Voorstel aan de gemeenteraad van Harlingen *GR16.00037* GR16.00037 Behandeld in Gezamenlijke commissie Mens & Bestuur en Omgeving Datum Commissie 6 april 2016 Agendanummer 9 Datum Raad 20 april 2016 Agendanummer 9 Opsteller H. Stellingwerf Telefoonnummer 14 0517 Onderwerp: Gewijzigd ISV3 programma in relatie tot Dukdalf/ Steenhouwersstraat Te besluiten om 1. Het gewijzigd ISV3 programma voor stedelijke vernieuwing vast te stellen; 2. Akkoord te gaan met de voorgestelde ontwikkelrichting van de Steenhouwersstraat eo; 3. De benodigde panden aan de Steenhouwersstraat hiervoor aan te kopen. 4. Deze aankopen te dekken uit de bestaande reserve ISV3. Inleiding Op 22 september 2015 heeft het college ingestemd om het ISV3 (Investeringsprogramma Stedelijke Vernieuwing, hierna ISV3) programma te wijzigen. De herinrichting van de Steenhouwersstraat en het voormalig AZC terrein worden toegevoegd aan het ISV3 programma. De herstructurering van Plan Zuid fase 2 en 3, de Prins Bernhard-, Prinses Margriet- en Koningin Wilhelminastraat worden uit het ISV3 programma gehaald omdat de herstructurering van deze straten niet binnen de ISV3 termijn uitgevoerd wordt. Daarentegen wordt het voormalig AZC terrein toegevoegd aan het programma. De Bouwvereniging is hierover op verschillende momenten bestuurlijk geïnformeerd. Het college van Gedeputeerde Staten zal in maart 2016 besluiten over de gewijzigde beschikking. Daarnaast is er een principeakkoord met de eigenaren van de panden aan de Steenhouwersstraat. De invulling van deze locatie zal aansluiten op het plan Dukdalf. Het is nu aan het college en de gemeenteraad om een definitief besluit te nemen over het wijzigen van het ISV programma en de aankoop van de panden aan de Steenhouwersstraat. ISV3 subsidie is een doeluitkering van Rijk en Provincie en worden onder andere ingezet wanneer een gewenste stedelijke vernieuwing opgave niet automatisch door de markt wordt opgepakt. Dit meestal omdat de benodigde investeringen niet rendabel zijn en een grote zogenaamde onrendabele top hebben. Hier kan de gemeente besluiten om ISV3 subsidie in te zetten om de ontwikkeling conform de gewenste uitgangspunten door te laten gaan. Omdat in het vigerende ISV3 programma van 2011 de twee bovenstaande projecten
niet worden genoemd moeten deze worden toegevoegd door middel van het vaststellen van een gewijzigd ISV3 programma. Zo kan de reeds beschikbare ISV3 reserve tijdig (voor eind 2017, anders vloeien deel middelen terug naar Provinsje Fryslân) worden benut ten behoeve van twee gewenste stedelijke vernieuwingsopgaven. Beoogd effect Het toewijzen en besteden van ISV3 middelen aan twee majeure herstructurerings- /stedelijke vernieuwingsopgaven in gemeente Harlingen, te weten; Ontwikkeling Dukdalf/Steenhouwersstraat en het voormalig AZC terrein in Plan Zuid. Argumenten 1.1 Hiermee kan de ISV3 subsidie alsnog besteed worden. In 2011 heeft de gedeputeerde staten ingestemd met het ISV3 programma van de gemeente Harlingen. Hiermee is subsidie beschikbaar gesteld voor stedelijke vernieuwing in Harlingen maar het project Steenhouwersstraat is niet opgenomen. De projecten zoals opgenomen in de oorspronkelijke beschikking worden dus gewijzigd. Zo kan het ISV geld toch nog voor 2017 ten gunste van Harlingen worden besteed. Zo niet, vloeien de subsidie gelden terug naar Provinsje Fryslân. Verwacht wordt dat er na 29 maart duidelijkheid is omtrent het genomen besluit van GS t.a.v. gewijzigd ISV3 programma waarmee het duidelijk wordt of deze middelen besteed mogen worden aan de projecten Steenhouwersstraat e.o. en het voormalig AZC terrein. Zie kanttekening 3.2. 1.2 Hiermee kan een deel van de middelen aan Plan Zuid besteed worden. In het oorspronkelijke ISV3 programma werd gestart met de herstructurering van de Prins Bernhard-, Prinses Margriet- en Koningin Wilhelminastraat in Plan Zuid. De herstructurering heeft om verschillende redenen vertraging opgelopen. Momenteel is er nog geen duidelijkheid over wanneer deze straten her ontwikkeld kunnen worden. Wel is gestart met de planvorming voor het voormalig AZC terrein. De ontwikkeling van het voormalig AZC terrein wordt de komende jaren opgestart. Door de ISV3 gelden te koppelen aan voorbereidende werkzaamheden en wanneer deze voor eind 2017 uitgevoerd worden, kan een deel van de ISV3 subsidie op deze manier toch nog ten goede van Plan Zuid komen. 1.3 De gemeenteraad is bevoegd gezag. De gemeenteraad heeft op 7 juli 2011 ingestemd met het ISV3 programma. Op basis van dit programma zijn door Gedeputeerde Staten de ISV3 programma middelen toegekend. Het betreft nu een wijziging van het in 2011 vastgestelde ISV3 programma. Zie bijlage voor de afgegeven beschikking. 2.1 De stadsentree wordt kwalitatief verbeterd. Door de aankoop van de panden en vervolgens de sloop van de panden aan de Steenhouwersstraat ontstaat een braakliggend gebied. Hierdoor ontstaat de kans om de entree van de stad aanzienlijk te verbeteren door de Steenhouwersstraat op te waarderen. De belangrijkste uitgangspunten hierbij zijn het terugleggen van de rooilijn aan de westzijde van de Steenhouwersstraat waardoor het profiel van de Steenhouwersstraat een keer breder wordt en de entree naar de binnenstad overzichtelijker wordt. Ook wordt hiermee de ontwikkeling op het Dukdalfterrein stedenbouwkundig op een juiste wijze afgehecht.
De VOF Zuiderhaven heeft een aantal varianten uitgewerkt. De variant die als bijlage 6 is toegevoegd, is de voorkeursvariant omdat deze het best beantwoordt aan de belangrijkste uitgangspunten. De exacte uitwerking hangt af van de investeringscapaciteit in relatie tot de (markt)kansen die de ontwikkelaar ziet in de betreffende ontwikkelkavel, hier worden met de huidige ontwikkelaar momenteel verkennende gesprekken gevoerd. Vanwege de situering van de ontstane kavel is herontwikkeling lastig maar niet onhaalbaar. Gedacht wordt aan betaalbare (starters)huur met eventueel op de begane grond een maatschappelijke functie, dit is bepalend voor de uiteindelijke grondwaarde. Uitgangspunt is dat de ontwikkeling op het Dukdalfterrein stedenbouwkundig wordt afgesloten aan de zijde Steenhouwersstraat met bouwmassa van 2-laag plus kap. Ten behoeve van de planologische procedure en verdere uitwerking dienen nog nieuwe en/of gewijzigde bestemmingsplannen te worden opgesteld. Ook worden hiervoor nog de benodigde anterieure overeenkomsten opgesteld. Hier worden in 2016 nog voorstellen voor verwacht. 2.2 De verkeerskundige situatie in het gebied wordt verbeterd. In het nieuwe herinrichtingsplan worden de trottoirs aan beide zijden van de Steenhouwersstraat verbreed. Daarnaast ontstaat er meer ruimte op de kruisingen met de Spoorstraat en de Rozegracht. Door deze maatregelen verbetert de toegankelijkheid van de binnenstad en verbetert de verkeerskundige situatie. 3.1 Deze panden zijn nodig om plaats te maken voor de gewenste ontwikkelingsrichting. Wanneer de panden zijn aangekocht worden deze gesloopt om plaats te maken voor vervangende nieuwbouw conform gewenste ontwikkelrichting. Bovendien is de gemeenteraad bevoegd gezag waar het gaat om het instemmen met de aankoop van de panden aan de Steenhouwersstraat. Om die reden wordt de aankoop van de panden pas definitief als de gemeenteraad heeft ingestemd met het gewijzigd ISV programma en daarmee de aankoop van de panden. 3.2 Met alle eigenaren is overeenstemming bereikt. Op 22 september 2015 heeft het college ingestemd met het gewijzigd ISV3 programma, en daarmee met het opnemen van de aankoop van de panden van de Steenhouwersstraat en de herstructurering van het gebied in het ISV programma. De afgelopen maanden hebben er onderhandelingen tussen de gemeente en de eigenaren van de panden plaats gevonden. Met alle eigenaren is een principeakkoord gesloten. 3.3 Het nu voorliggende plan m.b.t. de aankoop van de panden is een kans die zich nu voordoet. Het momentum voor de aankoop van de panden aan de Steenhouwersstraat is er. Er is overeenstemming met de pandeigenaren. Daarnaast kunnen de ontwikkelingen op het Dukdalfterrein aansluiten bij de nieuwe situatie van de Steenhouwersstraat. Het is niet waarschijnlijk dan een mogelijkheid als deze zich de komende jaren weer voordoet. Bovendien wordt zo een oude doelstelling (om de Steenhouwersstraat te betrekken bij de ontwikkeling op het Dukdalfterrein) alsnog gerealiseerd.
3.4 Voor de aankoop van de panden zijn binnen de reserve stedelijke vernieuwing gelden beschikbaar. De gemeente Harlingen beschikt over een reserve stedelijke vernieuwing. Deze reserve bestaat uit de van de Provincie Fryslân ontvangen ISV3 subsidie en de cofinanciering van gemeente Harlingen. In deze reserve zijn voldoende middelen beschikbaar om de aankoop van de panden en de herinrichting van het gebied te bekostigen. Het is dus niet noodzakelijk om nieuwe middelen hiervoor vrij te maken. 4.1 Hiervoor zijn de ISV middelen bedoeld. De reserve ISV is bevat subsidie die bedoeld is om onrendabele investering te dekken zodat wenselijke ruimtelijke/planologische ontwikkelingen (wel i.r.t. stedelijke kwaliteit & woningbouw) doorgang kunnen vinden. Kanttekeningen 1.1 Bij enkele panden bestaat er een verschil tussen de marktwaarde en de overeengekomen aankoopprijs. Bij een aantal panden ligt de aankoopprijs hoger dan de taxatiewaarde. Zie bijlage 4 voor een toelichting. 2.1 De benodigde parkeernorm is niet te realiseren op de ontwikkellocatie Steenhouwersstraat. De ruimte op de kavel aan de Steenhouwersstraat is beperkt, hierdoor is parken op de eigen grond niet mogelijk. Parkeercapaciteit aan de spoorstraatzijde zal worden aangewend om aan de parkeerbehoefte te voldoen en de benodigde parkeerplekken worden door de toekomstige ontwikkelaar afgekocht. Dit wordt verder uitgewerkt bij het opstellen van de anterieure overeenkomst en planologische procedure. 3.1 Het is nog onzeker of de ontwikkeling van het voormalig AZC terrein binnen de gestelde termijn afgerond kan worden. Momenteel wordt gewerkt aan de invulling voor het voormalig AZC terrein. Hiervoor zijn diverse bewonersavonden georganiseerd. Echter de planning voor ontwikkeling van dit terrein is erg krap. Als er zienswijzen tegen het bestemmingsplan worden ingediend, of op andere onderdelen vertraging wordt opgelopen is realisatie binnen de ISV periode niet haalbaar. Dit kan ondervangen worden door de ISV3 gelden te koppelen aan de voorbereidende werkzaamheden die het eerst in de tijd uitgevoerd moeten worden. Te denken valt aan bouwrijp maken en het aanleggen van riolering. Wanneer deze projecten niet tijdig worden opgestart zou dat betekenen dat het provinciale restant ISV terug gaat naar provincie Fryslân. Hiervoor volgen nog separate voorstellen 3.2 Op moment van schrijven (9-3-2016) is de beschikking van provincie Fryslân nog niet binnen, dit geef nog onzekerheid omtrent het te nemen (raads)besluit. Ambtelijk worden geen problemen voorzien in een positieve beschikking maar mocht het onverhoopt toch anders zijn dan kan er de situatie optreden dat de tijd dit (raads-)voorstel heeft ingehaald. Het college zal dan (als de stukken tegen die tijd al bij de raad liggen) de raad moeten verzoeken het voorstel niet te behandelen en/of anders te besluiten. Vooralsnog gaan we niet van dit scenario uit maar deze kans blijft zolang er geen positieve gewijzigde ISV3 beschikking is.
Financiën Alle benodigde middelen voor het (gewijzigd) ISV3 programma worden gedekt uit de reeds bestaande ISV3 reserve. Omdat voor de Spaansen ontwikkeling destijds provinciale ISV3 subsidie onthouden is, bestaat de reserve uit een groter gemeentelijk deel, zie onder. Stand ISV3 reserve: Op 1-1-2016 totaal: 1.673.583,16 Deel gemeente: 920.603,16 Deel provincie: 752.980,00 Voor de ontwikkeling van het AZC terrein is er nog maximaal 1.673.583,16 1.134.500,-= 539.083,- beschikbaar. De exacte toewijzing van deze middelen moet nog worden bepaald. Waarschijnlijk is dat deze middelen zullen worden ingezet ten behoeve van het bouwrijp maken, aanleg riolering en voorbereidende werkzaamheden. Ook zal het college nog onderzoeken of het haalbaar is om overige ontwikkelingen in Plan Zuid (bv. herontwikkeling gebouw c en/of Het Bernardpark) hiervan te bekostigen. Hiervoor volgen dan nog separate (college en/of raad) voorstellen. Besteding restant reserve: Voor een voorlopig voorstel t.a.v. de besteding zie de financiële bijlage bij het gewijzigd ISV3 programma. Dit betrof de stand van zaken op 17 september 2015. Waarschijnlijk is dat hier nog wijzigingen (t.g.v. uitwerking) in optreden. Voor de definitieve toekenning van de resterende ISV3 gelden aan zullen nog separate (college en/of raad) voorstellen volgen. Kosten De Bouwvereniging: De overige benodigde middelen voor aanleg/bouw/inrichting van de woningen, woonrijp maken van straten en omgeving op het voormalig AZC terrein zullen volledig binnen de exploitatie en voor rekening van De Bouwvereniging worden gerealiseerd. Voor overige financiële toelichting zie bijlage 2. Communicatie Na het besluit van de gemeenteraad worden de eigenaren van de panden aan de Steenhouwersstraat geïnformeerd. Na het besluit van de gemeenteraad wordt de VOF Zuiderhaven geïnformeerd over de ontwikkelingen aan de Steenhouwersstraat zodat er bij de planvorming voor het Dukdalf terrein aangesloten kan worden bij de nieuwe situatie aan de Steenhouwersstraat. De Bouwvereniging wordt schriftelijk geïnformeerd over de wijzigingen in het ISV programma en de hoogte van de beschikbare middelen voor het voormalig AZC terrein. Uitvoering De aankoop van de panden aan de Steenhouwersstraat definitief te maken en over te gaan tot sloop en herinrichting van het gebied. Voor het vervolg worden door het college nog anterieure overeenkomsten gesloten met de ontwikkelaar(s) van het Dukdalf terrein, De Steenhouwersstraat en de ontwikkelingen in Plan Zuid. Dit om de onderlinge afspraken in het proces te borgen. Om de vrijkomende grond aan de Steenhouwersstraat te ontwikkelen worden gesprekken gevoerd met de VOF Zuiderhaven. Mocht dit niet tot het gewenste
resultaat leiden ligt de optie open om een derde partij te benaderen t.b.v. de invulling. De aankoop/sloop/sanering/bouwrijp maken wordt in elk geval in 2016 afgerond. Ook zullen voor beide herstructureringen nog raadsvoorstellen volgen voor het opstellen of wijzigen van de vigerende bestemmingsplannen. Hierbij besluit de raad over de verdere invulling van de gebieden. Voor het Dukdalfterrein en het voormalig AZC terrein wordt in beide gevallen in 2016 nog een voorstel verwacht. Relevante documenten Eerder genomen besluiten: Intrekken beleidsnota s: Gevolgen ander beleid: ISV3 MOP (Meerjaren Ontwikkelings Programma) Stedelijke vernieuwing. Raadsbesluit: 7 juli 2011. N.v.t. N.v.t. Bijlagen: 1. Gewijzigd ISV programma + bijlage* (*-Let op-* Stand van zaken d.d.17-9- 16-). 2. Financiële bijlage (vertrouwelijk). 3. Voorlopige koopovereenkomsten panden Steenhouwersstraat (vertrouwelijk). 4. Toelichting overeengekomen koopsommen (vertrouwelijk). 5. Beschikking ISV 2011 + akk. GS gewijzigd ISV3 programma. 6. Voorkeursvariant herinrichting Steenhouwersstraat. Harlingen, 15 maart 2016 Burgemeester en wethouders van Harlingen, de secretaris, de burgemeester J.S.W. Ozenga W.R. Sluiter
Besluit van de gemeenteraad van Harlingen Onderwerp: Gewijzigd ISV3 programma in relatie tot Dukdalf/ Steenhouwersstraat DE RAAD VAN DE GEMEENTE HARLINGEN Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 15 maart 2016 Besluit 1. Het gewijzigd ISV3 programma voor stedelijke vernieuwing vast te stellen; 2. Akkoord te gaan met de voorgestelde ontwikkelrichting van de Steenhouwersstraat eo; 3. De benodigde panden aan de Steenhouwersstraat hiervoor aan te kopen. 4. Deze aankopen te dekken uit de bestaande reserve ISV3. Besluit aangepast Vastgesteld door de raad in zijn vergadering van 20 april 2016, de voorzitter, de raadsgriffier