Cunettenmethode of integraal ophogen? Een keuze op basis van directe, bouw- en onderhoudskosten B. Odie
2
Cunettenmethode of integraal ophogen? Een keuze op basis van directe, bouw- en onderhoudskosten Afstudeerrapport Civiele Techniek, Technische Universiteit Delft Bart-Jan Odie Mei 2009 Afstudeercommissie: Prof ir. F.M. Sanders Dr. ir. R.J. Verhaeghe Dr. ir. F.H.M. van de Ven Ir. D.J. Biron Ir. P.B.L. Wiggenraad TU Delft, Transport & Planning TU Delft, Transport & Planning TU Delft, Watermanagement Witteveen+Bos TU Delft, Transport & Planning 3
4
Voorwoord Dit is het rapport van mijn afstudeeronderzoek, dat ik heb uitgevoerd ten behoeve van de afronding van mijn studie Civiele Techniek aan de Technische Universiteit Delft. In dit rapport wordt ingegaan op de consequenties die het bouwrijp maken heeft op de bouw- en beheerfase ten aanzien van woningbouwlocaties. Dat deze consequenties bestaan wordt nog wel onderkend, maar er is verder weinig onderzoek naar gedaan. Sowieso is er rond het bouwrijp maken relatief weinig onderzoek verricht. Er bestaat ook weinig algemene literatuur over bouwrijp maken. Dit is waarschijnlijk toe te schrijven aan het feit dat bouwrijp maken een verzameling van disciplines is. Bovendien wordt het bouwrijp maken nogal beïnvloed door traditie, waardoor de noodzaak van onderzoek naar verbeteringen niet echt aanslaat. Er zijn echter wel degelijk verbeteringen mogelijk en in dat kader is het project Beter Bouwen Woonrijp Maken (BBWM) opgestart. Hierin wordt onderzoek gedaan naar de wijze waarop het bouw- en woonrijp maken van planontwikkelingen kan worden verbeterd. Dit afstudeeronderzoek is uitgevoerd binnen het kader van het project BBWM en poogt hieraan een bijdrage te leveren. Het afstudeeronderzoek is gedeeltelijk uitgevoerd bij Witteveen + Bos, vestiging Den Haag. 5
6
Samenvatting Een terrein dat bestemd is als nieuwbouwlocatie kan doorgaans niet direct worden bebouwd. Er moeten eerst maatregelen worden getroffen om het terrein geschikt te maken voor bouw en bebouwing. Het terrein moet bouwrijp worden gemaakt. Eén van de belangrijkste beslissingen in het bouwrijp maken betreft het vaststellen van de ophoogmethode. De vraag is daarbij of het gehele terrein met een laag zand wordt opgehoogd (integraal ophogen), of dat alleen zand wordt aangebracht ter plaatse van toekomstige verhardingen en het overige terrein wordt opgehoogd met grond (cunettenmethode). In de praktijk wordt het bouwrijp maken vooral gebaseerd op een afweging van de directe kosten. Aan de invloed van het bouwrijp maken op de later bouw- en beheerfasen wordt niet gedacht. Besparingen op de directe kosten van het bouwrijp maken kunnen echter leiden tot een verhoging van de bouw- en onderhoudskosten, als gevolg van de lagere kwaliteit van het bouwrijpe terrein. Het probleem is dus dat er in de praktijk geen goed besef bestaat van de wijze waarop het bouwrijp maken invloed heeft op de kosten in de bouw- en beheerfase. Daardoor wordt niet altijd de juiste keuze voor de juiste ophoogmethode gemaakt. Het doel van dit afstudeeronderzoek is om meer inzicht te geven in de relaties tussen kosten voor bouwrijp maken, bouwkosten en onderhoudskosten. En daarnaast het bepalen welke ophoogmethode in welke situatie het beste kan worden toegepast waarbij het geheel van bouwrijpkosten, bouwkosten en onderhoudskosten (totale kosten) het laagst is. Om meer inzicht te geven in de kostenrelaties tussen bouwrijp maken, bouw en onderhoud is een model gemaakt. Het gaat hier om een op een spreadsheet gebaseerd financieel rekenmodel. Door de invoergegevens van de huidige en gewenste situatie van het terrein te variëren kunnen praktijksituaties en de te maken keuzes worden nagebootst. De uitvoer bestaat uit een kostenoverzicht voor de cunettenmethode en integraal ophogen, waarbij de kosten voor het bouwrijp maken inclusief de extra kosten in de bouw- en onderhoudsfase worden afgezet tegen verschillende woningdichtheden. Zo kan eenvoudig aangegeven worden in welke situatie welke ophoogmethode de laagste totale kosten geeft. Door middel van een tiental berekeningsronden zijn de kostenrelaties tussen de bouwrijpkosten, de bouwkosten en de onderhoudskosten geanalyseerd en is de invloed van een aantal factoren onderzocht. Hieruit is naar voren gekomen dat de ophoogmethode die de laagste totale kosten geeft, per situatie sterk verschilt. In eerste instantie is dit afhankelijk van het bodemtype en de 7
woningdichtheid, maar ook van factoren als drooglegging en zandprijs. Omdat de verschillende factoren per project verschillen, dient de ophoogmethode die de laagste totale kosten geeft dan ook per project te worden bepaald. Het model kan daarbij helpen, doordat voor een aantal keuzes snel en eenvoudig kan worden getoond wat de consequenties zijn. Uit de literatuur en ook uit de praktijk is bekend dat bouwrijp maken met de cunettenmethode meestal lagere kosten geeft voor de bouwrijpfase (directe kosten) dan met integraal ophogen. De resultaten van het model bevestigen dit gegeven. Wanneer echter ook de extra kosten voor de bouwfase en voor de onderhoudsfase worden betrokken, ontstaat een ander beeld. Welk beeld ontstaat hangt sterk af van de situatie. Voor de beschouwde kleigrond blijkt dat in de meeste gevallen de totaalkosten van de cunettenmethode per woning ongeveer 2.000-4.000 lager zijn bij 10 won/ha tot 2.000-3.000 hoger bij 50 won/ha dan integraal ophogen. Het precieze omslagpunt verschilt per situatie, maar in de helft van de gevallen ligt dit tussen de 20 en 30 won/ha. Op de beschouwde veengrond geven de verschillende factoren een grotere spreiding van de verschilkosten. De totaalkosten van de cunettenmethode zijn hier per woning ongeveer 5.000-15.000 lager bij 10 won/ha tot 2.000-5.000 hoger bij 50 won/ha dan integraal ophogen. Het omslagpunt, indien aanwezig, is erg verschillend per situatie. De factoren hogere/lagere zandprijs, toepassen van integraal opspuiten in plaats van aanvoer per as, langere/kortere periode tussen ophoging en oplevering van de woningen en hogere/lagere extra bouwkosten veroorzaken een relatief groter verschil in kosten dan bovenstaand staat aangegeven. In sommige gevallen kan het hierbij voorkomen dat de cunettenmethode in totaal ofwel altijd goedkoper ofwel altijd duurder is dan integraal ophogen. Afhankelijk van de situatie dus geeft ofwel de cunettenmethode ofwel integraal ophogen de laagste totale kosten. In eerste instantie lijkt het nu eenvoudig om de goedkoopste ophoogmethode te kiezen. Een moeilijkheid is echter dat de kosten in de diverse fasen vaak voor verschillende partijen zijn. In gevallen waar de cunettenmethode in totaal duurder is kunnen afspraken worden gemaakt over de verdeling van investeringen en baten, waarbij bijvoorbeeld de projectontwikkelaar en de afdeling beheer openbare ruimte meebetalen aan de investering in het bouwrijp maken, zodanig dat zij toch winst hebben en het grondbedrijf kostenneutraal is. Zo ontstaat een win-neutraalsituatie. In gevallen waar de cunettenmethode in totaal goedkoper is dan integraal ophogen zal het minimaliseren van de totale kosten automatisch goed gaan, mits de goedkoopste ophoogmethode wordt gekozen. Wel leidt dit tot hogere kosten voor andere partijen. Het toch toepassen van integraal ophogen en het verrekenen van kosten zal in dit geval altijd leiden tot hogere maatschappelijke kosten. 8
9
Inhoudsopgave Voorwoord...5 Samenvatting...7 Inleiding...14 Algemeen...14 Probleemstelling...14 Doelstelling...14 Leeswijzer...15 Kader...15 Belang van het onderzoek...16 1 Bouwrijp maken...17 1.1 Inleiding...17 1.2 Wat is bouwrijp maken?...17 1.3 Methode van bouwrijp maken...19 1.4 Onderdelen bouwrijp maken...21 1.5 Keuzes in het bouwrijp maken...22 1.6 Problemen in bouw- en beheerfase als gevolg van bouwrijp maken...23 1.7 Proces, Actoren en Samenwerking...26 1.7.1 Proces...26 1.7.2 Actoren...27 1.7.3 Samenwerking...28 1.8 Conclusies...30 2 Terreingesteldheid...32 2.1 Inleiding...32 2.2 Uitgangssituatie...32 2.3 Gewenste situatie en functionele eisen...33 2.4 Bodemeigenschappen...35 2.4.1 Begaanbaarheid...35 10
2.4.2 Draagkracht...35 2.4.3 Samendrukbaarheid...36 2.4.4 Vochthoudend vermogen...37 2.4.5 Doorlatendheid...37 2.4.6 Samenvattend over bodemeigenschappen...38 2.5 Waterhuishouding...39 2.6 Conclusies...42 3. Technieken ter verbetering van de bodemgesteldheid en waterhuishouding...43 3.1 Inleiding...43 3.2 Verbeteren van de begaanbaarheid...43 3.3 Verbeteren van de draagkracht...43 3.4 Versnellen en verminderen van de zetting...44 3.5 Verbeteren van de doorlatendheid...44 3.6 Grondwaterstandsbeheersing...44 3.7 Verbeteren van het groeimilieu...45 3.8 Conclusies...46 4 Ophogen...47 4.1 Inleiding...47 4.2 Ophoogmethoden...47 4.3 Keuze tussen integraal ophogen en cunettenmethode...49 4.4 Tijdstip van ophogen...50 4.5 Verkrijgen van zand/grond en transport...51 4.6 Terrein ophogen vs. waterstand verlagen...51 4.7 Conclusies...52 5 Afwegingsfactoren...53 5.1 Inleiding...53 5.2 Kosten...53 5.3 Tijd...53 5.4 Traditie ter plaatse...54 11
5.5 Organisatie...54 5.6 Ecologie / milieu...55 5.7 Beschikbaarheid van grond/zand...55 5.8 Fundering...56 5.9 Kruipruimte...57 5.10 Stedebouwkundige aspecten...58 5.11 Risico s...59 5.12 Conclusies...59 6 Kosten...60 6.1 Inleiding...60 6.2 Verwervingskosten...60 6.3 Kosten voor bouw- en woonrijp maken...61 6.4 Bouwkosten...61 6.5 Onderhoudskosten...62 6.6 Kostenrelaties...63 6.7 Conclusies...63 7. Financieel rekenmodel bouwrijp maken...65 7.1 Inleiding...65 7.2 Opzet van het model...65 7.3 Uitgangspunten per onderdeel...66 7.4 Verwachting...79 8 Berekeningen met het model...80 8.1 Inleiding...80 8.2 Resultaten...81 8.2.1 Berekeningsronde 1 - Basisgegevens...81 8.3.2 Berekeningsronde 2 t/m 10...88 8.3.3 Samenvatting van de berekeningsresultaten...88 8.3 Opmerkingen bij het model...92 8.3.1 Andere onderhoudskosten...92 12
8.3.2 Gecombineerd ophogen met zand en grond...93 8.4 Verdeling van de kosten...95 9 Conclusies en aanbevelingen...101 Geraadpleegde literatuur...106 Bijlagen...108 Bijlage 1: screenshots van het financiële rekenmodel...110 Bijlage 2: Resultaten en analyse van berekeningsronden 2 tot en met 9...112 13
Inleiding Algemeen Een terrein dat bestemd is als nieuwbouwlocatie kan doorgaans niet direct worden bebouwd. Er moeten eerst maatregelen worden getroffen om het terrein geschikt te maken voor bouw en bebouwing. Het terrein moet bouwrijp worden gemaakt. Eén van de belangrijkste beslissingen in het bouwrijp maken betreft het vaststellen van de ophoogmethode. De vraag is daarbij of het gehele terrein met een laag zand wordt opgehoogd (integraal ophogen), of dat alleen zand wordt aangebracht ter plaatse van toekomstige verhardingen en het overige terrein wordt opgehoogd met grond (cunettenmethode). De keuze is van belang omdat hiermee voor een belangrijk deel de overige technische maatregelen zijn bepaald en de kwaliteit van het bouwterrein wordt vastgelegd. Financieel is de keuze van belang omdat het grondwerk een aanzienlijk deel van de totale kosten van het bouwrijp maken bepaalt. Wanneer een verkeerde keuze wordt gemaakt, kunnen in later fasen ernstige problemen optreden, waarmee hoge kosten zijn gemoeid. Probleemstelling Uit het voorgaande zou verwacht mogen worden, dat er voor het bouwrijp maken goed onderzoek wordt gedaan naar de effecten op de latere fasen, en de kosten die ontstaan. In de praktijk echter wordt het bouwrijp maken vooral gebaseerd op een afweging van de directe kosten. Aan de invloed van het bouwrijp maken op de latere fasen wordt niet gedacht. Het probleem is dus dat er in de praktijk geen goed besef bestaat van de wijze waarop het bouwrijp maken invloed heeft op de kosten in de bouw- en beheerfase. Daardoor wordt niet altijd de juiste keuze voor de juiste ophoogmethode gemaakt. Doelstelling Wanneer meer inzicht bestaat in de relaties tussen de kosten voor bouwrijp maken, de bouwkosten en de onderhoudskosten van het woongebied, kan een betere keuze voor de ophoogmethode worden gemaakt. Doel van dit afstudeeronderzoek is dan ook het inzicht te vergroten in de samenhang van de kosten van het bouwrijp maken, de bouwkosten en de onderhoudskosten. Onderzocht wordt in welke situaties welke ophoogmethode het beste kan worden toegepast, waarbij het geheel van bouwrijpkosten, bouwkosten en onderhoudskosten het laagst is. Voor het onderzoeken van de kostenrelaties wordt een financieel rekenmodel gemaakt. 14
Leeswijzer Het rapport is globaal opgebouwd uit twee delen. In hoofdstuk 1 t/m 6 wordt de theoretische achtergrond gegeven van het proces van bouwrijp maken. In hoofdstuk 7 en 8 komt het model aan de orde dat is gemaakt om de ophoogmethoden te vergelijken op basis van kosten. In hoofdstuk 1 wordt het bouwrijp maken in het algemeen besproken. Daarbij wordt onder andere ingegaan op wat bouwrijp maken inhoudt en wie er bij het proces betrokken zijn. Hoofdstuk 2 gaat in op de terreingesteldheid. Hierin komen ook de bodemeigenschappen en waterhuishouding aan de orde. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 technieken besproken om die bodemeigenschappen en waterhuishouding te verbeteren. Een van de belangrijkste keuzes in het bouwrijp maken, de ophoogmethode, wordt nader toegelicht in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 geeft een overzicht van de afwegingen waarmee bij het bouwrijp maken rekening gehouden dient te worden. De theoretische achtergrond eindigt met hoofdstuk 6, waar ingegaan wordt op de kosten van het bouwrijp maken, de bouw en van het onderhoud. Vervolgens komt het model aan bod dat is gemaakt om de kosten die worden veroorzaakt door de ophoogmethoden te onderzoeken. Eerst worden in hoofdstuk 7 de opzet en de uitgangspunten van het model behandeld en in hoofdstuk 8 worden de resultaten van de berekeningen besproken. Het rapport eindigt met hoofdstuk 9, conclusies en aanbevelingen. Kader Dit afstudeeronderzoek is verricht in het kader van het project Beter Bouw- en Woonrijp Maken. Het project Beter Bouw- en Woonrijp Maken (BBWM) is officieel begonnen op 1 februari 2006 en betreft een samenwerking tussen SBR, TU Delft, Grontmij, Witteveen+Bos, Sterk Consulting en Geodelft, waarin onderzoek wordt gedaan naar de wijze waarop het bouw- en woonrijp maken van planontwikkelingen kan worden verbeterd. BBWM wil nieuw te ontwikkelen en state of the art theoretische en praktische kennis bijeenbrengen en toegankelijk maken voor alle doelgroepen. Het doel is innovatieve technieken en een nieuwe aanpak van het bouwproces te ontwikkelen met andere technische, financiële, organisatorische en bestuurlijke arrangementen. Beter Bouw- en Woonrijp Maken heeft als doelstellingen: kostenbesparing tijdens levenscyclus bebouwde omgeving; verantwoorde arbeidsomstandigheden op de bouwplaats; inspelen op klimaatverandering; 15
duurzame leefomgeving voor burgers; exportkansen creëren. Binnen het kader van BBWM heeft Witteveen+Bos het concept Bouw- en Woonrijp maken PLUS ontwikkeld. Kort samengevat houdt dit in: afstemming tussen alle partijen vanaf de initiatieffase; totaalkosten van alle partijen samen minimaliseren (realisatiekosten); concrete ontwerpvoorstellen om (water)overlast tijdens de bouw te minimaliseren; denken vanuit de beheerder om de toekomstige onderhoudsinspanning te minimaliseren; contractuele afspraken tussen partijen over alle aspecten van het bouwrijp en woonrijp maken. Dit afstudeeronderzoek sluit aan bij BBWM en BWM+, met name waar het gaat om besparingen op de kosten en het maken van afspraken tussen de diverse partijen. Belang van het onderzoek Het gaat om grote bedragen. De grootte van een uitbreidingsproject varieert van enkele tientallen tot enkele duizenden woningen. Gaat het bijvoorbeeld om een project van 1000 woningen en is een kostenbesparing van 1000 euro per woning mogelijk, dan gaat het om een besparing van 1 miljoen euro. Tot 2010 worden er in de gebieden met een slappe bodem nog circa 125.000 woningen gerealiseerd [27]. Bij een besparing van 1000 euro per woning gaat het dan om 125 miljoen euro. Ook na 2010 dienen nog vele woningen te worden gerealiseerd en zijn nog vele miljoenen euro s te besparen. 16
1 Bouwrijp maken 1.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt het bouwrijp maken van terreinen in het algemeen besproken. Daarbij wordt onder andere ingegaan op wat bouwrijp maken inhoudt en wie er bij het proces betrokken zijn. Ook komt de invloed van het bouwrijp maken op de bouw- en onderhoudsfase aan bod. 1.2 Wat is bouwrijp maken? Over wat bouwrijp maken precies inhoudt zijn de meningen verdeeld. Er bestaat in de literatuur dan ook geen eenduidige definitie van de term bouwrijp maken. Een paar voorkomende definities: Bouwrijp maken van terreinen is de kunde van het afstemmen van de plaats van bestemmingen van stedelijke gebieden op de bodemgesteldheid en de waterhuishouding en de techniek van het geschikt maken van de bodem en de waterhuishouding voor deze stedelijke bestemmingen. [Segeren en Hengeveld] Het bouwrijp maken in engere zin, waaronder in het algemeen wordt verstaan het opruimen van terreinen, de grotere grondwerken, de aanleg van drainage, rioleringssystemen, open water, kunstwerken en bouwstraten. [Segeren en Hengeveld] Bouw- en woonrijp maken van terreinen is het in zodanige toestand brengen van het terrein dat erop gebouwd kan worden. [Sanders] Bouwrijp maken is de bouwfase uit het bouwproces van het tot stand komen van een woningbouwlocatie. Het doel van de bouwrijpfase is het in zodanige toestand brengen van een terrein dat erop gebouwd kan worden. [Biron] In dit rapport wordt het bouwrijp maken gezien als een fase in de ontwikkeling van een bouwlocatie waarin maatregelen worden getroffen om het terrein geschikt te maken voor de bouw, en voor de toekomstige bebouwing. Welke maatregelen precies moeten worden getroffen, hangt erg af van de situatie. In de gebieden met slappe bodems en hoge grondwaterstanden zullen ingrijpende maatregelen nodig zijn om de bodem en waterhuishouding te verbeteren. De grond is daar zo weinig draagkrachtig en zo slecht begaanbaar dat het terrein zonder maatregelen te nemen al niet 17
eens kan worden betreden door zwaar bouwmaterieel. Machines zouden wegzakken. Voordat met de bouw begonnen kan worden, zullen dus eerst werkzaamheden moeten worden verricht om het terrein hiervoor geschikt te maken. Veel werkzaamheden die tijdens het bouwrijp maken worden uitgevoerd zijn echter blijvend van invloed. Een verlaging van de grondwaterstand bijvoorbeeld zorgt in de bouwfase voor een droog bouwterrein, maar ook voor een droog woongebied in de woonfase. En het aanleggen van riolering, wat doorgaans gebeurt tijdens de bouwrijpfase, is in principe alleen bedoeld voor de woonfase. Het bouwrijp maken heeft dus belangrijke relaties met opvolgende fasen uit het bouwproject. Ook zijn er relaties met de voorgaande fasen. Met name zijn daarbij het stedebouwkundig ontwerp en de locatiekeuze van belang. Het bouwrijp maken van terreinen moet dan ook niet gezien worden als los onderdeel, maar juist als een onderdeel van een groter geheel. Bij bijvoorbeeld de ontwikkeling van een woningbouwlocatie gaat het er om een goed woonmilieu te creëren, dat tientallen jaren stand moet houden. Het bouwrijp maken legt hiervoor de basis. Het is dus belangrijk voldoende aandacht te schenken aan de bouwrijpfase en de te nemen keuzes goed te overwegen. Naast bouwrijp maken bestaat er ook woonrijp maken. Vaak worden bouwrijp en woonrijp maken in één adem genoemd, het bouw- en woonrijp maken. Toch is er wel een duidelijk onderscheid te maken. Tijdens de woonrijpfase worden werkzaamheden verricht als het aanbrengen van straatverlichting, de definitieve bestrating, straatmeubilair en openbaar groen. Het woonrijp maken kan dus gezien worden als het aankleden van de openbare ruimte. Het is de afwerking van de basis die is gelegd tijdens het bouwrijp maken. De woonrijpfase is een belangrijke fase, maar omdat het meer gaat om detaillering is de relatie met andere fasen minder significant dan bij de bouwrijpfase. Het woonrijp maken komt in dit rapport daarom minder nadrukkelijk aan de orde. Hoewel bouwrijp maken voor meerdere bestemmingen van toepassing is, wordt in dit rapport alleen ingegaan op bouwrijp maken ten behoeve van woningbouw. Zowel het bouwrijp maken, de woningbouw als het woonrijp maken vallen onder de uitvoeringsfase van een woningbouwproject. De bouwfase is dan de fase waarin de te bouwen bestemming daadwerkelijk wordt gebouwd. De beheerfase, of woonfase, is de fase waarin de woonwijk wordt gebruikt. In deze fase vindt ook onderhoud plaats. 18
In Figuur 1 zijn de bovengenoemde fasen met beschrijving samengevat. Ontwerpfase - stedebouwkundig plan Uitvoeringsfase Bouwrijpfase Woningbouwfase Woonrijpfase Het terrein geschikt maken voor bouw én bebouwing Het bouwen van woningen op uitgeefbaar terrein Het inrichten en afwerken van de openbare ruimte Beheerfase Figuur 1: De plaats van bouwrijp maken in het proces 1.3 Methode van bouwrijp maken Bij het bouwrijp maken gaat het er dus vooral om de terreineigenschappen zodanig te veranderen of verbeteren dat het terrein geschikt is voor bouw en bebouwing. Welke werkzaamheden daarvoor moeten worden uitgevoerd hangt ten eerste af van de huidige gesteldheid van het terrein en ten tweede van de eisen waaraan het bouwrijpe terrein moet voldoen. Het verschil tussen huidige en gewenste situatie bepaalt globaal wat er benodigd is om een bouwrijp terrein te verkrijgen. Omdat dit voor elk project weer verschillend is, is het bouwrijp maken locatiespecifiek. Om een goed beeld van de huidige situatie te krijgen is het belangrijk om goed vooronderzoek te doen. Het gaat dan met name om onderzoek naar de bodemgesteldheid en -opbouw, en de waterstaatkundige toestand. [2] De gewenste situatie (c.q. kwaliteit) van het bouwrijpe terrein kan vertaald worden in functionele eisen. Aan deze eisen kan voldaan worden door het treffen van de juiste maatregelen. Het geheel aan maatregelen dat genomen wordt om een terrein bouwrijp te maken wordt ook wel aangeduid met de methode van bouwrijp maken [1]. Het samenstellen van de methode van bouwrijp maken hangt van meer factoren af dan alleen de huidige en gewenste terreineigenschappen. Zo is ten aanzien van het ophogen van het terrein de beschikbaarheid van een inrichtingsplan van belang. Voor het toepassen van de cunettenmethode is het namelijk nodig om te weten waar de wegen komen te liggen, voor een integrale ophoging is alleen de plangrens van belang. Afwegingen kunnen verder gebaseerd zijn op onder andere (en vooral) investeringskosten, beschikbare tijd, traditie ter plaatse [4]. 19
De combinatie van afzonderlijke maatregelen, oftewel de methode van bouwrijp maken hangt dus van veel factoren af, die bovendien erg locatie- en projectspecifiek zijn. Ook hebben veel maatregelen invloed op elkaar. De beste methode van bouwrijp maken dient dan ook per project opnieuw te worden vastgesteld. Er bestaat dus niet zoiets als standaard bouwrijp maken. De wijze van bouwrijp maken die uiteindelijk wordt gekozen heeft grote invloed op zowel kwaliteit als kosten, voor zowel de (woning)bouwfase als de beheerfase. Daarbij is niet alleen de keuze voor een bepaalde maatregel van belang, maar ook de uitvoering. Wanneer bijvoorbeeld de bodem wordt vastgereden door zwaar materieel of er wordt opgehoogd onder slechte weersomstandigheden, kan de doorlatendheid van de bodem afnemen. Ook kan het voorkomen dat aangelegde drainage wordt beschadigd door bouwverkeer of door graafwerkzaamheden. De uitvoering kan dus een negatieve invloed hebben op de kwaliteit van het bouwrijpe terrein, los van gemaakte keuzes. Onder het begrip kwaliteit van het bouwrijpe terrein wordt verstaan de mate waarin het terrein aan de gestelde eisen voldoet. Om te kunnen toetsen in hoeverre dit inderdaad het geval is, zullen vooraf uiteraard kwaliteitseisen opgesteld dienen te worden, en dient er goed toezicht te worden gehouden. De methode van bouwrijp maken die gekozen wordt heeft naast invloed op de kwaliteit ook invloed op de kosten. Ten eerste is er een directe invloed die onder andere afhangt van de hoeveelheid aan maatregelen die moet worden getroffen (de schaal van het project), maar ook van welke keuzen binnen de beschikbare maatregelen worden genomen - verschillende maatregelen verschillen in kosten. Daarnaast heeft de methode van bouwrijp maken invloed op de kosten in de bouw- en beheerfase. Dit hangt nauw samen met de kwaliteit van het bouwrijpe terrein. Over het algemeen kan verwacht worden dat het realiseren van een hogere kwaliteit van het bouwrijpe terrein gepaard gaat met hogere kosten van het bouwrijp maken en lagere bouw- en beheerkosten. Anders gezegd kunnen besparingen op de bouwrijp kosten leiden tot een verhoging van de bouw- en beheerkosten, als gevolg van de lagere kwaliteit van het bouwrijpe terrein. In feite worden hierdoor dus kosten doorgeschoven. In de praktijk spelen bij de keuze van de methode van bouwrijp maken wat kosten betreft alleen de investeringskosten een rol. Met de invloed van bouwrijp maken op de kosten in de bouw- en beheerfase wordt geen rekening gehouden. De grondexploitatie is er op gericht om de investeringskosten ten minste te dekken met de inkomsten (baten) behaald uit de uitgifte van bouwgrond. 20
In Figuur 2 is het bovenstaande samengevat tot een relatieschema. Gewenste situatie Uitgangssituatie Afwegingsfactoren Baten Functionele eisen Methode van bouwrijp maken Kosten-baten analyse Kwaliteit bouwrijp terrein Totale kosten Externe factoren Inrichting en locatie Figuur 2: Relatieschema met betrekking tot de methode van bouwrijp maken 1.4 Onderdelen bouwrijp maken Zoals in de vorige paragraaf al is opgemerkt is het bouwrijp maken erg locatie- en projectspecifiek. Daardoor is het niet mogelijk een algemeen toepasbaar recept voor bouwrijp maken te geven dat altijd in een bepaalde situatie kan worden toegepast. Voor elk project zal een eigen methode voor bouwrijp maken moeten worden gemaakt. Toch kan het bouwrijp maken verdeeld worden in een aantal hoofdonderdelen [1]: Opruimen van het terrein: Allerlei zaken zoals opstallen, afrasteringen en begroeiing moeten worden opgeruimd en afgevoerd. Eventueel moeten aanwezige kabels en leidingen worden omgelegd. Grondwerken: Dit onderdeel omvat het ophogen of afgraven van het terrein. De aanwezige grond kan worden verwijderd en in depot gezet worden om later in tuinen te verwerken. Sloten moeten worden uitgebaggerd of gedempt. Er kan een laag zand over het hele terrein worden aangebracht (integraal ophogen) of alleen op de plaats van toekomstige wegen kunnen cunetten gegraven worden, die worden gevuld met zand (cunettenmethode). Maatregelen om de zetting te versnellen kunnen worden getroffen. Nieuwe watergangen kunnen worden gegraven. In grotere groengebieden kunnen bodemverbeteringswerken worden uitgevoerd. Drainage: Een of andere vorm van ontwatering moet in veel gevallen voor de bouw worden aangebracht om een goed begaanbaar en droog bouwterrein te verkrijgen. Na de bouw is het vaak noodzakelijk een definitief ontwateringssysteem aan te leggen. 21
Riolering: om het huishoudelijke afvalwater en het regenwater dat op daken en wegen valt af te voeren, moet een rioleringsstelsel worden aangelegd. Dit kan een gemengd- of een gescheiden stelsel zijn, al dan niet in verbeterde versie. Afhankelijk van de bodemgesteldheid moet het stelsel worden gefundeerd. Kunstwerken: als onderdeel van de waterhuishouding, de wegen en het rioleringssysteem moeten allerlei kunstwerken worden aangelegd: stuwen, duikers, bruggen, tunnenls, gemalen, enz.. Een deel van de kunstwerken is vanaf het allereerste begin nodig, een deel kan tijdens de bouw worden aangelegd. Verhardingen: De ontsluitingswegen, buurtwegen, woonstraten, parkeerplaatsen en fietsen voetpaden moeten van een verhardingsconstructie worden voorzien. Vóór de bouwfase worden de bouwstraten aangelegd. Hoewel dit per gemeente kan verschillen, wordt het aanleggen van bouwstraten in dit rapport gezien als onderdeel van bouwrijp maken. Het aanlegen van de definitieve verharding kan gezien worden als onderdeel van het woonrijp maken. Aanleg kabels en leidingen: In het begin van de bouw moet het terrein worden voorzien van bouwwater en bouwstroom. Daarom wordt in het algemeen een deel van het hoofdsysteem van kabels en leidingen in de bouwrijpfase aangelegd. Tijdens het woonrijp maken worden de woningen aangesloten op de diverse nutsvoorzieningen. Het bouwrijp maken kan dus samengevat gezien worden als het opruimen van het terrein, het uitvoeren van de grotere grondwerken en de aanleg van drainage, rioleringssysteem, afwateringssysteem, kunstwerken en bouwstraten. Althans, dit is het bouwrijp maken waarvan in dit rapport wordt uitgegaan. Binnen deze onderdelen zijn nog diverse keuzen en verschillende technieken mogelijk. 1.5 Keuzes in het bouwrijp maken Bij het vaststellen van de methode van bouwrijp maken is één van de belangrijkste beslissingen de afweging of het gehele terrein opgehoogd wordt met een laag zand (integraal ophogen) of dat zand alleen aangebracht wordt ter plaatse van toekomstige verhardingen en het overige terrein met grond wordt opgehoogd (cunettenmethode). Technisch is de keuze van belang omdat hiermee voor een belangrijk deel de overige maatregelen zijn bepaald en de kwaliteit van het bouwterrein wordt bepaald. Financieel is de keuze van belang omdat de grondwerkzaamheden een aanzienlijk deel van de totale kosten van het bouwrijp maken bepalen. Ontwerptechnisch en milieutechnisch is deze keuze van belang omdat de mogelijkheid om bestaande landschappelijke elementen, de landschappelijke structuur en bestaand groen in het stedelijk ontwerp op te nemen, in sterke mate bepaald wordt door het al of niet integraal ophogen. [1] De keuze voor de ophoogmethode is niet de enige keuze in het bouwrijp maken en staat ook niet op zich zelf. Het ophogen van een terrein moet bijvoorbeeld worden gecombineerd met het aanbrengen van drainage en/of het veranderen van het waterpeil [1]. De keuzes voor de 22
peilen van maaiveld, grondwaterstand en open water hangen dan ook nauw met elkaar samen. Daarnaast zijn nog meer keuzes van belang. Een overzicht: ophogen of waterstandsverandering of combinatie; ophoogmethode; drainage (type, afstand, openbaar/uitgeefbaar terrein, horizontaal/verticaal); type rioolstelsel; oppervlakte open water; singelafstand; peil maaiveld (bruto - netto ophoging); peil grondwaterstand (ontwateringsdiepte); peil open water (drooglegging); vloerpeil; bouwstraten (type verharding, locatie); wel / geen kruipruimte; wel / niet inpassen bestaand groen. De keuzes in het bouwrijp maken hebben vooral betrekking op het aanpassen of verbeteren van de waterhuishoudkundige situatie van het terrein. Het gaat er daarbij om een goed droog terrein te verkrijgen. Daarnaast is het van belang om de begaanbaarheid en draagkracht te verbeteren. 1.6 Problemen in bouw- en beheerfase als gevolg van bouwrijp maken De keuze tussen het integraal ophogen en de cunettenmethode wordt veelal gemaakt door vergelijking van de investeringskosten van de beide methoden [4]. Door te kiezen voor de cunettenmethode kunnen weliswaar besparingen op de grondkosten worden bereikt, het houdt echter ook in dat de kwaliteit van het bouwrijpe terrein minder is. Dit kan leiden tot hogere bouw- en beheerkosten. Het ophogen met zand of grond op een terrein met een slappe veen- of kleiachtige bodem veroorzaakt het in elkaar drukken van de ondergrond (zetting). Dit proces duurt vele jaren, zodat na ophoging geruime tijd moet worden gewacht met de start van de woningbouw. Indien niet of onvoldoende lang wordt gewacht ontstaan door het zetten later belangrijke onderhoudskosten aan het woongebied. De problemen als gevolg van een slechte kwaliteit van het bouwrijpe terrein zijn met name een slechte begaanbaarheid en wateroverlast tijdens de bouw en in de beheerfase. Het onvoldoende wachten op het uitwerken van de zettingen betekent dat een deel van de zettingen nog optreedt in de beheerfase, wat naast hinder en overlast ook hogere 23
onderhoudskosten met zich meebrengt. De genoemde problemen komen in de praktijk geregeld voor. Een slecht begaanbaar terrein en wateroverlast tijdens de bouwfase hebben een negatieve invloed op de arbeidsomstandigheden voor het personeel. Een slechte terreingesteldheid kan leiden tot nek- en rugklachten, valgevaar, een lagere productiviteit en een hoger ziekteverzuim. Wanneer de terreingesteldheid zodanig slecht is dat het onbegaanbaar wordt, kan dit zelfs leiden tot het stilleggen van de bouw. Uitval van arbeidskrachten en vertragingen leiden tot hogere bouwkosten. Over het algemeen kan gesteld worden dat een slechtere kwaliteit van het bouwterrein tevens leidt tot een slechtere kwaliteit van de woningen. Ook zijn er gevolgen voor de stabiliteit van machines, en dus voor de veiligheid. Geregeld vallen er funderingsmachines om waarbij de oorzaak (mede) gezocht moet worden bij slechte terreincondities. [8, 26] Wateroverlast en zetting kunnen tijdens de woonfase voor bewoners voor hinder en een vermindering van het woongenot leiden. Wateroverlast kan bijvoorbeeld leiden tot een natte tuin en vocht in huis. Dit laatste kan nadelig zijn voor de gezondheid. Het ophogen van een verzakte tuin leidt tot extra onderhoudskosten. In het geval een woning een verzakte tuin en/of scheurvorming en/of vochtproblemen heeft, is het niet ondenkbaar dat dit een negatief effect heeft op de waarde van de woning. Wanneer zetting en/of wateroverlast over een groter gebied in de buurt of wijk zichtbaar is kan gesproken worden over een vermindering van de kwaliteit van de woonomgeving. Voor gemeenten en nutsbedrijven is sprake van hoge herstelkosten en/of structureel hogere onderhoudskosten van de openbare ruimte, vanwege het opnieuw ophogen en weer bestraten en het ophalen van riolering, kabels en leidingen. Er is sprake van meer onderhoud, en dus meer onderhoudskosten, dan op basis van de technische levensduur. Er zijn in Nederland een aantal gemeenten die vanwege de slechte bodemgesteldheid zodanig hoge onderhoudskosten kennen dat ze in een zogenaamde artikel 12-status zijn beland (dat betekent dat zij onder financiële curatele van het Rijk staan). Het verzakken van de bodem kan ook problemen geven met de huisaansluitingen van nutsvoorzieningen (breuken). Een nieuwe ophoging betekent een hogere bovenbelasting, waardoor het zettingsproces weer opnieuw op gang wordt gezet. Zo blijft de zetting doorgaan. Het periodiek ophogen betekent ook, dat de funderingspalen aan de gevelzijde extra worden belast, waardoor de grootte van de negatieve kleef toeneemt (grondlagen gaan als het ware aan de paal hangen). Het gebouw kantelt dan naar de straat toe, waardoor scheurvorming kan ontstaan. Wateroverlast en zetting komen vaak tegelijk voor. Dit komt door het type grond. Klei- en met name veengrond zijn sterk samendrukbaar en hebben een geringe waterdoorlatendheid. Zetting en wateroverlast treden gemakkelijk op. Door zetting zal het grondwater uit de poriën treden, waardoor eerder wateroverlast kan optreden. Ongelijkheden in bestrating als 24
gevolg van ongelijke zetting zorgen ervoor dat hemelwater minder goed kan afstromen, waardoor plasvorming ontstaat. Omdat zandgronden niet sterk samendrukbaar zijn en een grotere waterdoorlatendheid hebben treden genoemde problemen hier nauwelijks op. Overigens moet nog opgemerkt worden dat (grond-)wateroverlast en bodemdaling tijdens de woonfase niet per se het gevolg hoeven te zijn van slecht bouwrijp maken. Grondwaterproblemen kunnen ook het gevolg zijn van bijvoorbeeld een vermindering of stopzetting van grondwaterwinning, een verandering in peilbeheer of de vernieuwing van een lekke riolering die daardoor een drainerende werking had. Water op straat kan ook het gevolg zijn van problemen met de riolering, bijvoorbeeld doordat de capaciteit onvoldoende is. Bodemdaling kan naast zetting ook worden veroorzaakt door het inklinken van de bodem als gevolg van een lagere grondwaterstand (door een externe oorzaak), en door gas- en zoutwinning. De veronderstelling is dat door een meer integrale benadering van de kosten, dus door het betrekken van de invloed op de kosten als gevolg van bouwrijp maken in de bouw- en beheerfase, een betere afweging voor de methode van bouwrijp maken kan worden gemaakt, waardoor de totale kosten van het bouwrijp maken kunnen worden geminimaliseerd. 25
1.7 Proces, Actoren en Samenwerking 1.7.1 Proces Het bouwrijp maken is altijd een onderdeel van een project waarbij de ontwikkeling van een gebied centraal staat. Zo'n project kan in een aantal fasen worden onderverdeeld [17]: Initiatieffase In de initiatieffase wordt onderzocht of de voorgenomen ontwikkeling gewenst is en of er geen betere alternatieven zijn. Het gaat dan ook om een verkenning en invulling van de opgave en de projectresultaten op hoofdlijnen. Definitiefase Na de initiatieffase volgt de definitiefase. In deze fase geeft de gemeente de randvoorwaarden en eisen aan voor de uitvoering van het project. Ook de gewenste kwaliteit van het bouwrijp maken kan hier reeds worden vastgelegd. Daarnaast wordt het initiatief nader uitgewerkt in een visie met bijbehorend programma en wordt de (indicatieve) haalbaarheid hiervan onderzocht. Ontwerpfase In deze fase wordt de inrichting van het gebied vastgelegd in een stedebouwkundig plan en een bestemmingsplan. Bebouwings- en inrichtingsplannen kunnen per deelgebied worden uitgewerkt. Voor het bouw- en woonrijp maken moet een technisch ontwerp worden gemaakt. Voor de bebouwing zal een architectonisch en bouwkundig ontwerp moeten worden gemaakt. Tevens wordt een grondexploitatie opgesteld, waarbij investeringen en mogelijke opbrengsten inclusief fasering in beeld worden gebracht. Bij voorkeur gebeurt dit parallel aan het ontwerp, zodat de financieel-economische haalbaarheid steeds gewaarborgd blijft. Voorbereidingsfase In de voorbereidingsfase worden de zaken geregeld die benodigd zijn voor de overgang van ontwerp naar uitvoering. Het maken van een bestek en de aanbesteding zijn hier voorbeelden van. Ook moeten in deze fase alle vóór de bouw benodigde vergunningen geregeld zijn. Uitvoeringsfase In deze fase wordt het project gerealiseerd. De uitvoeringsfase is onder te verdelen in drie subfasen: 1. Bouwrijpfase: het bouwrijp maken (en de eventuele verkoop van de bouwrijpe kavels) 2. Bouwfase: de realisatie van het vastgoed 3. Woonrijpfase: de inrichting en afwerking van het openbaar gebied 26
Beheerfase Nadat de woningen zijn opgeleverd en het woongebied woonrijp is, komt het gebied in beheer. In de praktijk zal er veelal geen zeer strikte afbakening zijn van de genoemde fasen. Enige overlap zal zich voordoen. Zo is er vaak sprake van een overlap tussen de bouwfase en de woonrijpfase. Het woonrijp maken loopt daarbij dan iets achter op de bouw. De definitieve bestrating kan bijvoorbeeld pas worden aangebracht als er geen bouwverkeer meer over rijdt. Een probleem dat hierbij kan optreden is dat een woning al wordt opgeleverd, terwijl de openbare ruimte langs de betreffende kavel nog niet gereed is. Bewoners moeten dan door de blubber om hun huis te kunnen betreden. Een goede fasering en goede afspraken - bijvoorbeeld dat een woning pas wordt opgeleverd als in de straat tenminste de definitieve verharding aangebracht is - kunnen de overlast beperken. 1.7.2 Actoren In het ontwikkelingsproces ten behoeve van woningbouw zijn - in relatie tot het bouwrijp maken - een viertal actoren van bijzonder belang, te weten de Gemeente, de Projectontwikkelaar, de Aannemer en de Bewoner. Gemeente Hoewel de woningbouwopgave vanuit het Rijk komt en er afstemming is over de woningverdeling met de Provincie, is het toch de Gemeente die uiteindelijk verantwoordelijk is voor de woningbouwproductie. De gemeente zal hiervoor dan ook de benodigde plannen opstellen en uitwerken. De gemeente is in principe ook verantwoordelijk voor het afvalwater en de ontwatering binnen het stedelijk gebied. De verdere afwatering valt in principe onder de verantwoordelijkheid van het waterschap. De mate waarin de gemeente zich bemoeit met de inrichting van de openbare ruimte hangt af van het grondbeleid van de gemeente. Er is een onderscheid tussen een actief of een faciliterend (passief) grondbeleid. Met actief grondbeleid houdt de gemeente de beoogde stedelijke uitbreiding zelf in de hand door tijdig de gronden in eigendom te verwerven, deze gronden bouwrijp te (laten) maken en de bouwrijp gemaakte gronden uit te geven. Bij faciliterend grondbeleid kiest de gemeente ervoor om marktpartijen de ontwikkeling ter hand te laten nemen. De gemeente verwerft dan geen gronden. Helemaal buiten spel staat de gemeente ook weer niet. Via bijvoorbeeld een beeldkwaliteitsplan of welstandsnota, afspraken over het te realiseren programma, de goedkeuring door de gemeente van bouwaanvragen, en dergelijke kan de gemeente invloed uitoefenen. [14] In de meeste gevallen zal de gemeente het beheer van het gereedgekomen gebied voor haar rekening nemen. 27
Het is belangrijk om te vermelden dat de Gemeente twee petten op kan hebben, een publieke pet en een private pet. De gemeente heeft een private pet op als het gaat om de verwerving van gronden, het bouwrijp maken en het uitgeven van bouwrijpe kavels. Dit is vaak in handen van een afdeling Grondzaken of Grondbedrijf. De gemeente heeft de publieke pet op als het gaat om het beheer en onderhoud van de woonwijk. Dit is vaak in handen van een afdeling Beheer Openbare Ruimte of Openbare Werken. Vanwege de verschillende belangen en budgetten kan deze tweedeling binnen de gemeente aanleiding geven tot wrijvingen. Bijvoorbeeld als een besparing op het bouwrijp maken leidt tot hogere onderhoudskosten. Projectontwikkelaar De rol van de ontwikkelaar hangt, net als van de gemeente, af van de samenwerkingsvorm. In de traditionele situatie koopt de ontwikkelaar de bouwrijpe grond van de gemeente en laat hier woningen op bouwen (conform het inrichtingsplan en het stedebouwkundige plan van de gemeente), welke vervolgens aan de eindgebruikers verkocht of verhuurd worden. In andere samenwerkingsvormen kan de projectontwikkelaar ook zelf gronden verwerven, deze bouwrijp laten maken en uitgeven. Aannemer Er kan onderscheid gemaakt worden in twee typen aannemer, namelijk de GWW-aannemer en de bouwkundige aannemer. De eerste zal het bouw- en woonrijp maken voor zijn rekening nemen, terwijl de tweede zorg draagt voor het bouwen van de woningen. Bewoners Bewoners zijn de eindgebruikers, de kopers c.q. huurders van de gerealiseerde woningbouw. Hoewel het hele proces van woningen bouwen bedoeld is voor bewoners, hebben zij weinig invloed op de gang van zaken. Bovendien is de koop- of huurovereenkomst primair gericht op de woning. De bijbehorende grond lijkt van ondergeschikt belang. 1.7.3 Samenwerking Een belangrijk aspect bij de ontwikkeling van een woningbouwlocatie is de wijze waarop de samenwerking tussen gemeente en marktpartijen (projectontwikkelaar) is vormgegeven. Er zijn een aantal samenwerkingsvormen, die hieronder worden toegelicht. [17, 24] Traditionele model In het traditionele model heeft de gemeente de regie over hele proces van gebiedsontwikkeling volledig in handen. De gemeente doet de verwerving en het bouwrijp maken en geeft de grond uit. Ook draagt de gemeente zorg voor de inrichting van het openbaar gebied. De kosten hiervan worden zoveel mogelijk verrekend in de uitgifteprijs van 28
de bouwkavels. De bouwrijpe kavels kunnen vervolgens worden verkocht aan marktpartijen die verantwoordelijk zijn voor de realisatie en de verkoop/verhuur van de gebouwen. Vaak geschiedt de verwerving van de gronden pas nadat het definitieve plan is vastgesteld. Zodra grond een stedelijke bestemming krijgt, schiet de grondprijs omhoog. Er rust dan ook vaak een groot kapitaalbeslag op deze manier van gebiedsontwikkeling. Bouwclaim model Het bouwclaim model biedt mogelijkheden om het kapitaalbeslag te delen met marktpartijen. Hier is de grond reeds in eigendom van of worden de verwervingen gedaan door marktpartijen die als ontwikkelaar betrokken zijn bij het totale project. De marktpartijen leveren de gronden aan de gemeente die de gronden bouwrijp maakt en vervolgens weer teruglevert aan de marktpartijen. De betrokken marktpartij krijgt bovendien van de gemeente een bouwclaim (ontwikkelrecht) terug. Dit kan op dezelfde locatie zijn, maar ook op een andere plaats binnen het project, of op een andere plaats binnen de gemeente. Joint venture In het joint venture model vormt vaak de gezamenlijke grondexploitatie de basis van de samenwerking. Partijen brengen de gronden in, maken de gronden gezamenlijk bouw- en woonrijp en geven de gronden daarna uit. Vaak wordt hiervoor een aparte onderneming opgericht. De bekendste vorm van de joint venture bij gebiedsontwikkelingsprojecten is de gemeenschappelijke grondexploitatiemaatschappij (GEM). Wanneer naast de grondexploitaite ook de bouwexploitatie gezamenlijk wordt gedragen wordt gesproken over een grond- en opstalexploitaitiemaatschappij (GOM). Het voordeel van een joint venture is dat alle grondeigenaren en investeerders in het gebied een inbreng krijgen in de samenwerking. Hiermee wordt recht gedaan aan de verschillende belangen en wordt de integrale aanpak optimaal gewaarborgd. Concessiemodel In het concessiemodel beperkt de gemeente zich bij het ontwikkelen van een plangebied tot het stellen van een aantal randvoorwaarden vooraf. Binnen deze randvoorwaarden kan de gemeente de gehele ontwikkeling (bouwexploitatie én grondexploitatie) overlaten aan de woningbouwcorporatie(s) en aan eventuele andere eigenaren en marktpartijen. De gemeente draagt veelal een bedrag af aan de private partijen ten aanzien van de investeringen in de openbare ruimte. Na een bepaalde beheerperiode wordt het openbaar gebied teruggeleverd aan de gemeente. Zelfrealisatie Een marktpartij komt aan zelfrealisatie toe als hij de eigendom van de gronden heeft waarop de ontwikkeling wordt beoogd. De private partij zorgt dan zelf voor het uitwerken van een stedebouwkundige visie en een programma die binnen de planologische kaders van het bestemmingsplan vallen. De gemeente speelt alleen een faciliterende en kaderstellende rol (wijzigen bestemmingsplan, verstrekken bouwvergunning en dergelijke). Eventuele openbare voorzieningen kunnen door de gemeente worden uitgevoerd, waarvan de kosten 29
(gedeeltelijk) verhaald kunnen worden op de marktpartij door het afsluiten van een exploitatieovereenkomst of door het heffen van baatbelasting op het gerealiseerde vastgoed. In Tabel 1 staat een overzicht van de verschillende samenwerkingsvormen, waarbij per fase staat vermeld welke partij verantwoordelijk is. Fase Traditioneel Concessie Bouwclaim Joint venture Zelfrealisatie Initiatief Gemeente Gemeente Gemeente of Gemeente of Gemeente of markt markt markt Visie en programma Gemeente Gezamenlijk Gezamenlijk Gezamenlijk Markt Planuitwerking Gemeente Markt Gezamenlijk Gezamenlijk Markt Verwerving Gemeente Gemeente,markt of beiden Gedeeld Gezamenlijk Markt Bouwrijp maken Gemeente Markt Gemeente Gezamenlijk Markt, openbaar gebied wordt verhaald op markt Gronduitgifte Gemeente Markt Gemeente Gezamenlijk Markt Bouw Markt Markt Markt Markt Markt Beheerfase Gemeente Gemeente of markt Gemeente of markt Gemeente of markt Gemeente of markt Grondbeleid Actief Faciliterend Tabel 1: Overzicht samenwerkingsvormen met rolverdeling per fase (bewerkt naar [17,24]) Veel locaties worden ontwikkeld door middel van het bouwclaimmodel [29]. De samenwerkingsgraad tussen gemeente en ontwikkelaar is daardoor niet hoog. Ook bestaat er binnen de gemeente een verschil in belangen tussen enerzijds het grondbedrijf en anderzijds de afdeling die het beheer van het openbare gebied zal verzorgen. Iedere partij zal zijn eigen kosten willen minimaliseren. Het grondbedrijf zal de kosten voor bouw- en woonrijpmaken willen minimaliseren. De projectontwikkelaar zal de bouwkosten willen minimaliseren. De afdeling beheer openbare ruimte zal de onderhoudskosten willen minimaliseren. Het grondbedrijf zal niet gemotiveerd zijn om extra te investeren in het bouwrijp maken, omdat deze partij niet de baten van lagere bouw- en onderhoudskosten ontvangt. Ook zal een beter bouwrijp gemaakt terrein niet automatisch leiden tot een hogere grondprijs. 1.8 Conclusies In dit hoofdstuk is gesteld dat het bouwrijp maken een fase is in de ontwikkeling van een bouwlocatie waarin maatregelen worden getroffen om de terreineigenschappen zodanig te 30
veranderen of verbeteren dat het terrein geschikt is voor bouw en bebouwing. Welke werkzaamheden daarvoor moeten worden uitgevoerd hangt erg af van de situatie. Binnen het bouwrijp maken is één van de belangrijkste beslissingen de afweging of het gehele terrein opgehoogd wordt met een laag zand (integraal ophogen) of dat zand alleen aangebracht wordt ter plaatse van toekomstige verhardingen en het overige terrein met grond wordt opgehoogd (cunettenmethode). De keuze voor de ophoogmethode is een belangrijke keuze en er zijn veel afwegingsfactoren waarmee rekening gehouden kan worden. In de praktijk wordt de keuze voor de ophoogmethode echter vooral bepaald door de directe investeringskosten. Met de invloed van bouwrijp maken op de kosten in de bouw- en beheerfase wordt geen rekening gehouden. Door te kiezen voor de cunettenmethode kunnen weliswaar besparingen op de grondkosten worden bereikt, het houdt echter ook in dat de kwaliteit van het bouwrijpe terrein minder is. Dit kan leiden tot hogere bouw- en beheerkosten. Bij de ontwikkeling van een bouwlocatie zijn diverse partijen betrokken met verschillende (financiële) belangen. In het algemeen is de partij die de investering moet doen om een kwalitatief beter bouwrijp terrein te verkrijgen niet dezelfde partij die de baten van die investering ontvangt. Er is dan ook geen motivatie om te investeren in het bouwrijp maken. 31
2 Terreingesteldheid 2.1 Inleiding In hoofdstuk 1 is aangegeven dat het bij bouwrijp maken gaat om het treffen van maatregelen om het terrein geschikt te maken voor bouw en bebouwing. Welke maatregelen moeten worden getroffen hangt voor een groot deel af van de situatie waarin het terrein zich voor het bouwrijp maken bevindt en van de gewenste kwaliteit van het bouwrijpe terrein. Veel van de maatregelen hangen samen met het aanpassen dan wel verbeteren van de bodemgesteldheid en waterhuishouding. Daarom gaat dit hoofdstuk nader in op de terreingesteldheid. 2.2 Uitgangssituatie Ten aanzien van de uitgangssituatie van het terrein kan een verschil worden gemaakt in al eerder bebouwd terrein en niet eerder bebouwd terrein. Met name bij nog niet eerder bebouwd terrein is de begintoestand waar men van uit moet gaan vaak gedeeltelijk onbekend en is ook een grote variatie te verwachten. Zelfs op twee dicht bij elkaar gelegen plaatsen kan de grond sterk verschillende eigenschappen hebben. Zo kan een vroegere geul lang gelden opgevuld zijn met rivierafzettingen. De loop daarvan kan dan vaak nu nog worden teruggevonden in de ondergrond. Bij de ophoging van een geaccidenteerd terrein tot een vlak bouwterrein met behulp van goed draagkrachtige grond vindt men vaak na enige jaren ongelijkmatige zettingen door de verschillende dikten van de grondlagen. Ook kan de grond plaatselijk verzwakt of juist versterkt zijn door lokale processen, zoals een zware belasting van de grond in een ver verleden. Een globale indruk van de grondopbouw kan worden verkregen aan de hand van geologische kaarten. Het met enige nauwkeurigheid bepalen van de grondlaagindeling en variatie in de ondergrond en de grondeigenschappen van de ondergrond is echter alleen goed mogelijk door onderzoek ter plaatse. Dit kan bijvoorbeeld door middel van sonderingen of boringen, of door een monster te steken en dat in een laboratorium te onderzoeken. [11, 18] Het daadwerkelijke gedrag van grond manifesteert zich echter pas met het verstrijken van de tijd, waardoor aan zetting gerelateerde problemen vaak pas aan het licht komen als bijsturing niet meer mogelijk is of zelfs pas na oplevering van het project [13]. De samenstelling van de bovenste lagen van het bodemprofiel wordt in het algemeen bodemgesteldheid genoemd en deze is vooral van invloed op de begaanbaarheid, de draagkracht, de ontwatering en het groeimilieu. De dieper gelegen lagen worden veelal met behulp van de geologische opbouw weergegeven en deze is vooral van belang voor de 32