Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 5 LABORATORIA

Transcriptie

1 Taxatiewijzer en kengetallen DEEL 5 LABORATORIA Waardepeildatum 1 januari 2013

2 Colofon Taxatiewijzer laboratoria waardepeildatum 1 januari 2013 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Copyright Vereniging van Nederlandse Gemeenten 2013 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en / of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of worden opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Dit verbod betreft tevens de gehele of gedeeltelijke bewerking. Uitgevers en samenstellers verklaren dat deze uitgave op zorgvuldige wijze en naar beste weten is samengesteld, evenwel kunnen uitgever en samenstellers op geen enkele wijze instaan voor de juistheid of volledigheid van de informatie. Uitgever en samenstellers aanvaarden dan ook geen enkele aansprakelijkheid voor schade, van welke aard ook, die het gevolg is van handelingen en / of beslissingen die gebaseerd zijn op de in deze uitgave opgenomen informatie. Gebruikers van de in deze uitgave opgenomen informatie wordt met nadruk aangeraden deze informatie niet geïsoleerd te gebruiken, maar tevens af te gaan op hun professionele kennis en ervaring en de te gebruiken informatie te allen tijde te controleren. Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 2

3 VOORWOORD Voor u ligt de landelijke taxatiewijzer Laboratoria naar waardepeildatum 1 januari Deze taxatiewijzer is in opdracht van de VNG tot stand gekomen in de Taxatietechnische Kerngroep. Daarin hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeenten Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht en de taxatiebedrijven GeoTax, Wiberg, Oranjewoud, Ortec Finance, Thorbecke, TOG Nederland en SenS Vastgoed. Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 3

4 Wijzigingen ten opzichte van de vorige Taxatiewijzer Laboratoria, waardepeildatum 1 januari 2012, versie 1.0 Onderstaand wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Laboratoria, waardepeildatum 1 januari 2012, versie 1.1. Hoofdstuk Onderwerp Wijziging 1 Strekking van deze taxatiewijzer Geen wijzigingen 2 Beschrijving van de archetypen Geen wijzigingen 3 Aandachtspunten betreffende functionele veroudering Verwijzingen naar algemene wijzer ingekort 4 Onderbouwende marktgegevens Kleine tekstuele aanpassing 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes Kleine tekstuele aanpassing 6 Grond Geen wijzigingen 7 Taxatieverslag Geen wijzigingen Bijlage 1 Bronnen Geen wijzigingen Bijlage 2 Verklarende woordenlijst Geen wijzigingen Bijlage 3 Kengetallen per archetype Trendmatig aangepast op basis van de inzichten van de taxatie technische kerngroep Bijlage 4 Onderbouwende marktgegevens Toegevoegd Oxfordlaan Maastricht en Microweg Nijmegen, verwijderd Geert Grooteplein Zuid Nijmegen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 4

5 INHOUDSOPGAVE 1 STREKKING VAN DEZE TAXATIEWIJZER Algemeen Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Laboratoria BESCHRIJVING VAN DE ARCHETYPEN Toelichting op de archetypen HOE OM TE GAAN MET FUNCTIONELE AFSCHRIJVING Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) Verandering van de bouwwijze (FC2) Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) Excessieve gebruikskosten (FC4) Berekening Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) Verandering van de bouwwijze (FC2) Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) Excessieve gebruikskosten (FC4) BESCHRIJVING VAN DE MARKTGEGEVENS Toelichting op de marktgegevens Van marktgegeven naar kengetal Werktuigvrijstelling BESCHRIJVING HOE OM TE GAAN MET BANDBREEDTES GROND TAXATIEVERSLAG BIJLAGE 1 - BRONNEN BIJLAGE 2 - VERKLARENDE WOORDENLIJST BIJLAGE 3 - KENGETALLEN PER ARCHETYPE BIJLAGE 4 - ONDERBOUWENDE MARKTGEGEVENS Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 5

6 1 Strekking van deze taxatiewijzer 1.1 Algemeen Deze taxatiewijzer geldt voor belastingjaar 2014 met als waardepeildatum 1 januari 2013 en is vooral een handvat voor de waardering van die categorie objecten waaronder laboratoria vallen. Deze taxatiewijzer bevat kengetallen die bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde gebruikt kunnen worden. Indien lokaal voldoende marktgegevens voorhanden zijn, kan ook een waarde in het economische verkeer bepaald worden. Hoewel in deze taxatiewijzer kengetallen zoals bouwkosten worden genoemd, geldt dat deze kengetallen plaatselijk van elkaar kunnen verschillen. Gebruikers blijven daarom zelf verantwoordelijk om in de eigen regio deze kengetallen te toetsen aan de plaatselijke markt. Alle vervangingswaarden gelden op prijspeildatum 1 januari 2013 en zijn exclusief BTW. 1.2 Specifieke aandachtspunten taxatiewijzer Laboratoria Op basis van de focus zijn er verschillende soorten laboratoria te onderscheiden: Scheikundige laboratoria: zuiveren van stoffen die in de natuur voorkomen of het produceren van stoffen die niet in de natuur voortkomen. Op het WOZ-datacenter is dit onder andere Westduinweg 3 te Zijpe. Natuurkundige laboratoria: natuurkundige experimenten zoals supergeleiders. Op het WOZ-datacenter is dit onder andere Science Park 104 te Amsterdam. Biologische laboratoria: onderzoek naar levende organismen: Op het WOZ-datacenter is dit onder andere J. H. Oortweg 17 te Leiden, Klinische-chemische laboratoria: onderzoek naar biochemische processen: Op het WOZdatacenter zijn dit onder andere J. H. Oortweg 15 te Leiden, Oxfordlaan 55 te Maastricht en Microweg 16 te Nijmegen. Kwaliteitslaboratoria: ter controle van de kwaliteit van de producten in een organisatie Ziekenhuislaboratoria: bestaat vaak uit meerdere onderdelen zoals een klinischchemisch/hematologisch, een medisch microbiologisch, een farmaceutisch toxicologisch en een pathologisch laboratorium. Op het WOZ-datacenter is dit onder andere Plesmanlaan 125 te Amsterdam; Forensisch laboratorium: onderzoekt toedracht van misdrijven en identiteit van misdadigers. Uit bovenstaande opsommingen blijkt dat de diversiteit erg groot is. Er zijn echter onvoldoende referenties beschikbaar op het WOZ-datacenter om de bovenstaande typen te onderbouwen. De vaststelling dat er onvoldoende bruikbare onderbouwingen beschikbaar zijn voor een archetypering naar bouwperiode, grootte, doel of discipline komt echter niet tegemoet aan de behoefte aan een meer gedifferentieerde archetypering bij het taxeren van een laboratorium. Om enigszins tegemoet te komen aan de gestelde behoefte zijn twee archetypen bepaald op basis van afwerkingniveau, die wel onderbouwd kunnen worden met behulp van de beschikbare en bruikbare bouwkostengegevens: namelijk Laboratorium Normaal en Laboratorium Bijzonder. Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 6

7 2 Beschrijving van de archetypen (zie voor de kengetallen per archetype bijlage 3) Inhoudsopgave archetypen laboratoria. Nr. Archetype Omschrijving Onderdeel WOZ-object Kengetal 2012 Kengetal F Laboratorium, normaal, gemiddeld afwerkingsniveau 2 F Laboratorium, bijzonder, luxe afwerkingsniveau. Laboratorium Laboratorium Tussen de waardepeildata 1 januari 2012 en 1 januari 2013 was sprake van een zeer lage bouwproductie en daarmee samenhangend een overschot bij het aanbod van arbeidskrachten in de bouw en van bouwmaterialen. Door deze situatie op de markt voor bouwprojecten, was er in deze periode geen ruimte voor stijging van de bouwkosten en daarmee voor het doorberekenen van een (beperkte) stijging van de loonkosten en de kosten voor bouwmaterialen. Daarom is voor de actualisering van de kengetallen naar de waardepeildatum 1 januari 2013 geen generieke indexering toegepast. Twee referenties die vorig naar nog wel werden gebruikt zijn dit jaar niet meegenomen als referentie omdat het bouwjaar van deze referenties ondertussen te ver in het verleden ligt. Het nieuwe kengetal voor normale laboartoria ligt iets boven de gemiddelde bouwkosten. Het nieuwe kengetal van het luxe archetype ligt iets onder het gemiddelde van de bouwkosten van de nu gebruikte referenties. De bouwkosten zoals gepubliceerd door de Dutch Association of Cost Engineers in hun 29 e editie van het prijzenboekje op bladzijde 138 geven een iets ander beeld. Beide kengetallen uit de onderhavige taxatiewijzer bevinden zich iets onder de bandbreedte in het prijzenboekje voor niet ingerichte laboratoria. De taxateur heeft de vrijheid om af te wijken van de kengetallen door gebruik te maken van de bandbreedte rond de kengetallen. Naast deze twee archetypen zijn er in het verleden ook laboratoria gerealiseerd met veel hogere bouwkosten. Van dergelijke laboratoria ontbreken echter recente bouwkosten op het WOZ-datacenter. Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 7

8 2.1 Toelichting op de archetypen In deze taxatiewijzer wordt onderscheid gemaakt tussen twee archetypen laboratoria: Normaal en Bijzonder. Deze archetypering wijkt af van de gebruikte typering in de taxatiewijzers voor de prijspeilen tot en met In de taxatiewijzer tot en met 2010 was de archetype indeling gemaakt op basis van grootte. Deze indeling is verlaten en vervangen door een indeling naar afwerkingniveau ( normaal en bijzonder ). Echter, voor de codering van de archetypen in de taxatiewijzers voor prijspeil 2011, 2012 en 2013 (huidige taxatiewijzer) is gebruik gemaakt van bestaande coderingen. De taxateur moet zich er van bewust zijn dat de indeling naar archetype (archetypering) in de huidige wijzer dus afwijkt van die in de taxatiewijzers vóór 2011, terwijl dezelfde archetype aanduiding wordt gebruikt. De naam dekt dus een andere lading. Laboratorium: Een laboratorium wordt gedefinieerd als een ruimte waarin kennisintensieve fysieke arbeid wordt verricht. Het laboratorium kan van normaal tot bijzonder zijn uitgevoerd. Normale laboratoria zijn meestal een rechthoekig laboratorium met een plat dak. De constructie is van beton en de gevelafwerking beton, glas of baksteen. De afwerking is van een gemiddelde kwaliteit. Bijzondere laboratoria hebben als kenmerken een opvallende architectuur, uitgebreide installaties, luxe afwerking of een combinatie van deze factoren. Dit komt tot uiting in aanzienlijk hogere bouwkosten per m² voor deze objecten. De mogelijkheid bestaat bijvoorbeeld dat er laboratoria getaxeerd worden die wat betreft de ruwbouw, afbouw of installaties aan bijzondere eisen moeten voldoen. Men zou kunnen denken aan laboratoria waar door het gebruik van radioactief materiaal bijzondere eisen worden gesteld aan ruwbouw en installaties. Normaliter bedragen de aandelen van ruwbouw, afbouw en installaties respectievelijk 35, 30 en 35 procent. De gemiddelde bouwkosten per vierkante meter geïndexeerd naar 1 januari 2013 bedraagt 1.435,- euro voor normale laboratoria, met een bandbreedte van 1.025,- tot 1.845,- euro. Voor bijzondere laboratoria bedragen de gemiddelde bouwkosten 2.255,- euro met een bandbreedte van 1.845,- tot 2.665,- euro. De kengetallen, voor deze archetypen zijn iets lager dan de kengetallen die de Dutch Association of Cost Engineers publiceert voor niet ingerichte laboratoria in haar meest recente Prijzenboekje, de 29 e editie 1 op bladzijde 138. Laboratoria zijn in een groot aantal gevallen onderdeel van een groter geheel. Te denken valt aan bloedbanken bij ziekenhuizen en laboratoria als onderdeel van een universiteit of een huisof tandartsenpraktijk. De strekking van deze taxatiewijzer beperkt zich tot richtlijnen bij de waardering van zelfstandige WOZ-objecten, dus tot de in het kader van artikel 16 van de Wet WOZ afgebakende belastingobjecten met een laboratoriumfunctie. Deze richtlijnen kunnen ondersteunend worden gehanteerd bij de waardering van deelobjecten met een laboratoriumfunctie. Voor laboratoria, zoals hierboven bedoeld, is geen apart archetype in deze taxatiewijzer opgenomen. Voor het waarderen van dergelijke objecten, kan gebruik worden gemaakt van het archetype Medisch Overig in de taxatiewijzer Ziekenhuizen (N ). 1 Reed Busisness, DACE Prijzenboekje 29 e editie. In het prijzenboekje worden laboratoria niet onderverdeeld naar verschillende archetypen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 8

9 3 Hoe om te gaan met functionele afschrijving Voor een beschrijving en de berekeningssystematiek van de verschillende factoren die van invloed zijn op de waarde wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Dit zijn bijvoorbeeld de levensduur en de functionele afschrijving. Gezien het belang van de functionele afschrijving wordt er in dit hoofdstuk beknopt op ingegaan. 3.1 Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) Onder economische veroudering wordt met name de bezettingsgraad verstaan. Bij de benodigde capaciteit wordt ook rekening gehouden met bijvoorbeeld het anticiperen op groei, de behoefte aan "piekcapaciteit" etc. Deze factor voor de functionele correctie geldt voor de ruwbouw, inrichting en de installaties. De formule en de bijbehorende toelichting zijn opgenomen in het algemene deel van de taxatiewijzers. Voorbeelden van economische en maatschappelijke veroudering zou bijvoorbeeld zijn een laboratoriumgebouw voor onderzoek naar bakeliet. 3.2 Verandering van de bouwwijze (FC2) Voor elk van de gebouwdelen ruwbouw, inrichting en installaties wordt een functionele correctie als gevolg van een verandering van de bouwwijze bepaald, indien de bouwkosten van de oorspronkelijke bouwwijze van het onderdeel hoger zijn dan bij de actuele bouwwijze. De formule en de bijbehorende toelichting zijn opgenomen in het algemene deel van de taxatiewijzers. Specifiek voor laboratoria kan de bouwwijze veranderen door bijvoorbeeld innovaties in trillingsvrije gebouwen. 3.3 Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) Onder belemmeringen van de gebruiksmogelijkheden worden alle gebreken van het gebouw geplaatst die niet onder één van de drie andere categorieën zijn geplaatst. De formule en de bijbehorende toelichting zijn opgenomen in het algemene deel van de taxatiewijzers. In het bijzonder voor laboratoria kan dit gaan om nieuwe verboden om hinder en overlast voor omwonenden te voorkomen. 3.4 Excessieve gebruikskosten (FC4) Excessieve gebruikskosten ontstaan bijvoorbeeld als gevolg van het ontbreken van isolatievoorzieningen, zodat er meer energiekosten zijn. De formule en de bijbehorende toelichting zijn opgenomen in het algemene deel van de taxatiewijzers.zo kunnen de veiligheidseisen voor laboratoria worden aangepast waardoor er duurdere veiligheidsmaatregelen moeten worden genomen. Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 9

10 3.5 Berekening De functionele afschrijving wordt berekend door de factoren uit 3.1 tot en met 3.4 met elkaar te vermenigvuldigen: Functionele afschrijving = FC1 * FC2 * FC3 * FC Economische en maatschappelijke veroudering (FC1) FC1 = benodigde capaciteit aanwezige capaciteit Verandering van de bouwwijze (FC2) FC2 = 1,000 - bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze bouwkosten actuele bouwwijze bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Belemmering gebruiksmogelijkheden (FC3) FC3 = 1,000 - kosten voor herstel gebreken waarde na technische en voorlopige functionele correctie (FC1 en C2) Excessieve gebruikskosten (FC4) FC4 = 1,000 - contant gemaakte excessieve gebruikskosten waarde na technische en voorlopige functionele correctie (FC1, FC2 en C3) Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 10

11 4 Beschrijving van de marktgegevens (zie voor gebruikte marktgegevens bijlage 4) 4.1 Toelichting op de marktgegevens Tussen de waardepeildata 1 januari 2012 en 1 januari 2013 was sprake van een zeer lage bouwproductie en daarmee samenhangend een overschot bij het aanbod van arbeidskrachten in de bouw en van bouwmaterialen. Door deze situatie op de markt voor bouwprojecten, was er in deze periode geen ruimte voor stijging van de bouwkosten en daarmee voor het doorberekenen van een (beperkte) stijging van de loonkosten en de kosten voor bouwmaterialen. Daarom is voor de actualisering van de kengetallen naar de waardepeildatum 1 januari 2013 geen generieke indexering toegepast. Voor het indexeren van bouwgegevens naar de desbetreffende waardepeildatum is in het verleden gebruik gemaakt van het BDB-indexcijfer. Tabel 1: Indexeringstabel (2003 = 100) Indexeringstabel BDB Utiliteitsbouw, excl. BTW (2003 = 100) jaar Index 86,4 89,8 93,8 98,2 100,0 101,5 106,2 105,6 110,5 117,9 122,7 121,1 124,9 128,1 132,1 Schema 1: BDB-index (2003 = 100) BDB-index utiliteitsbouw ex BTW (2003=100) Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 11

12 4.2 Van marktgegeven naar kengetal De kengetallen zijn het geïnterpreteerde gemiddelde van de geïndexeerde bouwkosten van de verschillende referenties. De bouwkosten van de referenties zijn geïndexeerd naar prijspeildatum. Het verschil tussen de gemiddelde bouwkosten van de referenties en de kengetallen geven geen aanleiding tot aanpassing van de kengetallen. Hieronder de onderbouwing van de 2 archetypes normaal (F ) en bijzonder (F ). Grafiek 1 Onderbouwing archetype normaal, F Bouwkosten / BVO Kengetal Laagste waarneming Hoogste waarneming Westduinweg 3 Zijpe J. H. Oortweg 15 Leiden Oxfordlaan 55 Maastricht Science park 104 Amsterdam Grafiek 2 Onderbouwing archetype bijzonder, F Bouwkosten / BVO Kengetal Laagste waarneming Hoogste waarneming Plesmanlaan 125 Amsterdam J. H. Oortweg 17 Leiden Microweg 16 Nijmegen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 12

13 4.3 Werktuigvrijstelling In hoofdstuk 9 van de taxatiewijzer algemeen waardepeildatum 1 januari 2013 wordt nader ingegaan op de vraag hoe om te gaan met de werktuigvrijstelling. Hieronder wordt er beknopt ingegaan op werktuigenvrijstelling. In de jurisprudentie over werktuigvrijstelling is het begrip zodanig uitgekristalliseerd dat voldoende duidelijk is wat onder werktuigen verstaan moet worden. Wil het om werktuigen gaan dan moet er in hoofdzaak sprake zijn van dienstbaarheid aan het (productie)proces dat in het gebouw of door middel van het werk plaatsvindt. De Hoge Raad heeft bepaald dat werktuigen geen zaken of onderdelen zijn die in hoofdzaak dienstbaar zijn aan een gebouw, in die zin dat zij het gebouw beter geschikt maken voor gebruik. Onder installaties (niet vrijgesteld) vallen in algemene zin: warmteopwekking en warmtedistributie; afvoeren (regenwater en vuilwater); toevoer van water / gastoevoer / elektriciteit / telefonie; koudeopwekking en distributie; luchtbehandeling, regeling klimaat en sanitair; centrale elektrotechnische voorzieningen, krachtstroom, verlichting, communicatie; beveiliging (brand, braak, milieu); transport (liften en roltrappen; gebouwbeheersvoorzieningen.. Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 13

14 5 Beschrijving hoe om te gaan met bandbreedtes In de taxatiewijzer algemeen waardepeildatum 1 januari 2013 wordt nader ingegaan op de vraag hoe om te gaan met bandbreedtes en resterende levensduur. Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 14

15 6 Grond Naast de waardering van de opstal van een WOZ-object dient eveneens de daarbij behorende grond te worden gewaardeerd. Voor een beschrijving van de waardering van de grond wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 15

16 7 Taxatieverslag Voor een beschrijving van het taxatieverslag wordt verwezen naar het algemene deel van deze set taxatiewijzers. Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 16

17 Bijlage 1 Bijlage 1 - Bronnen WOZ-Datacenter ( Bureau Documentatie Bouwwezen ( Stichtingskosten/bouwvergunningen/taxaties diverse gemeenten Prijzenboekje Dutch Asssociation of Cost Engineers 29 e editie Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 17

18 Bijlage 2 Bijlage 2 - Verklarende woordenlijst Voor een verklarende woordenlijst wordt verwezen naar het algemene deel van deze set Taxatiewijzers. Specifiek voor deze wijzer geldende termen zijn al in een eerder stadium nader verklaard en/of beschreven. Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 18

19 Bijlage 3 Bijlage 3 - Rapportage Kengetallen per archetype KENGETALLEN LABORATORIA Soortobjectcode 3161 Omschrijving Laboratorium Nummer 1 Archetype-codering F Archetype-omschrijving Laboratorium, normaal, gemiddeld afwerkingsniveau Code onderdeel WOZ-object 3710 Omschrijving Laboratorium. Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen 4500 m2 n.v.t. platdak combinatie Fundering op palen Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 58% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 19% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 35% % - 40% Afbouw / vaste inrichting 30% % - 35% Installaties 35% % - 40% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 58% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 19% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 19% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 19% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) n.v.t. Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 19% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 35% % - 40% Afbouw / vaste inrichting 30% % - 35% Installaties 35% % - 40% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 19

20 Bijlage 3 KENGETALLEN LABORATORIA Soortobjectcode 3161 Omschrijving Laboratorium Nummer 2 Archetype-codering F Archetype-omschrijving Laboratorium, bijzonder, luxe afwerkingsniveau. Code onderdeel WOZ-object 3710 Omschrijving Laboratorium Standaard grootte (BVO) Bouwperiode Nadere verfijning archetype Materiaal Opmerkingen m2 n.v.t. platdak combinatie Fundering op palen Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 36% vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 19% BTW verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 35% % - 40% Afbouw / vaste inrichting 30% % - 35% Installaties 35% % - 40% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Kengetallen per waardepeildatum Percentage BTW 19% Bandbreedte (tussen minimum en maximum) 36% Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 19% BTW vervangingswaarde per m2 excl. 19% BTW per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 19% BTW Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) n.v.t. Factor verandering bouwwijze 1,000 1,000 1,000 Onderverdeling % verdeling vervangingswaarde per (m2) Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde exclusief 19% BTW per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 35% % - 40% Afbouw / vaste inrichting 30% % - 35% Installaties 35% % - 40% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% n.v.t Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 20

21 Bijlage 4 Bijlage 4 - Rapportage Onderbouwende marktgegevens Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer LABORATORIA Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 38,89% Afbouw 16,67% Installaties 44,44% Jaar 2012 Index 0% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 5400 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) 858 per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3161 Omschrijving Laboratorium Code onderdeel WOZ-object 3710 Omschrijving Laboratorium Archetype code F omschrijving Laboratorium, normaal, gemiddeld afwerkingsniveau Bouwperiode n.v.t. Bouwwijze combinatie Nadere verfijning platdak Opmerkingen Fundering op palen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 21

22 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer LABORATORIA Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 44,47% Afbouw 35,70% Installaties 19,83% Jaar 2010 Index 5,79% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 9790 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3161 Omschrijving Laboratorium Code onderdeel WOZ-object 3710 Omschrijving Laboratorium Archetype code F omschrijving Laboratorium, normaal, gemiddeld afwerkingsniveau Bouwperiode n.v.t. Bouwwijze combinatie Nadere verfijning platdak Opmerkingen Fundering op palen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 22

23 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer LABORATORIA Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 66,56% Afbouw 0% Installaties 33,44% Jaar 2007 Index 15,87% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 2061 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3161 Omschrijving Laboratorium Code onderdeel WOZ-object 3710 Omschrijving Laboratorium Archetype code F omschrijving Laboratorium, normaal, gemiddeld afwerkingsniveau Bouwperiode n.v.t. Bouwwijze combinatie Nadere verfijning platdak Opmerkingen Fundering op palen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 23

24 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer LABORATORIA Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 53,10% Afbouw 20,35% Installaties 26,55% Jaar 2008 Index 8,59% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 2750 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3161 Omschrijving Laboratorium Code onderdeel WOZ-object 3710 Omschrijving Laboratorium Archetype code F omschrijving Laboratorium, normaal, gemiddeld afwerkingsniveau Bouwperiode n.v.t. Bouwwijze combinatie Nadere verfijning platdak Opmerkingen Fundering op palen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 24

25 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer LABORATORIA Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 30,42% Afbouw 33,12% Installaties 36,47% Jaar 2007 Index 15,87% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 8883 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3161 Omschrijving Laboratorium Code onderdeel WOZ-object 3710 Omschrijving Laboratorium Archetype code F omschrijving Laboratorium, bijzonder, luxe afwerkingsniveau. Bouwperiode n.v.t. Bouwwijze combinatie Nadere verfijning platdak Opmerkingen Fundering op palen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 25

26 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer LABORATORIA Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 35,71% Afbouw 28,57% Installaties 35,71% Jaar 2011 Index 2,53% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 7441 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3161 Omschrijving Laboratorium Code onderdeel WOZ-object 3710 Omschrijving Laboratorium Archetype code F omschrijving Laboratorium, bijzonder, luxe afwerkingsniveau. Bouwperiode n.v.t. Bouwwijze combinatie Nadere verfijning platdak Opmerkingen Fundering op palen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 26

27 Bijlage 4 Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer LABORATORIA Gemeente Woonplaats Bouwkosten 100% Ruwbouw 21,98% Afbouw 19,94% Installaties 58,08% Jaar 2008 Index 8,59% Geindexeerde bouwkosten Grootte (BVO) 3271 m2 Prijs per eenheid (excl. BTW) per m2 Omschrijving Opmerking Soort-object-code 3161 Omschrijving Laboratorium Code onderdeel WOZ-object 3710 Omschrijving Laboratorium Archetype code F omschrijving Laboratorium, bijzonder, luxe afwerkingsniveau. Bouwperiode n.v.t. Bouwwijze combinatie Nadere verfijning platdak Opmerkingen Fundering op palen Taxatiewijzer Laboratoria Pagina 27