Passendheidstoets en. wonen met zorg

Transcriptie

1 Passendheidstoets en wonen met zorg

2

3 Passendheidstoets en wonen met zorg Uitgevoerd in opdracht van Aedes en ActiZ Jaap van Galen, Kenneth Gopal 8 september 2015 r jg ZRG ABF Research Verwersdijk NH Delft

4 Copyright ABF Research 2015 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.

5 Inhoudsopgave Samenvatting... 1 Aanleiding... 1 Analyse Inleiding Introductie Leeswijzer Demografische ontwikkelingen en extramuralisering Verzorgd wonen en zorgwoningen Relevante wet- en regelgeving Analyse van wonen met zorg Typeringen wonen met zorg Beperkingen en de vraag naar wonen met zorg Hoogte inkomen en hoogte huur Hoogte huur en kwaliteit van de woning Toekomstige ontwikkelingen De groei van de vraag naar wonen met zorg Mogelijke gevolgen passendheid voor huur(quote) Uitzonderingen omtrent passendheid en zorgvastgoed Mogelijke voorwaarden voor zorgvragers Mogelijke voorwaarden voor huisvesting r jg Passendheidstoets en wonen met zorg

6

7 Samenvatting Aanleiding In de nieuwe Woningwet zijn met de zogenaamde passendheidstoets regels geformuleerd ten aanzien van een verscherpte woningtoewijzing. Toegelaten instellingen, zoals corporaties, moeten vanaf 2016 bij nieuwe verhuringen huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Het streven is dat minimaal 95 procent van deze huurtoeslagdoelgroep gehuisvest wordt in een huurwoning met een huur die past bij het inkomen. Daarbij wordt in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) de geldende uitzondering voor chronisch zieken en gehandicapten met een zwaardere zorgindicatie voor de passendheidsnorm niet overgenomen. In het BTIV wordt gesteld dat er geen goede argumentatie is waarom zorgbehoevenden met lagere inkomens boven de aftoppingsgrenzen gehuisvest zouden moeten worden. Corporaties en zorginstellingen voorzien dat de passendheidstoets daarmee nadelig is voor de noodzakelijke vernieuwing in wonen en zorg voor ouderen. Zorgwoningen hebben vaak een huur boven de aftoppingsgrens, maar zijn nu nog wel bereikbaar voor huurders met recht op huurtoeslag. Door de nieuwe regelgeving van passend toewijzen kunnen deze duurdere zorgwoningen met bijbehorende prijs in de toekomst niet meer aan deze doelgroep worden verhuurd. In deze rapportage wordt een analyse van deze problematiek gemaakt. Analyse De vraag naar wonen met zorg groeit. Als gevolg van vergrijzing en het beleid met extramuralisering stijgt tot 2020 de vraag naar verzorgd wonen naar verwachting met circa 25 duizend woningen en is in 2030 deze vraag in totaal, namelijk ook door verdere vergrijzing, met circa 50 duizend gegroeid. Deze vraag uit zich met name in de huursector, waar dan ook de grootste opgave ligt. Van de zorgwoningen 1 is ruim 95% een huurwoning. Zorgvragers hebben relatief vaak behoefte aan een woning met voorzieningen. Van de huishoudens met een zware zorgvraag 2 woont circa 27% in een zorgwoning en in totaal 60% in een specifieke 1 In deze rapportage wordt specifiek gekeken naar zorgwoningen, waarbij wordt aangesloten bij het begrip zorgwoningen zoals opgenomen in het nieuwe woning-waarderingsstelsel (WWS). 2 Dit betreft huishoudens van 75 jaar of ouder met fysieke en ADL beperkingen die meestal ook hulp gebruiken, zie paragraaf 2.2. voor een exacte omschrijving r jg Passendheidstoets en wonen met zorg 1

8 ouderenwoning met meestal ook voorzieningen. Bij voorzieningen moet worden gedacht aan b.v. een recreatieruimte, maaltijdvoorziening, een huismeester, alarmering, een receptie bij de ingang, en mogelijkheden voor verzorging of verpleging. Deze voorzieningen komen tot uiting in de huurprijs. Terwijl in de totale huursector de gemiddelde basishuur 488 euro bedraagt, is deze voor een zorgwoning gemiddeld 551 euro. In het algemeen geldt dat hoe zorgintensiever de woning is, hoe hoger de huur. Deze getallen zijn een gemiddelde, bij nieuwbouw is er sprake van duurdere woningen. Daarentegen is het inkomen van de zorgvragers vaak relatief laag. In de meer zorgintensieve woonvormen wonen dan ook meer huishoudens uit de doelgroep huurtoeslag. Ondanks de hogere huurprijs zijn deze woningen door de huidige regelgeving nog wel bereikbaar voor huurders met recht op huurtoeslag. In het kader van de passendheidstoets is er bij zorgwoningen sprake van een erg lastige opgave. In het algemeen is in de huurvoorraad het aantal woningen onder de aftoppingsgrens hoger dan de doelgroep huurtoeslag. Bij de zorgwoningen is dit echter niet het geval. Van de zorgwoningen zijn er 37 duizend woningen onder de aftoppingsgrens, terwijl de omvang van de groep met recht op huurtoeslag 47 duizend bedraagt. Dat is dus duidelijk anders dan dat voor de gehele huursector het geval is. Ook bij andere woningen, die weliswaar geen zorgwoningen zijn, maar waarbij wel aanbod is van zorg en voorzieningen speelt overigens een vergelijkbare problematiek. In de nabije toekomst lijkt deze situatie nauwelijks te veranderen. Ook de toekomstige huishoudens die vragen naar een zorgwoning zullen naar verwachting vergelijkbare lage inkomens hebben, waardoor passend toewijzen een probleem blijft. De conclusie is dat het door de regelgeving van de passendheidstoets voor veel zorgvragers een stuk moeilijker zal worden om te verhuizen naar de door hen gewenste woning. 2 r jg

9 1 Inleiding 1.1 Introductie In de nieuwe Woningwet zijn met de zogenaamde passendheidstoets regels geformuleerd ten aanzien van een verscherpte woningtoewijzing. Toegelaten instellingen, zoals corporaties, moeten vanaf 2016 bij nieuwe verhuringen huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag zoveel mogelijk huisvesten in woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Het streven is dat minimaal 95 procent van deze huurtoeslagdoelgroep gehuisvest wordt in een huurwoning met een huur die past bij het inkomen. Daarbij wordt in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) de geldende uitzondering voor chronisch zieken en gehandicapten met een zwaardere zorgindicatie voor de passendheidsnorm niet overgenomen. Daarbij wordt gesteld dat er geen goede argumentatie is waarom zorgbehoevenden met lagere inkomens boven de aftoppingsgrenzen gehuisvest zouden moeten worden. Corporaties en zorginstellingen voorzien dat de passendheidstoets daarmee nadelig is voor de noodzakelijke vernieuwing in wonen en zorg voor ouderen. Zorgwoningen hebben vaak een huur boven de aftoppingsgrens, maar zijn nu nog wel bereikbaar voor huurders met recht op huurtoeslag. Door de nieuwe regelgeving van passend toewijzen kunnen deze duurdere zorgwoningen met bijbehorende prijs in de toekomst nauwelijks meer aan deze doelgroep worden verhuurd. Op basis van bestuurlijk overleg tussen Aedes, Actiz en VNG is in een brief aan minister Blok aangegeven dat passend toewijzen niet verenigbaar is met de manier waarop woningcorporaties voorzien in zorgwoningen. Woningen die geschikt zijn voor mensen met een zorgvraag zijn vaak duurder in verband met extra voorzieningen. Aedes acht het niet realistisch om deze met een huur onder de aftoppingsgrens aan te bieden. Op verzoek van Aedes en Actiz heeft ABF Research dit rapport opgesteld, waarin een analyse van de problematiek staat beschreven. 1.2 Leeswijzer Hoofdstuk 1 beschrijft de veranderingen in de zorg, licht de in deze rapportage gebruikte term zorgwoningen toe en geeft een overzicht van de in dit kader relevante wet en regelgeving. Hoofdstuk 2 schetst allereerst in hoeverre huishoudens met een hoge zorgvraag gegeven hun woonvoorkeur ook daadwerkelijk behoefte hebben aan een specifieke vormen van wonen met zorg. Vervolgens wordt, naar de intensiteit van de zorgvraag, de vraag naar en het aanbod van zorgwoningen beschreven. Daarbij wordt extra aandacht besteed aan de inkomenspositie van zorgvragers en de huurhoogte van de zorgwoningen. Daarmee wordt een beeld geschetst van de mogelijke gevolgen van de passendheidstoets voor het extramuraal wonen met zorg voor zorgvragers. Hoofdstuk 3 gaat in op de toekomstige ontwikkelingen voor de vraag naar wonen met zorg, schets in het kort de mogelijke gevolgen van de passendheidstoets en doet een aantal suggesties omtrent regelgeving. Veranderingen in de zorg en de vraag naar zorgwoningen r jg Passendheidstoets en wonen met zorg 3

10 1.3 Demografische ontwikkelingen en extramuralisering De woningmarkt krijgt de komende jaren te maken met een groeiende groep ouderen met een zorgvraag. De demografische ontwikkelingen zijn voor de omvang van deze groei het meest bepalend. Naast de vergrijzing spelen ook de hervormingen in de langdurige zorg een rol. In 2012 is de Rijksoverheid gestart met de hervorming van de langdurige zorg (HLZ). Het uitgangspunt daarbij is dat mensen langer thuis blijven wonen (extramuralisering) en worden geholpen via de Zorgverzekeringswet (Zvw) en de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Concreet betekent dit dat sinds 2013 nieuwe cliënten geen indicatie ZZP1 en 2 meer krijgen en per 2014 ook geen ZZP3. Door de extramuralisering in de verzorging en verpleging (ZZP1 t/m 3) zullen de komende jaren circa 25 duizend mensen niet langer worden toegelaten tot een intramurale instelling. De Monitor Investeren voor de Toekomst (MIT) 2012 laat zien dat het beleid ten aanzien van de extramuralisering en het langer thuis wonen een versterkend effect heeft op de vraag naar verzorgd wonen en andere specifieke woonvormen voor ouderen. In de MIT was overigens ook een gedeeltelijke extramuralisering van ZZP4 voorzien. Als gevolg van het beleid met extramuralisering van ZZP1 t/m ZZP3 stijgt tot 2020 de vraag naar verzorgd wonen naar verwachting met circa 25 duizend woningen en is in 2030 deze vraag in totaal, namelijk ook door verdere vergrijzing, met circa 50 duizend gegroeid. Deze stijging is minder hard dan in het MIT was voorzien. 1.4 Verzorgd wonen en zorgwoningen Het in de MIT gebruikte begrip verzorgd wonen is gedefinieerd als een speciaal voor ouderen bedoelde woning met een nabij gelegen zorgsteunpunt. Deze tamelijk ruime definiëring wordt momenteel heroverwogen, maar wordt vanwege vergelijkbaarheid met de MIT in deze rapportage wel gebruikt. Daarnaast wordt in deze rapportage specifiek gekeken naar zorgwoningen. Daarbij wordt aangesloten bij het begrip zorgwoningen (voorheen serviceflats genoemd) zoals is opgenomen in het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS). In het WWS is sprake van een zorgwoning als er voldaan wordt aan de volgende vier eisen: (i) de woning is een nultredenwoning; (ii) drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid; (iii) noodoproepinstallatie in woning; (iv) aanwezigheid gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie. 1.5 Relevante wet- en regelgeving In de huidige wet- en regelgeving wordt rekening gehouden met de positie van ouderen met een zorgvraag. Zo is er voor zorgvragers een aangepaste regelgeving bij de huurtoeslag en bij de inkomensafhankelijke huurverhoging. De Huisvestingswet geeft gemeenten de mogelijkheid om geschikte woonruimte bij voorrang toe te wijzen aan ouderen en gehandicapten. Deze paragraaf geeft een overzicht van diverse regelingen. 4 r jg

11 Huurtoeslag en hoogte huur (i) Zorgvragers hebben bij een huur tussen de aftoppingsgrens en liberalisatiegrens recht op meer huurtoeslag. Bovenop de reguliere verleende huurtoeslag is er recht op huurtoeslag van 40% van het deel van de huur boven de aftoppingsgrens; (ii) Zorgvragers hebben ook recht op huurtoeslag bij een huur boven de liberalisatiegrens, in tegenstelling tot andere huishoudens met een huur boven deze grens die helemaal geen huurtoeslag ontvangen. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden: Een indicatie voor zorg met verblijf of een indicatie voor woonaanpassingen op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo); Een subsidiebeschikking waaruit blijkt dat het huis voor een gehandicapte is gebouwd of verbouwd met geldelijke steun van de Wmo of een andere vergelijkbare subsidieregeling. Inkomenstoets De inkomenstoets voor verhuur van woningen in de sociale huursector geldt niet voor huishoudens die zijn aangewezen op zorg. Een corporatie mag een huurder met een huishoudinkomen hoger dan de inkomensgrens een woning toewijzen indien er: recht is op verpleging en verzorging van ten minste 10 uur zorg per week gedurende ten minste een jaar (o.g.v.de zorgverzekering ), óf sprake is van een indicatie voor verblijf (o.g.v. de Wet langdurige zorg), óf sprake is van een indicatie voor ADL-assistentie (o.g.v. de Wet langdurige zorg). Beperken huurverhoging Zorgvragers kunnen de huurverhoging beperken tot maximaal 2,5%, mits voldaan worden aan: Een zorgindicatie zorg met verblijf; Een ADL-indicatie (hulp bij algemene dagelijkse handelingen, zoals eten, wassen of toiletgang); Een beschikking op grond van de Wmo voor aanpassing van de woning. De woning is aantoonbaar aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking; De situatie dat de huurder of een ander lid van dat huishouden blind is. Recht op huurtoeslag in (on)zelfstandige woonruimtes in woonzorgcomplexen Het krijgen van huurtoeslag is verruimd voor huishoudens met een zorgvraag die in zelfstandige en onzelfstandige woonruimtes wonen. Zelfstandige woonruimtes: huurtoeslag is mogelijk voor zelfstandige woonruimtes waarbij de bewoner beschikt over een eigen ingang, toilet en kookgelegenheid. De hoogte van de huurtoeslag wordt vastgesteld op grond van de inkomens van alle mensen die op het betreffende adres staan ingeschreven. Passendheidstoets en wonen met zorg 5

12 Per 1 juli 2013 behoren wooneenheden in zorggebouwen met een zelfstandig karakter als afzonderlijke eenheden in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) te zijn opgenomen. Het gevolg hiervan is dat veel vaker dan voorheen eenheden een eigen adres hebben. Daarmee is voor bewoners van deze zorgcomplexen het aanvragen van huurtoeslag gemakkelijker geworden. Onzelfstandige woonruimtes: huurders van onzelfstandige woonruimtes ontvangen geen huurtoeslag, tenzij het gaat om een zogenaamd aangewezen woongebouw. Het gaat dan om een onzelfstandige woonruimte die deel uitmaakt van een woongebouw of woning, en verhuurd wordt ten behoeve van begeleid wonen, groepswonen door ouderen of een daarmee vergelijkbare woonvorm. Het gehuurde moet volgens de wet bovendien eigendom zijn van en aan de huurder verhuurd zijn door een rechtspersoon zonder winstoogmerk, die mede op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam is. Ook een zorginstelling die de onzelfstandige woonruimte van een woningcorporatie huurt, kan de onzelfstandige woonruimte (onder)verhuren zonder het recht op huurtoeslag in gevaar te brengen. In de woning moeten in elk geval een eigen woon(slaap)kamer, keuken en toilet aanwezig zijn. De beoordeling vindt achteraf plaats door de belastingdienst. Regelgeving BTIV Het ministerie van BZK publiceerde 19 juni 2015 de definitieve versie van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). Daarin is de volgende regelgeving omtrent de passendheidstoets opgenomen De bij de staatssteunregeling geldende uitzondering voor chronisch zieken en gehandicapten met een zwaardere zorgindicatie wordt voor de passendheidsnorm niet overgenomen: voor deze huishoudens dient dus wel getoetst te worden op de hoogte van het inkomen in het kader van de passendheidsnorm. De reden hiervoor is dat tot deze groep ook huishoudens kunnen behoren die een inkomen hebben tot (zeer) ruim boven de huurtoeslaggrens. Er is geen goede argumentatie waarom zorgbehoevenden met lagere inkomens boven de aftoppingsgrenzen gehuisvest zouden moeten worden, maar omgekeerd ook niet waarom de meer kapitaalkrachtige mensen uit deze groep niet een huur boven de aftoppingsgrens zouden kunnen, en vanuit keuzevrijheid geredeneerd, mogen betalen. Dit vooral gezien het feit dat het specifiek voor die groep geschikte woningaanbod toch al vaker een wat hogere huurprijs heeft. Om deze reden dient bij de woningtoewijzing aan chronisch zieken en gehandicapten met een zwaardere zorgindicatie in het kader van de passende woningtoewijzing een inkomenstoets plaats te vinden, zodat de lagere inkomens tot aan de aftoppingsgrens gehuisvest kunnen worden en de hogere inkomens een woning kunnen kiezen in het segment daarboven. Deze inkomenstoets laat onverlet dat mensen met een zwaardere zorgindicatie toegang houden tot de sociale huursector, ook als hun inkomen boven de staatssteungrens (tijdelijk ) is gelegen. 6 r jg

13 Toeslag zorgwoningen Betreft aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel (WWS) per 1 oktober 2015, betreffende de toeslag voor zorgwoningen (voorheen serviceflats). Het actualiseren van het begrip serviceflat. Bij zogenaamde serviceflats dient een toeslag van 35% op de punten te worden toegepast. Om als serviceflat te worden aangemerkt moet een wooncomplex aan een aantal voorwaarden voldoen. Deze voorwaarden zijn aangepast om aan te sluiten bij de huidige praktijk. Om dezelfde reden wordt verder gesproken over zorgwoningen in plaats van serviceflatwoningen. Dit betekent dat de 35% toeslag mogelijk is voor een in een woongebouw gelegen woonruimte die een zelfstandige woning vormt, waarbij woongebouw en woning geschikt en bestemd zijn voor mensen met een fysieke beperking. Dit laatste moet in ieder geval blijken uit een drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid. De drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid moet in ieder geval blijken uit een minimale breedte van 1,2 meter van alle gangen waar de bewoners doorheen moeten om de eigen woning en andere relevante ruimten in het complex te kunnen bereiken. Ook moeten er voorzieningen zijn (liften of hellingbanen) bij drempels van 0,02 meter of hoger. Tevens moet de op deze woonruimte betrekking hebbende overeenkomst van huur en verhuur ten minste mede omvatten: -de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie; -het gebruik van de tot het woongebouw of zijn onroerende aanhorigheden -ten minste behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit gebruik zijn ingericht. Passendheidstoets en wonen met zorg 7

14

15 2 Analyse van wonen met zorg 2.1 Typeringen wonen met zorg In deze rapportage wordt specifiek gekeken naar zorgwoningen. Daarbij is op basis van in het WoON 2012 gestelde vragen is geprobeerd zo goed mogelijk aan te sluiten bij de in het nieuwe WWS gebruikte omschrijving (paragraaf 1.4). Het WoON bevat geen informatie omtrent drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid, maar wel over de overige eisen (nultreden, toegankelijkheid, gemeenschappelijke ruimten). Daarmee lijkt een redelijke schatting te kunnen worden gemaakt van het aantal zorgwoningen. Voor een vergelijking met de overige woningen is uitgegaan van de in het MIT gebruikte typering van wonen met zorg. Dit betreft de volgende type woningen: Verzorgd wonen betreft de situatie wanneer een huishouden in een ouderenwoning woont en gebruik kan maken van verpleging of verzorging vanuit een nabij gelegen zorgsteunpunt; De woning is een ouderenwoning als onderdeel van een complex met extra diensten zoals maaltijdverzorging, receptie, gemeenschappelijke recreatieruimte, etc. (wonen met diensten); De woning is een ouderenwoning, niet vallend onder verzorgd wonen of wonen met diensten (overige ouderenwoning); De woning is ingrijpend aangepast (ingrijpend aangepaste woning); De woning is een nultredenwoning (overige nultredenwoning). Een woning is een nultredenwoning indien deze zowel extern toegankelijk (de woonkamer dient bereikbaar te zijn vanaf de straat zonder trap te hoeven lopen) als intern toegankelijk (vanuit de woonkamer zijn zonder traplopen de keuken, het toilet, de badkamer en tenminste 1 slaapkamer te bereiken) is. Tabel 1 geeft allereerst een overzicht van het aantal woningen per typering van wonen met zorg. In 2012 behoorden van de totaal 7,3 miljoen woningen er 134 duizend tot het verzorgd wonen en zijn er in totaal 90 duizend zorgwoningen. Zorgwoningen vormen hier een aparte groep en bevatten woningen uit de overige groepen die voldoen aan de vermelde afbakeningscriteria voor een zorgwoning. Bijna driekwart van de totale woningvoorraad, ruim 5,3 miljoen woningen, wordt niet gerekend tot een van de typeringen van wonen met zorg (Tabel 1). De totale voorraad telt 7,1 miljoen zelfstandige woningen en 157 duizend zelfstandige woonruimtes. Van de 7,1 miljoen zelfstandige woningen zijn er 4,2 miljoen koop- en 2,9 miljoen huurwoningen. In deze rapportage zal met name gekeken worden naar de woningen in de huurvoorraad. Dit betreft in % van de 7,1 miljoen woningen. r jg Passendheidstoets en wonen met zorg 9

16 De zorgwoningen zijn overwegend te vinden in de huurvoorraad: 79 duizend van de 81 duizend zorgwoningen zijn huurwoningen. Tabel 1 Aantal woningen en zelfstandige woonruimtes (x1000) naar typering wonen met zorg en naar huur/koop, WoON 2012 In woning In zelfstandige Totaal Koop Huur Totaal woonruimte Zorgwoningen Verzorgd wonen Wonen met diensten Ov. ouderenwoningen Ov. aangepaste woningen Ov. nultredenwoningen Ov. Woningen Totaal In de verdere analyse worden, vanwege het ontbreken van gegevens omtrent o.a. de huurpunten, de 157 zelfstandige woonruimtes niet meegenomen. 2.2 Beperkingen en de vraag naar wonen met zorg Deze paragraaf schetst in hoeverre huishoudens met een zorgvraag ook vragen naar een specifieke zorgwoning. Daarbij wordt allereerst uitgegaan van de in totaal 1,1 miljoen huishoudens die volgens de in het WoON opgenomen en door het SCP afgeleide beperkingenmaat een matige of zware beperking hebben. Binnen deze groep zijn op grond van het gebruik van thuiszorg, informele/particuliere hulp en het al dan niet aanwezig zijn van een gezonde partner de huishoudens nader ingedeeld naar huishoudens met een lichte, matige of zware zorgvraag. Daarbij ligt de nadruk op ouderen. Huishoudens met een matige zorgvraag betreffen huishoudens die ouder zijn dan 65 jaar, en huishoudens met een zware zorgvraag zijn 75 jaar of ouder. 1 Dit resulteert in 315 duizend huishoudens met een matige of zware zorgvraag. Dit betreft extramuraal wonende huishoudens. Huishoudens die intramuraal verblijven horen hier dus niet bij, terwijl cliënten met een Volledig pakket thuis (VPT) wél in beschouwing worden genomen. De hierbinnen onderscheiden 119 duizend huishoudens met een zware zorgvraag zijn qua gemeten beperkingen vergelijkbaar met de voorheen intramuraal verblijvende huishoudens in ZZP1 t/m ZZP3. 1 Zware beperkingen: (i) leeftijd>=75 jaar (ii) matige SCP-beperking plus gebruik hulp of zware SCP-beperking (ii) ADL-beperking Matige beperkingen: (0) geen zware beperking (i) leeftijd>=65 jaar (ii) matige SCP-beperking plus gebruik hulp of zware SCP-beperking Lichte beperkingen (0) geen matige of zware beperking (1) een matige SCP-beperking Geen beperkingen (i) Geen SCP-beperking of een lichte SCP-beperking 10 r jg

17 Overigens moet hierbij worden benadrukt dat de zorgvraag alleen kon worden vastgesteld op basis van de in het WoON beschikbare informatie. Omdat er in het WoON niet wordt gevraagd naar psychische beperkingen en dementie, en het bovendien de vraag is of personen in het WoON met bijvoorbeeld dementie wel voldoende zijn vertegenwoordigd, levert dit zeer waarschijnlijk een onderschatting op van de daadwerkelijke zorgvraag en wellicht ook de vraag naar wonen met zorg. Tabel 2 laat zien dat de huishoudens met de op basis van WoON-informatie vastgestelde zorgvraag relatief vaak in een huurwoning wonen: van de groep met een matige of zware zorgvraag woont ruim 75% in een huurwoning, terwijl de huursector 41% van de totale voorraad omvat. In de tabel zijn de 315 duizend huishoudens met een matige of zware zorgvraag gearceerd weergegeven. In totaal hebben in de huursector 8% van de huishoudens een matige of zware zorgvraag. Tabel 2 Aantal huishoudens naar zorgvraag en naar huur/koop, WoON 2012 (x1000) Geen Licht Matig Zwaar Totaal %Matig/Zwaar Totaal in koopwoning % Totaal in huurwoning % Totaal % % in huurwoning 37% 58% 75% 77% 41% In Tabel 3 wordt alleen voor de huursector het aantal huishoudens in de verschillende typen wonen met zorg naar zorgvraag onderscheiden. In zorgwoningen hebben 59% van de huishoudens een matige of zware zorgvraag, in verzorgd wonen bedraagt dit 48% en in wonen met diensten 31%. Daarbij wordt nogmaals benadrukt dat in het WoON niet alle beperkingen kunnen worden vastgesteld. Tabel 3 Aantal huishoudens in huursector naar zorgvraag en typering wonen met zorg, WoON 2012 (x1000) Geen Licht Matig Zwaar Totaal %Matig/Zwaar Zorgwoningen % Verzorgd wonen % Wonen met diensten % Ov. ouderenwoningen % Ov. aangepaste woningen % Ov. nultredenwoningen % Ov. Woningen % Totaal in huurwoning % Passendheidstoets en wonen met zorg 11

18 Andersom is het interessant om te zien waar huishoudens met een zwaardere zorgvraag wonen (Tabel 4). Van de huishoudens met een zware zorgvraag woont circa 60% in een specifieke ouderenwoning met meestal ook voorzieningen. Bij huishoudens met een matige zorgvraag is dit een vergelijkbaar percentage, maar zijn er iets minder vaak voorzieningen aanwezig. Met voorzieningen wordt bedoeld een recreatieruimte, maaltijdvoorziening, een huismeester, alarmering, een receptie bij de ingang, een zorgkamer en mogelijkheden voor verzorging of verpleging. Tabel 4 Percentage huishoudens in huursector naar zorgvraag en typering wonen met zorg, WoON 2012 Geen Licht Matig Zwaar Totaal Zorgwoningen 1% 2% 15% 27% 3% Verzorgd wonen 2% 4% 20% 28% 4% Wonen met diensten 3% 7% 20% 20% 5% Ov. ouderenwoningen 4% 8% 16% 10% 5% Ov. aangepaste woningen 1% 6% 5% 7% 2% Ov. nultredenwoningen 18% 19% 15% 11% 18% Ov. Woningen 72% 56% 24% 23% 66% Totaal 100% 100% 100% 100% 100% 2.3 Hoogte inkomen en hoogte huur Begin 2012 stonden er 2,9 miljoen huurwoningen in ons land. Daarvan werden 1,4 miljoen huurwoningen bewoond door huishoudens behorend tot de doelgroep van de huurtoeslag en 627 duizend door huishoudens die wel tot de EC-doelgroep behoorden, maar geen recht hadden op huurtoeslag (in de tabel is dit de groep <33 dzd). Verder werden de meeste huurwoningen verhuurd voor een prijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de aftoppingsgrens: 1,4 miljoen (48%). Op macro niveau zijn er meer woningen onder de aftoppingsgrens (1,95 miljoen) dan huurders met recht op huurtoeslag (1,4 miljoen). Echter, er is tegelijk ook sprake van goedkope en dure scheefheid: een deel van de goedkope huurwoningen werd bewoond door huishoudens met een royaal inkomen en een deel van de duurdere woningen door huishoudens met een laag inkomen 2. In de tabel is de aftoppingsgrens voor alle huurders per huishouden bepaald Tabel 5 Totaal aantal huurders (x1000) naar inkomen en prijsklasse huurwoning, WoON 2012 Doelgroep HT <33 dzd dzd >43 dzd Totaal Tot ondergrens huurtoeslag Tot kwaliteitskortingsgrens Tot aftoppingsgrens Tot liberalisatiegrens Boven liberalisatiegrens Totaal huurwoningen Zie voor een uigebreide analyse de rapportage Regionale effecten passendheidstoets, C.Poulus, ABF Research, 3 juni r jg

19 In zorgwoningen bestaat het grootste gedeelte van de huishoudens uit de doelgroep van de huurtoeslag of de doelgroep EC (in totaal 87%). De woningen bestaan voor 53% uit woningen boven de aftoppingsgrens. Het aantal huurders dat behoort tot de doelgroep huurtoeslag (47 duizend) is groter dan het beschikbare aanbod tot de aftoppingsgrens (37 duizend). Er wonen dan ook veel huishoudens met een laag inkomen in een relatief dure huurwoning. Andersom wonen in woningen onder de aftoppingsgrens 13 duizend huishoudens die niet tot de doelgroep huurtoeslag behoren. Hiervan behoort het grootste gedeelte, 10 duizend, wel tot de doelgroep EC. Door de geringe omvang van de groepen moet er overigens enige voorzichtigheid worden betracht bij het gebruik van de aantallen. Tabel 6 Totaal aantal huurders (x1000) in zorgwoningen naar inkomen en prijsklasse huurwoning, WoON 2012 Doelgroep HT <33 dzd >33dzd Totaal Totaal Tot aftoppingsgrens % Tot liberalisatiegrens % Boven liberalisatiegrens % Totaal % Totaal% 60% 27% 12% 100% 1% In Tabel 7 wordt voor de diverse vormen van wonen met zorg gekeken naar het aantal huishouden in doelgroep huurtoeslag versus het aantal woningen onder de aftoppingsgrens. Zowel bij zorgwoningen als verzorgd wonen is het aantal woningen onder de aftoppingsgrens lager dan het aantal huishoudens in de doelgroep huurtoeslag. Zo zijn er iin verzorgd wonen in Nederland 57 duizend woningen onder de aftoppingsgrens, terwijl de omvang van de groep met recht op huurtoeslag 70 duizend bedraagt. Dat is dus duidelijk anders dan dat voor de gehele huursector het geval. Daar is de voorraad onder de aftoppingsgrens juist hoger dan de doelgroep huurtoeslag. Tabel 7 Aantal huishoudens (x1000) behorend tot de huurtoeslag doelgroep en aantal huurwoningen onder de aftoppingsgrens, naar typering wonen met zorg, WoON 2012 Huishoudens Woningen Verschil In doelgroep <aftop Zorgwoningen Verzorgd wonen Wonen met diensten Ov. ouderenwoningen Ov. aangepaste woningen Ov. nultredenwoningen Ov. Woningen Totaal Passendheidstoets en wonen met zorg 13

20 In het algemeen wonen in de meer zorgintensieve woonvormen relatief meer huishoudens uit de doelgroep huurtoeslag. Het aantal woningen onder de aftoppingsgrens neemt bij meer zorgintensieve woonvormen juist af. Tabel 8 Percentage huishoudens behorend tot de huurtoeslag doelgroep en percentage huurwoningen onder de aftoppingsgrens, naar typering wonen met zorg, WoON 2012 % In doelgroep % <aftop Zorgwoningen 60% 47% Verzorgd wonen 61% 50% Wonen met diensten 57% 57% Ov. ouderenwoningen 59% 71% Ov. aangepaste woningen 52% 66% Ov. nultredenwoningen 46% 66% Ov. Woningen 46% 69% Totaal 48% 67% Huishoudens met een zwaardere zorgvraag behoren vaker tot de doelgroep van de huurtoeslag en wonen minder vaak in een woning onder de aftoppingsgrens. Tabel 9 Percentage huishoudens naar zorgzwaarte behorend tot de huurtoeslag doelgroep en percentage huurwoningen onder de aftoppingsgrens, WoON 2012 % In doelgroep % <aftop Geen 44% 68% Licht 57% 67% Matig 70% 65% Zwaar 68% 60% Totaal 48% 67% 14 r jg

21 2.4 Hoogte huur en kwaliteit van de woning Deze paragraaf beschrijft de woonlasten en de kwaliteit van de woning voor de verschillende onderscheiden typen van wonen met zorg. Daarbij wordt mede gekeken naar de intensiteit van de zorgvraag en de hoogte van het inkomen Tabel 10 geeft een overzicht van de gemiddelde hoogte van de basishuur naar typering wonen met zorg. Terwijl in de totale huursector de gemiddelde basishuur 488 euro bedraagt, is deze voor een zorgwoning gemiddeld 551 euro. In het algemeen geldt dat hoe zorgintensiever de woning is, hoe hoger de huur. Tabel 10 Gemiddelde basishuur ( ) in huursector naar zorgvraag en typering wonen met zorg, WoON 2012 Zorgzwaarte Hoogte inkomen Totaal Geen/Licht Matig/Zwaar Doelgroep HT <33 dzd >33 dzd Zorgwoningen Verzorgd wonen Wonen met diensten Ov. ouderenwoningen Ov. aangepaste woningen Ov. nultredenwoningen Ov. Woningen Totaal Zorgvragers hebben vaak een relatief laag inkomen. Terwijl een huishouden in een huurwoning een gemiddeld inkomen heeft van 23 duizend euro, is het inkomen van een huishouden met een matige of zware zorgvraag gemiddeld 18 duizend euro. In zorgwoningen bedraagt het gemiddeld huishoudinkomen 19 duizend euro. Tabel 11 Gemiddelde inkomen (x 1.000) in huursector naar zorgvraag en typering wonen met zorg, WoON 2012 Zorgzwaarte Hoogte inkomen Totaal Geen/Licht Matig/Zwaar Doelgroep HT <33 dzd >33 dzd Zorgwoningen Verzorgd wonen Wonen met diensten Ov. ouderenwoningen Ov. aangepaste woningen Ov. nultredenwoningen Ov. Woningen Totaal Passendheidstoets en wonen met zorg 15

22 De kwaliteit van de zorgwoningen of woningen met een zorgsteunpunt, gemeten in het aantal huurpunten, is iets lager dan de gemiddelde huurwoning. Daarbij is geen rekening gehouden met de mogelijke 35% extra punten voor zorgwoningen. Het lagere aantal punten in zorgwoningen heeft met name te maken met het geringe woonoppervlakte. De oppervlakte van een zorgwoning bedraagt gemiddeld 68m2, het oppervlakte van de gemiddelde huurwoning is 84m2. Deze laatste cijfers staan niet in de tabel en zijn gebaseerd op het WoON Tabel 12 Gemiddelde aantal huurpunten in huursector naar zorgvraag en typering wonen/zorg, WoON 2012 Zorgzwaarte Hoogte inkomen Totaal Geen/Licht Matig/Zwaar Doelgroep HT <33 dzd >33 dzd Zorgwoningen Verzorgd wonen Wonen met diensten Ov. ouderenwoningen Ov. aangepaste woningen Ov. nultredenwoningen Ov. Woningen Totaal r jg

23 3 Toekomstige ontwikkelingen 3.1 De groei van de vraag naar wonen met zorg In de herziening van de MIT-2012 werd verwacht dat in de periode de totale vraag naar verzorgd wonen zou groeien tussen de 34 duizend en 52 duizend woningen. De bandbreedte heeft daarbij betrekking op de onzekerheid omtrent de mate waarin de geëxtramuraliseerde huishoudens zullen vragen naar verzorgd wonen. In de MIT was ook een gedeeltelijke extramuralisering van ZZP4 voorzien. Als gevolg van het beleid met extramuralisering van alleen ZZP1 t/m ZZP3 stijgt deze vraag naar verwachting minder. Gegeven het huidige beleid wordt in de periode een totale groei van de vraag naar verzorgd wonen van tussen de 23 duizend en 32 duizend verwacht. Tabel 13 Groei vraag verzorgd wonen (x1000), , MIT-2012 en Fortuna-2014 Groei vraag MIT Fortuna Verschil Verzorgd wonen Min. Max. Min. Max. Min. Max. Bevolkingsontwikkeling Extramuralisering Totaal Daarbij is voor de vraag naar woningen uitgegaan van de woningbehoefte. Op basis van de WoONbestanden kan inzicht worden verkregen in de huidige woonsituatie en de gewenste woonsituatie. De vraag voor een type woning bestaat uit huishoudens die (i) wonen in dat type woning en niet willen verhuizen en (ii) huishoudens die willen verhuizen naar dat type woning. Door de woningbehoefte te vergelijken met de huidige voorraad kan ook een tekort worden bepaald. Tabel 14 laat voor de zorgwoningen in de huursector de totale woningbehoefte in relatie tot de huidige voorraad zien. De totale woningbehoefte bedraagt volgens het WoON duizend, de totale voorraad 79 duizend zorgwoningen. Het totale tekort bedraagt derhalve 26 duizend zorgwoningen. Tabel 14 Woningbehoefte en tekort, huishoudens (x1000) met vraag naar zorgwoningen in de huursector (WoON 2012) Woningbehoefte zorgwoningen Totaal Huidig Tekort %Totaal %Huidig %Tekort Doelgroep HT % 60% 40% <33 dzd % 27% 27% dzd % 7% 16% >43 dzd % 6% 16% Totaal % 100% 100% r jg Passendheidstoets en wonen met zorg 17

24 Tabel 15 laat de verwachte ontwikkeling van de vraag naar zorgwoningen zien, met een uitsplitsing naar de doelgroep huurtoeslag. Daarbij wordt conform MIT uitgegaan van de ontwikkeling van de totale woningbehoefte. De verwachting is dat de vraag naar zorgwoningen in de periode met circa 8 duizend zal toenemen, en circa 5 duizend huishoudens hiervan behoren tot de doelgroep huurtoeslag. In het algemeen wordt door de demografische veranderingen en de weer wat positievere inkomensverwachtingen een lichte stijging van de inkomens wordt verwacht. De samenstelling van huishoudens die vragen naar zorgwoningen verandert echter, omdat de voorheen intramurale huishoudens een gemiddeld lager inkomen hebben. Het resultaat is dat de groep huishoudens dat vraagt naar zorgwoningen qua samenstelling naar inkomensgroepen nauwelijks verandert. Tabel 15 Ontwikkeling vraag naar zorgwoningen (x1000) (Fortuna) Ontwikkeling vraag naar zorgwoningen Jaarlijkse groei vraag Groei WoON min 2020-max 2020-min 2020-max 2020-min 2020-max Doelgroep HT ,8 1,1 4,2 5,3 <33 dzd ,4 0,5 2,1 2, dzd ,1 0,1 0,6 0,7 >43 dzd ,1 0,1 0,5 0,6 Totaal ,5 1,8 7,3 9,0 In het MIT wordt naast de opgave door bevolkingsontwikkeling en extramuralisering ook een opgave bepaald op basis van het huidige tekort. Tabel 14 liet zien dat er bij zorgwoningen er sprake van een relatief groot tekort van 26 duizend woningen. Zou, conform MIT, het inlopen van het tekort ook tot de opgave worden gerekend dan betekent dit dat er sprake is van een aanzienlijk hogere opgave. 18 r jg

25 3.2 Mogelijke gevolgen passendheid voor huur(quote) In de corporatiesector bevinden zich in duizend woningen met een huur tussen de aftoppingsen liberalisatiegrens. Wanneer voor al deze woningen de huur wordt gemaximeerd wordt op de lage aftoppingsgrens neemt de gemiddelde maandhuur voor de betreffende huishoudens met 39 Euro af. Dit betreft 7% t.o.v. de huidige huur. Gesommeerd over alle woningen bedraagt de huursom die hiermee gemoeid is circa 210 miljoen Euro. Bij zorgwoningen bedraag dit bedrag circa 10 miljoen Euro. Gemiddeld neemt de huurquote voor de betreffende huishoudens met bijna 1,2% af. Tabel 16 Gevolgen passendheidstoets op situatie in 2012 voor corporatiesector Verschil %Verschil Huishoudens Jaarlijks Huurquote Huurquote aftoppingrens aftoppingrens (x1000) bedrag (x1mln) oud nieuw Zorgwoningen 47 8% ,2 33,2 Verzorgd wonen 47 8% ,2 29,5 Wonen met diensten 39 7% ,4 29,8 Ov. ouderenwoningen 40 7% ,0 28,8 Ov. aangepaste woningen 47 8% ,4 27,8 Ov. nultredenwoningen 44 8% ,3 26,9 Ov. Woningen 37 6% ,5 25,5 Totaal 39 7% ,9 26,7 3.3 Uitzonderingen omtrent passendheid en zorgvastgoed Bij een uitzondering op de passendheidstoets voor zorgwoningen zouden zowel voor de zorgvragers als voor de woningen criteria kunnen worden opgesteld, op een wijze die passen bij het controle- en verantwoordingsbeleid van de huidige wetgeving Mogelijke voorwaarden voor zorgvragers De huidige regelgeving speelt al in op uitzonderingsposities voor sommige huishoudens die zijn aangewezen op zorg. Voor een eventuele uitzondering van op de passendheidstoets voor zorgwoningen kan bij de daarvoor gebruikte criteria worden aangesloten. In paragraaf 1.5. is de diverse regelgeving nader toegelicht, in deze paragraaf worden de eisen die aan de kant van de huurders worden gesteld voor deze regelingen op een rij gezet. Deze eisen zouden kunnen worden gebruikt voor een uitzonderingspositie voor zorgvragers in het kader van de passendheidsnorm. Onderstaande opsomming laat de eisen zien aan huishoudens die zijn aangewezen op zorg worden gesteld voor een uitzondering op de inkomenstoets Uitzondering inkomenstoets voor zorgvragers is mogelijk, indien er recht is op verpleging en verzorging van ten minste 10 uur zorg per week gedurende ten minste een jaar (o.g.v.de zorgverzekering ), óf sprake is van een indicatie voor verblijf (o.g.v. de Wet langdurige zorg), óf sprake is van een indicatie voor ADL-assistentie (o.g.v. de Wet langdurige zorg). Passendheidstoets en wonen met zorg 19

26 3.3.2 Mogelijke voorwaarden voor huisvesting Een andere mogelijkheid zijn voorwaarden aan de huisvesting. Daarbij zou kunnen worden aangesloten bij onderstaande voorwaarden voor zorgwoningen in het woningwaarderingsstelsel (WWS). de aanwezigheid in de woning van een noodoproepinstallatie; de woning is een nultredenwoning; drempelloze toegankelijkheid en doorgankelijkheid; noodoproepinstallatie in woning; aanwezigheid gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie ten minste behorende gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden of recreatie, en die voor dit gebruik zijn ingericht. 20 r jg

27 Passendheidstoets en wonen met zorg 21