Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april 2011 1 BEREIKBAAR WONEN IN BREDA Juni 2011 Een synthese van de rapporten over de woningmarkt en doelgroep in Breda 1 - Wonen in Breda: een verkenning van de woningmarkt, definitief concept d.d. maart 2011, RIGO (i.o.v. Gemeente Breda) - De doelgroep in Breda, december 2010, RIGO (i.o.v. Woonloket Breda) - Woonlastenonderzoek Breda, eindrapport d.d. december 2010, RIGO (i.o.v.woonloket Breda) - Woonruimteverdeling in Breda, eindrapport d.d. juni 2010, RIGO (i.o.v. Woonloket Breda) 1 Belangrijk te vermelden dat in de onderzoeken nog geen rekening gehouden is met het na de uitvoering ervan genomen besluit om minder te gaan slopen in Breda. Ook zijn in de onderzoeken MGE, Koopgarant en SlimmerKopen niet meegenomen als onderdeel van de kernvoorraad.
Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april 2011 2 Begrippen en uitgangspunten Kernvoorraad Sociale huurwoningvoorraad Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Doelgroep Goedkoop scheefwonen De (zelfstandige) huurvoorraad met een huurprijs tot de maximale huurprijsgrens van 652,52 (prijspeil 2011), zowel huurwoningen van de corporaties als particuliere huurwoningen vallen hieronder. Onzelfstandige studenteneenheden worden niet gerekend tot de kernvoorraad. De sociale huurwoningen tot 652,52, die in bezit zijn van een van de corporaties in Breda. De huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens. De huishoudens hebben recht op huurtoeslag. De huishoudens met een inkomen tussen de huurtoeslaggrens en het maximale bruto jaarinkomen van 33.614,- in 2011 ( 33.000,- in 2010), zoals opgenomen in de ministeriële regeling over staatssteun aan corporaties. Het totaal aantal huishoudens met een inkomen tot en met 33.614,-. Dit is een optelsom van de primaire en secundaire doelgroep. De situatie waarin een huishouden met een hoger bruto jaarinkomen dan 33.614,- woonachtig is in de kernvoorraad. In tabel 1 zijn de inkomensgrenzen weergegeven tot waar een huishouden recht heeft op huurtoeslag. De rapporten van RIGO gaan uit van de inkomens- en huurprijsgrenzen in 2010, in de tabellen 1 en 2 zijn echter ook de grenzen in 2011 opgenomen. Tabel 1: Inkomensgrenzen huurtoeslag (Bron: MG circulaire 2010-03) 2010 2011 Eenpersoonshuishouden < 65 jaar 21.450,- 21.625,- Eenpersoonshuishouden > 64 jaar 20.200,- 20.350,- Meerpersoonshuishouden < 65 jaar 29.125,- 29.350,- Meerpersoonshuishouden > 64 jaar 27.575,- 27.750,- In tabel 2 zijn de huurprijsgrenzen over 2010 en 2011 weergegeven. Indien de huur boven de maximale huurprijsgrens ligt, dan valt een woning buiten de definitie van de kernvoorraad. Tabel 2: Huurgrenzen huurtoeslag (MG circulaire 2010-03) 2010 2011 Kwaliteitskortingsgrens 357,37 361,66 (1 e ) Aftoppingsgrens één- en tweepersoonshuishoudens 511,50 517,64 (2 e ) Aftoppingsgrens meerpersoonshuishoudens 548,18 554,76 Maximale huurprijsgrens 647,53 652,52
Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april 2011 3 1. Ontwikkeling van de kernvoorraad in Breda Omvang van de kernvoorraad en de doelgroepen: situatie 2010 In tabel 3 is een overzicht van de opbouw van de woningvoorraad van Breda in 2010 weergegeven. Tabel 3: Bewoonde woningvoorraad naar eigendom en prijs (2010) (Opgenomen in rapport Wonen in Breda, p. 4. Oorspronkelijke bron: gemeente Breda en corporaties, bewerking RIGO) koop tot en met 175.000 4.360 6% 175.001-265.000 18.100 25% 265.001-345.000 8.930 12% 345.001 en meer 12.980 18% Totaal koop 44.370 60% huur < 357 5.740 8% 357-511 16.460 22% 511-548 1.650 2% 548-648 3.060 4% 648 en meer 2.590 4% Totaal huur 29.500 40% Totaal 73.870 100% De woningvoorraad in Breda bestaat in 2010 uit 73.870 woningen, waarvan 40% huurwoningen (29.500 woningen) en 60% koopwoningen (44.370 woningen). Tabel 4: Voorraad huurwoningen en kernvoorraad (2010) (Opgenomen in rapport Wonen in Breda, p. 82. Oorspronkelijke bron: WoON 2009, bewerking RIGO en gemeentelijke prognoses) Totale voorraad huurwoningen 29.500 Totale kernvoorraad (huur tot 648) 26.920 Sociale huurwoningvoorraad van de corporaties 21.820 Sociale particuliere huurwoningvoorraad 5.100 De voorraad huurwoningen bestaat uit huurwoningen van de corporaties en particuliere huurwoningen. De totale kernvoorraad (woningen met een huur tot 648,-) kent 26.920 woningen 2. De sociale huurwoningvoorraad van de corporaties in Breda heeft een omvang van 21.820 woningen. 2 Hoewel uit tabel 3 blijkt dat de totale kernvoorraad 26.910 woningen groot is, wordt in het rapport Wonen in Breda verder gesproken over een totale kernvoorraad van 26.920 woningen.
Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april 2011 4 Tabel 5: Woonsituatie zelfstandige huishoudens naar inkomensklasse (2010) (Opgenomen in rapport Wonen in Breda, p.12. Oorspronkelijke bron: WoON 2009, bewerking RIGO) < 357 357-548 548-648 > 648 koopsector totaal Primaire doelgroep 3.590 7.910 1.140 560 5.650 18.850 (19%) (42%) (6%) (3%) (30%) Secundaire doelgroep 1.480 4.270 760 1.020 9.130 16.660 (9%) (26%) (5%) (6%) (55%) 33.000-43.000 280 2.580 570 310 6.470 10.210 (3%) (25%) (6%) (3%) (63%) Meer dan 43.000 390 3.350 600 710 23.120 28.160 (1%) (12%) (21%) (3%) (82%) Totaal 5.740 18.110 3.060 2.590 44.370 73.870 (8%) (25%) (4%) (4%) (60%) In 2010 behoren 35.510 (18.850 + 16.660) zelfstandig wonende huishoudens tot de doelgroep (en hebben dus een jaarinkomen tot 33.000,-). Het aandeel van deze doelgroep is 48% van de in totaal 73.870 zelfstandige huishoudens in Breda. Van alle zelfstandig wonende huishoudens in Breda heeft 26% (18.850 huishoudens) recht op huurtoeslag (en behoort tot de primaire doelgroep; Nederlands gemiddelde is 29%) en 23% (16.660 huishoudens) valt tussen de huurtoeslaggrens en de inkomensgrens van 33.000,- (en behoort tot de secundaire doelgroep). Zoals ook te zien is in tabel 5, doen niet alle huishoudens die tot de doelgroep behoren een beroep op de kernvoorraad. Circa de helft van de doelgroep woont in een koopwoning of particuliere huurwoning. In vergelijking met andere steden in Nederland woont in Breda een relatief groot deel van de huishoudens die tot de doelgroep behoren, in een koopwoning of in één van de circa 7.200 particuliere huurwoningen. Andersom geldt dat er naast de primaire en secundaire doelgroepen ook huishoudens met een hoger inkomen aanspraak maken op de kernvoorraad (de goedkope scheefwoners). De woningen van de Bredase corporaties worden voor 71% bewoond door huishoudens uit de doelgroep. De overige 29% van de huishoudens in de sociale huurwoningenvoorraad van de corporaties heeft een inkomen boven 33.000, oftewel het aandeel goedkope scheefheid volgens de definitie in de Europese regelgeving bedraagt 29%. Huidige situatie op de Bredase woningmarkt en verschil tussen woningvraag en woningaanbod Sinds 2008 heerst er een crisis op de woningmarkt en staan de verkopen van bestaande en nieuwe woningen onder druk. De economische crisis is echter niet de enige veroorzaker van de crisis op de woningmarkt en afnemende woningbouwproductie. De verkopen van woningen nemen al vanaf 2006 af. De consument is het vertrouwen in de woningmarkt grotendeels verloren en het is de vraag wanneer dit vertrouwen terug keert. Voor de doorstromers in de koopwoningmarkt is de angst voor dubbele woonlasten, lange verkooptijd en dalende woningprijzen aanleiding de koop uit te stellen. Daarnaast hebben de jonge huishoudens in Breda weinig overwaarde in hun woning opgebouwd, wat de doorstroming naar duurdere koop doet stagneren. Ook is een aantal stimuleringsregelingen van het Rijk en de provincie voor starters verlopen en zijn de hypotheekvoorwaarden aangescherpt. De woningbehoefte vertaalt zich dan ook niet meer altijd in een concrete woningvraag. Tegelijkertijd zijn in de sociale huursector de eisen ten aanzien van toewijzingen door de Europese regelgeving verscherpt. Ook in Breda zal deze regelgeving, die per 1 januari 2011 in werking is getreden, invloed hebben op de doorstroming in de sociale huursector. Ondanks de ontwikkelingen op de woningmarkt zeggen, blijkens de onderzoeken, circa 8.000 van de reeds zelfstandig wonende huishoudens in Breda binnen twee jaar te willen verhuizen (doorstromen), en hebben daar reeds stappen toe gezet. Van deze groep is 42% een huishouden tot 35 jaar. Het merendeel (65%) zoekt een koopwoning. Van de
Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april 2011 5 doorstromende huurders wil 40% naar een koopwoning. De behoefte in de huursector betreft voornamelijk het segment van 357,- tot 548,-. Naast doorstromers kent Breda een grote groep potentiële starters op de woningmarkt. De komende jaren willen 4.270 onzelfstandig wonende huishoudens een start maken in een koop- of huurwoning. Het merendeel valt binnen de grenzen van de huurtoeslag; 66% zoekt dan ook een huurwoning en 34% een koopwoning. Veruit het grootste deel (60%) zoekt een huurappartement tot 548,-. Van de totale groep zoekt 63% een appartement. De omvang van de vraag van starters vertegenwoordigt het (theoretische) tekort in aantallen woningen in Breda, dit zijn namelijk de huishoudens die nu nog geen woning hebben en dit wel willen. Als gekeken wordt naar de segmenten waar het verschil tussen vraag en aanbod het grootste is, dan valt allereerst het koopsegment van 175.000,- tot 265.000,- op, waar de vraag het aanbod ruim overtreft. Daarnaast is er in het huursegment tussen 357,- en 548,- sprake van een vraagdruk in de huidige situatie. De spanning is voornamelijk bij eengezinswoningen in de koop- en huursector waar te nemen. De grootste ontspanning ontstaat bij huurwoningen tot 357,-, waar het grootste deel van de starters wel weer zijn wooncarrière begint. De toekomstige ontwikkeling van de doelgroep In het rapport Wonen in Breda is op basis van uitkomsten van gemeentelijke prognoses een inschatting gemaakt van de ontwikkeling van inkomensgroepen. Er zijn twee varianten (scenario s) ontwikkeld: een zware crisis variant en een lichte crisis variant 3. In beide varianten neemt de absolute omvang van de primaire en de secundaire doelgroep toe. De toename is uiteraard het grootst bij de zware crisis-variant. In de berekening (zie tabel 6) is geen rekening gehouden met het feit dat woningcorporaties vanaf 1 januari 2011 nog maar 10% van de sociale huurwoningen mogen toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen van meer dan 33.000,-. Als hier wel rekening mee gehouden zou zijn, dan zou het aantal goedkope scheefwoners in 2015 en 2025 lager zijn. Tabel 6: Woonsituatie 2010 en woningbehoefte bij constante woonsituatie alle huishoudens, o.b.v. gemeentelijke prognose (Opgenomen in rapport Wonen in Breda, p.86. Oorspronkelijke bron: WoON 2009, bewerking RIGO en gemeentelijke prognose) In 2010 In 2015 In 2025 Zware crisis Lichte crisis Zware crisis Lichte crisis Primaire doelgroep 12.640 14.400 12.630 14.810 12.310 Secundaire doelgroep 6.510 7.120 7.290 7.690 7.590 Totaal doelgroep (a) 19.150 21.520 19.920 22.500 19.900 Goedkope scheefwoners (b) 7.770 8.080 8.040 8.360 8.020 Totaal (a+b) 26.920 29.600 27.960 30.860 27.920 Op basis van de tabel kan de conclusie getrokken worden dat de huidige kernvoorraad groot genoeg is. De omvang van de huidige kernvoorraad (26.920 woningen) is immers groter dan de voorspelde omvang van de doelgroepen in 2015 en 2025 (tussen de 19.000 en 22.500 huishoudens). Desondanks is het niet verstandig de kernvoorraad te laten afnemen naar het niveau van deze voorspelde omvang. Hier moet genuanceerd naar gekeken worden, mede vanwege een aantal onzekere ontwikkelingen: 3 Zware crisis variant: de crisis heeft een flinke impact op de korte en langere termijn. Lichte crisis variant: na een relatief korte dip in de economische ontwikkeling zet de groei weer door.
Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april 2011 6 1 In de huursector wonende huishoudens met een inkomen boven 33.000,- zijn bovengemiddeld verhuisgeneigd de komende jaren. Van de 29% goedkope scheefwoners in de sociale huursector zoekt 19% een andere woning, het merendeel in de koopsector. Deze huishoudens zouden binnen 2 jaar 880 woningen in de sociale huursector vrijmaken. Door de hogere eisen aan hypotheekleningen wordt het deze huishoudens echter lastiger gemaakt. Zij kunnen minder lenen, waardoor een passend aanbod in de koopsector vaak ontbreekt. De omvang van de in de toekomst benodigde kernvoorraad hangt sterk samen met de ontwikkeling van de scheefheid. Als meer scheefwoners in beweging komen, dan zal meer passend worden gewoond en zijn er dus minder woningen in de kernvoorraad nodig. Echter het terugdringen van goedkoop scheefwonen is erg lastig. Met de juiste extra beleidsinzet is in het verleden mogelijk gebleken de scheefheid met 4% terug te dringen (in het geval van Breda dus van 29% naar 25%). 2 De mate waarin de startersvraag wordt gehonoreerd. Net als in de afgelopen jaren zullen er in 2015 en 2025 starters zijn die willen toetreden tot de markt. Het overgrote deel van de starters wenst een woning in de kernvoorraad. 3 Ambities wat betreft het behouden/aantrekken van specifieke groepen (zoals jongeren). Als het de ambitie is jongeren meer dan nu aan de gemeente te binden, al dan niet extra aan te trekken, dan is een passende huisvesting vereist. Inzetten op de doorstroming en het verminderen van het aantal goedkope scheefwoners In de berekening van de toekomstige omvang van de primaire en secundaire doelgroep is geen rekening gehouden met het feit dat woningcorporaties vanaf 1 januari 2011 90% van de sociale huurwoningen moeten toewijzen (bij nieuwe toewijzingen) aan huishoudens met een jaarinkomen tot 33.614,-. Deze regeling zorgt ervoor dat op het moment van toewijzing er geen sprake is van goedkope scheefheid, en dat op termijn het aandeel goedkope scheefwoners zal afnemen. De Bredase corporaties voldoen aan deze regeling. Een verdere toename van de sociale woningvoorraad kan op termijn, zeker als sloopplannen getemporiseerd of afgesteld worden, leiden tot overschotten en leiden tot problemen vanwege de nieuwe regeling voor de toewijzingscriteria. De corporaties willen, naast het voldoen aan de nieuwe toewijzingscriteria, inzetten op het bevorderen van de doorstroming door: Voor de doelgroep met een inkomen boven 33.000,- woningen ter beschikking te stellen;. Het verkopen van woningen via een MGE-constructie als Koopgarant of Slimmer Kopen. De woningen kunnen hiermee een koopprijs tussen circa 130.000,- en 180.000,- verkrijgen, zodat de woning betaalbaar wordt voor scheefwoners maar ook voor huishoudens die (nog net) tot de doelgroep behoren;. Het (experimenteren met het) bieden van een verhuispremie om mensen te verleiden te verhuizen. Ook de reeds ingevoerde starterslening bevordert doorstroming. Ondanks de inspanningen ondervinden corporaties dat het lastig is de doorstroming te stimuleren in volumes die er toe doen. De situatie wordt door de corporaties en de gemeente gemonitord, onder andere met de gegevens uit Klik voor wonen. Een mogelijke (toekomstige) druk op goedkope scheefwoners om te verhuizen komt voort uit het Regeerakkoord, dat aangeeft dat huurstijgingen van 5% voor huishoudens in de sociale huursector met een bruto inkomen boven 43.000,- mogelijk moet worden gemaakt. Conclusies De doelgroepanalyse laat zien dat de kernvoorraad van 26.920 woningen in theorie voldoende is om de primaire en secundaire doelgroep nu en in de toekomst te kunnen huisvesten. De voorspelde totale om-
Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april 2011 7 vang van de doelgroepen in 2015 en 2025 bedraagt tussen de 19.000 en 22.500 huishoudens. Echter, de woningen van de Bredase corporaties worden voor 29% bewoond door huishoudens met een inkomen boven 33.000,-. Het aandeel goedkope scheefheid bedraagt dus 29%. Er is sprake van een aantal onzekere ontwikkelingen. Het is namelijk de vraag in hoeverre goedkoop scheefwoners de overstap naar de koopsector zullen maken. Als de groep goedkoop scheefwoners blijft zitten, komt de secundaire doelgroep in de knel. Tegelijkertijd is er na verloop van tijd mogelijk weer sprake van vermindering van de goedkope scheefheid, juist vanwege de 90%-richtlijn, een door het nieuwe kabinet mogelijk gemaakte extra huurverhoging en maatregelen die succesvol verleiden tot doorstromen vanuit de kernvoorraad. Relevant is daarnaast het beleid van de woningcorporaties om ook voor de middeninkomens, die in de kernvoorraad niet meer terecht kunnen, aanbod beschikbaar te hebben en houden. Binnen de huursector bestaat er in het huursegment tussen 357,- en 548,- een vraagdruk in de huidige situatie: de vraag naar dergelijke woningen is groter dan het aanbod (met name als het gaat om eengezinswoningen). De grootste ontspanning ontstaat bij huurwoningen tot 357,-, waar het grootste deel van de starters wel weer zijn wooncarrière begint. In de koopsector bestaat spanning in het koopsegment van 175.000,- tot 265.000,- (met name bij eengezinswoningen). Bij de bouw van nieuwe woningen verdient het daarom aanbeveling om op de kortere termijn- in de huursector merendeels te bouwen in de huurprijsklasse tussen 357,- en 548,- en in de koopsector qua programma ruimte te bieden voor de genoemde koopprijsklasse. 2. Gedifferentieerde aanpak van de woningvoorraad De gemeente Breda heeft in haar woningbouwbeleid niet alleen gekeken naar de gewenste woningdifferentiatie, maar ook naar het woonmilieu dat gecreëerd moet worden. Het nieuwe toewijzingsbeleid als gevolg van de EU-regeling kan in wijken met veel sociale huurwoningen leiden tot een toename van de inkomenssegregatie. De corporaties en de gemeente zijn dan ook geen voorstander van een generiek percentage sociale huur bij nieuwbouw van woningen, mede vanwege de inperking van de doelgroep van corporaties. De opgave van de corporaties is in toenemende mate kwalitatief (de juiste woningen) in plaats van kwantitatief (meer woningen). Gewenste woonmilieus zijn het uitgangspunt. Dit betekent dat er in toenemende mate op wijkniveau naar de behoefte en kernvoorraad wordt gekeken. Differentiatie van bewonersgroepen blijft de ambitie, wat per wijk of kern een ander (gedifferentieerd) programma en gebiedsdoelen kan opleveren. Dit neemt uiteraard niet weg dat de totale omvang van de kernvoorraad verantwoord moet blijven, ook rekening houdend met het aandeel goedkope scheefwoners in de kernvoorraad. Conclusie De corporaties en de gemeente zijn geen voorstander van een generiek percentage sociale huur bij nieuwbouw van woningen. Differentiatie van bewonersgroepen blijft de ambitie, wat per wijk of kern een ander (gedifferentieerd) programma kan opleveren. 3. Individuele ondersteuning van huishoudens met hoge woonlasten Uit het woonlastenonderzoek blijkt dat 40% van de huishoudens van de primaire doelgroep hogere woonlasten heeft dan de norm. Het gaat hier om 4.500 huishoudens in de kernvoorraad in Breda. Een aanzienlijk deel van deze huishoudens zit meer dan 15% boven de normen van het NIBUD. Het gaat hier om een landelijk probleem. Het woonlastenonderzoek in s-hertogenbosch liet zien dat 42% (4.940) van de huishoudens in de kernvoorraad te hoge woonlasten heeft. In Tilburg bedraagt dit percentage zelfs 45%, wat inhoudt dat 6.450 huishoudens in de primaire doelgroep te hoge woonlasten hebben.
Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april 2011 8 De onderzoeken laten zien dat het hier om een gecompliceerde problematiek gaat, waarbij het gedrag van mensen een belangrijke invloedsfactor is. Energielasten nemen een aanzienlijk deel van de woonlasten in, maar gebleken is dat een energiezuinige woning niet altijd zorgt voor lagere energiekosten. De woonlastenproblematiek beperkt zich niet uitsluitend tot de sociale huursector. Ook in de particuliere voorraad speelt deze problematiek. De hoge woonlasten van 4.500 huishoudens in de sociale huursector en van een onbekend aantal in de particuliere woningvoorraad in Breda wordt erkend als probleem. De woningcorporaties en de gemeente hebben al diverse maatregelen getroffen ten aanzien van deze problematiek (schuldsanering, begeleiding), maar doen ook forse investeringen in de energiezuinigheid van het woningbestand. De huurachterstanden lopen echter op. Een toename van energielasten en gemeentebelastingen hebben hier een aandeel in, maar ook het gedrag en keuzes van de bewoners speelt een rol. Voorgesteld wordt een aanpak op individueel niveau om de specifieke problematiek van de verschillende huishoudens verder te identificeren en op het juiste niveau effectieve maatregelen te treffen. Een analyse van gemeentelijk beleid (minima, kwijtschelding etc) is onderdeel van de voorbereiding van deze aanpak (voor wie werkt dat nu; komt dat terecht bij de huishoudens waarvan nu geanalyseerd is dat de woonlasten te hoog zijn?). Conclusie 4.500 Huishoudens in de sociale huursector en een onbekend aantal huishoudens in de particuliere woningvoorraad in Breda hebben te hoge woonlasten, wat wordt erkend als probleem. Voorgesteld wordt een aanpak op individueel niveau om de specifieke problematiek van de verschillende huishoudens verder te identificeren en op het juiste niveau effectieve maatregelen te treffen. Een analyse van gemeentelijk beleid (minima, kwijtschelding etc) is onderdeel van de voorbereiding van deze aanpak. 0-0-0