SECTORRAPPORT HOTELMARKT AUGUSTUS 2017 www.colliers.nl
34 TOERISME IN NEDERLAND Nederland in trek bij toeristen: Na een record jaar in 2016 wist Nederland in het eerste kwartaal van 2017 opnieuw meer toeristen te trekken. In de eerste drie maanden van 2017 werden in ons land ruim 9,4 miljoen overnachtingen geboekt, wat circa 5% meer is dan in dezelfde periode een jaar eerder. Stijging aantal internationale bezoekers: Met name het aantal internationale bezoekers steeg sterk. Tussen 2010 en 2017 groeide het aantal overnachtingen in de eerste drie maanden van het jaar gemiddeld met 5,9% per jaar. Amsterdam blijft populairste bestemming: Van alle Nederlandse steden trekt Amsterdam verreweg de meeste bezoekers. Het aantal bezoekers steeg hier bovendien sneller dan gemiddeld in Nederland. Met zo n 3,4 miljoen overnachtingen lag het aantal in de hoofdstad 7% hoger dan in de eerste drie maanden van 2016. Aanbod blijft achter op vraag: Nederland telde begin 2017 bijna 3.300 hotels met in totaal ruim 120.000 kamers en dit aantal groeit gestaag door. Opvallend is dat het aantal hotelkamers op een lager tempo groeit dan het aantal overnachtingen. Dit komt hoteliers over het algemeen ten goede: door het beperkte aanbod kunnen hoteliers hogere bezettingsgraden en hogere kamerprijzen realiseren. In Amsterdam dreigt tekort aan hotelaanbod: Het aantal beschikbare kamers nam sinds 2010 met 7,6% per jaar toe, maar het aantal overnachtingen steeg met gemiddeld 8,2% per jaar nog sneller. Hoewel er nog verschillende hotelontwikkelingen in Amsterdam gepland staan, lijkt het aanbod de vraag niet te kunnen bijhouden. Er dreigt een nijpend tekort aan hotelkamers. HOTELBELEGGINGSMARKT Amsterdam blijft belangrijkste hotelmarkt: Hotelbeleggingen winnen in de laatste jaren aan populariteit bij investeerders. Het investeringsvolume laat in de afgelopen jaren een opwaartse trend zien. Hoewel het volume in 2016 lager was dan in 2015, laat 2017 in het eerste half jaar al een record aan beleggingsvolume zien. Het merendeel van de transacties vindt plaats in Amsterdam en de hoofdstad is dan ook verantwoordelijk voor het overgrote deel van het beleggingsvolume. De gemiddelde prijs per kamer laat een andere ontwikkeling zien en fluctueert: Wel is duidelijk zichtbaar dat de gemiddelde prijs per kamer in Amsterdam significant hoger is dan gemiddeld in Nederland. Uitzondering hierop is 2015, toen Accor een portefeuille van hotels in Nederland verkocht. De meeste hotels waren buiten Amsterdam gelegen. De groeiende vraag naar hotelvastgoed wordt bevestigd door de dalende aanvangsrendementen die door Colliers zijn geobserveerd in de afgelopen jaren: Zowel in Amsterdam als de rest van Nederland laten de aanvangsrendementen een dalende trend zien. AANTAL GEBOEKTE OVERNACHTINGEN NAAR HERKOMST GASTEN BESCHIKBAARHEID HOTELS AMSTERDAM BESCHIKBAARHEID HOTELS NEDERLAND
35 BELEGGINGSVOLUME HOTELS TRANSACTIEPRIJS PER KAMER AANVANGSRENDEMENT HOTELS AMSTERDAM AANVANGSRENDEMENT HOTELS BUITEN AMSTERDAM AANVANGSRENDEMENTEN EN TRANSACTIEPRIJZEN Q2-2017 Amsterdam BAR k.k. 6,25% Transactieprijs per kamer 500.000 Schiphol BAR k.k. 6,50% Transactieprijs per kamer 250.000 Rotterdam BAR k.k. 6,50% Transactieprijs per kamer 200.000 Den Haag BAR k.k. 6,75% Transactieprijs per kamer 175.000 Utrecht BAR k.k. 6,75% Transactieprijs per kamer 175.000 Eindhoven BAR k.k. 7,25% Transactieprijs per kamer 125.000 VISIE EN TOEKOMSTBEELD Opkomst sale-and-management-back transacties: Naast de bekende sale-and-lease-back transacties, die steeds vaker voorkomen, verwachten wij ook een toename in het aantal sale-and-management-back transacties. Aangezien steeds meer hotel partijen zich willen richten op het exploiteren van hotels als core activiteit en daarmee het vastgoed vervreemden. Omdat het aantal management contracten toeneemt, wordt verwacht dat ook sale-and-management transacties steeds vaker zullen voorkomen, in navolging van Londen en Parijs waar dit type transactie al gebruikelijker is. Steeds meer A yields op B locaties: Door de groeiende vraag naar en het beperkte aanbod van hotelvastgoed op zogenaamde A locaties, zien wij een groeiende interesse in hotels op B locaties. Met deze groeiende interesse zien wij een dalende trend in aanvangsrendementen. Dit is bijvoorbeeld terug te zien in de Haarlemmermeer-regio waar yields sterk dalen. Naar verwachting zet deze trend zich ook door in andere regio s.
36 WAT HOUDT DE HOTELSTOP IN? Per 1 januari 2017 heeft de Gemeente Amsterdam een nieuw overnachtingsbeleid in werking gesteld dat het toevoegen van nieuwe hotels aan de bestaande markt beperkt. Door de sterke groei van zowel het aantal reizigers in de hoofdstad als het aantal beschikbare hotelkamers, heeft de gemeente dit beleid opgesteld met de gedachte de groei in te perken. Er staan reeds 60 nieuwe hotels gepland om te openen in de komende jaren. Het nieuwe overnachtingsbeleid, ook wel de Hotelstop geldt niet voor deze aangekondigde (en goedgekeurde) projecten en is alleen van toepassing op nieuwe projecten. Het beleid houdt in dat nieuwe ontwikkelingen in Amsterdam geen goedkeuring zullen krijgen, ongedacht de grootte, het concept of andere kenmerken van de ontwikkeling. Dit betekent dat er, naast de circa 60 hotels die reeds gepland zijn, geen andere hotels meer kunnen worden toegevoegd aan de markt. Dit geldt voor de gehele stad, behalve op de door de gemeente aangewezen locaties waar het nee, tenzij -beleid wordt gehanteerd. Deze locaties zijn hieronder gemarkeerd. Op deze locaties zijn alleen hotel ontwikkelingen toegestaan wanneer het concept aantoonbaar een exceptionele bijdrage levert aan zowel het innovatieve aanbod van verblijfsaccommodaties als een bijzonder aspect van het maatschappelijke, culturele of economische klimaat. De gemeente heeft strenge criteria opgesteld om te testen of nieuwe hotel ontwikkelingen hieraan voldoen. NEE, TENZIJ - BELEID
37 WAT BETEKENT DE HOTELSTOP VOOR DE HOTELLERIE IN NEDERLAND? Door de toename in het aantal reisbewegingen in de wereld, neemt ook het aantal toeristen in Amsterdam toe. De hotellerie profiteert hiervan en ziet de resultaten stijgen, wat ook zijn invloed heeft op het investeringsklimaat in Amsterdam. De vraag vanuit hotelbeleggers stijgt dan ook en projectontwikkelaars zien een hotelfunctie vaak als toegevoegde waarde voor het te ontwikkelen object. Door het nieuwe hotelbeleid is de mogelijkheid om nieuwe hotels te ontwikkelen zeer beperkt. Investeerders richten zich daarom meer op de aankoop van bestaande hotels in een poging toch een positie in deze populaire markt te bemachtigen. Hierdoor stijgen de prijzen voor hotel vastgoed in de stad en dalen de aanvangsrendementen sterk. Colliers ziet investeerders uit nieuwe (Aziatische) markten die zich in het speelveld begeven en verwacht dat de prijzen van hotels verder zullen oplopen. Als gevolg van het beperkte aanbod en de stijgende prijzen in Amsterdam, wijken investeerders uit naar andere locaties in Nederland. Steden als Rotterdam en Den Haag genieten momenteel extra aandacht van deze investeerders en (project) ontwikkelaars. Ook reizigers zoeken deze steden steeds vaker op om de drukte in Amsterdam te ontwijken en nieuwe ervaringen op te doen. Dit draagt bij aan de resultaten van hotels in die steden, waardoor het voor investeerders nog aantrekkelijker wordt om naar deze steden te trekken. Omdat (internationale) investeerders ervaring hebben met verschillende concepten en brands, nemen zij deze ervaring mee en betreden steeds meer nieuwe brands en concepten de markt buiten Amsterdam. Hoewel de hotelstop in Amsterdam voor veel beperkingen zorgt voor ontwikkelaars en investeerders, leidt het tot aandacht van opportunistische investeerders in de rest van Nederland. Steden die in eerste instantie als secundair werden gezien, worden steeds belangrijker en bieden een steeds diverse en internationaler hotel product aan. Een goede ontwikkeling voor de Nederlandse hotellerie dus, die deels te danken is aan het nieuwe hotelbeleid van de Gemeente Amsterdam. INVESTEERDERS WIJKEN UIT NAAR ANDERE GROTE STEDEN ZOALS ROTTERDAM EN DEN HAAG. TIEN GROOTSTE HOTELONTWIKKELINGEN IN AMSTERDAM HOTEL KAMERS OPENING 1 NHOW Amsterdam RAI 650 2019 2 Congreshotel Maritim Hotel 579 2020 3 Leonardo Amstel Hotel 486 2018 4 VEN - Park Inn by Radisson 478 2017 5 Holiday Inn Express Motorkade 435 2018 6 Twin towers Zuidas 330 2018 7 Hotel Amstelkwartier 310 2018 8 Inntel Hotels Landmark Oostenburg 300 2020 9 Hotel Amsterdam North 296 2021 10 Hotel Kauwgomballenfabriek 256 2018
SERVICES Joost Mees Partner Director Hotels Benelux joost.mees@colliers.com +31 62 062 86 57 Dirk Bakker Partner Head of EMEA Hotels dirk.bakker@colliers.com +31 68 185 41 61 Martijn Turenhout Senior Valuer martijn.turenhout@colliers.com +31 61 815 90 75 Marieke Dessauvagie Consultant marieke.dessauvagie@colliers.com +31 62 024 14 39, Amsterdam 2017 Behoudens de in of krachtens de Auteurswet gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, door middel van druk, fotokopieën, geautomatiseerde gegevensbestanden, internet of op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Nederland. De auteurs hebben gestreefd naar een zo betrouwbaar mogelijke publicatie. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor eventueel voorkomende onjuistheden.