Zorg voor corporatiebezit Juni 2015 Duidelijk. DTZ Zadelhoff www.dtz.nl
Het speelveld en de veranderingen in het zorglandschap De rol van woningcorporaties op het gebied van zorgvastgoed staat onder druk door stelselwijzigingen in de corporatiesector. Met de verhuurdersheffing en de invoering van de herziene Woningwet medio 2015 beoogt de overheid marktverstoringen in de vrije sector weg te nemen en de risico s voor maatschappelijk bestemd vermogen te beperken. In het kader hiervan wil de overheid dat corporaties zich gaan richten op hun kerntaak, het huisvesten van sociale doelgroepen. Corporaties die in het bezit zijn van zorgvastgoed staan daarnaast ook onder druk door de stelselwijzigingen in de zorgsector. Door bezuinigingen veranderen de financiële stromen rondom zorgvastgoed. De kapitaallasten vergoeding aan zorginstellingen verschuift van aanbodgericht naar prestatiegericht door de geleidelijke overgang op de normatieve huisvestingscomponent (NHC). Daarnaast worden ouderen met een lichte zorgbehoefte door de extramuralisering zelf verantwoordelijk voor hun huisvestingslasten. Ondertussen zet de vergrijzing in Nederland gestaag door, waarbij het aantal 80-plussers in 2040 zal verdubbelen. Een trend die hiermee samenhangt, is een groeiend aantal mensen met een chronische ziekte. Door deze demografische ontwikkelingen stijgt de vraag naar geschikte ouderenhuisvesting en verpleeghuizen. De veranderingen op een rij De wetswijzigingen in de corporatiesector, de wetswijzigingen in de zorgsector en de demografische ontwikkelingen hebben direct invloed op de markt voor zorgvastgoed. Het is duidelijk dat hierdoor het speelveld sterk aan verandering onderhevig is en zal zijn. wetswijzigingen corporatiesector verhuurdersheffing herziene Woningwet demografische ontwikkelingen dubbele vergrijzing toename aantal mensen met dementie wetswijzigingen zorgsector transitie naar NHC extramuralisering verlaging investeringscapaciteit stijgende vraag naar verlaging kapitaallasten woningcorporatie zorgvastgoed zorginstelling 02 DTZ Zorg voor corporatiebezit
Het takenpakket van corporaties en de financiële stromen rondom zorgvastgoed veranderen, waardoor corporaties hun rol op het gebied van zorgvastgoed heroverwegen. Woningcorporaties spelen een belangrijke rol bij de vraag naar geschikte huisvesting, die ontstaat door de dubbele vergrijzing. Steeds meer ouderen met een lichte zorgbehoefte blijven langer zelfstandig wonen. Hiervoor zijn extra aanpassingen in woningen nodig. De kosten hiervoor kunnen hoog oplopen en worden niet volledig vergoed vanuit de overheid. Verhuizen naar een levensloopbestendige woning of andere geschikte locatie wordt daardoor aantrekkelijker. Woningcorporaties kunnen hierop inspelen door woningen in de wijk geschikt te maken voor ouderenhuisvesting of door het doorstromen naar woonzorgcomplexen voor ouderen aantrekkelijker te maken. Daarnaast kunnen corporaties door middel van toewijzingsbeleid vrijgekomen levensloopbestendige woningen toewijzen aan ouderen. Door de vaak lange procestijd bij het ontwikkelen van (zorg)vastgoed is het van belang dat corporaties nu al inspelen op de toekomstige behoefte aan zorgvastgoed en de ontwikkelingen in de markt. Het is daarom essentieel dat woningcorporaties, zorginstellingen, gemeenten en beleggers samenwerken om vraag en aanbod beter op elkaar aan te laten sluiten. Door het vaststellen van specifieke beleggingscriteria in het beleggingsbeleid kunnen corporaties richting geven aan de rol die ze willen innemen op het gebied van zorgvastgoed. Hierbij dienen corporaties rekening te houden met wijzigende wet- en regelgeving, demografische ontwikkelingen en de veranderende woonwensen van ouderen. Zorg voor corporatiebezit DTZ 03
De veranderingen in het zorglandschap De herziene Woningwet, de stelselwijzigingen in de zorg en de dubbele vergrijzing bepalen het toekomstige speelveld waarmee woningcorporaties die in het bezit zijn van zorgvastgoed mee te maken krijgen. De belangrijkste wijzigingen worden hieronder kort benoemd. De herziene Woningwet De novelle van minister Blok en de daaropvolgende herziene Woningwet 2015 zorgt ervoor dat woningcorporaties DAEB en niet-daeb-activiteiten juridisch of administratief moeten splitsen. Onder DAEBactiviteiten vallen het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen waarbij de kale huurprijs onder de liberalisatiegrens van EUR 710,68 euro dient te liggen (prijspeil 2015). Onder niet-daeb activiteiten vallen commerciële activiteiten, koopwoningen en huurwoningen boven de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens wordt per 1 januari 2016 voor drie jaar bevroren op het prijspeil van 2015. Het toezicht hierop vanuit de overheid wordt aangescherpt en gemeenten krijgen meer inspraak. De verhuur van een woning valt onder DAEBactiviteiten indien de huurder aan één van de volgende criteria voldoet: Een huishoudinkomen van minder dan EUR 34.911,- (prijspeil 2015); Een zorgindicatiebesluit op basis van de Wet langdurige zorg (Wlz). Hieronder vallen de zorgprofielen 4 (gedeeltelijk) en 5 tot en met 10. Een indicatiebesluit op basis van de Zorgverzekeringwet (Zvw) voor tenminste tien uur verzorging of verpleging aan huis per week gedurende een periode van minimaal een jaar. De novelle van minister Blok is zowel door de Eerste Kamer (begin 2015) als de Tweede Kamer (eind 2014) behandeld en is met inachtneming van de volgende vijf aanpassingen goedgekeurd: 1. Kleine corporaties krijgen een vrijstelling voor het splitsen van DAEB en niet-daeb. Om in aanmerking te komen voor vrijstelling moeten corporaties aan de volgende criteria voldoen: a. De netto jaaromzet moet gedurende twee aaneengesloten jaren lager zijn dan EUR 30 miljoen; b. Het inkomen uit niet-daeb mag maximaal 5% van de jaaromzet zijn; c. De jaarlijkse investeringen in niet- DAEB mogen niet meer dan 10% van de totale investeringen zijn. 2. Categorale corporaties krijgen een vrijstelling om buiten hun kernwerkgebied actief te zijn. Onder categorale corporaties vallen corporaties die specifiek gericht zijn op het huisvesten van ouderen en zorgbehoevenden. Voor nietcategorale corporaties, die actief zijn in meerdere regio s, betekent de verplichte focus op kernwerkgebieden dat ze hun bestaande bezit buiten hun kerngebied wel mogen aanhouden, maar niet verder mogen uitbreiden. 3. Bij transformatie van verzorgings- en verpleeghuizen geldt de uitzondering dat 25% van het bruto vloeroppervlak als commerciële ruimte verhuurd mag worden. Deze uitzondering geldt tot 2021 en corporaties die gebruik willen maken van deze regeling dienen deze complexen voor 1 januari 2017 aan te melden bij de toezichthouder. De overheid beoogt hiermee de mix van extra voorzieningen in een zorgcomplex mogelijk te maken. 4. Verlaging van de verplichte toewijzing van sociale huurwoningen naar 80%. Per 1 juli 2015 wordt de verplichte toewijzing van 90% aan huishoudens die voldoen aan de eisen voor een sociale huurwoning voor een periode van vijf jaar verlaagd naar 80%. De 10% die daardoor vrijkomt wordt ingezet als extra toewijzingsruimte voor sociale huurwoningen aan middeninkomens tussen de EUR 34.911 en maximaal EUR 38.950. De overige 10% blijft beschikbaar voor vrije toewijzing. 5. Per 1 januari 2016 dient 95% van de woningen aan huurtoeslaggerechtigden passend te worden toegewezen. De passendheidsnorm houdt in dat aan huurtoeslaggerechtigden een woning moet worden toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrens. Voor een één- en tweepersoonshuishouden ligt de aftoppingsgrens op EUR 576,87 en voor een drie persoonshuishouden of meer op EUR 618,24. 04 DTZ Zorg voor corporatiebezit
Stelselwijzigingen in de zorgsector De belangrijkste stelselwijzigingen in de zorgsector zijn de invoering van de normatieve huisvestingscomponent en de extramuralisering van ouderen met een lichte zorgvraag. Deze zorgen ervoor dat een overgang plaatsvindt van aanbodfinanciering naar prestatiebekostiging. Normatieve huisvestingscomponent De overgang van nacalculatie op de NHC betekent dat zorginstellingen alleen een kapitaallastenvergoeding krijgen indien sprake is van daadwerkelijk bezetting door de doelgroep. Door de extramuralisering wordt deze doelgroep beperkt tot cliënten met zorgprofiel 5 tot en met 10 en een gedeelte van 4. De NHC-vergoeding betreft een landelijk uniform tarief waarvan de hoogte afhankelijk is van de zwaarte van de zorgindicatie. De NHC-tarieven voor verpleging en verzorging (waarvan het prijspeil 2015 vastgesteld is door de Nederlandse Zorgautoriteit) variëren voor zorgprofielen 4 (gedeeltelijk) en 5 tot en met 10 van een gemiddelde vergoeding van EUR 745,- per maand tot een vergoeding van EUR 935,- per maand. Woningcorporaties dienen zich te realiseren dat niet het volledige NHC-tarief aan huur kan worden afgedragen. Uit de NHC moet een zorginstelling onder andere de volgende lasten betalen: De kapitaallasten voor verblijf; Kosten voor zorginfrastructuur; Een reservering voor groot onderhoud. oude regime nieuwe regime ZZP 1 t/m 10 zorgprofiel 1 t/m 3 & gedeelte 4 zorgprofiel 5 t/m 10 & gedeelte 4 kosten voor lichte zorg vergoed via Wmo & Zw Door de NHC neemt de afhankelijkheid van de geleverde zorgprestaties toe. De overheid beoogt hiermee zorginstellingen efficiënter te laten werken en de kwaliteit van de geleverde zorg te verhogen. Zorginstellingen waarbij de huurkosten aan woningcorporaties hoger liggen dan de NHCvergoeding willen de huur gelijk stellen aan wat haalbaar is op basis van de NHC-vergoeding. Indien huurprijzen lager liggen dan de NHCvergoeding willen corporaties de huur verhogen. Extramuralisering De extramuralisering houdt in dat ouderen met zorgprofiel 1 tot en met 3 (en vanaf 2016 een gedeelte van 4) verantwoordelijk worden voor hun eigen huisvestingslasten. Dit betekent voor zorginstellingen dat de kapitaallastenvergoeding vanuit de overheid voor deze doelgroep wegvalt. Doordat ouderen langer thuis blijven wonen ontstaat er leegstand in verzorgingshuizen. Dit leegstandsrisico kan voor rekening komen van de woningcorporatie of de zorginstelling, afhankelijk van wie de woningen verhuurt. Lichtere vormen van zorg en ondersteuning uit de AWBZ zijn overgegaan naar de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) en de Zorgverzekeringswet (Zvw) en zwaardere vormen naar de nieuwe Wet langdurige zorg (Wlz). Voor mensen die al voor 2015 op basis van een AWBZ-zorgindicatie in een verzorgingshuis verbleven, geldt een overgangsregeling en blijft de situatie ongewijzigd. zorg en kapitaallasten vergoed vanuit AWBZ huisvestingslasten voor eigen rekening van zorgbehoevende kosten zware zorg vergoed via WIz & kapitaallasten vergoed op basis van NHC Door de extramuralisering verdwijnen verzorgingshuizen in de toekomst en gaan zij grotendeels over in wooncomplexen gericht op ouderenhuisvesting waarbij eventueel extra zorgvoorzieningen kunnen worden aangeboden. Als deze woningen voldoen aan de eisen voor een sociale huurwoning vallen ze onder DAEB-activiteiten. Bij de transformatie van verzorgingshuizen naar woon-zorgcomplexen kunnen de volgende risico s ontstaan: 1. Bij rechtstreekse verhuur van woningen aan ouderen ontstaat een debiteurenrisico; 2. Huuropbrengsten dalen, doordat de huurprijzen worden vastgesteld aan de hand van het woningwaarderingsstelsel en onder de liberalisatiegrens (EUR 710,68 per maand, prijspeil 2015) moeten liggen; 3. Door dalende huurinkomsten kunnen problemen ontstaan bij het in stand houden van extra voorzieningen, zoals een restaurant, huiskamer of fysioruimte; 4. Woningcorporaties en zorginstellingen die meer dan tien zelfstandige woningen in de gereguleerde sector bezitten, moeten verhuurdersheffing afdragen. De regeling voor vermindering van de verhuurdersheffing in het geval van transformatie van zorgvastgoed naar woningen staat nog ter discussie; 5. Indien de verhuur van woningen in corporatiecomplexen vanuit de zorginstelling wordt georganiseerd, betreft het onderhuur en dienen er in het huurcontract duidelijke afspraken te worden gemaakt voor het geval de zorglevering vanuit de zorginstelling wegvalt; 6. Door de extramuralisering zullen ouderen met een lichte zorgindicatie en een inkomen boven de inkomensgrens niet meer in aanmerking komen voor een woning in een woon-zorgcomplex van een woningcorporatie. Zorg voor corporatiebezit DTZ 05
Demografische ontwikkelingen Nederland heeft te maken met een dubbele vergrijzing. Het aantal mensen van 65 jaar en ouder neemt de komende jaren sterk toe en daarnaast worden mensen steeds ouder. De behoefte aan zorgvastgoed in het algemeen en aan intramurale plaatsen in verpleeghuizen in het bijzonder zal hierdoor stijgen. Tussen 2015 en 2050 wordt verwacht dat: Het aantal 65-plussers toeneemt van 3 miljoen naar 4,7 miljoen (CBS); Het aantal 80-plussers toeneemt van 730.000 naar 2 miljoen (CBS); Het aantal mensen met dementie toeneemt van 260.000 naar 500.000 (KCWZ); 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0 Nederlandse bevolkingsontwikkeling Aantal 65-plussers 2015-2050 2015 2020 2030 2040 2050 65-70 jaar 70-80 jaar 80-90 jaar 90+ Het speelveld voor corporaties In onderstaand schema is weergegeven welke keuzes corporaties met zorgvastgoed kunnen maken met betrekking tot hun bestaande voorraad zorgvastgoed en met betrekking tot het uitbreiden van hun voorraad zorgvastgoed. woningcorporatie met zorgvastgoed investeren? nee aanhouden in huidige staat en functie afstoten zorgvastgoed investeren in bestaande voorraad zorgvastgoed ja investeren in nieuwe zorgcomplexen verkopen renoveren transformeren verpleeghuizen woonzorgcomplexen slopen behoud huidige functie en gebruik behoud zorgfunctie? ja nee woonzorgcomplex starterswoningen complexgewijze verhuur aan zorginstelling rechtstreekse verhuur van zelfstandige wooneenheden aan bewoners en verhuur ruimten voor zorgvoorzieningen aan zorginstelling verpleeghuis studentenwoningen 06 DTZ Zorg voor corporatiebezit
Corporaties die willen investeren in de bestaande voorraad Renoveren: bij het op peil houden van de bestaande voorraad kan gedacht worden aan het upgraden van energielabels en het verduurzamen van het vastgoed. Transformeren: Verzorgingshuizen worden veelal getransformeerd naar woonzorgcomplexen. De verhuur van zelfstandige wooneenheden in het complex kan vanuit de zorginstellingen worden georganiseerd of vanuit de woningcorporatie. Zorginstellingen moeten voor het plaatsen van cliënten met een zorgindicatie eerst goedkeuring verkrijgen van het zorgkantoor. Doordat zorgkantoren beperkt toestemming verlenen voor het plaatsen van cliënten met een zwaar zorgprofiel, wordt transformatie naar een verpleeghuis bemoeilijkt. Kenmerken transformatie naar woon-zorgcomplex: Wooneenheden aanpassen aan eisen voor zelfstandige woning; Behoud huidige kamergrootte of samentrekken van twee kamers; Deel van complex naar zelfstandige woningen en deel inzetten voor zwaardere zorg; Grote algemene ruimten verminderen; Ruimten in de plint commercieel verhuren; Goede mix aan extra voorzieningen essentieel. Kenmerken transformatie naar verpleeghuis: Behoud kamerformaat; Toestemming zorgkantoor nodig; Tijdens overgang balans bewaren tussen verhouding zwaardere zorg en lichtere zorg. Als de zorginstelling de huur opzegt zal veelal transformatie naar reguliere huisvesting worden overwogen. Kenmerken transformatie naar starterswoningen/studentenhuisvesting: Wooneenheden aanpassen aan eisen voor zelfstandige woning; Minimaal 60 vierkante meter b.v.o.; Locatie in grootstedelijk gebied. Corporaties die willen investeren in nieuwe complexen Bij het investeren in nieuwe complexen richten corporaties zich voornamelijk op complexen met een overwegende woonfunctie, waarbij in het complex aanvullende zorgvoorzieningen kunnen worden georganiseerd. De ontwikkeling van specifiek zorgvastgoed gericht op zware zorg wordt gemeden. Kenmerken voor het nieuwbouwbeleid: Woon-zorgcomplexen; Woningen die voldoen aan eisen zelfstandige wooneenheid; Transformeerbaar naar reguliere woningen; Gemiddeld 60 m² b.v.o.; Levensloopbestendige woningen; Juiste prijs- kwaliteit verhouding, waarbij betaalbaarheid voor cliënt voorop staat; Minimaal 60 eenheden per complex; Ruimte in de plint voor extra voorzieningen; Weinig gemeenschappelijke ruimten; Centrale locaties die goed bereikbaar zijn; Ligging in kernsteden. Corporaties die bestaande zorgcomplexen willen aanhouden Veel corporaties houden bestaand zorgvastgoed aan in huidige staat en functie. Jaarlijks onderhoud en renovatie werkzaamheden om de levensduur van het vastgoed op peil te houden worden uitgevoerd. Kenmerken van complexen die worden aangehouden in de huidige functie: Langlopende huurcontracten; Zorginstelling staat er financieel goed voor en heeft laag risicoprofiel; Verzorgingshuizen waarbij wooneenheden voldoen aan eisen zelfstandige woning; Verpleeghuizen gericht op zware zorg en dementie. Pas wanneer zorginstellingen zelf aangeven in financiële moeilijkheden te komen, kijken corporaties of het noodzakelijk is de huurcontracten open te breken. Hierbij doen corporaties er verstandig aan inzicht te vragen in de volledige vastgoedportefeuille en financiële positie van de zorginstelling. Indien de zorginstelling de huur opzegt, kunnen de volgende opties overwogen worden: verhuur aan een nieuwe zorgpartij, transformatie of afstoten. Corporaties die zorgvastgoed willen afstoten Corporaties die zich willen terugtrekken op het gebied van zorgvastgoed kunnen de volgende mogelijkheden overwegen. Verkoop: Corporaties zijn alleen bereid zorgcomplexen te verkopen tegen marktconforme prijzen, terwijl potentiële kopers veelal bodemprijzen bieden. Daarnaast lopen corporaties hierbij vaak tegen (te) hoge boekwaardes aan. Kenmerken verkoop: Alleen tegen een marktconforme prijs. Sloop: Het slopen van complexen vindt sporadisch plaats. Om kapitaalvernietiging te voorkomen, is het voor corporaties vaak rendabeler om bestaand zorgvastgoed te renoveren of te transformeren, zodat het vastgoed voorlopig mee kan. Corporaties verwachten dat de vraag in de toekomst zal aantrekken. Kenmerken sloop: Zwaar verouderd zorgvastgoed; Bouwstijl voldoet niet aan hedendaagse behoeften; Renovatie of transformatiekosten zijn te hoog. Begrippenlijst AWBZ: Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (is overgegaan in de Wlz) DAEB: Diensten van Algemeen Economisch Belang. Activiteiten die tot de kerntaak van woningcorporaties behoren, waaronder het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en beperkte leefbaarheidstaken. Niet-DAEB: Alle activiteiten die niet onder de kerntaak van een woningcorporatie vallen, waaronder commerciële activiteiten, het verhuren van woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens en maatschappelijk vastgoed dat niet als DAEB wordt aangemerkt. NHC: Normatieve huisvestingscomponent. De NHC is een prestatie gebonden vergoeding op basis van landelijk uniforme tarieven voor de kapitaallasten van een zorginstelling. Wlz: Wet langdurige zorg Wmo: Wet maatschappelijke ondersteuning Zvw: Zorgverzekeringswet Zorgkantoren: uitvoeringsorgaan van de Wlz. Zzp: Zorgzwaartepakket, tegenwoordig overgegaan in zorgprofielen. Zorg voor corporatiebezit DTZ 07
Contact DTZ Zadelhoff Afdeling Healthcare Telefoon: 020 6 644 644 E-mail: healthcare@dtz.nl www.dtz.nl 06-2015