Gevolgen van de Woonvisie Zoeterwoude 2025 Inleiding Bijgevoegd treft u de Woonvisie Zoeterwoude 2025 aan. Met de nieuwe woonvisie wordt ingegaan op de veranderde marktomstandigheden, nieuwe verhoudingen tussen de gemeente, woningcorporatie Rijnhart Wonen en huurdersorganisatie De Huurderij en wordt ingespeeld op trends en ontwikkelingen. Er vindt een verschuiving van de focus plaats van kwantiteit naar kwaliteit. Het gaat niet meer om aantallen maar om inspelen op de behoeften van de samenleving. Betrokkenheid verschillende partijen Voor het ophalen van de thema s en richtingen zijn vanaf de start verschillende partijen betrokken bij het proces. Als afvaardiging van de bewoners hebben de werkgroep Wonen en Woonomgeving van Zoeterwoude voor elkaar (voorheen Burgermove), de Jongerenadviesraad (JAR) en de Huurderij zitting genomen in een klankbordgroep. Vanuit de markt zijn de twee makelaars uit Zoeterwoude en de projectontwikkelaars Van Wijnen en Niersman betrokken geweest. De zorgsector is vertegenwoordigd door de stichting WIJdezorg en de Gemiva SVG Groep. Woningcorporatie Rijnhart Wonen heeft naast een rol in de klankbordgroep ook deel uitgemaakt van de projectgroep. De gemeenteraad is betrokken geweest door middel van een raadsbijeenkomst bij de start. Ook marktpartijen die bezig zijn met initiatieven in Zoeterwoude hebben wij geconsulteerd. Tot slot zijn de regiogemeenten geconsulteerd voor de totstandkoming van deze visie. Naast het feit dat er in de visie wordt ingegaan op de trends en ontwikkelingen, wordt er ingegaan op het bestaande woonbeleid en het woningmarktonderzoek en wordt de visie op Zoeterwoude in 2025 beschreven. De visie mondt uit in vier pijlers die de basis vormen voor de ontwikkeling van het wonen in Zoeterwoude. De in deze oplegnotitie genoemde uitgangspunten vinden hun basis in de woonvisie. De eerste 3 uitgangspunten zijn rechtstreeks uit de woonvisie afkomstig, de laatste 3 uitgangspunten geven weer wat de consequenties zijn van de woonvisie voor de huidige situatie. De woonvisie en de kernbegrippen van Zoeterwoude Onze visie hebben wij gekoppeld aan vier pijlers die de bestaande kwaliteiten van Zoeterwoude benutten en versterken. Onze kernbegrippen Weids, Groen, Ondernemend en Sociaal zijn neergezet als basis voor de ontwikkeling van Zoeterwoude. De mix van rustig dorpse woonmilieus direct bij de stad in Rijndijk en de meer landelijke en dorpse woonmilieus in Zoeterwoude-Dorp hebben de potentie om voor ieder wat wils te bieden. Het zijn kwaliteiten die we benutten om nieuwe doelgroepen aan te trekken, waarbij wij ons richten op jonge gezinnen. Met het oog op behoud van een evenwichtig bevolkingsopbouw en de toenemende vergrijzing is dit nodig om de levensvatbaarheid van Zoeterwoude, haar voorzieningen en daarmee de leefbaarheid te waarborgen. Wij zien kansen in deze ontwikkeling vanwege de behoefte van jonge gezinnen aan een rustig kindvriendelijke dorpse woonomgeving, in de directe nabijheid van de stad en snelwegen. Daarmee bieden wij een omgeving die aansluit bij de woonwensen van jonge huishoudens en die onze buurgemeenten niet kunnen bieden. 1
De vier pijlers die richtinggevend zijn voor de ontwikkeling van het wonen in Zoeterwoude tot 2025 treft u in onderstaande schema aan met de belangrijkste speerpunten. Schema 1: Overzicht richtinggevende pijlers met speerpunten Leefbaarheid in de kernen Een gevarieerd voorzieningaanbod, zowel in Dorp als Rijndijk Een gevarieerde bevolkingssamenstelling Aantrekken van jonge gezinnen, meer aanbod voor starters Betaalbaarheid Voldoende betaalbaar aanbod voor mensen met een laag inkomen Een duurzame woningvoorraad met betaalbare woonlasten Inspelen op de woonbehoeften van bijzondere doelgroepen Nieuwe woonvormen De vergrijzing biedt kansen voor het combineren van jong en oud Kansen voor transformatie en hergebruik van leegstaande panden Ondersteunen van initiatief vanuit de samenleving Wonen met zorg Inspelen op de gevolgen van vergrijzing Inspelen op de veranderende woonbehoeften door extramuralisering Voldoende woonaanbod voor senioren en zorgdoelgroepen Uitgangspunt 1 De vier pijlers met speerpunten vormen de belangrijkste basis van ons woonbeleid tot 2025. De woonvisie en de gevolgen voor de woningbouwprogrammering Als gemeente willen we inspelen op de kansen die zich voordoen op de lokale en regionale woningmarkt. Voor ons is het belangrijk dat iedereen die in Zoeterwoude woont of wil (blijven) wonen een passende woning kan vinden. Voor een meer gemixte bevolkingssamenstelling zetten we vooral in op voldoende woningen voor starters en jonge gezinnen en op voldoende geschikte woningen voor onze ouderen. De uitgangspunten zijn gebaseerd op het woningmarktonderzoek van februari 2015. De minimale omvang is gebaseerd op de lokale behoefte vanuit Zoeterwoude: 215 woningen in de periode 2015-2025 (op basis van de woningbehoefteraming 2013 (WBR2013) bedraagt de lokale behoefte t/m 2019 142 woningen), waarbij 120 woningen worden toegerekend aan Zoeterwoude-Dorp en 95 aan Zoeterwoude Rijndijk. De lokale behoefte betreft vooral de vraag naar goedkope koopwoningen en sociale huur en slechts in beperkte mate het hogere segment. Om inwonersaantallen en voorzieningen op peil te houden richt de focus zich op het ontwikkelen van woningen voor jonge gezinnen, omdat juist dit de doelgroep is waarvoor Zoeterwoude een goed woonmilieu biedt en die Zoeterwoude nodig heeft voor de toekomstige leefbaarheid. Gezien de beperkte plancapaciteit in onze buurgemeenten en onze ambitie om een deel van de regionale vraag in het hogere segment aan Zoeterwoude te binden, liggen er (regionale) kansen voor de ontwikkeling van een groter aantal woningen. Uitgangspunt 2 De gemeente zet met haar woningbouwprogramma in op de leefbaarheid van de kernen, een meer gevarieerde bevolkingssamenstelling, jonge gezinnen en starters. Daarnaast wordt ingezet op een passend woningaanbod dat voorziet in de woonbehoeften van ouderen. 2
Reactie markt Uitgaande van migratiesaldo nul wordt de vraag in het betaalbare segment tot circa 250.000 voor de lokale behoefte door de markt herkend. Zoeterwoude wordt gekenmerkt door een eenzijdig woningaanbod, waardoor instroom van buiten of door starters en doorstroom van gezinnen maar beperkt plaatsvindt. Een gevarieerde bevolkingssamenstelling vraagt om een gevarieerd aanbod van woonproducten en prijsniveaus. Omdat Zoeterwoude kan voorzien in de regionale vraag, is ook de markt van mening dat er in Zoeterwoude markt is voor grotere eengezinswoningen, 2-onder-éénkap, semi vrijstaand, vrijstaand, semi bungalow in de prijsklasse vanaf 300.000 tot ongeveer 430.000. Dit trekt jonge gezinnen en biedt een doorstroomperspectief voor eigen inwoners. Er zal dan geen sprake zijn van een migratie nul, wat ten goede komt van de leefbaarheid van Zoeterwoude. De woonvisie en de Ladder voor Duurzame Verstedelijking Het woningbouwprogramma moet getoetst worden aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna de Ladder genoemd). De Ladder ondersteunt de gemeente in vraaggerichte programmering van haar grondgebied, het voorkomen van overprogrammering en de keuzes die daaruit volgen. Het doel van de Ladder is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De Ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De Ladder is als procesvereiste opgenomen in het Bro (Besluit ruimtelijke ordening). De gemeente dient nieuwe stedelijke ontwikkelingen (woningbouw) te motiveren met drie opeenvolgende stappen. De stappen dienen nadrukkelijk te worden gemotiveerd en afgewogen met oog voor (1) de ruimtevraag, (2) de beschikbare ruimte, (3) de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Schema 2: Ladder voor Duurzame Verstedelijking Onze huidige plancapaciteit (per 1 oktober 2015) bedraagt 759 woningen tot 2025. Hiervan behoren 613 woningen tot de harde plancapaciteit, ofwel plannen die planologisch gezien mogelijk zijn. Gezien onze lokale behoefte van 215 woningen tot 2025 betekent dat een overprogrammering van onze plannen (544 woningen). Dit is echter wel inclusief de 304 woningen van het project Verde Vista Meerburg die voor de regio zijn bestemd. 3
Het aantonen van de behoefte aan de woningbouwplannen boven de 215 woningen dient derhalve goed (in de bestemmingsplannen) onderbouwd te worden. Als uit de onderbouwing onvoldoende de behoefte blijkt, dan kan de provincie de gemeente een reactieve aanwijzing geven. Ook hebben belanghebbenden beroepsmogelijkheden bij de Raad van State. Dat betekent dat de gemeente keuzes moet maken of prioritering moet aanbrengen in het woningbouwprogramma. Dit zijn keuzes die op grond van de Ladder (woningbehoefte) gemaakt moeten worden en waarbij belangen zoals: project- (financiële) en volkshuisvestelijke belangen voor de gemeente een rol spelen. Trede 1 van de Ladder vraagt de regionale ruimtevraag (kwantitatief en kwalitatief) voor stedelijke ontwikkelingen. Het gaat hierbij om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Dat betekent dat Zoeterwoude voor haar overprogrammering, de woningbouwplannen (kwantitatief en kwalitatief) moet afstemmen in de regio. Als de regio kan instemmen met onze woningbouwplannen, dan is daarmee de actuele regionale behoefte aangetoond. Als blijkt dat over de plannen geen afstemming wordt gevonden in de regio, dan moet de gemeente gaan prioriteren in haar woningbouwplannen. Uitgangspunt 3 Het woningbouwprogramma wordt zorgvuldig afgewogen en voor een goede kwantitatieve en kwalitatieve onderbouwing van de woningbouwplannen wordt afstemming gezocht in de regio. De woonvisie en prioritering van de woningbouwprojecten Voor een prioritering van onze woningbouwplannen hebben wij een overzicht opgesteld, waarbij wij de diverse belangen in de breedte hebben gewogen. Dat heeft geleid tot prioritering van de plannen. Prioritering van de woningbouwplannen dient daarbij wel genuanceerd te worden. De gemeente heeft namelijk alleen sturingsmogelijkheden bij plannen die niet in een bestemmingsplan zijn opgenomen (de zgn. zachte plannen), omdat de gemeente bij deze plannen een weigeringsgrond heeft op grond van bestemmingsplan. Bij woningbouwplannen die wel zijn opgenomen in een bestemmingsplan (de zgn. harde plannen) en die qua uitwerking voldoen aan de bepalingen van het bestemmingsplan heeft de gemeente geen sturingsmogelijkheid vanwege het ontbreken van een weigeringsgrond. De weging van de op dit moment bekende plannen heeft plaatsgevonden op basis van de volgende uitgangspunten: boekwaarde, urgentie, bestuurlijke besluiten, planologische status, politiek belang, af te stemmen binnen de WBR en past het project binnen de woonvisie. Deze uitgangspunten moeten worden vastgesteld om in de toekomst de brede afwegingen consistent te kunnen blijven maken voor woningbouwplannen waarvoor nog geen bestemmingsplan is vastgesteld of die qua uitwerking niet voldoen aan de bepalingen van het bestemmingsplan. Voor een toelichting op de score verwijzen wij u naar het in de geheime koffer ter inzage liggende projectenoverzicht. De uitgangspunten laten een voorlopige prioritering zien. Hierbij wordt opgemerkt dat de weging van de factoren nog kan worden aangepast. Nadere afweging op dit voorlopige overzicht vindt nog plaats. 4
Tabel 1: Prioriteitenoverzicht woningbouwplannen Prioritering Project Score 1 Rectorhuis 12 Verde Vista Meerburg 12 2 Bloemenweide Noord, 1 e fase 11 Verde Vista Plas 11 3 Kopperwetering 1 (transformatie) 10 Weidelaan 10 Zwethof 10 4 Raetwijck 9 Woudevoirt 9 Bakker Blok 9 Bloemenweide Noord, 2 e fase 9 5 Hoogh Swieten 8 Bruines/Santhorst 8 Hoge Rijndijk 48 a-h (transformatie) 8 6 Swetterhage 7 Uitgangspunt 4 De wijze van prioriteren van de woningbouwplannen vindt plaats op basis van de volgende factoren: boekwaarde, urgentie, bestuurlijke besluiten, planologische status, politiek belang, af te stemmen binnen de WBR en past het project binnen de woonvisie. In ons woningbouwprogramma zijn 613 woningen opgenomen die planologisch mogelijk zijn (220 in Zoeterwoude-Dorp, 393 in Zoeterwoude Rijndijk, waarvan 304 woningen (voor de regio) in Verde Vista Meerburg. Deze zijn dus reeds opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan. 146 Woningen zijn planologisch (nog) niet mogelijk (Bloemenweide Noord (2 e fase), Zwethof, Weidelaan, Hoge Rijndijk 48 a-h). De ontwikkellocaties Zwethof en Weidelaan zijn twee locaties die niet alleen trede 1 maar ook trede 2 en 3 van de Ladder moeten doorlopen, omdat deze ontwikkelingen niet binnen bestaand stedelijk gebied vallen. Ten aanzien van de onderbouwing moet worden aangegeven waarom deze ruimtevraag (ontwikkeling) niet geheel binnen bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen. Daarnaast dienen deze (uitleg-)locaties op basis van trede 3 van de Ladder multimodaal (kwalitatieve bereikbaarheid en ontsluiting) ontsloten te worden. Dit vraagt bij een voornemen tot ontwikkeling om een zorgvuldige onderbouwing van deze ontwikkeling voor de drie treden van de Ladder. Uitgangspunt 5 De ontwikkellocaties Zwethof en Weidelaan zorgvuldig afwegen en de drie treden van de Ladder doorlopen. 5
De woonvisie en de woningbouwontwikkeling 2010-2025 Vanaf 2010 zijn er 135 woningen opgeleverd, waarvan 108 in Zoeterwoude-Dorp en 27 in Zoeterwoude Rijndijk. In het woningbouwprogramma staan nog 759 woningen opgenomen tot 2025. Het aandeel woningen in de sociale sector bedraagt vanaf 2010 39%. Ons nieuwbouwprogramma komt daarmee tegemoet aan de uitgangspunten van de woonvisie (35% sociale woningbouw, aansluitende woningmarkt voor eigen inwoners (lokale behoefte), aantrekkelijke woningmarkt voor het aantrekken van jonge gezinnen(voorzien in de regionale vraag)). Qua prijsklasse ziet ons woningbouwprogramma er vanaf 2010 als volgt uit: Tabel 2: Prijsklasse woningbouwplannen 2010-2025 Categorie woningen Prijsklasse Dorp Rijndijk aantal woningen percentage 0 Koop < 180.000 32 32 4% 1 Koop 180.001 250.000 55 140 195 22% 2 Koop 250.001 300.000 103 42 145 16% 3 Koop 300.001 350.000 81 16 97 11% 4 Koop 350.001 450.000 46 35 81 9% 5 Koop > 450.001 26 12 38 4% 6a Huur < 710,68 83 201 284 32% 6b Huur > 710,68 4 4 0% onbekend 18 18 2% Totaal 444 450 894 100% De woonvisie en de Woningwet 2015 Op grond van de Woningwet 2015 moeten woningcorporaties naar redelijkheid bijdragen aan het woonbeleid van de gemeente. De Woonvisie Zoeterwoude 2015 biedt daarvoor een goede basis voor het maken van prestatieafspraken met Rijnhart Wonen. Huurdersvereniging de Huurderij zal daar als gelijkwaardige partij in participeren. Met de nieuwe Woningwet is ook het passend toewijzen nieuw leven ingeblazen. Betaalbaarheid is daarbij een belangrijk aandachtspunt. Het belang van het op peil houden van het betaalbare aanbod blijkt uit de visie en zal door vertaald worden in de prestatieafspraken met Rijnhart Wonen. Met het vaststellen van de woonvisie en de oplegnotitie stelt u de kaders vast voor ons woonbeleid voor de komende jaren. Binnen deze kaders worden in de prestatieafspraken concrete afspraken vastgelegd tussen Rijnhart Wonen, de Huurderij en de gemeente op verschillende onderwerpen die zijn beschreven in de woonvisie. Het aangaan van prestatieafspraken is een bevoegdheid van het college en valt buiten de kaderstellende en controlerende rol van de raad. Wanneer er besluiten moeten worden genomen die de bevoegdheden raken van de gemeenteraad (bv budgetrecht) dan worden de prestatieafspraken besproken met de gemeenteraad. Uitgangspunt 6 De raad stelt met de woonvisie de kaders voor ons woonbeleid vast en het vaststellen van de prestatieafspraken is een collegebevoegdheid. 6
Vergrijzing en extramuralisering Ook de sterke vergrijzing en de extramuralisering vragen opgaven die daarmee samenhangen. Met de visie wordt ingezet op extra geschikte woningen voor senioren. Woningen van een hoogwaardige kwaliteit zijn daarbij erg belangrijk voor deze doelgroep. Samenwerking met de zorgpartijen is daarbij essentieel. Zoeterwoude, 12 november 2015 7