Ervaringen met TMS van Mozaïek Wonen
Andre Mimpen: De grootste toegevoegde waarde tot op heden is meer inzicht. In waarde, in rendement en in informatie. Mozaïek Wonen is een middelgrote woningstichting met als verzorgingsgebied Gouda, Bodegraven-Reeuwijk en Moordrecht. De stichting heeft ongeveer 8.500 woningen in eigendom en 1.000 woningen in beheer voor derden. In september vorig jaar nam Mozaïek Wonen het besluit om met betrekking tot het commerciële vastgoed te gaan sturen op marktwaarde. Naar aanleiding daarvan koos de stichting voor het systeem TMS en daarmee voor als partner. In de vastgoedsector en de financiële wereld is de marktwaarde in verhuurde staat de belangrijkste maatstaf voor financiering. Want dat is de waarde die de markt ervoor geeft als je wilt verkopen. Commerciële verhuurders waarderen hun bezit allemaal tegen marktwaarde. Corporaties daarentegen waarderen van oudsher op bedrijfswaarde of kostprijs. Maar het aantal corporaties dat inmiddels waardeert op marktwaarde stijgt snel. Steeds meer woningcorporaties zien in dat de marktwaarde van hun vastgoed een objectief gegeven is, niet het resultaat van een rekensom die ieder op zijn eigen manier doet. De waarde wordt vastgesteld door objectieve taxateurs en geaccordeerd door accountants, en dat maakt het mogelijk om vergelijkingen te trekken met andere corporaties en commerciële partijen. Kennis in eigen huis Wij wilden in elk geval in de jaarrekening 2012 ons commerciële vastgoed gewaardeerd hebben op marktwaarde, licht Hans Oosterom, manager financiën en interne diensten, toe. Dus we stonden voor de keuze of we de implementatie van dat proces zouden uitbesteden of zelf ter hand zouden nemen. Voor ons was uitbesteden geen optie: we willen de kennis zelf in huis hebben, om in de toekomst wellicht helemaal over te kunnen gaan op marktwaardesturing. Vandaar de samenwerking met. Het product TMS kenden we nog niet echt, maar we kenden al wel en we hebben vertrouwen in hun expertise.
Hans Oosterom: Wij schatten in dat je als woningcorporatie straks op je eigen financiële merites wordt beoordeeld. Je balans moet op orde zijn, en daar hoort marktwaarde bij. Financieel rendement In eerste instantie waren er bij de installatie en implementatie van het systeem slechts enkele medewerkers van Mozaïek Wonen betrokken. Nu moet het verder ingevuld worden, zodat het breed gedragen wordt in de organisatie. We moeten de meerwaarde van de rapportages en de managementinformatie overbrengen. Feit is dat woningcorporaties zakelijker moeten gaan denken en het maatschappelijk en financieel rendement inzichtelijk moeten maken. De noodzaak om scherper te sturen bestaat nu eenmaal. En vast niet alleen bij ons. Waarden onderbouwd bleek in dit hele proces een betrouwbare kennispartner, zegt André Mimpen, medewerker financieel beleid: Het gaat bij TMS om een beperkt aantal parameters. De waarden bleken goed onderbouwd. Alle vragen van de accountant en de taxateur konden helder worden beantwoord. Die kennis willen wij ook verankeren in onze organisatie, zeker als we overgaan op marktwaardering van ons hele bezit. Wij willen zelf begrijpen hoe een bepaalde marktwaarde tot stand is gekomen, en niet simpelweg een gegeven waarde van de taxateur accepteren. Dat vergt nog wat tijd en de ontwikkeling van bepaalde vaardigheden, maar ook daar kan bij helpen.
Andre Mimpen: De noodzaak om scherper te sturen bestaat nu eenmaal. En vast niet alleen bij ons. Nieuwe kengetallen Mozaïek Wonen maakte, net als veel andere woningcorporaties, al meerjarenbegrotingen in WALS. Daarbij worden beleidsafwegingen inzichtelijk door diverse scenario s voor aan- en verkoop, sloop, nieuwbouw en renovaties door te rekenen, en de toekomstige ontwikkelingen van diverse financiële kengetallen te simuleren. Als een woningcorporatie kiest voor (gedeeltelijke) waardering tegen marktwaarde komen daar nieuwe kengetallen bij, zoals rendementen en een hogere vermogenspositie. Met TMS krijgt een corporatie te allen tijde de beschikking over de actuele waarde van het vastgoed. Het systeem registreert het rendement dat het vastgoed heeft behaald en de relevante kenmerken van het vastgoed. Zo is alle belangrijke informatie, ook ten behoeve van accountantsverklaringen, gemakkelijk te raadplegen. Betrouwbare jaarrekening Het bleek voor Mozaïek Wonen een goede keuze om te beginnen met het wijzigen van de waarderingsgrondslag van een klein segment van de portefeuille. Oosterom: Daardoor hielden we het overzicht, mede ten behoeve van de jaarrekening. De betrouwbaarheid daarvan voor derden wordt in toenemende mate belangrijk; wij schatten in dat je als woningcorporatie straks op je eigen financiële merites wordt beoordeeld. Je balans moet op orde zijn, en daar hoort marktwaarde bij. Dan is het van belang dat je je proces zorgvuldig hebt uitgelijnd. TMS ondersteunt dat.
Meer inzicht Mocht Mozaïek Wonen overgaan naar een complete jaarrekening op marktwaarde, dan wil Oosterom dat bij voorkeur op dezelfde functionele manier aanpakken als tot dusver is gebeurd. De grootste toegevoegde waarde tot op heden is meer inzicht. In waarde, in rendement en in informatie. We misten nogal wat gegevens, met name op bedrijfsonroerend goed. Dat is nu aangevuld. We hebben een kwaliteitsslag gemaakt, en nu moeten we doorpakken. Als het systeem eenmaal geïmplementeerd is, zien mensen vanzelf dat het werkt. Andre Mimpen (Links) Medewerker financieel beleid Hans Oosterom (Rechts) Functie Manager Financiën en Interne diensten.
Ervaringen met TMS van Mozaïek Wonen onze real estate management oplossingen AM Sturen op vastgoedprestaties SBI Vaststellen corporatiestrategie GO Grip op projectontwikkeling Treasury Leningbeheer en liquiditeitsprognoses WALS Integrale meerjarenbegroting www.ortec-finance.nl/am www.ortec-finance.nl/sbi www.ortec-finance.nl/go www.ortec-finance.nl/treasury www.ortec-finance.nl/wals levert wereldwijd technologie en advies op het gebied van financieel risico en rendement. Opgericht te Rotterdam in 1981, bestaat uit zo n 200 medewerkers die gespecialiseerd zijn in economie, econometrie, actuariële wetenschappen, investment management en informatietechnologie. Onze klanten bevinden zich over de hele wereld en variëren van pensioenfondsen, verzekeraars, vermogensbeheerders en financieel planners tot gemeenten, woningcorporaties en vastgoedwaarderingsinstellingen. Real estate management In de vastgoedsector is Real Estate Management al meer dan 25 jaar actief in het leveren van software, advies, opleidingen en onderzoek. Door de combinatie van marktkennis, wiskundige modellen en informatietechnologie biedt Ortec Finance hoogwaardige en consistente oplossingen waarmee vastgoedorganisaties in staat zijn betere beslissingen te nemen. Wij garanderen inhoudelijke expertise, kennis van de markt en een hoge kwaliteit van dienstverlening. In Nederland maken onder andere 280 woningcorporaties, 75 gemeenten en diverse organisaties in de taxatiemarkt gebruik van onze diensten. Offices - Rotterdam Boompjes 40 3011 XB Rotterdam The Netherlands Tel. +31 (0)10 700 50 00 - London Suite 9.10, City Tower 40 Basinghall Street London,EC2V 5DE Verenigd Koninkrijk Tel. +44 (0)20 3770 5780 - Amsterdam Naritaweg 51 1043 BP Amsterdam Nederland Tel. +31 (0)20 700 97 00 - Pfaffikon Poststrasse 4 8808 Pfäffikon SZ Switzerland Tel. +41 (0)55 410 38 38 info@ortec-finance.com www.ortec-finance.com