Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 15 Kinderboerderijen

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 15 Kinderboerderijen Waardepeildatum 1 januari 2015

2 Colofon Taxatiewijzer Kinderboerderijen, waardepeildatum 1 januari 2015 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 2

3 VOORWOORD Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap Utrecht (Bghu) en de taxatiebedrijven Antea Group, GeoTax, KONDAR WOZ diensten, Invast Hotels, Ortec Finance, Van Ameyde Waarderingen, Thorbecke, TOG Nederland, en Wiberg Taxaties. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 3

4 Wijzigingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Kinderboerderijen, waardepeildatum 1 januari 2014, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Kinderboerderijen, waardepeildatum 1 januari 2014, versie 1.0. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1 Strekking van deze taxatiewijzer Geen wijzigingen 2 Beschrijving van de archetypen Tekst 2.2 uitgebreid. 3 Functionele veroudering bij gebouwen voor kinderboerderijen Geen wijzigingen 4 Beschrijving van de marktgegevens Kengetallen van archetypen A en A zijn gewijzigd. Tabellen aangepast, BDB-tabel verwijderd. Tekst bijgesteld. 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes Paragraaf 5.3 toegevoegd: Werktuigenvrijstelling 6 Grond Geen wijzigingen 7 Taxatieverslag Geen wijzigingen Bijlage 1 Bronnen Geen wijzigingen Bijlage 2 Verklarende woordenlijst Geen wijzigingen Bijlage 3 Kengetallen per archetype Geen wijzigingen Bijlage 4 Marktanalyse Geactualiseerd Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 4

5 INHOUDSOPGAVE 1 STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER Algemeen Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Kinderboerderijen BESCHRIJVING VAN DE ARCHETYPEN Inhoudsopgave archetype Toelichting op de archetypen Kinderboerderij (2263 / 3263) FUNCTIONELE VEROUDERING BIJ GEBOUWEN VOOR KINDERBOERDERIJEN Economische veroudering Verandering bouwwijze Belemmeringen gebruiksmogelijkheden Excessieve gebruikskosten BESCHRIJVING VAN DE MARKTGEGEVENS Toelichting op de marktgegevens Kinderboerderij (2263 / 3263) Indexering Grafieken onderbouwende marktgegevens per archetype BESCHRIJVING HOE OM TE GAAN MET BANDBREEDTES Vervangingswaarde Levensduur en restwaarde Werktuigenvrijstelling 17 6 GROND Grondprijzenbeleid De terreingrootte Waardebepaling grond Correctie bouwlaag Bodemverontreiniging TAXATIEVERSLAG BIJLAGE 1 - BRONNEN BIJLAGE 2 - VERKLARENDE WOORDENLIJST BIJLAGE 3 - RAPPORTAGE KENGETALLEN PER ARCHETYPE BIJLAGE 4 - RAPPORTAGE ONDERBOUWENDE MARKTGEGEVENS Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 5

6 1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.1 Algemeen De doelstelling van de kinderboerderij is in de meeste gevallen kinderen die in een stedelijke omgeving wonen, kennis te laten maken met dieren, om zodoende vervreemding ten opzichte van het dier tegen te gaan. De mogelijkheid bestaat om kennis te maken met verschillende soorten dieren in de directe leefomgeving. Het gaat dus om een vorm van natuureducatie voor bezoekers van het park. Daarbij zijn veiligheid en duurzaamheid belangrijke aandachtspunten. Er zijn in Nederland ongeveer 500 kinderboerderijen en deze trekken jaarlijks 30 miljoen bezoekers. Op een kinderboerderij vinden we doorgaans: kleine landbouwhuisdieren (geiten, schapen, varkens, runderen, pony s, paarden); vogels (kalkoenen, eenden, fazanten, kippen en krielen, duiven, volièrevogels, pauwen, zwanen, ganzen); huisdieren (alpaca s, ezels, cavia s, konijnen). Bij landbouwdieren gaat het vaak om rassen die vroeger, voor het tijdperk van de industriële revolutie, veel werden gehouden: de zogenaamde "landrassen". Bij veel kinderboerderijen zijn de meeste dieren niet opgesloten in hokken. Bezoekers kunnen zich veelal vrijelijk tussen de geiten en schapen bewegen. Niet alle dieren kunnen vrij rondlopen, bijvoorbeeld konijnen en cavia's verblijven in hokken. Vanuit educatief oogpunt en dierenwelzijn is het jammer dat dit vandaag de dag noodzakelijk is. De meeste kinderboerderijen zijn ondergebracht in stichtingen en/of verenigingen en draaien op vrijwilligers. De waardering van kinderboerderijen is lastig, omdat het aantal beschikbare stichtingskosten zeer beperkt is. Ook het aantal verkooptransacties is nihil. In de meeste gevallen is de bestemming bijzondere bebouwing. De gebouwen benaderen enigszins agrarisch gebouwen. Deze taxatiewijzer is bedoeld voor het waarderen van kinderboerderijen en is geldig voor taxaties naar waardepeildatum 1 januari Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Kinderboerderijen De agrarische ondernemer heeft het tegenwoordig niet gemakkelijk. Vele ondernemers hebben geprobeerd een tweede tak van inkomsten aan te boren. Zo zijn er in Nederland de natuurboerderijen ontstaan. Dit zijn agrarische objecten die geheel of grotendeels de originele doelstelling van een kinderboerderij invullen. Zo kunnen de bezoekers kennismaken met dieren en het boerenbedrijf. Ook zijn er allerlei natuurboerderijen waar mensen op therapeutische basis werkervaring opdoen en/of een stage volbrengen. Daarnaast zijn er zorgboerderijen, dit zijn land- of tuinbouwbedrijven waar mensen met een zorgvraag een waardevolle dagtaak vinden. Zowel natuurboerderijen als zorgboerderijen zijn agrarische objecten. Meer in het educatieve vlak zijn er leerboerderijen en educatieve boerderijen. Dit zijn agrarische objecten waar vaak samen met scholen en/of Staatsbosbeheer, de Vereniging voor Natuur- en Milieueducatie (NME), de boer en de leerlingen meestal een (werk)week lang verantwoordelijk voor de boerderij en de dieren zijn. Een ander fenomeen zijn de multifunctionele objecten. Dit zijn objecten met een zeer grote verschijningsvorm en een grote diversiteit aan functies. Er komen multifunctionele objecten voor waarbij een gedeelte kinderboerderij gecombineerd wordt met kinderopvang (peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang), onderwijs eventueel andere vormen van educatie, zorg en soms zelfs lichte horeca (theeschenkerij). Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 6

7 Voorbeeld (1); multifunctionele object waarin een gedeelte kinderboerderij Bovenstaande object bestaat uit: Stallen van de kinderboerderij in de linker vleugel; Een peuterspeelzaal en buitenschoolse opvang in de rechtervleugel; Een centrale hal met een kleine theeschenkerij. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 7

8 Voorbeeld (2); multifunctionele object waarin een gedeelte kinderboerderij Het bovenstaande voorbeeld is een concept waarbij een agrarisch bedrijf gecombineerd wordt met meerdere maatschappelijke functies. De samenwerking bundelt de krachten van diverse organisaties, zoals: Kinderopvang Een professionele dienstverlener, die kinderen en volwassenen met beperkingen ondersteunt om te komen tot maximale zelfontplooiing en regie over hun eigen leven. In de vorm van: o Dagopvang; o Woning (16 zorgappartementen en een ruimte voor een logeergroep. Onderwijs, drie klaslokalen (60 studenten) van de opleidingen Helpende zorg/welzijn; Kinderopvang; Jeugdzorg en de groene opleidingen. Dagbehandelingsruimte voor Jeugdhulpverlening aan kinderen/jongeren die door allerlei omstandigheden zijn vastgelopen in hun ontwikkeling en de hiervoor benodigde kantoorruimten voor (ambulante) medewerkers Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 8

9 Foto van het voorhuis en de 2 voormalige varkensschuren, nu gebruik als kinderopvang / crèche in Het woongebouw voor gehandicapten en daarnaast de hooiberg (woonkamer/keuken) Achter en naast de hooiberg liggen de ruimten voor de dieren en de kas. Hier wordt door studenten (VMBO), bewoners en kinderen (van de crèche en opvang) activiteiten gedaan. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 9

10 2 Beschrijving van de archetypen (zie voor de kengetallen per archetype bijlage 3) 2.1 Inhoudsopgave archetype Nr. Archetype Omschrijving 1 A Stal/nachtverblijf, in baksteen en eenvoudig uitgevoerd Onderdeel WOZ-object Stal/nachtverblijf 2 A Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Stal/nachtverblijf 3 A Stal/nachtverblijf, in hout en eenvoudig uitgevoerd Stal/nachtverblijf 4 A Stal/nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd Stal/nachtverblijf 5 A Volière met nachthokken Dierenverblijf 6 A Volière met nachthokken Dierenverblijf 2.2 Toelichting op de archetypen Kinderboerderij (2263 / 3263) Het verschil tussen een dierentuin en een kinderboerderij ligt in het aantal en soort wilde dieren: zijn er meer dan 10 wilde diersoorten welke meer dan 7 dagen per jaar aan het publiek worden tentoongesteld, dan is sprake van een dierentuin. Kinderboerderijen zijn grofweg te verdelen in twee typen, te weten: 1. de echte kinderboerderij. Dit zijn weilanden met volières, vijvers en stallen; 2. de kinderboerderijen die meer naar de richting van een educatief centrum neigen. Ad. 1.) De gebouwen die op dit type kinderboerderijen staan zijn te verdelen in: stallen; volières. Ad. 2.) De gebouwen die op dit type kinderboerderijen staan zijn te verdelen in: stallen; volières; educatieve ruimten; expositieruimten Stal / nachtverblijf, in hout en eenvoudig uitgevoerd Houten stalruimte voor kleinvee vrijwel altijd 1 bouwlaag. Indien er wel een verdieping is, dan wordt deze vrijwel altijd als hooizolder gebruikt. In alle gevallen betreft het een eenvoudige bouwwijze, vaak met een betrekkelijk klein vloeroppervlak Stal / nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd Houten stalruimte voor kleinvee vrijwel altijd 1 bouwlaag. Indien er wel een verdieping is, dan wordt deze vrijwel altijd als hooizolder gebruikt. In alle gevallen betreft het de wat grotere gebouwen, kwalitatief beter en met meer voorzieningen. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 10

11 2.2.3 Stal / nachtverblijf, in baksteen en eenvoudig uitgevoerd Stalruimte voor kleinvee veelal met een verdieping die meestal als hooizolder wordt gebruikt. In alle gevallen betreft het eenvoudige en van baksteen opgetrokken stallen, vergelijkbaar met een agrarische gesloten werktuigenberging en/of stal Stal / nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Stalruimte voor kleinvee vaak met een verdieping die meestal als hooizolder wordt gebruikt. In alle gevallen betreft het een gebouw waar ook educatieve ruimten (luxere ruimten) aanwezig zijn. Het gebouw heeft gemetselde muren. De gebouwen zijn in de meeste gevallen specifiek ontworpen voor het gebruik Volière met nachthokken Kleinere bouwwerken, het frame is van hout of metaal en is overspannen met gaas. Vaak is het gecombineerd met een nachtverblijf Volière met nachthokken luxer Kleinere bouwwerken, een gemetselde borstwering met daarop wanden die deels van hout zijn en deels gaas. Het dak is met pannen gedekt (soms golfplaten). Er zit een verharde (betonnen) vloer in en er zijn nachtverblijven aanwezig Herbouwwaarden in de tijd In onderstaande tabel is de herbouwwaarde voor de afgelopen jaren per archetype weergegeven. Nr. Archetype Grootte 1 A m² 2 A m² 3 A m² 4 A m² 5 A m² 6 A m² Omschrijving Stal/nachtverblijf, in baksteen en eenvoudig uitgevoerd Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Stal/nachtverblijf, in hout en eenvoudig uitgevoerd Stal/nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd Volière met nachthokken Volière met nachthokken (blokhutmodel) Onderdeel WOZ-object Kengetal 2012 Kengetal 2013 Kengetal 2014 Kengetal 2015 Stal/nachtverblijf Stal/nachtverblijf Stal/nachtverblijf Stal/nachtverblijf Dierenverblijf Dierenverblijf Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 11

12 3 Functionele veroudering bij gebouwen voor Kinderboerderijen Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel (1) van deze set taxatiewijzers. In deze taxatiewijzer wordt ingegaan op de aandachtspunten die specifiek gelden voor Kinderboerderijen. De totale functionele veroudering is opgebouwd uit 4 elementen. Bij kinderboerderijen zijn feitelijk 2 elementen actueel (EV en VB). Economische veroudering (EV); Verandering in bouwwijze (VB); Belemmering in gebruiksmogelijkheden (BG); Excessieve gebruikskosten (EG). Hoe omgegaan moet worden met deze vier verschillende afschrijvingen is in de Taxatiewijzer Algemeen, hoofdstuk 6 verder uitgeschreven. 3.1 Economische veroudering Bij de functionele veroudering is bij deze categorie objecten vooral van belang in hoeverre er nog behoefte bestaat aan een kinderboerderij. In de grote steden hebben veel kinderboerderijen een functie in een woonwijk, vaak gaan ze samen met een park/bos. 3.2 Verandering bouwwijze Deze veroudering is bij kinderboerderijen niet snel aan de orde. Echter, indien er behoefte bestaat aan gebouwen met meer ruimten voor educatie, expositie, sociale ontmoeting, et cetera dan kan hiervoor een afschrijving gehanteerd worden. 3.3 Belemmeringen gebruiksmogelijkheden Deze veroudering is bij kinderboerderijen niet snel aan de orde. Echter, indien de gebouwen te klein of te groot zijn, dan kan hiervoor een afschrijving gehanteerd worden. 3.4 Excessieve gebruikskosten Deze veroudering is bij kinderboerderijen niet snel aan de orde. In de meeste gevallen wordt bij dit onderdeel excessieve energiekosten bedoeld. Omdat dit bij kinderboerderijen eigenlijk niet aan de orde is zal hiervoor zelden een afschrijving gehanteerd worden. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 12

13 4 Beschrijving van de marktgegevens (zie voor gebruikte marktgegevens bijlage 4). Onderbouwingen ouder dan 10 jaar zijn verwijderd; deze zijn niet langer geloofwaardig en betrouwbaar om huidige kinderboerderijen te taxeren. 4.1 Toelichting op de marktgegevens Kinderboerderij (2263 / 3263) Sinds de vorige taxatiewijzer zijn er in de database van het WOZ-datacenter nieuwe marktgegevens opgevoerd. Het aantal kinderboerderijen, bezien in het totaal van alle WOZobjecten, is zeer beperkt en veel nieuwe objecten worden niet gebouwd. Er worden wel veel bouwwerken bij kinderboerderijen vernieuwd en er worden nogal wat bouwwerken geplaatst die als object geen kinderboerderij zijn maar waarbij deelobjecten gebouwd worden die wel als onderdeel van kinderboerderijen voorkomen. Voorbeelden hiervan zijn delen van: Zorgboerderijen; Medische instituten waar patiënten langere tijd verblijven; Diverse onderdelen van onderwijsinstituten. 4.2 Indexering Voor het indexeren van bouwgegevens naar de waardepeildatum 1 januari 2015, is gebruik gemaakt van het BDB-Indexcijfer Bedrijfsgebouwen - Nieuwbouw. Jaarlijks publiceert het Bureau Documentatie Bouwwezen (BDB) indexcijfers voor diverse categorieën onroerende zaken. Het BDB geeft inzicht in de kostenontwikkeling in de branche. Deze ontwikkelingen zijn gebaseerd op inputcijfers, zoals: de Cao s; materiaalkosten; de materiaalafschrijvingen; de projectgerelateerde opslagen voor algemene kosten winst en risico Indexeringstabel In de Algemene Taxatiewijzer kan men de BDB-Indexcijfers raadplegen. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 13

14 4.3 Grafieken onderbouwende marktgegevens per archetype Uit de marktanalyse van de beschikbare onderbouwingen voor archetype A blijkt dat de vervangingswaarde per vierkante meter voor waardepeildatum 2015 is gewijzigd ten opzichte van waardepeildatum De waarde is bijgesteld. Uit de marktanalyse van de beschikbare onderbouwingen voor archetype A is gebleken dat de vervangingswaarde per vierkante meter voor waardepeildatum 2015 een ander beeld geeft dan de waarde per 1 januari Tevens zijn enkele oudere onderbouwingen verwijderd. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 14

15 . Uit de marktanalyse van de beschikbare onderbouwingen voor archetype A is gebleken dat de vervangingswaarde per vierkante meter voor waardepeildatum 2015 geen aanpassing behoeft. Voor archetype A zijn geen recente bouwkosten geproduceerd. Nochtans zijn de bouwkosten bijgesteld op grond van de overeenkomst met tuinhuisjes, en op basis van vergelijking met overeenkomstige bouwsels. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 15

16 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes In de taxatiewijzer deel 1 (Algemeen) is uitgewerkt hoe omgegaan moet worden met de kengetallen. Hoe de kengetallen gecorrigeerd moeten worden indien sprake is van: afwijking op de standaardgrootte, zwaardere fundering, en/of een slechtere bereikbaarheid, staat hier uitgewerkt. In beginsel dient binnen de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt te worden voor de diverse waardebepalende elementen. Specifieke situaties kunnen er echter toe leiden dat ook buiten de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt dient te worden. De diversiteit van de gebouwen binnen de archetypes is in de taxatiewijzer Kinderboerderijen groot. Om meer van de beschikbare marktgegevens binnen de bandbreedte te krijgen zijn voor alle archetypes de bandbreedtes voor de vervangingswaarde per vierkante meter ruim gesteld op 30%. 5.1 Vervangingswaarde Het is natuurlijk zo dat in de te taxeren objecten een enorme verscheidenheid voorkomt. Zo kunnen gebouwen variëren door: kwaliteit / gebruikte materialen; uitstraling; onderhoud; voorzieningen; doelmatigheid. Deze gegevens kunnen in de gemeentelijke WOZ-administratie geregistreerd worden. Ook kunnen deze gegevens via Stuf-TAX uitgewisseld worden (gegevensnummers 61.23, 61.33, 61.34, en 61.36). De ervaring leert dat in veel gemeenten voor de incourante-objecten deze gegevens niet of nauwelijks gevuld zijn. Indien het gegeven wel gevuld is dan zal dit vaak plaatsvinden op de schaal 1 tot en met 5, waarbij 1 zeer slecht is en 5 zeer goed. De kengetallen in deze wijzer zijn gebaseerd op de norm gemiddeld (3) en voor het minimum een 1 aangehouden kan worden en voor het maximum een 5. Indien het gegeven niet geregistreerd is, kan de taxateur binnen de bandbreedte de herbouwwaarde vaststellen. Voor de vervangingswaarde dient een keuze onder in de bandbreedte te worden gemaakt indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen lagere kosten met zich meebrengt. Bij de archetypen die zijn beschreven in deze taxatiewijzer is al uitgegaan van een relatief eenvoudige, veelal traditionele bouwwijze met bijbehorende materialen. Indien de kwaliteit van het te taxeren gebouw (zeer) matig is dan kan de herbouwwaarde onder in de bandbreedte gevonden worden. Voor de vervangingswaarde dient een keuze boven in de bandbreedte te worden gemaakt, indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen hogere kosten met zich meebrengt. Hierbij kan, voor de gebouwen die beschreven zijn in deze taxatiewijzer, worden gedacht aan een bouwwijze met compleet gemetselde gevels. Geheel of gedeeltelijk geïsoleerde gebouwen, duurdere materialen vallen hier ook onder. Ook dient de vervangingswaarde aangepast te worden indien de gemiddelde verdiepingshoogte afwijkt van de bij het archetype vermelde gemiddelde verdiepingshoogte. Er zijn ook situaties waar de taxateur een lagere of hogere herbouwwaarde (dus buiten de bandbreedte) zal moeten hanteren. Aangegeven moet worden waarom van de bandbreedte is afgeweken. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 16

17 5.2 Levensduur en restwaarde Voor het gegeven levensduur (LD) en restwaarde (RW) staat in de kengetallen een bandbreedte aangegeven. Deze gegevens zijn veelal het resultaat van opgedane ervaringen uit de taxatiepraktijk en uit oudere taxatiewijzers, informatie bij renovatie en ervaring. Uit marktanalyse van nieuwgebouwde objecten is deze informatie niet te achterhalen. Voor het bepalen van de keuze voor de restwaarde en de levensduur is de duurzaamheid van de toegepaste materialen van doorslaggevende betekenis. Voor gebouwen met minder duurzame materialen dient een keuze onder in de bandbreedte gekozen te worden en voor gebouwen met duurzame materialen dient een keuze boven in de bandbreedte gemaakt te worden. Er zijn ook situaties waar de taxateur een lagere of hogere LD of RW (dus buiten de bandbreedte) zal hanteren. Gemotiveerd en vastgelegd moet worden waarom voor een afwijkende LD / RW is gekozen. 5.3 Werktuigenvrijstelling Voor zover geen zelfstandig gebouwde eigendommen, kunnen bestanddelen of hulpmiddelen aanwezig zijn die vallen onder de werktuigenvrijstelling. In de Taxatiewijzer Algemeen, hoofdstuk 9 : Hoe om te gaan met de werktuigenvrijstelling? wordt nader omschreven hoe de werktuigenvrijstelling dient te worden toegepast. Ook is in de taxatiewijzer Agrarische gebouwen een uitputtende lijst gepubliceerd met ter zake relevante installaties. Bij kinderboerderijen gaat het echter in mindere mate om efficiency en op productie gerichte processen, waardoor weinig van de hier genoemde werktuigen voorkomen.. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 17

18 6 Grond Naast de waardering van de opstal van een WOZ-object dient eveneens de daarbij behorende grond te worden gewaardeerd. Voor een beschrijving van de waardering van de grond wordt verwezen naar het algemene deel (1) van deze set taxatiewijzers. 6.1 Grondprijzenbeleid Uit zowel recente als in het verleden uitgevoerde studies is gebleken dat het stellen van bindende normen voor de grondkosten, uitgedrukt in kosten per m² grondoppervlakte, gezien het in Nederland zeer sterk variërend kostenbeeld, niet haalbaar is. Dit komt omdat de grondkosten per m² in hoge mate worden bepaald door het gemeentelijke beleid betreffende de grondexploitatie. Hierbij speelt de liberalisering van het grondprijsbeleid een rol. Geconstateerd wordt dat bij de indiening van aanvragen voor grondverwerving de grondkosten veelal worden bepaald door de marktwaarde en niet door de feitelijke grondprijs. Wanneer sprake is van een hoge grondprijs per m² dwingt dit een efficiënt grondgebruik af. 6.2 De terreingrootte Bij het beoordelen van de terreingrootte is niet alleen de voor het gebouw (de gebouwen) beschikbare grondoppervlakte van belang. Bij kinderboerderijen is juist de grond rondom gebouwen van groot belang voor de uitoefening van de functie als kinderboerderij. De onbebouwde terreinoppervlakte moet voldoende ruimte bieden voor: dierenweide; toegangs- en ontsluitingswegen voor bezoekers, medewerkers et cetera; parkeervoorzieningen, rijwielstallingen, groenvoorzieningen, paden, terrassen, waterpartijen en dergelijke. Voor het bepalen van de uiteindelijke terreingrootte kan veelal aansluiting worden gezocht bij de kadastrale perceelsgrootte. 6.3 Waardebepaling grond Bij de prijsbepaling wordt onderscheid gemaakt tussen de ondergrond en de resterende grond (gebouwgebonden en niet-gebouwgebonden). In veel gevallen is bij de gemeente niet bekend wat een gehanteerde uitgifteprijs voor kinderboerderijen is. Aansluiting bij deze prijs is daarom erg lastig. Geadviseerd wordt om daarom voor de gebonden grond aansluiting te zoeken bij de grondprijzen die gehanteerd worden voor gebonden grond bij sportobjecten en dan specifiek de sportvelden. Met andere woorden, de grondprijs van de gebonden grond die gehanteerd is bij kleedgebouwen / tribunes et cetera bij sportvelden. De resterende grond wordt gewaardeerd tegen agrarische waarde. 6.4 Correctie bouwlaag Voor de meeste situaties geldt de uitgifteprijs bijzondere bebouwing per vierkante meter maal 2 tot 2½ keer de vloeroppervlakte. Bij de meeste gebouwen is er geen tweede bouwlaag, indien deze er wel is kan ook voor de tweede bouwlaag dezelfde berekening gehanteerd worden. 6.5 Bodemverontreiniging Voor een beschrijving van hoe om te gaan met bodemverontreiniging wordt verwezen naar het algemene deel (1) van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 18

19 7 Taxatieverslag Voor een beschrijving van het taxatieverslag wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 19

20 Bijlage 1 - Bronnen WOZ-datacenter; CBS-indexcijfers voor ingenieursdiensten (jaarprijsindex); BDB-Indexcijfer (Zie Algemene Taxatiewijzer); Taxatiewijzer kinderboerderijen, WOZ-datacenter ; Ontwikkelingen agrarische grondmarkt; Internet, diverse sites van aannemers / volièrebouwers. Handboek Ver. Samenwerkende Kinderboerderijen. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 20

21 Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer geldende termen zijn al in een eerder stadium nader verklaard en/of beschreven of zijn in onderstaand overzicht opgenomen. BDB CBS Educatieve boerderijen Educatieve ruimten; Expositieruimten Kinderboerderij Leerboerderijen Natuurboerderijen NME Zorgboerderijen Bureau Documentatie Bouwwezen. Centraal Bureau voor de Statistiek. Dit zijn agrarische objecten waar vaak samen met scholen en/of Staatsbosbeheer, de Vereniging voor Natuur- en Milieueducatie (NME), de boer en de leerlingen meestal een (werk)week lang verantwoordelijk voor de boerderij en de dieren zijn. Ruimten geschikt voor leerdoeleinden (educatie). Ruimten geschikt voor presentatie(s) (exposities). Een terrein met gebouwen met als opzet; kinderen die in een stedelijke omgeving wonen kennis te laten maken met dieren, om zodoende vervreemding ten opzichte van het dier tegen te gaan. Dit zijn agrarische objecten waar vaak samen met scholen en/of Staatsbosbeheer, de Vereniging voor Natuur- en Milieueducatie (NME), de boer en de leerlingen meestal een (werk)week lang verantwoordelijk voor de boerderij en de dieren zijn. Dit zijn agrarische objecten die geheel of grotendeels de originele doelstelling van een kinderboerderij invullen. Zo kunnen de bezoekers kennismaken met dieren en het boerenbedrijf. Ook zijn er allerlei natuurboerderijen waar mensen op therapeutische basis werkervaring op doen en/of een stage volbrengen. Vereniging voor Natuur- en Milieueducatie. Dit zijn land- of tuinbouwbedrijven waar mensen met een zorgvraag een waardevolle dagtaak vinden. Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 21

22 Bijlage 3 Rapportage Kengetallen per archetype KENGETALLEN KINDERBOERDERIJEN Soortobjectcode 3263 Omschrijving Kinderboerderij Nummer 1 Archetype-codering A Archetype-omschrijving Stal/nachtverblijf, in baksteen en eenvoudig uitgevoerd Code onderdeel WOZ-object 431S Omschrijving Stal/nachtverblijf. Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 125 m2 Vanaf 1980 tot heden Pannen of golfplaten Gemetselde wanden, eenvoudig Geen Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 70% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 20% % - 30% Installaties 10% % - 30% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW 578 vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW 578 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW ,80 Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 2.8 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 70% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 20% % - 30% Installaties 10% % - 30% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 22

23 Bijlage 3 KENGETALLEN KINDERBOERDERIJEN Soortobjectcode 3263 Omschrijving Kinderboerderij Nummer 2 Archetype-codering A Archetype-omschrijving Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Code onderdeel WOZ-object 431S Omschrijving Stal/nachtverblijf Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 500 m2 Vanaf 1980 tot heden Pannen of golfplaten Gemetselde wanden, luxer Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, soms zijn er educatieve ruimten aanwezig Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 65% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 30% Installaties 10% % - 30% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 2.8 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 65% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 30% Installaties 10% % - 30% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 23

24 Bijlage 3 KENGETALLEN KINDERBOERDERIJEN Soortobjectcode 3263 Omschrijving Kinderboerderij Nummer 3 Archetype-codering A Archetype-omschrijving Stal/nachtverblijf, in hout en eenvoudig uitgevoerd Code onderdeel WOZ-object 431H Omschrijving Stal/nachtverblijf Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 70 m2 Vanaf 1960 tot heden Pannen of golfplaten Houten gepotdekselde wanden, eenvoudig Geen Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 80% % - 20% Afbouw / vaste inrichting 15% % - 30% Installaties 5% % - 30% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW 545 vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW 545 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW ,75 27,25 Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 2 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 80% % - 20% Afbouw / vaste inrichting 15% % - 30% Installaties 5% % - 30% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 24

25 Bijlage 3 KENGETALLEN KINDERBOERDERIJEN Soortobjectcode 3263 Omschrijving Kinderboerderij Nummer 4 Archetype-codering A Archetype-omschrijving Stal/nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd Code onderdeel WOZ-object 431H Omschrijving Stal/nachtverblijf Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 125 m2 Vanaf 1980 tot heden Pannen of golfplaten Houten gepotdekselde wanden, luxer Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, geen educatieve ruimten Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 70% % - 25% Afbouw / vaste inrichting 20% % - 30% Installaties 10% % - 30% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW 808 vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW 808 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW ,80 Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 2.8 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 70% % - 25% Afbouw / vaste inrichting 20% % - 30% Installaties 10% % - 30% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 25

26 Bijlage 3 KENGETALLEN KINDERBOERDERIJEN Soortobjectcode 3263 Omschrijving Kinderboerderij Nummer 5 Archetype-codering A Archetype-omschrijving Volière met nachthokken Code onderdeel WOZ-object 171A Omschrijving Dierenverblijf Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 30 m2 Vanaf 1960 tot heden Gaas Metalen of houten frame met gaas en nachthokken Eenvoudig Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 100% % - 20% Afbouw / vaste inrichting 0% % - 0% Installaties 0% % - 0% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% ,00 Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW 114 vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW 114 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW ,00 0,00 Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 2.5 Factor verandering bouwwijze 1,000 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 100% % - 20% Afbouw / vaste inrichting 0% % - 0% Installaties 0% % - 0% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% ,00 Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 26

27 Bijlage 3 KENGETALLEN KINDERBOERDERIJEN Soortobjectcode 3263 Omschrijving Kinderboerderij Nummer 6 Archetype-codering A Archetype-omschrijving Volière met nachthokken Code onderdeel WOZ-object 171A Omschrijving Dierenverblijf Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 30 m2 Vanaf 1960 tot heden Pannen of golfplaten Gemetselde borstwering, wanden deels van gaas, verharde vloer en nachthokken Luxer, compleet Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 82% % - 20% Afbouw / vaste inrichting 14% % - 0% Installaties 4% % - 0% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW 900 vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW 900 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW ,00 Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 2.5 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 82% % - 20% Afbouw / vaste inrichting 14% % - 0% Installaties 4% % - 0% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 27

28 Bijlage 4 Rapportage Onderbouwende marktgegevens Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer KINDERBOERDERIJEN Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 0% Afbouw 0% Installaties 0% Jaar 2008 Index 8,59% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 140 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) 923 per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3263 Omschrijving Kinderboerderij Code onderdeel WOZ-object 431S Omschrijving Stal/nachtverblijf Archetype code A omschrijving Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Bouwperiode Vanaf 1980 tot heden Bouwwijze Gemetselde wanden, luxer Nadere verfijning Pannen of golfplaten Opmerkingen Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, soms zijn er educatieve ruimten aanwezig Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 28

29 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer KINDERBOERDERIJEN Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 0% Afbouw 0% Installaties 0% Jaar 2010 Index 5,79% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 250 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3263 Omschrijving Kinderboerderij Code onderdeel WOZ-object 431S Omschrijving Stal/nachtverblijf Archetype code A omschrijving Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Bouwperiode Vanaf 1980 tot heden Bouwwijze Gemetselde wanden, luxer Nadere verfijning Pannen of golfplaten Opmerkingen Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, soms zijn er educatieve ruimten aanwezig Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 29

30 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer KINDERBOERDERIJEN Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 55,26% Afbouw 23,68% Installaties 21,05% Jaar 2012 Index 0% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 570 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3263 Omschrijving Kinderboerderij Code onderdeel WOZ-object 431S Omschrijving Stal/nachtverblijf Archetype code A omschrijving Stal/nachtverblijf, in baksteen en luxer uitgevoerd Bouwperiode Vanaf 1980 tot heden Bouwwijze Gemetselde wanden, luxer Nadere verfijning Pannen of golfplaten Opmerkingen Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, soms zijn er educatieve ruimten aanwezig Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 30

31 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer KINDERBOERDERIJEN Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 0% Afbouw 0% Installaties 0% Jaar 2011 Index 2,53% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 76 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) 270 per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3263 Omschrijving Kinderboerderij Code onderdeel WOZ-object 431H Omschrijving Stal/nachtverblijf Archetype code A omschrijving Stal/nachtverblijf, in hout en eenvoudig uitgevoerd Bouwperiode Vanaf 1960 tot heden Bouwwijze Houten gepotdekselde wanden, eenvoudig Nadere verfijning Pannen of golfplaten Opmerkingen Geen Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 31

32 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer KINDERBOERDERIJEN Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 0% Afbouw 0% Installaties 0% Jaar 2011 Index 2,53% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 50 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) 466 per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3263 Omschrijving Kinderboerderij Code onderdeel WOZ-object 431H Omschrijving Stal/nachtverblijf Archetype code A omschrijving Stal/nachtverblijf, in hout en eenvoudig uitgevoerd Bouwperiode Vanaf 1960 tot heden Bouwwijze Houten gepotdekselde wanden, eenvoudig Nadere verfijning Pannen of golfplaten Opmerkingen Geen Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 32

33 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer KINDERBOERDERIJEN Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 0% Afbouw 0% Installaties 0% Jaar 2013 Index 0% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 387 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) 829 per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3263 Omschrijving Kinderboerderij Code onderdeel WOZ-object 431H Omschrijving Stal/nachtverblijf Archetype code A omschrijving Stal/nachtverblijf, in hout en luxer uitgevoerd Bouwperiode Vanaf 1980 tot heden Bouwwijze Houten gepotdekselde wanden, luxer Nadere verfijning Pannen of golfplaten Opmerkingen Soms inclusief hooi- en stroruimte en veelal beter geïsoleerd, geen educatieve ruimten Taxatiewijzer Kinderboerderijen Pagina 33