Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 15 Kinderboerderijen Waardepeildatum 1 januari 2016
Colofon Taxatiewijzer Kinderboerderijen, waardepeildatum 1 januari 2016 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2016 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 2
VOORWOORD Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap Utrecht (Bghu) GB Twente, en de taxatiebedrijven Antea Group, GeoTax, Invast Hotels, Kondar, Ortec Finance, SMQ Thorbecke, TOG Nederland, Van Ameyde Waarderingen,en Wiberg taxaties.. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 3
Wijzigingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Kinderboerderijen, waardepeildatum 1 januari 2015, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Kinderboerderijen, waardepeildatum 1 januari 2015, versie 1.0. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1 Strekking van deze taxatiewijzer Geen wijzigingen 2 Beschrijving van de archetypen Grafiek 2.1 aangevuld met kengetallen. 3 Functionele veroudering bij Geen wijzigingen gebouwen voor kinderboerderijen 4 Beschrijving van de marktgegevens Tekst 4.2 is uitgebreid. 4.3 over werktuigenvrijstelling toegevoegd 4.4 grafieken aangepast. 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes 6 Grond Geen wijzigingen 7 Taxatieverslag Geen wijzigingen Bijlage 1 Bronnen Geen wijzigingen Bijlage 2 Verklarende woordenlijst Geen wijzigingen Bijlage 3 Kengetallen per archetype Geen wijzigingen Bijlage 4 Marktanalyse Geactualiseerd 5.2 Tekst restwaarde installaties aangepast n.a.v. verlaging Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 4
INHOUDSOPGAVE 1 STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER... 6 1.1 Algemeen... 6 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Kinderboerderijen... 6 2 BESCHRIJVING VAN DE ARCHETYPEN... 10 2.1 Inhoudsopgave archetype... 10 2.2 Toelichting op de archetypen Kinderboerderij (2263 / 3263)... 10 3 FUNCTIONELE VEROUDERING BIJ GEBOUWEN VOOR KINDERBOERDERIJEN. 12 3.1 Economische veroudering... 12 3.2 Verandering bouwwijze... 12 3.3 Belemmeringen gebruiksmogelijkheden... 12 3.4 Excessieve gebruikskosten... 12 4 BESCHRIJVING VAN DE MARKTGEGEVENS... 13 4.1 Toelichting op de marktgegevens kinderboerderij (2263 / 3263)... 13 4.2 Indexering... 13 4.4 Grafieken onderbouwende marktgegevens per archetype... 15 5 BESCHRIJVING HOE OM TE GAAN MET BANDBREEDTES... 16 5.1 Vervangingswaarde... 16 5.2 Levensduur en restwaarde... 17 6 GROND... 18 6.1 Grondprijzenbeleid... 18 6.2 De terreingrootte... 18 6.3 Waardebepaling grond... 18 6.4 Correctie bouwlaag... 18 6.5 Bodemverontreiniging... 18 7 TAXATIEVERSLAG... 19 BIJLAGE 1 - BRONNEN... 20 BIJLAGE 2 - VERKLARENDE WOORDENLIJST... 21 BIJLAGE 3 - RAPPORTAGE KENGETALLEN PER ARCHETYPE... 22 BIJLAGE 4 - RAPPORTAGE ONDERBOUWENDE MARKTGEGEVENS... 28 Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 5
1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.1 Algemeen De doelstelling van de kinderboerderij is in de meeste gevallen kinderen die in een stedelijke omgeving wonen, kennis te laten maken met dieren, om zodoende vervreemding ten opzichte van het dier tegen te gaan. De mogelijkheid bestaat om kennis te maken met verschillende soorten dieren in de directe leefomgeving. Het gaat dus om een vorm van natuureducatie voor bezoekers van het park. Daarbij zijn veiligheid en duurzaamheid belangrijke aandachtspunten. Er zijn in Nederland ongeveer 500 kinderboerderijen en deze trekken jaarlijks 30 miljoen bezoekers. Op een kinderboerderij vinden we doorgaans: Kleine landbouwhuisdieren (geiten, schapen, varkens, runderen, pony s, paarden); Vogels (kalkoenen, eenden, fazanten, kippen en krielen, duiven, volièrevogels, pauwen, zwanen, ganzen); Huisdieren (alpaca s, ezels, cavia s, konijnen). Bij landbouwdieren gaat het vaak om rassen die vroeger, voor het tijdperk van de industriële revolutie, veel werden gehouden: de zogenaamde "landrassen". Bij veel kinderboerderijen zijn de meeste dieren niet opgesloten in hokken. Bezoekers kunnen zich veelal vrijelijk tussen de geiten en schapen bewegen. Niet alle dieren kunnen vrij rondlopen, bijvoorbeeld konijnen en cavia's verblijven in hokken. Vanuit educatief oogpunt en dierenwelzijn is het jammer dat dit vandaag de dag noodzakelijk is. De meeste kinderboerderijen zijn ondergebracht in stichtingen en/of verenigingen en draaien op vrijwilligers. De waardering van kinderboerderijen is lastig, omdat het aantal beschikbare stichtingskosten zeer beperkt is. Ook het aantal verkooptransacties is nihil. In de meeste gevallen is de bestemming bijzondere bebouwing. De gebouwen benaderen enigszins agrarisch gebouwen. Deze taxatiewijzer is bedoeld voor het waarderen van kinderboerderijen en is geldig voor taxaties naar waardepeildatum 1 januari 2016. 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Kinderboerderijen De agrarische ondernemer heeft het tegenwoordig niet gemakkelijk. Vele ondernemers hebben geprobeerd een tweede tak van inkomsten aan te boren. Zo zijn er in Nederland de natuurboerderijen ontstaan. Dit zijn agrarische objecten die geheel of grotendeels de originele doelstelling van een kinderboerderij invullen. Zo kunnen de bezoekers kennismaken met dieren en het boerenbedrijf. Ook zijn er allerlei natuurboerderijen waar mensen op therapeutische basis werkervaring opdoen en/of een stage volbrengen. Daarnaast zijn er zorgboerderijen, dit zijn land- of tuinbouwbedrijven waar mensen met een zorgvraag een waardevolle dagtaak vinden. Zowel natuurboerderijen als zorgboerderijen zijn agrarische objecten. Meer in het educatieve vlak zijn er leerboerderijen en educatieve boerderijen. Dit zijn agrarische objecten waar vaak samen met scholen en/of Staatsbosbeheer, de Vereniging voor Natuur- en Milieueducatie (NME), de boer en de leerlingen meestal een (werk)week lang verantwoordelijk voor de boerderij en de dieren zijn. Een ander fenomeen zijn de multifunctionele objecten. Dit zijn objecten met een zeer grote verschijningsvorm en een grote diversiteit aan functies. Er komen multifunctionele objecten voor waarbij een gedeelte kinderboerderij gecombineerd wordt met kinderopvang (peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang), onderwijs eventueel andere vormen van educatie, zorg en lichte horeca (theeschenkerij). Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 6
Voorbeeld (1); multifunctionele object waarin een gedeelte kinderboerderij Bovenstaande object bestaat uit: Stallen van de kinderboerderij in de linker vleugel; Een peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang in de rechtervleugel; Een centrale hal met een kleine theeschenkerij. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 7
Voorbeeld (2); multifunctionele object waarin een gedeelte kinderboerderij Het bovenstaande voorbeeld is een concept waarbij een agrarisch bedrijf gecombineerd wordt met meerdere maatschappelijke functies. De samenwerking bundelt de krachten van diverse organisaties, zoals: Kinderopvang Een professionele dienstverlener, die kinderen en volwassenen met beperkingen ondersteunt om te komen tot maximale zelfontplooiing en regie over hun eigen leven. In de vorm van: o Dagopvang; o Woning (16 zorgappartementen en een ruimte voor een logeergroep. Onderwijs, drie klaslokalen (60 studenten) van de opleidingen Helpende zorg/welzijn; Kinderopvang; Jeugdzorg en de groene opleidingen. Dagbehandelingsruimte voor Jeugdhulpverlening aan kinderen/jongeren die door allerlei omstandigheden zijn vastgelopen in hun ontwikkeling en de hiervoor benodigde kantoorruimten voor (ambulante) medewerkers Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 8
Foto van het voorhuis en de 2 voormalige varkensschuren, nu als kinderopvang / crèche gebruikt Het woongebouw voor gehandicapten en daarnaast de hooiberg (woonkamer/keuken). Achter en naast de hooiberg liggen de ruimten voor de dieren en de kas. Hier worden door studenten (VMBO), bewoners en kinderen (van de crèche en opvang) activiteiten verricht. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 9
2 Beschrijving van de archetypen (zie voor de kengetallen per archetype bijlage 3) 2.1 Inhoudsopgave archetype Nr. Archetype Omschrijving 1 A6300011 2 A6300013 3 A6300021 Stal/nachtverblijf, in baksteen en eenvoudig uitgevoerd Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Stal/nachtverblijf, in hout en eenvoudig uitgevoerd Onderdeel WOZ-object Kengetal 2016 Stal/nachtverblijf Stal/nachtverblijf Stal/nachtverblijf 4 A6300023 Stal/nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd Stal/nachtverblijf 5 A6300062 Volière met nachthokken Dierenverblijf 6 A6300063 Volière met nachthokken Dierenverblijf 578 1.009 545 808 114 900 2.2 Toelichting op de archetypen Kinderboerderij (2263 / 3263) Het verschil tussen een dierentuin en een kinderboerderij ligt in het aantal en soort wilde dieren: zijn er meer dan tien wilde diersoorten welke meer dan 7 dagen per jaar aan het publiek worden tentoongesteld, dan is sprake van een dierentuin. Kinderboerderijen zijn grofweg te verdelen in twee typen, te weten: 1. de echte kinderboerderij. Dit zijn weilanden met volières, vijvers en stallen. 2. de kinderboerderijen die meer naar de richting van een educatief centrum neigen. Ad. 1. De gebouwen die op dit type kinderboerderijen slaan, zijn te verdelen in: Stallen; Volières. Ad. 2. De gebouwen die op dit type kinderboerderijen slaan zijn te verdelen in: Stallen; Volières; Educatieve ruimten; Expositieruimten. 2.2.1 Stal/nachtverblijf, in hout en eenvoudig uitgevoerd Houten stalruimte voor kleinvee vrijwel altijd één bouwlaag. Indien er wel een verdieping is, dan wordt deze vrijwel altijd als hooizolder gebruikt. In alle gevallen betreft het een eenvoudige bouwwijze, vaak met een betrekkelijk klein vloeroppervlak. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 10
2.2.2 Stal/nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd Houten stalruimte voor kleinvee vrijwel altijd 1 bouwlaag. Indien er wel een verdieping is, dan wordt deze vrijwel altijd als hooizolder gebruikt. In alle gevallen betreft het de wat grotere gebouwen, kwalitatief beter en met meer voorzieningen. 2.2.3 Stal/nachtverblijf, in baksteen en eenvoudig uitgevoerd Stalruimte voor kleinvee veelal met een verdieping die meestal als hooizolder wordt gebruikt. In alle gevallen betreft het eenvoudige en van baksteen opgetrokken stallen, vergelijkbaar met een agrarische, gesloten werktuigenberging en/of stal. 2.2.4 Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Stalruimte voor kleinvee vaak met een verdieping die meestal als hooizolder wordt gebruikt. In alle gevallen betreft het een gebouw waar ook educatieve ruimten (luxere ruimten) aanwezig zijn. Het gebouw heeft gemetselde muren. De gebouwen zijn in de meeste gevallen specifiek ontworpen voor het gebruik. 2.2.5 Volière met nachthokken Kleinere bouwwerken, het frame is van hout of metaal en is overspannen met gaas. Vaak is het gecombineerd met een nachtverblijf. 2.2.6 Volière met nachthokken luxer Kleinere bouwwerken, een gemetselde borstwering met daarop wanden die deels van hout zijn en deels gaas. Het dak is met pannen gedekt (soms golfplaten). Er zit een verharde (betonnen) vloer in en er zijn nachtverblijven aanwezig. 2.2.7 Herbouwwaarden in de tijd In onderstaande tabel is de herbouwwaarde voor de afgelopen jaren per archetype weergegeven. Nr. Archetype Grootte 1 A6300011 125 m² 2 A6300013 500 m² 3 A6300021 70 m² 4 A6300023 125 m² 5 A6300062 30 m² 6 A6300063 10 m² Omschrijving Stal/nachtverblijf, in baksteen, eenvoudig Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Stal/nachtverblijf, in hout, eenvoudig Stal/nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd Volière met nachthokken Volière met nachthokken (blokhutmodel) Onderdeel WOZ-object Kengetal 2013 Kengetal 2014 Kengetal 2015 Kengetal 2016 Stal/nachtverblijf 578 578 578 578 Stal/nachtverblijf 1.042 1.042 1.009 1.009 Stal/nachtverblijf 288 545 545 545 Stal/nachtverblijf 808 808 808 808 Dierenverblijf 114 114 114 114 Dierenverblijf 1.302 1.302 900 900 Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 11
3 Functionele veroudering bij gebouwen voor Kinderboerderijen Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel (1) van deze set taxatiewijzers. In deze taxatiewijzer wordt ingegaan op de aandachtspunten die specifiek gelden voor kinderboerderijen. De totale functionele veroudering is opgebouwd uit vier elementen. Bij kinderboerderijen zijn feitelijk twee elementen actueel (EV en VB). Economische veroudering (EV); Verandering in bouwwijze (VB); Belemmering in gebruiksmogelijkheden (BG); Excessieve gebruikskosten (EG). Hoe omgegaan moet worden met deze vier verschillende afschrijvingen is in de Taxatiewijzer Algemeen, hoofdstuk 6 verder uitgeschreven. 3.1 Economische veroudering Bij de functionele veroudering is bij deze categorie objecten vooral van belang in hoeverre er nog behoefte bestaat aan een kinderboerderij. In de grote steden hebben veel kinderboerderijen een functie in een woonwijk, vaak gaan ze samen met een park/bos. 3.2 Verandering bouwwijze Deze veroudering is bij kinderboerderijen niet snel aan de orde. Echter, indien er behoefte bestaat aan gebouwen met meer ruimten voor educatie, expositie, sociale ontmoeting, et cetera dan kan hiervoor een afschrijving gehanteerd worden. 3.3 Belemmeringen gebruiksmogelijkheden Deze veroudering is bij kinderboerderijen niet snel aan de orde. Echter, indien de gebouwen te klein of te groot zijn, dan kan hiervoor een afschrijving gehanteerd worden. 3.4 Excessieve gebruikskosten Deze veroudering is bij kinderboerderijen niet snel aan de orde. In de meeste gevallen wordt bij dit onderdeel excessieve energiekosten bedoeld. Omdat dit bij kinderboerderijen eigenlijk niet aan de orde is, zal hiervoor zelden een afschrijving gehanteerd worden. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 12
4 Beschrijving van de marktgegevens (zie voor gebruikte marktgegevens bijlage 4) 4.1 Toelichting op de marktgegevens kinderboerderij (2263 / 3263) Het aantal nieuw gebouwde kinderboerderijen is, bezien in het totaal van alle WOZ-objecten zeer beperkt.. Er worden wel veel bouwwerken bij kinderboerderijen vernieuwd en er worden nogal wat bouwwerken geplaatst die als objecten geen kinderboerderij zijn, maar waarbij deelobjecten gebouwd worden die wel als onderdeel van kinderboerderijen voorkomen. Voorbeelden hiervan zijn delen van: Zorgboerderijen; Diverse medische instellingen waar patiënten langere tijd verblijven; Diverse onderdelen van onderwijsinstituten. 4.2 Indexering Voor het indexeren van bouwgegevens naar de waardepeildatum 1 januari 2016, is gebruik gemaakt van het BDB-Indexcijfer Bedrijfsgebouwen - Nieuwbouw. Jaarlijks publiceert het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB) indexcijfers voor diverse categorieën onroerende zaken. Het BDB geeft inzicht in de kostenontwikkeling in de branche. Deze ontwikkelingen zijn gebaseerd op inputcijfers, zoals: De Cao s; Materiaalkosten; De materiaalafschrijvingen; De projectgerelateerde opslagen voor algemene kosten Conjunctuur gerelateerde omzetcijfers en winstmarges van de bouwnijverheid worden in deze BDB-index niet gerepresenteerd. In jaren van langer durende economische groei of recessie dienen de BDB-cijfers aangevuld te worden met conjuncturele marktontwikkelingen. Deze worden onder andere weergegeven in de Monitor Bouwketen van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). In de Algemene Taxatiewijzer kan men de BDB-Indexcijfers raadplegen. Marktgegevens van voor 2009 zijn uit de analyse verwijderd. 4.3 Werktuigenvrijstelling In hoofdstuk 9 van de Taxatiewijzer Algemeen voor waardepeildatum 1 januari 2016 wordt nader ingegaan op de vraag hoe om te gaan met de werktuigenvrijstelling. In die taxatiewijzer is ook een actueel overzicht gegeven van de jurisprudentie over dit onderwerp. Hieronder wordt slechts beknopt ingegaan op de werktuigenvrijstelling Volgens de Hoge Raad kan er ook buiten een productieproces sprake kan zijn van werktuigen die onder de werktuigenvrijstelling vallen. (Zie Hoge Raad 6 februari 2015, nr. 14/02425, ECLI:NL:GHDHA:2014:1477. In het berechte geval oordeelde de Hoge Raad dat de werktuigenvrijstelling van toepassing kan zijn op installaties in een ziekenhuis. Ook bij installaties die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan het medische proces dat in een ziekenhuis plaatsvindt, kan sprake zijn van werktuigen in de zin van de werktuigenvrijstelling. De omstandigheid dat veel van die installaties zijn aangebracht vanwege extra wettelijke eisen voor de gezondheidszorg, staat hieraan niet in de weg. Zie ook Gerechtshof Amsterdam 26 november 2015 nr. 14/00421, ECLI:NL:GHAMS:2015:5017. In verhouding tot ziekenhuizen zijn de installaties bij gebouwen ten behoeve van kinderboerderijen steeds dienstbaar aan het gebouwde, en niet aan het (productie)proces. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 13
Kengetallen In de kengetallen van deze taxatiewijzer zijn géén werktuigen opgenomen die onder de werktuigenvrijstelling vallen. In deze taxatiewijzer is daarbij uitvoering gegeven aan de bovengenoemde jurisprudentie. In de kengetallen zijn slechts de kosten van installaties begrepen die in hoofdzaak of geheel dienstbaar zijn aan het gebouwde, installaties die roerend zijn of worden ingeplugd zijn niet in de kengetallen opgenomen. In de kengetallen zijn wel opgenomen installaties die dienstbaar zijn aan het gebouw in algemene zin: warmteopwekking en warmtedistributie; afvoeren (regenwater en vuilwater); toevoer van water / gastoevoer / elektriciteit / telefonie; koudeopwekking en distributie; luchtbehandeling, regeling klimaat en sanitair; centrale elektrotechnische voorzieningen, krachtstroom, verlichting, communicatie; beveiliging (brand, braak, milieu); transport (liften en roltrappen;) gebouwbeheer voorzieningen. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 14
4.4 Grafieken onderbouwende marktgegevens per archetype Uit de marktanalyse van de beschikbare onderbouwingen voor archetype A6300013 blijkt dat de vervangingswaarde per vierkante meter voor waardepeildatum 2016 niet is gewijzigd ten opzichte van waardepeildatum 2015. Uit de marktanalyse van de beschikbare onderbouwingen voor archetype A6300021 is de vervangingswaarde per vierkante meter voor waardepeildatum 2016 ongewijzigd gelaten op 545,-/m². Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 15
Uit de marktanalyse van de beschikbare onderbouwingen voor archetype A6300023 is gebleken dat de vervangingswaarde per vierkante meter voor waardepeildatum 2016 geen aanpassing behoeft. 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes In de taxatiewijzer deel 1 (Algemeen) is uitgewerkt hoe omgegaan moet worden met de kengetallen. Hoe de kengetallen gecorrigeerd moeten worden indien sprake is van: afwijking op de standaardgrootte, zwaardere fundering, en/of een slechtere bereikbaarheid, staat hier uitgewerkt. In beginsel dient binnen de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt te worden voor de diverse waardebepalende elementen. Specifieke situaties kunnen er echter toe leiden dat ook buiten de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt dient te worden. De diversiteit van de gebouwen binnen de archetypes is in de taxatiewijzer Kinderboerderijen erg groot. Om meer van de beschikbare marktgegevens binnen de bandbreedte te krijgen, zijn voor alle archetypes de bandbreedtes voor de vervangingswaarde per vierkante meter naar 30% aangepast. Op basis van de analyses van de beschikbare onderbouwingen zoals vermeld in bijlage 4 is geconstateerd dat de spreiding van de vervangingswaardes per m² groot is. Deze grote spreiding is aanleiding om de bandbreedte voor de vervangingswaarde op 30% te stellen. Uit oogpunt van uniformiteit is dit voor alle archetypes gelijkgetrokken. 5.1 Vervangingswaarde Het is natuurlijk zo dat in de te taxeren objecten een enorme verscheidenheid voorkomt. Zo kunnen gebouwen variëren door: Kwaliteit / gebruikte materialen; Uitstraling; Onderhoud; Voorzieningen; Doelmatigheid. Deze gegevens kunnen in de gemeentelijke WOZ-administratie geregistreerd worden. Ook kunnen deze gegevens via Stuf-TAX uitgewisseld worden (gegevensnummers 61.23, 61.33, 61.34, 61.35 en 61.36). Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 16
De ervaring leert dat in veel gemeenten voor de incourante-objecten deze gegevens niet of nauwelijks gevuld zijn. Indien het gegeven wel gevuld is dan zal dit vaak plaatsvinden op de schaal 1 tot en met 5, waarbij 1 zeer slecht is en 5 zeer goed. De kengetallen in deze wijzer zijn gebaseerd op de norm gemiddeld (3) en voor het minimum een 1 aangehouden kan worden en voor het maximum een 5. Indien het gegeven niet geregistreerd is, kan de taxateur binnen de bandbreedte de herbouwwaarde vaststellen. Voor de vervangingswaarde dient een keuze onderin de bandbreedte te worden gemaakt indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen lagere kosten met zich meebrengt. Bij de archetypen die zijn beschreven in deze taxatiewijzer is al uitgegaan van een relatief eenvoudige, veelal traditionele bouwwijze met bijbehorende materialen. Indien de kwaliteit van het te taxeren gebouw (zeer) matig is, dan kan de herbouwwaarde onder in de bandbreedte gevonden worden. Voor de vervangingswaarde dient een keuze bovenin de bandbreedte te worden gemaakt, indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen hogere kosten met zich meebrengt. Hierbij kan, voor de gebouwen die beschreven zijn in deze taxatiewijzer, worden gedacht aan een bouwwijze met compleet gemetselde gevels. Geheel of gedeeltelijk geïsoleerde gebouwen. Duurdere materialen vallen hier ook onder. Ook dient de vervangingswaarde aangepast te worden indien de gemiddelde verdiepingshoogte afwijkt van de bij het archetype vermelde gemiddelde verdiepingshoogte. Er zijn ook situaties waar de taxateur een lagere of hogere herbouwwaarde (dus buiten de bandbreedte) zal moeten hanteren. Aangegeven moet worden waarom van de bandbreedte is afgeweken. 5.2 Levensduur en restwaarde Voor het gegeven levensduur (LD) en restwaarde (RW) staat in de kengetallen een bandbreedte aangegeven. Deze gegevens zijn veelal het resultaat van opgedane ervaringen uit de taxatiepraktijk en uit oudere taxatiewijzers, informatie bij renovatie en ervaring. Uit marktanalyse van nieuwgebouwde objecten is deze informatie niet te achterhalen. Voor het bepalen van de keuze voor de restwaarde en de levensduur is de duurzaamheid van de toegepaste materialen van doorslaggevende betekenis. Voor gebouwen met minder duurzame materialen dient een keuze onder in de bandbreedte gekozen te worden en voor gebouwen met duurzame materialen dient een keuze boven in de bandbreedte gemaakt te worden. A6300011, Bij 4 archetypen ( A6300011, A6300013, A6300021, A6300023 ) is de bandbreedte van de restwaarde van de installaties bijgesteld. Deze is gewijzigd van 20% 30% in 10% - 20%. Dit is gedaan op grond van recente jurisprudentie met betrekking tot de restwaarde in relatie tot de levensduur van installaties. De restwaarde van de twee volières waren reeds eerder op geen/nul getaxeerd. Zowel bij het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2014:1477) als bij het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2015:5017) zijn de restwaarde en het afschrijvingspercentage onderwerp van geschil geweest. Er zijn ook situaties waar de taxateur een lagere of hogere LD of RW (dus buiten de bandbreedte) zal hanteren. Gemotiveerd en vastgelegd moet worden waarom voor een afwijkende LD/RW is gekozen. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 17
6 Grond Naast de waardering van de opstal van een WOZ-object dient eveneens de daarbij behorende grond te worden gewaardeerd. Voor een beschrijving van de waardering van de grond wordt verwezen naar het algemene deel (1) van deze set taxatiewijzers. 6.1 Grondprijzenbeleid Uit zowel recente als in het verleden uitgevoerde studies is gebleken dat het stellen van bindende normen voor de grondkosten uitgedrukt in kosten per m² grondoppervlakte, gezien het in Nederland zeer sterk variërend kostenbeeld, niet haalbaar is. Dit komt omdat de grondkosten per m² in hoge mate worden bepaald door het gemeentelijke beleid betreffende de grondexploitatie. Hierbij speelt de liberalisering van het grondprijsbeleid een rol. Geconstateerd wordt dat bij de indiening van aanvragen voor grondverwerving de grondkosten veelal worden bepaald door de marktwaarde en niet door de feitelijke grondprijs. Wanneer er sprake is van een hoge grondprijs per m² dwingt dit een efficiënt grondgebruik af. 6.2 De terreingrootte Bij het beoordelen van de terreingrootte is niet alleen de voor het gebouw (de gebouwen) beschikbare grondoppervlakte van belang. Bij kinderboerderijen is juist de grond rondom gebouwen van groot belang voor de uitoefening van de functie als kinderboerderij. De onbebouwde terreinoppervlakte moet voldoende ruimte bieden voor: Dierenweide; Toegangs- en ontsluitingswegen voor bezoekers, medewerkers et cetera; Parkeervoorzieningen, rijwielstallingen, groenvoorzieningen, paden, terrassen, waterpartijen en dergelijke. Voor het bepalen van de uiteindelijke terreingrootte kan veelal aansluiting worden gezocht bij de kadastrale perceelsgrootte. 6.3 Waardebepaling grond Bij de prijsbepaling wordt onderscheid gemaakt tussen de ondergrond en de resterende grond (gebouwgebonden en niet-gebouwgebonden). In veel gevallen is bij de gemeente niet bekend wat een gehanteerde uitgifteprijs voor kinderboerderijen is. Aansluiting bij deze prijs is daarom erg lastig. Geadviseerd wordt om daarom voor de gebonden grond aansluiting te zoeken bij de grondprijzen die gehanteerd worden voor gebonden grond bij sportobjecten en dan specifiek de sportvelden. Met andere woorden, de grondprijs van de gebonden grond die gehanteerd is bij kleedgebouwen / tribunes et cetera bij sportvelden. De resterende grond wordt gewaardeerd tegen agrarische waarde. 6.4 Correctie bouwlaag Voor de meeste situaties geldt de uitgifteprijs bijzondere bebouwing per vierkante meter maal 2 tot 2½ keer de vloeroppervlakte. Deze methode van toewijzing van grond is door het Gerechtshof s Gravenhage onvoldoende onderbouwd bevonden (ECLI:NL:GHSGR:2012:BY8367). In alle gevallen zal de waardering moeten aansluiten bij de feitelijke situatie. Het is vaak mogelijk om met behulp van luchtfoto's de gebouwgebonden grond af te bakenen. 6.5 Bodemverontreiniging Voor een beschrijving van hoe om te gaan met bodemverontreiniging wordt verwezen naar het algemene deel (1) van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 18
7 Taxatieverslag Voor een beschrijving van het taxatieverslag wordt verwezen naar het algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 19
Bijlage 1 - Bronnen WOZ-datacenter; CBS-indexcijfers voor ingenieursdiensten (jaarprijsindex); BDB-Indexcijfer (Zie Algemene Taxatiewijzer); Taxatiewijzer kinderboerderijen, WOZ-datacenter 1-1-2015; Ontwikkelingen agrarische grondmarkt; Internet, diverse sites van aannemers / volièrebouwers. Handboek Ver. Samenwerkende Kinderboerderijen. Kwantitatieve Informatie Veehouderij ( Kwin 2014 2015).). Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 20
Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer geldende termen zijn al in een eerder stadium nader verklaard en/of beschreven of zijn in onderstaand overzicht opgenomen. BDB CBS Educatieve boerderijen Educatieve ruimten Expositieruimten Kinderboerderij Leerboerderijen Natuurboerderijen NME Zorgboerderijen Bureau Documentatie Bouwwezen. Centraal Bureau voor de Statistiek. Dit zijn agrarische objecten waar vaak samen met scholen en/of Staatsbosbeheer, de Vereniging voor Natuur- en Milieueducatie (NME), de boer en de leerlingen meestal een (werk)week lang verantwoordelijk voor de boerderij en de dieren zijn. Ruimten geschikt voor leerdoeleinden (educatie). Ruimten geschikt voor presentatie(s) (exposities). Een terrein met gebouwen met als opzet; kinderen die in een stedelijke omgeving wonen kennis te laten maken met dieren, om zodoende vervreemding ten opzichte van het dier tegen te gaan. Dit zijn agrarische objecten waar vaak samen met scholen en/of Staatsbosbeheer, de Vereniging voor Natuur- en Milieueducatie (NME), de boer en de leerlingen meestal een (werk)week lang verantwoordelijk voor de boerderij en de dieren zijn. Dit zijn agrarische objecten die geheel of grotendeels de originele doelstelling van een kinderboerderij invullen. Zo kunnen de bezoekers kennismaken met dieren en het boerenbedrijf. Ook zijn er allerlei natuurboerderijen waar mensen op therapeutische basis werkervaring op doen en/of een stage volbrengen. Vereniging voor Natuur- en Milieueducatie. Dit zijn land- of tuinbouwbedrijven waar mensen met een zorgvraag een waardevolle dagtaak vinden. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 21
Bijlage 3 Rapportage Kengetallen per archetype KENGETALLEN KINDERBOERDERIJEN Soortobjectcode 3263 Omschrijving Kinderboerderij Nummer 1 Archetype-codering A6300011 Archetype-omschrijving Stal/nachtverblijf, in baksteen en eenvoudig uitgevoerd Code onderdeel WOZ-object 431S Omschrijving Stal/nachtverblijf. Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 125 m2 Vanaf 1980 tot heden Pannen of golfplaten Gemetselde wanden, eenvoudig Geen Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2015 Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 70% 344 405 465 20-30 20% - 30% Afbouw / vaste inrichting 20% 98 116 133 10-20 20% - 30% Installaties 10% 49 58 66 10-20 20% - 30% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% 491 578 665 206 Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2016 Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW 578 vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW 578 per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW 699 405 116 57,80 Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 2.8 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 70% 344 405 465 20-30 20% - 30% Afbouw / vaste inrichting 20% 98 116 133 10-20 20% - 30% Installaties 10% 49 58 66 10-20 10% - 20% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% 491 578 665 206 Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 22
Bijlage 3 KENGETALLEN KINDERBOERDERIJEN Soortobjectcode 3263 Omschrijving Kinderboerderij Nummer 2 Archetype-codering A6300013 Archetype-omschrijving Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Code onderdeel WOZ-object 431S Omschrijving Stal/nachtverblijf Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 500 m2 Vanaf 1980 tot heden Pannen of golfplaten Gemetselde wanden, luxer Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, soms zijn er educatieve ruimten aanwezig Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2015 Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 65% 557 656 754 20-30 20% - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% 214 252 290 10-20 20% - 30% Installaties 10% 86 101 116 10-20 20% - 30% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% 858 1.009 1.160 360 Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2016 Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW 1.009 vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW 1.009 per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW 1.221 656 252 101 Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 2.8 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 65% 557 656 754 20-30 20% - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% 214 252 290 10-20 20% - 30% Installaties 10% 86 101 116 10-20 10% - 20% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% 858 1.009 1.160 360 Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 23
Bijlage 3 KENGETALLEN KINDERBOERDERIJEN Soortobjectcode 3263 Omschrijving Kinderboerderij Nummer 3 Archetype-codering A6300021 Archetype-omschrijving Stal/nachtverblijf, in hout en eenvoudig uitgevoerd Code onderdeel WOZ-object 431H Omschrijving Stal/nachtverblijf Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 70 m2 Vanaf 1960 tot heden Pannen of golfplaten Houten gepotdekselde wanden, eenvoudig Geen Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2015 Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 80% 371 436 501 20-30 10% - 20% Afbouw / vaste inrichting 15% 69 82 94 10-20 20% - 30% Installaties 5% 23 27 31 10-20 20% - 30% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% 463 545 627 272 Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2016 Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW 545 vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW 545 per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW 659 436 81,75 27,25 Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 2 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 80% 371 436 501 20-30 10% - 20% Afbouw / vaste inrichting 15% 69 82 94 10-20 20% - 30% Installaties 5% 23 27 31 10-20 10% - 20% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% 463 545 627 272 Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 24
Bijlage 3 KENGETALLEN KINDERBOERDERIJEN Soortobjectcode 3263 Omschrijving Kinderboerderij Nummer 4 Archetype-codering A6300023 Archetype-omschrijving Stal/nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd Code onderdeel WOZ-object 431H Omschrijving Stal/nachtverblijf Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 125 m2 Vanaf 1980 tot heden Pannen of golfplaten Houten gepotdekselde wanden, luxer Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, geen educatieve ruimten Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2015 Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 70% 481 566 650 20-30 15% - 25% Afbouw / vaste inrichting 20% 137 162 186 10-20 20% - 30% Installaties 10% 69 81 93 10-20 20% - 30% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% 687 808 929 289 Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2016 Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW 808 vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW 808 per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW 978 566 162 80,80 Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 2.8 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 70% 481 566 650 20-30 15% - 25% Afbouw / vaste inrichting 20% 137 162 186 10-20 20% - 30% Installaties 10% 69 81 93 10-20 20% - 30% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% 687 808 929 289 Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 25
Bijlage 3 KENGETALLEN KINDERBOERDERIJEN Soortobjectcode 3263 Omschrijving Kinderboerderij Nummer 5 Archetype-codering A6300062 Archetype-omschrijving Volière met nachthokken Code onderdeel WOZ-object 171A Omschrijving Dierenverblijf Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 30 m2 Vanaf 1960 tot heden Gaas Metalen of houten frame met gaas en nachthokken Eenvoudig Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2015 Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 100% 97 114 131 20-30 10% - 20% Afbouw / vaste inrichting 0% 0 0 0 0-0 0% - 0% Installaties 0% 0 0 0 0-0 0% - 0% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% 97 114 131 46,00 Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2016 Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW 114 vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW 114 per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW 138 114 0,00 0,00 Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 2.5 Factor verandering bouwwijze 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 100% 97 114 131 20-30 10% - 20% Afbouw / vaste inrichting 0% 0 0 0 0-0 0% - 0% Installaties 0% 0 0 0 0-0 0% - 0% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% 97 114 131 46,00 Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 26
Bijlage 3 KENGETALLEN KINDERBOERDERIJEN Soortobjectcode 3263 Omschrijving Kinderboerderij Nummer 6 Archetype-codering A6300063 Archetype-omschrijving Volière met nachthokken Code onderdeel WOZ-object 171A Omschrijving Dierenverblijf Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 30 m2 Vanaf 1960 tot heden Pannen of golfplaten Gemetselde borstwering, wanden deels van gaas, verharde vloer en nachthokken Luxer, compleet Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2015 Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 82% 627 738 849 20-30 10% - 20% Afbouw / vaste inrichting 14% 107 126 145 10-20 0% - 0% Installaties 4% 31 36 41 10-20 0% - 0% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% 765 900 1.035 360 Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2016 Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW 900 vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW 900 per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW 1.089 738 126 36,00 Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 2.5 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 82% 627 738 849 20-30 10% - 20% Afbouw / vaste inrichting 14% 107 126 145 10-20 0% - 0% Installaties 4% 31 36 41 10-20 0% - 0% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% 765 900 1.035 360 Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 27
Bijlage 4 Rapportage Onderbouwende marktgegevens Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer KINDERBOERDERIJEN Gemeente Nijmegen Woonplaats Nijmegen Bouwkosten 100% 119.000 Ruwbouw 0% Afbouw 0% Installaties 0% Jaar 2008 Index 8,59% Geindexeerde bouwkosten 129.224 Grootte (BVO) 140 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) 923 per m2 Omschrijving Bouw van een nieuw stenen dierenverblijf ter vervanging van de oude houten blokhut. Object is in eigen beheer gebouwd. Opmerking Geen overlast van belendingen, geen zware fundering, stenen gebouw in boerderij stijl. Soort-object-code 3263 Omschrijving Kinderboerderij Code onderdeel WOZ-object 431S Omschrijving Stal/nachtverblijf Archetype code A6300013 omschrijving Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Bouwperiode Vanaf 1980 tot heden Bouwwijze Gemetselde wanden, luxer Nadere verfijning Pannen of golfplaten Opmerkingen Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, soms zijn er educatieve ruimten aanwezig Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 28
Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer KINDERBOERDERIJEN Gemeente Slochteren (H-S - Slochteren) Woonplaats Harkstede Bouwkosten 100% 250.000 Ruwbouw 0% Afbouw 0% Installaties 0% Jaar 2010 Index 5,79% Geindexeerde bouwkosten 264.476 Grootte (BVO) 250 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) 1.058 per m2 Omschrijving Kinderboerderij plus theehuis. Opmerking Soort-object-code 3263 Omschrijving Kinderboerderij Code onderdeel WOZ-object 431S Omschrijving Stal/nachtverblijf Archetype code A6300013 omschrijving Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Bouwperiode Vanaf 1980 tot heden Bouwwijze Gemetselde wanden, luxer Nadere verfijning Pannen of golfplaten Opmerkingen Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, soms zijn er educatieve ruimten aanwezig Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 29
Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer KINDERBOERDERIJEN Gemeente Woonplaats Noordwijk (Belastingen Bollenstreek) Bouwkosten 100% 697.713 Ruwbouw 55,26% 385.578 Afbouw 23,68% 165.248 Installaties 21,05% 146.887 Jaar 2012 Index 0% Geindexeerde bouwkosten 697.713 Grootte (BVO) 570 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) 1.224 per m2 Omschrijving De kinderboerderij staat midden in de wei en biedt daarmee een ontspannen ontmoetingsplek voor mens en dier. Om de geborgenheid voor de cliënten te benadrukken is uitgegaan van een groot (onder)dak dat vervolgens wordt doorsneden door een voetpad waarlangs bezoekers passeren. Het gebouw bewerkstelligt zo als kruispunt de gewenste omgekeerde integratie. Het gebouw biedt een thuis voor mens en dier. Er bevinden zich stallen, een kippenhok en in de naturende gevel kunnen allerlei vogels nestelen. De cliënten verzorgen en knuffelen de dieren in de stallen en werken in de keuken. Ze ontmoeten elkaar en bezoekers in de multifunctionele ruimte en op het terras. Een continue lichtstraat geeft alle binnenruimten een sfeervolle helderheid. Binnen en buiten overheerst het gebruik van het materiaal hout. Afhankelijk van de situatie wordt het toegepast in verschillende vormen, bewerkingen, texturen, afwerkingen en kleuren. Het ontwerp toont met een effectieve en rijke integratie van flora en fauna, architectuur en landschap, geborgenheid en gastvrijheid dat zorg nooit marginaal mag en vooral niet hoeft te zijn. Opmerking Soort-object-code 3263 Omschrijving Kinderboerderij Code onderdeel WOZ-object 431S Omschrijving Stal/nachtverblijf Archetype code A6300013 omschrijving Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Bouwperiode Vanaf 1980 tot heden Bouwwijze Gemetselde wanden, luxer Nadere verfijning Pannen of golfplaten Opmerkingen Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, soms zijn er educatieve ruimten aanwezig Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 30
Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer KINDERBOERDERIJEN Gemeente Papendrecht (Drechtsteden) Woonplaats Papendrecht Bouwkosten 100% 461.000 Ruwbouw 0% Afbouw 0% Installaties 0% Jaar 2014 Index 0% Geindexeerde bouwkosten 461.000 Grootte (BVO) 365 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) 1.263 per m2 Omschrijving Hoofdgebouw = NME = 228 m² BVO, 795 m³ Dierenverblijf = 137 m² BVO, 405 m³ Aanwezig vee: 2 ezels, 2 kleine varkens 1 pony 2 alpaca's 5 geiten 8 kippen Fundering was reeds aanwezig. Mestsilo betreft Mestcontainer Voersilo ca. 200 liter. Opmerking Soort-object-code 3263 Omschrijving Kinderboerderij Code onderdeel WOZ-object 431S Omschrijving Stal/nachtverblijf Archetype code A6300013 omschrijving Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Bouwperiode Vanaf 1980 tot heden Bouwwijze Gemetselde wanden, luxer Nadere verfijning Pannen of golfplaten Opmerkingen Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, soms zijn er educatieve ruimten aanwezig Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 31
Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer KINDERBOERDERIJEN Gemeente Groningen (GTDAL) Woonplaats Groningen Bouwkosten 100% 20.000 Ruwbouw 0% Afbouw 0% Installaties 0% Jaar 2011 Index 2,53% Geindexeerde bouwkosten 20.506 Grootte (BVO) 76 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) 270 per m2 Omschrijving Aanvulling op kinderboerderij op zelfde adres: Kornalijnlaan 7 Opmerking Soort-object-code 3263 Omschrijving Kinderboerderij Code onderdeel WOZ-object 431H Omschrijving Stal/nachtverblijf Archetype code A6300021 omschrijving Stal/nachtverblijf, in hout en eenvoudig uitgevoerd Bouwperiode Vanaf 1960 tot heden Bouwwijze Houten gepotdekselde wanden, eenvoudig Nadere verfijning Pannen of golfplaten Opmerkingen Geen Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 32
Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer KINDERBOERDERIJEN Gemeente Westland Woonplaats Naaldwijk Bouwkosten 100% 22.742 Ruwbouw 0% Afbouw 0% Installaties 0% Jaar 2011 Index 2,53% Geindexeerde bouwkosten 23.317 Grootte (BVO) 50 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) 466 per m2 Omschrijving Dierenverblijf bij een boerderij met Rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht. Opmerking Soort-object-code 3263 Omschrijving Kinderboerderij Code onderdeel WOZ-object 431H Omschrijving Stal/nachtverblijf Archetype code A6300021 omschrijving Stal/nachtverblijf, in hout en eenvoudig uitgevoerd Bouwperiode Vanaf 1960 tot heden Bouwwijze Houten gepotdekselde wanden, eenvoudig Nadere verfijning Pannen of golfplaten Opmerkingen Geen Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 33
Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer KINDERBOERDERIJEN Gemeente Hilversum Woonplaats Hilversum Bouwkosten 100% 148.894 Ruwbouw 0% Afbouw 0% Installaties 0% Jaar 2013 Index 0% Geindexeerde bouwkosten 148.894 Grootte (BVO) 175 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) 851 per m2 Omschrijving Kinderboerderij de Meent Opmerking Soort-object-code 3263 Omschrijving Kinderboerderij Code onderdeel WOZ-object 431H Omschrijving Stal/nachtverblijf Archetype code A6300023 omschrijving Stal/nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd Bouwperiode Vanaf 1980 tot heden Bouwwijze Houten gepotdekselde wanden, luxer Nadere verfijning Pannen of golfplaten Opmerkingen Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, geen educatieve ruimten Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 34
Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer KINDERBOERDERIJEN Gemeente Oude IJsselstreek Woonplaats Gendringen Bouwkosten 100% 320.979 Ruwbouw 0% Afbouw 0% Installaties 0% Jaar 2013 Index 0% Geindexeerde bouwkosten 320.979 Grootte (BVO) 387 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) 829 per m2 Omschrijving De parkeerplaatsen worden gebruikt voor zowel de kinderboerderij, de manege en het natuurgebied. Er zijn geen parkeerplaatsen specifiek gekoppeld aan de kinderboerderij. Overige (architect) kosten: 35.547,- Opmerking Soort-object-code 3263 Omschrijving Kinderboerderij Code onderdeel WOZ-object 431H Omschrijving Stal/nachtverblijf Archetype code A6300023 omschrijving Stal/nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd Bouwperiode Vanaf 1980 tot heden Bouwwijze Houten gepotdekselde wanden, luxer Nadere verfijning Pannen of golfplaten Opmerkingen Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, geen educatieve ruimten Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 35