Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en licht en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Voorterweg 140 A 5611 TS EINDHOVEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op 09-01-2017 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 635,78 De betalingsverplichting van de huurder voor de overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 635,78 ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 9 maart 2016 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van overige servicekosten over de jaren 2013 en 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de overige servicekosten opgevraagd. Deze rekeningen zijn gecontroleerd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 30 november 2016 heeft de Huurcommissie een brief van de verhuurder ontvangen. De verhuurder verstrekt aanvullende informatie inzake enkele servicekostenposten. Pagina 1 van 6
II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van de verzoeken op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Wij hebben geen nadere reactie ontvangen van de verhuurder. Het rapport is duidelijk, wij hebben antwoord op onze vragen. Wij zijn inmiddels verhuisd. Er is geen ladekast in de berging. De foto's zijn niet door mij genomen, maar door het verhuurbedrijf. In het huurcontract zijn geen meubels gespecificeerd, uitsluitend dat het gestoffeerd en deels gemeubileerd. De nota heeft betrekking op spullen, die door verhuurder zijn aangekocht voor drie appartementen. Er was in ons appartement uitsluitend een ladekastje in de berging. De toegezonden foto's zijn van de verhuurmakelaar. Wij zijn eerlijk geweest over de meubilering. Wellicht dat de meubels in de andere appartementen zijn geplaatst. De factuur van de rolgordijnen hebben wij nooit gespecificeerd gezien. Wij twijfelen aan de correctheid, want hij is zes jaar na dato gespecificeerd. Wij hebben wel een opbergkast, maar die staat in het fietsenhok. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Ik ben niet akkoord met de berekening. Er zijn diensten geleverd die niet zijn opgenomen in het overzicht. Er is telkens een abuis over meubels en koelkasten. Er waren vier stoelen, een tafel en een ladekast. De woning is deels gestoffeerd verhuurd. De gespecificeerde factuur wil ik graag opnemen in de betalingsverplichting. De cv-ketel betreft een 24 uurscontract, die kosten worden ook niet meegenomen. Ik wil graag een uitsplitsing van dit bedrag, want ik weet niet welk deel van de kosten uitsluitend de extra service is. Er is een ladekast, maar er is ook een koloniale ladekast met zeker dertig laatjes. De tafel en stoelen zijn verdwenen. Ik heb altijd meegedacht met huurder, maar nu voel ik me benadeeld. Er is een procedure bij de kantonrechter in verband met een onjuiste huuropzegging. Ik vorder een maand extra huur en betaling van de spullen die ontbreken via de borg. COU2G ENV-2016-326855 Pagina 2 van 6
III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening overige servicekosten De huurder heeft gedurende de jaren 2013 en 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze perioden een maandelijks voorschotbedrag van 155,00 in rekening gebracht, 1860,00 op jaarbasis (exclusief gas ten behoeve van verwarming en warmwater).. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft aan huurder geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de overige servicekosten over vast te stellen op 281,10 per jaar. Beoordeling Huurcommissie Huurder kan zich vinden in het rapport. Door verhuurder wordt aangegeven dat er enkele kosten ten onrechte buiten beschouwing zijn gelaten. Een deel van de discussie ter zitting is terug te voeren tot de vraag wat was aanwezig in de woning op het moment dat huurder deze ging huren. Zo stelt verhuurder dat er een tafel, vier stoelen en een ladekast is geleverd op 6 juli 2011. Deze artikelen kosten samen 2.113,44. Op de rekening is het adres van de woonruimte van huurder aangegeven. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 november 2011. Huurder stelt dat deze artikelen nimmer zijn aangetroffen in de woning. Huurder veronderstelt dat dit meubilair wellicht in één van de andere appartementen is geplaatst in dit pand. Door de commissie wordt aangegeven dat zij thans niet meer kan vaststellen wat wel en niet aanwezig was op 1 november 2011. De door huurder aangeleverde foto's van het verhuurbedrijf, maar ook de factuur van verhuurder geeft geen uitsluitsel. De commissie zal daarom deze factuur niet opnemen in de betalingsverplichting van huurder. De commissie adviseert verhuurder, om in de toekomst dergelijke problemen te voorkomen, altijd een inventarislijst op te nemen bij het afsluiten van de huurovereenkomst. Huurder en verhuurder kunnen dan op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst vaststellen of de inventaris compleet is. Bij een voor akkoord getekende inventarislijst is er weinig ruimte voor een discussie. Pagina 3 van 6
Verhuurder geeft verder aan dat terrastegels niet zijn opgenomen in de betalingsverplichting van huurder. De commissie verwijst hierbij naar blad 3 van 7 van het rapport. De terrastegels zijn volgens nota opgenomen. Ten aanzien van de door verhuurder overgelegde nota waarop in eerste instantie uitsluitend een totaalbedrag is opgenomen zijn door rapporteur bij de goederen waarvan aannemelijk is dat zij in de woning zijn lage, geschatte, bedragen opgenomen. Verhuurder heeft deze rekening alsnog laten specificeren en deze gespecificeerde rekening voorafgaande aan de zitting aan de commissie gezonden. De commissie is van oordeel dat bij de door rapporteur opgenomen bedragen, de bedragen zoals opgenomen op de gespecificeerde rekening in de plaats kunnen worden gesteld. Dit levert de volgende berekening op: - Laminaatvloer 1.298,00 - ondervloer 206,50 - plinten 80,00 - Schuifkast: geen roerende zaak - Rolgordijnen: 4 x 20,00 = 80,00 - Gordijnrailrails: 4 x 10,00 = 40,00 - Gordijnhaken: 40,00 - Wanddecoratierails: 150,00 - Bevestigingsmateriaal: 70,00 - Glasgordijnen: 4 x 75,00 = 350,00 - Overgordijnen: 4 x 195,00 = 540,00 - Badkamer garnituur (zie voorgaande bladzijde) 0,00 - Lichtarmaturen: kan niet in rekening worden gebracht - Opbergkast in fietsenhok: 350,00 - Ladekast: niet geleverd 0,00 3.204,50 Terrastegels (56 stuks) á 18,50 (volgens nota)= 1.036,00 Subtotaal (exclusief BTW) 4.240,50 BTW 19% 805,70 Totaal (inclusief BTW) 5.046,20 De goederen worden aangemerkt als duurzame goederen. Aan huurder mag daarom jaarlijks 10% van 5.046,20 = 504,62 in rekening worden gebracht. Pagina 4 van 6
Onderhoud c.v.-installatie Door verhuurder is een verklaring overgelegd van het bedrijf waarvan de c.v.- installatie wordt gehuurd. In deze verklaring is opgenomen dat de kosten van het onderhoud zijn opgenomen in het huurbedrag en dat de service gelijk is aan een 24-uurscontract. Het door dit bedrijf genoemde bedrag dat is toe te delen aan het onderdeel onderhoud is 13,95 per maand, inclusief BTW. Op jaarbasis bedraagt het onderhoud aan de c.v.-installatie derhalve 13,95 x 12 = 167,40. Bij een 24-uurscontract mag de extra service worden doorbelast aan de huurders. Indien dit bedrag niet is gespecificeerd gaat de commissie uit van 20% van de totale kosten van het onderhoud. Dit betekent dat 20% van 167,40 = 33,48 mag worden doorberekend aan huurders. De c.v.-installatie wordt gebruikt door drie appartementen. Dit betekent dat per woning een bedrag van 33,48 : 3 = 11,16 in rekening mag worden gebracht. De commissie zal dit bedrag opnemen in de betalingsverplichting van huurder. Concluderend mogen de volgende kosten worden gerekend tot de betalingsverplichting van huurder inzake de overige servicekosten: Schoonmaak gezamenlijke ruimte en glasbewassing 120,00 Overige stoffering/meubilering 504,62 24-uurscontract onderhoud c.v.-installatie 11,16 Totaal 635,78 Dit betekent dat de jaarlijkse betalingsverplichting van huurder wordt vastgesteld op 635,78. Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de overige servicekosten over het jaar 2013 en 2014 bedraagt 635,78 per jaar. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt. De door de commissie vastgestelde betalingsverplichting van huurder is aanzienlijk lager dan de door huurder betaalde voorschotbedragen. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. COU2G ENV-2016-326855 Pagina 5 van 6
Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor overige servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 635,78 De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 635,78 Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges per verzoek betalen. De huurder krijgt de betaalde legesvoorschotten terug. EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter B. Robbe en J.W. Hospes Zittingsleden Pagina 6 van 6