dit is niet het geval in Amsterdam. Dit wordt veroorzaakt doordat er te weinig huurwoningen beschikbaar zijn voor hogere segmenten om de bewoners met midden- en hoge inkomens door te schuiven. Een andere oorzaak is dat mensen met lage inkomens lang ingeschreven moeten staan bij sociale woningbouw om recht te hebben op een bepaald type woning. Zo wachten veel bewoners totdat ze hun gewenste huurwoning vinden. Deze oorzaken leiden niet tot voldoende beweging in de woningmarkt. In de koopmarkt is er meer dynamiek, omdat er de laatste jaren veel woningen zijn bijgebouwd, maar daar is ook nog steeds onvoldoende aanbod (Dienst Wonen et al., 2009). In figuur 9 wordt vraag en aanbod van de woningmarkt in Amsterdam vergeleken (Van der Molen, 2014). Hieruit is te concluderen dat in Amsterdam de vraag naar een goedkope en betaalbare woning lager is dan wat er aangeboden wordt. Dit geldt ook voor duur segment. Daarentegen voldoet het aanbod van het middensegment huurwoningen (25,4%) niet aan de vraag (29%). Verder kunnen de middeninkomens vaak ook niet een huis kopen, omdat de prijs van een koopwoning meestal hoog is, waardoor vraag naar de geliberaliseerde huurwoningen in Amsterdam hoger is. Het is voor huishoudens met een middeninkomen niet meer mogelijk is om in de sociale sector een huis te huren en aan de andere kant zorgen de hoge prijzen van koopwoningen dat het moeilijk is voor het middensegment om aan een geschikte woning te komen. Daarom ligt de focus van dit onderzoek op de geliberaliseerde huurwoningen. Figuur 9: Inkomenssegmenten en woningmarktsegmenten vergeleken (Van der Molen, 2014) 31

Toekomst Volgens het rapport Amsterdam in cijfers 2014 zal Amsterdam ca. 848.000 inwoners in 2020 zal hebben (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2014). Tabel 4 illustreert dat de bevolking tussen de 20-49 jarigen en het aantal alleenstaande en samenwonend zonder kinderen de grootste groepen zijn en zal in de komende jaren ook groot blijven (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2015). In Woonvisie Amsterdam 2020 werd voorspeld dat tot het jaar 2020 (Dienst Wonen et al., 2009) bij voortzetting van het huidige woonbeleid het aantal woningen in het midden en dure segment zal groeien. Maar hierbij is geen rekening gehouden met de aanbiedingsafspraken uit Bouwen aan de Stad. Dit houdt in dat zodra er een tekort is van het goedkope woonsegment, er meer aanbod gecreëerd zal worden en dit kan ten koste gaan van de beschikbaarheid van woningen in andere segmenten. Figuur 10 toont de groei van het aantal woningen tot en met 2020. Dit betekent dat tot 2020 de inkomensontwikkeling verder zal doorzetten, waardoor het aanbod in het midden en dure segment zal groeien. Verder wordt in Woonvisie Amsterdam 2020 voorgespeld (Dienst Wonen et al., 2009) dat in 2020 de vraag en aanbod meer in evenwicht zal zijn, maar dat nog steeds het aanbod van woningen in middensegment achterblijft (zie figuur 11). Een oorzaak daarvan kan zijn dat de groepen met een hoger inkomen in de midden dure woningen gaan wonen. Tabel 4: Leeftijd van de Amsterdamse bevolking & huishoudens (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2015) Figuur 10: Verwachte ontwikkeling van de woningvoorraad 2020 (Dienst Wonen, Daman, Uittenbogaard, & Blom, 2009) In Amsterdam is er behoefte naar woningen in verschillende huur klassen. Eén van de ontwikkelingen is dat de gemeente Amsterdam meer aandacht wil besteden aan het creëren van meer aanbod van woningen in het middensegment. Dit komt doordat er veel jongeren tussen de 25-35 naar Amsterdam migreren. Deze groep met een baan heeft meestal een inkomen dat boven het gemiddelde inkomen van de Amsterdamse bevolking ligt. Omdat er op dit moment niet voldoende aanbod is voor deze groep van mensen met een middeninkomen, komen ze terecht in een ander huursegment. In de toekomst wordt verwacht dat jongeren tussen de 20-49 jaar en alleenstaande huishoudens de grootste groep vormen op de woningmarkt. Transformatie van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen kan gedeeltelijk het probleem van woningvoorraad voor deze groep oplossen. In de toekomst wordt verwacht dat het aanbod in het middensegment nog steeds achterblijft. Figuur 11: Inkomensgroepen en woningmarktsegmenten in 2020 (Dienst Wonen et al. 2009) 32

3.2 WAAROM HET AANBOD VAN DIT TYPE HUURWONING ACHTERBLIJFT In de jaren 50 had Nederland een tekort aan woningen, om dit te kunnen oplossen heeft de overheid woningcorporaties ingezet. Twintig jaar later, in de jaren 70 werd een groot percentage van de particuliere huurwoningen gesloopt en vervangen door sociale huurwoningen, de voornaamste reden was stadsvernieuwing (Jonker-Verkaart & Wassenberg, 2015 ). In hetzelfde periode werd het aansluiten van hypotheek mogelijk gemaakt voor de groep die afhankelijk was van de huursector. Na de Tweede Wereldoorlog werd zowel de koop als de sociale huur sector veel door beleidsmakers gesteund. De particuliere sector kreeg niet deze steun. Dit had vooral te maken met de reputatie van deze sector die in de voorgaande jaren was opgebouwd en nu bekend stond als huisjesmelkers (Jonker-Verkaart & Wassenberg, 2015 ). Daarom werd in de laatste 50 jaar veel koopwoningen en sociale huurwoningen ontwikkeld terwijl particuliere huurwoningen achterbleven (zie figuur 12). Groepen met verschillende inkomens konden een huurwoning in de sociale sector of in de beschikbare particuliere huursector krijgen. Hierdoor werd er jarenlang door beleggers in particuliere huurwoningen onder de liberalisatiegrens of in koopwoningen geïnvesteerd. Dit veranderde toen de overheid het beleid veranderde en het puntensysteemstelsel en verhuurheffing inzette. Door deze nieuwe maatregelen was het voor beleggers niet meer rendabel om in dit soort woningen te investeren. Sinds 2011 steeg de woningbehoefte naar geliberaliseerde huurwoningen ( 710-900), aangezien de inkomensgrens door de overheid werd ingezet, waardoor de huurwoningen in de sociale sector niet meer toegankelijk waren voor de groepen met een midden of hoger inkomen (IVBN, 2014). Een tweede reden voor de toename van de vraag naar geliberaliseerde huurwoningen is dat banken sinds de economische crisis steeds hogere eisen stellen voor het verstrekken van een hypotheek, waardoor het kopen van een woning voor groepen uit de middenklasse vaak niet meer mogelijk is. Een derde reden voor deze toename volgt een zichtbare trend binnen onze maatschappij; steeds meer tijdelijke en minder vaste contracten, verdunning van huishoudens en toenemende flexibiliteit. Figuur 12: Ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt sinds de 2de wereldoorlog (Jonker- Verkaart & Wassenberg, 2015 ) 33

3.3 DOELGROEP ANALYSE Op dit moment heeft Amsterdam 442.693 huishoudens waarvan 235.152 alleenstaand en 89.826 samenwonend zijn zonder kinderen, zie tabel 5 (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2015). In 3.1 werd beschreven dat de grootste groep in Amsterdam jongeren tussen de 20-49 jaar zijn. Deze groep is vooral op zoek naar een huurappartement in Amsterdam. Voornamelijk alleenstaanden en tweeverdieners hebben interesse om in Amsterdam te wonen. In een centrum-stedelijk woonmilieu willen voornamelijk alleenstaanden wonen, daarentegen willen tweeverdieners en gezinnen met kinderen vooral buiten het centrum wonen. De groep alleenstaanden kan bestaan uit pas afgestudeerden studenten die niet meer in een studentenhuisvesting kunnen blijven wonen of zelfstandige ouderen. De afgestudeerden en de samenwonenden zonder kinderen beschikken meestal over een baan. Deze twee groepen kunnen niet in een sociale huurwoning terechtkomen omdat ze meestal boven de liberalisatiegrens verdienen. Anderzijds kunnen ze geen woning kopen vanwege het hypotheekbeleid en de terughoudendheid van hypotheekverstrekkers. Dus voor deze groep is het heel lastig om aan en woning te komen. In dit onderzoek wordt er met de gezinnen inclusief kinderen in het klasse middeninkomen geen rekening gehouden, omdat ze meestal andere woonwensen hebben die niet overeenkomen met getransformeerde kantoren. Figuur 13 geeft de verdeling van de huurklassen (naar prijs ingedeeld) per leeftijdsgroep weer. Verreweg het grootste gedeelte van de huurders huren woningen in de goedkope of betaalbare klasse. Dit komt, omdat in Amsterdam veel corporatieswoningen en particuliere huurwoningen onder de liberalisatiegrens worden aangeboden. Uit de figuur 13 is te lezen dat de leeftijdsgroep tussen 25-34 jarigen het meeste huurt in de dure of middel dure huurklasse. Tabel 5: Amsterdamse huishoudens (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2015) Figuur 13: Vraag van verhuisgeneigden naar leeftijd en woontype (van Iersel & Smeulders, 2011) De grootste groepen op de woningmarkt in Amsterdam zijn de alleenstaanden en de samenwonenden zonder kinderen. Deze doelgroepen zoeken over het algemeen een appartement in het centrum van Amsterdam. Deze twee categorieën (de alleenstaande en de samenwonenden zonder kinderen) met een middeninkomen zijn geschikt voor een getransformeerd kantoor naar een geliberaliseerde huurwoning. Deze groep kan bestaan uit net afgestudeerden, zelfstandige ouderen of samenwonenden zonder kinderen zijn. 34

3.4 STIMULERINGSMIDDELEN VOOR DE TRANSFORMATIE Uit verschillende onderzoeken bleek dat er diverse stimuleringsmiddelen voor de verschillende overheidslagen (overheid, provincie en de gemeente) en schaalniveaus (nationaal, gebied en gebouw) beschikbaar zijn om de transformatie van leegstaande kantoren naar woningen te bevorderen (Rodenhuis, 2012; Kops, 2014). Vooral Amsterdam heeft veel ervaring met stimuleringsmiddelen, omdat Amsterdam de meeste vierkante meters leegstand heeft. In het onderzoek van Rodenhuis (2012) werden alle stimuleringsmiddelen die de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen bevorderd, verzameld en verdeeld in verschillende overheidslagen en schaalniveaus. Uit de verzamelde stimuleringsmiddelen werden er twaalf door de geïnterviewde als effectieve stimuleringsmiddel gekozen. Kops (2013) onderzocht welke stimuleringsmiddelen door het Rijk en de decentrale overheden zijn ingezet, hoe ze in de praktijk zijn geïmplementeerd en wat het effect van de ingezette stimuleringsmiddelen zijn. Ook Zijlstra (2015) heeft de stimuleringsmiddelen die door de gemeente zijn ingezet onderzocht. Hiervoor gebruikte het onderzoek van Rodenhuis en Kops en heeft hij vervolgens hun resultaten bijgewerkt. Verder onderzocht hij het verschil tussen de stimuleringsmiddelen die door de gemeenten van de vier grote steden (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag) in Nederland zijn ingezet en wat ze van elkaar kunnen leren. Aan de hand van zijn uitgevoerde interviews bleek dat iedere gemeente een andere aanpak heeft om de transformatie te bevorderen. Tabel 6 laat de verzamelde stimuleringsmiddelen die door de gemeenten kunnen ingezet worden, zien. De vet gedrukte stimuleringsmiddelen worden niet in Amsterdam toegepast (Zijlstra, 2015). Er zijn al veel maatregelen genomen om de leegstand van kantoren te bestrijden en om het transformatieproces te versnellen. In de voorgaande onderzoeken 3 werd naar de verzameling en effectiviteit van de stimuleringsmiddelen van de verschillende overheidslagen, schaalniveaus van Nederland, aandacht besteed. Dit onderzoek focust zich op het aantrekken van de particuliere huursector om transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoning door de 3 Resultaten van de onderzoeken over de stimuleringsmiddelen die door Rodenhuis, Kops, Zijlstra zijn uitgevoerd wordt in bijlage 2.2 beschreven. 35

gemeente Amsterdam te bevorderen. Momenteel worden er veel van deze leegstaande kantoren naar studentenhuisvesting getransformeerd, terwijl de vraag naar de geliberaliseerde huurwoning blijft stijgen. Schaal niveau Nationaal Gebied Gebouw 1. Crisis en herstelwet 6. Omgevingsplan 15. Wijziging van het bestemmingsplan 2. Wet voorkeursrecht voor gemeente 7. Structuurvisie 16. Kantoorloods Gemeente 3. Restrictief nieuwbouwbeleid 8. Overdraagbare ontwikkelingsrechten 17. Pilotproject 4. Wet kraken en leegstaand 9. Gebiedsmanager 18. Actief eigenaren benaderen 5.Verhogen OZB 10. Bedrijfsinvesteringszone 19. Vrijstelling/ verlaging van leges 11. Verbeteren van de omgevingskwaliteit 20. Erfpachtwijziging 12. Transformatieteam 21. Subsidies 13. Subsidies 22. Leegstandverordening 14. Acquisitie Tabel 6: Mogelijke stimuleringsmiddelen die ingezet kunnen worden door de gemeente voor transformatie van de leegstaande kantoorgebouwen (Zijlstra, 2015) gebaseerd op onderzoek van Rodenhuis (2012) en kops (2013). Deze sturingsmiddelen zijn beschreven in de bijlage 2.1. 3.5 KNELPUNTEN BIJ DE TRANSFORMATIE 3.5.1 Factoren die de transformatie van kantoor naar woning beïnvloeden (Literatuurstudie) Om inzicht te krijgen in hetgeen een rol speelt in transformatieprojecten, is het belangrijk om te analyseren welke aspecten van transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar woningen beïnvloeden. Voordat er een transformatie van een leegstaand kantoorgebouw plaatsvindt, wordt onderzoek gedaan naar verschillende schaalniveaus: het gebied waar het leegstaand kantoorgebouw zich bevindt, het gebouw, de locatie en de markt (vraag & aanbod). Het is van belang dat het gebouw zich leent voor de transformatie. Voor de functie woonruimte zijn de omliggende faciliteiten, zoals supermarkt, bereikbaarheid van openbaar vervoer, onderwijs etc. belangrijk. Wanneer een leegstaand kantoorgebouw zich in een afgelegen locatie bevindt, is het voor de bewoners niet fijn en 36

aantrekkelijk om daar te gaan wonen. Transformatie op dit soort locaties heeft weinig zin, behalve als er op die locatie veel lege kantoren staan, dan is het gunstig om het hele gebied te transformeren met de benodigde faciliteiten (Platform31, n.d.). Na de locatie analyse wordt een haalbaarheidsstudie gedaan naar functionele, technische, culturele, financiële, juridische en organische aspecten. Elk kantoorgebouw is uniek en niet alle leegstaande kantoorgebouwen kunnen getransformeerd worden naar woningen. Vanwege functionele, bouwtechnische, culturele, juridische, financiële en organisatorische aspecten (Van der Voordt, 2007). Vroeger vond transformatie minder plaatst, omdat de bovengenoemde aspecten dat belemmerden. Tegenwoordig zijn door de gemeenten verschillende maatregelen genomen om deze belemmeringen te verminderen waardoor de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen wordt bevorderd. Hieronder worden de bovengenoemde aspecten die de transformatie kunnen belemmeren, één voor één beschreven. Functionele belemmering Sommige leegstaande kantoorgebouwen zijn niet geschikt voor een nieuwe functie of de locatie is niet aantrekkelijk voor een woonfunctie. Voordat de transformatie plaatsvindt, wordt onderzocht wat de vraag van de lokale markt is en of dit in de toekomst genoeg opbrengst levert. Locatie is de eerste voorwaarde die bepaalt of het gebouw geschikt is voor de transformatie. De kantoren die in een monofunctionele of kantoorterrein liggen, hebben een integrale herontwikkeling van het gebied nodig om de transformatie mogelijk te maken. De locatie wordt ook zo aantrekkelijk voor de toekomstige doelgroep (D. Van der Voordt, 2007). Technische belemmering Bij de transformatie van kantoorgebouwen naar woningen is het belangrijk om vooraf te bepalen of het bouwtechnisch mogelijk is en daarnaast moet het project financieel haalbaar blijven. Want constructieve eigenschappen bepalen of het transformatie realiseerbaar is (D. Van der Voordt, 2007). De hoeveelheid aanpassingen bepalen uiteindelijke de kosten. Verder zorgen minder aanpassingen van het kantoorgebouw dat het imago van het omgevingspand minder verandert waardoor de omwonenden minder 37

bezwaar gaan maken tegen de bouwplannen (Ministerie van VROM, 2006). De onafhankelijkheid van de constructie, de draagcapaciteit en de ruimte zijn de constructieve factoren die het kenmerk van het gebouw weergeven (Van der Voordt, 2007). Gebouwen met een bepaalde kenmerken zijn gemakkelijker te transformeren naar woningen. In opdracht van De Kantorenloods van de gemeente Amsterdam is in 2010 een onderzoek verricht naar de kenmerken van de leegstaande kantoorgebouwen, knelpunten en kansen van ieder type gebouw. In de tabel hieronder wordt het overzicht van dit onderzoek geduid (Lagae, van Veelen, & Turpijn, 2010 ): Bouwjaar Kenmerken Kans Knelpunten 1960 1975 (Klein aandeel in Amsterdam) -Isoleren van gevelconstructies is niet gebruikelijk -Ramen zijn vaak wel te openen. Er wordt enkelglas gebruikt, vaak in stalen kozijnen -Vierkant stramien en buigslappe vloeren -Voldoende verdiepingshoogte -Gebouwen met karakter -Veel aanpassing nodig aan de gevel om de kwaliteit te veranderen (geluid, isolatie) -Monofunctionele omgeving -Installatie is verouderd -Gebouwen zijn niet diep, waardoor licht goed kan toetreden 1975 1990 (Grootste deel van Amsterdam) -Mechanische ventilatie geregeld met klimaatgevels -Klimaatramen kunnen niet open -Voor-na gespannen vloeren -Prefab elementen -Flexibel deelbaar -Verdiepingshoogte voldoende voor een woonruimte -Installaties bijna niet van toepassing, maar bij hotel is de kans groot -Aanpassingen in gebied nodig -Tijdelijke transformatie interessant, omdat het meeloopt met gebiedsontwikkeling -Karakterloos -Ramen kunnen niet open -Aanpassingen in gebied nodig -Grote ingreep voor de gevel nodig -Tijdelijk transformeren van 5 jaar is kort voor een positieve exploratie -In monofunctioneel gebied 1990 2005 (één na grootse groep) -Veel vliesgevel -Ramen zijn meestal te openen -Sparingen in vloer zijn geen probleem -Zowel tijdelijk als voor meer definitieve exploitatie komen deze gebouwen in aanmerking -Omgeving is grootste knelpunt -Voldoende verdiepingshoogte -Installaties kunnen voor een deel hergebruikt worden maar aanpassingen zijn nodig -Geluidisolatie nodig Tabel 7: Type kantoorgebouwen met hun positief en negatief kenmerken 38

Culturele belemmering Mensen kunnen culturele waarde hechten aan een gebouw, bijvoorbeeld een monumentaal gebouw. Als men beslist dit soort gebouwen te transformeren kan dit tot emotionele teleurstelling leiden. Dit heeft ook invloed op het transformatieproces, omdat de bewoners dan meestal moeten meestemmen met het plan. Verder is het moeilijk om oud en nieuw in een monumentale gebouwen te laten versmelten (Van der Voordt, 2007). Financiële belemmering Bij de transformatie van kantoren naar woningen gaat het om veel meer kosten dan wanneer een gebouw zijn huidige functie behoudt. De huurprijs van kantoren wordt bepaald door verhuurbaar vloeroppervlak, hierbij worden de oppervlakte van de gangen, trappen etc. bij gerekend. Daarentegen wordt bij een woning alleen het gebruiksoppervlak berekend. Hierdoor levert het verhuren van een kantoor meer op. Een andere belemmering is dat de BTW die door de verhuurder wordt betaald voor verbouwkosten niet aftrekbaar is voor de eigenaar. In de transformatieprojecten worden er behalve verbouwkosten, winst & risico, ook adviseurskosten berekend welke tot 15-20% van de stichtingskosten bedraagt (van der Voordt, 2007). Er zijn drie verschillende methoden waardoor de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar woningen financieel haalbaar kan worden gemaakt (Ooms & Steetskamp, 2011 ): 1-Afwaarderen: Dit houdt in dat de waarde van het leegstaande kantoorgebouw wordt verlaagd door de eigenaar. Sommige eigenaren doen wel mee met het afwaarderen van hun pand, maar omdat dit elk jaar een beetje wordt afgewaardeerd, duurt dit lang. Aan de andere kant verliezen de eigenaren veel geld als ze in één keer hun lege pand afwaarderen (Benraad, Scheldwacht, Singelenberg, & Steetskamp, 2012); 2-Optimaliseren van de bouwkosten: Door het laag houden van de bouwkosten, kan er een hogere grondwaarde overblijven, 3- Hogere huur vragen vanwege de transformatiekosten. Om de transformatie te bevorderen past de gemeente Amsterdam, de erfpacht toe als stimuleringsmiddel. Indien bijvoorbeeld een eigenaar van een kantoorgebouw de erfpacht van 20 jaar aan de gemeente heeft betaald en het gebouw komt na 10 jaar leeg te staan, dan kan de gemeente de resterende 10 jaar erfpacht aan de eigenaar teruggeven. De 39

eigenaar kan met dit financiering zijn gebouw transformeren en de erfpacht jaarlijks aflossen (Spaans, 2015). Juridische belemmering Onder juridische aspecten vallen het bouwbesluit, het bestemmingsplan, de eigendomsverhouding etc. Voor iedere functie van het gebouw is in het bouwbesluit bepaalde wet- en regelgeving beschreven. Bijvoorbeeld voor een gebouw met een kantoorfunctie geldt een andere wet- en regelgeving dan voor een woongebouw. Bij een transformatie verandert de huidige wet- en regelgeving, en deze kan een obstakel zijn voor transformatie, omdat deze verandering meestal een langdurige procedure is. Deze procedure is afhankelijk van hoe de gemeente meewerkt met de transformatie. Tegenwoordig zijn er veel gemeenten die de transformatie bevorderen door deze procedure te verkorten, door middel van: 1- De crisis en herstelwet: bevordert duurzame projecten door de transformatie procedure te verkorten (Zijlstra 2015). 2- Bestemmingsplanwijziging: Er is een bestemmingswijziging nodig wanneer een leegstaand kantoor een andere functie zal krijgen. De wettelijk procedure is 24 weken, maar dit kan veel sneller door bijvoorbeeld het vooraf wijzigen van alle bestemmingsplannen (Zijlstra, 2015). 3- Door de invoering van het Bouwbesluit 2012: de bouweisen van de nieuwe functie voor een bestaand gebouw kan afwijken van de bouweisen die bij nieuwbouw gelden. Hiervoor wordt gekeken hoe het bestaande gebouw bouwtechnisch transformeerbaar is naar een nieuwe functie (Benraad et al., 2012). 3.5.2 Factoren die transformatie naar woning beïnvloeden (interview) Met het koppelen van de informatie vanuit de literatuur en interview met experts over de ervaringen die ze in praktijk hebben opgedaan, geeft dit inzicht over de aspecten die bij transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen belemmeren. In dit deel wordt de uitslag van de vijf interviews met de experts (Mevr. Jol ontwikkelaar bij Syntrus Achmea, heer Benraad transformatie adviseur bij eigen bureau, heer Kat makelarij bij DTZ, heer Ammers eigenaar kantoorgebouw) verwerkt. In bijlage 3 wordt het complete interview weergegeven. Deze experts zijn erg betrokken bij de transformatie 40

projecten van leegstaande kantoren. Aan de hand van hun ervaring kan de opgedane kennis via literatuur worden aangevuld. Het doel van deze interviews is om duidelijkheid te krijgen in waarom de transformatie van de leegstaande kantoren naar de geliberaliseerde huurwoningen in Amsterdam te weinig plaats vindt. Daarnaast is het doel om achter te halen, hoe volgens de experts de transformatie van leegstaande kantoren naar dit type huurwoning kan worden bevorderd. In de tabel hieronder wordt de uitslag van de interviews verwerkt (Benraad, 2015; Jol, 2015; Kat, 2015; Van Ammers, 2015). Geïnterviewde Knelpunten Oplossingen Heer Benraad (transformatie adviseur) -Onvoldoende kennis in RO wetgeving, Bouwbesluit en soms gemeentelijk beleid; -De risico bij aankoop van het gebouw is hoog; -Omgeving en uiterlijkgebouw -De Beleidsmakers en eigenaren realiseren zich nog te weinig de omvang van de leegstand; -Gebiedstransformatie is soms nodig. -Meer publicatie; -Eigenaren zelf het gebouw transformeren zodat het risico bij andere vervalt; -Vrijstelling lege omgevingsvergunning; -Aanleveren gedigitaliseerde gebouwtekeningen. Mevr. Jol (ontwikkelaar bij Syntrus Achmea) Focus: -Transformatie alleen bij grote steden -Geliberaliseerde huurwoningen voor middeninkomen -Locatie & gebouw moet zich lenen voor de transformatie -We hebben onze eigen Programma van eisen (PvE) -We willen geen kantoorgebied -Gemeente Amsterdam wil geen convenant sluiten -Transformatie van gebied -Gemeente moet een faciliterende rol hebben en de procedure versnellen - Convenant sluiten -Verlagen van BTW van bouwkosten zou transformatie stimuleren, maar eerst locatie; -Gemeente moet het bouwen van nieuwe kantoren niet toelaten Heer Kat (makelaar DTZ) -Investeringen zijn hoger dan opbrengsten - Erfpacht. -Flexibel omgaan met erfpacht. -Kantoorgebied met veel leegstaand in twee gebieden verdelen Heer Ammers (eigenaar kantoorgebouw) -Het gebouw beperkt je in het creëren van een nieuwe functie. -Banken zien dat je te maken hebt met leegstaand en dan niet willen helpen met de financiering -Bij de functie wijziging vraag gemeente hoger erfpacht -Gebiedsgewijs werken -Gemeente moet naar de maatschappelijke opbrengsten kijken - Stopen met kantoren te bouwen. Tabel 8: Knelpunten en oplossingen volgens de geïnterviewde actoren 41

Analyse en tussenconclusie van de interviews Uit de literatuurstudie bleek dat functionele, bouw technische, culturele, juridische, financiële en organisatorische aspecten de transformatie van kantoren naar woningen kunnen belemmeren. Het resultaat van de interviews wordt onder deze zes categorieën verdeeld. Functionele belemmering Bij de transformatie beperkt de bestaande gebouw de efficiënte en effectieve verdeling van de nieuwe functie. Het gebouw is ontworpen voor een kantoorfunctie en je moet er creatief mee omgaan om een woonfunctie erin te kunnen realiseren. Verder is de locatie een heel belangrijk aspect bij de transformatie. Vooral Achmea kijkt eerst naar de locatie, en als het gebouw in een kantoorgebied ligt, gaan ze niet verder naar het gebouw kijken. Er zijn echter drie oplossingen voor kantoren die zich in een kantoorgebied bevinden, die door de geïnterviewde werden benoemd: 1) Gemeente moet eerste stap nemen met de gebiedsontwikkeling, waardoor een woonmilieu wordt gerealiseerd. 2) Gebiedsgewijs werken, dat betekent dat de kantooreigenaren en andere marktpartijen die in een gebied een gebouw hebben met de gemeente samen bespreken welke functies waar mogelijk is. Zij investeren in dit gebied waardoor er een woonwijk gerealiseerd kan worden. 3) Wanneer meerdere kantoorgebouwen binnen een kantoorgebied voor een groot deel leeg komen te staan, kan ervoor gekozen worden dat het gebied in tweeën verdeeld wordt. De eigenaren van de kantoren zorgen ervoor dat alle kantoren bij elkaar gevoegd worden, waardoor van de overige leegstaande kantoren een woonwijk gemaakt kan worden. Zoals te verwachten komen deze oplossingen niet zonder de nodige problemen. De voornaamste hiervan is om de eigenaren op één lijn te krijgen. Dit kan echter door de gemeente verholpen worden als ze tijdig aangeven aan de eigenaren dat de huidige bestemming van hun gebouwen over een aantal jaren gewijzigd zullen worden. Aangezien een groot deel van hun gebouw lang leeg staat en een nieuwe bestemming dit tegen kan gaan. De provincie Utrecht wil deze maatregel gaan toepassen. 42

Bouwtechnische belemmering Het bestaande gebouw werkt als een Programma van eisen (PvE). Bij nieuwbouw wordt de PvE bepaald door de opdrachtgever, maar bij bestaande gebouw, is dat al bepaald. Verder moet het gebouw zich lenen voor de transformatie. Syntrus Achmea transformeert kantoren naar woningen alleen als het realiseren van een buiten ruimte (balkon) voor iedere woningen mogelijk is. Een oplossing om de transformatie te versnellen is, het aanleveren van gedigitaliseerde bouwtekeningen uit het gemeentelijk bouwvergunning archief, zodat sneller een QuickScan gedaan kan worden op de haalbaarheid. Juridische belemmering De gemeente moet een faciliterende rol spelen en de procedures versnellen. De meeste geïnterviewden merken op dat wanneer de gemeente de transformatie steunt de transformatie een stuk vlotter loopt. Een andere, voor de hand liggende oplossing die vaak werd benoemd was het stoppen met bouwen van nieuwe kantoren. Financiële belemmering De banken willen vaak het transformatieproject van leegstaande kantoorgebouwen niet financieren. De erfpacht wordt ook door meerdere geïnterviewden als knelpunt benoemd. Omdat nadat de functie van kantoor naar woning wordt gewijzigd en transformatie plaatsvindt, de erfpacht duurder wordt. Ook hier is een oplossing voor te vinden, de oplossing ligt vooral bij de denkwijze van de gemeente. Zij denken vooral uit het oogpunt dat de grondprijs van alle huurwoningen hetzelfde is. Een kantoor heeft bijvoorbeeld een grondwaarde van 500, terwijl een woning een grondwaarde van 1000 heeft. Bij herontwikkeling van een kantoor naar woning heb je die 500 nodig om de transformatie daadwerkelijk mogelijk te maken. De gemeente geeft dan wel die 500 terug, maar wil na herontwikkeling 1000 ontvangen. Dit schrikt natuurlijk mogelijke investeerders af. Als de gemeente genoeg zou nemen met 800 in plaats van 1000, is het herontwikkeling voor de investeerders gunstiger en aantrekkelijker. Een andere oplossing is vrijstelling van leges, waarbij de transformatie projecten geen administratiekosten aan de gemeente hoeven betalen. 43

Organisatorische belemmering Syntrus Achmea heeft een concessie met de gemeente Den Haag gesloten om 250 woningen per jaar te realiseren, hierover vergaderen ze wekelijks. Ze doen veel aan transformatieprojecten naar geliberaliseerde huurwoningen tussen 710-900. Volgens Syntrus Achmea is het moeilijk om met de gemeente Amsterdam een concessie te sluiten, omdat de gemeente graag de overal hoogste prijzen wilt uithalen. Hierdoor is de relatie van Syntrus Achmea met de gemeente Den Haag anders dan met Amsterdam. Uit de analyse van de interviews blijkt dat de gemeente Amsterdam de transformatie naar de geliberaliseerde huurwoningen tussen 710-900 kan bevorderen door volgende acties te ondernemen: 1) Met betrekking tot het gebied: a) Gebiedsgewijs werken (kantoorgebied herontlwikkelen met de eigenaren); b) Gemeente moet het gebied zelf ontwikkelen uit maatschappelijke belang; c ) Kantoorgebieden in twee verdelen, door het samenvoegen van half leegstaande kantorengebouwen. 2) Aanleveren van gedigitaliseerde bouwtekeningen uit de archief van de gemeentelijk bouwvergunning zodat er sneller een QuickScan gedaan kan worden op de haalbaarheid 3) Erfpacht/grondprijs van alle huurwoningen zijn nu hetzelfde, dat moet veranderd worden. 4) Vrijstelling van leges bij omgevingsvergunning 5) Gemeente Amsterdam kan beter een concessie sluiten met de institutionele beleggers of kleine particuliere verhuurders, zodat het voor hen rendabel wordt om in transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar particuliere huurwoningen te investeren. 3.6 INHOUDSOPGAVE VAN EIND RAPPORT Hoofdstuk 1: Onderzoeksvoorstel 1.1 Relevantie van het onderzoek 1.1.1 Wetenschappelijke relevantie 1.1.2 Maatschappelijke relevantie 1. 2 Persoonlijk perspectief voor dit onderzoek 1.2.1 Motivatie 44

1.2.2 Visie van dit onderzoek 1.2.3 Profiel voor de toekomst 1.3 Probleembeschrijving 1.3.1 Leegstaande kantoorgebouwen 1.3.2 Woningmarkt 1.3.3 Vraag en aanbod van de geliberaliseerde huurwoningen ( 710-900 p.m.) 1.3.4 Doelstelling van de gemeente Amsterdam i.v.m. transformaties 1.3.5 Getransformeerde kantoren 1.4 Probleemstelling 1.5 Onderzoeksvraag 1.6 Doelstelling 1.7 Resultaat 1.8 Doelgroep 1.9 Leeswijzer Hoodstuk 2: Onderzoeksdesign 2.1 Onderzoeksmethode 2.2 Onderzoek model 2.3 Validiteit en betrouwbaarheid 2.3.1 Validiteit 2.3.2 Betrouwbaarheid Hoofdstuk 3 3.1 Vraag en aanbod binnen de gemeente Amsterdam 3.2 Waarom het aanbod van dit type huurwoning achterblijft 3.3 Doelgroep analyse 3.4 Stimuleringsmiddelen voor de transformatie 3.5 Knelpunten bij de transformatie 3.5.1 Factoren die de transformatie van kantoor naar woning beïnvloeden (Literatuurstudie) 3.5.2 Factoren die transformatie naar woning beïnvloeden (interview) 3.6 Inhoudsopgave van eind rapport 3.7 Planning 3.8 Afstudeerbedrijf Hoofdstuk 4: Interview met Experts 4.1 Knelpunten bij transformatie in praktijk 4.2 Hoe dat verbeterd kan worden Hoofdstuk 5: Gemeenten van 4 Grote Steden 5.1 Vergelijking van gemeente waar het meest transformatie naar geliberaliseerde huurwoning plaatst vindt 45

5.2 Vergelijking waarom het transformatie naar geliberaliseerde huurwoning bij de ene gemeente meer plaatsvindt dan in Amsterdam 5.3 Selecteren en analyseren van Casestudies vanuit de gemeente met hoogste transformatie naar de geliberaliseerde huurwoning Hoofdstuk 6: Conclusie & aanbeveling 6.1 Conclusie & plan met stimuleringsmiddelen voor de gemeente Amsterdam 6.2 Aanbeveling voor de verdere onderzoek Bronvermelding Bijlage Bijlage 1 1.1 Wat is de particuliere huursector? 1.2 Waarom is de particuliere huursector kleiner dan de andere sectoren? En waarom moet deze sector groeien? 1.3 Actoren analyse Bijlage 2 2.1 Toelichting van de huidige stimuleringsmiddelen in tabel 6 2.2 Resultaat van de voorgaande onderzoeken met betrekking tot de stimuleringsmiddelen 2.3 Overzicht van transformaties in Amsterdam (2011-2015) Bijlage 3 Interviews met experts 46

3.7 PLANNING Hieronder is te zien hoe dit onderzoek voor de komende maanden gepland staat en naar schatting zal verlopen. 3.8 AFSTUDEERBEDRIJF Amsterdam heeft het grootste aantal inwoners van Nederland en dit zal in de toekomst toenemen. Daarnaast heeft Amsterdam de meest vierkante meters leegstand. De gemeente zet verschillende stimuleringsmiddelen in om de leegstand te verminderen. Voor dit onderzoek begeleidt de heer Spaans mij, hij is lid van het transformatieteam in gemeente Amsterdam. Dit team probeert om beleid en wet- en regelgeving die de transformaties beperkt te vergemakkelijken. Bovendien bedenkt deze team de stimuleringsmiddelen voor de knelpunten bij transformatie. 47

4 BRONVERMELDING 48

Benraad, J. (2015) Transformatie van kantoren naar de geliberaliseerde huurwoningen/interviewer: M. Brojerdyan. Benraad, J., Scheldwacht, R., Singelenberg, J., & Steetskamp, L. (2012). Wonen buiten kantoortijd: handleiding voor permanente of tijdelijke transformatie van kantoorgebouwen. Amsterdam/Rotterdam. Booi, H., Stojmenovska, D., & Slot, J. (2014). Wonen in de regio. 43. CBS. (2013). Woononderzoek Nederland 2012. from http://www.cbs.nl/nl-nl/menu/themas/bouwenwonen/publicaties/artikelen/archief/2013/2013-020-pb.htm De kantorenloods, & transformatieteam, H. g. (2014). 7de Voortgangsrapportage Aanpak Leegstand Kantoren. Amstredam: Gemeente Amsterdam. Decisio. (2006). Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed.. Herbestemming nieuwe kansen voor oude gebouwen. Deursen, J. (2013). Particuliere huursector in Nederland: Kansen voor groei.. Den Haag: Platform 31. Dienst Wonen, Daman, K., Uittenbogaard, L., & Blom, F. (2009). Wonen in de Metropool: Woonvisie Amsterdam tot 2020 Amsterdam. Dignum, K. (2013). Wonen in Amsterdam 2013 eerste resultaten. Amsterdam. Dignum, K. (2014). Wonen in Amsterdam 2013: Ruimtelijke ontwikkelingen. Amsterdam. Gemeente Amsterdam, & Statistiek, B. O. (2014). Amsterdam in cijfers 2014: Gemeente Amsterdam, Bureau Onderzoek en Statistiek. Gemeente Amsterdam, & Statistiek, B. O. (2015). Kerncijfers Amsterdam 2015. Amsterdam: Gemeente Amsterdam, Onderzoek, Informatie, Statistiek Retrieved from http://www.ois.amsterdam.nl/media/kerncijfers%20amsterdam%202015/#4. IVBN. (2014). Beleggersgeld naar een verder te liberaliseren huurmarkt (Vol. 6). Voorburg: IVBN. Jick, T. D. (1979). Mixing qualitative and quantitative methods: Triangulation in action. Administrative science quarterly, 602-611. Jol, A. (2015, 13 mei) Transformatie van kantoren naar de geliberaliseede huurwoningen/interviewer: M. Brojerdyan. Jongsma, R., & Schut, M. (2014 ). Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers. Jonker-Verkaart, M., & Wassenberg, F. (2015 ). Kansen voor particulier huur in Nederland Den Haag: Platform31. Jonker, U., & Winkel, R. (2013 8 juni). Sinds de Eurotop van juni vorig jaar is de vaart eruit. Financieel Dagblad, p. 1. Kat, R. (2015, 26-05-2015) Transformatie van kantoren naar de geliberaliseerde huurwoningen/interviewer: M. Brojerdyan. Kops, L. (2014). Overheidsbeleid bij leegstand. TU Delft, Delft University of Technology. Kroon, P., & Uittenbogaard, L. (2012). Rapport vrije huur amsterdam almere 2012. Stadsregio Amsterdam. Kurver, C. (2008). Kantorenlocaties met toekomst: de ontwikkeling van UDR Rivium. TU Delft, Delft University of Technology. Lagae, A., van Veelen, H., & Turpijn, I. (2010 ). Onderzoek bouwkosten en transformatie. Amsterdam: Gemeente Amsterdam. OGA. (2010). Aanzet tot een kantorenstrategie Amsterdam concept versie (concept versie 20100802). Amsterdam: Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam. Ooms, S., & Steetskamp, L. (2011 ). De financiële haalbaarheid van transformatie naar studentenhuisvesting Amsterdam. Oudeman, P. (2010). Werkplan Kantorenloods 2011-2014. Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam [PDF]. Oxley, M., Brown, T. J., Haffner, M., Hoekstra, J., & Lishman, R. (2010). Promoting investment in private rented housing supply: international policy comparisons. 49

Platform31. (2014). Rol voor gemeenten bij stimuleren particuliere huursector. Retrieved 17 maart, 2015, from http://www.platform31.nl/nieuws/rol-voor-gemeenten-bij-stimulerenparticuliere-huursector Platform31. (n.d.). De transformatie van leegstaand vastgoed naar woonruimte voor studenten en jongeren. Ploeger, H., Klei, R., & Schuit, M. (2007 ). Stimulansen vanuit de gemeente. Rotterdam: Uitgeverij 010. Poulus, C., Blijie, B., Ferment, B., & G., v. L. (2012). Mogelijke effecten van de Kabinetsmaatregelen op de woningmarkt- Doorkijk tot 2020. Delft: ABF Research. Priemus, H. (1998). Commercial rented housing: two sectors in the Netherlands. Netherlands journal of housing and the built environment, 13(3), 255-277. Raatgever, A. (2014 ). Rol van beleggers en financiers bij bestrijden leegstand kantoren en winkels. Retrieved 28 april, 2015, from http://www.platform31.nl/nieuws/rol-beleggers-en-financiersbestrijden-leegstand Rijksoverheid. (2013). Puntensysteem huurwoning, Geraadpleegd op 29 mei 2015: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/puntensysteem-huurwoning Retrieved 29 mei 2015, from http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/puntensysteem-huurwoning Rijksoverheid. ( 2014). Liberalisatiegrens vanaf 2016 bevroren. Retrieved 26 maart, 2015, from http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2014/11/18/liberalisatiegrens-vanaf-2016- bevroren.html Ris, N. ( n.d.). Leegstaande kantoren. Real Estate Magazine. Real Estate. Retrieved 10 maart, 2015, from http://www.realestatemagazine.nl/sites/default/files/syllabus%20leegstand%20kantoren_r EM.pdf Rodenhuis, L. (2012). Sturen op transformatie: Een handreiking voor publieke en private partijen, teneinde transformatie van leegstaande kantoren te bevorderen. TU Delft, Delft University of Technology. Spaans, P. (2015). [Transformatie]. Van Ammers, S. (2015, 27-05-2015) Transformatie van kantoren naar de geliberaliseerde huurwoningen/interviewer: M. Brojerdyan. Van de Ven, B. (1995). Vergelijkende studie naar volkshuisvestingssystemen in Europa; woningbeheer in de huursector. Van der Molen, F. (2014). Meer koopwoningen, minder sociale huurwoningen. from NUL20 http://www.nul20.nl/dossiers/wia-2013-meer-koopwoningen-minder-sociale-huurwoningen Van der Voordt, D. (2007). Transformatie van kantoorgebouwen: thema's, actoren, instrumenten en projecten: 010 Publishers. Van der Voordt, T. (2014, 13-november). [AR2R055 Track 1- Case study methodology]. van Iersel, J., & Smeulders, E. (2011). Verhuisdynamiek en woningbehoefte in de Stadsregio Amsterdam en Almere: RIGO Research en Advies BV. Van Leeuw, R. (2015, 13 mei) Transformatie van Kantoorgebouwen/Interviewer: M. Brojerdyan. Vandevyvere, W., & Zenthöfer, A. (2012). The housing market in the Netherlands: Directorate General Economic and Monetary Affairs (DG ECFIN), European Commission. Vastgoedmarkt. (2014). Blok: investeer in geliberaliseerde huurwoningen. Vastgoedmarkt. Retrieved from www.vastgoedmarkt.nl/nieuws/2014/03/11/blok-investeer-in-geliberaliseerdehuurwoningen Vos, S. d., & Janssen, I. (2012). Vastgoedmanager ontmoet woningcorporatie. Wester, F. P. J., & Peters, V. A. M. (2004). Kwalitatieve analyse: Uitgangspunten en procedures: Coutinho Bussum. Wintraecken, J. A. J. (2013). STUDENTENHUISVESTING IN LEEGSTAANDE KANTOORGEBOUWEN. Zadelhoff, D. (2015). Nederland compleet: factsheets kantoren-en bedrijfsruimtemarkt: DTZ Zadelhoff. Zijlstra, S. (2015). Kansen voor Kantoren. TU Delft, Delft University of Technology. 50

5 BIJLAGE 51

BIJLAGE 1 1.1 Wat is de particuliere huursector? Particuliere huursector bestaat uit (institutioneel) beleggers en van middelgrote en kleine particuliere verhuurders die investeren in de huurwoningen boven de liberalisatiegrens ( 710, 68). Het doel van deze sector is het behalen van winst, daarom wordt dit ook wel de profit sector genoemd (Van de Ven, 1995). De Institutionele beleggers of grote verhuurder (> 50 won./groter verhuurder) zoals Delta Lloyd, Syntrus Achmea, Amvest, Bouwinvest enz. beleggen namens pensioenfondsen, banken en verzekeraars. Ze bezitten 23% van de Nederlandse particuliere huurmarkt. De overige 77% van de Nederlandse particuliere huurmarkt daarentegen is in bezit van kleine particuliere beleggers of kleine verhuurders (<10 woningen). Deze groep beheert de investeringsportefeuille van deze institutionele partijen en verhuurt vanuit privé-motieven. Het doel van beide beleggers is winst en het rendabel maken van een investering (Deursen, 2013; Jonker-Verkaart & Wassenberg, 2015 ). Binnen de particuliere huursector, de verschillen zijn groot tussen de woningen die eigendom zijn van private personen of family (gemiddelde huurprijs f. 536 per maand) en de dure woningen die in handen van institutionele beleggers zijn (gemiddelde huurprijs fl. 741 per maand). Particuliere huurwoningen die in handen van privé personen zijn meestal van een bescheiden kwaliteit, klein en de huurprijzen zijn gemiddeld laag; de daarbij behorende inkomens van de huurders zijn laag en de woningen zijn gebouwd voor 1942. Deze sector heeft een specifieke functie voor starters op de woningmarkt markt en voor ouderen. Particuliere huurwoningen die in handen van institutionele belegger zijn, werden meestal gebouwd na 1960. Ze hebben een hoge kwaliteit en vormen de bovenzijde van de huursector met gemiddeld een hoge huurprijs. De huurders hebben hoge inkomens en zijn relatief mobiel (Priemus, 1998). 1.2 Waarom is de particuliere huursector kleiner dan de andere sectoren? En waarom moet deze sector groeien? Uit het onderzoek van Jonker-Verkaart & Wassenberg (2015) blijkt dat, volgens de verhuurders en beleggers, er verschillende belemmeringen de kleinschaligheid van de particuliere huursector veroorzaken. Hieronder worden alle obstakels beschreven: 1) Rust & rendement: de veranderingen in de regelgeving leidt tot onzekerheid, waardoor de verhuurders en beleggers niet zeker zijn of ze het rendement van de investering eruit kunnen halen. 2) Te hoge grondprijzen: de gemeenten bieden de grond tegen irreële waarde aan, omdat ze die duur hebben aangekocht, willen de gemeenten de grond niet onder de aankoopprijs verkopen. 3) Financiering: de kleine particuliere huursector moet voor zijn belegging financiering zoeken. Dit geldt niet voor de institutionele beleggers. Daarom moet de kleine particuliere huursector snel zijn rendement uit eigen belegging halen. 4) Huurbescherming: de verhuurder kan het contract niet zomaar beëindigen. Dit betekent dat als de verhuurder de woning wilt verkopen of renoveren, dit als belemmering werkt. 5) Gemeentelijke beleid: gemeentelijke beleid is niet in harmonie met wat in de markt gevraagd wordt bovendien verschilt het per gemeente. Bijvoorbeeld de omzettingsvergunning: als men in Utrecht een 52

woning wil omzetten naar een paar kleinere appartementen, is er een omzettingsvergunning nodig. Dit kost veel geld en daar bovenop komt nog de aankoopprijs. In Amsterdam is hiervoor geen vergunning nodig, maar men wordt wel geconfronteerd met dat bij leegstand de gemeente bevoegd is om een boete van 6000 uit te schrijven. 6) Verhuurdersheffing: Dit is een soort belasting dat de verhuurders bij het verhuren van 10 appartementen moeten betalen, wat ook leidt tot minder investering. 7) Bij de gereguleerde woningen geldt een woningwaarderingssysteem: het puntensysteem dat elk jaar wordt bepaald door de centrale overheid. Het puntensysteem houdt niet voldoende rekening met de locatie of de faciliteiten van de woning. Dit maakt het ontwikkelen van de winstgevende huurwoningen moeilijk voor de particuliere huursector (Vos & Janssen, 2012), (Oxley, Brown, Haffner, Hoekstra, & Lishman, 2010) & (Rijksoverheid, 2013). Nederland heeft het laagste percentage van particuliere sector in vergelijking tot Duitsland, Tsjechië en Finland (Jonker-Verkaart &Wassenberg, 2015). Dit blijkt uit het onderzoek dat door OESO (Organisatie voor Economische Samenwerking & Ontwikkeling) was verricht. De groei van de particuliere huursector schept meer keuzemogelijkheden, investeringen en flexibiliteit op de woningmarkt (Jonker-Verkaart &Wassenberg, 2015). Ook Woon 4 (2012) bevestigt dat de groei in de particuliere huursector de keuzemogelijkheden op de woningmarkt zal vergroten en deze kan de sociale sector en koopsector goed overbruggen. Vooral huurders met middeninkomen vallen onder deze sector. Door deze redenen ligt de focus van dit onderzoek op de particuliere huursector. Een voorbeeld van een bedrijf dat veel invloed heeft met betrekking tot beleggen, ontwikkelen en financieren is Syntrus Achmea. 1.3 Actoren analyse In dit deel wordt naar verschillende actoren die bij de transformaties betrokken zijn, gekeken. Met behulp van de actoren analyse, wordt het belang en de invloed van iedere actor beschreven. Gemeente Gemeenten worden ook geconfronteerd met de directe schade van leegstand. Ten eerste is een leegstaand pand slecht voor het imago van de stad en vermindert de veiligheid in het gebied (Ploeger, Klei, & Schuit, 2007 ). Het vrijgeven van nieuwe gebouwen en het terrein vormt een enorme bron van inkomsten voor de gemeenten. Veel leegstand kan ervoor zorgen dat er geen nieuwe projecten in dat gebied ontwikkeld worden, zo zullen ook de inkomsten van gemeenten verminderd worden (Decisio, 2006). Daarnaast zal het aanbod van de woningen stijgen door het transformeren van de leegstaande kantoren naar woningen. Gemeente Amsterdam heeft verschillende stimuleringsmiddelen om de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen te bevorderen zoals; Kantorenloods, Transformatieteam. 53

Eigenaar/ belegger (Institutionele belegger of kleien particulier belegger) Een leegstaand pand is in het begin een obstakel voor de eigenaren van dat pand. Leegstand betekent geen inkomen uit verhuur. Wanneer een woning leeg staat, verslechtert de conditie van het gebouw en neemt de waarde van het onroerend goed af (Kurver, 2008). Ondanks dit alles, zien de eigenaren leegstand niet altijd als een probleem. Vaak besluiten ze om het leegstaande pand niet te verkopen of te transformeren. Volgens OGA en Decisio (Decisio, 2006; OGA, 2010) (2009) zijn er een aantal redenen te noemen waarom een eigenaar het leegstaande pand niet als een probleem ziet. De eerste reden houdt verband met speculatie. De eigenaar kan speculeren dat het de markt goed zal verbeteren en dat het pand in de toekomst wordt gehuurd. Een eigenaar kan ook speculeren op de locatie van het pand. Een eigenaar kan een pand in een nieuw gebied, ontwikkelen dat nog niet ontwikkeld is. De eigenaar speculeert dat de gemeente het gebied zal ontwikkelen. Op deze manier wordt het interessant voor huurders en de eigenaar, zo kan de eigenaar het pand verhuren. De tweede reden is dat de eigenaren van de leegstaande woningen meestal beleggers zijn met enorme portefeuilles van vastgoed. Deze eigenaren merken financieel niet dat sommige panden van hen leeg staan (OGA, 2009 en Decisio, 2006). De eigenaren van de leegstaande kantoren kunnen in vier groepen verdeeld worden (Wintraecken, 2013) 1) De particuliere belegger 2) Institutionele beleggers 3) Een vastgoedfonds 4) buitenlandse beleggers. Ontwikkelaars Ontwikkelaars hebben minder last van leegstaande panden. Tegenwoordig ontwikkelen de ontwikkelaars het leegstaande pand alleen wanneer er iemand bereid is om dat pand te kopen. Vroeger ontwikkelden de ontwikkelaars riskante projecten, maar nu is dat niet meer zo, vanwege de economische crisis. Ontwikkelaars kunnen een rol spelen in de mogelijke oplossingen voor de leegstand. Ze kunnen de leegstaande kantoorgebouwen kopen en transformeren tot een andere functie. Dit kan gebeuren wanneer de aankoopprijs van het pand wordt verlaagd, omdat het al een tijdje leeg staat. De belangen van ontwikkelaars zijn het winst maken na ontwikkeling, het positief ontwikkelen van de omgeving van het pand aangezien dit invloed op de huur en de toekomstige huurders heeft (Van der Voordt, 2007). Financiers De vastgoedfinancier bepaalt of hij een financiering aan een belegger of ontwikkelaar wil verstrekken. Dit wordt gedaan door taxatie van het object waarin factoren zoals locatie, bereikbaarheid, verkoopbaarheid etc. een rol spelen. Vervolgens wordt gekeken of er huurders zijn voor het object. Bij de transformatie van de kantoorgebouwen lopen de banken risico, wanneer ze zich laten leiden door overwaardering van de belegger of de betrokken adviseur. Banken kunnen dit risico vermijden door zelf een taxatie uit te voeren. Het belang van deze groep is een laag risicoprofiel (Raatgever, 2014 ). Eindgebruiker Het belang van een huurder is het verkrijgen van ruimtelijke kwaliteit en service voor de huurprijs die een huurder maandelijks betaalt. De marktanalyse is heel belangrijk voor het bepalen van de doelgroep, omdat de 54

analyse de toekomstige functie van het gebouw bepaalt. Wanneer de marktanalyse niet goed plaatsvindt, is de kans groot dat het gebouw weer leeg komt te staan. Hieronder wordt de samenvatting van de actoren die betrokken zijn bij de transformatie hun belagen en invloed in de tabel weergegeven. Actoren Belangen Invloed Gemeente Eigenaar/ belegger (institutionele belegger of kleine particulier verhuurder) Ontwikkelaars Financiers Eindgebruiker -Verminderen van de leegstand om imago en leefbaarheid van het gebied te verbeteren -Vergroten van het woningaanbod -Rendement op het portefeuilleniveau -Imago -Maandelijkse inkomen -Positieve ontwikkeling omgeving pand -Lage aankoopprijs -Winst na oplevering -Positieve ontwikkeling omgeving pand -Een laag risicoprofiel -Goed uitvoeren van de taxatie -Krijgen van de kwaliteit waarvoor ze betalen -Stimuleren van de transformatie -deelnemen aan de ontwikkeling van de omgeving van het pand -Beslissen om een gebouw te transformeren, renoveren of slopen -Leegstaand pand kopen en transformeren -Verstrekken van financiën aan belegger of ontwikkelaar -Gebruiken van het gebouw en dit bepaalt ook het succes van het project Makelaar ----- -Adviseren en financiële berekeningen maken BIJLAGE 2 2.1 Toelichting van de huidige stimuleringsmiddelen in tabel 6 Beschrijving van de stimuleringsmiddelen die door de gemeenten kunnen worden ingezet (Zijlstra, 2015; Rodenhuis, 2012). 1.Crisis- en herstelwet: deze wet stimuleert de duurzame projecten en zorgt voor kortere procedures waardoor het project sneller en daardoor goedkoper kan verlopen. 2.Wet voorkeursrecht voor gemeenten: dit houdt in dat de gemeente als eerste de grond aangeboden moet krijgen, wanneer de eigenaar zijn pand moet verkopen vanwege ruimtelijke ordening of andere redenen. 3.Restrictief nieuwbouwbeleid: dit beperkt het ontwikkelen van nieuwbouw, zodat de bestaande, leegstaande panden worden getransformeerd. 4.Wet kraken en leegstand: de eigenaar van het leegstaand kantoor moet de leegstand melden bij de gemeente, zodat de gemeente met betrokken partijen naar een oplossing gaat zoeken om leegstand te beëindigen. 5.Verhogen van OZB: 6.Omgevingsplan: dit plan bevat niet alleen planologische aspecten, maar bevat ook regels die niet van planologische aard zijn. 55

7.Structuurvisie: Hierin worden de ambities van de gemeente over de ruimtelijkeordening ingezet. 8.Overdraagbare ontwikkelingsrechten: dit houdt in dat de eigenaren een vergoeding kunnen krijgen in het geval dat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn afgenomen vanwege bouwmogelijkheden ergens anders. 9.Gebiedsmanager: Vanuit de gemeente kan een gebiedsmanager zijn kennis over het gebied met de betrokken partijen delen. Dit heeft invloed op het transformatieproces. 10.Bedrijfsinvesteringszone: een bedrijfsinvesteringszone is een bedrijfsterrein. De eigenaren die een pand hebben op dit terrein investeren samen om de ruimtelijke kwaliteit van het bedrijfsterrein te verbeteren. 11.Verbeteren van de omgevingskwaliteit: dit geeft een boost aan een verouderde omgeving. Bij transformatie van de gebouwen zijn bijvoorbeeld nieuwe faciliteiten nodig om een nieuwe doelgroep in dat gebied aan te trekken. 12.Transformatieteam: dit team bestaat uit specialisten die de grenzen van regelgeving kunnen opzoeken. Dit team kan het transformatieproces versnellen. 13.Subsidies 14.Acquisitie: Het acquireren van nieuwe organisaties om hun bedrijfsvoering binnen de gemeente te huisvesten is ook een manier om de kantorenleegstand te beperken (Zijlstra, 2015: 50). 15.Wijziging van het bestemmingsplan: Er is een bestemmingswijziging nodig wanneer een leegstaand kantoor een andere functie zal krijgen. De wettelijk procedure is 24 weken, maar dit kan veel sneller door bijvoorbeeld van te voren alle bestemmingsplannen te wijzigen. 16.Kantoorloods: een team die het contact tussen verschillende partijen met de gemeente onderhoudt, hetgeen het transformatieproces versneld. 17.Pilotprojecten: dit is een samenwerking tussen markt en gemeente. Hierin neemt de gemeente initiatief en kijkt welke leegstaande kantoren geschikt zijn voor transformatie. 18.Actief eigenaren benaderen: sommige (buitenlandse) eigenaren, vooral in grote steden, weten niet dat hun gebouw leegstaat. Benaderen van deze groep kan de leegstaande kantoren verminderen. 19.Vrijstelling/ verlaging van leges: stel ontwikkelaars bij transformatie vrij van gemeentelijke leges om transformatie aantrekkelijk maken. 20.Erfpachtwijzigingen: Dit betekent dat de eigenaar van de opstal niet de eigenaar van de grond is. Met erfpachtwijziging kan de eigenaar geld overhouden om in het gebouw te investeren. 21.Subsidies 22.Leegstand verordening: De leegstandsverordening geldt voor gebouwen groter dan 10.000m² en bestaat uit drie stappen: 1. Meldingsplicht; 2. Leegstandsgesprek; 3. Verplichtende Voordracht (Zijlstra, 2015: 53) 2.2 Resultaat van de voorgaande onderzoeken met betrekking tot de stimuleringsmiddelen Sturen op transformatie In het onderzoek van Rodenhuis (2012) werden alle stimuleringsmiddelen die de transformatie van de leegstaande kantoorgebouwen bevorderd, verzameld en verdeeld in verschillende overheidslagen en schaalniveaus. 56

Uit de verzamelde stimuleringsmiddelen werden twaalf door de geïnterviewde als effectieve stimuleringsmiddelen gekozen. De eerste drie van de stimuleringsmiddelen die het meest effectief zijn volgens de geïnterviewde worden hieronder opgesomd: 1) Het reëel afwaarderen door eigenaren 2) Het reëel afwaarderen van leegstaand vastgoed door taxateurs 3) Vrijstelling en/of flexibiliteit in bestemmingsplannen Overheidsbeleid bij leegstaand van kantoren Kops (2013) onderzocht welke stimuleringsmiddelen door het Rijk en decentrale overheden zijn ingezet en hoe ze in de praktijk zijn geïmplementeerd en wat het effect van de ingezette stimuleringsmiddelen is. Hieronder worden de verschillende stimuleringsmiddelen opgesomd: 1) sturingsmiddel leegstandbeleid: Initiërende stimuleringsmiddelen Wetvoorkeursrecht gemeente gemeente Eigenaren leegstaande kantoren benaderen Gemeente Eigenaren leegstaande kantoren benaderen Gemeente Transformeer het openbaar gebied Gemeente Faciliterend stimuleringsmiddelen Voorbespreking Gemeente Projectleider Gemeente Kantorenloods Gemeente Bedrijf Investering Zone (BIZ) Gemeente Pilotprojecten Gemeente Mogelijkheid tot afwijken van het bestemmingsplan Gemeente Wet kraken en leegstand Gemeente Stimuleringsmiddelen Subsidies Rijksoverheid Provincie Gemeente Afschaffen overdrachtsbelasting Rijksoverheid Verlagen BTW tarief Rijksoberheid Kantorenfonds Rijksoverheid Expertteam Kantoortransformatie Rijksoverheid Erfpachtregeling Gemeente Stimuleringsmiddelen nieuwbouwbeleid Structuurvisie Rijksoverheid Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Rijksoverheid Verordening Provincie Inpassingsplan Provincie Proactieve aanwijzing Provincie Reactieve aanwijzing Provincie Ladder voor duurzame verstedelijking Provincie Bestemmingsplan Gemeente Beperk gronduitgifte Gemeente In dit onderzoek werden zes casestudies gedaan om de mate van de toepassing en het effect van de ingezette sturingsmiddelen te meten. Hieruit blijkt dat na het oprichten van het transformatieteam, alle projecten op dezelfde wijze werden behandeld zonder dat aandacht besteed werd aan de locatie, omvang en de ervaringen die eerder opgedaan zijn met betrekking tot de transformatie. Verder kon hij niet een concrete uitspraak doen 57

over de effectiviteit van het gevoerde beleid omdat bij iedere case de marktpartijen verschillende meningen over het gevoerde beleid hadden. Kansen voor kantoren Zijlstra heeft zijn onderzoek ook over de stimuleringsmiddelen die door de gemeente zijn ingezet gehouden. Hij gebruikte het onderzoek van Rodenhuis en Kops om de stimuleringsmiddelen die door de gemeente zijn ingezet en heeft dat vervolgens geüpdatet. Verder onderzocht hij het verschil tussen de stimuleringsmiddelen die door de gemeenten van de vier grote steden (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag) in Nederland zijn ingezet en wat ze van elkaar kunnen leren. Aan de hand van de interviews bleek dat iedere gemeente een andere aanpak heeft om de transformatie te bevorderen. Door het uitvoeren van de casestudies heeft hij de geslaagde sturingsmiddelen die door gemeente Amsterdam worden ingezet, geanalyseerd en aanbevelingen gedaan naar de andere drie gemeenten. 2.3 Overzicht van transformaties in Amsterdam (2011-2015) Bron: Overzicht transformaties in Amsterdam (De kantorenloods & transformatieteam, 2014) 58