Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 6 Crematoria

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 6 Crematoria Waardepeildatum 1 januari 2017

2 Colofon Taxatiewijzer Crematoria, waardepeildatum 1 januari 2017 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2017 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 2

3 VOORWOORD Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap Utrecht (Bghu), GB Twente en de taxatiebedrijven Antea Group, GeoTax, SMQ, Invast Hotels, KONDAR, Ortec Finance, Van Ameyde Waarderingen, Thorbecke, TOG Nederland, en Wiberg Taxaties. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 3

4 Verschillen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Crematoria, waardepeildatum 1 januari 2016, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Crematoria, waardepeildatum 1 januari 2016 Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1 Strekking van deze taxatiewijzer Tekst 1.3 werktuigenvrijstelling aangepast 2 Beschrijving van de archetypes Kengetallen gewijzigd 3 Aandachtspunten inzake functionele veroudering Geen wijzigingen 4 Onderbouwende marktgegevens Geactualiseerd. Grafieken zijn bijgewerkt; 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes Geen wijzigingen 6 Grond Tekst gewijzigd 7 Taxatieverslag Geen wijzigingen Bijlage 1 Bronnen Geen wijzigingen Bijlage 2 Verklarende woordenlijst Geen wijzigingen Bijlage 3 Kengetallen per archetypes Geactualiseerd. Bijlage 4 Onderbouwende marktgegevens Geactualiseerd. Bijlage 5 Overzicht werktuigenvrijstelling Onderdelen gewijzigd van specifieke installatiekosten. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 4

5 INHOUDSOPGAVE 1 STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER Algemeen Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Crematoria Werktuigenvrijstelling en luchtzuiveringsinstallatie BESCHRIJVING VAN DE ARCHETYPES Inhoudsopgave archetypen Toelichting op de archetypes Cashflowmethode versus gecorrigeerde vervangingswaarde HOE OM TE GAAN MET FUNCTIONELE EN TECHNISCHE AFSCHRIJVING Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) Verandering van de bouwwijze (FC2) Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) Excessieve gebruikskosten (FC4) Toelichting op de functionele afschrijving BESCHRIJVING VAN DE MARKTGEGEVENS Toelichting op de marktgegevens Van marktgegeven naar kengetal BESCHRIJVING HOE OM TE GAAN MET BANDBREEDTES Vervangingswaarde Levensduur en restwaarde Restwaarde in relatie tot functionaliteit De beoogde gebruiksperiode en de restwaarde GROND Grondprijzenbeleid Waardebepaling grond De terreingrootte en afbakening Bodemverontreiniging TAXATIEVERSLAG BIJLAGE 1 - BRONNEN BIJLAGE 2 - VERKLARENDE WOORDENLIJST BIJLAGE 3 - RAPPORTAGE KENGETALLEN BIJ ARCHETYPE BIJLAGE 4 - RAPPORTAGE ONDERBOUWENDE MARKTGEGEVENS BIJLAGE 5 - OVERZICHT INSTALLATIES EN WERKTUIGEN Taxatiewijzer Crematoria Pagina 5

6 1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.1 Algemeen Deze taxatiewijzer geldt voor belastingjaar 2018 met als waardepeildatum 1 januari 2017 en is expliciet bedoeld om te gebruiken voor de waardebepaling van aula s, uitvaartcentra en crematoria in het kader van de Wet WOZ. In deze wijzer zijn archetypen opgenomen die betrekking hebben op de belangrijkste bouwperiodes van deze objecten. De archetypes zijn naar bouwjaarklasse nader onderverdeeld. 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Crematoria Aula s hebben al een lange geschiedenis en werden gebruikt voor het opbaren van de overledenen. In de naoorlogse periode nam de bevolkingsgroei hard toe. Mede hierdoor leidde dit vanaf de jaren 60 tot een sterke groei van het aantal crematoria en uitvaartcentra. Er zijn momenteel circa 80 crematoria in Nederland en het aandeel crematies is gegroeid tot ruim 63% in verhouding tot het aantal begrafenissen. Wat het afkaderen van de begrippen betreft, dient een onderscheid gemaakt te worden tussen aula s en uitvaartcentra (soms rouwcentra genoemd). Aula s zijn, wanneer deze een zelfstandig WOZ-object vormen, qua grootte en luxe vaak vrij bescheiden. Zij worden doorgaans uitvaartcentra genoemd als er naast de aula en bezoekersruimte diverse andere faciliteiten aanwezig zijn, zoals bijvoorbeeld expeditieruimte, koffiekamers en afgezonderde bezoekersruimten. De omvang van de opstallen en de eigendomssituatie zijn leidend voor het onderscheid. Een uitvaartcentrum wordt veelal geëxploiteerd door een private organisatie, echter organisaties zonder winstoogmerk komen ook voor. Aan de niet gebouwde onderdelen van een begraafplaats of een crematorium hoeft uit doelmatigheidsoogpunt geen waarde te worden toegekend. Immers voor de watersysteemheffing (zie waterschapswet) zijn deze onderdelen "ongebouwd" en de gemeente hanteert meestal een vrijstelling. De gebouwde onderdelen en de daaraan dienstbare grond moet wel getaxeerd worden. Het niet toekennen van een waarde heeft geen gevolgen voor de objectafbakening van de begraafplaats. Het geheel blijft, indien voldaan wordt aan de overige voorwaarden van artikel 16 van de Wet Woz, een samenstel van gebouwde en niet gebouwde eigendommen. Wel getaxeerd moeten worden: aula s, opslagruimten, crematoria en portierloges. Niet getaxeerd worden: begraafplekken, grafkelders, grafmonumenten, grafstenen, urnenmuren, strooivelden voor as en wegen op de begraafplaats. Voor wat betreft de parkeerplaats van een begraafplaats hangt het al dan niet taxeren af van het dienstbaar zijn aan het gebouwd eigendom, de aula of het crematorium. Wanneer de parkeerplaats dienstbaar is aan het gebouwd eigendom dient deze getaxeerd te worden. Overigens hebben veel gemeenten met betrekking tot begraafplaatsen en crematoria een vrijstelling in de OZB-verordening opgenomen, zodat de bepaling van de WOZ-waarde alleen van belang is voor de watersysteemheffing voor gebouwde onroerende zaken. Voor de vervangingswaardes en overige kengetallen gelden bandbreedtes. De gebruiker van deze wijzer dient rekening te houden met het feit dat per archetype marges in de bandbreedtes zijn om een hogere dan wel lagere herbouwwaarde te hanteren voor het desbetreffende specifieke object. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 6

7 1.3 Werktuigenvrijstelling en luchtzuiveringsinstallatie Paragraaf van het activiteitenbesluit heeft betrekking op: in werking hebben van een crematorium en in gebruik hebben van een strooiveld. Deze paragraaf betreft art 4.117, art 4.118, art en art 4.120, waarbij art o.a. eisen stelt aan de installatie zie hieronder. art Onverminderd de artikelen 2.5 en 2.6 is bij het in werking hebben van een crematieoven de emissieconcentratie van kwik en kwikverbindingen niet meer dan 0,05 milligram per normaal kubieke meter, indien de massastroom van kwik naar de lucht gelijk is aan of groter is dan 0,25 gram per uur. In hoofdstuk 8 van de Taxatiewijzer Algemeen voor waardepeildatum 1 januari 2017 wordt nader ingegaan op de vraag hoe men moet omgaan met de werktuigenvrijstelling. In die taxatiewijzer is ook een actueel overzicht gegeven van de jurisprudentie over dit onderwerp. Hieronder wordt slechts beknopt ingegaan op de werktuigenvrijstelling Volgens de Hoge Raad kan er ook buiten een productieproces sprake kan zijn van werktuigen die onder de werktuigenvrijstelling vallen (Zie Hoge Raad 6 februari 2015, nr. 14/ ECLI:NL: GHDHA:2014:1477). In het berechte geval oordeelde de Hoge Raad dat de werktuigenvrijstelling van toepassing kan zijn op installaties in een ziekenhuis. Ook bij installaties die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan het medische proces dat in een ziekenhuis plaatsvindt, kan sprake zijn van werktuigen in de zin van de werktuigenvrijstelling. De omstandigheid dat veel van die installaties zijn aangebracht vanwege extra wettelijke eisen voor de gezondheidszorg, staat hieraan niet in de weg. (Zie ook Gerechtshof Amsterdam 26 november 2015 nr. 14/00421, ECLI:NL:GHAMS:2015: 5017). In verhouding tot ziekenhuizen zijn de installaties bij gebouwen ten behoeve van crematoria steeds dienstbaar aan het gebouwde, en niet aan het (productie)proces. Dit geldt niet voor specifieke installaties zoals de verbrandingsovens zelf, leidingen voor perslucht en afvoer van rook en gassen, en koelinstallaties welke niet zijn meegenomen in de bouwkosten. Kengetallen In de kengetallen van deze taxatiewijzer zijn géén werktuigen opgenomen die onder de werktuigenvrijstelling vallen. In deze taxatiewijzer is daarbij uitvoering gegeven aan de bovengenoemde jurisprudentie. In de kengetallen zijn slechts de kosten van installaties begrepen die in hoofdzaak of geheel dienstbaar zijn aan het gebouwde, installaties die roerend zijn of worden ingeplugd zijn niet in de kengetallen opgenomen. In de kengetallen zijn wel opgenomen installaties die dienstbaar zijn aan het gebouw in algemene zin: warmteopwekking en warmtedistributie; afvoeren (regenwater en vuilwater); toevoer van water / gastoevoer / elektriciteit / telefonie; koudeopwekking en distributie; luchtbehandeling, regeling klimaat en sanitair; centrale elektrotechnische voorzieningen, krachtstroom, verlichting, communicatie; beveiliging (brand, braak, milieu); transport (liften en roltrappen); gebouwbeheer voorzieningen. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 7

8 In navolging van het arrest van de Hoge Raad van 6 februari 2015 en de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 26 november 2015 is rekening houden met de huidige jurisprudentie. In bijlage 5 wordt aangegeven welke installaties zijn opgenomen in de geanalyseerde bouwkosten van bijlage 4. De kengetallen van deze taxatiewijzer zijn gebaseerd op de geanalyseerde bouwkosten en zijn gecorrigeerd voor installaties die noodzakelijk zijn voor procesactiviteiten in het gebouw. Zie bijlage 5 voor een nadere uitwerking. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 8

9 2 Beschrijving van de archetypes (zie voor de kengetallen per archetype; bijlage 3) 2.1 Inhoudsopgave archetypen Nr. Archetype Omschrijving Onderdeel WOZ-object Kengetal 2016 Kengetal L780000N Aula 1930 Aula/bezoekersruimte L781000N Aula Aula/bezoekersruimte L782000N Aula Aula/bezoekersruimte L783000N Aula Aula/bezoekersruimte L783010N Uitvaartcentrum Aula/bezoekersruimte L784000N Aula Aula/bezoekersruimte L784010L Uitvaartcentrum Aula/bezoekersruimte L785000N Aula 2001 Aula/bezoekersruimte L785010L Uitvaartcentrum 2001 Aula/bezoekersruimte U793000N Crematorium Mortuarium/crematorium U794000L Crematorium Mortuarium/crematorium U795000L Crematorium 2001 Mortuarium/crematorium Toelichting op de archetypes Een solitaire aula wordt doorgaans geëxploiteerd door kerkelijke en/of private instellingen. Soortobject-code is in beide gevallen Aula s komen veel voor op of nabij begraafplaatsen en kerken. De soort-object-code is dan 3377, de deelobjectcode Aula s maken meestal deel uit van de voorzieningen (deelobject 8450) in een uitvaartcentrum of een crematorium (deelobject 8480 mortuarium/crematorium). Grote exploitanten zijn uitvaartverzekeraars Dela, Monuta en Yarden, maar ook steeds meer kleinere ondernemers starten een uitvaartonderneming. Uitvaartcentra komen zowel voor in combinatie met een crematorium ( in dat geval geldt de soortobject-code 3379 ) of als solitair object. Solitaire crematoria komen in mindere mate voor. Crematoria liggen vaak aan de rand van de bebouwde kom op een flink perceel grond. Ditzelfde kan gelden voor uitvaartcentra, maar doorgaans is het perceel wat bescheidener. In het geval het een aula betreft, is de kavel vaak het kleinst. Uitvaartcentra is de enige categorie in deze taxatiewijzer opgenomen objecten die ook vaak in woonwijken ligt. Er is een kleine categorie aula s welke als uiterst eenvoudig te typeren is. Ze bevatten weinig meer dan een opbaarruimte. Er is dus geen bezoekersruimte. Deze objecten hebben veelal de eigenschappen van praktijkruimten etc. Ze zijn doorgaans te vinden in kleine kernen, waar weinig uitvaarten zijn op jaarbasis. Deze taxatiewijzer gaat niet over deze categorie. Bij de waardering van dergelijke objecten kan aansluiting worden gezocht in de andere taxatiewijzers. Er kan voor een "dummy archetype", of voor de "HWK-methode" worden gekozen. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 9

10 Deze taxatiewijzer is bedoeld als hulpmiddel voor het taxeren van crematoria of aula s welke oorspronkelijk voor dat doel zijn gebouwd. Dit betreft doorgaans de objecten die gelegen zijn aan de rand van de bebouwde kom. Met name in woonwijken (uitvaartcentra) betreft het niet zelden herbestemming van bestaande gebouwen. Met name dit laatste aspect zorgt voor een enorme variëteit aan verschijningsvormen. Zo zijn er bijvoorbeeld uitvaartcentra te vinden in voormalige herenhuizen of kantoren. Hierin voorziet deze taxatiewijzer niet. Als uitvaartcentra voor het huidige gebruik zijn gebouwd dan is het gebouw zodanig specifiek dat om die reden de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald. In andere gevallen kunnen de aanpassingen aan het gebouw zodanig zijn dat er ook sprake is van een specifieke bouw. De hoeveelheid beschikbare gegevens uit de marktanalyse is voor het bepalen van een aantal kengetallen te gering. Daarom is er vaak geen gemiddelde hoogte bij de diverse archetypes opgenomen. Als het herontwikkelde objecten betreft die bovendien nog eens gelegen zijn binnen de bebouwde kom, dan is de afweging courant / incourant aan de orde. Als de taxateur besluit tot een waardering als incourant object, dan kunnen Reed Business Information taxatieboekjes of de FGH- Vastgoedexploitatiewijzer als hulpmiddel dienen. 2.3 Cashflowmethode versus gecorrigeerde vervangingswaarde. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat te allen tijde gekeken moet worden of de uiteindelijke waarde zoals die getaxeerd is na technische en functionele correctie niet onder de waarde uitkomt die vastgesteld wordt voor soortgelijke objecten met de Operationele/Discounted-Cash-flow methode. Bij goed draaiende vaak commercieel geëxploiteerde ondernemingen is de status incourant, die aan deze objecten wordt toegekend, niet zo expliciet als bijvoorbeeld een object uit de procesindustrie. De taxateur zal dit moeten inschatten. Meer informatie over de keuze "waarde in het economisch verkeer" of de "gecorrigeerde vervangingswaarde" voor de waardebepaling, staat in hoofdstuk 3 van de taxatiewijzer Algemeen deel waardepeildatum 1 januari Taxatiewijzer Crematoria Pagina 10

11 3 Hoe om te gaan met functionele en technische afschrijving Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. In deze taxatiewijzer wordt ingegaan op de aandachtspunten die specifiek gelden voor Crematoria. Functionaliteit crematoria Opbaarruimtes bestaan vaak uit twee bij elkaar behorende delen, waarvan circa 20 m² de feitelijke opbaarkamer is en circa 25 tot 35 m² de erbij behorende ruimte voor de nabestaanden. Airco of topkoeling worden steeds meer gangbaar. De functionele routing is erg belangrijk: ontvangstruimte, aula, koffiekamers, veel brede gangen voor goede doorstroming, veel gangen voor gescheiden logistiek. Per aula minimaal twee koffiekamers van minimaal 50 m² en maximaal 200 m², voorzien van schuifwanden. Momenteel zijn er ca. 8,6 sterftes per inwoners per jaar. Met het oog op de vergrijzing is de voorspelling dat in 2035 dit ca 10 à 12 sterftes per inwoners zal zijn. Vanaf 100 opbaringen per jaar is een uitvaartcentrum economisch levensvatbaar, hiervoor is al snel circa 500 m² nodig, bij 250 opbaringen is circa 750 m² nodig en tot 500 opbaringen circa m². Het aantal crematoria is gestegen en ook de wensen en beleving van de nabestaanden is aan verandering en mode onderhevig. Zo is er een huidige trend naar meer zelfwerkzaamheid van nabestaanden, afwijkende kisten etc. Toenemende individualisering van de crematie of begrafenis brengt hogere bouwkosten met zich mee. 3.1 Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. De factor wordt berekend via de formule: FC1 = benodigde capaciteit aanwezige capaciteit Capaciteit van de aula of het crematorium staat wel of niet in verhouding tot de regionale behoefte aan de betreffende functie. 3.2 Verandering van de bouwwijze (FC2) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. De factor wordt berekend via de formule: FC2 = 1,000 - bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze bouwkosten actuele bouwwijze bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Taxatiewijzer Crematoria Pagina 11

12 3.3 Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. De factor wordt berekend via de formule: FC3 = 1,000 - kosten voor herstel gebreken waarde na technische en voorlopige functionele correctie (FC1 en C2) 3.4 Excessieve gebruikskosten (FC4) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. De factor wordt berekend via de formule: FC4 = 1,000 - contant gemaakte excessieve gebruikskosten waarde na technische en voorlopige functionele correctie (FC1, FC2 en C3) 3.5 Toelichting op de functionele afschrijving De in deze wijzer opgenomen kengetallen betreffen het midden van de bandbreedte. Dit geldt voor de vervangingswaarde maar ook voor de levensduur en restwaarde. De taxateur dient bij het gebruik van een archetype zich telkens af te vragen of er boven of onder het kengetal gewaardeerd moet worden. Afwijkingen buiten de bandbreedte dienen altijd te worden toegelicht. Daarnaast kunnen er aanleidingen zijn voor functionele afschrijvingen. Bij functionele afschrijving dient de taxateur te onderzoeken of er sprake is van een verminderde functionaliteit uitgesplitst in: 1. Economische veroudering; 2. Verandering bouwwijze; 3. Doelmatigheid; 4. Excessieve gebruikskosten; We gaan er vanuit dat de "reguliere vermindering van het gebruiksgenot van een ouder gebouw" reeds is meegenomen in de factor voor technische veroudering. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 12

13 Ad 1 Economische veroudering: de mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het betreffende object bepaald de hoogte van de economische veroudering. Structurele leegstand van gebouwen of gedeeltes van gebouwen, waarbij rekening dient te worden gehouden met een redelijke mate van overcapaciteit, is de meest voorkomende reden voor afschrijving wegens economische veroudering. Mogelijke oorzaken van economische veroudering: wijziging wetgeving wijziging genoemd in beleidsnota s terugloop bezetting zoals van leerlingen, beddencapaciteit, etc. verouderde apparatuur nieuwe apparatuur met minder ruimte behoefte specialisering malaise in een specifieke branche beleid diverse overheden samenvoeging van WOZ-objecten Ad 2 Verandering bouwwijze: de mate waarin de bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze van het huidige gebouw niet meer overeenstemmen met de bouwkosten van de actuele bouwwijze bepaald de hoogte van de afschrijving voor verandering bouwwijze. Indien er sprake is van afschrijving wegens verandering bouwwijze dan staat de factor voor afschrijving, uitgesplitst naar ruwbouw, afbouw en installaties, bij het archetype aangegeven. Ad 3 Doelmatigheid: De mate van bouwkundige belemmering van de normale activiteiten waarbij bouwkundige ingrepen gewenst zijn, zijn bepalend voor de afschrijving wegens ondoelmatigheid. Veel voorkomende redenen voor afschrijving zijn wegens toegenomen veiligheidseisen, Arboomstandigheden of gewijzigde regelgeving. Aandachtspunten hierbij zijn: afwijkende hoogte ten opzichte van de gemiddelde hoogte van het archetype indeling en routing materiaalgebruik vormgeving afwerking wijziging bouwverordening/wetgeving/brandveiligheidseisen/etc. belemmering procesgang verandering procesgang intrekking vergunning meerdere locaties draagkracht vloer doorrijhoogte stagnatie waterafvoer Ad 4 Excessieve gebruikskosten: De mate waarin er sprake is van bovenmatige gebruikskosten ten gevolge van een niet optimaal functionerend gebouw of een niet optimale huisvestingssituatie is bepalend voor afschrijving voor excessieve gebruikskosten. Aandachtspunten hierbij zijn: Overmatige stookkosten energiekosten Extra klimaatbeheersing Onvoorziene kosten na calamiteiten Onvoldoende isolatie Bovenmatig verouderde installatie Bovenmatige personeelskosten Bovenmatige schoonmaakkosten Taxatiewijzer Crematoria Pagina 13

14 4 Beschrijving van de marktgegevens Zie voor de gebruikte marktgegevens; bijlage Toelichting op de marktgegevens In de periode van medio 2015 tot aan de waardepeildatum blijken de bouwkosten licht te zijn gestegen. De bouwsector maakt een groei door nadat in voorgaande jaren de bouwsector inkromp. Inherent aan de groei in de bouwsector is een stijgende ontwikkeling van de bouwkosten. Daarom is voor de actualisering van de kengetallen naar de waardepeildatum 1 januari 2017, een generieke indexering toegepast. Voor de gebruikte index is aangesloten bij de Marktindicator van Bouwkostendata (BDB), met als maximum de BDB-index voor materialen en lonen. De bouwindex is vergeleken met de geanalyseerde projecten die kort voor de waardepeildatum 1 januari 2017 zijn of worden gerealiseerd 4.2 Van marktgegeven naar kengetal Hoewel een enkel gegeven niet binnen de opgegeven bandbreedte past, geeft een uitzondering geen basis om af te wijken van de voor het merendeel van de objecten correcte bandbreedte. De in deze taxatiewijzer vermelde kengetallen zijn gebaseerd op de actuele bouwkosten vermeld in deze wijzer en de informatie van de stichting Bureau Documentatie Bouwwezen. Deze kengetallen zijn aangepast op basis van geanalyseerde bouwkosten. Aula na 2000 Na analyse van alle onderbouwende nieuwbouw stichtingskosten van crematoria, blijkt dat de gerealiseerde stichtingskosten niet overeenkomen met het kengetal van 2016, waarna het kengetal 2017 is aangepast. Na onderzoek is het kengetal verhoogd van naar Taxatiewijzer Crematoria Pagina 14

15 Uitvaartcentrum na 2000 Na analyse van alle onderbouwende nieuwbouw stichtingskosten van crematoria, blijkt dat de gerealiseerde stichtingskosten niet overeenkomen met het kengetal van 2016, waarna het kengetal 2017 is aangepast. Het kengetal is verhoogd naar 1.680,- Crematorium na 2000 Na analyse van alle onderbouwende nieuwbouw stichtingskosten van crematoria, blijkt dat de gerealiseerde stichtingskosten niet overeenkomen met het kengetal van 2016, waarna het kengetal 2017 is aangepast. Na onderzoek is het kengetal is verhoogd van naar De verscheidenheid aan bouwkosten is groot bij dit laatste archetype. Uit analyse blijkt dat met name in recentere bouwjaren (na 2010) hogere bouwkosten worden gegenereerd. Er bestaat een tendens om te bouwen met meer duurzame en duurdere materialen (zoals natuursteen), in een luxere setting, met meer uitstraling. Van de overige archetypen zijn niet in die mate bouwkosten bekend, dat hiervan een betrouwbare grafiek kan worden samengesteld. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 15

16 Regelmatig worden crematoria gebouwd door of met medewerking van de grotere uitvaartondernemingen (Monuta, Dela, Yarden), waaraan een commerciële uitbating ten grondslag ligt. Met de toenemende vergrijzing, en de daarmee gepaard gaande groeiende sterftecijfers zijn investeringen in de sector weinig risicovol. 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes 5.1 Vervangingswaarde In beginsel dient de taxateur een vervangingswaarde te bepalen die binnen de gestelde bandbreedtes valt. Specifieke situaties kunnen er echter toe leiden dat een vervangingswaarde buiten de gestelde bandbreedtes valt. Voor de vervangingswaarde dient een keuze onder in de bandbreedte te worden gemaakt, indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen lagere kosten met zich meebrengt. Hierbij kan gedacht worden aan bouwwijze met prefab gebouwdelen of indien gebouwd is met inferieure materialen zoals houten- of staalplaten gevels. Voor de vervangingswaarde dient een keuze boven in de bandbreedte te worden gemaakt, indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen hogere kosten met zich meebrengt. Hierbij kan gedacht worden aan bouwwijze met zware constructies of indien gebouwd wordt met superieure materialen. Ook kan de vervangingswaarde aangepast worden indien de gemiddelde verdiepingshoogte afwijkt van de bij het archetype vermelde gemiddelde verdiepingshoogte. Voor het bepalen van de keuze voor de restwaarde en de levensduur is de duurzaamheid van de toegepaste materialen van doorslaggevende betekenis. Voor gebouwen met minder duurzame materialen dient een keuze onder in de bandbreedte gekozen te worden en voor gebouwen met meer duurzame materialen dient een keuze boven in de bandbreedte gemaakt te worden. Voor de beschreven archetypes is een bandbreedte voor de vervangingswaardes per vierkante meter van 30% opgenomen. De vermelde bedragen betreffen het minimum, het gemiddelde en het maximum van de bandbreedte. Afwijkingen naar boven of naar beneden ten opzichte van het gemiddelde met betrekking tot zaken als het afwerkingniveau, de gebruikte materialen en de architectonische vormgeving dienen bij voorkeur in deze bandbreedte te worden opgevangen. Bij afwijkingen die niet binnen de bandbreedte zijn op te vangen, dient door de taxateur aangegeven te worden op grond waarvan de afwijking plaatsvindt. Een andere reden om af te wijken van de vermelde bedragen kan zijn dat het object groter of kleiner is dan de gemiddelde grootte van het archetype. Bij grotere gebouwen zal er meestal een efficiencyvoordeel zijn en bij kleinschaliger bouwen ligt de prijs per vierkante meter doorgaans hoger. Voor het bepalen van de correctiefactor wordt verwezen naar het algemene deel 0 van deze set taxatiewijzers. De vervangingswaarde is onderverdeeld in de componenten ruwbouw, afbouw en installaties. De kosten zijn over deze componenten verdeeld. Voor de verschillende archetypes zijn deze componenten uitgesplitst en is een percentageverdeling vermeld. Hiervoor zijn ook bandbreedtes opgesteld. Bij soberder uitgevoerde gebouwen zullen bijvoorbeeld de onderdelen afbouw en installaties een kleiner deel uitmaken van de vervangingswaarde en zal de ruwbouw een grotere component zijn. 5.2 Levensduur en restwaarde Voor de wijze waarop moet worden omgegaan met levensduur, restwaarde en resterende levensduur wordt verwezen naar het algemene deel 0 hoofdstuk 4 en 5 van deze set taxatiewijzers. Doorgaans worden aula s en crematoria goed onderhouden dan wel tijdig verbouwd Taxatiewijzer Crematoria Pagina 16

17 en/of gerenoveerd. Naarmate de vraag naar crematies groter wordt, zijn bestaande gebouwen uitgebreid en aangebouwd om meer diensten gelijktijdig te kunnen afhandelen. In veel gevallen wordt de levensduur dus telkens verlengd. Sloop komt weinig voor, en soms worden crematoria tot monument verklaard (crematorium Westerveld). 5.3 Restwaarde in relatie tot functionaliteit Wat de restwaarde betreft, is het relevant een inschatting te maken in hoeverre de functionaliteit van de vestiging in de toekomst behouden kan blijven. Met andere woorden, wat is de waarde van deze opstallen voor de eigenaar/ gebruiker. Zowel bij het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2014:1477) als bij het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2015:5017) zijn de restwaarde en het afschrijvingspercentage onderwerp van geschil geweest. Door toepassing van de werktuigenvrijstelling zijn de installaties die resteren de normale installaties die ook in kantoorpanden, onderwijsinstellingen en overheidsgebouwen aanwezig zijn. Om deze reden zijn de hoven van mening dat voor de restwaarde en het afschrijvingspercentage de normale kengetallen van toepassing zijn. De wetgever heeft, door voor bepaalde onroerende zaken waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde voor te schrijven, willen bereiken dat als waarde van die zaken heeft te gelden de waarde welke die zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben. Deze waarde wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt is, waar de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper optreedt, maar tevens als koper, die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Incourante onroerende zaken kunnen voor de eigenaar zelf een hogere waarde hebben dan de op de wijze van artikel 273, lid 3, van de Gemeentewet te bepalen verkoopwaarde. Gezien de aard van het object en de bouwwijze lenen met name de aula s zich namelijk ook goed voor verkoop in de markt. Het is aan de taxateur om de maatschappelijke of commerciële waarde na beëindiging van de levensduur te bepalen, waarbij de huidige kengetallen als gemiddelde kunnen worden overgenomen. 5.4 De beoogde gebruiksperiode en de restwaarde Ook de courantheid van het object is een belangrijke leidraad voor het bepalen van de restwaarde. Zo zal de belangstelling van kopers voor uitvaartcentra in woonwijken of nabij het centrum van een plaats doorgaans groter zijn dan voor een uitvaartcentrum dat is gelegen buiten de stad. Deze objecten lenen zich immers vaak goed voor ander gebruik dan wel herontwikkeling. Voor een uitgebreide beschrijving hoe om te gaan met de beoogde gebruiksperiode en de restwaarde wordt verwezen naar het algemene deel 0 van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 17

18 6 Grond Naast de waardering van de opstal van een WOZ-object dient tevens de daarbij behorende grond te worden gewaardeerd. Uitgangspunt van de vervangingswaarde van de grond is de reële uitgifteprijs die door de gemeente wordt gehanteerd bij uitgifte van grond met de betreffende bestemming (bijzondere bebouwing) op een soortgelijke locatie. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de maximaal te bebouwen oppervlakte en het (maximale) bouwvolume dat op de desbetreffende locatie is te realiseren. In tegenstelling tot de opstal wordt de vervangingswaarde niet gecorrigeerd vanwege technische en/of functionele veroudering. 6.1 Grondprijzenbeleid De waarde voor de grond wordt veelal gebaseerd op het uitgiftebeleid van de gemeente.veel gemeenten publiceren jaarlijks een grondprijzenbrief of nota met uitgifteprijzen voor woningbouw, bedrijfsterreinen en grond voor maatschappelijke doeleinden (commercieel of nietcommercieel). De Haagse rechtbank heeft echter in 2011 geoordeeld dat een gemeente bij de berekening van de waarde van de grond niet zonder meer de door haar in de zogeheten Nota uitgifteprijzen gehanteerde prijzen mag gebruiken als uitgangspunt. De rechtbank overwoog dat de in de nota vermelde uitgifteprijzen slechts bruikbaar zijn als hulpmiddel bij het bepalen van de waarde van de grond, als die prijzen overeenkomen met de actuele marktprijs van die grond (Rechtbank Den Haag, 26 oktober 2011, LJN: BU4913). In veel gemeenten wordt onderscheid gemaakt tussen commercieel geëxploiteerd maatschappelijk vastgoed, zoals kinderdagverblijven, parkeergarages, crematoria en anderzijds vastgoed met een maatschappelijke functie zonder winstoogmerk ( bijzondere doeleinden : brandweerkazernes, sportaccommodaties, onderwijs etc.). Voor de eerste categorie wordt een marktconforme grondprijs gehanteerd, eventueel door middel van de residuele methode en afhankelijk van de ligging cq liggingswaarde (centrum, bedrijventerrein, periferie). De tweede categorie objecten met een maatschappelijke functie en welke commercieel geen bestaansrecht hebben, wordt veelal getaxeerd door de kostprijsbenadering (verwervingskosten en bouwrijp maken) en/of marktconforme ondergrens. De gronduitgifteprijzen die de gemeente hanteert, dienen te passen binnen de eisen die de Grondexploitatiewet stelt en waarbij staatssteun ( ic subsidiering van de grondprijs) dient te worden voorkomen. 6.2 Waardebepaling grond De grondwaarde is de waarde van de direct bij het object in gebruik zijnde oppervlakte plus de waarde van de zogenaamde restgrond. Hierbij wordt bij de prijsbepaling onderscheid gemaakt tussen de ondergrond en de resterende grond (gebouwgebonden en niet gebouwgebonden). De gebouwgebonden grond is bijna altijd meer dan de bebouwde oppervlakte en kan als volgt worden bepaald: Bij één bouwlaag twee en een half keer het bruto vloeroppervlak. Bij twee bouwlagen twee keer het totale bruto vloeroppervlak van beide bouwlagen. Bij drie bouwlagen anderhalf keer het totale bruto vloeroppervlak van de drie bouwlagen. Bij meer dan drie bouwlagen één keer het totale bruto vloeroppervlak van het totaal van de bouwlagen. Deze methode van toewijzing van grond is in een uitspraak van het Gerechtshof s Gravenhage onvoldoende onderbouwd bevonden ( Gerechtshof s-gravenhage 31 juli 2012, BK-11/00264, ECLI:NL:GHSGR:2012:BY8367). In alle gevallen zal de waardering moeten aansluiten bij de feitelijke situatie. Het is vaak mogelijk om met behulp van luchtfoto's de gebouwgebonden grond af te bakenen. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 18

19 Voor verdere waardering van de grond wordt verwezen naar het Algemene deel van de taxatiewijzers. 6.3 De terreingrootte en afbakening Bij het beoordelen van de terreingrootte is niet alleen de voor het gebouw (de gebouwen) beschikbare grondoppervlakte (dienstbare grond) van belang, maar ook de onbebouwde terreinoppervlakte eromheen, die verschillende functies kan (en volgens het bestemmingsplan mag) hebben. Indien aanwezig zal het onbebouwde terreinoppervlak voldoende ruimte moeten bieden voor: toegangs- en ontsluitingswegen voor bezoekers, medewerkers, etc. overige verhardingen, zoals wegen, parkeervoorzieningen, rijwielstallingen etc. groenvoorzieningen, paden, terrassen, waterpartijen en dergelijke Voor het bepalen van de uiteindelijke terreingrootte is men over het algemeen afhankelijk van de lokale situatie, welke ook van invloed kan zijn op de verschijningsvorm van het gebouw. Het verdient aanbeveling om bij de bepaling van de terreingrootte voor crematoria rekening te houden met eventuele toekomstige uitbreidingen en andere wijzigingen van de lay-out op grond van toekomstige ontwikkelingen. Tevens dient rekening te worden gehouden dat er een deel van het kadastrale perceel vaak is vrijgesteld (openbare ruimte of begraafplaats) en derhalve niet in de waardering mag worden meegenomen. 6.4 Bodemverontreiniging Voor de wijze waarop moet worden omgegaan met bodemverontreiniging wordt verwezen naar het algemene deel 0 van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 19

20 7 Taxatieverslag Voor een beschrijving van een taxatieverslag wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 20

21 Bijlage 1 - Bronnen WOZ-datacenter Taxatiewijzer Crematoria waardepeildatum 1 januari 2015 BDB-indexcijfers (Zie Algemene Taxatiewijzer) Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ (waarderingskamer.nl). Taxatiewijzer Crematoria Pagina 21

22 Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer geldende termen zijn reeds in een eerder stadium nader verklaard en/of beschreven. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 22

23 Bijlage 3 Rapportage Kengetallen per archetype KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 1 Archetype-codering L780000N Archetype-omschrijving Aula 1930 Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte. Standaard grootte (BVO) 200 m2 Bouwperiode 1930 Nadere verfijning archetype Leien Materiaal Traditionele bouw Kapel, vaak rijksmonument dus W.E.V aansluiting huurniveau zalenexploitatie Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 65% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 10% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 4 Factor verandering bouwwijze 0,765 0,765 0,765 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 65% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 10% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Taxatiewijzer Crematoria Pagina 23

24 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 2 Archetype-codering L781000N Archetype-omschrijving Aula Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 800 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Leien Materiaal Traditionele bouw Kapel, vaak rijksmonument dus W.E.V aansluiting huurniveau zalenexploitatie Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 65% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 10% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 4 Factor verandering bouwwijze 0,833 0,833 0,833 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 65% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 10% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Taxatiewijzer Crematoria Pagina 24

25 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 3 Archetype-codering L782000N Archetype-omschrijving Aula Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 300 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Leien, pannen of plat Materiaal Traditionele bouw/betonskeletbouw Naarmate bouwjaar ouder is is de bouwwijze meer traditioneel Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 0,919 0,919 0,919 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 25

26 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 4 Archetype-codering L783000N Archetype-omschrijving Aula Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 375 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Leien, pannen of plat Materiaal Traditionele bouw/betonskeletbouw N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 26

27 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 5 Archetype-codering L783010N Archetype-omschrijving Uitvaartcentrum Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 1000 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal Traditionele bouw/betonskeletbouw N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 0,904 0,904 0,904 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 27

28 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 6 Archetype-codering L784000N Archetype-omschrijving Aula Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 375 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Leien, pannen of plat Materiaal Betonskeletbouw Eenvoudige bouw vaak in combinatie met belending Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 28

29 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 7 Archetype-codering L784010L Archetype-omschrijving Uitvaartcentrum Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 1125 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal Traditionele bouw/betonskeletbouw N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 0,957 0,957 0,957 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 29

30 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 8 Archetype-codering L785000N Archetype-omschrijving Aula 2001 Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 900 m2 Bouwperiode 2001 Nadere verfijning archetype Leien, pannen of plat Materiaal Betonskeletbouw N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 30

31 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 9 Archetype-codering L785010L Archetype-omschrijving Uitvaartcentrum 2001 Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 1000 m2 Bouwperiode 2001 Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal Traditionele bouw/betonskeletbouw In deze periode meer aandacht voor architectuur en bouwmaterialen Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 31

32 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3379 Omschrijving Crematorium Nummer 10 Archetype-codering U793000N Archetype-omschrijving Crematorium Code onderdeel WOZ-object 8480 Omschrijving Mortuarium/crematorium Standaard grootte (BVO) 1000 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal Traditionele bouw N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 50% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 25% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 50% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 25% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 32

33 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3379 Omschrijving Crematorium Nummer 11 Archetype-codering U794000L Archetype-omschrijving Crematorium Code onderdeel WOZ-object 8480 Omschrijving Mortuarium/crematorium Standaard grootte (BVO) 1000 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal Traditionele bouw Veelal 1 bouwlaag gemiddelde hoogte 3 meter Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 50% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 25% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 50% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 25% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 33

34 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3379 Omschrijving Crematorium Nummer 12 Archetype-codering U795000L Archetype-omschrijving Crematorium 2001 Code onderdeel WOZ-object 8480 Omschrijving Mortuarium/crematorium Standaard grootte (BVO) 1875 m2 Bouwperiode 2001 Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal Traditionele bouw/betonskeletbouw In deze periode meer aandacht voor architectuur en bouwmaterialen Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 50% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 25% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 50% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 25% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 34

35 Bijlage 4 Rapportage Onderbouwende marktgegevens Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 0% Afbouw 0% Installaties 0% Jaar 2007 Index 17,98% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 212 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3378 Omschrijving Aula Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Archetype code L785000N omschrijving Aula 2001 Bouwperiode 2001 Bouwwijze Betonskeletbouw Nadere verfijning Leien, pannen of plat N.v.t. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 35

36 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 57,62% Afbouw 23,55% Installaties 18,84% Jaar 2011 Index 4,40% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 501 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3378 Omschrijving Aula Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Archetype code L785000N omschrijving Aula 2001 Bouwperiode 2001 Bouwwijze Betonskeletbouw Nadere verfijning Leien, pannen of plat N.v.t. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 36

37 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 63,16% Afbouw 25,26% Installaties 11,58% Jaar 2014 Index 1,82% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 257 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3378 Omschrijving Aula Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Archetype code L785000N omschrijving Aula 2001 Bouwperiode 2001 Bouwwijze Betonskeletbouw Nadere verfijning Leien, pannen of plat N.v.t. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 37

38 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 80,56% Afbouw 0% Installaties 19,44% Jaar 2014 Index 1,82% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 288 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3378 Omschrijving Aula Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Archetype code L785000N omschrijving Aula 2001 Bouwperiode 2001 Bouwwijze Betonskeletbouw Nadere verfijning Leien, pannen of plat N.v.t. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 38

39 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 41,90% Afbouw 27,93% Installaties 30,17% Jaar 2010 Index 7,72% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 426 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3378 Omschrijving Aula Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Archetype code L785010L omschrijving Uitvaartcentrum 2001 Bouwperiode 2001 Bouwwijze Traditionele bouw/betonskeletbouw Nadere verfijning Plat dak bitumineuze dakbedekking In deze periode meer aandacht voor architectuur en bouwmaterialen Taxatiewijzer Crematoria Pagina 39

41 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 96,85% Afbouw 0% Installaties 3,15% Jaar 2013 Index 1,82% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 800 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3378 Omschrijving Aula Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Archetype code L785010L omschrijving Uitvaartcentrum 2001 Bouwperiode 2001 Bouwwijze Traditionele bouw/betonskeletbouw Nadere verfijning Plat dak bitumineuze dakbedekking In deze periode meer aandacht voor architectuur en bouwmaterialen Taxatiewijzer Crematoria Pagina 41

43 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 0% Afbouw 0% Installaties 0% Jaar 2006 Index 23,40% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 2246 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3379 Omschrijving Crematorium Code onderdeel WOZ-object 8480 Omschrijving Mortuarium/crematorium Archetype code U795000L omschrijving Crematorium 2001 Bouwperiode 2001 Bouwwijze Traditionele bouw/betonskeletbouw Nadere verfijning Plat dak bitumineuze dakbedekking In deze periode meer aandacht voor architectuur en bouwmaterialen Taxatiewijzer Crematoria Pagina 43

44 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 70,72% Afbouw 0% Installaties 29,28% Jaar 2010 Index 7,72% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 810 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3379 Omschrijving Crematorium Code onderdeel WOZ-object 8480 Omschrijving Mortuarium/crematorium Archetype code U795000L omschrijving Crematorium 2001 Bouwperiode 2001 Bouwwijze Traditionele bouw/betonskeletbouw Nadere verfijning Plat dak bitumineuze dakbedekking In deze periode meer aandacht voor architectuur en bouwmaterialen Taxatiewijzer Crematoria Pagina 44

45 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 61,62% Afbouw 29,73% Installaties 8,65% Jaar 2010 Index 7,72% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 2366 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3379 Omschrijving Crematorium Code onderdeel WOZ-object 8480 Omschrijving Mortuarium/crematorium Archetype code U795000L omschrijving Crematorium 2001 Bouwperiode 2001 Bouwwijze Traditionele bouw/betonskeletbouw Nadere verfijning Plat dak bitumineuze dakbedekking In deze periode meer aandacht voor architectuur en bouwmaterialen Taxatiewijzer Crematoria Pagina 45

46 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 73,33% Afbouw 26,67% Installaties 0% Jaar 2011 Index 4,40% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 400 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3379 Omschrijving Crematorium Code onderdeel WOZ-object 8480 Omschrijving Mortuarium/crematorium Archetype code U795000L omschrijving Crematorium 2001 Bouwperiode 2001 Bouwwijze Traditionele bouw/betonskeletbouw Nadere verfijning Plat dak bitumineuze dakbedekking In deze periode meer aandacht voor architectuur en bouwmaterialen Taxatiewijzer Crematoria Pagina 46

Nog meer weergeven