Lunch event 3 juni 2015 - Transformatie & verduurzaaming van vastgoed PROVADA 2015 (Re) Building the Business
Transformatie & Verduurzaming van Vastgoed André Kuipers zei het al: We moeten zuinig zijn op onze planeet. Het is de taak van ieder van ons om aan de essentiële opgave van verduurzamen bij te dragen. Dat betekent ook duurzaam bouwen, duurzaamheid in de bebouwde omgeving. Verduurzaming is een must in de moderne vastgoedwereld; transformatie van vastgoed is een van de gereedschappen die daarbij kunnen worden ingezet. Beleggers maken hun vastgoedportefeuille aantrekkelijker voor huidige of nieuwe huurders en participanten. Huurders verlangen vaker groene gebouwen en vooraf vastgestelde energieprestaties. Hetzelfde geldt voor overheden en andere eigenaren met vastgoed voor eigen gebruik. Vanuit de nationale overheid en de Europese Unie worden stimuleringsmaatregelen geïnitieerd. Deze ontwikkelingen bieden kansen voor investeerders, ontwikkelaars, bouwers en andere partijen of samenwerkingen, zoals Energy Service Companies (ESCO s partijen die duurzaamheidsmaatregelen treffen en prestatiegaranties afgeven tegen een vergoeding op basis van de gerealiseerde energiebesparingen). André Kuipers Astronaut & ambassadeur van de aarde
Transformatie & Verduurzaming van Vastgoed Maatwerk Uw verduurzamingsvraagstuk Welke doelen wenst uw organisatie te realiseren als betrokken partij bij transformatie en verduurzaming van vastgoed? Is de business case haalbaar of wat is er nodig en mogelijk om die haalbaar te maken? Welke juridische regels spelen een rol? Op welke wijze de afspraken met uw contractspartijen vast te leggen en back-to-back te regelen? En van welke fiscale en andere voordelen kan uw organisatie direct of indirect gebruik maken? Het maken van de juiste keuzes en afspraken vergt maatwerk. Daartoe is, naast technisch vakmanschap, gespecialiseerde juridische en fiscale expertise onontbeerlijk. Wij bieden u hoogwaardig juridische en fiscale advisering en begeleiding voor het vereiste maatwerk. In de advisering van uw organisatie over juridische en fiscale verduurzamingsvraagstukken is onze aanpak praktisch en efficiënt. Daartoe hebben wij de relevante kennis en ervaring gebundeld in een kennisteam van advocaten, fiscalisten en notarissen. Onze expertise bestrijkt onder meer de volgende gebieden: fiscaal: structurering voor btw, overdrachtsbelasting en verhuurderheffing bij transformatie fiscaal: Energie Investeringsaftrek (EIA), Milieu Investeringsaftrek (MIA), groenregeling bouwrecht: geïntegreerde contracten voor Design, Build, Finance, Maintain, Operate (DBFMO) en ESCO huurrecht: ontwikkelovereenkomst met huurder, green leases notarieel: zakenrechtelijke structurering van investeringen door ESCO financiering: groene en andere financiering aanbesteding: gunning door aanbestedende diensten van DBFMO-contracten omgevingsrecht: bouw- en milieuregelgeving, planologische afwijkingsprocedures regulatory: Elektriciteitswet 1998, Warmtewet en andere relevante wet- en regelgeving
Een tweetrapsraket voor een goede start (om in ruimtevaarttermen te blijven): trap 1 is keuze voor verduurzaming, trap 2 is de juiste partijen voor het project verzamelen en heldere afspraken over reeële (hoge) doelen en risicoverdeling maken. Duurzaam contracteren Afspraken over duurzaamheid zijn niet meer weg te denken uit vastgoedcontracten tussen professionele partijen. Daarbij wordt uiteraard direct gedacht aan het ontwerp en de realisatie van het gebouw. De relevante eisen op het gebied van duurzaamheid worden vastgelegd in de architectenovereenkomst en de aannemingsovereenkomst of, als ontwerp en realisatie door dezelfde partij worden uitgevoerd, in het geïntegreerde contract. Duurzaamheidseisen kunnen in de aanbestedingsfase al deel uit maken van de selectie- en gunningscriteria. Maar duurzaamheid raakt zeker ook de exploitatie, het beheer en het gebruik van het gebouw. Denk bijvoorbeeld aan garanties omtrent het BREEAM duurzaamheidslabel, die nagenoeg standaard worden opgenomen in (turnkey) koopcontracten. Een ander voorbeeld betreft energieprestatie-eisen die kunnen meespelen bij de bepaling van de huurprijs onder een green lease. Timo Huisman, senior advocaat Vastgoed T: +31 20 578 59 94 E: timo.huisman@loyensloeff.com Kortom, verduurzaming vraagt om heldere afspraken in iedere fase van de levenscyclus van het gebouw, van het ontwerp tot en met (her)gebruik en sloop. De afspraken met de architect moeten matchen met die met de eindgebruiker. En de risico s omtrent duurzaamheidseisen dienen te worden gelegd bij die partij of partijen die de risico s kunnen beheersen. Tegelijkertijd is het van belang om contractueel ruimte te laten voor innovaties met het oog op verdere verduurzaming.
Rol van fiscalist bij transformaties gaat verder dan alleen het uitleggen van de regels: tijdig meedenken kan een cliëent veel geld opleveren. Transformatie en btw Transformaties van oude gebouwen kunnen een fiscaal mijnenveld zijn voor ontwikkelaars, beleggers en corporaties. Bij de voorbereiding van een transformatie is het daarom essentieel om een goed beeld te hebben van de fiscale kansen en bedreigingen van een project. Alleen zo kan worden voorkomen dat een project ten onrechte niet van de grond komt en dat er achteraf fiscale verrassingen komen. Zo zal het bijvoorbeeld een wereld van verschil maken als er alleen niet-aftrekbare btw drukt op de bouwkosten in plaats van op de volledige beleggingswaarde. Om dat te bereiken moet er tijdig worden nagedacht over de wijze waarop een transformatieproject wordt verkregen en/of wordt doorverkocht. Maar ook de vormgeving van de afspraken tussen alle betrokken partijen verdient tijdig aandacht. Ynze van der Tempel, belastingadviseur T: +31 10 224 66 64 E: ynze.van.der.tempel@loyensloeff.com
Verhuurderheffing kan bij transformaties ook een voordeel zijn. Transformatie en verhuurderheffing De verhuurderheffing vormt voor woningbeleggers een belangrijke kostenpost. Maar bij transformatieprojecten kan deze voor woningbeleggers zo nadelige belasting ook een voordeel opleveren. De regeling voorziet namelijk in substantiële kortingen op de afdracht van de verhuurderheffing bij transformatieprojecten. Maar niet iedereen kan dit voordeel maximaal verzilveren. Om de voordelen van de verhuurderheffing maximaal te benutten moet er bij een transformatieproject daarom tijdig worden nagedacht over de juridische vormgeving van het project en de eventuele verkoop van het project. Door strategisch na te denken over zo n verkoop kan een ontwikkelaar de maximale opbrengst behalen. En sommige beleggers kunnen door de verhuurderheffing voor transformatieprojecten meer betalen dan anderen zonder dat dit hun rendement aantast. Gerton Rademaker, belastingadviseur T: +31 26 334 72 12 E: gerton.rademaker@loyensloeff.com
Verduurzamingsprojecten kunnen tegen lagere effectieve kosten worden gerealiseerd, als maar tijdig de juiste keuzes en afspraken worden gemaakt. Fiscale duurzaamheidsmaatregelen De overheid stimuleert investeringen in duurzaam vastgoed en verduurzaming van vastgoed (ook) via fiscale maatregelen. Zo kan mogelijk een beroep worden gedaan op energie-investeringsaftrek of milieu-investeringsaftrek, met een maximaal voordeel van 41,5% van de kwalificerende investeringen. Bij een Vpb-tarief van 25% leidt dit effectief tot een subsidie die maximaal kan oplopen tot 10% van de investering. Ook bestaat de VAMIL, waarbij tot wel 75% van de investering in het eerste jaar kan worden afgeschreven. De fiscale stimuleringsmaatregelen zijn alleen van waarde wanneer ook effectief gebruik kan worden gemaakt van de aftrekpost of versnelde afschrijving. Aangezien pensioenfondsen, fiscale beleggingsinstellingen en overheidslichamen veelal niet onderworpen zijn aan vennootschapsbelasting, zullen deze maatregelen voor deze partijen effectief geen voordeel opleveren. Als tijdig een passende structuur wordt opgezet met de betrokken partijen, kunnen deze voordelen mogelijk wel worden benut. Niels Muller, belastingadviseur/advocaat T: +31 20 578 52 33 E: niels.muller@loyensloeff.com