Dia 1 Taxeren en waarderen bewezen misvattingen en valkuilen in de fiscale praktijk Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS PT Finance, Bouw- en vastgoedcursus, Slot Zeist, 16 mei 2017 Dia 2 TMB 5-2017 2
Dia 3 Essentialia (1) Taxeren versus waarderen Taxateur Taxeren Taxatiestandaarden Prijs die vermoedelijk betaald wordt op de marktplaats door derden Taxateur Zelf gekozen theoretische uitgangspunten Waarde van een vermogensbestanddeel Business valuator Waarderen Investeerder Investerings analyse Investeren of niet? Gewenst intern rendement Scenario s TMB 5-2017 3 Dia 4 TMB 5-2017 4
Dia 5 Marktwaarde: IVS = RICS = EVS = PTA = NRVT het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang TMB 5-2017 5 Dia 6 De kernformulering (BNB 1969/63) de verkoopprijs, waaronder moet worden verstaan de prijs, die bij aanbieding van de zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed Optimaliseringsgedachte: zó voorbereiden dat de hoogste prijs wordt behaald (HABU) TMB 5-2017 6
Dia 7 Prijs hoog laag TMB 5-2017 7 Dia 8 Openingsbalans: sunk costs (of een step up?) Geen onrendabele toppen op de openingsbalans Het verleden is niet relevant Ik vind dat het deze waarde heeft Waarde Investeringswaarde Opgeofferd bedrag Boekwaarde Prijs Marktwaarde WEV Verleden Toekomst TMB 5-2017 8
Dia 9 Essentialia (3): subjectief en objectief Een taxateur is aan het schatten en dat is een subjectief proces. TMB 5-2017 9 Dia 10 Essentialia (4): hypothetisch proces Een taxatie is een schatting van een bedrag dat in een hypothetische transactie tot stand komt. Bij taxeren gaan we uit van (hypothetisch bezien) een transactie die (hypothetisch bezien) zou plaatsvinden op de peildatum tussen (hypothetisch bezien) een bereidwillige koper en (hypothetisch bezien) een bereidwillige verkoper. TMB 5-2017 10
Dia 11 Essentialia (5): bandbreedtes Kunnen rondom één object met recht meerdere afwijkende taxaties bestaan? De uitkomst van een taxatie is altijd in zekere mate onzeker is niet geheel te falsificeren, noch te verifiëren is in essentie een persoonlijke schatting van een professional TMB 5-2017 11 Dia 12 TMB 5-2017 12
Dia 13 Winstberekeningsstelsels Bandbreedtes TMB 5-2017 13 Dia 14 Afschrijven: duurzaam 100% WOZ- waarde Afwaarderen: incident 50% WOZ- waarde TMB 5-2017 14
Dia 15 Aanmerkelijk TMB 5-2017 15 Dia 16 Aanmerkelijk én duurzaam TMB 5-2017 16
Dia 17 Essentialia (6) Hindsight Rechters zijn niet vies van! Chinese pot HR BNB 2013/218 12.000 <= 23.000.000 : HR 10.000.000 Voorziening loonbelasting HR BNB 2008/168 voorziening 1999 <= hofuitspraak 2007 TMB 5-2017 17 Dia 18 Bandbreedtes bij afwaarderen Bedrijfsmiddelvastgoed Bedrijfswaarde => waarderen Marktwaarde +/+ kosten overdracht (BNB 1987/187) => taxeren Voorraadvastgoed Marktwaarde Mijn standpunt: mogen en moeten pas bij 30% afwijking! TMB 5-2017 18
Dia 19 Marktcondities In een rijtje worden doorgaans huizen verkocht voor 195.000. Recentelijk is een huis verkocht voor 225.000. Wat is de marktwaarde? TMB 5-2017 19 Dia 20 Meestbiedende gegadigde (1) Buurmans erf Een verkoper zet zijn vastgoed in de verkoop. Zijn buurman wil het vastgoed kopen. Welke gevolgen heeft dat voor het bepalen van de marktwaarde? TMB 5-2017 20
Dia 21 Meestbiedende gegadigde (2) Een verkoper zet zijn vastgoed in de verkoop. De dorpsgek biedt een extreem hoge prijs voor het vastgoed. Welke gevolgen heeft dat voor de marktwaarde? TMB 5-2017 21 Dia 22 Meestbiedende gegadigde (3) Een verkoper zet vastgoed in de verkoop. Er zijn tal van gegadigden die het object willen kopen. De verwachting van de taxateur is dat kopers tegen maximaal 1.250.000 willen afnemen. Hij weet dat er één koper is die aan het object een waarde hecht van 1.750.000 en dolgraag wil kopen. Op welk bedrag stelt hij de marktwaarde vast? TMB 5-2017 22
Dia 23 HABU bij sfeerovergangen Box 3 Box 1 Box 3 Winst, ROW, TBS Box 1 Winst, ROW, TBS WEV! WEV! Box 3 WEV! WEV! Box 1 Winst, ROW, TBS TMB 5-2017 23 Dia 24 Dank voor de aandacht Verder lezen? Zie: http://www.nyenrode.nl/bio/documents/berkhout-tom.pdf TMB 5-2017 24