Raadsvoorstel 2014 Rockanje, 25 februari 2014 Nr. 87093/90871 Raadsvergadering van 29 april 2014 Agendanummer 10 Onderwerp: Krediet sloop De Pit Aan de gemeenteraad. 1. Gevraagd besluit Aan de raad wordt gevraagd een krediet van 48.500,- te voteren uit de reserve Dorpsvernieuwing voor de sloop van De Pit. 2. Begrotingsprogramma, relatie met eerdere besluiten Het voorstel valt onder begrotingsprogramma 3, ontwikkeling en cultuur. Het pand De Pit is een pand dat geëxploiteerd wordt ten behoeve van de algemene dienst. De accommodatie valt onder de categorie kunst en cultuur. 3. Aanleiding De gemeente is eigenaar van het pand De Pit aan het Dorpsplein van Rockanje. Dit pand is ooit aangekocht ten behoeve van de ontwikkeling van de Noordrand en het Dorpsplein. Als tijdelijke invulling is het jeugd- en jongerenwerk (stichting Push) toentertijd ondergebracht in het pand. Inmiddels gebruiken ook twee toneelverenigingen (De Burchtspelers en ZieZo) het pand kosteloos als opslag van hun materiaal. Dit is in het verleden door de gemeente toegestaan om de verenigingen te helpen. Per 1 januari jl. is stichting Push verhuisd naar de Muziekschool aan het Kolpapad. De voornaamste reden van deze verhuizing is de huidige staat van het pand. Aangezien het pand is aangekocht voor de sloop, is het beperkt onderhouden. Hierdoor voldoet het pand niet meer aan de bouwvoorschriften. Recentelijk is het dak ook steeds meer gaan lekken. De dakbedekking blijkt in zulke slechte staat, dat deze niet te repareren is. Door de langdurige lekkage is de dakconstructie verzwakt, waardoor het niet is uitgesloten dat het dak instort. Deze punten hebben geleid tot de sluiting van De Pit en de verhuizing van stichting Push. Hierdoor staat het pand per 1 januari leeg (op de opslag van de toneelverenigingen na). Om te voorkomen dat het pand voor langere tijd leegstaat (en daarmee een negatief effect heeft op het aangezicht van het Dorpsplein), wordt voorgesteld om een krediet te voteren voor de sloop van het pand. 4. Argumenten Voorafgaand aan het besluit om over te gaan tot de sloop van het pand, is een afweging gemaakt tussen de vier opties die er momenteel zijn met het pand, namelijk: 1. De Pit afsluiten en leeg laten staan; 2. De Pit verkopen; 3. De Pit verbouwen en opnieuw verhuren; 4. De Pit slopen. 1
In de bijlage vindt u een overzicht van de voor- en nadelen per optie. Voorgesteld wordt om te kiezen voor optie 4, slopen van het pand. Voor het slopen van het pand is een krediet van 48.500,- nodig. Met dit krediet kan de sloop, het herstel van de naastgelegen gevellijn en het verkennend bodemonderzoek gefinancierd worden. Om de positie van de gemeente bij de aanbestedingen niet negatief te beïnvloeden, wordt het krediet niet verder uitgesplitst. Wanneer u instemt met dit krediet wordt het volgende plan van aanpak doorlopen: 1. Offerte aanvraag voor sloop en herstel gevellijn. Na akkoord van de raad worden offertes opgevraagd voor de sloop van het pand en het herstellen van de gevellijn. 2. Opdracht verlening en sloop. 3. Gebruik als bouwplaats voor Dorpsplein. Wanneer het pand gesloopt is, kan het perceel gebruikt worden als bouwplaats voor de herinrichting van het Dorpsplein. Deze herinrichting staat gepland voor september oktober. Door de koppeling van beide projecten, wordt de overlast voor de omgeving tot een minimum beperkt omdat er geen openbare ruimte gebruikt hoeft te worden voor de opslag van materialen. De periode tussen de sloop en het verkennend bodemonderzoek kan tevens gebruikt worden om in het kader van het project Noordrand een goede nieuwe invulling voor de locatie te vinden. 4. Verkennend bodemonderzoek. Wanneer de werkzaamheden voor het Dorpsplein zijn afgerond, zal het verkennend bodemonderzoek uitgevoerd worden. 5. Kredietaanvraag voor sanering perceel en afwaardering boekwaarde. Wanneer er meer inzicht is in de saneringskosten, zal een nieuw krediet aan de gemeenteraad gevraagd worden. 5. Kosten, baten en dekking De kosten voor zowel de sloop van het pand en de afwaardering kunnen gedekt worden uit de reserve Dorpsvernieuwing. De sloop van het pand zorgt immers voor een verbetering van de uitstraling van het Dorpsplein. Daarnaast zorgt de nieuwe ruimte voor extra mogelijkheden om functies toe te voegen aan het centrum. Als laatste zorgt de koppeling met de herinrichting van het Dorpsplein voor een vermindering van de overlast in de openbare ruimte. Na de reservering van deze kosten blijft er nog 612.355,- (peildatum 6-2-2014) over op deze reserve. 6. Communicatie Er zijn twee belangrijke direct betrokken partijen, namelijk de eigenaar van restaurant De Bodega en van Eethuis Rockanje. Na uw besluit worden deze partijen benaderd over het voornemen om De Pit te slopen. Daarnaast is De Pit een gezichtsbepalend pand voor het Dorpsplein. Om de bewoners niet te verrassen, is het belangrijk om open te communiceren over het voornemen om het pand te slopen. Na uw besluit zal dit daarom ook op de gemeentepagina geplaatst worden. 7. Toelichting N.v.t. 2
8. Adviezen In de commissie Inwonerszaken hebben de fracties van PvdA, Partij Westvoorne en Gemeentebelangen een voorbehoud gemaakt. De overige fracties hebben instemmend geadviseerd. Burgemeester en wethouders van Westvoorne, de secretaris, de burgemeester, J.L.M. Vlekke P.E. de Jong 3
Bijlage, afweging opties pand 1. De Pit afsluiten en leeg laten staan. De eerste optie is om De Pit leeg te laten staan tot er meer duidelijkheid is over de toekomst van het project Noordrand. De ramen kunnen dichtgemetseld worden en de voorkant kan enigszins opgeknapt worden waardoor het pand toonbaar blijft. Voordelen: De kosten voor het slopen worden uitgesteld. Hierdoor blijven de renteopbrengsten gelijk. Deze optie is het goedkoopst en het snelst realiseerbaar. De toneelverenigingen zouden eventueel de opslag in het pand kunnen behouden. Er staat weer een extra pand leeg op het Dorpsplein. Extra leegstand is niet goed voor het aangezicht van het Dorpsplein. Een opknapbeurt van de gevel kan dit effect verminderen maar niet wegnemen. De kosten van deze opknapbeurt zullen afhankelijk zijn van de gekozen variant. De staat van het dak blijft ook bij leegstand een aandachtspunt. Het dak moet gestut worden om instortingsgevaar te voorkomen. Wanneer het pand instort zal immers alsnog overgegaan moeten worden tot sloop. De twee hierboven genoemde punten laten zien dat het leeg laten staan van De Pit ook niet zonder kosten is. Ook bij deze optie zal er krediet aangevraagd moeten worden bij de gemeenteraad. Wanneer het pand leegstaat is dit een risico voor de sociale veiligheid. Het risico op inbraak, kraken of brandstichting wordt een stuk groter. Het is lastig in te schatten wanneer er daadwerkelijk ontwikkeld wordt op de Noordrand. Hierdoor kan de periode dat het pand leeg blijft staan nog enkele jaren zijn. Voor de levendigheid van het Dorpsplein is dit niet wenselijk. 2. De Pit verkopen. De tweede optie die onderzocht is, is de verkoop van het pand. Voordelen: De grond onder het pand is ernstig vervuild door een brand in de voormalige discotheek. Deze brand was ergens eind jaren 60/ begin jaren 70. Bij verkoop wordt dit (kosten)risico ook mee verkocht. Wanneer het pand verkocht is, is de verwachting dat de nieuwe eigenaar zal investeren in het pand. Hiermee kan een verpauperd pand weer opgeknapt worden. De boekwaarde van het pand is momenteel 357.522,57. Onlangs heeft de accountant aangegeven dat de boekwaarde afgewaardeerd moet worden naar een realistische waarde. Aangezien het pand er momenteel nog staat is de huidige WOZ waarde van het pand een realistische boekwaarde. De boekwaarde wordt teruggebracht naar de WOZ waarde per 1-1-2014, dit is 219.515,-. Deze afwaardering van 138.007,57 wordt meegenomen in de jaarrekening van 2013. Een realistische schatting van de verkoopprijs is 200.000,- (gezien de staat van het pand en de vervuilde grond zou dit zelfs nog lager kunnen uitpakken). Wanneer het pand verkocht wordt, zal er dus een verlies van minimaal 20.000,- genomen moeten worden op de boekwaarde. Hierdoor kost een verkoop alleen maar geld in plaats van dat het geld oplevert. 4
Wanneer het pand verkocht wordt, komt er nóg een nieuwe eigenaar in het blok. Hierdoor is er weer een extra vastgoedeigenaar waar rekening mee gehouden moet worden in de ontwikkeling van de Noordrand. Wanneer het pand in eigendom van de gemeente blijft, heeft de gemeente zelf de mogelijkheid om te beslissen over de ontwikkelingen op het perceel. Het is zeer de vraag of het pand verkocht zal gaan worden. Rondom het Dorpsplein staan enkele grotere panden leeg (voormalige panden Marskramer en Rabobank). Deze panden zijn bovendien veel beter onderhouden. Het is daarom niet uit te sluiten dat het pand bij deze variant ook lang leeg blijft. Hier komen alle nadelen bij kijken die onder punt 1 genoemd zijn. De twee toneelverenigingen die momenteel nog hun spullen opslaan in De Pit, zullen een andere locatie moeten gaan zoeken. Vanaf het moment dat zij hun spullen daar opsloegen is echter al wel bekend dat het pand gesloopt gaat worden. De vraag is of een locatie van dezelfde omvang tegen dezelfde lage kosten (in De Pit is de opslag gratis) gevonden kan worden. Hiermee kunnen de toneelverenigingen in problemen gebracht worden. Dit is geen zaak voor de gemeente om op te lossen, maar wel een (maatschappelijk) nadeel waar rekening mee gehouden moet worden. 3. De Pit verbouwen en opnieuw verhuren. De derde optie die is bekeken, is het verbouwen van het pand en opnieuw verhuren. Hierbij zijn twee mogelijkheden denkbaar: noodzakelijke verbouwingen doorvoeren en Push opnieuw gebruik laten maken van het pand en een volledige verbouwing en het pand (commercieel) verhuren. De eerste optie is snel afgevallen omdat Push geen gebruik meer wenst te maken van het pand. Hierdoor is alleen gekeken naar volledige verbouwing en (commerciële) verhuur. Voordelen: Het pand wordt volledig aangepakt wat het aangezicht van het Dorpsplein ten goede komt. Gezien de staat van het pand moet er erg veel verbouwd worden. Een schatting van 150.000,- aan verbouwingskosten is zelfs nog aan de lage kant. Wanneer voor deze optie gekozen wordt, zal er een flink krediet aan de gemeenteraad gevraagd moeten worden. Om een goede kredietaanvraag voor deze variant te doen bij de gemeenteraad, is een betere inschatting van de kosten nodig. Deze optie is op twee manieren kapitaalvernietiging. In de nabije toekomst zal het pand alsnog gesloopt worden, de verbouwingskosten kunnen in zo n korte termijn niet terugverdiend worden. Daarnaast stijgt de boekwaarde van het pand door de verbouwing. Bij sloop zal dan een hoger bedrag afgeschreven moeten worden dan nu het geval is. Wanneer het pand verhuurd wordt, komt er een huurder in die huurderrechten heeft. Hiermee wordt een extra partij (of misschien meerdere bij gesplitste verhuur) toegevoegd waarmee rekening gehouden moet worden in het project Noordrand. Het is zeer de vraag of er partijen geïnteresseerd zijn om het pand te huren voor een marktconforme prijs. Er staan al enkele panden leeg in het centrum. Een toevoeging van extra winkelruimte is daarom niet wenselijk. Zie punt twee over de opslag van de toneelverenigingen. 4. De Pit slopen. De laatste optie die onderzocht is, is de sloop van het pand. 5
Voordelen: Het perceel inclusief het pand maken nu onderdeel uit van het project Noordrand. Wanneer het pand al gesloopt is, is het voor een eventuele projectontwikkelaar interessanter om het perceel te kopen en te ontwikkelen als onderdeel van het project Noordrand. De sloop kan daarmee een positief effect hebben voor het gehele project. De kosten die vasthangen aan de sloop moeten een keer gemaakt gaan worden. Hierdoor gaat het in dit geval niet om kapitaalvernietiging maar het naar voren halen van noodzakelijke kosten. Wanneer het pand gesloopt is, kan het perceel gebruikt worden voor andere invullingen. De locatie zou hiermee een boost kunnen geven aan de levendigheid van het plein. Aangezien het perceel de bestemming centrum heeft, zijn diverse ontwikkelingen mogelijk. De kosten die met de sloop gemoeid gaan zijn aanzienlijk. Dit komt door de combinatie van hoge saneringskosten en een compensatie voor het afwaarderen van de boekwaarde. Zoals hiervoor al te lezen is wordt de huidige boekwaarde van 357.522,57 afgewaardeerd naar 219.515,- in de jaarrekening 2013. In dit voorstel hoeft daarom geen rekening meer gehouden te worden met die kosten. Wanneer het pand gesloopt wordt is een inschatting van de grondprijs voor schone, gesaneerde grond 300,- per m2. Hiermee wordt de boekwaarde 195.000,-. Afhankelijk van de verdere invulling van het perceel zal nog een kleine afwaardering nodig zijn. Daarbovenop komen de kosten voor de sloop en sanering. Uit een asbestonderzoek is gebleken dat er geen asbest in het pand aanwezig is. Na de sloop dient het perceel volledig gesaneerd te worden. Aangezien er geen goed verkennend bodemonderzoek uitgevoerd kan worden zolang het pand er staat, kunnen de kosten hiervoor niet goed worden ingeschat. Een onderzoek uit 2004 geeft echter aan dat het perceel sterk vervuild is door een brand in het pand in de jaren 70. Zie punt twee over de opslag van de toneelverenigingen. 6