Elf keer duurzaamheid Duurzaam beleggen in vastgoed en hypotheken 2017
Inhoudsopgave Elf keer duurzaamheid 1 2 Duurzaam beleid van Syntrus Achmea Real Estate & Finance op elf manieren. CO 2 besparing nieuwbouw Hergebruik 3 4 5 Duurzame fondsen CO 2 besparing bestaande woningen Verduurzamen bestaande gebouwen 6 7 8 Schone lucht Wijkverbetering Groen zelf doen 9 10 11 Ketenverantwoordelijkheid Groen geld Stakeholders commitment 2/19
Inleiding: elf keer duurzaamheid Syntrus Achmea Real Estate & Finance investeert in vastgoed en hypotheken namens meer dan 60 institutionele beleggers: pensioenfondsen, verzekeraars en charitatieve instellingen. Met deze investeringen streven we naar een duurzaam rendement met voldoende liquiditeit zodat onze klanten aan hun lange termijn verplichtingen kunnen voldoen. We realiseren duurzaam beleid Met het oog op het lange termijn belang van onze klanten is duurzaamheid heel belangrijk. Vanuit de optiek van vastgoedbeleggers betekent duurzaamheid het op een verantwoorde manier samenbrengen van de zorg voor het milieu, lange levensduur, huurderstevredenheid en waardeontwikkeling. Duurzaam vastgoed is daarbij voor ons vastgoed dat zodanig gebouwd of aangepast is dat het een zo minimaal mogelijk beslag legt op schaarse middelen materialen, energie, water en locaties en tegelijkertijd optimaal functioneert huurderstevredenheid, binnenmilieu en gezondheid. (bron: IVBN) Wil je met ons meepraten over duurzaamheidsbeleid, neem contact met ons op via duurzaamheid@achmeavastgoed.nl. In deze publicatie laten wij, als duurzame belegger, zien hoe wij vormgeven aan duurzaamheid op het gebied van vastgoed en hypotheken. Dat gaat niet alleen over CO 2 reductie in nieuwbouw, maar ook bijvoorbeeld over auto s delen, bestaande gebouwen verbeteren of hergebruiken en investeren in kwetsbare maar evengoed kansrijke wijken. Met deze investeringen in duurzaamheid combineren we zo financieel rendement met een duidelijk maatschappelijke impact. De woningen, winkels, kantoren en zorgvastgoed van onze klanten dragen zo bij aan een duurzamere maatschappij. 3/19
Toekomstbestendige woningen in De Makroon We combineren financieel rendement met een duidelijk maatschappelijke impact Bekijk de film Levensloopbestendig wonen in De Makroon Amsterdam klik hier 4/19
1 CO 2 besparing nieuwbouw Met investeringen in duurzaamheid is de CO 2 uitstoot nieuwbouw woningen in de afgelopen jaren met bijna 60% verminderd. We maken onze nieuwbouwwoningen energieneutraal Investeren in duurzaamheid Door een hogere isolatiewaarde van gebouwen te combineren met installaties die het energieverbruik verminderen, wordt de energievraag fors gereduceerd. Wanneer we 2016 vergelijken met 2000 zien we dat het CO 2 verbruik van nieuwbouw met 60% is afgenomen. Om op een duurzame wijze in de resterende energievraag te kunnen voorzien, wordt voor de restvraag zoveel mogelijk geïnvesteerd in groene stroom die idealiter lokaal wordt geproduceerd. Soms gaat het om lokaal geproduceerde windenergie, veel vaker om zonne-energie, die middels PV-panelen wordt opgewekt. Wij gaan nog een stap verder. Vanaf 2016 voeren we onze nieuwe eengezinswoningen uit als energieneutrale woningen (EPC 0). We isoleren beter, kiezen voor glas dat minder warmte doorlaat en combineren dit met warmtewisselaars die warmte uit de lucht of uit de grond halen. Vaak investeren we daarbij in PV-panelen die energie opwekken. Met dit pakket aan maatregelen wordt de gebouwgebonden CO 2 uitstoot naar 0 teruggedrongen. Belangrijk voor onze investeerders is dat het looptijd rendement niet slechter is dan bij traditionele projecten. Investeringen in duurzaamheid verdienen zich dus terug. Wij hebben bijvoorbeeld energiezuinige nieuwbouw gerealiseerd in Eindhoven, Goirle, Almelo, Amersfoort en Veenendaal. Van elk project dat we realiseren, leren we weer voor het volgende project. We monitoren het energieverbruik en beoordelen de efficiëntie van de door ons toegepaste duurzaamheidsmaatregelen. We vinden het belangrijk dat we aan bewoners kunnen uitleggen wat we namens pensioenfondsen en verzekeraars aan duurzaamheid doen. Meer informatie over energiezuinige nieuwbouw klik hier Energieneutrale woningen Veenendaal 5/19
2 Hergebruik Duurzaamheid is voor ons ook zuinig omgaan met wat je al hebt. En onze klanten hebben vaak mooie gebouwen, midden in populaire steden. Gebouwen die een nieuwe toekomst verdienen, als hun huidige functie niet meer rendabel is. We geven incourante gebouwen een nieuwe toekomst Vernieuwing van oude meters Wij hebben, namens onze klanten, een groot aantal vierkante meters getransformeerd. Incourante meters die we een nieuwe toekomst hebben gegeven. Van oude ministeries in het centrum van Den Haag, een gemeentebolwerk als de Neudeflat in Utrecht, maar ook oude verzekeringskantoren, zoals de Molenwerf in Amsterdam zijn getransformeerd naar woongebouwen. En de lijst is veel langer, ook bijvoorbeeld oude omroep gebouwen in Hilversum krijgen door investeringen van onze klanten een nieuw leven. De belangrijkste uitdaging is om van het niet courante kantoorgebouw, een courant woonproduct te maken. Een product waar de bewoners nu en in de toekomst graag willen wonen. Met een bezettingsgraad van 100% van onze recente getransformeerde objecten zijn we hier tot op heden goed in geslaagd. Investeren in transformatie is nooit eenvoudig. De eisen uit het Bouwbesluit voor woningen verschillen fors van die van kantoren. En toch moeten er na de transformatie veilige en gezonde woningen worden opgeleverd. Soms zijn er technologische implicaties. Het maken van extra openingen in de kern van een kantoorgebouw om noodzakelijke extra trapopgangen te maken, heeft bijvoorbeeld direct invloed op de sterkte van het gebouw en het draagvermogen van vloeren. Ook de relatie met stakeholders kan complex zijn. Zo willen omwonenden geen overlast en moet de gemeente willen meewerken aan bestemmingsverandering. Transformatie voormalig ministerie van Binnenlandse Zaken, Wijnhavenkwartier Den Haag Voor meer informatie over transformaties klik hier 6/19
3 Verduurzaming fondsen en portefeuilles In de GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) worden wereldwijd de duurzaamheidsprestaties van vastgoedfondsen en -portefeuilles gemeten. De GRESB is naast een sturingsinstrument een belangrijk communicatie-instrument. Het maakt voor pensioenfondsen en haar deelnemers inzichtelijk hoe duurzaam het vastgoed wordt beheerd. We zijn koploper in de verduurzaming van onze vastgoedportefeuilles Elk jaar verbeteren, meten, leren en het nog beter doen. Inmiddels hebben wij ons aan de kop van het duurzaamheidspeloton gevestigd. Het Achmea Dutch Health Care Property Fund is op het gebied van duurzaamheid het best presterende zorgfonds ter wereld. Het fonds is in zijn categorie op de eerste plaats geëindigd in de 2016 GRESB Real Estate Assessment. Het mag zich daarmee Global Sector Leader noemen. Elf andere Nederlandse vastgoedfondsen en -portefeuilles die wij beheren presteerden ook goed in de GRESB Real Estate Assessment. Zij behaalden allemaal de status van Green Star. De voor BPL Pensioen beheerde woningbouwportefeuille werd door GRESB aangewezen als de meest duurzaam beheerde woningbouwportefeuille in Nederland. We participeren sinds 2011 in de GRESB. Door elk jaar verbeteringen door te voeren is onze duurzaamheidsscore in 5 jaar tijd meer dan verviervoudigd. Bij de GRESB scores gaat het niet alleen om het duurzaamheidsbeleid, maar vooral wat een bedrijf echt doet aan duurzaamheid. Onze hoge scores krijgen we door bijvoorbeeld het energieverbruik in onze objecten te monitoren. Op basis van dit verbruik kunnen we besparingsadviezen geven aan bewoners, en ook aan retailers die klant bij ons zijn. Voor de meest energieconsumerende objecten voeren we verbetermaatregelen door. Bij de GRESB gaat het niet alleen om energie. We krijgen hoge scores voor de dialoog met de huurders van onze objecten en het opstellen van groene huurcontracten voor ons commercieel vastgoed. Voor meer informatie over de GRESB klik hier 7/19
Het Zorgfonds van Syntrus Achmea Real Estate & Finance uitgeroepen tot GRESB Sector Leader 2016 Onze duurzaamheidsscore is in 5 jaar tijd meer dan verviervoudigd Zorgboulevard, Zaandam 8/19
4 CO 2 besparing bestaande woningen Gebouwen dragen door hun energieverbruik nu nog voor 30% bij aan de CO 2 uitstoot. Om verdere opwarming van de aarde tegen te gaan is een fundamenteel andere visie op onze energie huishouding noodzakelijk. Deze gaat veel verder dan het huidig beleid dat zich vaak enkel richt op energie in nieuwbouw. Met PV-panelen verminderen we de CO 2 uitstoot van onze bestaande woningen Verduurzaming bestaand bezit in Maarssenbroek Met nieuwbouw wordt jaarlijks circa 1% aan de woningvoorraad toegevoegd. Om de impact op het klimaat te verhogen zetten wij ons naast nieuwbouw, ook in voor energiebesparing in de bestaande woningvoorraad. We doen dit door onder meer onze bestaande woningbouwprojecten te voorzien van PV-panelen. PV in de bestaande bouw, is dat de investering wordt gedaan door de institutionele belegger, en dat de energiebesparing ten goede komt aan de huurder. Het ter compensatie hiervan verhogen van de huur mag niet zomaar. Daarom zoeken wij actief contact met onze huurders voordat we met PV projecten beginnen. Alleen projecten waar een meerderheid van de huurders aangeeft mee te willen werken komen in aanmerking voor de plaatsing van PV-panelen. Met de PV-panelen kan door de huurder soms wel 50-75 Euro per maand aan energiekosten worden bespaard. Ter compensatie van de gemaakte kosten vragen wij vooraf aan de huurders toestemming om een klein deel hiervan extra per maand in rekening te mogen brengen. Onderaan de streep profiteert de huurder. En doordat de PV-panelen leiden tot een hogere waardering van het vastgoed, ontvangen onze investeerders op deze manier een passend rendement. In 2017 worden de pilots geëvalueerd en wordt gekeken waar we nog meer PV panelen kunnen plaatsen. Niet elk dak komt hiervoor in aanmerking. De dakconstructie en de zonoriëntatie zijn hierbij van groot belang. Almere, Maarssenbroek en Nijkerk waren de pilot projecten voor de toepassing van PV panelen in de bestaande woningbouw. In de woningen werd gemiddeld 2.500 Euro geïnvesteerd om zonnestroom op te wekken. De uitdaging bij 9/19
5 Verduurzamen bestaande gebouwen Wij zijn niet alleen ambitieus in onze nieuwbouwinvesteringen. Ook in bestaande woningen wordt fors geïnvesteerd, zodat deze langer meegaan en weer volledig voldoen aan de wensen van de woonconsument van vandaag. We verduurzamen bestaande gebouwen Niet-toekomstbestendig vastgoed transformeren wij naar gebouwen die weer een positieve bijdrage hebben aan het rendement van de portefeuilles die wij beheren voor onze klanten. Doel is daarbij om te zorgen dat uiterlijk in 2020 95% van deze portefeuilles een groen energielabel heeft. Van Amsterdam tot Doetinchem, in heel Nederland zijn er voorbeelden van duurzame renovaties. We pakken de isolatie aan door vloeren, daken en gevels te isoleren. We moderniseren installaties en zorgen ervoor dat de warmte door de plaatsing van HR++ glas ook echt binnen blijft. Onderdeel is ook het toepassen van ledverlichting bij onze kantoren en winkels. De komende jaren wordt het duurzame renovatie programma verder uitgerold. Bij de duurzame renovaties worden sanitair en keukens niet vergeten. Wij werken met partijen en producten die maatschappelijk verantwoord en duurzaam zijn. We selecteren bijvoorbeeld Ecoboard keukenkasten, kasten die 100% afbreekbaar en 100% te recyclen zijn. Ecoboard Biobased plaatmateriaal is vervaardigd van landen tuinbouw reststromen zoals stro, riet of tomatenloof en zijn gebonden met de natuurlijke lignine en slechts 3% additief zonder formaldehyde lijm of andere vluchtige organische stoffen. Ook voor tegels en verf kiezen we voor een cradle to cradle proces van respectievelijk Mosa en Sikkens en Sigma. Waar mogelijk passen we bovendien FSC hout toe en de kranen zijn water besparend. Duurzame keuken Voor meer informatie over Ecoboard, klik hier Voor meer informatie over Cradle to Cradle Mosa tegels klik hier 10/19
6 Schone lucht Duurzaamheid is voor ons ook het verminderen van het autoverbruik. Daarmee dragen we bij aan de verbetering van de luchtkwaliteit in de stad. We stellen onze bewoners in de gelegenheid om een auto te delen We kijken kritisch naar het aantal parkeerplaatsen dat we realiseren. Onze projecten midden in het centrum van een stad of boven op een OV-knooppunt voorzien we al lang niet meer standaard van één parkeerplek per woning. In plaats daarvan stimuleren wij car-sharing. Bij de Neudeflat, gelegen in het hart van Utrecht, zijn er nauwelijks eigen parkeerplekken. In samenwerking met een car-sharing organisatie bieden wij alle bewoners het gebruik van een leenauto aan. Bij een woningproject in Utrecht Oudenoord gaan we nog een stapje verder. Ook daar kunnen onze bewoners gebruik maken van een deelauto. Deze deelauto is elektrisch en wordt aangesloten op een smart solar charging grid. Nu zijn dat Renault Zoe s, maar straks staan er ook Tesla s klaar voor de bewoners. De laadpaal wordt breed in Utrecht toegepast. Deze is in principe geschikt voor alle elektrische auto s. Bovendien is deze slimme laadpaal 80 tot 90% goedkoper dan de huidige internationale standaard. Deze besparing wordt gerealiseerd door een compactere uitvoering, optimalisatie van de technologie en door grootschalige en Nederlandse productie. De maatvoering maakt bovendien dat deze laadpaal geschikt is voor plaatsing in zowel de openbare ruimte als in elke garage of oprit, zodat elke elektrische auto straks slim kan laden én ontladen. Elektrische deelauto s bij woningproject Oudenoord Utrecht klik hier voor een impressie van de Solar Charging auto s bij woningen aan Oudenoord in Utrecht. 11/19
7 Wijkverbetering Wij streven naar een duurzaam lange termijn rendement waarmee onze klanten aan hun lange termijn verplich tingen kunnen voldoen. Met die lange termijn visie investeren wij namens onze klanten ook in de moeilijke, kwetsbare wijken van Nederland. Hier gaan financieel en maatschappelijk rendement hand in hand. We investeren voor onze klanten ook in de kwetsbare wijken Zo investeren wij in de wijken Den Haag Transvaal en de Schilderswijk, Utrecht Kanaleneiland, Rotterdam Zuid, Katendrecht en de Wielewaal en Amsterdam West (Osdorp, Overtoomseveld) en Noord (De Banne). Vaak en bij voorkeur investeren we samen met de lokale woningcorporatie en de gemeente. Door onze investeringen in een wijk te bundelen zorgen we niet alleen voor betere woonruimte in de buurt, we zorgen er ook voor dat de kwaliteit van de hele buurt verbetert. Deze kwaliteitsverbetering heeft een positieve spin-off op de waardeontwikkeling in de wijk. Aansluitend op het inkomensniveau in de kwetsbare wijken kiezen wij er voor om de huurprijzen van de woningen dicht op de liberalisatiegrens te kiezen. Zo houden we de woningen niet alleen betaalbaar voor de doelgroep, maar maken we het ook mogelijk voor de mensen uit de wijk om een volgende stap in hun wooncarrière te maken. We bouwen voor de doorstroming, zodat mensen die een sociale huurwoning nodig hebben, daar sneller terecht kunnen komen. Dat we ook in moeilijke tijden onze verantwoordelijkheden nemen blijkt uit het feit dat we midden in de economische crisis de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling hebben gekregen voor onze gezamenlijke investeringen in Den Haag Transvaal: klik hier Wijkverbetering Transvaal, Den Haag 12/19
8 Groen zelf doen Duurzaamheid maakt deel uit van een breder ESG-beleid. Op dit punt conformeren we ons al sinds 2011 aan de PRI, Principles of Responsible Investment ondersteund door de Verenigde Naties (VN). We doen zelf ook groen in onze bedrijfsvoering Wij hebben op ons hoofdkantoor onder meer groene stroom, oplaadpalen voor elektrische auto s, PV-panelen op het dak, een warmtepomp, gescheiden afvalstromen en FSC papier. Achmea opereert bovendien CO 2 neutraal door de resterende netto uitstoot te compenseren. Als Syntrus Achmea Real Estate & Finance dragen we elk jaar bij aan het resultaat van het Achmea concern. Jaarlijks wordt 0,5% van de netto winst toegekend aan de Achmea Foundation. Doelstelling van de Achmea Foundation is om met financiële middelen een bijdrage te leveren aan een duurzame verbetering van de sociaal economische omgeving van groepen hulpbehoevenden in de samenleving. Vanzelfsprekend komt ons duurzaamheidsbeleid terug in onze investeringen. Voor woningen hanteren we GPR 7 als vertrekpunt bij investeringen, duidelijk beter dan het wettelijk minimum. Hier bovenop komt het uitgangspunt dat eengezinswoningen energieneutraal moeten zijn. Bij winkels maken we gebruik van duo-labels, die concrete duurzaamheidstips opleveren. Bij de aankoop van kantoren houden we rekening met duurzaamheid door altijd een BREEAM self assessment te laten uitvoeren. Onze totale performance monitoren we aan de hand van de wereldwijde GRESB, waarbij onze ambitie is altijd een Groene Ster te behalen. Laadpalen kantoor Syntrus Achmea Real Estate & Finance 13/19
9 Ketenverantwoordelijkheid Bij onze omvang hoort ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid die we zeer serieus nemen. Als eerste vermogensbeheerder hebben wij ons gecommitteerd aan het FSC convenant, waarmee we het belang van gecertificeerd hout bij het ontwikkelen van woningen onderstrepen. We nemen de verantwoordelijkheid in de keten Vanuit deze voortrekkersrol waren wij de eerste vermogensbeheerder die op grote schaal nieuwe eengezins woningen energieneutraal gingen uitvoeren. De verantwoordelijkheid die we voelen nemen we ook mee naar onze ketenpartners. Om dit concreet te maken hebben wij binnen de kaders van de IVBN een duurzaamheidsverklaring opgesteld welke we ter ondertekening aan onze ketenpartners sturen. Hiermee vragen wij onder meer aan de beheerders om zich te committeren aan het leveren van duurzame producten en diensten die het milieu zo min mogelijk belasten, voldoen aan wettelijke voorschriften en in de branche geldende normen en keurmerken. Ook op het gebied van werk geverschap worden in deze verklaring specifieke eisen gesteld. Ook op andere gebieden zijn wij zeer actief. We zijn actief lid van de stuurgroep ZEN (Zeer Energie zuinige Nieuwbouw) en het LenteAkkoord. We hebben bijgedragen aan het BENG-advies waarin de haalbaarheid van een alternatief voor de EPC norm is onderzocht. Ook in het platform Retailagenda zijn we actief om het winkellandschap te verduurzamen. Verder zijn onze medewerkers actief bij verschillende platformen zoals NRW, VOGON, RICS, NEPROM, IVBN en VBA waar verduurzaming op de agenda staat. Voor meer informatie over BENG klik hier 14/19
10 Groen geld Bijna 50% van de door ons beheerde investeringen bestaan uit hypotheken. Woninghypotheken maken hier verreweg het grootste deel van uit. Ook in onze financieringscondities verankeren we onze visie op duurzaamheid. We verstrekken groene hypotheken Als een huis duurzaam (energielabel A++, of Nul op de Meter) is, verstrekken wij een hogere hypotheek. Als er daarnaast energiebesparende voorzieningen worden getroffen financieren wij deze tot een maximum van 106% van de marktwaarde. In plaats van de huidige norm van 101%. Afhankelijk van het hypotheekproduct geven we ook een korting. Bij de hypotheek van Attens, ingericht voor mensen die zijn aangesloten bij Pensioenfonds Zorg & Welzijn, hanteren we bijvoorbeeld een rentekorting van 0,4% voor de financiering van de verbouwingskosten bij mensen die hun huis willen verduurzamen. Bij de financiering van woningportefeuilles hebben we onze duurzaamheidsambities vertaald in een tariefkorting van 0,2% voor woningen met een groen energielabel. We bekijken ook of we bij particulieren met energiezuinige woningen extra faciliteiten kunnen aanbieden, zoals bijvoorbeeld het boetevrij aflossen. Verder wordt onderzocht of we de mate van energiezuinigheid van een woning kunnen koppelen aan een korting op de hypotheekrente. Bijvoorbeeld oplopende kortingen bij A+ en A++ labels. Bij het Zakelijke Hypothekenfonds geldt dat we voor niet-duurzame kantoren, zonder groen energielabel, geen nieuwe financieringen meer verstrekken. Ook grootschalige renovaties worden alleen gefinancierd als ze tot een verbetering van de duurzaamheid leiden. Aannemers moeten daarbij een aantoonbaar passend duurzaamheidsbeleid hebben opgesteld. 15/19
11 Stakeholders commitment Duurzaamheid is niet alleen van ons en onze klanten, het is veel breder. We proberen heel actief al onze stakeholders bij duurzaamheid te betrekken. We maken duurzaamheid van ons allemaal De gebruikers van vastgoed zijn relevante stakeholders op het gebied van duurzaamheid. Om de ervaringen van deze gebruikers te monitoren organiseren we jaarlijks een klanttevredenheidsonderzoek. We betrekken waar mogelijk de gebruikers ook bij de ontwikkeling van onze projecten. Bij winkels, kantoren en zorgvastgoed maken we gebruik van zogenoemde greenleases, huurcontracten met afzonderlijke afspraken over duurzaam gebruik en onderhoud. Bij winkels hanteren we ook duolabels; een energielabel dat gecombineerd wordt met concreet verduurzamingsadvies voor zowel huurder als verhuurder. Dit advies wordt actief door onze beheerders onder de aandacht gebracht. De woninghuurders ontvangen een duidelijke handleiding van hun woning, zodat zij de woning zo duurzaam mogelijk kunnen gebruiken. Een voorbeeld van een bijsluiter bij de woningen vind je hier Voor winkels zijn we hetzelfde van plan. In een Tenant Fit-Out Guide die bij verhuur of verbouwing aan de huurder wordt verstrekt, is er aandacht voor alle duurzaamheidsfacetten van de retailers of de inrichting van winkels, inclusief verlichting, warmtegordijn, afvalreductie, etc. Ook voor de gebruikers van ons zorgvastgoed en kantoren zorgen wij voor duurzaamheidstips. Zo brengen wij onder andere de besparings mogelijkheden onder de aandacht. In een aantal gebouwen worden gebruikers via schermen geïnformeerd over het energiegebruik en besparingsmogelijkheden. Meer informatie hierover: Hello Energy. Woninghuurder Wijnhavenkwartier 16/19
Energieneutrale woningen Vathorst, Amersfoort Vanaf 2016 voeren we nieuwe eengezinswoningen uit als energieneutrale woningen (EPC 0) 17/19
Syntrus Achmea Real Estate & Finance, Strategy & Research Publicatiedatum Zomer 2017 Vormgeving en opmaak Cascade - visuele communicatie bv, Amsterdam Foto cover Wijnhavenkwartier, Den Haag 18/19
Disclaimer De informatie in dit document is samengesteld door Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V. (hierna ook Syntrus Achmea ) en is bestemd voor gekwalificeerde dan wel professionele beleggers als gedefinieerd in de Wet op het financieel toezicht (Wft). De hierin opgenomen informatie is geen voorstel of aanbod, beleggingsadvies of andere financiële dienst en is evenmin bedoeld als basis voor een beleggingsbeslissing. De inhoud van dit document is gebaseerd op betrouwbaar geachte informatiebronnen. Er wordt echter geen garantie of verklaring gegeven over de juistheid en volledigheid van de informatie, noch uitdrukkelijk, noch stilzwijgend. In alle gevallen blijft het Nederlandse Informatie Memorandum leidend. Aan de verstrekte informatie, aanbevelingen en berekende waardes kunnen geen rechten worden ontleend. De in dit document opgenomen informatie is uitsluitend indicatief van aard en kan aan verandering onderhevig zijn. Hierin opgenomen opinies, feiten en meningen kunnen zonder nadere aankondiging worden gewijzigd. De waarde van beleggingen kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Alle in dit document gepresenteerde informatie (teksten, foto s, illustraties, grafisch materiaal, handelsnamen, logo s, woord- en beeldmerken) is eigendom van of in licentie bij Syntrus Achmea en wordt beschermd door auteursrecht, merkenrecht dan wel enig ander recht van intellectueel eigendom. Er worden geen rechten van welke aard dan ook in licentie gegeven of toegewezen of op andere wijze overgedragen aan personen die toegang verkrijgen tot deze informatie. Het is niet toegestaan om (gedeelten van) de inhoud van dit document over te nemen, te vermenigvuldigen of op welke wijze dan ook te distribueren, zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van Syntrus Achmea. Syntrus Achmea Real Estate & Finance B.V., kantoorhoudende te Amsterdam (Handelsregister nr. 33306313), heeft een vergunning van de Autoriteit Financiële Markten in Amsterdam. www.syntrusachmeavastgoed.nl