B en W. nr. 12.0824 d.d. 18-9-2012 Onderwerp Zienswijze verkoop De Statenhof door Vestia aan ECR Burgemeester en wethouders besluiten: Behoudens advies van de commissie 1. bijgaande brief aan Vestia Zuid Nederland vast te stellen met de zienswijze over de voorgenomen verkoop van woningcomplex De Statenhof, Bachstraat nrs. 590/ 756 aan vastgoedbeheerder European Care Residences (ECR), waarin vermeld is dat wordt ingestemd op basis van de volgende overwegingen: a. de omvorming van de serviceflat De Statenhof naar een wooncomplex met scheiding van wonen en zorg sluit aan bij de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie (SMS), de nota Winkelen, Wonen, Zorg, Welzijn en met de ontwerp-nota Wonen 2020; b. er in Leiden nog geen woonzorgaanbod is volgens de formule van ECR en de daaraan verbonden AWBZ erkende zorginstelling Stichting Residentiële & Ambulante Zorg (RAZ); c. ECR/RAZ tot goede samenwerking wil komen met dienstverleners, mantelzorgers en professionals uit de wijk en de stad; d. alle appartementen (na ingrijpende renovatie van het complex) rolstoeltoegankelijk en doorgankelijk worden; e. de bewonerscommissie van De Statenhof voorstander is van verkoop; f. door de goede voorzieningen naar verwachting een geringer beroep zal worden gedaan op individuele WMO woonvoorzieningen; g. dat dit plan bijdraagt aan doorstroming van ouderen in de wijk en aan doorstroming van ouderen die eengezinswoningen achterlaten; h. voor de verbouw van het complex geen gemeentelijke bijdrage of gemeentegarantie benodigd is of in het verleden verleend is en dat ook overigens de gemeente geen financiële risico s loopt; i. er geen volkshuisvestelijke bezwaren zijn. Pers samenvatting: Het college gaat akkoord met de voorgenomen verkoop van het wooncomplex De Statenhof aan de Bachstraat door Vestia aan vastgoedbeheerder European Care Residences (ECR) en de daaraan verbonden AWBZ erkende zorginstelling Stichting Residentiële & Ambulante Zorg (RAZ). Als de minister van BZK akkoord is gaat ECR het complex ingrijpend verbouwen tot een modern woonzorgcomplex, waarin RAZ allerlei zorgdiensten aan bewoners gaat aanbieden. De bewonerscommissie van de serviceflat is voorstander van verkoop en renovatie. De gemeente verwacht dat de vereiste verbouwingsvergunning niet op problemen zal stuiten. De gemeente draagt niet bij aan de verbouwingskosten En loopt verder geen enkel financieel risico. Na verbouwing zullen naar de verwachting de appartementen snel worden verhuurd. Op dit moment staan een dertigtal woningen leeg.
Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden Vestia Zuid Nederland t.a.v. de heer G.P.M. den Ouden Postbus 54 2910 AB Nieuwerkerk aan den IJssel Bezoekadres Postadres Telefoon E-Mail Website Gemeente Leiden Stadhuis Stadhuisplein 1 Postbus 9100 2300 PC Leiden 071-5165165 sleutel@leiden.nl www.leiden.nl/gemeente Datum 18september 2012 Contactpersoon Ons kenmerk DIV 2012 11866 Doorkiesnummer 071-5165755 Onderwerp Zienswijze verkoop De Statenhof, Bachstraat te Leiden Geachte heer Den Ouden, Bij brief d.d. 13 juli 2012, uw kenmerk 7361081, verzocht u om onze zienswijze op de voorgenomen verkoop van woningcomplex De Statenhof, Bachstraat 590/756, 2324 HD te Leiden aan de vastgoedorganisatie European Care Residences (ECR). Op basis van uw brief met documentatie, op basis van een gesprek tussen u en ambtenaren van onze organisatie en op basis van ons woon-, zorg- en welzijnsbeleid komen wij tot het volgende standpunt. 1. Aanleiding Woningcorporatie Vestia exploiteert pas sinds 2010 de serviceflat De Statenhof aan de Bachstraat 590 t/m 756, 2324 HD te Leiden. Het complex uit 1971/1972 omvat in totaal 82 appartementen, 31 garages, een keuken en op de verdieping een restaurant. Vroeger was De Statenhof een particulier servicecomplex in de koopsector. Door problemen met beheer en leegstand heeft de Stichting Gereformeerde Bouwcorporatie voor Bejaarden uit Hoofddorp (SGBB) op één appartement en een garage na alle appartementen opgekocht en is deze gaan verhuren. SGBB verkeerde sinds 2008 in zware financiële problemen. Om problemen te voorkomen is in woningcorporatie Vestia in 2010 een fusiepartner gevonden. Vestia heeft in 2012 wegens financiële problemen besloten om alle projecten met maatschappelijk goed, waaronder De Statenhof te Leiden af te stoten. Door alle problemen bij de oorspronkelijk eigenaar-bewoners, bij SGGB en bij Vestia is achterstallig onderhoud ontstaan, is het complex niet aangepast aan moderne eisen (verouderde uitstraling) en zijn leegkomende appartementen in afwachting van renovatie niet meer verhuurd. Vanwege het beleid om alle complexen met een maatschappelijke component te verkopen is gezocht naar een koper. Deze is gevonden in de European Care Residences (ECR). Daaraan verbonden is de AWBZ erkende zorgorganisatie, de Stichting Residentiële &Ambulante Zorg (RAZ), Er is overeenstemming tussen partijen. Om de verkoop ten uitvoer te brengen is toestemming nodig van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksaangelegenheden (BZK). De minister wil, voordat een beslissing wordt genomen, weten wat de gemeente Leiden er van vindt.
2. Woon-, zorg- en welzijnsbeleid Het gemeentelijk woon -, zorg - en welzijnsbeleid is vastgelegd in een drietal beleidsdocumenten: De Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie (SMS), vastgesteld d. d. 26-04-2012, nr. rv 120006. De nota Winkelen, wonen, zorg, welzijn (WWZW), vastgesteld d.d. 15-10-2009, nr. rv 09.0053. De ontwerp - Nota Wonen 2020 voor inspraak vastgesteld d.d. 3 juli 2012, nr. B&W 120650. De SMS-visie gaat uit van eigen kracht van mensen, van de wens van velen om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen en van scheiden van wonen en zorg. De nota WWZW vraagt aandacht voor de ligging van woningen. Het liefst dichtbij allerlei noodzakelijk voorzieningen op bereikbare afstand. De Statenhof ligt in de woonservicezone Wagnerplein. Daar zijn al veel voorzieningen, wat positief is voor huidige en toekomstige bewoners van de Statenhof. In de nota Wonen 2020 is vermeld dat het Rijk sterk aanstuurt op scheiding van wonen en zorg per 1 januari 2013. Leiden dient meer praktisch inzicht te verkrijgen in de gevolgen daarvan. Dat zal een kwestie van tijd zijn en meer ervaring krijgen met marktontwikkelingen. Ook signaleert de nota de trend van vergrijzing, van de wens van velen om langer thuis te blijven wonen waardoor een grotere vraag naar woningaanpassingen zal ontstaan. Woningaanpassingen zijn onderdeel van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), waar gemeenten (ook budgettair) verantwoordelijk voor zijn. Tot slot signaleert de nota dat de gemeente het uit financieel en volkshuisvestelijk oogpunt wenselijk acht de doorstroming van ouderen uit eengezinswoningen naar levensloopgeschikte appartementen te stimuleren. Doelstelling uit het inmiddels afgesloten Wijk Ontwikkelings Plan Leiden Zuid-West is doorstroming binnen de wijk te stimuleren. Daar draagt dit plan aan bij. Door het volgen van de ontwikkelingen bij De Statenhof kan de gemeente Leiden leren van de praktische vragen die opkomen bij het de nieuwe verhoudingen die ontstaan tussen zorgverleners, gemeente, welzijnsvoorzieningen, Zorgkantoor etc. Conclusie: verkoop biedt praktijkervaring met scheiding tussen wonen en zorg, waarvan kan worden geleerd. Verder kan dit plan leiden tot meer doorstroming en tot een kleiner beroep op de WMO. Het concept van ECR/RAZ voldoet aan het Leidse beleid. 3. Nadere opmerkingen over de zorgcomponent
Aan ECR is de Stichting Residentiële &Ambulante Zorg (RAZ), een Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) erkende zorgorganisatie verbonden. ECR heeft thans op een negental andere locaties buiten de Randstad complexen geschikt voor ouderen in eigendom en verhuur. RAZ verleent daarin zorg. ECR wil haar activiteiten in de Randstad uitbreiden, waarvoor de Statenhof in Leiden is geselecteerd. De doelgroep van ECR/RAZ is de bovenmodale klant. De gemiddelde instroomleeftijd is thans 84 jaar, die complete verzorging geniet tot en met het moment van overlijden. De bewoners met een zorgindicatie krijgen hun zorg vergoed omdat RAZ een AWBZ geaccrediteerde aanbieder is. De verwachting is dat de indicaties steeds scherper worden en dat steeds meer mensen bij de gemeente aan kunnen gaan kloppen voor ondersteuning (bijv. voor hulp bij het huishouden). Wij gaan er van uit dat, ondanks het uitstel, de uitbreiding van de WMO met extramurale AWBZ-begeleiding in de toekomst doorgaat. Gemeenten hebben dan waarschijnlijk de beleidsvrijheid om keuzes te maken in de leverancier van begeleiding (zoals dat nu ook al geldt voor hulp bij het huishouden). Het is nog onduidelijk hoe dit proces zal gaan verlopen en met welke partijen afspraken gemaakt zal gaan worden. Daarom is het wenselijk dat: a. Bewoners en professionals van ECR/RAZ zich collegiaal opstellen naar dienstverleners, mantelzorgers en professionals uit de wijk en de stad teneinde een optimaal zorg -en welzijnsaanbod te kunnen blijven leveren. b. ECR en RAZ er op aan sturen dat de voorzieningen in de Statenhof een belangrijk deel worden van de sociale buurtinfrastructuur ( + stedelijk en regionaal), waarbij het bijvoorbeeld vanzelfsprekend is dat andere wijkbewoners meedoen aan activiteiten in de Statenhof, gebruik maken van de voorzieningen en gaan eten in het restaurant. Consequenties op termijn voor toepassing van de WMO voor de gemeente: de bewoners zullen, gelet op de hoge instroomleeftijd, gebruik gaan maken van WMO- voorzieningen, bv. huishoudelijke hulp en vormen van begeleiding. Dat is echter niet anders dan andere bewoners. Misschien zelf minder omdat ze veel zaken ook particulier willen betalen. Door een goede integratie in de zorginfrastructuur van wijk en stad wordt voorkomen dat de nieuwe Statenhof een zorgeilandje in de Fortuinwijk wordt, met het risico op segregatie-effecten voor wijk en bewoners van Statenhof. Omgekeerd kan, als de goede wisselwerking wordt gelegd met de omgeving, juist de koopkracht van de ECR-bewoners een versterking zijn van voorzieningen in de buurt en voor Leiden. Bij een goede geïntegreerde zorg in relatie tot de omgeving blijven de maatschappelijke kosten lager (bijvoorbeeld minder druk op AWBZ voorzieningen en meer buurtgerichte voorzieningen). Conclusie: uit oogpunt van zorg bestaat geen bezwaar tegen deze verkoop. Belangrijk is dat ECR/RAZ tot goede samenwerking komt met dienstverleners, mantelzorgers en professionals uit de wijk en de stad. 4. Volkshuisvestelijke overwegingen
In het complex met 82 appartementen staan bijna 30 woningen leeg. Een derde deel dus. Vestia heeft sinds de fusie in 2010 geen leeg staande woningen verhuurd. De reden hiervan is de slechte staat van het complex en de wetenschap dat renovatie hinderlijk is voor bewoners. Het merendeel van de bewoonde appartementen wordt verhuurd in de vrije sector. Een paar appartementen is door de zittende eigenaar verkocht aan de SGGB tegen een gereduceerde koopprijs. De afspraak is dat er een gereduceerde huurprijs wordt toegepast. Dit complex is dus nooit via het regionale woonruimteverdeelsysteem Woonzicht verhuurd. Eerst waren het koopwoningen, terwijl de SGGB op enkele woningen na, verhuurde tegen vrije sectorprijzen en niet aangesloten was bij Woonzicht. Voor het ontwikkelen van een zorghotel (zie punt 5) zullen de huidige logeerkamers en enkele appartementen nodig zijn. De functie van zorghotel is echter van groot belang, waardoor wij met deze functiewijziging instemmen. Conclusie: uit oogpunt van volkshuisvesting bestaat geen bezwaar tegen deze verkoop. 5. Overwegingen m.b.t. het complex De onderhoudsstaat is matig. De uitstraling is gedateerd. Het plan bestaat uit: - Een centrale voorzieningenzone, met dagvoorzieningen, restaurant, winkel, kapper, fysiotherapie, een terras aan de tuinzijde, dat een aantrekkelijk en uitnodigend verblijfsgebied voor bewoners en omwonenden moet worden; - Een goede uitstraling aan de straatzijde; - Een optimale ontsluiting van de appartementen voor de zorgverlening; - Renovatie van de appartementen tot vier/ vijf sterrenniveau, d.w.z. rolstoel toe- en doorgankelijk; - Zorghotel voor zorgverlening door familie en vrienden. Voor de verbouwing is een omgevingsvergunning nodig (vroeger bouwvergunning geheten). Op basis van vooroverleg verwachten wij geen onoplosbare problemen. Conclusie: het plan voorziet in oplossing van diverse zaken, zoals inhalen van achterstallig onderhoud, bestrijding van leegstand, het vergroten van een meer gedifferentieerd woonzorgaanbod, meer ontmoeting in de buurt, goede ontsluiting voor zorgverlening, rolstoel toe- en doorgankelijke appartementen en een zorghotel. 6. Standpunt bewonerscommissie Bij brief van 11 juli 2012 laat de bewonerscommissie van serviceflat De Statenhof weten een groot voorstander te zijn van verkoop door Vestia aan ECR.
Hierbij zij opgemerkt dat de huidige bewoners profiteren van de investeringen van ECR in achterstallig onderhoud, modernisering en het levensloopgeschikt maken van het complex. ECR zal de lopende huurcontracten te respecteren. Pas na leegkomen kan de basishuurprijs worden verhoogd. De verwachting is dat dit een huur in de vrije sector zal zijn gelet op het financieren van de voorziene miljoeneninvestering in het complex. Conclusie: de bewonerscommissie is akkoord met verkoop. 7. Andere aspecten Overheidsleningen/ subsidie Het complex is niet met behulp van overheidsleningen of subsidie gebouwd. Ook wordt ons niet gevraagd om subsidie voor de renovatie. Gemeentegarantie De gemeente heeft in het verleden geen gemeentegarantie verstrekt. Ook rust er geen WSW borging op dit complex. Conclusie: aan verkoop zitten voor de gemeente geen negatieve financiële aspecten. 8. Zienswijze Op basis van het bovenstaande overwegingen komen wij tot een positieve zienswijze over de voorgenomen verkoop van de Statenhof aan ECR. Hierbij spreken wij nadrukkelijk de wens uit dat ECR/RAZ tot goede samenwerking komt met dienstverleners, mantelzorgers en professionals uit de wijk en de stad. 9. Slot Wij zien met vertrouwen de beslissing van de minister van BZK tegemoet en merken nog op dat na de uitvoering van de aangekondigde verbouwing een woon-zorgcomplex tot stand komt waar behoefte aan is, waar bewoners langdurig zelfstandig kunnen wonen en een verrijking zal zijn voor de stad. De verbouwing en de zorg leveren flink wat werkgelegenheid op.
Hoogachtend, Burgemeester en Wethouders van Leiden, de Secretaris, de Burgemeester,