Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Ingekomen stuk D44 Aan de gemeenteraad van Nijmegen Mariënburg 75 6511 PS Nijmegen Telefoon (024) 329 98 40 Telefax (024) 329 34 34 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen Datum 14 februari 2006 - Datum uw brief Ons kenmerk G340/06.0003189 Contactpersoon Wim van der Velde Onderwerp Jaarrapportage woningbouw 2005 Aantal bijlagen 1 Doorkiesnummer 3293437 Geachte leden van de raad, Hierbij zenden wij u ter kennisname de Jaarrapportage Woningbouw 2005. Deze rapportage geeft een overzicht van de in 2005 gerealiseerde woningbouwplannen. We zijn tevreden. Er zijn 1.500 woningen opgeleverd. Een jaarproductie die sinds lang niet is gehaald. Maar we moeten met volle kracht verder. De productie moet ook de komende jaren op dit hoge niveau blijven om de schaarste echt aan te pakken. Dat is de opgave voor de komende jaren. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Secretaris, mevr. dr. G. ter Horst ir. H.K.W. Bekkers Nijmegen, de oudste stad van Nederland. Kijk op www.nijmegen2000.nl brief aan de raad.jaarrap2005
JAARRAPPORTAGE WONINGBOUW 2005 Directie Grondgebied Afdeling Bouwen en Wonen Gemeente Nijmegen Januari 2006 1
Inleiding Er bestaat in Nijmegen weer een flink woningtekort. Het enige mogelijke antwoord hierop is bouwen, bouwen, bouwen. De vraag op de woningmarkt is groot. Veel mensen zijn op zoek naar een (andere) woning. Die zoektocht duurt (te) lang. De enige manier om woningnood echt op te lossen is het bouwen van extra nieuwe woningen. Vandaar dat we ons twee jaar geleden nog harder in zijn gaan zetten op het verhogen van de bouwproductie. Dit leidde vorig jaar al tot een kleine verhoging van het aantal opgeleverde woningen en deze trend zet zich nu heel stevig door. Met het Knooppunt Arnhem Nijmegen (KAN) en met het Ministerie van VROM hebben we in het kader van de woningbouwafspraken en in het kader van het Investeringsfonds Stedelijke vernieuwing (ISV) afspraken gemaakt over de aantallen woningen die we tot en met 2009 op zullen leveren, als regio en als stad Nijmegen. Daar staan ook financiële middelen tegenover. We willen iedereen snel deelgenoot maken van de gegevens over 2005. Dat betekent dat we gekeken hebben naar de aantallen opgeleverde woningen. Woningen waarvan we weten dat ze klaar zijn en dat er nu ook gewoond gaat worden. Een aantal van deze woningen zijn om een aantal redenen nog niet gereed gemeld, bijvoorbeeld omdat maar een gedeelte van een project is opgeleverd, of omdat er toch nog technisch iets aan de woningen hapert voordat ze daadwerkelijk gereed gemeld kunnen worden. Gereed meldingen vinden uiteindelijk plaats aan het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Deze gegevens worden vervolgens ook door het Rijk gebruikt. Ze kunnen dus iets afwijken van de hier gepresenteerde gegevens, maar zeker is dat de hier opgeleverde woningen uiteindelijk ook worden gereed gemeld, al is dat misschien in sommige gevallen pas in 2006. In dit stuk geven we een kwantitatief en kwalitatief beeld van de woningbouw in 2005. Daarbij hebben we aandacht voor aantallen, prijs, huur-koop, etagebouw-laagbouw en de bouw voor specifieke doelgroepen, maar ook de wijzigingen in de bestaande woningvoorraad. Hoeveel corporatiewoningen zijn er verkocht en hoeveel woningen zijn er in 2005 gesloopt. 2
1. Aantallen tabel 1: opgeleverde woningen per project nummer bestaande stad/ adres ontwikkelaar goedkoop etage 1 Gelderselaan/Limos (de Hoven 2e ged.) Matser/Standvast 69 14 54 2 Gelderselaan/Limos (de Wachters) Matser/Standvast 38 38 3 Graafseweg 47-49 (pand Wals) vd Bosch BV 23 23 4 Kop Weurtseweg fase 1/1e deel (Waalhaeve) Heijligers 100 10 78 5 Wolfskuil Ericastraat e.o. Proper Stok 165 69 40 6 Kronenburgersingel Giesbers 30 2 30 7 van Berchenstraat Giesbers 17 17 8 Molenstraat De Vlaamse Molengraaf 11 11 11 9 Molenweg noord fase 2 Talis 28 28 10 Annastraat255 Natumo BV 9 9 11 Rembrandtstraat Roelofs BV 11 11 12 SSHN Westerhelling SSHN 17 17 17 overige woningen 10 overige toevoegingen (verbouw) 129 45 100 totaal 657 168 456 Waalsprong/locatie ontwikkelaar 13 Vlek 10o AM Wonen BV 71 14 Vlek 10o AM Wonen BV 41 15 Vlek 10o Patio's BAM Vastgoed BV 22 16 Vlek 10o De Scheg Talis 52 44 17 Vlek 10o De Elten Talis 78 45 18 Vlek 10o De Elten Talis 72 60 19 Vlek 10o De Scheg BAM Vastgoed BV 62 20 Vlek 10o Weefgewichtstraat 80-124 BAM Vastgoed BV 23 21 Vlek 10o Griftdijk 18 Groothuis 8 22 Vlek 1K Residenties AM Wonen BV 24 23 Vlek 1K Dr. Huijgenhof AM Wonen BV 32 24 Vlek 20 Bouwfonds 94 25 Vlek 20 Bouwfonds 73 13 26 Vlek 20 Stadseiland, Queenstraat Portaal 42 42 27 Vlek 20 Bouwfonds 24 28 Vlek 20 Queenstraat Portaal 100 97 29 Vlek 20 Hoekappartementen Portaal 12 12 12 30 Vlek 20, Het Buske SAN 52 Waalsprong overige woningen 8 totaal 890 300 25 TOTAAL 1547 468 In Nijmegen zijn in 2005 1547 woningen opgeleverd. Zo'n groot aantal hebben in jaren niet opgeleverd. Het grootste deel (58%) van deze woningen is in de Waalsprong gebouwd. Begin vorig jaar werd de Huygenshof in Lent opgeleverd, in Oosterhout zijn ongeveer vanaf het voorjaar woningen opgeleverd en de woningen in vlek 20 (Visveld Noord) zijn het meest recent opgeleverd. 3
Kaart 1: opgeleverde projecten 4
In de bestaande stad zijn de projecten over het algemeen een stuk kleiner. Deze zijn samen goed voor 42% van de productie. Voor de Kanunnik Mijlinckstraat en de Kraayenhofkazerne geldt dat nog niet alle woningen zijn opgeleverd. Deze woningen zijn niet meegeteld voor 2005, maar worden als totaal project in 2006 meegenomen. In bovenstaande tabel zijn 129 overige toevoegingen opgenomen. Dat is een flink aantal. Het gaat hierbij om verbouw van kantoren en woningen en splitsingen. Met name door de Waalsprong zijn er enorme aantallen woningen opgeleverd, maar ook in de bestaande stad zijn er in vergelijking met vorige jaren veel meer woningen opgeleverd. Tabel 2: opgeleverde woningen de laatste jaren Bestaande stad Waalsprong totaal 1990 783 783 1991 604 604 1992 664 664 1993 520 520 1994 602 602 1995 597 597 1996 669 669 1997 785 785 1998 498 50 548 1999 396 78 444 2000 217 383 600 2001 236 513 749 2002 234 95 329 2003 228 1 229 2004 408 28 436 2005 657 890 1547 Wat het voor een unieke prestatie dat is wordt in bovenstaande tabel van de laatste 15 jaar opleveringen wel duidelijk. Met de regio KAN en met het Rijk hebben we de afspraak gemaakt om van 2005 tot 2010 7700 woningen op te leveren. Dat betekent ongeveer 1500 woningen per jaar. Het eerste jaar zijn we daarin geslaagd!! 2. Kwaliteiten Aantallen zijn heel belangrijk. De enige manier om iets aan de druk op de woningmarkt te doen is het bouwen van woningen. Maar om uiteindelijk iedereen de door hem of haar gewenste woning te kunnen leveren is het ook belangrijk dat de juiste woningen worden gebouwd. De productie moet goed aansluiten bij de vraag. Een aantal aspecten zijn daarbij van belang.. Een groot deel van de vraag van woningzoekenden is gericht op een goedkope woning. Er zijn flinke inspanningen nodig om voldoende goedkope woningen te laten realiseren. Goedkope woningen zijn niet winstgevend. Toch streven we naar de realisatie van voldoende goedkope woningen. 5
Maar natuurlijk kiezen mensen niet alleen vanwege de prijs, maar ze kijken ook nadrukkelijk naar andere aspecten. Is het de woning die ik wil (laagbouw of etagebouw), past de grootte bij de woningzoekenden, is de grootte goed in vergelijking met de prijs en ligt de woning op de gewenste locatie. Om tempo in de woningbouw te handhaven wordt de juiste woning op het juiste moment op de juiste plek van steeds groter belang. Op dit moment is de vraag naar woningen voor de komende jaren nog erg groot. Er is een flinke urgente woningvraag. Deze vraag is zeer gedifferentieerd. Voor alle soorten woningen en in alle prijscategorieën bestaat nu nog woningvraag. Van de andere kant is de woningvraag weliswaar groot,maar mensen zijn wel kieskeuriger dan een paar jaar geleden. Dat betekent dat de prijs-kwaliteitverhouding goed dient te zijn. Ook de opgeleverde woningen in 2005 leveren een gedifferentieerd beeld. Er zijn etagewoningen gebouwd en laagbouwwoningen, ze zijn duur en goedkoop en er zijn veel verschillende locaties bebouwd, variërend van de binnenstad tot veel groenere woonmilieu. De gemeente Nijmegen heeft een gewenst woningbouwprogramma geformuleerd en vast gelegd in het MeerjarenOntwikkelingsPlan III (MOPIII), afspraken met het Rijk over stedelijke vernieuwing. Behalve aantallen woningen worden in de afspraken ook de aantallen goedkope en dure woningen vastgelegd. 2.1. goedkope woningen De afspraken die we met het Rijk hebben gemaakt zijn als volgt: Waalsprong 900 1 goedkope woningen (27,8%) 2340 duurdere woningen (72,2%) totaal 3240 woningen Bestaande stad 1800 goedkope woningen (40%) 2700 duurdere woningen (60%) totaal 4500 woningen Wat hebben we tot nu toe (na één jaar) bereikt: Waalsprong 300 goedkope woningen (34%) 590 duurdere woningen (66%) totaal 890 woningen bestaande stad 168 goedkope woningen (26%) 486 duurdere woningen (74%) totaal 657 woningen In het totaal werden er vorig jaar 30% goedkope woningen opgeleverd. Dat is minder dan de 35% die er gemiddeld over de komende jaren gerealiseerd dient te worden. Ook is het minder dan de 40% zoals die in het Collegeakkoord voor de bestaande stad zijn opgenomen. 1 Goedkope woningen zijn woningen met een koopprijs tot 172.000 en een huurprijs tot 475,- (prijspeil 1-7-2005) 6
In de Waalsprong is het afgesproken aandeel wel gehaald, in de bestaande stad net niet. De belangrijkste oorzaak hiervan ligt in het feit dat de planontwikkeling lang duurt en dat de differentiatie in de plannen die in 2005 zijn opgeleverd in de meeste gevallen meer dan drie jaar geleden zijn vastgesteld (nog voor dat de afspraken in het College zijn gemaakt). Bovendien is er in de bestaande stad in een aantal gevallen ook sprake van kleine plannetjes waarvan de prijs vrijwel niet beïnvloed kan worden. Maar om de afgesproken 35% goedkoop voor de totale stad te bereiken zal het percentage goedkope woningen, met name in de bestaande stad de komende jaren wel iets omhoog moeten. 2.2. laagbouw-etagebouw Veel woningzoekenden in Nijmegen zijn eigenlijk op zoek naar een laagbouwwoning. Maar er is ook een duidelijke groep die veel liever een etagewoning heeft. Dat zijn met name de (jonge) een- en tweepersoons huishoudens en de ouderen al dan niet in combinatie met zorg en welzijn. De meest geschikte locaties hiervoor zijn de centrum locaties in de stad. Voor de jongeren met name het echte centrum en de randen daarvan en voor de ouderen het centrum van de verschillende wijken. Gezien dit feit is het logisch dat er in de bestaande stad veel meer etagewoningen worden opgeleverd dan in de Waalsprong. Maar de keuze voor etagebouw op een locatie wordt niet alleen ingegeven door de vraag van de mensen. Voor veel kleine locaties geldt dat etagebouw eigenlijk financieel gezien de enige manier is om te kunnen ontwikkelen. Wat is de verhouding laagbouw-etagebouw van de opgeleverde woningen in 2005? Van alle woningen in de Waalsprong zijn er in 2005 maar 25 etagewoningen (nog geen 3%). In de bestaande stad ligt dat heel anders. Daar zijn 456 etagewoningen opgeleverd. Dat is een percentage van 69%. In het totaal zijn er 481 etagewoningen opgeleverd. Dit is 31% van het totaal. In vergelijking met de jaren daarvoor ligt het percentage etagewoningen veel lager, met name omdat de aantallen opgeleverde woningen in de Waalsprong jarenlang laag is geweest en dit eigenlijk de enige locatie vormt waar in flinke aantallen laagbouw wordt gerealiseerd. Het aandeel laagbouwwoningen past in het vraagpatroon van woningzoekenden. 3. doelgroepen De vraag naar woningen ligt nog steeds hoge voor alle categorieën Er zijn echter een paar doelgroepen die extra aandacht verdienen. Dat zijn de studenten, die met name gericht zijn op een heel specifiek gedeelte van de (onzelfstandige) woningmarkt, starters op de woningmarkt die door gebrek aan doorstroming en door de enorme prijsstijgingen op de koopwoningenmarkt maar zeer mondjesmaat aan hun trekken komen en ouderen. Door een sterk groeiende vergrijzing en extramuralisering (het steeds langer en meer zelfstandig blijven wonen) wordt de vraag naar aangepaste woningen al dan niet gecombineerd met zorg en welzijn groter. 3.1. Studenten We hebben met de SSHN afgesproken om voor 2010 1000 extra wooneenheden voor studenten te realiseren. Daarmee is in 2005 een start gemaakt. Enerzijds zijn er 17 wooneenheden op de Westerhelling opgeleverd en heeft de SSHN een afspraak gemaakt met Portaal over het realiseren van tijdelijke huisvesting voor studenten in te slopen woningen. 7
3.2. Starters In de Waalsprong zijn een flink aantal goedkope woningen opgeleverd. Enerzijds in Oosterhout door Talis. Dit zijn allemaal huurwoningen. Anderzijds door Portaal in Visveld Noord. Ook de commerciële ontwikkelaars hebben in de Waalsprong een flink aantal niet al te dure woningen opgeleverd(ongeveer 300 woningen tot 225.000). 3.3 Ouderen /wonen en zorg In Brakkenstein is de helft van Brackenhove opgeleverd.. Een vorm van zelfstandig wonen, met een dienstverleningsovereenkomst waarin zorg en welzijnsproducten kunnen worden geleverd. Omdat het maar om de helft van een project gaat worden de woningen voor 2005 nog niet meegeteld. De kleine bejaardenwoningen aan de Cort van de Lindenstraat zijn bijna gesloopt om plaats te gaan maken voor moderne woningen/appartementen geschikt voor ouderen en mensen met een functiebeperking (direct gerelateerd aan de realisatie van een wijkservicepunt in het centrumgebied). De planontwikkeling van een aantal plannen is zover gevorderd dat vanaf 2006 flink wat opleveringen tegemoet gezien kunnen worden. 4. Samenvoegingen, sloop en verkoop In 2005 is de woningvoorraad maar met 47 woningen verminderd. Hierbij gaat het voor het grootste gedeelte om samenvoegingen van woningen. Het project aan de Cort van de Lindenstraat is bijna gesloopt en daarom nog niet meegerekend. In 2005 zijn er 226 woningen door de corporaties verkocht. We gaan er van uit dat hierdoor ongeveer 180 goedkope huurwoningen uit de woningvoorraad verdwijnen. Deze komen wel in de goedkope koopwoningenvoorraad terug. 5. Financiële gevolgen De bouw en oplevering van woningen levert de gemeente geld op. Daarbij gaat het om verschillende geldstromen. Dat start bij de leges op de bouwvergunning, de storting in het gemeentefonds ten behoeve van een nieuwe woningen, de WOZ die jaarlijks wordt geïnd op (ook) nieuwe woningen en tenslotte de bijdrage die in het kader van de Woningbouwafspraken aan de gemeente Nijmegen wordt uitgekeerd om het tempo in de woningbouw te vergroten. In het kader van deze jaarrapportage is het niet mogelijke om alle bedragen geheel nauwkeurig te vermelden. Wel kan een inschatting gegeven worden van de financiële stromen naar aanleiding van de bouw van woningen. 1. Bouwleges worden geschat op 2,9 miljoen. Bouwleges worden geïnd om de werkzaamheden rondom het verstrekken van een bouwvergunning te financieren. Het zijn dus geen extra inkomsten. 2. Gemeentefonds: extra inkomsten uit het gemeente fonds zijn globaal 750.000,-- per jaar 3. WOZ/OZB: extra inkomsten hieruit kunnen geschat worden op 560.000. 4. Woningbouwafspraken: voor elke opgeleverde woning krijgt de gemeente Nijmegen 1100,--.Wanneer er vervolgens in de gehele stadsregio Knooppunt Arnhem Nijmegen (KAN) in 2005 voldoende woningen zijn opgeleverd komt daar nog een bedrag van 600,-- bij. Het gaat dus om 1547 x 1100,-- = 1,7 miljoen. Als prestatiebudget komt daar vervolgens nog maximaal 0,9 miljoen bij. 8
Voor de laatste drie financiële stromen kan wel gesproken worden van extra inkomsten die veroorzaakt worden door de bouw van deze woningen. Het gaat dan om een eenmalig bedrag van ongeveer 2,5 miljoen en een jaarlijks bedrag van bijna 1,5 miljoen. 6. Conclusie: We kunnen tevreden zijn over 2005. Er zijn flink wat woningen opgeleverd. Dat lijkt ook te gaan zorgen voor iets minder grote druk op de huurwoningenmarkt. De slaagkans is iets groter geworden, maar daarbij gaat het om een kleine verbetering. Niettemin blijft de druk nog steeds wel hoog. De koopwoningenmarkt blijft ook nog aardig onder druk staan. De verkooptijden zijn vorig jaar vrijwel niet toegenomen. De prijzen stijgen nog steeds. In het totaal zijn er precies 1500 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Ongeveer 420 woningen hiervan zijn de in goedkope sector toegevoegd. Hierbij wordt uitgegaan dat er door de samenvoegingen goedkope woningen zijn verdwenen. Door de toevoeging van 1500 woningen komt er jaarlijks een bedrag van 1,5 miljoen extra binnen (gemeentefonds en WOZ/OZB) en een eenmalig bedrag van maximaal 2,5 miljoen in het kader van de woningbouwafspraken (realisatie van tempo in de woningbouw). De uitdaging voor de komende jaren is in eerste instantie om het productiepeil op de hoogte van 2005 te houden. Bovendien moet het percentage goedkope woningen, met name in de bestaande stad, iets worden verhoogd. Pas in het huidige College zijn afspraken gemaakt over het aandeel goedkope woningen dat toegevoegd moet worden. Met planvorming die minimaal 3 jaar duurt mag verondersteld worden dat het aandeel goedkope woningen de komende jaren een stuk hoger zal liggen. Het aandeel laagbouwwoningen in 2005 ligt hoog. Voor een gewenste woningbouwdifferentiatie zou dit aandeel zo hoog moeten blijven. Met afnemende woningbouw in de Waalsprong zal dit waarschijnlijk niet gaan lukken. 9