Voordracht voor de raadsvergadering van <datum raadsvergadering> Jaar 2013 Publicatiedatum * Agendapunt * Datum indiening september 2013 Tekst wordt gepubliceerd in Tekst wordt gepubliceerd in Onderwerp Initiatiefvoorstel van de raadsleden Michiel Mulder en Maarten Poorter Met deze voordracht stellen wij u voor het volgende besluit te nemen: De gemeenteraad van Amsterdam Gezien het initiatiefvoorstel van de raadsleden Michiel Mulder en Maarten Poorter van oktober 2013, getiteld: lege zorggebouwen benut besluit I. in te stemmen met genoemd initiatiefvoorstel; II. kennis te nemen van de bestuurlijke reactie op genoemd initiatiefvoorstel. Wettelijke grondslag Gemeentewet art. 147a, lid 1 Initiatiefvoorstel Aanleiding Mensen worden geacht meer en langer voor zichzelf te zorgen. Waar ouderen vroeger vaak naar een bejaardenhuis gingen, willen de Amsterdamse ouderen van nu zelf hun oude dag vormgeven en bepalen hoe en met wie ze willen wonen. Ook de overheid wenst dat mensen met een beperking (door ouderdom of anderszins) langer zelfstandig blijven wonen en voert een actief beleid om mensen zelfredzamer te maken. Naar verwachting zal mede hierdoor een derde van alle verzorgings- en verpleegtehuizen worden gesloten. Nu al staan diverse zorglocaties op kosten van de overheid jarenlang leeg, zonder dat duidelijk is welke bestemming deze panden gaan krijgen. Nu de overheid zich terugtrekt herleeft als antwoord daarop het maatschappelijke collectief: de gezamenlijke inzet van mensen om zaken tot stand te brengen. Zo ontstonden initiatieven voor buurtzorg en goed nabuurschap zoals de Stadsdorpen, communities, (zorg)coöperaties, en vele initiatieven voor groepswonen. Voorbeelden hiervan zijn senioren die met gelijkgestemden willen wonen, elkaar hand- en spandiensten willen verlenen en vereenzaming minder kans willen geven. Of (ouders van) jongeren met een beperking die niet langer in een instelling willen (of kunnen gaan) wonen en daarom met elkaar nieuwe woonvormen opzetten met zorg op maat en de regie in eigen hand. Zo kan de benodigde professionele zorg gezamenlijk efficiënter worden ingekocht en vormgegeven. Zowel voor deze initiatiefnemers als voor de 1 maatschappij is hier veel mee te winnen. De PvdA onderzoekt graag hoe ze deze initiatieven kan ondersteunen.
wonen en daarom met elkaar nieuwe woonvormen opzetten met zorg op maat en de regie in eigen hand. Zo kan de benodigde professionele zorg gezamenlijk efficiënter worden ingekocht en vormgegeven. Zowel voor deze initiatiefnemers als voor de maatschappij is hier veel mee te winnen. De PvdA onderzoekt graag hoe ze deze initiatieven kan ondersteunen. Probleemstelling: mensen en stenen Amsterdam telt meer dan 800.000 inwoners, en elke maand komen er per saldo 1000 tot 2000 inwoners bij. Deze ontwikkeling zal zo nog wel even doorgaan. Maar de laatste jaren is er nauwelijks woonruimte bij gebouwd. We moeten dus slimmer met de huidige bebouwing omgaan. Naast de bekende leegstaande kantoren is er een flink aantal over-bemeten (te dure) kantoren en een aanzwellende overmaat aan, en leegstand van winkels, bedrijfsruimtes, onderwijs- en overheidsgebouwen, kerken en zorgvastgoed. Er zijn groepen mensen die, al dan niet gedwongen door de versoberde zorg en een overheid die hen aanspreekt op eigen verantwoordelijkheid, de handen ineenslaan in initiatieven voor een gezamenlijke woon-, werk-, of leefomgeving. Waar kunnen zij terecht? Het zorgvastgoed Amsterdam heeft zo n 9000 intramurale plaatsen, blijkt uit de jaarverslagen van de zorginstellingen. Dit komt overeen met de landelijke kengetallen: circa 0,95% ouderen en circa 0.15% overige. Verwacht wordt dat op termijn (2013 // 2017) 40% van alle intramurale plaatsen zal vervallen. In Amsterdam zijn dat zo n 3600 plekken. Dat betekent, afhankelijk van de gemiddelde omvang, de sluiting van tientallen locaties. Landelijke onderzoek raamt de afwaardering van het te sluiten vastgoed op circa 50.000 per bed. Voor Amsterdam betekent dit een aderlating voor de betrokken eigenaren van zo n 180 miljoen. Met het vinden van een nieuwe bestemming van deze panden helpen we niet alleen kwetsbare groepen met het vinden van een geschikte woning, maar verlichten we ook de financiële last van de pandeigenaren. Wens Er is, en er komt dus nog veel meer ruimte vrij. uimte die we kunnen herbestemmen. De wens is om leegstaand en vrijkomend zorgvastgoed weer nuttig te maken voor de stad, met name door ze open te stellen voor collectieven: om er te wonen, te werken, elkaar te ontmoeten. Kleine panden voor specifieke kwetsbare groepen, grote complexen als groepsverzamelgebouwen, passend bij de buurt. Kleine objecten Een aantal leegstaande kleine zorg-panden is per direct beschikbaar: sommige panden staan al jaren leeg. De eigenaren willen ze graag herbestemmen maar lopen vast op de financiering, zelfs wanneer de exploitatie rendabel is. Zie bijlage voor casebeschrijving. Grote objecten Grote zorg-objecten (verzorgingshuizen) staan leeg (zoals het Gerhardhuis in Slotermeer) of komen leeg. Mensen met een zorgindicatie ZZP 1en 2 worden niet meer opgenomen, ZZP 3 en mogelijk 4 volgen op afzienbare termijn. De betrokken exploitanten (zorginstellingen) en eigenaren (zorginstellingen of corporaties) zijn met elkaar in gesprek over de vraag welke gebouwen in welke volgorde ontruimd zullen worden en wie daarvoor het gelag moet betalen. Punt van aandacht is dat zonder interventie de gunstig gelegen zorglocaties (binnen en nabij de ring) als zodanig verdwijnen en de minder gunstig gelegen locaties overblijven. 2
Grote zorg-objecten zijn stuk voor stuk ingewikkelde en kapitaalintensieve vraagstukken. Universeel is het probleem van de hoge boekwaarde die vaak zelfs de mogelijkheden van de eigenaar overstijgt. De objecten staan onder water en de eigenaren vaak ook. Uit de vastgoed-exploitatie (omzet na aftrek van zorgkosten en overhead) moeten zowel de boekwaarde als de noodzakelijke investering worden opgebracht. Voor individuele bewoning (koop en/of huur) moet als regel veel meer worden verbouwd en dus veel meer worden geïnvesteerd dan voor maatwerk voor collectieven, en blijft er minder over voor de inbreng van het bestaande vastgoed. Naarmate er meer moet worden geïnvesteerd komt de optie sloop gevolgd door nieuwbouw dichterbij. Belemmeringen bij herbestemming De belangrijkste belemmeringen bij een voortvarende herbestemming van overtollig zorgvastgoed zijn enerzijds de omvang van het (financiële) probleem en anderzijds de (wegebbende) illusie dat de extramuralisatie wordt teruggedraaid. Daarnaast speelt de amper begonnen strijd tussen de betrokken eigenaren en zorginstellingen over de verdeling van het verlies en de (ijdele) hoop dat de overheid over de brug zal komen. Onder deze omstandigheden is de bereidheid om mee te denken over, laat staan om mee te werken aan een integraal scenario minimaal. Alle betrokkenen houden de kaarten voor de borst, spelen poker en zijn overtuigd van de eigen superioriteit. Voorstellen 1. Meewerken en coördineren Ouderen en mensen met een beperking worden geacht meer eigen verantwoordelijkheid te nemen, meer en langer voor zichzelf te zorgen. Diegenen die de handschoen oppakken en collectieven vormen om huisvesting met betere en goedkopere zorg onder eigen regie mogelijk te maken verdienen dan ook ondersteuning. De stad Amsterdam heeft belang bij een integrale visie op de herbestemming van zorgvastgoed, zodat er na deze majeure operatie een goede stedelijke dekking en spreiding van zorgvoorzieningen over blijft, mede vanwege de wisselwerking met de buurten. Uit de aanpak van lege kantoren weten we dat het helpt als de gemeente vraag en aanbod bij elkaar brengt, en aangeeft dat zij als gemeente bereid is de nieuwe bestemming mogelijk te maken. Met heel haar publiekrechtelijk instrumentarium moet de gemeente zich flexibel opstellen, ook met betrekking tot bestemmingsplannen. Dit om lege gebouwen of leegkomende gebouwen om te bouwen tot groepswoonruimtes of groepsverzamelgebouwen. Zeker voor collectieven is toewijding van de gemeente zeer belangrijk. 2. Een gemeentelijke borgstelling. Bij het broedplaatsenbeleid, waarbij kunstenaars worden gehuisvest in bijvoorbeeld in lege kantoren, hanteert de gemeente een borgstelling voor een lening. Deze oplossing is ook voor collectieven die in lege zorginstellingen terecht willen een oplossing. Met weinig geld valt veel te bereiken en het inverdieneffect is groot. De Triodosbank is bereid dergelijke projecten te financieren onder dezelfde voorwaarden als broedplaatsen gefinancierd worden. Financiele paragraaf Borgstelling is een heel kosteneffectieve maatregel, waarbij de gemeente door garant te staan voor een deel van de lening, een hele investering kan lostrekken. Deze is echter niet gratis, omdat de gemeente een risicoreservering moet aanhouden. Hiervoor is dus dekking nodig. Wij verzoeken het college in gesprek te gaan met de woningcorporaties 3
teneinde het stimuleringsfonds volkshuisvesting hiervoor aan te wenden, waar nog 4 miljoen euro vrije ruimte is. Dekking uit het stimuleringsfonds heeft enerzijds als nadeel dat er dan wel woningcorporaties betrokken moeten zijn, anderzijds blijkt uit de casebeschrijving (bijlage) dat dergelijke projecten juist ook op de financiele ruimte van woningcorporaties stuk kunnen lopen. Hierbij speelt de borgingsruimte van woningcorporaties een rol. In andere gevallen, dat de borgingsruimte niet het probleem is, kan de financiele bijdrage uit het stimuleringsfonds ook het karakter hebben van een subsidie. De PvdA staat overigens open voor andere dekkingssuggesties dan het stimuleringsfonds. Vorenstaande mondt uit in het volgende concept besluit: Stukken Meegestuurd Ter inzage gelegd 1 Bijlage Casebeschrijving Thomas Prinsenlaan. De leden van de gemeenteraad van Amsterdam Conceptbesluit De raad, bij een dd. besluit: I Mee te werken aan hergebruik van lege of leegkomende zorggebouwen ten behoeve van de ruimtevraag, onder andere van collectieven. Dit door middel van bijvoorbeeld coördinatie van vraag en aanbod, en bestemmingsplanwijzigingen. II Een borgstelling analoog aan het broedplaatsenbeleid in het leven ter roepen zodat collectieven gebruik kunnen maken van leegstaande of leegkomende zorggebouwen. Michiel Mulder, PvdA Maarten Poorter, PvdA 4
Bijlage: case Thomas Prinsenlaan Thomas Prinslaan 110 Amsterdam Noord Het pand Thomas Prinslaan in Amsterdam Noord is bijna 25 jaar oud en staat leeg sinds medio 2011. De eigenaar is woningcorporatie ochdale. De huurder (de exploitant) is zorginstelling Cordaan. Het pand is tijdens de nieuwbouw op maat ingedeeld voor een groep van ongeveer 20 mensen met een verstandelijke beperking. Deze groep heeft woon-carrière gemaakt en woont nu ruimer en meer op zich zelf in het nabij gelegen gerenoveerde complex Molenwijk. Vereniging De Latei is al jaren op zoek naar een passende woonplek voor een groep meervoudig gehandicapten uit Amsterdam Noord. Deze groep telt 10 mensen en heet De Variatie. De Variatie past in Thomas Prinslaan 110 mits het pand wordt verbouwd, onder andere door het bijbouwen van een lift. De leden van De Variatie willen dolgraag en zullen er heel lang blijven wonen. De Variatie kan en wil aanmerkelijk meer huur betalen dan Cordaan nu doet. Uit deze huursprong (van circa 30.000 naar circa 60.000 per jaar) kan de investering worden (af)betaald. Cordaan is bereid om een afkoopsom te betalen voor het beëindigen van de huur. ochdale wil graag maar loopt vast op de financiering ondanks dat het om een rendabele investering gaat die in beginsel borgbaar is door het WSW. ochdale mag niet meer investeren. De investering bedraagt ordegrootte 500.000. De huursprong bedraagt ordegrootte 30.000 per jaar. De huren worden jaarlijks geïndexeerd. Afhankelijk van de te betalen rente en de inflatie kan de investering in 20 tot 30 jaar worden terugverdiend en afgelost 5