Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Verzoekers Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: xxxxxxxxxxxxxx en xxxxxxxxxxxxxx de huurdersverenigingen xxxxxxxxxxxxxxxxx Verzonden op 22 november 2013 Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: xxxxxxxxxxx verhuurder xxxxxxxxxxxxxx Essentie De commissie wijst het verzoek van de huurdersverenigingen af. Er is geen sprake van schendingen door verhuurder van verplichtingen die voortvloeien uit de artikelen 3, 4 en 5 van de WOHV. I De procedure I.1 De Huurcommissie heeft een verzoek ontvangen op 2 juli 2013 (gedateerd 26 juni 2013) van de Huurdersverenigingen. I.2 De leges zijn door de Huurdersverenigingen voldaan op 15 juli 2013. I.3 De Huurdersvereniging en verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op woensdag in Den Haag. I.4 Verhuurder heeft op 27 september 2013 een verweerschrift ingediend. I.5 De huurdersverenigingen hebben op 29 september 2013 schriftelijk gereageerd op dit verweerschrift. II De feiten II.1 De Huurdersverenigingen worden beschouwd als huurdersverenigingen in de zin van artikel 1 onder f 1 0 tot en met 4 0 WOHV. Uit alle overgelegde stukken blijkt dat zij door verhuurder als gesprekspartner worden beschouwd. Beide huurdersverenigingen zijn partij bij de Overlegwetovereenkomsten d.d. 7 oktober 2010. II.2 In 2012 heeft verhuurder een meerjaren beleidsplan opgesteld. Hierover heeft herhaaldelijk overleg plaatsgevonden tussen verhuurder en de huurdersverenigingen. De huurdersverenigingen hebben over dit meerjaren beleidsplan een advies gegeven. Pagina 1 van 7
II.3 Naar aanleiding van politieke ontwikkelingen met betrekking tot het huurbeleid wil verhuurder dit meerjaren beleidsplan voor het jaar 2013 op enkele onderdelen aanpassen: - toepassing van inkomensafhankelijke huurverhogingen; - toepassing van de zogenoemde schaarstepunten; - aanpassing van het streefhuurpercentage tot 85, met een opslag van maximaal 10% afhankelijk van de marktwaarde (WOZ); - niet langer toepassen van 10% opslag in verband met marktpopulariteit; - aftoppen op de streefhuur voor bewoners met een inkomen tot 33.614 en voor bewoners met een inkomen van 33.614 of meer: aftoppen tot de maximale huur. II.4 Op 19 februari 2013 heeft verhuurder hierover een informatieavond georganiseerd met de huurdersverenigingen. Tijdens deze informatie avond is gesproken over diverse mogelijkheden om het meerjaren beleidsplan aan te passen en de financiële gevolgen van die aanpassingen ("Aan welke knoppen kun je draaien en wat levert dat op"). Voor deze avond was geen informatie in de vorm van bijvoorbeeld een PowerPoint presentatie van het besprokene beschikbaar. Van deze avond is een beknopt verslag gemaakt. II.5 Verhuurder stuurt op 14 maart 2013, parallel aan de politieke besluitvorming over de inkomensafhankelijke huurverhoging, een adviesaanvraag over de hiervoor bij II.3 genoemde voorgenomen wijzigingen in het meerjaren beleidsplan aan de huurdersverenigingen. II.6 De huurdersvereniging uit xxxxxxxx stuurt op 11 april 2013 een negatief advies aan verhuurder over de inkomensafhankelijke huurverhoging. Daarnaast verzoekt de huurdersvereniging uit xxxxxxxx om nadere informatie over andere mogelijke maatregelen om verhuurdersheffing te kunnen dragen. II.7 Op 16 april reageert de huurdersvereniging uit xxxxxxxx op deze adviesaanvraag met een verzoek om nadere informatie. De huurdersvereniging uit xxxxxxxx heeft deze nadere informatie nodig om te kunnen beoordelen of deze voorgenomen wijzigingen optimaal effect hebben gezien de in het meerjaren beleidsplan opgenomen maatregelen en plannen, of dat andere aanpassingen een groter effect zouden hebben. II.8 Verhuurder en de huurdersvereniging uit xxxxxxxx hebben daarop telefonisch en via de e-mail contact. Dit contact heeft niet de gewenste duidelijkheid opgeleverd. II.9 Op 26 april 2013 reageert verhuurder per brief op de vraag van de huurdersvereniging uit xxxxxxxxx om extra informatie. In deze brief spreekt verhuurder zijn teleurstelling uit over de gang van zaken in de adviesaanvraag over de aanpassingen van het meerjaren beleidsplan, schetst in het kort de ontwikkelingen rond de aanpassing van dit meerjaren beleidsplan en geeft op enkele onderdelen nadere informatie. Ook meldt verhuurder dat van de huurdersvereniging uit xxxxxxxx een advies is ontvangen, welke zal worden betrokken in de standpuntbepaling. Ten slotte deelt verhuurder in deze brief mee dat de huurverhogingsvoorstellen in de komende dagen bij de huurders bezorgd worden. 2
II.10 In mei en juni hebben verhuurder en de huurdersverenigingen nog enkele malen contact door middel van brieven, telefoontjes, e-mails en een gesprek. Ook deze contacten leveren niet de gewenste duidelijkheid en vertrouwensbasis op om in de voorliggende geschilpunten tot een gezamenlijke oplossing te komen. Het volledige verzoek en alle bijlagen, het verweerschrift van verhuurder en de reactie daarop van de huurdersverenigingen worden als hier overgenomen en ingevoegd beschouwd. III De inkomensafhankelijke huurverhoging III.1 Het kabinet wil bevorderen dat er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor mensen met lagere inkomens. Vanaf 1 juli 2013 gelden daarom voor gereguleerde woningen hogere percentages voor maximale huurverhoging voor midden en hogere inkomens. III.2 Op 16 maart 2013 zijn in werking getreden de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen) Staatsblad 89 van 2013 en de Wet van 14 maart 2013 tot wijziging van Boek 7 Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van de tweede categorie huishoudinkomens) Staatsblad 90 van 2013. Deze wetten geven verhuurders de bevoegdheid om per 1 juli 2013 naast de sinds 2007 gebruikelijke huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage een extra huurverhoging door te voeren. Het inflatiepercentage als basis voor de huurverhoging per 1 juli 2013 bedraagt 2,5%. De navolgende extra huurverhogingen kunnen per 1 juli 2013 worden doorgevoerd: 1,5% voor huishoudinkomens tot 33.614; 2,0% voor huishoudens met een inkomen tussen 33.614 tot 43.000; 4,0% voor huishoudens met een inkomen boven 43.000. IV Ter zitting De voorzitter stelt vast dat tot kort voor de zitting informatie is uitgewisseld. De voorzitter is van mening dat partijen door de korte tijdspanne tussen het beschikbaar komen van deze informatie en de zitting niet zijn benadeeld en dat deze informatie daarom meegenomen wordt in de overwegingen van de Huurcommissie om tot een uitspraak te komen. Bedoelde informatie bestaat grotendeels uit brieven, mails en verslagen die al bij partijen bekend waren. De huurdersverenigingen en verhuurder verklaarden, zakelijk weergegeven en in chronologische volgende, het volgende: IV.1 De huurdersverenigingen zetten uiteen dat zij onvoldoende gelegenheid hebben gekregen voor het doorlopen van een formeel adviestraject over de voorgenomen wijzigingen in het meerjaren beleidsplan. Verhuurder heeft daarbij aangegeven dat er onvoldoende tijd was voor een formeel adviestraject. De huurdersverenigingen zijn van mening dat zorgvuldigheid boven tijd gaat. Over het meerjaren beleidsplan hadden de huurdersverenigingen al een formeel advies gegeven, maar over de voorgenomen wijzigingen niet. 3
De informatieavond van 19 februari 2013 over de voorgenomen wijzigingen heeft weinig tot geen duidelijkheid gebracht, integendeel die heeft eigenlijk meer vragen opgeroepen. Verhuurder had kunnen overwegen om de inkomensafhankelijke huurverhoging een jaar uit te stellen. Mede daarom heeft de huurdersvereniging uit xxxxxxxxxx geen advies uitgebracht over het huurbeleid. Bovendien hadden de huurdersverenigingen onvoldoende informatie om tot een goed gefundeerd advies te komen. Het was voor de huurdersverenigingen niet duidelijk hoe groot het financiële tekort van verhuurder zou zijn als gevolg van verhuurdersheffing. Die informatie achten de huurdersverenigingen cruciaal om te kunnen adviseren over door verhuurder te maken keuzes in het beleid. De huurdersverenigingen willen van de Huurcommissie een uitspraak over het adviestraject over de voorgenomen wijzigingen van het meerjaren beleidsplan en over de vraag of verhuurder het recht had de gevraagde informatie niet te geven. De huurdersverenigingen hadden over het meerjaren beleidsplan een formeel advies gegeven. Zij voelden zich in februari 2013 voor een voldongen feit geplaatst met de voorgenomen wijzigingen IV.2 Verhuurder verklaart dat hij díe essentie niet had begrepen uit de correspondentie. Verhuurder veronderstelde dat de inkomensafhankelijke huurverhoging de kern van het probleem was. Verhuurder is van mening dat geen adviestraject over de wijzigingen in het meerjaren beleidsplan noodzakelijk was, anders dan datgene wat is neergelegd in de adviesaanvraag van 14 maart 2013. Verhuurder hecht veel waarde aan de bewonersparticipatie en gaat erg ver in het betrekken van de huurdersverenigingen in haar plannen en met het geven van 'een kijkje in de keuken'. Verhuurder zet uiteen dat het regeerakkoord aanleiding was om het meerjaren beleidsplan op onderdelen te herzien. Daarover is op 19 februari 2013 een informatieavond belegd. Als dat zou leiden tot beleidswijzigingen die ter advisering zouden moeten worden voorgelegd, zou verhuurder dat hebben gedaan. De inkomensafhankelijke huurverhoging is een adviesplichtige beleidswijziging en daarover heeft verhuurder dan ook advies gevraagd, samen met enkele andere elementen in het huurbeleid. Ook hebben we in januari 2013 een adviestraject doorlopen over de wijziging van de begroting. Voor het overige waren er geen beleidswijzigingen waarover advies moet worden gevraagd. Over het meerjaren beleidsplan was geen adviestraject (meer) nodig, want dat was al in 2012 doorlopen. Verhuurder geeft de huurdersverenigingen meer informatie dan waartoe hij op grond van de WOHV verplicht is. De huurdersverenigingen hebben de begroting gekregen, inclusief een risico analyse. Als daar vragen over waren geweest, had verhuurder die beantwoord. De huurdersverenigingen waren eerder op de hoogte dan de Raad van Toezicht. IV.3 De Huurcommissie vraagt hoe de huurdersverenigingen de adviesaanvraag over de huurverhoging hebben afgehandeld. Daarop antwoordt de huurdersvereniging uit Leiderdorp dat niet alleen de (inkomensafhankelijke) huurverhoging een beleidswijziging was, maar dat ook het leefbaarheidsfonds aangepast zou worden en dat het verlagen van de bedrijfskosten onderwerp van gesprek zou zijn. Daarover hebben de huurdersverenigingen op 3 maart 2013 een mail gestuurd met het 4
verzoek om nadere informatie, mede naar aanleiding van de informatieavond op 19 februari. Op de vraag van de commissie waarom men 5 weken heeft gewacht met het vragen om nadere informatie antwoordde de huurdersvereniging uit xxxxxxxx dat al eerder en meermaals om nadere informatie was verzocht en dat na het ontvangen van de adviesaanvraag was besloten om even tijd te nemen om te bepalen wat de vervolgstappen zouden zijn. Bovendien gaat het hier om vrijwilligerswerk, het is geen full-time baan. De huurdersverenigingen hebben specifiek gevraagd om inzicht in de cijfermatige onderbouwing van de verschillende scenario's. Tijdens de informatieavond op 19 februari is duidelijk geworden dat de inkomensafhankelijke huurverhoging het gewenste effect had. Maar een onderbouwing van andere scenario's is niet gegeven. IV.4 Verhuurder verklaart in antwoord hierop dat de informatieavond van 19 februari is belegd naar aanleiding van een schriftelijke mededeling van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting dat de begroting moest worden aangepast. Tijdens deze informatieavond is aan de hand van cijfers en grafieken met de huurdersverenigingen gesproken over de verschillende scenario's voor het aanpassen van de begroting en voor de huurverhoging. Deze scenario's waren op dat moment niet allemaal uitgeschreven en dat is ook later niet gedaan. Met de resultaten van deze avond heeft verhuurder zijn plannen tot aanpassing van het meerjaren beleidsplan verder uitgewerkt. IV.5 De huurdersverenigingen merken op dat zij meermaals om specifieke informatie hebben gevraagd, maar dat zij die specifieke informatie niet hebben gekregen. De huurdersverenigingen geven aan dat zij graag de scenario's en sheets van de informatieavond wilden hebben. Van verhuurder hebben de huurdersverenigingen alleen de begroting gekregen. IV.6 Verhuurder verklaart dat achter de scenario's de gehele financiële boekhouding van verhuurder zit en dat hij van mening is dat deze niet aan de huurdersverenigingen verstrekt hoeft te worden. Voor de informatieavond van 19 februari waren geen uitgeschreven scenario's en geen sheets gemaakt. Er is uitleg gegeven met behulp van een Excel omgeving. IV.7 De Huurdersvereniging uit xxxxxxxxx geeft aan heel blij te zijn met de uitgebreide informatie en met de informatieavonden en wil dit alles graag in stand houden. Wel geeft de huurdersvereniging uit xxxxxxxxx aan dat zij andere verwachtingen had van de informatie avond. Zij had verwacht dat verhuurder enkele concrete wijzigingsvoorstellen zou doen, met het verzoek dáár over te adviseren. Maar aan het eind van de avond was niet duidelijk welke aanpassingen zouden worden gedaan op het meerjaren beleidsplan. De huurdersverenigingen hadden een presentatie gemaakt met aandachtspunten. Daar is echter niets mee gedaan. De huurdersverenigingen hebben de indruk dat verhuurder zijn keus op dat moment al had gemaakt en zijn van mening dat het eerlijker was geweest als verhuurder daarover op dat moment direct advies had gevraagd. 5
IV.8 Verhuurder verklaart dat de op 19 februari verkregen informatie wel degelijk is meegenomen in de besluitvorming, welke vervolgens half maart heeft plaatsgevonden. IV.9 Ten slotte verklaren de huurdersverenigingen dat zij wel een nieuwe begroting hebben gekregen, maar te laat en pas nadat er om was gevraagd. V De beoordeling V.1 De huurdersverenigingen hebben in 2012 formeel advies gegeven over het meerjaren beleidsplan. V.2 Op 19 februari 2013 heeft verhuurder een informatieavond georganiseerd, om met de huurdersverenigingen van gedachten te wisselen over verschillende mogelijke aanpassingen van het meerjaren beleidsplan. Duidelijk is geworden dat de verwachtingen van alle partijen, voor zowel de status van deze avond, als de gewenste resultaten, nogal uiteen liepen. Daardoor loopt de waardering voor dit initiatief nogal uiteen. V.3 Uit de ter zitting gegeven toelichting op het verzoek is gebleken dat het verzoek zich toespitst op de vraag of sprake is van een schending van de WOHV door verhuurder voor wat betreft de adviestrajecten en zijn informatieplicht ten aanzien van de voorgenomen wijzigingen op het meerjaren beleidsplan in algemene zin, inclusief de cijfermatige onderbouwing van de verschillende scenario's. De Huurcommissie beperkt zich in haar uitspraak tot de beantwoording van díe vraag. De WOHV trajecten in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn voor de huurdersverenigingen van ondergeschikt belang, zo heeft de Huurcommissie ter zitting vastgesteld. In haar uitspraak zal de Huurcommissie hierop dan ook verder niet in gaan. V.4 De Huurcommissie merkt hierbij op dat de huurdersvereniging uit xxxxxxxx een inhoudelijk advies heeft gegeven over de inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij is vermeld dat men graag nadere informatie wil hebben over mogelijke andere scenario's van aanpassing van het meerjaren beleidsplan om ook daarover gefundeerd te kunnen adviseren. De huurdersvereniging uit xxxxxxxx had ook voor deze pragmatische beantwoording van de adviesaanvraag kunnen kiezen. V.5 De Huurcommissie is van oordeel dat geen sprake is van een schending van artikel 5 van de WOHV ten aanzien van de adviestrajecten over de voorgenomen wijzigingen op het meerjaren beleidsplan. Verhuurder heeft voldaan aan de eisen die de WOHV stelt over adviesaanvragen bij wijzigingen in het beleid. Verhuurder heeft immers in zijn brief van 14 maart 2013 aangegeven op welke onderdelen het meerjaren beleidsplan zou worden gewijzigd en heeft daarbij een adviesaanvraag gedaan over die onderdelen. Daaraan voorafgaand was op 19 februari 2013 een informatieavond georganiseerd over deze voorgenomen wijzigingen. 6
V.6 Ook is de Huurcommissie van oordeel dat geen sprake is van een schending van artikelen 3 en 4 van de WOHV door verhuurder ten aanzien van zijn informatieplicht. Verhuurder heeft voldaan aan zijn informatieplicht zoals die voortvloeit uit de WOHV (onder andere door het organiseren van een informatieavond en het verstrekken van de aangepaste begroting). Verhuurder is niet gehouden zijn volledige financiële administratie te overleggen. VI De beslissing De Huurcommissie constateert dat geen sprake is van schendingen door verhuurder van verplichtingen die voortvloeien uit de artikelen 3, 4 en 5 van de WOHV. Volgens artikel 8a van de WOHV worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat de uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is. Deze uitspraak is verzonden zowel aan de huurdersverenigingen als aan verhuurder. Den Haag, De Huurcommissie, Mr. E.M. Jacquemijns Zittingsvoorzitter Mr. P.G.A. van der Sanden en S. Gaastra Zittingsleden W. Bontekoe Secretaris 7