Nu open voor deelname Supermarktfonds.nl open voor alle beleggers! Supermarktfonds.nl is een initiatief van een aantal zelfstandige supermarktondernemers van verschillende supermarktketens die investeren in supermarktvastgoed. Het fonds staat nu ook open voor deelname door niet-supermarktondernemers! Door te beleggen in Supermarktfonds.nl neemt u deel in een groeifonds met een relatief laag risico-profiel, profiteert u van specialistische kennis, de unieke opzet van dit fonds en ontvangt u een aantrekkelijk rendement. Belangrijkste kenmerken van het fonds Beleggen in eersteklas supermarktpanden in Nederland Specifieke branche-kennis van deelnemende supermarktondernemers Huidig netto uitkeerbaar rendement van ruim 8%* per jaar Gemiddeld verwacht totaalrendement van 8,75* per jaar Uitkeringen vier keer per jaar Gunstig en conservatief gefinancierd Periodiek verhandelbare participaties (via het fonds) Gunstige kostenstructuur Deelname in participaties van 25.000 (exclusief emissiekosten) Tot goedkeuring AFM (verwacht najaar 2016) geldt minimale afname van 5 participaties Open voor deelname door niet-supermarktondernemers! * De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Supermarktfonds.nl is geen gewoon beleggingsfonds: Het fonds vormt als het ware een financieel collectief van zelfstandige supermarktondernemers om bezit van (nieuwe en bestaande) supermarktlocaties te verkrijgen en te behouden, gecombineerd met een stabiel en aantrekkelijk rendement op het geïnvesteerde vermogen. Het fonds was bij aanvang primair bedoeld voor supermarktondernemers, maar staat nu ook open voor deelname door niet-supermarktondernemers. Reden hiervoor is de groei-ambitie die het fonds heeft. Er wordt belegd in eersteklas supermarktpanden. Door de specifieke kennis en betrokkenheid van supermarktondernemers is het risicoprofiel bij aankopen van supermarktvastgoed lager dan gebruikelijk. Heeneman & Partners is de fondsbeheerder waarvan de directie gevormd wordt door Frank Heeneman en Jan Emmens. Heeneman & Partners is sinds 2009 actief met het structureren en beheren van besloten vastgoedfondsen voor de particuliere en institutionele markt. Heeneman & Partners bestaat uit een team deskundige en zeer gedreven professionals met ruime ervaring in het managen van vastgoed en fondsen. Deze ervaring hebben zij opgedaan bij particuliere en institutionele beleggers waar zij zich hebben gespecialiseerd in winkelvastgoed. Vanwege de vastgoedexpertise van de beheerder en de aanwezige specifieke branchekennis van de supermarktondernemers wordt het beleggingsbeleid geoptimaliseerd.
Supermarktfonds.nl heeft een Beleggingscommissie. Deze bestaat uit supermarktondernemers en een onafhankelijke voorzitter die aan- en verkopen beoordeelt. Er is tevens een onafhankelijke Raad van Commissarissen die toezicht houdt op de Beheerder en het beheer van het fonds. De deelnemende supermarktondernemers worden vertegenwoordigd door een A-participantenraad, gekozen uit het midden van de deelnemende supermarktondernemers, die de communicatie met de supermarktondernemers in het fonds coördineert. Er wordt gestreefd naar een zo aantrekkelijk mogelijk rendement voor de participanten met zo min mogelijk risico s. Het fonds keert in principe ieder kwartaal het exploitatierendement uit, afhankelijk van het resultaat. Het vastgoed Het fonds investeert in Nederlands supermarktvastgoed en overige winkels, mits deze winkels onderdeel van een winkelcentrum uitmaken met minimaal één supermarkt die tenminste 60% van de huur uitmaakt en/of dominant is. De vastgoedportefeuille zal de komende jaren groeien door nieuwe aankopen. Bij elke aankoop zal een taxatie plaatsvinden door een onafhankelijke, gerenommeerde taxateur en zal vooraf een vestigingsplaatsonderzoek (o.a. ten aanzien van de omzetpotentie voor nu en in de toekomst, concurrentie, gebiedsontwikkelingen, consumentengedrag) worden uitgevoerd. Er wordt gestreefd naar een regionaal gespreide vastgoedportefeuille waardoor risico s in zijn algemeenheid worden verlaagd. De huidige vastgoedportefeuille Per mei 2016 bestond de vastgoedportefeuille uit 4 objecten: 1. winkelcentrum Heivelden met een Plus supermarkt van 2.093 m 2 te Best, verworven in 2011 2. winkelcentrum Smitshof met een Albert Heijn van 2.293 m 2 te Soest, verworven in 2013 3. de solitaire supermarkt van 2.683 m 2 te Hengelo, gehuurd door Emté, verworven in 2014 4. de Plus supermarkt van 1.863 m 2 met winkels te Lopik, verworven in 2016 De balanswaarde van de vastgoedobjecten bedraagt per 1 mei 2016 ruim 25 miljoen. Navolgende huurdersoverzichten geeft de situatie per 1 mei 2016 weer.
Winkelcentrum Heivelden te Best Dit winkelcentrum is het enige winkelcentrum in de wijk en heeft ruim voldoende parkeergelegenheid. Belangrijkste huurder is de Plus supermarkt, geleid door een supermarktondernemer, die tevens participant in het Fonds is. Een andere belangrijke huurder is Kruidvat. Recent heeft het Fonds een nieuwe huurovereenkomst afgesloten met de supermarktondernemer ter plaatse (Plus Ton Henst BV). Deze heeft per 21 augustus 2016 (einddatum van het vorige huurcontract met de Plus-organisatie) een nieuwe huurovereenkomst voor 15 jaar afgesloten. De ondernemer betaalt een hogere huur dan Plus. Supermarktfonds.nl - Heivelden Best Plus Vastgoed B.V. (Sperwer/Plus)* 21-8-2010 20-8-2021 5 jaar Mw. I.J. Bakker-Van Beek (In Shape Afslankstudio Best) 1-12-2010 30-11-2018 5x5 jaar Bakkerij Bekkers 1-12-2001 30-4-2020 5x5 jaar Rabobank Best U.A. 15-10-2021 5x5 jaar Hr. G.H.J. Eeuwes (Slijterij Heivelden) 1-1-2010 31-12-2019 5x5 jaar Dhr. Rijken (The Read Shop)** 1-9-2005 14-5-2019 5x5 jaar Dhr. Peelen (Gloriosa) 1-2-2012 31-1-2017 5x5 jaar Plus Ton Henst BV 1-9-2013 20-8-2016 5 jaar A.S. Watson Kruidvat 15-10-2014 14-10-2019 5 jaar Bestse Bazaar 1-11-2014 30-10-2017 1 jaar Robben Holding B.V. (Hiphappers) 1-10-2004 30-9-2019 5x5 jaar Scissors Hairdesign B.V. 1-10-2010 30-9-2020 5x5 jaar Totale huur (afgerond) 555.700 * nieuwe huurder: Plus Ton Henst BV ** deze huurder heeft verspreid over 5 jaren een huurkorting gekregen. Winkelcentrum Smitshof te Soest Dit winkelcentrum is centraal in de wijk gelegen met directe en externe parkeergelegenheid. Belangrijkste huurder is Albert Heijn. Er wordt gewerkt aan plannen om het parkeren en de bereikbaarheid verder te optimaliseren. Hiervoor hebben gesprekken plaatsgevonden met belanghebbenden in het gebied, Ahold en de gemeente Soest, waarbij de gemeente heeft aangegeven positief tegenover de optimalisatieplannen te staan. Ahold heeft aangegeven de supermarkt te willen verkleinen en het interieur te moderniseren. De oppervlakte die hierdoor overblijft dient Ahold zelf te verhuren. Dit vormt dus geen risico voor het Fonds. Supermarktfonds.nl - Smitshof Soest 1 Ahold Europe Real Estate & Construction BV 1-1-2013 31-12-2017 5x5 jaar 2 Ahold Europe Real Estate & Construction BV 1-1-2013 31-12-2022 5x5 jaar 3 Cafetaria Lekker VOF 1-7-2004 30-6-2019 5x5 jaar 4 Herman en Mariska Brillen VOF 1-12-2012 30-11-2017 5x5 jaar 5 Fatima Bayrakdar h.o.d.n. Bayrakdar Market 1-5-2010 30-11-2019 5x5 jaar 6 Dhr M.G. van Geerestein* 1-6-1997 1-6-2022 5x5 jaar 7 Gemeenschappelijke Gezondheidsdienst Midden NL 1-1-2012 31-12-2021 5 jaar 8 Stichting Zorg 3.0 1-1-2012 31-12-2021 5 jaar 9 Ahold Europe Real Estate & Construction BV 1-1-2013 31-12-2022 5x5 jaar 10 Kattenkliniek Felicare 1-1-2015 31-12-2017 3 jaar Totale huur (afgerond) 566.100 *Dit betreft een winkel waarin onder andere gezelschapspelletjes, videospellen en Lego worden verkocht. Complex te Hengelo De Emté supermarkt is gelegen aan de rand van het centrum direct aan de ontsluitingsweg en beschikt over een ruim eigen parkeerterrein. Supermarktfonds.nl - Emté Hengelo 1 Emté supermarkten BV 1-5-2014 30-4-2029 5x5 jaar Totale huur (afgerond) 218.100
Complexen te Lopik De Plus supermarkt is in het centrum van Lopik gelegen en heeft inpandig nog een bakker en Read Shop shop in a shop -concept. Het andere complex in Lopik betreft de voormalige Plus supermarkt. Hier is Kruidvat huurder en is nog enige leegstand. Voor de leegstand heeft verkoper Green een huurgarantie afgegeven die loopt tot februari 2021. Supermarktfonds.nl - Complexen Lopik COMPLEX 1 1 Plus Vastgoed B.V. 6-3-2015 5-3-2025 3x5 jaar 2 Plusmarkt Van Velzen B.V. (Bakker) 6-3-2015 5-3-2025 3x5 jaar 3 Plusmarkt Van Velzen B.V. (Read Shop) 6-3-2015 5-3-2025 3x5 jaar COMPLEX 2 4 A.S. Watson (Kruidvat) 6-11-2015 5-11-2020 2 x5 jaar 5 Leegstand 5 jaar huurgarantie 16-2-2016 15-2-2021 Totale huur (afgerond) 492.100 De weergegeven huren zijn exclusief BTW. Alle huurders hebben met BTW belaste huur met uitzondering van de Rabobank in Best, de Gemeenschappelijke Gezondheidsdienst Midden Nederland in Soest en Stichting 3.0 in Soest. Deze laatste twee betalen wel een BTW compensatie. Voor alle objecten in de portefeuille zijn lange termijn plannen gemaakt waar jaarlijks invulling aan wordt gegeven om te zorgen dat de centra een optimale aantrekkingskracht houden voor de consument. Onderdeel van deze plannen vormen de meerjaren onderhoudsbegrotingen. Rendementsprognose 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 jaar 10 Huurinkomsten /verkoopresultaat 1 1.745.000 1.845.300 1.863.800 1.882.400 1.901.200 1.920.200 1.939.400 1.958.800 1.978.400 1.998.200 2.018.200 Rentekosten 2 558.000 576.900 567.900 558.900 549.800 540.800 531.800 522.700 513.700 504.700 Exploitatielasten en onderhoud 96.000 101.500 102.500 103.500 104.600 105.600 106.700 107.700 108.800 109.900 Vastgoedbeheer 69.800 73.800 74.600 75.300 76.000 76.800 77.600 78.400 79.100 79.900 Fondsbeheer 107.500 113.700 114.800 115.900 117.100 118.300 119.500 120.700 121.900 123.100 Jaarlijkse fondskosten 95.000 96.000 97.000 98.000 99.000 100.000 101.000 102.000 103.000 104.000 Totale kosten / performance fee 926.300 961.900 956.800 951.600 946.500 941.500 936.600 931.500 926.500 921.600 Resultaat 818.700 883.400 907.000 930.800 954.700 978.700 1.002.800 1.027.300 1.051.900 1.076.600 Aflossing -160.000-240.000-240.000-240.000-240.000-240.000-240.000-240.000-240.000-240.000 Uitgifte nieuwe participaties 175.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 250.000 Cash flow 3 833.700 893.400 917.000 940.800 964.700 988.700 1.012.800 1.037.300 1.061.900 1.086.600 Cash flow per participatie 2.030 2.030 2.040 2.050 2.050 2.060 2.070 2.070 2.080 2.090 Direct rendement 4 8,1% 8,1% 8,2% 8,2% 8,2% 8,2% 8,3% 8,3% 8,3% 8,4% Aantal uitstaande participaties jaarultimo 440 450 460 470 480 490 500 510 520 530 Vreemd vermogen jaarultimo 15.326.000 15.086.000 14.846.000 14.606.000 14.366.000 14.126.000 13.886.000 13.646.000 13.406.000 13.166.000 Gemiddeld direct rendement 8,2% 4 Gemiddeld totaalrendement 8,75% 4 1 De verwachte jaarlijkse indexatie van de huurinkomsten bedraagt 1%. Berekening Verkoopresultaat: Verkoopprijs na kosten minus Aankooprijs inclusief kosten koper. Berekening Verkoopprijs: jaarhuur jaar 10 plus één indexatie maal de kapitalisatiefactor k.k. per balansdatum 01/05/16. 2 De rente en looptijd van de hypothecaire leningen is per leningdeel verschillend. Verondersteld wordt dat de rente over de gehele prognoseperiode gemiddeld 3,76% bedraagt. 3 De cash flow is berekend als het resultaat voor afschrijvingen minus aflossingen plus opbrengst uitgifte nieuwe participaties. 4 De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Rendementen zijn na belastingen fonds en voor belastingen belegger en gebaseerd op een verkrijgingsprijs per participatie ad 25.000, exclusief emissiekosten.
De investering en het rendement Het vastgoed is momenteel voor ca. 63% gefinancierd met vreemd vermogen. Het eigen vermogen wordt bijeengebracht door supermarktondernemers en andere (particuliere) beleggers. De participaties hebben een omvang van 25.000,- exclusief emissiekosten. De minimale deelname is vijf participaties. Het huidig netto uitkeerbare rendement bedraagt ruim 8%* op jaarbasis. Het verwachte gemiddelde totaalrendement bedraagt ca. 8,75%* op jaarbasis (berekend over een periode van 10 jaar). Financiering Naast het door de beleggers ingebrachte eigen vermogen wordt het Fonds gefinancierd met vreemd vermogen. Het Fonds heeft de mogelijkheid externe financiering aan te trekken voor maximaal 75% (Loan to Value, oftewel LTV) van de getaxeerde marktwaarde van de Vastgoedportefeuille kosten koper zoals periodiek door onafhankelijke taxateurs wordt vastgesteld. Per 1 mei 2016 bedraagt de LTV circa 63%. De Beheerder heeft de mogelijkheid om naast de financiering van het vastgoed een (tijdelijk) overbruggingskrediet aan te gaan bij aankopen van vastgoed. Voor het aangaan van een overbruggingskrediet is de toestemming van de Raad van Commissarissen nodig. Alle verplichtingen die uit de financieringen voortvloeien zijn voor rekening en risico van het Fonds. Doelstelling bij het aantrekken van hypothecaire financiering is dat de financiers zich uitsluitend op het vastgoed en de overige activa van het Fonds kunnen verhalen (non-recourse beding) en nimmer participanten hoofdelijk kunnen aanspreken. Voor ten minste 75% van de leningen zal de rente gefixeerd worden voor een (middel)lange looptijd. Maximaal 25% van de leningen kan tegen een variabele rente worden aangehouden. Indien en voor zover leningen worden aangetrokken met een verplichte periodieke aflossing wordt beoogd de periodieke aflossing door middel van periodiek nieuw uit te geven Participaties te financieren. Juridische kenmerken van het fonds Supermarktfonds.nl is een fonds voor gemene rekening en is fiscaal transparant cq. heeft een fiscaal besloten karakter. Hierdoor wordt een belegging in Supermarktfonds.nl slechts op het niveau van de participant belast en niet bij het fonds zelf. Supermarktfonds.nl geeft periodiek nieuwe participaties uit, meestal bij nieuwe aankopen. Het fonds is opgericht voor onbepaalde tijd. Participaties kunnen onder voorwaarden worden ingekocht door het fonds, die deze in het algemeen weer zal herplaatsen bij andere beleggers. Het vermogen van de participanten (en het juridisch eigendom van het vastgoed) wordt in een aparte stichting gehouden. United International Management BV is de onafhankelijk bestuurder van de stichting. Supermarktfonds.nl, de aan haar gelieerde entiteiten en Heeneman & Partners Beheer BV zijn vrijgesteld van de vergunningplicht voor beleggingsinstellingen als bedoeld in de wet op het financieel toezicht (wft) en derhalve staat geen van hen onder toezicht van de AFM of een andere toezichthouder. Thans is een aanvraag bij de AFM lopende waardoor het fonds onder toezicht komt van de AFM. De goedkeuring hiervoor wordt najaar 2016 verwacht. Risicofactoren Participanten dienen zich bewust te zijn van het feit dat beleggen in vastgoed naast kansen ook risico s met zich meebrengt. De risico s verbonden aan deelname in het fonds kunnen mogelijk tot gevolg hebben dat de werkelijke resultaten van het fonds afwijken van de uitgangspunten van * De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Rendementen na belastingen fonds en voor belastingen belegger en gebaseerd op een minimale deelname 125.000 excl. emissiekosten.
het informatiememorandum en het rendement lager is dan verwacht. In het informatiememorandum is een uitgebreide toelichting op de risico s opgenomen. Deelname en overige informatie De inschrijving op participaties in Supermarktfonds.nl staat open. U kunt deelnemen in Supermarktfonds.nl met ten minste 5 participaties van 25.000,- exclusief emissiekosten. De minimale deelname is vijf participaties. Na het lezen van het informatiememorandum met een volledige beschrijving van de investering kunt u inschrijven via www.supermarktfonds.nl of met het inschrijfformulier bij deze brochure. U ontvangt een schriftelijke bevestiging van uw inschrijving en precieze betalingsinstructies. U kunt het informatiememorandum downloaden via www.heeneman-partners.nl of ons bellen op 020-227 02 22 voor het toesturen van het informatiememorandum. Wanneer nieuw vastgoed wordt aangekocht en er een emissie plaatsvindt, zal de Beheerder een memorandum verstrekken waarin de actuele portefeuille met huurgegevens en taxatiewaarden staan vermeld. Deze brochure geeft slechts een beknopte omschrijving van de belegging en dient ter introductie om interesse bij beleggers te wekken en geldt niet als een aanbod. Aan de brochure kunnen daarom geen rechten worden ontleend. Op de website van het fonds Supermarktfonds.nl is het informatiememorandum en het inschrijfformulier te downloaden. Mededeling beheerder De voorwaarden van de belegging staan beschreven in het informatiememorandum. Iedere beslissing om deel te nemen in het fonds dient gebaseerd te zijn op alle hoofdstukken en bijlagen van het informatiememorandum alsmede het meest actuele vastgoedmemorandum. Deze flyer bevat actuele gegevens per 1 mei 2016 waardoor de cijfers en bedragen kunnen afwijken van betreffende cijfers en bedragen in het informatiememorandum d.d. 18 september 2013. Voor toelichting of vragen Supermarktfonds.nl p/a Heeneman & Partners Buitenveldertselaan 106 1081 AB Amsterdam tel. +31 (0)20 22 70 222 info@supermarktfonds.nl www.supermarktfonds.nl