Belangrijkste ontwikkelingen in het afgelopen kwartaal Woningprijzen stijgen het hardst in de Randstad: in Noord-Holland steeg de gemiddelde woningprijs met 11,6% op jaarbasis. In Amsterdam was de prijsstijging 14,9%. In de provincie Utrecht steeg de woningprijs met 9,1% en in de gemeente Utrecht steeg deze het hardst met 12,2% jaar-op-jaar. In de provincie Zuid-Holland was de prijsontwikkeling 8,6%. Aanbod daalt verder en verkopen blijven toenemen: het jaarlijkse aantal verkopen ligt nu boven de laatste piek van 2006. Het aanbod blijft verder dalen. De verhouding tussen het jaarlijks aantal verkopen en het huidige aanbod heeft een factor 0,6 bereikt. In de Randstad is deze factor 0,5. Betaalbaarheid blijft stabiel: 14,0% van het netto maandinkomen wordt nu uitgegeven aan netto woonlasten, tijdens de piek in 2008 was dit nog 29,3%. Meer dan helft tussen 2006 en 2009 gekochte huizen met verlies verkocht In het afgelopen kwartaal steeg de gemiddelde woningprijs naar het hoogste niveau ooit. Desondanks worden er nog steeds woningen met verlies verkocht en staan veel woningkopers op een virtueel verlies. Calcasa vergeleek de verkoopprijs van in 2016 en 2017 verkochte woningen met hun oorspronkelijke aankoopprijs (daadwerkelijk winst/verlies) en onderzocht of de geïndexeerde koopsom hoger of lager uitvalt dan de originele koopsom (virtueel winst/verlies). In deze WOX: Introductie 1 Woningwaarde en prijsontwikkelingen 2 Segment analyses en voorspelling 3 Thema onderzoek 4 Prijsontwikkeling naar regio 7 Betaalbaarheid 8 Woningverkopen en looptijden 9 Moeilijk verkoopbare woningen 11 Marktliquiditeit 12 Hypotheekmarkt 14 Executieverkopen 14 Commercieel Vastgoed 16 Overzicht Nederlandse woningmarkt 18 De groep kopers die tussen 2006 en 2009 een woning heeft gekocht, verkoopt deze het vaakst met verlies: meer dan de helft van deze groep leed in 2016 en 2017 verlies op de verkoop van zijn huis. CALCASA WOX 2017 K1 Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)* 278 Calcasa WOX Top 15 Steden Index (1995=100) 318 Prijsverandering Tabel 1 Calcasa kengetallen 2017 K1 J-O-J prijsverandering WOX 7,5% K-O-K prijsverandering WOX 1,8% J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie 6,4% Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2017 K2 8,0% Voorspelling K-O-K 2017 K2 1,6% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 14,0% Verbetering betaalbaarheid J-O-J 3,1% Verbetering betaalbaarheid K-O-K 0,3% Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000) 267 J-O-J verandering aantal woningverkopen 22,4% K-O-K verandering aantal woningverkopen 6,0% *woningvoorraad 1 januari 2017, gemeentelijke indeling 2016 1
Gemiddelde woningwaarde blijft stijgen De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 278 punten. Gemiddelde woningwaarde: 266 duizend euro. o K-O-K prijsverandering: +1,8%. o J-O-J prijsverandering: +7,5%. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 283 duizend euro. o K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +1,6%. o J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +6,6%. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 219 duizend euro. o K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +2,2%. o J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +11,0%. 280 260 Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) 10% 5% Figuur 1 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland 240 0% 220-5% 200 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17-10% Gemiddelde woningprijs (x 1.000) Prijsverandering 4% 3% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 2 K-O-K prijsverandering van één- en meergezinswoningen in Nederland 2% 1% 0% -1% 14K4 15K1 15K2 15K3 15K4 16K1 16K2 16K3 16K4 17K1 Eengezinswoningen Meergezinswoningen 2
Alle segmenten in prijs gestegen Het afgelopen jaar is de waarde het meest gestegen in de prijsklasse 250 tot 350 duizend euro; de waarde steeg voor deze woningen met 8,3%, gevolgd door de prijsklasse 350 tot 500 duizend euro met 8,2%. Woningen in de prijsklasse 150 tot 250 duizend euro stegen het minst in waarde; de prijs van deze woningen nam het afgelopen jaar met 7,0% toe. Prijsklasse j-o-j prijsontwikkeling Tabel 2a Minder dan 150.000 7,1% 150.000 tot 250.000 7,0% 250.000 tot 350.000 8,3% Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland 350.000 tot 500.000 8,2% Meer dan 500.000 7,9% Alle woningen 7,5% Grootste waardestijging oudere appartementen De gemiddelde appartementswaarde is met 11,0% toegenomen het afgelopen jaar. Vooral oudere appartementen met een bouwjaar tot 1944 zijn met een jaar-op-jaarontwikkeling van 15,4% het meest in waarde toegenomen. De grootste prijsstijgingen zijn voor woningen met een bouwjaar van vóór 1944. Deze categorie woningen nam met 11,1% in waarde toe het afgelopen jaar. J-O-J prijsontwikkeling Bouwjaar Woningtype tot 1944 1945-1979 1980-2000 >2000 Totaal (Half-) Vrijstaand 6,3% 6,4% 4,3% 5,4% 5,8% Hoek/rijwoning 8,7% 6,4% 6,4% 7,2% 7,0% Appartement 15,4% 9,7% 8,7% 8,4% 11,0% Tabel 2b J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Totaal 11,1% 7,5% 6,7% 7,5% 7,5% Voorspellingen voor het tweede kwartaal 2017 Voorspelling woningprijsontwikkeling K-O-K (2017K2 t.o.v. 2017K1) WOX: alle woningen: 1,6% Voorspelling woningprijsontwikkeling J-O-J (2017K2 t.o.v. 2016K2) WOX: alle woningen: 8,0% alle eengezinswoningen: 7,4% alle meergezinswoningen: 10,1% en per landsdeel J-O-J: West-Nederland: 9,5% Noord-Nederland: 5,1% Oost-Nederland: 6,4% Zuid-Nederland: 5,6% 3
- themabericht Meer dan helft tussen 2006 en 2009 gekochte huizen met verlies verkocht In het afgelopen kwartaal steeg de gemiddelde woningprijs naar het hoogste niveau ooit. Desondanks worden er nog steeds woningen met verlies verkocht en staan veel woningkopers op een virtueel verlies. Calcasa vergeleek de verkoopprijs van in 2016 en 2017 verkochte woningen met hun oorspronkelijke aankoopprijs (daadwerkelijk winst/verlies) en onderzocht of de geïndexeerde koopsom hoger of lager uitvalt dan de originele koopsom (virtueel winst/verlies). De resultaten zijn conservatief: inflatiecorrectie en overdrachtsbelasting zijn voor het onderzoek buiten beschouwing gelaten. Percentage verkopers met gerealiseerd verlies, naar aankoopjaar Figuur 3 100% 75% Gerealiseerd verlies: percentage van de in 2016 en 2017 K1 verkochte woningen waarvan de verkoopprijs lager is dan de aankoopprijs 50% 25% 0% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 Noord Oost West Zuid NL De groep kopers die tussen 2006 en 2009 een woning heeft gekocht, verkoopt deze het vaakst met verlies: meer dan de helft van deze groep leed in 2016 en 2017 verlies op de verkoop van zijn huis. Recente verkopers die in 2008 een woning in Landsdeel Oost hebben gekocht, waren het slechtste af: in 68% van de gevallen lag de verkoopprijs onder de aankoopprijs uit 2008. Ter vergelijking: in Landsdeel West was dit percentage 52%. 18% van de in 2008 aangekochte woningen is met meer dan 15% verlies verkocht. Ook het percentage woningen dat met meer dan 15% winst is verkocht, is het laagst in aankoopjaar 2008 met 15%. (zie figuur 4). Gerealiseerd winst /verlies per aankoopjaar Figuur 4 100% 75% Onderverdeling van de in 2016 en 2017 K1 verkochte woningen naar categorieën van gerealiseerde winst/verlies per aankoopjaar 50% 25% 0% '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 < -15% -15% - -10% -10% - -5% -5% - 0% 0% 0% - 5% 5% - 10% 10% - 15% >15% 4
- themabericht Nog 340.000 woningen op virtueel verlies In Nederland lijden 340.000 woningeigenaren nog virtueel verlies, op basis van de vergelijking van hun aankoopprijs versus de huidige woningwaarde. Dit wordt berekend door de aankoopprijs te indexeren met de Calcasa WoningprijsindeX op CBS buurtniveau. In deze vergelijking is steeds alleen de laatste aankoop van een woning meegenomen. Met andere woorden: kopers die hun verlies al hebben genomen worden niet meegeteld in deze analyse. De meeste van deze woningen liggen in het oosten en het zuiden van het land; daar geldt voor respectievelijk 120.000 en 127.000 woningen dat de huidige woningwaarde lager is dan de aankoopprijs. In het westen van het land is dit aantal aanzienlijk lager; daar lijden nog maar 34.000 woningeigenaren een virtueel verlies (zie figuur 5). Absoluut aantal woningen dat op virtueel verlies staat Figuur 5 40.000 30.000 Absoluut aantal woningen dat op virtueel verlies staat 20.000 10.000 0 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 Noord Oost West Zuid Alle in 2008 gekochte huizen in Landsdeel Oost op virtueel verlies Van de in 2008 in Landsdeel Oost aangekochte woningen ligt de huidige woningwaarde, berekend door het actualiseren van de aankoopprijs, in vrijwel alle gevallen onder de aankoopprijs. In Landsdeel West is dat aanzienlijk minder het geval (19%) en voor heel Nederland ligt het percentage op 56% (zie figuur 6). 100% 75% Virtueel verlies: % woningen met gedaalde woningwaarde sinds aankoop Figuur 6 Virtueel winst & verlies: Percentage van woningen per aankoopjaar waarbij de geïndexeerde koopsom lager is dan de aankoopprijs 50% 25% 0% '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 Noord Oost West Zuid NL 5
- themabericht Woningwaarde in 282 gemeenten nog onder de piek 2008 In het derde kwartaal van 2008 piekte de gemiddelde woningwaarde met 262 duizend euro. Dit was op het hoogtepunt van de kredietcrisis, waarna de woningprijs zakte naar 222 duizend euro in 2013. Sindsdien zijn de woningprijzen weer gestegen naar een nieuwe piek van 266 duizend euro. Het verschil in herstel is echter groot per gemeente. Alleen rond Amsterdam, Utrecht en Rotterdam liggen de woningprijzen meer dan 10% hoger dan de vorige piek in 2008 (zie figuur 7). Figuur 7 Woningprijsontwikkeling alle woningen per gemeente in Nederland in het eerste kwartaal van 2017 t.o.v. het derde kwartaal 2008 De prijzen in de Achterhoek liggen met 226 duizend euro in het eerste kwartaal van 2017 nog altijd 7,5% lager dan de vorige piek in 2008. Samen met Zuidwest-Gelderland is de Achterhoek hiermee de slechtst presenterende COROP-regio. De Achterhoek is een krimpgebied waar meer dan 60% van de koopsommen uit 2008 een geïndexeerde koopsom heeft die tussen de 10% en 15% lager ligt dan de originele koopsom. Alle geïndexeerde koopsommen uit de periode 2007-2011 liggen lager dan de originele koopsom (voor dit onderzoek zijn inflatiecorrectie en overdrachtsbelasting buiten beschouwing gelaten). Figuur 8 Procentueel verschil tussen de geïndexeerde koopsom en originele koopsom in 2008 Nederland (links) en Achterhoek (rechts) 6
Woningprijzen stijgen het hardst in de Randstad De prijzen stegen het hardst in Noord-Holland. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 11,6% ten opzichte van vorig jaar. Met een waardestijging van 13,5% stegen appartementen in de provincie Noord-Holland fors in waarde. Ook eengezinswoningen werden daar het afgelopen jaar aanzienlijk meer waard (10,5%). De geringste waardestijging vond plaats in de provincies Zeeland (3,0%) en Drenthe (3,2%). 1e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering 2017 eengezins- meergezins- (jaar-op-jaar) woningen woningen Groningen 201.000 177.000 5,0% Friesland 199.000 152.000 3,7% Drenthe 218.000 161.000 3,2% Tabel 3 Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Overijssel 228.000 152.000 3,7% Flevoland 224.000 206.000 7,2% Gelderland 279.000 180.000 6,0% Utrecht 383.000 235.000 9,1% Noord-Holland 360.000 327.000 11,6% Zuid-Holland 310.000 190.000 8,6% Zeeland 210.000 170.000 3,0% Noord-Brabant 288.000 195.000 5,8% Limburg 221.000 149.000 4,1% Nederland 283.000 219.000 7,5% Woningprijzen 14% hoger in regio Groot-Amsterdam Grootste stijger op jaarbasis is de COROP-regio Groot-Amsterdam. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 14,2%. Appartementen in die regio werden maar liefst 15,1% meer waard. Eengezinswoningen stegen met 12,8% in waarde. Op de tweede plek staat de regio IJmond met een j-o-j ontwikkeling van 11,9%. Eengezinswoningen werden 12,1% meer waard en appartementen 11,1%. De COROP regio s met de laagste ontwikkeling zijn Zeeuwsch-Vlaanderen en Zuidoost-Drenthe met 2,0% en 2,3% respectievelijk. In 22 van de 40 COROP-regio s steeg de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5%. 7
Lichte verbetering betaalbaarheid In het eerste kwartaal werd gemiddeld 14,0% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten. De betaalbaarheid verbeterde wederom het afgelopen jaar: o J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: -3,1%. o K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: -0,3%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) Figuur 9 30 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %). 25 20 15 10 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Figuur 10 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. * De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 8
Aantal woningverkopen blijft hoog Het aantal woningverkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 267 duizend. Dit is een toename van 22,4% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Het aantal woningverkopen op jaarbasis ligt boven de laatste piek van 2006; toen lag het aantal woningverkopen op 246 duizend. o J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +22,4%. o K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +6,0%. Aantal woningverkopen en veranderingen 300.000 250.000 200.000 150.000 20% 10% 0% -10% Figuur 11 Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen. 100.000 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17-20% Aantal woningverkopen op jaarbasis K-O-K verandering aantal woningverkopen Verkoop vrijstaande woningen stijgt het hardst De verkoop van vrijstaande woningen stijgt het hardst met 27,4%, maar ook semi-vrijstaande woningen worden meer verkocht. De verkoop van alle woningtypes behalve appartementen is toegenomen vergeleken met hetzelfde kwartaal vorig jaar. Ontwikkeling (J-O-J) Transacties per woningtype 2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2017Q1 Vrijstaand 16,0% 17,1% 18,7% 24,0% 27,4% Semi-vrijstaand 10,5% 13,7% 11,9% 20,4% 24,9% Tabel 4 Jaar-op-jaar transactie-ontwikkelingen naar periode en woningtype in Nederland Hoekwoning 12,6% 14,4% 12,0% 15,8% 20,0% Tussenwoning 15,7% 17,9% 16,0% 20,0% 21,4% Appartement 23,8% 23,7% 21,6% 23,1% 21,1% Totaal 17,3% 18,7% 17,2% 21,1% 22,4% 9
Woningverkoop duurste prijsklasses stijgen het hardst De verkoop van woningen in de twee duurste prijsklasses zijn het sterkst gestegen in het afgelopen jaar. De prijsklasse 350 tot 500 duizend euro steeg met 45,7% en de klasse boven de 500 duizend euro met 45,1%. In Landsdeel West zijn vooral meer dure woningen (>500 duizend euro) verkocht (41,6%). Ook in het zuiden is dit segment gestegen met 59,6%. In Noord-Nederland steeg de verkoop van woningen in de prijsklasse 350 tot 500 duizend euro (50,4%) het hardst. In Noord- en West-Nederland is de verkoop van goedkope woningen (beneden de 75 duizend euro) sterk afgenomen met -16,6% resp. -24,5%. Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) 60% 50% 40% 30% 20% Figuur 12 Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in K1 2017 ten opzichte van K1 2016 10% 0% Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland 75.000-150.000 150.000-250.000 250.000-350.000 350.000-500.000 > 500.000 58% aanbod binnen zes maanden verkocht Steeds minder woningen staan langdurig te koop. Het aandeel woningen dat langer dan twee jaar te koop staat, neemt nog steeds af en bedraagt momenteel 10,2%. Twee jaar geleden betrof dit nog 17,1%. Van de verkochte woningen heeft 22,4% nog geen drie maanden te koop gestaan. Meer dan de helft van het aanbod is binnen zes maanden verkocht. Het aantal woningen dat snel verkoopt is licht afgenomen. Een jaar geleden was 23,9% verkocht binnen drie maanden. 100% 75% Ontwikkeling looptijden per kwartaal in Nederland Figuur 13 Ontwikkeling looptijden per kwartaal in Nederland 50% 25% 0% '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 < 3 mnd 3-6 mnd 6-12 mnd 12-18 mnd 18-24 mnd >=24 mnd 10
Langste looptijd in noorden en oosten 19% van het totale woningaanbod staat langer dan drie jaar te koop. Dit komt neer op 32 duizend woningen. Het COROP-gebied Groot-Amsterdam heeft met 8,6% het hoogste percentage van de koopvoorraad verkocht het afgelopen jaar. Delfzijl en omgeving heeft de laagste marktliquiditeit met 4,6%. Percentage Percentage koopvoorraad koopvoorraad COROP-gebied verkocht per jaar COROP-gebied verkocht per jaar Groot-Amsterdam 8,6% Delfzijl en omgeving 4,6% s-gravenhage 7,9% Oost-Groningen 4,7% Haarlem 7,3% Noord-Limburg 4,7% Overig Groningen 7,0% Midden-Limburg 4,8% Het Gooi en Vechtstreek 7,0% Achterhoek 4,9% Groot-Rijnmond 6,9% Twente 5,2% Utrecht 6,8% Zuid-Limburg 5,2% Arnhem/Nijmegen 6,3% Zuidwest-Friesland 5,3% Zaanstreek 6,3% Zuidoost-Friesland 5,4% Leiden en Bollenstreek 6,3% Zuidoost-Drenthe 5,4% Tabel 5 Marktliquiditeit: percentage koopvoorraad verkocht laatste jaar Figuur 14 Percentage van het aanbod dat al langer dan 36 maanden te koop staat per gemeente in Nederland in het eerste kwartaal van 2017 (in %) 11
Marktliquiditeit: meer verkocht dan aangeboden De marktliquiditeit (verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht) heeft een factor van 0,6. Vorig jaar betrof deze verhouding 0,9. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 267 duizend woningen. o J-O-J ontwikkeling: +22,4% Aanbod van woningen in K1 2017: 167 duizend woningen. o J-O-J ontwikkeling: -17,7% De marktliquiditeit is het beste in Diemen met een factor 0,17, gevolgd door de gemeente Groningen met 0,20. In de gemeente Veendam is de marktliquiditeit het laagst met een factor 1,68 gevolgd door de gemeente Goeree-Overflakkee met 1,66. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen 300.000 250.000 200.000 150.000 Figuur 15a Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, 2008-2017 Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa 100.000 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Randstad : aanbod versus verkopen 120.000 100.000 80.000 60.000 Figuur 15b Marktliquiditeit: aantal jaarlijkse verkopen t.o.v. het aantal aangeboden woningen in de Randstad in de periode 2008-2017 Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa 40.000 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Het percentage van de koopwoningvoorraad dat afgelopen jaar is verkocht bedraagt 6,2% voor heel Nederland. o Het percentage eengezinswoningen verkocht afgelopen jaar: 5,7%. o Het percentage appartementen verkocht afgelopen jaar: 7,9% Het aandeel bestaande koopwoningen woningen dat het afgelopen jaar is verkocht is het hoogst in Diemen met 11,9%. Dit aandeel was het afgelopen jaar het laagst in de gemeente Tubbergen waar 3,0% van de bestaande voorraad koopwoningen van eigenaar is veranderd. 12
Figuur 16 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Figuur 17 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland 13
Aantal verstrekte hypotheken blijft toenemen Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 327 duizend.»» J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +21,0%.»» K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +6,6%. Aantal hypotheken en veranderingen 650.000 500.000 20% 10% Figuur 18 Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 350.000 0% 200.000-10% 50.000 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17-20% Aantal verstrekte hypotheken K-O-K verandering aantal hypotheken Aantal executieverkopen neemt af Aantal executieverkopen op jaarbasis: 1.643. o J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: -19,9%. o K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: -11,2%. Het aandeel executieverkopen in het totaal aantal verkopen is 0,6%. Het hoogste aandeel executieverkopen (3,2%) kent de gemeente Heerlen. Het laagste aandeel executieverkopen (0,1%) kent de gemeente s-hertogenbosch. Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij een normale verkoop. Aantal executieverkopen Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen. Als de verkoopprijs van een woning tot 5% onder de marktwaarde ligt, dan mag deze niet op de veiling verkocht worden. Figuur 19 3.000 2.500 2.000 2,0% 1,5% 1,0% Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa 1.500 0,5% 1.000 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 0,0% Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties 14
Verkoop nieuwbouwwoningen neem toe In het vierde kwartaal van 2016 werden 9 duizend nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is een toename van de verkoop van 5,9% ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. Voor het jaar 2016 is de nieuwbouwverkoop uitgekomen op 34 duizend. Dit is een stijging van 9,7% ten opzichte van 2015. Figuur 20 Het aantal nieuwbouwverkopen en de gemiddelde verkoopprijs per kwartaal per jaar in Nederland Bron: Neprom Afname aantal huishoudens met betalingsachterstanden Sinds 2007 is het aantal huiseigenaren met betalingsproblemen met 227% gestegen. Momenteel zijn er 98 duizend huiseigenaren die moeite hebben met het betalen van hun hypotheek. De afname volgt de neerwaartse trend van jaarlijks ongeveer 5 procent. Kredietnemers met betalingsachterstanden op hun hypotheek 130.000 Figuur 21 Aantal consumenten met een lopende betalingsachterstand op de hypotheek Bron: BKR 100.000 70.000 40.000 10.000 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 15
Gemiddelde huurwaarden bedrijfsruimten stijgen De gemiddelde huurwaarde kantorenindex is gedaald met 2,4% De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 89 (4Q2001=100) in het eerste kwartaal van 2017. De jaar-op-jaarontwikkeling betrof 2,4%. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 119 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex is gestegen met 2,6% De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 102 (4Q2001=100) in het eerste kwartaal van 2017, wat neerkomt op een stijging van 2,6% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een winkel komt nu uit op 157 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde bedrijfsruimteindex is gestegen met 1,0% De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 94 (4Q2001=100) in het eerste kwartaal van 2017, wat neerkomt op een stijging van 1,0% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een bedrijfsruimte komt nu uit op 57 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indices (2001Q4 = 100) Figuur 22 130 120 Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) 110 100 90 80 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Nederland Index (2001Q4=100) Gemiddelde huur per m2 jaar-ontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) 89 119-2,4% -1,0% Winkels (RPI) 102 157 2,6% -1,2% Bedrijfsruimten (IPI) 94 57 1,0% -1,3% Tabel 6 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland PropertyNL 16
Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m 2 Figuur 23 200 160 120 Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL PropertyNL 80 40 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 OPI RPI IPI Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 17
Overzicht Nederlandse woningmarkt Grote steden Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Koopwoningen Huurwoningen Totale bevolking Totaal huishoudens Jaarlijkse verkopen Huidig aanbod Verkooptijd (mnd) Tabel 7 Amsterdam 424.000 84.000 340.000 29% 70% 833.620 456.460 14.179 3.451 10,6 Rotterdam 311.000 104.000 207.000 35% 63% 629.610 318.220 9.762 4.334 14,5 Den Haag 253.000 68.000 185.000 42% 55% 519.990 255.780 9.237 3.681 12,8 Utrecht 149.000 73.000 76.000 45% 53% 338.970 174.760 6.157 1.618 11,7 Kengetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster Groningen 99.000 39.000 61.000 38% 61% 200.950 121.160 3.862 774 15,1 Eindhoven 107.000 74.000 33.000 46% 53% 224.760 114.610 3.854 1.276 16,0 Provincies Groningen 275.000 194.000 81.000 55% 44% 583.720 290.290 9.163 6.966 17,7 Friesland 296.000 254.000 42.000 61% 38% 646.040 287.250 10.124 8.111 17,3 Drenthe 219.000 190.000 29.000 65% 34% 488.630 213.000 7.967 7.066 17,3 Overijssel 494.000 402.000 91.000 60% 39% 1.144.280 490.680 16.466 11.751 16,3 Flevoland 163.000 135.000 28.000 64% 35% 404.070 166.700 6.129 4.102 14,8 Gelderland 886.000 713.000 172.000 59% 39% 2.035.350 895.700 30.644 22.885 16,8 Utrecht 548.000 370.000 178.000 57% 41% 1.273.610 572.960 21.300 9.030 13,7 Noord-Holland 1.300.000 718.000 582.000 50% 49% 2.784.850 1.327.940 46.598 19.119 13,5 Zuid-Holland 1.657.000 892.000 765.000 51% 48% 3.622.300 1.671.420 57.477 31.332 14,2 Zeeland 184.000 155.000 28.000 65% 34% 381.250 171.900 7.066 5.869 16,2 Noord-Brabant 1.096.000 877.000 219.000 61% 38% 2.498.750 1.111.510 38.437 28.387 16,5 Limburg 525.000 417.000 108.000 59% 39% 1.116.260 521.440 15.413 11.915 16,0 Nederland 7.641.000 5.312.000 2.329.000 56% 43% 16.979.120 7.720.790 266.784 166.534 15,7 Woningvoorraad 30% 13% 57% Aantal koopwoningen Aantal corporatie huurwoningen Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders 1-jaars prijsontwikkeling grote steden 16% 12% 8% 4% Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Figuren 24 & 25 Bron figuur links: CBS Bron figuur rechts: Calcasa Hypotheekcijfers 0% Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Eindhoven Nederland Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers Tabel 8 & Figuur 26 Q1 2017 Aantal J-O-J NHG verkopen 28.300 1,0% Executieverkopen met verlies 651-31,4% HH betalingsproblemen 98.000-4,8% Hypotheekverkopen (jaarlijks) 327.443 21,0% Totale hypotheekschuld (mld) 664,4 1,3% -3,6% Volksbank* 5,6% NIBC Lloyds Bank Aegon -1,3% ASR Bank Nationale Nederlanden -1,1% Munt Hypotheken -1,0% 1,8% Obvion Regio bank* -1,0% SNS bank* 0,9% 1,3% 1,3% Bron tabel links: NHG, BKR, DNB Bron figuur rechts: Calcasa, IG&H Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland (2000-2017) De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld (2010-2017) Figuren 27 & 28 120 110 8% 6% 280 260 700.000 675.000 Bron figuur links: DNB, CBS Bron figuur rechts: Calcasa, DNB 100 4% 240 650.000 90 2% 220 625.000 80 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Q1 BNP Inflatie Werkloosheid 0% 200 600.000 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 WOX (1995=100) Hypotheekschuld (mln euro) 18
Bijlagen vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen 234.000 195.000 174.000 175.000 201.000 Friesland 256.000 189.000 158.000 147.000 199.000 Drenthe 290.000 205.000 170.000 158.000 218.000 Tabel 9 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Overijssel 338.000 222.000 201.000 190.000 228.000 Flevoland 364.000 266.000 202.000 191.000 224.000 Gelderland 391.000 272.000 228.000 209.000 279.000 Utrecht 656.000 451.000 327.000 305.000 383.000 Noord-Holland 510.000 418.000 315.000 289.000 360.000 Zuid-Holland 494.000 377.000 287.000 267.000 310.000 Zeeland 282.000 197.000 172.000 165.000 210.000 Noord-Brabant 423.000 291.000 248.000 231.000 288.000 Limburg 319.000 209.000 193.000 187.000 221.000 Nederland 378.000 283.000 251.000 238.000 283.000 portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen 159.000 152.000 157.000 170.000 177.000 Friesland 148.000 136.000 145.000 147.000 152.000 Drenthe 152.000 142.000 141.000 172.000 161.000 Overijssel 143.000 146.000 159.000 158.000 152.000 Tabel 10 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Flevoland 194.000 166.000 167.000 173.000 206.000 Gelderland 173.000 162.000 174.000 194.000 180.000 Utrecht 220.000 198.000 234.000 243.000 235.000 Noord-Holland 248.000 235.000 294.000 353.000 327.000 Zuid-Holland 168.000 171.000 200.000 196.000 190.000 Zeeland 182.000 194.000 157.000 159.000 170.000 Noord-Brabant 195.000 179.000 194.000 204.000 195.000 Limburg 150.000 137.000 153.000 159.000 149.000 Nederland 186.000 181.000 214.000 247.000 219.000 19
Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 735 Delfzijl 148 Wassenaar 576 Oldambt 155 Heemstede 543 Leeuwarden 162 Gooise Meren 451 Heerlen 163 Tabel 11 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x 1.000 euro) De Bilt 437 Veendam 163 Wijdemeren 420 Terneuzen 164 Zeist 413 Kerkrade 166 Utrechtse Heuvelrug 406 Brunssum 166 Bergen (NH.) 399 Franekeradeel 167 Amsterdam 396 Dongeradeel 172 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Amsterdam 14,9% Hulst 1,7% Amstelveen 14,0% Sluis 1,9% Diemen 13,5% Tytsjerksteradiel 2,1% Purmerend 13,2% Dongeradeel 2,1% Tabel 12 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Uithoorn 13,0% Terneuzen 2,2% Aalsmeer 12,8% Emmen 2,3% Haarlemmermeer 12,8% Zuidhorn 2,3% Edam-Volendam 12,6% Coevorden 2,3% Utrecht 12,2% Borger-Odoorn 2,4% Rotterdam 12,2% Dantumadiel 2,5% 20
Figuur 29 Gemiddelde woningprijs per COROP-regio in Nederland in het eerste kwartaal van 2017 (in euro s) Figuur 30 Woningprijsontwikkeling per COROP-regio in het eerste kwartaal van 2017 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) 21
Figuur 31 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het eerste kwartaal van 2017 (in euro s) Figuur 32 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het eerste kwartaal van 2017 t.o.v. eerste kwartaal vorig jaar (in %) 22
De WOX Monitor: woningmarktcijfers tot op buurtniveau Meer informatie over o.a. transacties, aanbod, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Meer dan 1000 variabelen zijn opgenomen. Vraag een demo aan via: info@calcasa.nl Calcasa PropertyNL Analyzer Het analyseren van de commercieel vastgoedmarkt is mogelijk middels de Calcasa PropertyNL Analyzer ( CPA ). CPA is een online applicatie waarmee informatie over de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimte markten op eenvoudige wijze toegankelijk wordt gemaakt. Hiermee wordt de transparantie op de vastgoedmarkt vergroot. Vraag een demo-versie aan via: info@calcasa.nl 23
Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. Zie: www.calcasa.nl Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-europees initiatief eind 2012. De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen), Värderingsdata (Zweden), CRIF (Italië), Tinsa (Spanje) en On-Geo (Duitsland). 24