Informatienota voor de raad Onderwerp informatienota kantorenmarkt Zwolle 2016 Versienummer V0.4 Portefeuillehouder Wethouder de Heer Informant D.J.M.C.S. Jansen Eenheid/Afdeling Ontwikkeling/Ruimte en Economie Telefoon 038 498 2512 Email D.Jansen@zwolle.nl Bijlagen geen Wij stellen u voor kennis te nemen van: De veranderingen op de kantorenmarkt, de resultaten van de Zwolse aanpak van de kantorenleegstand en de gemeentelijke strategie om de kantorenmarkt in Zwolle gezonder te maken. Hiermee geeft wethouder de Heer gehoor aan de toezegging de raad te informeren over de de stand van zaken op de Zwolse kantorenmarkt en de aanpak van de kantorenleegstand in de stad.(info/debat 07-12-2015) Kernboodschap Zwolle is als kantorenstad verrassend sterk en kan dat nog beter laten zien. Om groeikansen te kunnen verzilveren, die voor meer bedrijven, meer kantoorbanen en minder leegstand in de stad zorgen, is een stevige ambitie van Zwolle en partners voorwaarde. Kiezen voor investeren in samenwerking met strategische partners, maximaal inzetten op transformatie van lege kantoren en pakken van kansen. Dat vraagt om een sterke marketing, meer innovatie en voorwaarden scheppen voor een optimaal ( internationaal) vestigingsmilieu in Zwolle en de regio. Dat betekent: Voortzetten van sterk accountmanagement en optimaliseren van dienstverlening aan bedrijven; Inzetten op transformatie door o.a. versoepeling van regels en kortere procedures; Actieve acquisitie door aantrekken van bedrijven en instellingen naar Zwolle met focus op kansrijke doelgroepen; Binden van talenten aan de stad en afstemmen van onderwijs op de arbeidsmarkt; Actieve rolneming bij het uitvoeren van de kantorenconvenanten en de kantorentop.
Toelichting op het voorstel Inleiding. Het college van B&W heeft in uw raadsvergadering toegezegd u te informeren over de stand van zaken op de Zwolse kantorenmarkt en de aanpak van de kantorenleegstand in de stad. Deze informatienota geeft daar gehoor aan. De opgave blijft het terugdringen van de kantorenleegstand en groei van het aantal kantoorbanen in de stad. 140.000 m2 leegstand kantoren omlaag 28.850 kantoorbanen omhoog Het actieve Zwolse kantorenbeleid sluit aan op het coalitieakkoord 2014-2018 waarin het college inzet op het versterken van de economie. De gemeente Zwolle wil het ondernemerschap ruimte bieden door mee te denken en te faciliteren. Dat betekent fors blijven investeren in het opbouwen en onderhouden van relaties met bedrijven en instellingen die de motor zijn voor de werkgelegenheid in de stad. Met bestaande en nieuwe bedrijven worden afspraken gemaakt over werkgelegenheid, in lijn met het Zwolse banenplan. Om dit doel te bereiken zet het college, naast accountmanagement, fors in op actieve acquisitie gericht op ondernemingen die groeien, fuseren en concentreren in NO Nederland. Immers deze bedrijven kunnen verleid worden om voor Zwolle te kiezen als centrale vestigingsplaats en bijdragen aan een groeiende werkgelegenheid. In de volgende paragrafen wordt u achtereenvolgend geïnformeerd over de veranderingen op de kantorenmarkt, de behaalde resultaten in de afgelopen 5 jaren en de strategie voor de komende jaren om de Zwolse kantorenmarkt vanuit de gemeentelijke inzet gezonder te maken. 1. Veranderingen op de (Zwolse) kantorenmarkt De maatschappij verandert in snel tempo. Netwerken in combinatie met het digitaliseren en automatiseren van werkprocessen hebben een grote impact op de arbeidsmarkt. Bedrijven die hun verdienmodellen hierop aanpassen overleven, achterblijvers gaan failliet. Kantoorgebruikers vragen om ander, multifunctioneler gebruik van kantoren op uitstekend bereikbare werklocaties dichtbij aantrekkelijke stedelijke voorzieningen zoals horeca en stadsparken. Steden waar in de toekomst talent te vinden is worden belangrijker als vestigingsvoorwaarde voor kantoorhoudende bedrijven en instellingen. Dat betekent dat voor het aantrekken en behouden van deze talenten naast optimale bereikbaarheid ook een aantrekkelijk aanbod van woningen in de stad en/of regio beschikbaar moet zijn. 2/9
Andere belangrijke veranderingen op de kantorenmarkt zijn: Minder vierkante meters per werkplek (van 25 naar 15 m2); Voorkeur voor locatie met optimale bereikbaarheid en multimodaliteit ; Huurder staat centraal i.p.v. huurprijs; Investeerders focus op ov-locaties; Fuseren en concentreren van bedrijven vestigen zich in regionaal, centraal gelegen steden; Looptijd huurcontracten nemen af van 10-20 jaar naar gem. 5 jaar; Metrage huurcontracten neemt met gem. 30% af bij verlenging; Overheden staan nieuwbouw van kantoren nauwelijks meer toe; Kantorenleegstand is structureel en groeit door afname m2/werkplek; Businesscase kantoor ontstaat vanuit zichtbaar netwerk op de begane grond; Sterk afnemende markt voor buiten stedelijke kantoorlocaties en hele grote panden (> 10.000 m2); Meer behoefte aan binnenstedelijke, kleinschalige (<1.000m2) locaties; Eigenaren zijn i.t.t. voorheen, meer bereid om samen te werken met overheden en concurrerende marktpartijen; Vastgoedmarkt wordt transparanter door beschikbaarheid van meer openbare data (big data). Voor de Zwolse kantorenmarkt betekenen deze veranderingen een verschuiving van de vraag naar grote buiten stedelijke monofunctionele- (Voorsterpoort) naar kleinschalige multifunctionele binnen stedelijke kantorenlocaties. De opgave voor de stad wordt voldoende kleinschalige locaties in en om de binnenstad (stationsgebied Spoorzone) voor kleine bedrijven beschikbaar houden. En voor de grote kantoorgebouwen buiten het centrum nu al nadenken over oplossingen voor (ander) toekomstig gebruik. 2. De resultaten van de Zwolse aanpak van de kantorenleegstand in de afgelopen 5 jaren Het actieve Zwolse kantorenbeleid is in de afgelopen jaren uiteengezet in diverse beleidsstukken en afgesloten kantorenconvenanten met strategische partners. Kadernota kantorenlocaties Zwolle 2011 2020 (2011); Pro-actieve aanpak leegstand kantoren Zwolle (2011); Leegstandsmanagement (2012); Informatienota Update kantorenmarkt en leegstandmanagement (2013); Convenant kantorenaanpak met het RijksVastgoedBedrijf (2014); Kantorenconvenant Herstructurerings Maatschappij Overijssel provincie Overijssel gemeente Zwolle (2015). Met het vaststellen van de kadernota kantorenlocaties 2011-2020 heeft Zwolle reeds in 2011 50% van haar langjarige nieuwbouw kantoren-programmering geschrapt (tot 2030). Daarmee is Zwolle één van de eerste gemeenten in Nederland die daadwerkelijk de overcapaciteit aan kantorenplannen aanzienlijk heeft gereduceerd. Vanaf 2011 heeft de gemeente Zwolle fors ingezet op accountmanagement en acquisitie om werkgelegenheid te behouden en nieuwe bedrijven aan te trekken. Naast groei van de werkgelegenheid voorkomt het vertrek van bestaande bedrijven oplopende leegstand. De gemeente heeft daarom in de afgelopen 5 jaar veel tijd en energie heeft gestoken in het opbouwen en onderhouden van relaties op directie en bestuursniveau van bedrijven/instellingen die voor de Zwolse economie belangrijk zijn. Door deze open verbinding kan de gemeente vroegtijdig veranderingen in huisvesting signaleren en daar tijdig op inspelen. 3/9
De oogst van deze strategie is behoud van werkgelegenheid in een krimpende kantorensector. Naast grote bedrijven als Wehkamp en Ikea hebben belangrijke werkgevers uit de kantorenmarkt kleur bekend en voor Zwolle gekozen als de centrale vestigingslocatie in Noord Oost Nederland. Het Politie Diensten Centrum (PDC), Vitens, Landal Green Parks, Royal Haskoning/DHV, Univé, Essent, Abbvie en het Waterschap zijn met hun regionale (hoofd)kantoor gevestigd (of vestigen zich) in onze stad. Het zwaar inzetten van accountmanagement heeft bijgedragen aan deze keuzen. Alleen al deze bedrijven vertegenwoordigden in 2015 ca. 10% van het totale aantal kantoorbanen in de stad. In 2015 is 41.000 m² kantoorruimte aangehuurd in Zwolle, een stijging van 60% ten opzichte van het jaar daarvoor 1. Daarmee is voor het eerst sinds jaren de negatieve trend van een sterk oplopend kantorenaanbod in Zwolle tot stilstand gekomen. Zwolle is en blijft een belangrijke stad voor overheidsinstellingen en ZBO's (Zelfstandig Bestuurs Orgaan). In 2014 heeft de Nationale Politie voor Zwolle gekozen als 1 van de drie strategische vestigingslocaties voor de landelijk opererende PDC' s (Eindhoven/Rotterdam/Zwolle). De definitieve keuze voor het kantoor op Hanzeland is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met EZ. Volgens de huidige planning zullen per 1 januari 2018 ongeveer 1.000 werknemers (800 fte) van de Nationale Politie in kantoor Le Carré aan de Koggenlaan in Zwolle komen werken. Voor het Rijk blijft Zwolle een belangrijke vestigingsplaats waarbij ca. 3.000 rijksambtenaren in de volgende diensten zijn ondergebracht: Justitie (OM en rechtbank) Belastingdienst Economische Zaken IND DVD Rijksverzamelkantoor (RVO, p-direct, inspectie onderwijs) Het masterplan Overijssel 2 beschrijft hoe de huisvesting van de rijksambtenaren in de provincie de komende jaren georganiseerd wordt in Zwolle. Ondanks de krimp van het rijksambtenarenapparaat blijft de werkgelegenheid in onze stad door concentratie van huisvesting behouden. 3. Kantorenleegstand Zwolle Op basis van de meest recente gegevens bedraagt de leegstand op de Zwolse kantorenmarkt eind 2015 ca. 18%. (Tabel 1.) Daarmee ligt het niveau, net als in voorgaande jaren, net boven het landelijke gemiddelde. Dit is opmerkelijk gezien de grote opname van 41.000 kantoormeters vorig jaar. (o.a. PDC en het waterschap). De belangrijkste reden voor het achterwege blijven van een substantiële daling van het leegstandscijfer is de stijging van het aanbod kantoorruimte bij verlenging van huurcontracten. Thuiswerken, flexplekken en werken op locatie resulteert in gemiddeld 30% minder behoefte aan kantoorruimte (afname van 25m2/fte naar gem. 15m2/fte per werkplek). De effecten van deze landelijke trend zijn in Zwolle goed merkbaar omdat in deze periode relatief veel grote huurcontracten aflopen. 1 Dynamis, Sprekende Cijfers 2016 2 Masterplan Rijkshuisvesting Overijssel (2013) 4/9
Tabel 1. Vastgoedgegevens kantorenmarkt Zwolle 2015 werklocatie Opname (m2) Aanbod (m2) Leegstand (% voorraad) Voorraad (m2) Huurprijzen (euro/m2/jr.) Hanzeland 13.000 27.500 14% 200.000 90-120 Oosterenk 6.200 40.000 25% 160.000 50-120 Voorsterpoort 2.200 22.500 28% 80.000 90-120 Overig* 9.200 50.000 15% 333.000 110-190 Zwolle 30.000 140.000 18% 773.000 50-190 Bron: DTZ, factsheets kantorenmarkt januari 2016; Dynamis, sprekende cijfers 2016, gemeente Zwolle. * (inclusief binnenstad) De 2 e oorzaak is het vertrek van enkele grote kantoorgebruikers uit Zwolle. (o.a. KPN,13.000 m2 en Lindorff, 7.500 m2, PWC, 4.200 m2) Dit heeft te maken met het aflopen van de huurcontracten in Zwolle en concentratie van de activiteiten in beschikbare eigen kantoren elders. In feite is dit vertrek vooral gebaseerd op financiële gronden. 4. Strategie Zwolse kantorenmarkt. Bij het bepalen van de strategie om tot een gezondere kantorenmarkt (meer banen, minder leegstand) in Zwolle te komen is het zaak om de gemeentelijke inzet zo effectief mogelijk te laten werken. De uitgezette koers is daarom gericht op verzilveren van kansen uit de markt, sterke samenwerking met strategische partners en maximaal inzetten op transformatie. Verzilveren van kansen. Zwolle is als kantorenstad verrassend sterk en kan dat nog beter laten zien. Er zijn mooie groeikansen in beeld die voor meer bedrijven en kantoorbanen in de stad kunnen zorgen. Provincie, stad en regio willen die kansen samen verzilveren. De ingezette samenwerking richt zich op behoud van bedrijven, het stimuleren van innovatie, delen van kennis en op het aantrekken van nieuwe bedrijven. De gewenste groei komt niet vanzelf maar vraagt om een stevige keuzes: Zwolle kan door de provincie, gemeente en regio een nog sterker profiel krijgen: met een sterkere marketing, meer innovatie en een internationaal vestigingsmilieu; Voortzetten van sterk accountmanagement en optimaliseren van dienstverlening aan bedrijven; Inzetten op transformatie door o.a. versoepeling van regels en kortere procedures; Actieve acquisitie door aantrekken van kantoren en bedrijven in kansrijke doelgroepen naar Zwolle; Binden van talenten aan de stad en afstemmen van onderwijs op de arbeidsmarkt. 5/9
Strategische samenwerking Actie op kantorenconvenant met Rijksvastgoedbedrijf: Het Rijk is een belangrijke werkgever(ca. 3.000 fte) in Zwolle, ca. 7% van de totale Zwolse kantorenmarkt (ca.50.000 m2) wordt door rijksdiensten gebruikt. Het is de nadrukkelijke wens van de gemeente het Rijk maximaal binnen haar stad te blijven huisvesten. Daarmee wordt werkgelegenheid behouden en blijven kantoren in gebruik en wordt leegstand voorkomen. In 2014 hebben het Rijk en de gemeente Zwolle afgesproken strategisch te gaan samenwerken bij de uitvoering van de ingrijpende herhuisvestingsopgave van het Rijk. Het gezamelijke doel is om de kantorenleegstand te bestrijden in relatie tot de taak van het RVB om overtollige kantoren af te stoten en passende (her)huisvesting voor rijksdiensten in Zwolle te realiseren. De belangrijkste opgave voor de huisvesting van het Rijk in Zwolle is de toekomstige verhuizing van de Belastingdienst aan de Burgemeester Drijbersingel en het aangrenzende rijkskantoor aan de Wevelinkhovenstraat. De vrijkomende kantoren kunnen getransformeerd worden zodra het Rijk deze panden heeft verkocht. Het afstoten van rijksvastgoed kan zeer veel tijd in beslag nemen (enkele jaren). Eerst wordt het vastgoed aan gemeente en povincie te koop aangeboden. Indien geen gebruik gemaakt wordt van dit voorkeursrecht kunnen de kantoren via een openbare tenderprocedure aan de markt worden aangeboden. Om geen tijd te verliezen werken het RijksVastgoedBedrijf en de gemeente Zwolle nu al aan de voorbereidingen voor eventuele transformatie naar wonen. Er wordt momenteel in samenwerking met het Rijk gewerkt aan een visie op het Singelkwartier. Het gaat hierbij om tijdig afstemmen van de bestemmingsplanwijziging/omgevingsvergunning, tenderprocedure. Uitvoering kantorenconvenant HMO-Provincie Overijssel-Zwolle: De Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO), de provincie Overijssel en de gemeente Zwolle zetten zich de komende jaren gezamenlijk in om, samen met andere belanghebbenden, de kantorenleegstand in de stad tegen te gaan. Op 24 september 2015 is daartoe een samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Partners wensen de beschikbare capaciteit en geoormerkte financiële middelen op efficiënte wijze in te zetten, passend binnen het werkproces van de partners. Daarbij voorzien zij voor HMO een regisserende rol. Gemeente, provincie Overijssel en HMO wensen hun ambities inzake de kantoorgebieden Hanzeland, Oosterenk, Voorsterpoort en Singelkwartier (Drijbersingel, Wevelinkhovenstraat en aanverwante kantoorlocaties) in samenhang te brengen. In deze gebieden hebben partijen de reële ambitie om voor het jaar 2018 minimaal 60.000 m2 bvo aan kantorenleegstand te onttrekken door onder andere het toepassen van stedelijke herverkaveling, transformatie en vermindering van kantorenprogramma. Centraal daarbij staat het thematiseren van de gebieden en het verdichten en verkleinen van de kantorenvoorraad (ter verhoging van de kwaliteit), in combinatie met het eventueel toekomstig strategisch bijbouwen in Spoorzone-Hanzeland (bij gebleken noodzaak). Hierbij is het compensatie principe oud voor nieuw van toepassing. Een evenredig aantal lege kantoormeters worden uit de markt genomen bij uitbreiding. De 1 e actie is begin 2016 uitgezet bij verschillende onderzoeksbureaus 3 met de opdracht een aanpak te bedenken die resulteert in dynamiek en aantrekkingskracht binnen de kantorenlocaties. Doel van de aanpak is om voorwaarden te scheppen voor een zelfstandige vitale locatie die uit zichzelf nieuwe functies en gebruikers trekt. Het gaat niet om enkelvoudige verhuur van kantoorruimte, maar om een aanpak die organiseert dat de identiteit en kwaliteiten van het gebied herkend worden en aantrekkingskracht genereren. Medio 2016 worden de eerste onderzoeksresultaten verwacht. 3 Arcadis, Royalhaskoning-DHV, Grontmij/SWECO 6/9
Deelname Zwolle aan de landelijke kantorentop: De VNG commissie heeft vanwege verschuiving van prioriteiten onlangs besloten niet meer deel te nemen aan het landelijke voortgangsoverleg aanpak kantoren, voorheen de kantorentop. Dit betekent dat gemeenten niet meer vertegenwoordigd zouden zijn in deze kantorentop. Het ontbreken van deze vertegenwoordiging is niet wenselijk. Deelnemers zichten zich juist op de ca. 50 gemeenten die samen ca. 90% van de totale kantorenleegstand accomoderen. Zwolle staat landelijk bekend als zeer actieve gemeente op het kantorendossier en is daarom benaderd door de VNG met de vraag of wethouder de Heer de G32 wil vertegenwoordigen in dit landelijke voortgangsoverleg over de aanpak de kantorenleegstand. Door deze landelijke verankering zit Zwolle in de voorhoede van de landelijke kantorenboard en kan maximaal profiteren van kennisdeling over de aanpak van de kantorenleegstand. Deelnemers aan dit overleg zijn de belangrijkste vastgoedkoepels, vertegenwoordigers van banken, huurders, provincies en de ministerie s van I&M, Wonen en Rijksdienst en BZK. In het bestuurlijk overleg van de Fysieke Pijler d.d. 10 maart 2016 is afgesproken dat wethouder de Heer namens de G32 deelneemt aan dit overleg. Zijn belangrijkste bijdrage is het coordineren van relevante ontwikkelingen op de kantorenmarkt bij de G-32 partners en het agenderen daarvan op de kantorentop. Daarnaast is hij contactpersoon voor de G-32 partners inzake het kantorendossier. Inzetten op maximaal transformeren van kantoren naar wonen Transformatie van leegstaande kantoren is een belangrijk middel om de kantorenmarkt gezonder te maken. Leegstand is en blijft primair wel het probleem van de eigenaar. De gemeente neemt het probleem van de eigenaar niet over maar zet wel alle zeilen bij om eigenaren te faciliteren die hun kantoor willen transformeren. Om alle zeilen bij te zetten bij het faciliteren van transformatie werkt de gemeente Zwolle aan een aantal zaken die nodig zijn: Transformatiekaart, waarin kansrijke panden voor transformatie zijn opgenomen; Transformatiemanagement: Een kantorenspecialist die ondersteund wordt door een integraal ambtelijk transformatieteam; Optimaal gebruik maken van de Crisis en Herstelwet met kortere procedures, versoepelen van knellende regels en flexibele brede bestemmingsplannen; Advies en ondersteuning bij transformaties, met consultatie van deskundige marktpartijen en het landelijke Expertteam Transformatie; Marktinzicht in alternatieve functies zoals: wonen, studentenhuisvesting, gezondheidszorg, broedplaatsen, cultuur, leisure, horeca etc. Momenteel wordt hard gewerkt aan het vormgeven van dit Zwolse transformatiebeleid. Omdat marktinitiatieven voor transformatie ook typische werklocaties (Oosterenk en Hanzeland) betreffen is uit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening (voorzieningen) en mogelijke effecten voor de Zwolse woningmarkt een zorgvuldige afstemming gewenst. Op basis van een helder afwegingskader kan de gemeente Zwolle vervolgens al dan niet medewerking verlenen aan initiatieven voor transformatie van kantoren naar wonen. Medio 2016 zal naar verwachting het college een voorstel over transformatie van kantoren naar wonen in de stad vaststellen. Leads binnen accountmanagement van EZ ramen het transformatie-potentieel naar wonen in Zwolle de komende jaren op ca. 20.000 a 30.000 m2. Marktpartijen(eigenaren) hebben aangegeven interesse te hebben in transformatie naar wonen in het Singelkwartier, Hanzeland en Oosterenk. Daarmee kan de kantorenleegstand in Zwolle op korte termijn dalen van 18% naar 14%. 7/9
Bij transformatie van kantoren heeft de marktbehoefte vanzelfsprekend een grote invloed op de slagingskans van een initiatief. Transformatie kan pas plaatsvinden indien er behoefte is of herkend wordt. Deze behoefte is voor woningen zeer aanzienlijk. De komende jaren groeit de Zwolse bevolking volgens de prognoses door naar 140.000 inwoners. Om in de woningbehoefte te voorzien zijn 6.000 extra woningen voor de 1 e 10 jaar nodig plus 4.000 extra woningen voor de periode erna tot 2040. De transformatie van kantoren naar woningen kan daar een belangrijke bijdrage aan leveren. Veel kantoorlocaties en panden hebben grote potentie om te transformeren naar wonen. Er zijn verschillende groepen en marktsegmenten waarvoor de ombouw van kantoren naar woningen aantrekkelijk is. Het gaat dan om sociale woningbouw, woningen voor studenten en starters, empty nesters, expats, aanbod voor pas afgestudeerden/young urban professionals en voor senioren. In Zwolle liggen kansen om voor deze doelgroepen naar inschatting honderden woningen in getransformeerde kantoren te realiseren. Er blijkt een toenemende behoefte om broedplaatsen, creatieve- en themaverzamelgebouwen in kantoorgebouwen op te zetten. De gemeente Zwolle ondersteunt deze initiatieven al jaren en zodoende zijn de netwerkkantoren (startups) HANZ, 2CONNEXT en CITY-POST met medewerking van de gemeente tot bloei gekomen. Deze ingezette economische transitie naar een netwerkeconomie met meer kleinere bedrijven en zzp-ers blijft groeien en daarmee ook de behoefte aan ruimte voor kleinschalige activiteiten. Transformatie van lege kantoren naar andere functies is tot nu toe in Zwolle beperkt gebleven. Dat heeft verschillende oorzaken. De aanhoudende hoge boekwaarden van het Zwolse vastgoed in combinatie met financieel sterke eigenaren waren debet aan onrendabele businesscases voor transformatie. Sinds 2012 zijn enkele grote vastgoedeigenaren failliet gegaan en konden lege kantoren in de stad tegen aantrekkelijke prijzen verworven worden. Eurocommerce is daar een voorbeeld van. De juridische knelpunten voor transformatie zijn in de afgelopen jaren sterk afgenomen. De markt is steeds beter op de hoogte van de gerelateerde regelgeving. Er is sprake van een aanpassing in de wetgeving in een korte tijd, door wijzigingen in het Bouwbesluit 2012, de Leegstandswet 2013, de kruimelontheffing en verruiming van tijdelijke ontheffing van het vigerende bestemmingsplan in 2014. Aanvullend hierop is in 2015 op basis van jurisprudentie bij de ladder voor duurzame verstedelijking nog een extra transformatiestimulans tot stand gekomen. Welstand- en geluidseisen worden door ontwikkelaars nu nog het meest genoemd als knelpunt. Hierbij gaat het met name om gebrek aan tijdige en duidelijke informatie om voorafgaande aan- en tijdens de bouwprocedure duidelijkheid te hebben over de mogelijkheden en in mindere mate om de inhoud. Omgekeerd geldt dat nu transformatie op een hoger niveau is en er vragen zijn of sommige regelingen niet te veel zijn afgezwakt. De vraag is of op sommige locaties transformatie wel zo duurzaam plaatsvindt. Zo worden in het Bouwbesluit voor transformatie geen nieuwbouweisen gesteld aan isolatie. Op dit punt zal Zwolle het duurzaamheidsaspect bij transformatie van kantoren monitoren. Zwolle heeft expliciet niet gekozen voor een leegstandsverordening. De Wet kraken en leegstand is op 1 oktober 2010 in werking getreden en heeft als doel om zowel kraken als leegstand (integraal) te bestrijden. Het evaluatierapport ( Van ontruimen naar inruimen, evaluatie van de Wet kraken en leegstand ) is begin 2016 aangeboden aan de Tweede Kamer. Voor wat betreft de bestrijding van leegstand is volgens de evaluatie gebleken dat 8 gemeenten in Nederland een Leegstandverordening hebben vastgesteld en 6 daarvan daadwerkelijk gebruik maken van die verordening. Alle 33 onderzochte gemeenten kwamen tot de conclusie dat een leegstandverordening niet noodzakelijk was. Deze gemeenten geven volgens de evaluatie de voorkeur aan gezamenlijk optrekken met ondernemers en eigenaren van vastgoed in plaats van het inzetten van de instrumenten die de Leegstandwet op dit punt biedt. Zwolle is al jaren in gesprek met eigenaren van lege en volle kantoren en heeft ruime ervaring in samenwerking met private partijen. 8/9
Ondertussen heeft de markt niet stil gezeten en zijn kantoren in de stad getransformeerd, of worden omgebouwd naar andere functies, omdat enkele bestemmingsplannen dat mogelijk maakt. In 2015 is in Zwolle het eerste kantoor (4.000 m2) aan de Burgemeester Drijbersingel 23 naar 82 woningen getransformeerd en direct volledig verhuurd. In Oosterenk worden ca. 8.000 m2 lege kantoren getransformeerd naar medisch vastgoed in het Health Innovation Park (HIP). Consequenties Het actieve Zwolse kantorenbeleid wordt uitgevoerd binnen de bestaande middelen en capaciteit. Communicatie N.v.t. Vervolg Uw raad wordt medio 2017 middels een informatienota geïnformeerd over de voortgang van de aanpak van de kantorenleegstand en de ontwikkelingen op de Zwolse kantorenmarkt. Openbaarheid Dit document is openbaar. Burgemeester en Wethouders van Zwolle, de heer drs. H.J. Meijer, burgemeester mevrouw mr. I. Geveke, secretaris a.i. 9/9