Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 6 Crematoria

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 6 Crematoria Waardepeildatum 1 januari 2014

2 Colofon Taxatiewijzer Crematoria, waardepeildatum 1 januari 2014 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2014 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 2

3 VOORWOORD Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Belastingsamenwerking gemeenten & Hoogheemraadschap Utrecht (Bghu) en de taxatiebedrijven Antea Group, GeoTax, KONDAR WOZ diensten, Invast Hotels, Ortec Finance, RE/MAX Vastgoedgroep Arnhem, Thorbecke, TOG Nederland, en Wiberg Taxaties. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 3

4 Verschillen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Crematoria, prijspeil 2013, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Crematoria, prijspeil 2013 Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1 Strekking van deze taxatiewijzer Geen wijzigingen 2 Beschrijving van de archetypes Geen wijzigingen 3 Aandachtspunten inzake functionele Hoofdstuk 3.5 toelichting op de functionele veroudering afschrijving gewijzigd 4 Onderbouwende marktgegevens Geactualiseerd, archetype U795000L waarde hoger 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes Geen wijzigingen 6 Grond Geen wijzigingen 7 Taxatieverslag Geen wijzigingen 8 Werktuigenvrijstelling en luchtzuiveringsinstallaties Geen wijzigingen Bijlage 1 Bronnen Aangepast Bijlage 2 Verklarende woordenlijst Geen wijzigingen Bijlage 3 Kengetallen per archetypes Kengetallen aangepast Bijlage 4 Onderbouwende marktgegevens Onderbouwingen gewijzigd Taxatiewijzer Crematoria Pagina 4

5 INHOUDSOPGAVE 1 STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER Algemeen Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Crematoria Werktuigenvrijstelling en luchtzuiveringsinstallatie BESCHRIJVING VAN DE ARCHETYPES Inhoudsopgave archetypen Toelichting op de archetypes Cashflowmethode versus gecorrigeerde vervangingswaarde HOE OM TE GAAN MET FUNCTIONELE EN TECHNISCHE AFSCHRIJVING Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) Verandering van de bouwwijze (FC2) Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) Excessieve gebruikskosten (FC4) Toelichting op de functionele afschrijving BESCHRIJVING VAN DE MARKTGEGEVENS Toelichting op de marktgegevens Van marktgegeven naar kengetal BESCHRIJVING HOE OM TE GAAN MET BANDBREEDTES Vervangingswaarde Levensduur en restwaarde Restwaarde in relatie tot functionaliteit De beoogde gebruiksperiode en de restwaarde GROND Grondprijzenbeleid Waardebepaling grond Bodemverontreiniging TAXATIEVERSLAG BIJLAGE 1 - BRONNEN BIJLAGE 2 - VERKLARENDE WOORDENLIJST BIJLAGE 3 - RAPPORTAGE KENGETALLEN BIJ ARCHETYPE BIJLAGE 4 - RAPPORTAGE ONDERBOUWENDE MARKTGEGEVENS Taxatiewijzer Crematoria Pagina 5

6 1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.1 Algemeen Deze taxatiewijzer geldt voor belastingjaar 2015 met als waardepeildatum 1 januari 2014 en is expliciet bedoeld om te gebruiken voor de waardebepaling van aula s, uitvaartcentra en crematoria in het kader van de Wet WOZ. In deze wijzer zijn archetypen opgenomen die betrekking hebben op de belangrijkste bouwperiodes van deze objecten aula s en crematoria. De archetypes zijn naar bouwjaarklasse nader onderverdeeld. 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Crematoria Aula s hebben al een lange geschiedenis en werden gebruikt voor het opbaren van de overledenen. In de naoorlogse periode nam de bevolkingsgroei hard toe. Mede hierdoor leidde dit vanaf de jaren 60 tot een sterke groei van het aantal crematoria en uitvaartcentra. Er zijn momenteel 77 crematoria in Nederland en het aandeel crematies is gegroeid tot 61% in verhouding tot het aantal begrafenissen. Wat het afkaderen van de begrippen betreft, dient een onderscheid gemaakt te worden tussen aula s en uitvaartcentra (soms rouwcentra genoemd). Aula s zijn, wanneer deze een zelfstandig WOZ-object vormen, qua grootte en luxe vaak vrij bescheiden. Zij worden doorgaans uitvaartcentra genoemd als er naast de aula en bezoekersruimte diverse andere faciliteiten aanwezig zijn, zoals bijvoorbeeld expeditieruimte, koffiekamers, afgezonderde bezoekersruimten etc. De omvang van de opstallen en de eigendomssituatie zijn leidend voor het onderscheid. Een uitvaartcentrum wordt veelal geëxploiteerd door een private organisatie, echter organisaties zonder winstoogmerk komen ook voor. Aan de niet gebouwde onderdelen van een begraafplaats of een crematorium hoeft uit doelmatigheidsoogpunt geen waarde te worden toegekend. Immers voor de watersysteemheffing (zie waterschapswet) zijn deze onderdelen "ongebouwd" en de gemeente hanteert meestal een vrijstelling. De gebouwde onderdelen en de daaraan dienstbare grond moet wel getaxeerd worden. Het niet toekennen van een waarde heeft geen gevolgen voor de objectafbakening van de begraafplaats. Het geheel blijft, indien voldaan wordt aan de overige voorwaarden van artikel 16 van de Wet Woz, een samenstel van gebouwde en niet gebouwde eigendommen. Wel getaxeerd moeten worden: aula, opslagruimten, crematorium en portierloge. Niet getaxeerd worden: begraafplekken, grafkelders, grafmonumenten, grafstenen, urnenmuren, strooivelden voor as en wegen op de begraafplaats. Voor wat betreft de parkeerplaats van een begraafplaats hangt het al dan niet taxeren af van het dienstbaar zijn aan het gebouwd eigendom, de aula of het crematorium. Wanneer de parkeerplaats dienstbaar is aan het gebouwd eigendom dient deze getaxeerd te worden. Overigens hebben vrijwel alle gemeenten met betrekking tot begraafplaatsen en crematoria een vrijstelling in de OZB-verordening opgenomen, zodat de bepaling van de WOZ-waarde alleen van belang is voor de watersysteemheffing voor gebouwde onroerende zaken. Voor de vervangingswaardes en overige kengetallen gelden bandbreedtes. De gebruiker van deze wijzer dient rekening te houden met het feit dat per archetype marges in de bandbreedtes Taxatiewijzer Crematoria Pagina 6

7 zijn om een hogere dan wel lagere herbouwwaarde te hanteren voor het desbetreffende specifieke object. 1.3 Werktuigenvrijstelling en luchtzuiveringsinstallatie Tot konden de installaties voor het zuiveren van de rookgassen (afhankelijk van het aantal crematies per jaar) gefaseerd worden aangepast aan de NER (Nederlandse Emissie Richtlijn) welke eind 2004 door InfoMil (een initiatief van de ministeries van VROM en van Economische Zaken) naar buiten is gebracht. Deze bijzondere regeling is per januari 2010 vervallen. Met ingang van januari 2010 vallen crematoria onder het activiteitenbesluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer, welke per is aangepast. Paragraaf van het activiteitenbesluit heeft betrekking op: in werking hebben van een crematorium en in gebruik hebben van een strooiveld. Deze paragraaf betreft art 4.117, art 4.118, art en art 4.120, waarbij art o.a. eisen stelt aan de installatie zie hieronder. art Onverminderd de artikelen 2.5 en 2.6 is bij het in werking hebben van een crematieoven de emissieconcentratie van kwik en kwikverbindingen niet meer dan 0,05 milligram per normaal kubieke meter, indien de massastroom van kwik naar de lucht gelijk is aan of groter is dan 0,25 gram per uur. De installaties voor het zuiveren van de rookgassen welke vrijkomen tijdens de crematie zijn onmiskenbaar aan te merken als werktuigen in de zin van de wet. Redengevend daarvoor is dat zij zich kwalificeren als onroerend, brengen krachten over dan wel zijn onderdeel van het crematieproces en kunnen zonder beschadiging (aan het werktuig) worden verwijderd. Aan het laatste criterium, welke ziet op de stelling dat het werktuig niet als gebouwd eigendom is aan te merken, wordt voldaan door de binnenopstelling. Het is reeds hierom voldoende aansluiting te zoeken bij het arrest EPON-Nijmegen (Hoge Raad 8 juli 1997, nr , Belastingblad 1997, blz. 711, BNB 1997/294, FED 1997/767). Hierin stelde de HR dat van onroerende zaken die binnen een gebouw zijn opgesteld niet kan worden gezegd dat zij op zichzelf zijn aan te merken als gebouwde eigendommen en dat zij dus buiten de vrijstelling vallen. Alleen buiten een gebouw opgestelde werktuigen kunnen als gebouwde eigendommen in de zin van de uitzondering op de vrijstelling worden aangemerkt. Aangaande de verwijderbaarheid met behoud van waarde, wordt verwezen naar VELSEN (Hof Amsterdam 6 augustus 2004, nr. 00/01993, M IV, Belastingblad 2004, blz. 1159). Hierin stelt het Hof dat enige beschadiging niet in de weg staat aan toepassing van de vrijstelling, zolang het niet gaat om beschadigingen van betekenis (MvT, Kamerstukken II, 1997/98, nr , nr. 3, blz. 4.). Voorts is de waardevermindering niet beperkt tot bedrijfseconomische gedragingen. Uit HR 15 april 1980, nr , BNB 1980/183 volgt dat meer wordt gelet op de technische, fysieke toestand van het werktuig als zelfstandige zaak dan op de bedrijfseconomische waarde ervan. De noodzaak tot demonteren vormt evenmin een beletsel voor toepassing van de vrijstelling. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 7

8 2 Beschrijving van de archetypes (zie voor de kengetallen per archetype; bijlage 3) 2.1 Inhoudsopgave archetypen Nr. Archetype Omschrijving Onderdeel WOZ-object Kengetal Kengetal L780000N Aula 1930 Aula/bezoekersruimte L781000N Aula Aula/bezoekersruimte L782000N Aula Aula/bezoekersruimte L783000N Aula Aula/bezoekersruimte L783010N Uitvaartcentrum Aula/bezoekersruimte L784000N Aula Aula/bezoekersruimte L784010L Uitvaartcentrum Aula/bezoekersruimte L785000N Aula 2001 Aula/bezoekersruimte L785010L Uitvaartcentrum 2001 Aula/bezoekersruimte U793000N Crematorium Mortuarium/crematorium U794000L Crematorium Mortuarium/crematorium U795000L Crematorium 2001 Mortuarium/crematorium Toelichting op de archetypes Een solitaire aula is doorgaans een gemeentelijk of kerkelijk object. Soort-object-code is echter in beide gevallen Aula s komen veel voor op of nabij begraafplaatsen en kerken. De soortobject-code is dan 3377, de deelobjectcode Aula s maken meestal deel uit van de voorzieningen (deelobject 8450) in een uitvaartcentrum of een crematorium (deelobject 8480 mortuarium/crematorium). Uitvaartcentra komen zowel voor in combinatie met een crematorium, in dat geval geldt de soortobject-code 3379, of als solitair object. Solitaire crematoria komen in mindere mate voor. Crematoria liggen vaak aan de rand van de bebouwde kom op een flink perceel grond. Ditzelfde kan gelden voor uitvaartcentra, maar doorgaans is het perceel wat bescheidener. In het geval het een aula betreft, is de kavel vaak het kleinst. Uitvaartcentra is de enige categorie in deze taxatiewijzer opgenomen objecten die ook vaak in woonwijken ligt. Er is een kleine categorie aula s welke als uiterst eenvoudig te typeren is. Ze bevatten weinig meer dan een opbaarruimte. Er is dus geen bezoekersruimte. Deze objecten hebben veelal de eigenschappen van praktijkruimten etc. Ze zijn doorgaans te vinden in kleine kernen, waar weinig uitvaarten zijn op jaarbasis. Deze taxatiewijzer gaat niet over deze categorie. Hiervoor kan aansluiting worden gezocht in de andere taxatiewijzers. Hier kan tevens een "dummy archetype", of "hwk-methode" worden gekozen. Uit de marktanalyse van de beschikbare onderbouwingen voor archetype U795000L is gebleken dat de vervangingswaarde per vierkante meter voor waardepeildatum 2014 naar boven dient te worden bijgesteld naar 1.600,- p/m². Taxatiewijzer Crematoria Pagina 8

9 Deze taxatiewijzer is bedoeld als hulpmiddel voor het taxeren van crematoria of aula s welke oorspronkelijk voor dat doel zijn gebouwd. Dit betreft doorgaans de objecten die gelegen zijn aan de rand van de bebouwde kom. Met name in woonwijken (uitvaartcentra) betreft het niet zelden herbestemming van bestaande gebouwen. Met name dit laatste aspect zorgt voor een enorme variëteit aan verschijningsvormen. Zo zijn er bijvoorbeeld uitvaartcentra te vinden in voormalige herenhuizen of kantoren. Hierin voorziet deze taxatiewijzer niet. Als uitvaartcentra voor het huidige gebruik zijn gebouwd dan is het gebouw zodanig specifiek dat om die reden de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald. In andere gevallen kunnen de aanpassingen aan het gebouw zodanig zijn dat er ook sprake is van een specifieke bouw. De hoeveelheid beschikbare gegevens uit de marktanalyse is voor het bepalen van een aantal kengetallen te gering. Daarom is er vaak geen gemiddelde hoogte bij de diverse archetypes opgenomen. Als het herontwikkelde objecten betreft die bovendien nog eens gelegen zijn binnen de bebouwde kom, dan is de afweging courant / incourant aan de orde. Als de taxateur besluit tot een waardering als incourant object, dan kunnen Reed Business Information taxatieboekjes of de FGH- Vastgoedexploitatiewijzer als hulpmiddel dienen. 2.3 Cashflowmethode versus gecorrigeerde vervangingswaarde. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat te allen tijde gekeken moet worden of de uiteindelijke waarde zoals die getaxeerd is na technische en functionele correctie niet onder de waarde uitkomt die vastgesteld wordt voor soortgelijke objecten met de Operationele/Discounted-Cash-flow methode. Bij goed draaiende vaak commercieel geëxploiteerde ondernemingen is de status incourant, die aan deze objecten wordt toegekend, niet zo expliciet als bijvoorbeeld een object uit de procesindustrie. De taxateur zal dit moeten inschatten. Meer informatie over de keuze "waarde in het economisch verkeer" of de "gecorrigeerde vervangingswaarde" voor de waardebepaling, staat in hoofdstuk 3 van de taxatiewijzer Algemeen deel waardepeildatum 1 januari Taxatiewijzer Crematoria Pagina 9

10 3 Hoe om te gaan met functionele en technische afschrijving Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. In deze taxatiewijzer wordt ingegaan op de aandachtspunten die specifiek gelden voor Crematoria. Functionaliteit crematoria Opbaarruimtes bestaan vaak uit twee bij elkaar horende delen, waarvan circa 15 m² de feitelijke opbaarkamer en circa 20 tot 25 m² erbij behorende ruimte voor de nabestaanden is. Airco of topkoeling worden steeds meer gangbaar. De functionele routing is erg belangrijk: ontvangstruimte, aula, koffiekamers, veel brede gangen voor goede doorstroming, veel gangen voor gescheiden logistiek. Per aula minimaal twee koffiekamers van minmaal 50 m² en maximaal 200 m² voorzien van schuifwanden. Momenteel zijn er ca. 8,1 sterftes per inwoners per jaar. Met het oog op de vergrijzing is de voorspelling dat in 2035 dit ca 10 à 12 sterftes per inwoners zal zijn. Vanaf 100 opbaringen per jaar is een uitvaartcentrum economisch levensvatbaar, hiervoor is al snel circa 500 m² nodig, bij 250 opbaringen is circa 750 m² nodig en tot 500 opbaringen circa m². Het aantal crematoria is gestegen en ook de wensen en beleving van de nabestaanden is aan verandering en mode onderhevig. Zo is er huidige trend naar meer zelfwerkzaamheid van nabestaanden, afwijkende kisten etc. In hoeverre deze veranderingen de functionaliteit onder druk zetten is ter bepaling en inzicht van de taxateur. 3.1 Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. De factor wordt berekend via de formule: FC1 = benodigde capaciteit aanwezige capaciteit Capaciteit van de aula of het crematorium staat wel of niet in verhouding tot de regionale behoefte aan de betreffende functie. 3.2 Verandering van de bouwwijze (FC2) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. De factor wordt berekend via de formule: FC2 = 1,000 - bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze bouwkosten actuele bouwwijze bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Taxatiewijzer Crematoria Pagina 10

11 3.3 Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. De factor wordt berekend via de formule: FC3 = 1,000 - kosten voor herstel gebreken waarde na technische en voorlopige functionele correctie (FC1 en C2) 3.4 Excessieve gebruikskosten (FC4) Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren voor functionele veroudering wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. De factor wordt berekend via de formule: FC4 = 1,000 - contant gemaakte excessieve gebruikskosten waarde na technische en voorlopige functionele correctie (FC1, FC2 en C3) 3.5 Toelichting op de functionele afschrijving De in deze wijzer opgenomen kengetallen betreffen het midden van de bandbreedte. Dit geldt voor de vervangingswaarde maar ook voor de levensduur en restwaarde. De taxateur dient bij het gebruik van een archetype zich telkens af te vragen of er boven of onder het kengetal gewaardeerd moet worden. Afwijkingen buiten de bandbreedte dienen altijd te worden toegelicht. Daarnaast kunnen er aanleidingen zijn voor functionele afschrijvingen. Bij functionele afschrijving dient de taxateur te onderzoeken of er sprake is van een verminderde functionaliteit uitgesplitst in: 1. economische veroudering; 2. verandering bouwwijze; 3. doelmatigheid; 4. excessieve gebruikskosten; We gaan er vanuit dat de "reguliere vermindering van het gebruiksgenot van een ouder gebouw" reeds is meegenomen in de factor voor technische veroudering. Ad 1 economische veroudering: de mate waarin er door technische, economische of maatschappelijke ontwikkelingen nog behoefte bestaat aan het betreffende object bepaald de hoogte van de economische veroudering. Structurele leegstand van gebouwen of gedeeltes van gebouwen, waarbij rekening dient te worden gehouden met een redelijke mate van overcapaciteit, is de meest voorkomende reden voor afschrijving wegens economische veroudering. Mogelijke oorzaken van economische veroudering: - wijziging wetgeving - wijziging genoemd in beleidsnota s - terugloop bezetting zoals van leerlingen, beddencapaciteit, etc. - verouderde apparatuur Taxatiewijzer Crematoria Pagina 11

12 - nieuwe apparatuur met minder ruimte behoefte - specialisering - malaise in een specifieke branch - beleid diverse overheden - samenvoeging van woz-objecten Ad 2 verandering bouwwijze: de mate waarin de bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze van het huidige gebouw niet meer overeenstemmen met de bouwkosten van de actuele bouwwijze bepaald de hoogte van de afschrijving voor verandering bouwwijze. Indien er sprake is van afschrijving wegens verandering bouwwijze dan staat de factor voor afschrijving, uitgesplitst naar ruwbouw, afbouw en installaties, bij het archetype aangegeven. Ad 3 doelmatigheid: De mate van bouwkundige belemmering van de normale activiteiten waarbij bouwkundige ingrepen gewenst zijn, zijn bepalend voor de afschrijving wegens ondoelmatigheid. Veel voorkomende redenen voor afschrijving zijn wegens toegenomen veiligheidseisen, arboomstandigheden of gewijzigde regelgeving. Aandachtspunten hierbij zijn: - afwijkende hoogte ten opzichte van de gemiddelde hoogte van het archetype - indeling en routing - materiaalgebruik - vormgeving - afwerking - wijziging bouwverordening/wetgeving/brandveiligheidseisen/etc. - belemmering procesgang - verandering procesgang - intrekking vergunning - meerdere locaties - draagkracht vloer - doorrijhoogte - stagnatie waterafvoer Ad 4 excessieve gebruikskosten: De mate waarin er sprake is van bovenmatige gebruikskosten ten gevolge van een niet optimaal functionerend gebouw of een niet optimale huisvestingssituatie is bepalend voor afschrijving voor excessieve gebruikskosten. Aandachtspunten hierbij zijn: - Overmatige stookkosten energiekosten - Extra klimaatbeheersing - Onvoorziene kosten na calamiteiten - Onvoldoende isolatie - bovenmatig verouderde installatie - bovenmatige personeelskosten - bovenmatige schoonmaakkosten Taxatiewijzer Crematoria Pagina 12

13 4 Beschrijving van de marktgegevens Zie voor de gebruikte marktgegevens; bijlage Toelichting op de marktgegevens Voor het indexeren van bouwgegevens naar de desbetreffende waardepeildatum is gebruik gemaakt van het BDB-indexcijfer. Het BDB (Bureau Documentatie Bouwwezen) publiceert jaarlijks de indexcijfers voor diverse onroerende zaken. Het BDB geeft al jaren inzicht in de kostenontwikkeling in de branche. Deze ontwikkelingen zijn voornamelijk gebaseerd op zgn. input -cijfers, zoals de CAO s, materiaalkosten, materieelafschrijvingen en de projectgerelateerde opslagen voor de algemene kosten. Voor een uitgebreide beschrijving met betrekking tot de invloed van de marktomstandigheden op de kostenontwikkelingen, wordt verwezen naar marktontwikkelingen (1.2) het algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. In onderstaande tabel staan de indexcijfers volgens opgave van BDB.. Indexeringstabel BDB Utiliteitsbouw, excl. BTW (2008 = 100) Jaar Index 79,60 83,31 84,82 86,05 90,12 89,61 93,69 100,00 104,08 102,71 105, Tussen de waardepeildata 1 januari 2013 en 1 januari 2014 was sprake van een zeer lage bouwproductie en daarmee samenhangend een overschot bij het aanbod van arbeidskrachten in de bouw en van bouwmaterialen. Door deze situatie op de markt voor bouwprojecten, was er in deze periode geen ruimte voor stijging van de bouwkosten en daarmee voor het doorberekenen van een (beperkte) stijging van de loonkosten en de kosten voor bouwmaterialen. Daarom is voor de actualisering van de kengetallen naar de waardepeildatum 1 januari 2014 geen generieke indexering toegepast. Er zijn uitsluitend aanpassingen gedaan aan de gehanteerde kengetallen, wanneer de noodzaak voor deze aanpassing naar voren komt uit de geanalyseerde bouwprojecten die kort voor de waardepeildatum 1 januari 2014 zijn of worden gerealiseerd. 4.2 Van marktgegeven naar kengetal Hoewel een enkel gegeven niet binnen de opgegeven bandbreedte past, geeft een uitzondering geen basis om af te wijken van de voor het merendeel van de objecten correcte bandbreedte. De in deze taxatiewijzer vermelde kengetallen zijn gebaseerd op de actuele bouwkosten vermeld in deze wijzer en de informatie van de stichting Bureau Documentatie Bouwwezen. Deze kengetallen zijn aangepast op basis van de geanalyseerde bouwkosten. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 13

14 Bouwkosten in Archetype L785010L bouwkosten per m2 (geïndexeerd) excl BTW m² 1824 m² 1080 m² 426 m² Kengetal wpd Uitvaartcentrum > bouwjaar 2000 Taxatiewijzer Crematoria Pagina 14

15 Bouwkosten in Archetype L785000N bouwkosten per m2 (geïndexeerd) excl BTW m² 212 m² 1619 m² Kengetal wpd Aula bouwjaar > 2000 Taxatiewijzer Crematoria Pagina 15

16 Archetype U795000L bouwkosten per m2 (geindexeerd) excl BTW Bouwkosten in m² 810 m² 2366 m² Kengetal wpd Crematorium bouwjaar > 2000 Taxatiewijzer Crematoria Pagina 16

17 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes 5.1 Vervangingswaarde In beginsel dient binnen de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt te worden voor de diverse waardebepalende elementen. Specifieke situaties kunnen er echter toe leiden dat ook buiten de gestelde bandbreedtes een keuze gemaakt dient te worden. Voor de vervangingswaarde dient een keuze onder in de bandbreedte te worden gemaakt, indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen lagere kosten met zich meebrengt. Hierbij kan gedacht worden aan bouwwijze met prefab gebouwdelen of indien gebouwd is met inferieure materialen zoals houten- of staalplaten gevels. Voor de vervangingswaarde dient een keuze boven in de bandbreedte te worden gemaakt, indien de bouwwijze als gevolg van de toegepaste materialen hogere kosten met zich meebrengt. Hierbij kan gedacht worden aan bouwwijze met zware constructies of indien gebouwd wordt met superieure materialen. Ook kan de vervangingswaarde aangepast worden indien de gemiddelde verdiepingshoogte afwijkt van de bij het archetype vermelde gemiddelde verdiepingshoogte. Voor het bepalen van de keuze voor de restwaarde en de levensduur is de duurzaamheid van de toegepaste materialen van doorslaggevende betekenis. Voor gebouwen met minder duurzame materialen dient een keuze onder in de bandbreedte gekozen te worden en voor gebouwen met duurzame materialen dient een keuze boven in de bandbreedte gemaakt te worden. Voor de beschreven archetypes is een bandbreedte voor de vervangingswaardes per vierkante meter van 30% opgenomen. De vermelde bedragen betreffen het minimum, het gemiddelde en het maximum van de bandbreedte. Afwijkingen naar boven of naar beneden ten opzichte van het gemiddelde met betrekking tot zaken als het afwerkingniveau, de gebruikte materialen en de architectonische vormgeving dienen bij voorkeur in deze bandbreedte te worden opgevangen. Bij afwijkingen die niet binnen de bandbreedte zijn op te vangen, dient door de taxateur aangegeven te worden op grond waarvan de afwijking plaatsvindt. Een andere reden om af te wijken van de vermelde bedragen kan zijn dat het object groter of kleiner is dan de gemiddelde grootte van het archetype. Bij grotere gebouwen zal er meestal een efficiencyvoordeel zijn en bij kleinschaliger bouwen ligt de prijs per vierkante meter doorgaans hoger. Voor het bepalen van de correctiefactor wordt verwezen naar het algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. De vervangingswaarde is onderverdeeld in de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties. De overige kosten zijn over deze componenten verdeeld. Voor de archetypes zijn deze onderdelen uitgesplitst en is een percentageverdeling vermeld. Hiervoor zijn ook bandbreedtes opgesteld. Bij soberder uitgevoerde gebouwen zullen bijvoorbeeld de onderdelen afbouw en installaties een kleiner deel uitmaken van de vervangingswaarde en zal de ruwbouw een grotere component zijn. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 17

18 5.2 Levensduur en restwaarde Voor een beschrijving hoe om te gaan met levensduur, restwaarde en resterende levensduur wordt verwezen naar het algemene deel 1 hoofdstuk 4 en 5 van deze set taxatiewijzers. Doorgaans worden aula s en crematoria goed onderhouden dan wel tijdig verbouwd en/of gerenoveerd. Naarmate de vraag naar crematies groter wordt, zijn bestaande gebouwen uitgebreid en aangebouwd om meer diensten tegelijktijdig te kunnen afhandelen. In veel gevallen wordt de levensduur dus telkens verlengd. Sloop komt nauwelijks voor, eerder worden crematoria tot monument verklaard ( crematorium Westerveld ). 5.3 Restwaarde in relatie tot functionaliteit Wat de restwaarde betreft, is het relevant een inschatting te maken in hoeverre de functionaliteit van de vestiging in de toekomst behouden kan blijven. Met andere woorden, wat is de waarde van deze opstallen voor de eigenaar/ gebruiker. 5.4 De beoogde gebruiksperiode en de restwaarde Ook de courantheid van het object is een belangrijke leidraad voor het bepalen van de restwaarde. Zo zal de belangstelling van kopers voor uitvaartcentra in woonwijken of nabij het centrum van een plaats doorgaans groter zijn dan voor een uitvaartcentrum dat is gelegen buiten de stad. Deze objecten lenen zich immers vaak goed voor ander gebruik dan wel herontwikkeling. Voor een uitgebreide beschrijving hoe om te gaan met de beoogde gebruiksperiode en de restwaarde wordt verwezen naar het algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 18

19 6 Grond Naast de waardering van de opstal van een WOZ-object dient eveneens de daarbij behorende grond te worden gewaardeerd. Voor een beschrijving van de waardering van de grond wordt verwezen naar deel 1 van deze set taxatiewijzers. 6.1 Grondprijzenbeleid Uit zowel recente als in het verleden uitgevoerde studies is gebleken dat het stellen van bindende normen voor grondwaardes niet mogelijk is, gezien het in Nederland sterk variërende kostenbeeld. Grondkosten worden in hoge mate bepaald door het specifieke gemeentelijk beleid. Hierbij speelt de liberalisering van het grondprijsbeleid een rol. Geconstateerd wordt dat bij de indiening van aanvragen voor grondverwerving de grondkosten veelal worden bepaald door de marktwaarde en niet door de feitelijke grondprijs (kosten verwerving + bouwrijp maken). Wanneer sprake is van een hoge grondprijs per m² dwingt dit een efficiënt grondgebruik af. 6.2 Waardebepaling grond De grondwaarde is de waarde van de direct bij het object in gebruik zijnde oppervlakte plus de waarde van de zogenoemde restgrond (gebouwgebonden en niet-gebouwgebonden). In prijsbepaling wordt hiermee rekening gehouden. Het kan voorkomen dat gemeenten uitgaan van het zogenaamde fsi-principe (floor-space-index). In die gevallen zal de grondwaarde worden bepaald volgens het volgende uitgangspunt: indien de brutovloeroppervlakte ( BVO ) van de opstal groter is dan de kaveloppervlakte dan wordt de grondprijs vermenigvuldigd met het BVO. Indien de kaveloppervlakte hoger is dan het BVO wordt de grondprijs vermenigvuldigd met de kaveloppervlakte. Dit laatste zal bij aula s en crematoria vaker voorkomen dan de eerste situatie. Als er bij een gemeente geen uitgifteprijzen voor bijzondere bebouwing beschikbaar zijn dan kan wat betreft de grondwaarde in de meeste gevallen aansluiting worden gezocht bij ofwel de uitgifteprijs bijzondere bebouwing van omliggende gemeentes of de uitgifteprijs van bedrijfsterreinen op soortgelijke locaties. Dit kan afhankelijk zijn van de ligging. De taxateur zal hiervoor op de hoogte moeten zijn van lokale uitgifteprijzen dan wel een inschatting moeten maken van de waarde van de grond. In een recente uitspraak heeft de Haagse rechtbank geoordeeld dat een gemeente bij de berekening van de waarde van de grond niet zonder meer de door haar in de zogeheten Nota uitgifteprijzen gehanteerde uitgifteprijzen mag gebruiken als uitgangspunt. De rechtbank overwoog dat de in de nota vermelde uitgifteprijzen slechts bruikbaar zijn als hulpmiddel bij het bepalen van de waarde van de grond, als die prijzen overeenkomen met de actuele marktprijs van die grond (Rechtbank Den Haag, 26 oktober 2011, LJN: BU4913). 6.3 De terreingrootte en afbakening Bij het beoordelen van de terreingrootte is niet alleen de voor het gebouw (de gebouwen) beschikbare grondoppervlakte (dienstbare grond) van belang, maar ook de onbebouwde terreinoppervlakte eromheen, die verschillende functies kan (en volgens het bestemmingsplan mag) hebben. Indien aanwezig zal het onbebouwde terreinoppervlak voldoende ruimte moeten bieden voor: - toegangs- en ontsluitingswegen voor bezoekers, medewerkers, etc. - overige verhardingen, zoals wegen, parkeervoorzieningen, rijwielstallingen etc. - groenvoorzieningen, paden, terrassen, waterpartijen en dergelijke Taxatiewijzer Crematoria Pagina 19

20 Voor het bepalen van de uiteindelijke terreingrootte is men over het algemeen afhankelijk van de lokale situatie, welke ook van invloed kan zijn op de verschijningsvorm van het gebouw. Het verdient aanbeveling om bij de bepaling van de terreingrootte voor crematoria rekening te houden met eventuele toekomstige uitbreidingen en andere wijzigingen van de lay-out op grond van toekomstige ontwikkelingen. Tevens dient rekening te worden gehouden dat er een deel van het kadastrale perceel vaak is vrijgesteld (openbare ruimte of begraafplaats) en derhalve niet in de waardering mag worden meegenomen. 6.4 Bodemverontreiniging Voor een beschrijving van hoe om te gaan met bodemverontreiniging wordt verwezen naar het algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 20

21 7 Taxatieverslag Voor een beschrijving van een taxatieverslag wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 21

22 Bijlage 1 - Bronnen WOZ-datacenter Taxatiewijzer Crematoria waardepeildatum 1 januari 2013 BDB-indexcijfers Vraagbaak waardebepaling in het kader van de Wet WOZ (waarderingskamer.nl). Taxatiewijzer Crematoria Pagina 22

23 Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar algemene deel 1 van deze set taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer geldende termen zijn reeds in een eerder stadium nader verklaard en/of beschreven. Taxatiewijzer Crematoria Pagina 23

24 Bijlage 3 Bijlage 3 - Rapportage Kengetallen per archetype KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 1 Archetype-codering L780000N Archetype-omschrijving Aula 1930 Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte. Standaard grootte (BVO) 200 m2 Bouwperiode 1930 Nadere verfijning archetype Leien Materiaal Traditionele bouw Kapel, vaak rijksmonument dus W.E.V aansluiting huurniveau zalenexploitatie Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 65% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 10% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 4 Factor verandering bouwwijze 0,693 0,693 0,693 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 65% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 10% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Taxatiewijzer Crematoria Pagina 24

25 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 2 Archetype-codering L781000N Archetype-omschrijving Aula Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 800 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Leien Materiaal Traditionele bouw Kapel, vaak rijksmonument dus W.E.V aansluiting huurniveau zalenexploitatie Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 65% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 10% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 4 Factor verandering bouwwijze 0,755 0,755 0,755 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 65% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 10% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% Taxatiewijzer Crematoria Pagina 25

26 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 3 Archetype-codering L782000N Archetype-omschrijving Aula Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 300 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Leien, pannen of plat Materiaal Traditionele bouw/betonskeletbouw Naarmate bouwjaar ouder is is de bouwwijze meer traditioneel Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 0,833 0,833 0,833 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 26

27 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 4 Archetype-codering L783000N Archetype-omschrijving Aula Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 375 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Leien, pannen of plat Materiaal Traditionele bouw/betonskeletbouw N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 0,921 0,921 0,921 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 27

28 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 5 Archetype-codering L783010N Archetype-omschrijving Uitvaartcentrum Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 1000 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal Traditionele bouw/betonskeletbouw N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 0,904 0,904 0,904 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 28

29 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 6 Archetype-codering L784000N Archetype-omschrijving Aula Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 375 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Leien, pannen of plat Materiaal Betonskeletbouw Eenvoudige bouw vaak in combinatie met belending Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 0,972 0,972 0,972 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 29

30 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 7 Archetype-codering L784010L Archetype-omschrijving Uitvaartcentrum Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 1125 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal Traditionele bouw/betonskeletbouw N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 0,957 0,957 0,957 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 30

31 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 8 Archetype-codering L785000N Archetype-omschrijving Aula 2001 Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 900 m2 Bouwperiode 2001 Nadere verfijning archetype Leien, pannen of plat Materiaal Betonskeletbouw N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 31

32 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3378 Omschrijving Aula Nummer 9 Archetype-codering L785010L Archetype-omschrijving Uitvaartcentrum 2001 Code onderdeel WOZ-object 8450 Omschrijving Aula/bezoekersruimte Standaard grootte (BVO) 1000 m2 Bouwperiode 2001 Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal Traditionele bouw/betonskeletbouw In deze periode meer aandacht voor architectuur en bouwmaterialen Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 55% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 20% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 32

33 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3379 Omschrijving Crematorium Nummer 10 Archetype-codering U793000N Archetype-omschrijving Crematorium Code onderdeel WOZ-object 8480 Omschrijving Mortuarium/crematorium Standaard grootte (BVO) 1000 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal Traditionele bouw N.v.t. Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 50% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 25% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 0,876 0,876 0,876 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 50% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 25% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 33

34 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3379 Omschrijving Crematorium Nummer 11 Archetype-codering U794000L Archetype-omschrijving Crematorium Code onderdeel WOZ-object 8480 Omschrijving Mortuarium/crematorium Standaard grootte (BVO) 1000 m2 Bouwperiode Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal Traditionele bouw Veelal 1 bouwlaag gemiddelde hoogte 3 meter Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 50% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 25% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 0,905 0,905 0,905 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 50% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 25% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 34

35 Bijlage 3 KENGETALLEN Soortobjectcode 3379 Omschrijving Crematorium Nummer 12 Archetype-codering U795000L Archetype-omschrijving Crematorium 2001 Code onderdeel WOZ-object 8480 Omschrijving Mortuarium/crematorium Standaard grootte (BVO) 1875 m2 Bouwperiode 2001 Nadere verfijning archetype Plat dak bitumineuze dakbedekking Materiaal Traditionele bouw/betonskeletbouw In deze periode meer aandacht voor architectuur en bouwmaterialen Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 50% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 25% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 21% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 30% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze vervangingswaarde per m2 Actuele bouwkosten huidige bouwwijze excl. 21% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 0 Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 21% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 50% % - 30% Afbouw / vaste inrichting 25% % - 15% Installaties 25% % - 10% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Crematoria Pagina 35