Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 11 Busstations

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 11 Busstations Waardepeildatum 1 januari 2011

2 Colofon Taxatiewijzer busstations, waardepeildatum 1 januari 2011 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2011 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Busstations Pagina 2

3 VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer busstations naar waardepeildatum 1 januari Deze taxatiewijzer is in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven Oranjewoud, GeoTax, Ortec Finance, Thorbecke, TOG Nederland en SenS Vastgoed. Taxatiewijzer Busstations Pagina 3

4 Verschillen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Busstations, prijspeil 2010, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer busstations, prijspeil 2010 Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1 Strekking van deze taxatiewijzer Tekst Aangepast 2 Beschrijving van de archetypes Tekst Aangepast 3 Aandachtspunten inzake functionele veroudering Tekst Aangepast 4 Onderbouwende marktgegevens Aangepast naar wpd Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes Tekst Aangepast 6 Grond Tekst Aangepast 7 Taxatieverslag Geen wijzigingen 8 Rekenschema Geen wijzigingen Bijlage 1 Bronnen Aangepast Bijlage 2 Verklarende woordenlijst Geen wijzigingen Bijlage 3 Kengetallen per archetype Aangepast naar wpd Bijlage 4 Onderbouwende marktgegevens Geïndexeerd en aangepast Taxatiewijzer Busstations Pagina 4

5 INHOUDSOPGAVE 1 STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER Algemeen Belaste onroerende zaken Remises / werkplaatsen Huurwaardekapitalisatie versus gecorrigeerde vervangingswaarde BESCHRIJVING VAN DE ARCHETYPES Inhoudsopgave archetypen Toelichting op de archetypes FUNCTIONELE VEROUDERING BIJ GEBOUWEN VOOR BUSSTATIONS Effecten van de Wet personenvervoer Technische afschrijving Functionele afschrijving BESCHRIJVING VAN DE MARKTGEGEVENS Toelichting op de marktgegevens Van marktgegeven naar kengetal BESCHRIJVING HOE OM TE GAAN MET BANDBREEDTES Vervangingswaarde GROND Grondprijzenbeleid Waardebepaling grond De terreingrootte en afbakening Bodemverontreiniging BIJLAGE 1 - BRONNEN...17 BIJLAGE 2 - VERKLARENDE WOORDENLIJST...18 BIJLAGE 3 - RAPPORTAGE KENGETALLEN PER ARCHETYPE...19 BIJLAGE 4 - RAPPORTAGE ONDERBOUWENDE MARKTGEGEVENS...24 Taxatiewijzer Busstations Pagina 5

6 1 Strekking van deze taxatiewijzer Deze taxatiewijzer is expliciet bedoeld om te worden gebruikt voor de waardebepaling in het kader van de wet WOZ. In deze wijzer zijn herbouwwaardes opgenomen die betrekking hebben op de werkplaatsen van busmaatschappijen (soort-object-code 3635, 3171 of 3173). Deze wijzer is een specifieke aanvulling op de Algemene taxatiewijzer. In de algemene taxatiewijzer staat de systematiek van waarderen beschreven. De hoofdstukken in de algemene taxatiewijzer, o.a. over technische afschrijving, levensduur, verbouw, renovatie en grondwaarden, zijn recentelijk aangepast en daardoor van bijzonder belang. Ook zijn er raakvlakken met de taxatiewijzers: Motorbrandstofverkooppunten, en de NS-Stations. Deze taxatiewijzer geeft specifieke toelichting en/of richtlijnen voor de beschreven objecten in deze wijzer. 1.1 Algemeen Bij busstations zullen de meeste mensen in eerste instantie denken aan de centrale op- en overstapplaatsen voor reizigers en in mindere mate aan werkplaatsen. Uit navraag bij gemeenten blijkt echter dat er maar weinig busstations in de WOZ-bestanden aanwezig zijn. Veel busstations vallen geheel of gedeeltelijk onder de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten wet WOZ. Zij vallen onder artikel 2, eerste lid, aanhef en sub d, te weten openbare land- en waterwegen en banen voor openbaar vervoer per rail, een en ander met inbegrip van kunstwerken. Een busstation behoort dus vaak tot de openbare weg. Er zijn slechts weinig busstations die voldoen aan de criteria om wél belast te worden. Een weg (lees: busstation) is openbaar (niet belast) als er aan een aantal criteria wordt voldaan (artikel 4, eerste lid, onderdeel I t/m III van de Wegenwet): 1 De weg is gedurende dertig jaren voor een ieder toegankelijk geweest; 2 De weg is gedurende tien achtereenvolgende jaren onderhouden door het Rijk, een provincie, een gemeente of een waterschap; 3 De rechthebbende moet aan het perceel de bestemming openbare weg hebben gegeven. Om de vraag te beantwoorden of een terrein openbaar is, is de feitelijke openbaarheid van het terrein van het busstation niet doorslaggevend (Hoge Raad 21 september 2001, nr , BNB 2001/378 en Belastingblad 2001, blz. 996). De beoordeling hangt in de praktijk sterk af van de feitelijke omstandigheden zoals hiervoor genoemd. De volgende zaken werken hierbij ondersteunend. Staan er bijvoorbeeld borden verboden in te rijden (uitgezonderd bussen) of borden eigen terrein. Dan is in dat geval de kans groter dat er wel sprake is van een te waarderen WOZ-object. Van belang hierbij zijn de volgende uitspraken van het Gerechtshof: AM7962, Gerechtshof Amsterdam, 02/06224 AN7436, Gerechtshof Amsterdam, 02/01089 en Hof s-gravenhage, MK III, 30 juni 2004, nr. 02/1435). Over het eerstgenoemde arrest dient te worden opgemerkt dat er cassatie is aangetekend bij de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft hierin uitspraak gedaan op LJN: AY9491, Hoge Raad, Actualiteit Door de privatisering van de busorganisaties moeten zij ook zelf het onderhoud plegen aan de bussen of dat door derden laten doen. In het verleden werden de bussen onderhouden in gemeentelijke werkplaatsen. Het komt voor dat gemeenten die locaties niet willen afstaan of dat nieuwbouw nog niet gereed is op het moment van privatisering. Wellicht dat er in de toekomst huurcijfers gaan komen voor dit soort objecten. De uitgifte van de concessie om in een bepaald gebied het vervoer te verzorgen kent een kortere looptijd dan de levensduur van de gebouwen (zie ook de passage blz.10 wet op personenvervoer). Taxatiewijzer Busstations Pagina 6

7 Door deze privatisering zullen na privatisering remises en werkplaatsen mogelijk verhuurd of verkocht worden. In de loop van de tijd zal marktinformatie ontstaan die gebruikt kan worden voor de waardebepaling in het economisch verkeer. Tevens kan aansluiting gezocht worden bij de markt voor werkplaatsen van soortgelijke objecten. Het is dan ook aan te bevelen om naast de gecorrigeerde vervangingswaarde tevens de waarde in het economisch verkeer te bepalen. Op het moment van vervaardigen van deze taxatiewijzer is het onzeker hoe de op handen staande aanbesteding van het stadsvervoer bij de drie grote steden zal verlopen. 1.2 Belaste onroerende zaken De wél voor de WOZ belaste onroerende zaken op een busstation betreffen vooral de opstallen die bij de vervoersmaatschappijen in gebruik zijn. Hierbij gaat het in de meeste gevallen om voorzieningen voor het personeel en soms voor reizigers. De personeelsvoorzieningen zijn vaak ondergebracht in kantoorgebouwen of semi-permanente opstallen. Dit zijn courante onroerende zaken en zij vallen daarom buiten de strekking van deze taxatiewijzer. In enkele gevallen zijn er op busstations wachtruimtes voor het publiek aanwezig die, evenals bijvoorbeeld een stationshal van de NS, gewaardeerd moeten worden. Informatie hierover kan gevonden worden in de Taxatiewijzer NS-Stations. Deze geeft vervangingswaardes, levensduren en restwaardes voor overkappingen en wachtruimtes. 1.3 Remises / werkplaatsen Een ander deel van de in de gemeentelijke bestanden aanwezige busstations betreft de remises / werkplaatsen van busmaatschappijen. Gezien de functie wordt hiervoor ook soort-object-code 3171 (Werkplaats/ garage) of 3173 (Onderhoud/ reparatie) gebruikt. Veel taxateurs typeren deze objecten als courant. Echter gelet op artikel 17 lid 3 zal voor het grootste deel van deze objecten tevens de gecorrigeerde vervangingswaarde moeten worden bepaald. Als de waarde in het economisch verkeer (WEV) wordt bepaald, dient men rekening te houden met het feit dat bij de geldende bestemming meestal weinig andere typen organisaties in de markt zijn voor dit soort specifieke onroerende zaken. Met andere woorden; de groep potentiële huurders / kopers is vaak beperkt. Te denken valt aan transportbedrijven, touroperators, vrachtwagendealers en reparatiebedrijven. Uitzonderingen zijn de gevallen waarin het gaat om een locatie die interessant is voor herontwikkeling tot bijvoorbeeld woningbouw dit zal echter gepaard gaan met een bestemmingswijziging en is derhalve geen graadmeter bij de waardering van busstations. Doorgaans zijn de aanwezige opstallen specifiek ten behoeve van het verrichten van werkzaamheden aan bussen gebouwd. Hierbij gelden andere criteria dan voor het bouwen van een gewone werkplaats. Veel eerder kan aansluiting gevonden worden bij werkplaatsen voor vrachtwagens. Als gekeken wordt naar de investeringen die gemoeid zijn met het realiseren van een nieuwe buswerkplaats, wasstraat, tankplaats, ondergrondse brandstoftanks etc., dan is de vervangingswaarde (GVW) veelal hoger dan de waarde in het economische verkeer (WEV). Bij de opstallen ten behoeve van het verrichten van werkzaamheden aan trams is sprake van zwaardere constructies (en dus hogere vervangingswaarden). 1.4 Huurwaardekapitalisatie versus gecorrigeerde vervangingswaarde. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat te allen tijde gekeken moet worden of de uiteindelijke waarde zoals die getaxeerd is na technische en functionele correctie niet onder de waarde uitkomt die vastgesteld wordt voor soortgelijke objecten met de huurwaardekapitalisatie methode. De status incourant die aan deze objecten wordt toegekend is niet zo expliciet als bijvoorbeeld een object uit de procesindustrie. Taxatiewijzer Busstations Pagina 7

8 Informatie voor de keuze "waarde in het economisch verkeer" of de "gecorrigeerde vervangingswaarde" voor de waardebepaling, staat in de taxatiewijzer Algemeen deel waardepeildatum 1 januari Voor een uitwerking van de waardebepaling economisch verkeer op de (huur)waardekapitalisatiemethode staat omschreven in de taxatiewijzer deel 24 Huurwaardekapitalisatie waardepeildatum 1 januari Taxatiewijzer Busstations Pagina 8

9 2 Beschrijving van de archetypes (zie voor de kengetallen per archetype; bijlage 3) 2.1 Inhoudsopgave archetypen Nr. Archetype Omschrijving Onderdeel Kengetal Kengetal WOZ-object U Busstation voor 1945 Werkplaats 1194,- 1231,- 2 U Busstation 1946 t/m 1965 Werkplaats 1023,- 1055,- 3 U Busstation 1966 t/m 1985 Werkplaats 854,- 881,- 4 U Busstation 1986 t/m 2000 Werkplaats 930,- 959,- 5 U Busstation na 2000 Werkplaats 1007,- 1039,- 2.2 Toelichting op de archetypes De verschillende archetypen hebben alle betrekking op de werkplaats met als verschil dat er leeftijdscategorieën zijn gemaakt. Taxatiewijzer Busstations Pagina 9

10 3 Functionele veroudering bij gebouwen voor Busstations 3.1 Effecten van de Wet personenvervoer Sinds 1 januari 2001 is de Wet personenvervoer van kracht. Deze wet verdeelt Nederland in 72 zogenoemde concessiegebieden. Voor 1 januari 2007 moeten alle concessies die betrekking hebben op het streekvervoer zijn aanbesteed. Voor 1 januari 2009 moeten alle concessies, die betrekking hebben op het stadsvervoer, zijn aanbesteed. Bovendien mogen de aandelen van vervoersmaatschappijen na 1 januari 2007 niet meer in overheidshanden zijn. De concessies hebben een looptijd van 6 jaar. Het concessiebeleid heeft verregaande impact op het huisvestingsbeleid van busmaatschappijen. Als bijvoorbeeld een bestaande maatschappij zijn concessie in een gebeid verliest, kunnen gebouwen en materieel nutteloos worden (de nieuwe concessiehouder is verplicht de chauffeurs - maar niet de onroerende zaken- over te nemen). Dit betekent dat investeringen in nieuwe opstallen zo efficiënt mogelijk plaatsvinden. Het liefst gaat een busmaatschappij voor 6 jaar huren. Zo kan het zijn dat voor een klein nieuw concessiegebied een stuk terrein wordt gehuurd bij een lokaal transportbedrijf. Hier gaat het dan om WEV. Werkplaatsen worden vanwege het gemoeide investeringsbedrag bij voorkeur zoveel mogelijk gecentraliseerd voor meerdere concessiegebieden. Om de kosten toch te drukken, komt het in toenemende mate voor dat werkplaatsen werk verrichten aan andere bussen of vrachtwagens dan die van de eigen busmaatschappij. Zo verricht Techno Service Nederland (TSN), een volle dochter van Connexxion, op diverse plaatsen in Nederland werk voor Iveco (vrachtwagenmerk). Bij de nieuwbouw van werkplaatsen wordt steeds meer rekening gehouden met toekomstige afstoting (verkoop). Overbodige voorzieningen (vierkante meters) blijven achterwege. 3.2 Technische afschrijving In deze paragraaf worden een aantal opmerkingen gemaakt over de technische afschrijving. Qua functionele (technische) mogelijkheden hoeven oudere opstallen nauwelijks onder te doen voor modernere opstallen. Vaak zijn echter de opstallen door het ruimtegebruik minder efficiënt (te verwerken in functionele afschrijving). Vanzelfsprekend is dit iets dat de taxateur van geval tot geval zal moeten beoordelen. 3.3 Functionele afschrijving Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. In deze taxatiewijzer wordt ingegaan op de aandachtspunten die specifiek gelden voor busstations. De totale functionele afschrijving wordt onderverdeeld naar vier afzonderlijke elementen zoals deze ook in de Waarderingsinstructie zijn vermeld. Hieronder worden enkele specifiek voor busstations geldende opmerkingen gemaakt ten aanzien van de onderverdeling zoals deze in de taxatiewijzer Algemeen deel staat. Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) Onder economische veroudering wordt met name de bezettingsgraad verstaan. Bij de beoordeling van de bezettingsgraad gaat het om de vraag of de objectief benodigde capaciteit overeenkomt met de feitelijk, beschikbare capaciteit. Wanneer de benodigde capaciteit groter is dan de Taxatiewijzer Busstations Pagina 10

11 aanwezige capaciteit, leidt dit niet tot een correctie. De onroerende zaak wordt dan in feite voor meer dan 100% benut. Indien een ruimte in een gebouw te groot is en nu kleiner aangelegd zou worden, dan moet alleen op dat deel van deze ruimte worden afgeschreven en niet op de totale oppervlakte. Deze economische functionele correctie geldt uitsluitend voor de onderdelen waarvoor dit capaciteitsverschil van toepassing is. Bij het bepalen van de benodigde capaciteit wordt niet (alleen) gekeken naar de feitelijk gebruikte capaciteit (op de waardepeildatum). Bij de benodigde capaciteit wordt ook rekening gehouden met bijvoorbeeld het anticiperen op groei, de behoefte aan "piekcapaciteit" etc. Deze factor voor de functionele correctie geldt voor de ruwbouw, inrichting en de installaties. De factor wordt berekend door de (volgens objectieve maatstaven) benodigde capaciteit te delen door de aanwezige capaciteit: FC1 = benodigde capaciteit aanwezige capaciteit Bij de bepaling van de economische veroudering is het van belang of de capaciteit van de werkplaats in verhouding staat tot de behoefte in het concessiegebied aan de betreffende werkplaats. Als richtlijn geldt: per circa 25 bussen is behoefte aan 1 werkplaats. Met het verbeteren van de techniek, waardoor het onderhoud aan bussen steeds minder wordt, is het streven deze norm in de nabije toekomst naar 1:35 te brengen. Indien alle bussen vervangen zijn door bussen met lagere onderhoudsintervallen, en het gebouw nog is opgezet voorde de oude onderhoudsintervallen wordt FC1 : 25/35 = 0,71 Maar hierbij is geen rekening gehouden met piekbelasting en uitbreiding van het aantal bussen. Indien de werkplaats werk verrichten aan andere bussen of vrachtwagens dan die van de eigen busmaatschappij (Zie hoofdstuk 3.1) dient deze correctie heroverwogen te worden. Verandering van de bouwwijze (FC2) Voor elk van de gebouwdelen ruwbouw, inrichting en installaties wordt een functionele correctie als gevolg van een verandering van de bouwwijze bepaald, indien de bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze van het onderdeel hoger zijn dan bij de actuele bouwwijze. De factor wordt berekend via de formule: FC2 = 1,000 - bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze bouwkosten actuele bouwwijze bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) Onder belemmeringen van de gebruiksmogelijkheden worden alle gebreken van het gebouw geplaatst die niet onder één van de drie andere categorieën zijn geplaatst. Hierbij dient te worden gedacht aan gebreken als een ongunstige lay-out, meerdere locaties, ontoegankelijkheid voor minder validen, te weinig opslagruimte, te weinig personeelsruimte, et cetera. De taxateur zal een reële inschatting moeten maken van de invloed van deze belemmeringen op de waarde van het object voor de belanghebbenden. Deze invloed kan echter nooit groter zijn dan de kosten die gemoeid zouden zijn met het "herstel van de gebreken" Om dit maximum te bepalen dient voor de gebreken een inschatting te worden gemaakt van de kosten die moeten worden gemaakt om de gebreken op te lossen. Deze kosten bepalen de Taxatiewijzer Busstations Pagina 11

12 maximum correctie die in mindering kan worden gebracht op de waarde na technische en voorlopige functionele correctie (FC1 en FC2). Op deze wijze kan een maximum correctiepercentage worden berekend via de volgende formule: FC3 = 1,000 - kosten voor herstel gebreken waarde na technische en voorlopige functionele correctie (FC1 en FC2) Deze factor voor de functionele correctie geldt voor de ruwbouw, afbouw en de installaties. Bij de bepaling van de afschrijving voor doelmatigheid is de hoogte van de opstallen van belang. Deze dient minimaal 5 meter te zijn. Voor de inrijhoogte geldt een minimale hoogte van 4 meter. De draagkracht van de vloer dient minimaal circa kg/m² te zijn. In verband met het in- en uitrijden, moet het terrein voldoende ruimte bieden voor deze manoeuvreermogelijkheden,. Voor de verhouding opstal versus terrein moet dan ook gedacht worden aan 1:3. Van belang zijn verder de aanwezigheid van een wasstraat en een tankmogelijkheid. Tegenwoordig wordt, in verband met efficiency, het tanken en het wassen vaak in elkaars verlengde gerealiseerd zonder overkapping. Met de meest efficiënte versie van tanken en wassen is een investering van circa ,-- gemoeid. De meest efficiënte wasstraat en tankplaats bestaat uit een vloeistofdichte vloerplaat met gescheiden opvang voor vloeistoffen, afmetingen circa 35 m¹ bij 6 m¹, Deze vloerplaat is dan te verdelen in waarvan 20 m¹ bij 6 m¹ voor het wassen en de rest voor het tanken. De bouwkosten van een dergelijke vloerplaat zijn circa De vervangingswaarde voor vrijgestelde wasinstallaties zijn circa De vervangingswaarde van opvangputten, leidingwerk etc. is à De vervangingswaarde voor een dieseltank van 40 m³ is circa In de taxatiewijzer motorbrandstofverkooppunten (MBVP) wordt hierover op een gelijke wijze een beschrijving gegeven. De kengetallen in de taxatiewijzer (MBVP) gelden voor publiek gebruik. Echter, de genoemde waarden van pompen, leidingen, overkappingen, vloeistofdichte bestrating, luifels en brandstoftanks zijn zonder meer van ook bij tankinstallaties bij busstations van toepassing. Excessieve gebruikskosten (FC4) Excessieve gebruikskosten ontstaan bijvoorbeeld als gevolg van het ontbreken van isolatievoorzieningen, zodat er meer energiekosten zijn. Excessieve gebruikskosten door bijvoorbeeld een ongunstige lay-out zijn vaak al opgenomen bij de functionele veroudering als gevolg van belemmeringen van de gebruiksmogelijkheden. De functionele correctie als gevolg van excessieve gebruikskosten wordt berekend door de jaarlijkse excessieve gebruikskosten contant te maken door deze te vermenigvuldigen met een factor 20 (rekenrente 5%). Het aldus verkregen bedrag dient in mindering te worden gebracht op de waarde na technische en voorlopige functionele correctie (FC1, FC2 en FC3). FC4 = 1,000 - contant gemaakte excessieve gebruikskosten waarde na technische en voorlopige functionele correctie (FC1, FC2 en FC3) Deze factor voor de functionele correctie geldt voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties. De excessieve gebruikskosten bij busstations betreffen hoofdzakelijk excessieve onderhoudskosten en stookkosten. Exploitatielasten moeten dus bovengemiddeld zijn. Dit geldt vooral voor de oudere opstallen. Taxatiewijzer Busstations Pagina 12

13 4 Beschrijving van de marktgegevens (zie voor de gebruikte marktgegevens; bijlage 4) 4.1 Toelichting op de marktgegevens Voor het indexeren van bouwgegevens naar de desbetreffende waardepeildatum is gebruik gemaakt van het BDB-indexcijfer. Het BDB (Bureau Documentatie Bouwwezen) publiceert jaarlijks de indexcijfers voor diverse onroerende zaken. Het BDB geeft al jaren inzicht in de kostenontwikkeling in de branche. Deze ontwikkelingen zijn voornamelijk gebaseerd op zgn. input -cijfers, zoals de CAO s, materiaalkosten, materieelafschrijvingen en de projectgerelateerde opslagen voor de algemene kosten, de winst en het risico. In onderstaande tabel en grafiek staan de indexcijfers volgens opgave van BDB. Indexeringstabel BDB Utiliteitsbouw, excl. BTW (2008 = 100) jaar Index 71,55 73,29 76,16 79,60 83,31 84,82 86,05 90,12 89,61 93,69 100,00 104,08 102,71 105, Van marktgegeven naar kengetal Hoewel een enkel gegeven niet binnen de opgegeven bandbreedte past, geeft een uitzondering geen basis om af te wijken van de voor het merendeel van de objecten correcte bandbreedte. De in deze taxatiewijzer vermelde kengetallen zijn gebaseerd op de actuele bouwkosten vermeld in deze wijzer en de informatie van de stichting Bureau Documentatie Bouwwezen. Archetype U bouwkosten per m2 (geindexeerd) excl BTW Bouwkosten in Gemiddeld Kengetal wpd Volgnummmer marktgegeven Archetype U bouwkosten per m2 (geindexeerd) excl BTW Bouwkosten in Gemiddeld Kengetal wpd Volgnummer marktgegeven Taxatiewijzer Busstations Pagina 13

14 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes 5.1 Vervangingswaarde In beginsel dient binnen de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt te worden voor de diverse waardebepalende elementen. Specifieke situaties kunnen er echter toe leiden dat ook buiten de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt dient te worden. Indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen lagere kosten met zich meebrengt, moet een vervangingswaarde die onder in de bandbreedte valt bepaald te worden. Voorbeelden van toegepaste mindere materialen zijn; een bouwwijze met prefab gebouwdelen of indien er is gebouwd met inferieure materialen zoals houten- of staalplaten gevels. Zo is het ook mogelijk dat bij de bouwwijze materialen zijn toegepast die hogere kosten met zich meebrengen. In dit geval moet de vervangingswaarde boven in de bandbreedte worden bepaald. Voorbeelden van toegepaste betere materialen zijn; een bouwwijze met zware (betonnen) constructies of indien gebouwd wordt met superieure materialen zoals vliesgevelconstructies. Ook dient de vervangingswaarde aangepast te worden indien de gemiddelde verdiepingshoogte afwijkt van de bij het archetype vermelde gemiddelde verdiepingshoogte. Voor het bepalen van de keuze voor de restwaarde en de levensduur is de duurzaamheid van de toegepaste materialen van doorslaggevende betekenis. Voor gebouwen met minder duurzame materialen dient een keuze onder in de bandbreedte gekozen te worden en voor gebouwen met duurzame materialen dient een keuze boven in de bandbreedte gemaakt te worden. Voor de beschreven archetypes is een bandbreedte voor de vervangingswaardes per vierkante meter van 30% opgenomen. De vermelde bedragen betreffen het minimum en het maximum van de bandbreedte en het gemiddelde. Afwijkingen naar boven of naar beneden ten opzichte van het gemiddelde met betrekking tot zaken als het afwerkingsniveau, de luxe, de gebruikte materialen en de architectonische vormgeving dienen bij voorkeur in deze bandbreedte te worden opgevangen. Bij afwijkingen die niet binnen de bandbreedte zijn op te vangen dient door de taxateur aangegeven te worden op grond waarvan de afwijking plaats vindt. Een andere reden om af te wijken van de vermelde bedragen is dat het object groter of kleiner is dan de gemiddelde grootte van het archetype. Bij grotere gebouwen zal er meestal een efficiencyvoordeel zijn en door kleinschaliger te bouwen zal de prijs per meter hoger kunnen liggen. Voor het bepalen van de juiste correctiefactor wordt verwezen naar het algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. De vervangingswaarde is onderverdeeld in de onderdelen ruwbouw, afbouw, installaties. De overige kosten zijn over deze componenten verdeeld. Voor de archetypes zijn deze onderdelen uitgesplitst en is een verdeling in percentage vermeld. Hiervoor zijn geen bandbreedtes opgesteld. Per gebouw kunnen hier wel afwijkingen ten opzichte van het archetype ontstaan. Bij soberder uitgevoerde gebouwen zullen de onderdelen afbouw en installaties een kleiner deel uitmaken van de vervangingswaarde en zal de ruwbouw een grotere component vormen. Levensduur en restwaarde Ook voor de levensduur en de restwaarde zijn bandbreedtes opgenomen. Ook hierbij geldt dat het midden van de range het gemiddelde betreft. Zie verder het algemene deel van de taxatiewijzers. Taxatiewijzer Busstations Pagina 14

15 6 Grond Naast de waardering van de opstal van een WOZ-object dient eveneens de daarbij behorende grond te worden gewaardeerd. Voor een beschrijving van de waardering van de grond wordt verwezen naar het Algemeen deel van de taxatiewijzers. 6.1 Grondprijzenbeleid Uit zowel recente als in het verleden uitgevoerde studies is gebleken dat het stellen van bindende normen voor grondwaardes niet mogelijk is, gezien het in Nederland sterk variërende kostenbeeld. Grondkosten worden in hoge mate bepaald door het gemeentelijk beleid inzake de grondexploitatie. Hierbij speelt de liberalisering van het grondprijsbeleid een rol. Geconstateerd wordt dat bij de indiening van aanvragen voor grondverwerving de grondkosten veelal worden bepaald door de marktwaarde en niet door de feitelijke grondprijs (kosten verwerving + bouwrijp maken). Ook is er in een steeds groter deel van de gevallen sprake van een onderhandelingssituatie. 6.2 Waardebepaling grond De grondwaarde is de waarde van de direct bij het object in gebruik zijnde oppervlakte plus de waarde van de zogenoemde restgrond (gebouwgebonden en niet-gebouwgebonden). In prijsbepaling wordt hiermee rekening gehouden. Het kan voorkomen dat gemeenten uitgaan van het zogenaamde fsi-principe (floor-space-index). In die gevallen zal de grondwaarde worden bepaald volgens het volgende uitgangspunt: indien de bruto vloeroppervlakte (BVO) van de opstal groter is dan de kaveloppervlakte, wordt de grondprijs vermenigvuldigd met het BVO. Indien de kaveloppervlakte hoger is dan het BVO wordt de grondprijs vermenigvuldigd met de kaveloppervlakte. Voor het bepalen van de grondwaarde kan in de meeste gevallen aansluiting worden gezocht bij ofwel de uitgifte prijs van bedrijfsterrein op soortgelijke locaties of die in andere plaatsen. Één en ander is vanzelfsprekend sterk afhankelijk van de ligging c.q. liggingswaarde. De taxateur zal hiervoor op de hoogte moeten zijn van locale uitgifteprijzen, prijzen in de regio, dan wel een inschatting moeten maken van de marktwaarde van de grond. 6.3 De terreingrootte en afbakening Bij het beoordelen van de terreingrootte is niet alleen de voor het gebouw (de gebouwen) beschikbare grondoppervlakte (dienstbare grond) van belang, maar ook de onbebouwde terreinoppervlakte eromheen, die verschillende functies kan (en volgens het bestemmingsplan mag) hebben. De niet bebouwde terreinoppervlakte moet met name voldoende ruimte bieden voor tanken, wassen, manoeuvreren en parkeren. Het parkeren vindt tegenwoordig zoveel mogelijk op open terrein plaats. Het stallen van de bussen in een overdekte stalling is iets uit het verleden. Geprobeerd wordt de bussen zoveel mogelijk van 6:00 uur s ochtends tot 24:00 s avonds te laten rijden. Voor het bepalen van de uiteindelijke terreingrootte is men over het algemeen afhankelijk van de lokale omstandigheden, die ook van invloed kunnen zijn op de verschijningsvorm van het gebouw. Betreft het bijvoorbeeld een locatie in een dichtbebouwd gebied of gaat het om ligging op een bedrijventerrein? Als gevolg van een schaarste aan bouwgrond en, mede daardoor, hoge grondkosten doet zich steeds vaker de situatie voor dat met een kleiner terrein dan wenselijk is genoegen moet nemen. Door het parkeren op het terrein tot een minimum te beperken, kan het onbebouwde Taxatiewijzer Busstations Pagina 15

16 terreinoppervlakte worden gereduceerd Een andere oplossing is het parkeren op en onder een parkeerdek te concentreren. Zo is bijvoorbeeld in 2007 in Utrecht het buitenterrein van het GVU voorzien van een parkeerdek (van circa m²) voor zowel auto s als bussen. Ook gezamenlijk grondgebruik kan tot een reductie van de onbebouwde terreinoppervlakte leiden. 6.4 Bodemverontreiniging Voor een beschrijving van hoe om te gaan met bodemverontreiniging wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Busstations Pagina 16

17 Bijlage 1 Bijlage 1 - Bronnen WOZ-Datacenter Taxatiewijzer Busstations waardepeildatum 1 januari 2010 BDB-index Rechtspraak.nl Taxatiewijzer Busstations Pagina 17

18 Bijlage 2 Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer geldende termen zijn reeds in een eerder stadium nader verklaard en/of beschreven. Taxatiewijzer Busstations Pagina 18

19 Bijlage 3 Rapportage Kengetallen per archetype KENGETALLEN BUSSTATIONS Soortobjectcode 3635 Omschrijving Busstation Nummer 1 Archetype-codering U Archetype-omschrijving Busstation, voor 1945 Code onderdeel WOZ-object 3420 Omschrijving Werkplaats. Standaard grootte (BVO) 2500 m2 Bouwperiode Voor 1945 Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal traditioneel, metselwerk en ijzerwerk Opmerkingen Dak ook combinatie van platdak en zadeldak met beplating Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling vervangingswaarde per (m2) % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde verdeling exclusief 19% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 20% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 19% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 19% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 19% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 5 Factor verandering bouwwijze 0,833 0,833 0,833 Onderverdeling vervangingswaarde per (m2) % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde verdeling exclusief 19% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 20% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Taxatiewijzer Busstations Pagina 19 Datum 1 mei 2011

20 Bijlage 3 KENGETALLEN BUSSTATIONS Soortobjectcode 3635 Omschrijving Busstation Nummer 2 Archetype-codering U Archetype-omschrijving Busstation, 1946 t/m 1965 Code onderdeel WOZ-object 3420 Omschrijving Werkplaats Standaard grootte (BVO) 2500 m2 Bouwperiode Van 1946 t/m 1965 Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal traditioneel, metselwerk en (staal)skelet Opmerkingen Dak ook combinatie van platdak en zadeldak met beplating Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling vervangingswaarde per (m2) % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde verdeling exclusief 19% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 20% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 19% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 19% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 19% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 5 Factor verandering bouwwijze 0,973 0,973 0,973 Onderverdeling vervangingswaarde per (m2) % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde verdeling exclusief 19% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 20% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Taxatiewijzer Busstations Pagina 20 Datum 1 mei 2011

21 Bijlage 3 KENGETALLEN BUSSTATIONS Soortobjectcode 3635 Omschrijving Busstation Nummer 3 Archetype-codering U Archetype-omschrijving Busstation, 1966 t/m 1985 Code onderdeel WOZ-object 3420 Omschrijving Werkplaats Standaard grootte (BVO) 2500 m2 Bouwperiode Van 1966 t/m 1985 Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal staalskeletbouw Opmerkingen N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling vervangingswaarde per (m2) % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde verdeling exclusief 19% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 20% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 19% BTW 881 vervangingswaarde per m2 excl. 19% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 19% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 5 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 Onderverdeling vervangingswaarde per (m2) % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde verdeling exclusief 19% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 20% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Taxatiewijzer Busstations Pagina 21 Datum 1 mei 2011

22 Bijlage 3 KENGETALLEN BUSSTATIONS Soortobjectcode 3635 Omschrijving Busstation Nummer 4 Archetype-codering U Archetype-omschrijving Busstation modern, 1986 t/m 2000 Code onderdeel WOZ-object 3420 Omschrijving Werkplaats Standaard grootte (BVO) 2500 m2 Bouwperiode Van 1986 t/m 2000 Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal staalskeletbouw Opmerkingen N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling vervangingswaarde per (m2) % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde verdeling exclusief 19% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 20% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 19% BTW 959 vervangingswaarde per m2 excl. 19% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 19% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 5.5 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 Onderverdeling vervangingswaarde per (m2) % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde verdeling exclusief 19% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 20% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Taxatiewijzer Busstations Pagina 22 Datum 1 mei 2011

23 Bijlage 3 KENGETALLEN BUSSTATIONS Soortobjectcode 3635 Omschrijving Busstation Nummer 5 Archetype-codering U Archetype-omschrijving Busstations, na 2000 Code onderdeel WOZ-object 3420 Omschrijving Werkplaats Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 2500 m en nieuwer Plat dak bitumineuze dakbedekking Staalskeletbouw N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling vervangingswaarde per (m2) % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde verdeling exclusief 19% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 20% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 19% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 19% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 19% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 6.5 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 Onderverdeling vervangingswaarde per (m2) % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde verdeling exclusief 19% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 20% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Taxatiewijzer Busstations Pagina 23 Datum 1 mei 2011

24 Bijlage 4 Rapportage Onderbouwende marktgegevens Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer BUSSTATIONS Gemeente Den Haag Woonplaats Den Haag Bouwkosten 100% Ruwbouw 0,00% Afbouw 0,00% Installaties 0,00% Jaar 1999 Index 44,50% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 3573 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Werkplaats m2, kantoorruimte 495 m2 bg en 374 m2 1e verdieping. Uitzonderlijk hoge bouwkosten. Opmerking Soort-object-code 3635 Omschrijving Busstation Code onderdeel WOZ-object 3420 Omschrijving Werkplaats Archetype code U omschrijving Busstation modern, 1986 t/m 2000 Bouwperiode Van 1986 t/m 2000 Bouwwijze staalskeletbouw Nadere verfijning Plat dak bitumineuze dakbedekking Opmerkingen N.v.t. Taxatiewijzer Busstations Pagina 24 Datum 1 mei 2011

25 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer BUSSTATIONS Gemeente Amersfoort Woonplaats Amersfoort Bouwkosten 100% Ruwbouw 0,00% Afbouw 0,00% Installaties 0,00% Jaar 2005 Index 17,50% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 1300 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) 904 per m2 Omschrijving Werkplaats 1100 m2, 1e verdieping magazijnruimte/opslag 150 m2, kantoor 200 m2, terrein m2, diagnosestraat 6,5 m1 x 36,5 m1, wasstraat 6,5 m1 x 36,5 m1 Opmerking Soort-object-code 3635 Omschrijving Busstation Code onderdeel WOZ-object 3420 Omschrijving Werkplaats Archetype code U omschrijving Busstations, na 2000 Bouwperiode 2001 en nieuwer Bouwwijze Staalskeletbouw Nadere verfijning Plat dak bitumineuze dakbedekking Opmerkingen N.v.t. Taxatiewijzer Busstations Pagina 25 Datum 1 mei 2011

26 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer BUSSTATIONS Gemeente Utrecht Woonplaats Utrecht Bouwkosten 100% Ruwbouw 55,00% Afbouw 25,00% Installaties 20,00% Jaar 2005 Index 17,50% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 3898 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Diagnosestraat 281 m2, werkplaats m2, magazijnruimte/expeditie 670 m2, schadeherstel 464 m2, kantoor/kantine 670 m2, 1e verdieping kelder technische ruimte 670 m2. Opmerking Soort-object-code 3635 Omschrijving Busstation Code onderdeel WOZ-object 3420 Omschrijving Werkplaats Archetype code U omschrijving Busstations, na 2000 Bouwperiode 2001 en nieuwer Bouwwijze Staalskeletbouw Nadere verfijning Plat dak bitumineuze dakbedekking Opmerkingen N.v.t. Taxatiewijzer Busstations Pagina 26 Datum 1 mei 2011

27 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer BUSSTATIONS Gemeente Woonplaats 's-hertogenbosch 's-hertogenbosch Bouwkosten 100% Ruwbouw 0,00% Afbouw 0,00% Installaties 0,00% Jaar 2008 Index 5,91% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 1250 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Nieuwbouw van een werkplaats, circa 900m2 met 350m2 kantoorruimte inclusief de omliggende infrastuctuur. Het de constructie van het gebouw wordt opgebouwd uit prefab beton (Hercuton) elementen waardoor een snelle bouwtijd te realiseren is. Opmerking Bouwkosten zijn exclusief verharding en fietsenstallling ,-- Kosten verharding 4605 m ,-- Soort-object-code Code onderdeel WOZ-object code Archetype omschrijving Bouwperiode Bouwwijze Nadere verfijning Opmerkingen U Omschrijving Omschrijving Taxatiewijzer Busstations Pagina 27 Datum 1 mei 2011