Doelgroepen en woningbehoefte

Transcriptie

1 RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving RAPPORT 13 NOVEMBER 215 Doelgroepen en woningbehoefte Onderzoeksmatige onderlegger voor de wensportefeuille van Lefier

2 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

3 RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving RAPPORT 13 NOVEMBER 215 Doelgroepen en woningbehoefte Onderzoeksmatige onderlegger voor de wensportefeuille van Lefier Opdrachtgever Lefier Auteurs Marlies van der Vlugt Johan van Iersel Rapportnummer 3183 Uitgave 13 november 215 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 112C 111 AB Amsterdam Postbus CV Amsterdam [email protected]

4 Inhoud Samenvatting 2 1 Inleiding 12 2 Actuele woningmarktsituatie Inleiding Woningvoorraad Bevolking Inkomensgroepen Actuele woonpatronen 2 3 Toekomstverwachtingen Inleiding Demografie Economie Ontwikkeling inkomensgroepen 29 4 Ontwikkeling woningbehoefte Inleiding Ontwikkeling van de woningbehoefte De behoefte aan sociale huurwoningen 38 Bijlage 1 Inkomensgrenzen huurtoeslag 46 Bijlage 2 Woonsituatie huishoudens 47 Bijlage 3 Bevolkingsopbouw 215, 225 en Bijlage 4 Geboorte, sterfte en migratie 52 Bijlage 5 Omvang en ontwikkeling subdoelgroepen 54

5 Samenvatting Uitgestrekt en gevarieerd De afstand van het meest zuidelijke puntje van het werkgebied in en het meest noordelijke puntje van bedraagt een kleine 1 kilometer. Omdat er geen snelweg of directe treinverbinding is, kost het met de auto meer dan een uur om van de ene plek naar de andere te komen, met het openbaar vervoer is men al snel drie uur kwijt. Het tekent de uitgestrektheid van het werkgebied van Lefier (en fusiepartner Stichting Woningbouw ). Er is geen sprake van één woningmarkt, wel van een cluster van gemeentelijke woningmarkten. Hoewel elke gemeente in bepaalde zin uniek is, geldt ook dat veel ontwikkelingen voor alle gemeenten op gaan. Het strategisch voorraadbeleid kan dus deels op concernniveau worden vormgegeven, maar lokale accenten (in de uitwerking) zijn essentieel. In dit rapport is gekozen voor een thematische insteek: per onderwerp wordt een beeld gegeven van de situatie en ontwikkeling in het werkgebied, met daarbij aandacht voor de variatie tussen de gemeenten. In de bijlage staan gedetailleerde uitsplitsingen per gemeente weergegeven, zodat deze gebruikt kunnen worden bij de gemeentelijke uitwerking van het beleid. In deze samenvatting wordt een integraal overzicht gegeven van diverse resultaten. Positie sociale huursector en Lefier Uiteraard is de positie van de sociale huursector in een studentenstad als verschillend van de overige gemeenten (zie ook figuur -1 op de volgende pagina). In deze gemeente is 41% van de woningen een sociale huurwoning en daarnaast wordt er nog eens 19% verhuurd door particulieren. De koopsector is met ongeveer 4 ondervertegenwoordigd, in tegenstelling tot alle andere gemeenten waar rond de 6-7 van de voorraad uit koopwoningen bestaat. Voor Lefier geldt echter dat het in een relatief kleine speler is. Men heeft slechts een vijfde van de sociale huurwoningen in handen, de rest is in het bezit van andere corporaties. In alle andere gemeenten heeft men minimaal de helft van de aanwezige sociale huurwoningen in handen. In en (in de toekomst) is men vrijwel monopolist. Samenstelling van de bevolking en huurders is een (populaire) studentenstad en kent hierdoor een vrij jonge bevolking. Slechts 12% van de inwoners is 65 jaar of ouder, tegenover een landelijk percentage van 18%. De andere gemeenten zijn juist sterker vergrijsd. In, Borger- Odoorn en Hoogezand-Sappemeer ligt het aandeel boven de. heeft als provinciestad een bepaalde aantrekkingskracht op jongeren/alleenstaanden en heeft met recente uitbreidingen gezinnen aangetrokken. Daardoor zijn deze twee gemeenten iets minder vergrijsd dan de overige gemeenten. 2

6 figuur - 1 Het aandeel woningen in de sociale huursector en het aandeel van Lefier binnen de sociale huursector 1 95% 84% aandeel sociale huur % 49% 29% 71% 4 19% 35% 62% 19% 42% 33% 34% aandeel lefier van sociale huur Borger-Odoorn H-S Bron: WoON 212, Woningmarktsimulatie RIGO figuur - 2 Het aandeel huishoudens behorend tot de doelgroep van beleid (primair + secundair) en het aandeel dat tot de tijdelijke extra doelgroep behoort % 5% 15% 15% 26% 33% 4% 15% 51% 5% 15% 35% 4% 15% 26% 4% 16% 35% 4% 15% 43% tijdelijke extra doelgroep secundaire doelgroep primaire doelgroep Borger-Odoorn H-S Bron: WoON 212, Woningmarktsimulatie RIGO Het hoge aandeel gezinnen in vertaalt zich ook in een wat kleinere doelgroep van beleid (zie ook figuur -2, de primaire en secundaire doelgroep samen). In behoort in deze gemeente 42% tot de doelgroep. In de gemeente Borger- Odoorn behoort een gelijk aandeel tot de doelgroep. In, Hoogezand- Sappemeer en ligt het aandeel rond de 5. In ligt het aandeel dat tot de doelgroep behoort op 66%. Hieronder vallen ook de studenten en pas afgestudeerden, vaak nog alleenstaand en met weliswaar een laag inkomen maar ook met een kansrijke toekomst. 3

7 In dit onderzoek worden de primaire en de secundaire doelgroep samen de doelgroep van beleid genoemd. De inkomensgrens waarmee de doelgroep van beleid wordt afgebakend is echter tijdelijk voor een periode van 5 jaar verhoogd van naar De groep die alleen gedurende deze periode aanspraak kan maken op een sociale huurwoning is in elke gemeente ongeveer gelijk van omvang: rond de 4 a 5% van de huishoudens valt in deze inkomenscategorie. Woonsituatie van de doelgroep De doelgroep van beleid is in elke gemeente divers van samenstelling. Dit uit zich ook in de woonsituatie van de doelgroep (zie ook figuur -3). In woont de doelgroep door de studentenpopulatie voor een belangrijk deel onzelfstandig. In de gemeenten Borger-Odoorn en woont 47% van de doelgroep in een koopwoning. Het gaat hier met name om ouderen die na het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd te maken hebben gekregen met een inkomensterugval. Over het gehele werkgebied samen woont 42% van de doelgroep in de sociale huursector, waarvan 17% in een woning van Lefier. Met name in, en Hoogezand-Sappemeer (en ) vervult Lefier een belangrijke rol bij het huisvesten van de doelgroep: meer dan een derde van de doelgroep woont hier in een woning van Lefier. figuur - 3 De woonsituatie van de doelgroep van beleid 1 onzelfstandig % 21% 15% 36% 29% 7% 47% 9% 2% 24% 34% 34% 17% overige corporatiehuur huur lefier Borger-Odoorn H-S Bron: WoON 212, Woningmarktsimulatie RIGO Nauwelijks goedkope scheefheid Het landelijke beleid is erop gericht de sociale huursector te laten focussen op hun kerntaak: het huisvesten van die groepen die daar niet zelfstandig in kunnen voorzien. In veel gebieden betekent dit dat de sociale huursector langzaam maar zeker in aantal wordt afgebouwd. Er is hier een overmaat aan sociale huurwoningen, die onder meer tot uiting komt in het feit dat er veel hogere inkomens in de sociale huursector wonen. Landelijk wordt meer dan een op de vier woningen bewoond door een huishou- 4

8 den met een hoger inkomen (> ). In het werkgebied van Lefier wordt slechts een op de zes woningen bewoond door een hoger inkomen, in zelfs maar 13% (zie ook figuur -4). De sociale huurwoningvoorraad wordt dus grotendeels door de doelgroep bewoond. Ruimte voor krimp van het aantal sociale huurwoningen is er niet vanuit dit perspectief, maar in de toekomst kan deze ruimte als gevolg van de vergrijzing wel ontstaan, omdat er door sterfte de komende jaren veel woningen vrij komen. figuur - 4 Het aandeel sociale huurwoningen dat wordt bewoond door de doelgroep van beleid (alle corporaties samen) % 24% 3% 4% 4% 5% 23% 21% 25% 2% 21% 4% 22% tijdelijke extra doelgroep secundaire doelgroep primaire doelgroep 4 56% 63% 62% 62% 56% 67% 62% Borger-Odoorn H-S Bron: WoON 212, Woningmarktsimulatie RIGO Leeftijdsopbouw huurdersbestand Na de Tweede-Wereldoorlog werden er in Nederland veel kinderen geboren. Begin jaren 7 daalde het aantal geboorten echter flink, mede doordat de anticonceptiepil in het ziekenfonds werd opgenomen. De generaties die in de periode geboren zijn, zijn inmiddels tussen de 45 en 7 jaar. Het is deze generatie die de komende jaren gaat zorgen voor een flinke vergrijzingsgolf. Ook in het werkgebied van Lefier zal dit het geval zijn. Het is echter van belang te beseffen dat deze vergrijzingsgolf met name bestaat uit eigenaar-bewoners (zie ook figuur -5). In alle gemeenten uitgezonderd geldt dat de leeftijdsklasse van 45 tot 7 jaar voor het overgrote deel in de koopsector woont. Voor de huursector geldt daarentegen dat met name de groep van 65 jaar en ouder sterk vertegenwoordigd is. In andere woorden: de huursector is anno 215 al sterk vergrijsd. Omdat de generaties in de huursector beneden de 65 jaar in aantal kleiner zijn, zal de huursector de komende jaren gaan ontgrijzen. Als gevolg van sterfte of verhuizing naar een verpleeghuis, komen binnen afzienbare tijd steeds meer huurwoningen vrij. Het is geen vanzelfsprekendheid dat deze woningen in een vrij ontspannen markt 5

9 automatisch weer worden verhuurd, zeker niet bij kwalitatief mindere delen van de voorraad. figuur - 5 De leeftijdsopbouw in de huur- en de koopsector 25% 25% overig werkgebied koop 15% 15% huur lefier overige corporaties 1 1 5% 5% < 25 jaar 25 tot 35 jaar 35 tot 45 jaar 45 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75 tot 85 jaar 85+ < 25 jaar 25 tot 35 jaar 35 tot 45 jaar 45 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75 tot 85 jaar 85+ Bron: WoON 212, Woningmarktsimulatie RIGO Ontspanning en stedelijke groei Zeker voor en Borger-Odoorn geldt de verwachting dat in de komende jaren de woningmarkt verder zal ontspannen. Volgens de Primosprognose 214 neemt het aantal huishoudens hier met respectievelijk 8% en 3% af in de periode tot 23 (zie ook figuur -6). In de gemeenten, Hoogezand-Sappemeer en neemt het aantal inwoners wel af, maar blijft het aantal huishoudens in stand of er is sprake van een lichte groei. In deze gemeenten is alleen strategische en/of vervangingsnieuwbouw nog mogelijk. De focus komt hier vrijwel volledig te liggen op de kwaliteit van de bestaande voorraad. Anders is dat in de stad, waar nog wel een wezenlijke toename van het aantal huishoudens wordt voorspeld. Primos gaat er vanuit dat het aantal studenten aan de RUG blijft groeien en dat er voldoende werkgelegenheid wordt gecreëerd om studenten na hun studie aan de stad te binden. Uiteraard zijn dit soort aannamen geen zekerheid en daarom zijn prognoses altijd met bandbreedten omgeven. Voor het beleid betekent dat dat er ruimte moet blijven om in te spelen op onverwachte ontwikkelingen (adaptief beleid). 6

10 figuur - 6 Relatieve ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens over de periode volgens de Primosprognose 15% 1 5% 1% 12% 11% 2% 3% 6% 3% inwoners huishoudens -5% -1-15% -11% -3% -4% -3% -6% -8% -1 Borger-Odoorn Hoogezand-Sappemeer Bron: Primos 214, Bewerking RIGO Gezinsverdunning en vergrijzing Dat het aantal huishoudens in verschillende gemeenten blijft toenemen, bij een afnemend aantal inwoners, is een gevolg van gezinsverdunning. Als voorbeeld : In 215 telt een gemiddeld huishouden in deze gemeente nog 2,4 leden, in 23 is dat gedaald tot 2,2. Er zijn steeds meer kleinere huishoudens (zie ook figuur -7) en gezinnen nemen in aantal af. De meest in het oog springende trend naar de toekomst is echter de vergrijzing. In figuur -7 is te zien dat in de gemeenten en Borger-Odoorn in 23 meer dan 4 van de huishoudens 65-jaar of ouder is. Ook in de andere gemeenten neemt het aandeel 65-plussers toe. Deze vergrijzing zal het straatbeeld wezenlijk gaan veranderen. figuur - 7 Het aandeel 65-plussers en alleenstaanden in 215 en Borger-Odoorn Hoogezand- Sappemeer Borger-Odoorn Hoogezand- Sappemeer aandeel 65-plus aandeel alleenstaand Bron: Primos 214, bewerking RIGO 7

11 Toekomstige omvang van de doelgroep van beleid Hoewel op dit moment de economische crisis nog voelbaar is, wordt door het Centraal Planbureau verwacht dat de koopkracht er op dit moment zeker voor de werkenden de komende jaren op vooruit gaat. Dit leidt tot een afname van de doelgroep van beleid. De vergrijzing zorgt er echter voor dat de verhouding tussen het aantal werkenden en gepensioneerden verschuift. Deze ontwikkeling leidt tot een toename van de doelgroep van beleid. In figuur -8 is te zien dat in het werkgebied beide ontwikkelingen elkaar ongeveer in evenwicht houden. De omvang van de doelgroep blijft in aandeel grotendeels constant. In de landelijke gemeenten heeft de vergrijzing in geringe mate de overhand en neemt de doelgroep in aandeel toe; kent ook in de toekomst een grotere beroepsbevolking waardoor de economische groei hier de overhand heeft. figuur Het aandeel huishoudens behorende tot de doelgroep in 215 en % 5% 5% 5% 15% 17% 15% 17% 4% 5% 15% 16% 5% 5% 15% 17% 4% 4% 15% 17% tijdelijke extra doelgroep secundaire doelgroep primaire doelgroep 26% 27% 33% 33% 51% 49% 35% 35% 26% 27% 35% 35% Met name doordat ouderen in grondgebonden huurwoningen komen te overlijden, zal de behoefte aan grondgebonden huurwoningen ( en uitgezonderd) gaan afnemen (zie ook figuur -9). Indien deze woningen voor andere doelgroepen (dan die er nu wonen) geschikt zijn (of kunnen worden gemaakt) hoeft dit niet per definitie te leiden tot verhuurbaarheidsproblemen. Dan kan een deel van de vraag naar dit segment worden geleid. Deze flexibiliteit is erg belangrijk, want verkoop is niet altijd een optie. De behoefte aan grondgebonden koopwoningen neemt nauwe- Borger- Odoorn H-S Bron: Woningmarktsimulatie RIGO Ontwikkeling van de woningbehoefte In dit onderzoek is de toekomstige woningbehoefte bepaald op basis van constante woonpatronen. Dit betekent dat van alle huishoudens naar inkomen, leeftijd en gezinssamenstelling is verondersteld dat zij in de toekomst op soortgelijke wijze zouden moeten kunnen wonen als nu. Bij ouderen is hierbij gecorrigeerd voor generatieverschillen. 8

12 lijks toe en in zelfs af. Ondertussen neemt in de meeste gemeenten de behoefte aan voor ouderen geschikte appartementen toe. Dit zowel in de koopals de huursector. vormt ook hier een uitzondering op de regel. Doordat meer studenten ook na hun studie aan de stad worden gebonden, neemt de behoefte aan grondgebonden koopwoningen hier toe. De toename is overigens sterk afhankelijk van de vraag of dit lukt en de mate van economische groei. De belangrijkste toename bestaat ook in de stad uit appartementen. figuur - 9 De ontwikkeling van de woningbehoefte bij constante woonpatronen over de periode Borger-Odoorn Borger-Odoorn Hoogezand-Sappemeer Hoogezand-Sappemeer huur appartement huur grondgebond en huur appartement huur grondgebonden koop appartement koop grondgebonden Bron: Woningmarktsimulatie RIGO Ontwikkeling bezit Lefier Uiteraard geldt dat Lefier mede op basis van deze studie kan besluiten om zich meer te richten op specifieke doelgroepen en segmenten. In dit onderzoek is doorgerekend hoe het bezit zich zou moeten ontwikkelen als Lefier in 23 een gelijk aandeel van de verschillende doelgroepen op gelijke wijze zou willen bedienen als op dit moment. Ook voor Lefier geldt dat in de meeste gemeenten het aantal grondgebonden huurwoningen onder deze aanname zou moeten worden afgebouwd (zie ook figuur -1). Alternatief is uiteraard deze woningen te bestemmen voor andere doelgroepen, de mogelijkheden daartoe verschillen per woning en complex. Met name in en zou het bezit aan appartementen kunnen worden uitgebreid. In is deze behoefte afkomstig van een diverse groep: het gaat om ouderen, maar ook om jongere alleenstaanden. In gaat het vrijwel alleen om appartementen voor ouderen. 9

13 figuur - 1 De benodigde ontwikkeling van het bezit van Lefier en de andere sociale verhuurders bij constante woonpatronen over de periode naar woningtype grondgebonden appartement Hoogezand-Sappemeer Borger-Odoorn Hoogezand-Sappemeer Borger-Odoorn Hoogezand-Sappemeer Borger-Odoorn groningen test grondgebonden appartement Hoogezand-Sappemeer overige corporaties appartement bezit lefier overige corporaties bezit lefier Bron: Woningmarktsimulatie RIGO figuur - 11 De benodigde ontwikkeling van het bezit van Lefier en de andere sociale verhuurders bij constante woonpatronen over de periode naar huurprijsklasse bezit Lefier overige corporaties < > 711 < > 711 overig werkgebied Bron: Woningmarktsimulatie RIGO Veranderende woonpatronen Zoals gezegd kunnen complexen ook worden bestemd voor andere doelgroepen. Mede als gevolg van dit soort maatregelen kunnen woonpatronen van huishoudens veranderen. Elders in het land wordt vooral ingezet op de bestrijding van de goedkope 1

14 scheefheid, maar deze is in het werkgebied van Lefier al zeer beperkt. In deze studie is bekeken of de nieuwe regels inzake passend toewijzen de woonpatronen op termijn wezenlijk zullen veranderen. Dit blijkt nauwelijks het geval, al zal er met name in en er wel extra vraag ontstaan naar woningen in de goedkoopste segmenten. Betaalbaarheid wint dus als thema aan belang. Kwaliteit en flexibiliteit De markt zal in grote delen van het werkgebied gaan ontspannen. De mate en snelheid waarin dit gebeurt is een belangrijke onzekerheid. De positieve kant van ontspanning is dat huishoudens meer te kiezen hebben. Hoe deze keuzen uitpakken is bepalend voor de marktpositie van het bezit en een tweede belangrijke onzekerheid. Met een dergelijk onzekere toekomst, is het aan te bevelen voldoende flexibiliteit in beleid in te bouwen. Een vorm van adaptieve planvorming, waarbij ruimte blijft op nieuwe inzichten en ontwikkelen. Zeker is overigens wel dat drie zaken aan belang winnen: betaalbaarheid, kwaliteit en flexibiliteit (ook op woningniveau). 11

15 1 Inleiding Achtergrond Lefier is werkzaam in de gemeenten, Borger-Odoorn,, Hoogezand-Sappemeer en. In 213 heeft RIGO onderzoek verricht naar de ontwikkeling van doelgroepen en woningbehoefte in het werkgebied van Lefier, als onderlegger voor de wensportefeuille. De resultaten hiervan zijn omschreven in het rapport De doelgroep in het werkgebied van Lefier. Anno 215 wil Lefier haar wensportefeuille herijken, waarvoor een actualisatie van het onderzoek is gewenst. Dit rapport biedt het gewenste inzicht in de actuele situatie op de woningmarkt en de verwachtingen voor de toekomst. Vanwege een ophanden zijnde fusie met Stichting Woningbouw is ook de gemeente in de analyses meegenomen. Bronnen onderzoek Dit onderzoek is grotendeels gebaseerd het Woningmarktsimulatiemodel van RIGO. Met dit model is een zeer betrouwbaar en actueel beeld geschetst van de actuele situatie op de woningmarkt. Het model is gevuld met actuele cijfers van Lefier, Stichting Woningbouw, het CBS, de BAG, de sociale en fysieke gebiedstypering van RIGO, en de Primosprognose van ABF. Op basis van deze actuele cijfers is het WoON 212 via een geavanceerde wegingsmethodiek herwogen. Leeswijzer Aan het begin van dit rapport staan de belangrijkste resultaten en conclusies van het onderzoek samengevat. Verder is deze rapportage als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 wordt een beeld gegeven van de actuele situatie op de woningmarkt wat betreft de woningvoorraad, huishoudens en inkomensgroepen. In hoofdstuk 3 wordt het vizier gericht op de toekomst. Zowel de demografische als economische verwachtingen worden besproken en er worden toekomstscenario s opgesteld. Op basis van deze scenario s wordt de ontwikkeling van de inkomensgroepen weergegeven. In hoofdstuk 4 wordt de verwachte ontwikkeling van de woningbehoefte in beeld gebracht en welke doelgroepen verantwoordelijk zijn voor deze behoefte. Vervolgens wordt de behoefte aan sociale huurwoningen weergegeven en het effect van passend toewijzen. 12

16 2 Actuele woningmarktsituatie De actuele situatie op de woningmarkt verschilt sterk per gemeente. In het werkgebied van Lefier als geheel bestaat circa 34% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen (landelijk 31%). In en Borger-Odoorn ligt dit aandeel rond de, in op 4. Circa 58% van de huishoudens in het werkgebied heeft een inkomen tot (landelijk 43%). Ook hier is de variatie tussen de gemeenten groot: uiteenlopend van 41% in Borger-Odoorn en, tot 66% in. In het totale werkgebied woont 41% van de doelgroep van beleid in de sociale huursector, waarvan 17% in de huurvoorraad van Lefier. Het aandeel huishoudens met een inkomen van meer dan in de sociale huursector is gering: het gaat om 16%, tegen 26% landelijk (in 212). In is de sociale huursector nauwelijks vergrijsd (22% is 65+). In het overige werkgebied is circa 43% 65+ (van 37% in Hoogezand-Sappemeer tot 48% in ). Door sterfte komen er hier de komende jaren veel woningen vrij voor nieuwe huurders. De aankomende generatie ouderen woont vooral in de koopsector en een groot deel zal hier in de toekomst blijven wonen. 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de actuele situatie op de woningmarkt in de zes gemeenten in het werkgebied van Lefier besproken. Het gaat om zaken als de samenstelling van de bevolking en de woningvoorraad, de omvang van inkomensgroepen en actuele woonpatronen. In vergelijking met de situatie in het totale werkgebied en de landelijke situatie ontstaat een scherp beeld van de woningmarkt in de zes gemeenten. 2.2 Woningvoorraad Omvang woningvoorraad Anno 215 bestaat de bewoonde woningvoorraad in het werkgebied van Lefier uit ruim 179. woningen. De totale woningvoorraad is iets groter, omdat een deel niet bewoond wordt als gevolg van (frictie)leegstand, door bijvoorbeeld een verhuizing, voorgenomen sloop of renovatie, of ander gebruik van de woning dan bewoning. Anno 215 bedraagt de (frictie)leegstand in de totale voorraad naar schatting 3,4%. Landelijk bedraagt het leegstandspercentage in de totale voorraad circa 5,7% (bron: CBS). In de gemeente is de leegstand met circa 6% het grootst. In dit rapport focussen we op de bewoonde woningvoorraad in het werkgebied van Lefier. Het aantal huishoudens is groter dan het aantal bewoonde woningen. Dat is een gevolg van studenten die op kamers wonen, of huishoudens in woonboten of 13

17 recreatiewoningen. Deze huishoudens worden in dit onderzoek aangeduid als onzelfstandig wonende huishoudens. Samenstelling woningvoorraad In tabel 2-1 en figuur 2-1 is de samenstelling van de bewoonde woningvoorraad weergegeven. Ruim de helft van de woningvoorraad bestaat uit grondgebonden koopwoningen (52% in het werkgebied). In en Borger-Odoorn staan naar verhouding de meeste grondgebonden koopwoningen en in het minst. In het werkgebied heeft circa 41% van de koopwoningen een door de bewoners geschatte verkoopwaarde van 2. of lager (prijspeil 212), ongeveer een vijfde deel van de voorraad heeft een verkoopwaarde tussen 2. en 25. en 39% heeft een verkoopwaarde van meer dan 25.. In Borger-Odoorn en staan naar verhouding de duurste woningen. In en Hoogezand- Sappemeer liggen de prijzen lager (figuur 2-2). tabel 2-1 Omvang en samenstelling van de bewoonde woningvoorraad, 215 Borger- Odoorn Hoogezand- Sappemeer koop grondgebonden appartement huur Lefier grondgebonden appartement overige corporatiehuur grondgebonden appartement corporatiehuur particuliere huur bewoonde voorraad Bron: CBS, CFV, Lefier, Stichting Woningbouw, gemeente, bewerking RIGO figuur 2-1 Samenstelling van de bewoonde woningvoorraad, % 9% 11% 9% 11% 21% 71% 62% 19% 33% 8% 41% 8% 8% 7% 1% 5% 13% 18% 28% 22% 73% 58% 6 13% 14% 52% particuliere huur overige corporatiehuur huur Lefier koop Borger-Odoorn H-S Bron: CBS, CFV, Lefier, Stichting Woningbouw, gemeente, bewerking RIGO 14

18 figuur 2-2 Samenstelling bewoonde koopwoningvoorraad naar prijsklasse, % 25% 25% 35% 19% 18% 25% 15% 7% 14% 9% 12% 23% 17% 25% 28% 22% 22% 25% 33% 16% 16% 9% 16% 14% 26% 25% 18% 19% 24% 24% 16% 17% > tot tot tot 2. < 15. Borger-Odoorn H-S Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO Circa 13% van de voorraad bestaat uit particuliere huurwoningen, van beleggers of van eigenaar-bewoners die hun woning (tijdelijk) verhuren. Dit aandeel is ongeveer gelijk aan het landelijke aandeel van 12%. In is de particuliere voorraad met circa 19% het grootst. In de overige gemeenten in het werkgebied gaat het om gemiddeld 8%. In het werkgebied bestaat circa 34% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen van corporaties, wat iets hoger is dan het landelijke aandeel van circa 31%. In is de sociale huursector met 4 het grootst en in met 19% het kleinst. In het werkgebied van Lefier exclusief gaat het om gemiddeld 29%. figuur 2-3 Samenstelling van de bewoonde corporatie huurvoorraad naar huurprijsklasse, corporatiehuur 4% 3% 7% 8% 5% 4% 4% 8% 6% 5% 4% 7% 4% 8% 63% 46% 66% 69% 72% 73% 56% huur Lefier 3% > 5% 4% 7% 6% 4% 711 7% 3% 4% 4% 6% 4% 6% 6% 7% % 43-75% 577 < 43 52% 68% 7 74% 68% > < 43 26% Borger-Odoorn 16% 39% 23% H-S 22% 14% 3 16% 13% 28% 23% 21% 15% 19% Borger-Odoorn H-S Bron: CBS, CFV, Lefier, bewerking RIGO 15

19 In het werkgebied bestaat circa 14% van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen van Lefier (figuur 2-1). In is Lefier met 8% een relatief kleine speler en in en is Lefier binnen de sociale huursector vrijwel monopolist. In is het marktaandeel van Lefier met 28% het grootst en in Borger- Odoorn (op na) met 11% het kleinst. In is de sociale huurvoorraad op dit moment in het bezit van Stichting Woningbouw. Vanwege een ophanden zijnde fusie met Lefier wordt deze voorraad in dit onderzoek onder de huurvoorraad van Lefier geschaard. De meeste sociale huurwoningen in het werkgebied (zowel van Lefier als van de overige corporaties, figuur 2-3) hebben een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens (< 557, 86%). Het aantal vrije sector huurwoningen (> 711) is met circa 2% gering. In staan veel sociale huurwoningen (vooral appartementen) met een huurprijs tot 43 (39%). 2.3 Bevolking Anno 215 wonen er in het werkgebied van Lefier inwoners die samen huishoudens vormen. Ruim de helft hiervan woont in de gemeente. is de kleinste gemeente met ruim 15.5 inwoners (tabel 2-2). tabel 2-2 Aantal inwoners en huishoudens in 215 Borger- Odoorn Hoogezand- Sappemeer werkgebied inwoners huishoudens Bron: CBS, bewerking RIGO Huidige bevolkingsopbouw In figuur 2-4 en figuur 2-5 is de leeftijdsopbouw van de inwoners van en in het overige werkgebied van Lefier weergegeven (in tabel 2-3 staan de percentages per gemeente weergegeven). In is de studentenpopulatie goed zichtbaar. Voor de toekomst is het de vraag in welke mate deze studenten in blijven wonen of elders een baan vinden. Circa 12% van de inwoners van de stad is 65-plus, wat lager is dan het landelijke aandeel van 18%. In het overige werkgebied (en in Nederland) is vooral de naoorlogse geboortegolfgeneratie dominant. Deze zorgt voor een bult in de leeftijdsopbouw tussen de 4 en 7 jaar. De komende jaren gaat deze bult verder opschuiven, een beweging die ook wel wordt aangeduid als de vergrijzingsgolf. In het overig werkgebied (en met name in Borger-Odoorn en ) is deze bult (veelal oudere gezinnen met kinderen en empty nesters) nog wat manifester dan in de rest van het land. 16

20 figuur 2-4 De leeftijdsopbouw in en in Nederland in % 16% 14% 12% 1 8% 6% 4% 2% Nederland - 4 jaar 5-9 jaar 1-14 jaar jaar 2-24 jaar jaar 3-34 jaar jaar 4-44 jaar jaar 5-54 jaar jaar 6-64 jaar jaar 7-74 jaar jaar 8-84 jaar jaar 9-94 jaar 95+ Bron: CBS, bewerking RIGO figuur 2-5 De leeftijdsopbouw in het overig werkgebied en in Nederland in 215 9% 8% 7% overig werkgebied Nederland 6% 5% 4% 3% 2% 1% - 4 jaar 5-9 jaar 1-14 jaar jaar 2-24 jaar jaar 3-34 jaar jaar 4-44 jaar jaar 5-54 jaar jaar 6-64 jaar jaar 7-74 jaar jaar 8-84 jaar jaar 9-94 jaar 95+ Bron: CBS, bewerking RIGO tabel 2-3 Samenstelling bevolking naar leeftijdsklasse per gemeente, 215 Bron: CBS, bewerking RIGO Borger- Hoogezand- Odoorn Sappemeer Nederland tot 15 jaar 15% 16% 12% 16% 18% 15% 17% 15 tot 25 jaar 11% 11% 24% 11% 1 11% 12% 25 tot 45 jaar 19% 23% 3 23% 22% 22% 25% 45 tot 65 jaar 33% 3 21% 29% 32% 29% 28% % 12% 21% 18% 23% 18%

21 Huishoudenssamenstelling in 215 In tabel 2-4 is de samenstelling van de huishoudens naar leeftijd en type weergegeven. In wonen de meeste eenpersoonshuishoudens jonger dan 65 jaar en in wonen de meeste eenpersoonshuishoudens ouder dan 65 jaar. Ook het totale aandeel 65+ is in met 34% het grootst (landelijk gaat het om 26%). In wonen naar verhouding de meeste gezinnen tot 65 jaar (36%). Jonge huishoudens tot 23 jaar zijn in sterk vertegenwoordigd, maar vormen in het overige werkgebied een zeer kleine groep. tabel 2-4 Huishoudenssamenstelling naar leeftijd en type per gemeente, 215 Borger- Odoorn Hoogezand- Sappemeer Nederland < 23 jaar 1% 1% 19% 1% 1% 1% 11% 4% 23 tot 3 jaar eenpersoons 2% 3% 15% 3% 2% 3% 1 5% tweepersoons 2% 2% 5% 2% 2% 2% 4% 2% gezin 1% 2% 1% 2% 1% 2% 1% 1% 3 tot 65 jaar eenpersoons 11% 15% 21% 18% 14% 14% 18% 17% tweepersoons 18% 15% 9% 15% 19% 15% 12% 14% gezin 31% 31% 16% 29% 34% 29% 22% 31% 65+ eenpersoons 12% 13% 8% 13% 1 15% 1 12% meerpersoons 21% 17% 6% 17% 17% 19% 11% 14% N = Bron: CBS, bewerking RIGO 2.4 Inkomensgroepen De huishoudens zijn in dit onderzoek op basis van hun belastbaar jaarinkomen (en vermogen) ingedeeld in vier inkomensgroepen (prijspeil 215). In figuur 2-6 en tabel 2-5 is de omvang van deze groepen weergegeven. Het gaat om: 1. Primaire doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen en vermogen tot de grens waarop men in aanmerking kan komen voor huurtoeslag; 2. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet in aanmerking komen voor huurtoeslag en een belastbaar jaarinkomen hebben tot ; 3. Tijdelijke extra doelgroep: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen en 38.95; 4. Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen > De primaire en de secundaire doelgroep samen worden in dit onderzoek de doelgroep van beleid genoemd. In het werkgebied van Lefier behoort circa 43% van de huishoudens tot de primaire doelgroep en 15% tot de secundaire doelgroep. In behoort dus 58% tot de doelgroep van beleid. In is de omvang van de doelgroep met 66% het grootst en in Borger-Odoorn en met 41% en 42% het kleinst. Landelijk behoorde in 212 circa 43% van de huishoudens tot de doelgroep van beleid. De tijdelijke extra doelgroep is in elke gemeente met 4% tot 5% gering van omvang. 18

22 figuur 2-6 Omvang inkomensgroepen, % 48% 4% 5% 15% 15% 26% 33% 3 4% 15% 51% 44% 5% 15% 35% 54% 4% 15% 26% 44% 4% 16% 35% 38% 4% 15% 43% hogere inkomens tijdelijke extra doelgroep secundaire doelgroep primaire doelgroep Borger-Odoorn H-S Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO tabel 2-5 Omvang inkomensgroepen, 215 A. primaire B. secundaire C. tijdelijke extra D. hogere doelgroep van doelgroep doelgroep doelgroep inkomens beleid (A+B) % Borger-Odoorn % % % Hoogezand-Sappemeer % % % % Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO figuur 2-7 Samenstelling van de doelgroep van beleid naar leeftijd (links) en type (rechts), % 43% % 22% Borger-Odoorn 15% 17% 29% 39% 4 42% 26% 22% 31% 35% 28% 26% 25% 21% 26% H-S tot 65 jaar 23 tot 3 jaar 6 < 23 jaar 4 21% 1 22% 23% 14% 12% 18% 33% 26% 24% 3 28% 78% 48% 53% 54% 47% 52% 69% Borger-Odoorn H-S gezin tweepersoons eenpersoons Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO 19

23 In figuur 2-7 is de samenstelling van de doelgroep van beleid naar leeftijd en type huishouden weergegeven. In bestaat de doelgroep voor circa 39% uit jonge huishoudens tot 23 jaar. Het gaat vooral om studenten en eenpersoonshuishoudens. In het overige werkgebied bestaat 4% van de doelgroep uit huishoudens tot 23 jaar. In deze gemeenten bestaat de doelgroep voor een groot deel uit oudere huishoudens: 44% is 65 jaar of ouder. In Borger-Odoorn en gaat het om bijna de helft van de huishoudens. 2.5 Actuele woonpatronen In deze paragraaf worden de actuele woonpatronen van huishoudens weergegeven. Deze woonpatronen zijn het uitgangspunt bij de raming van de ontwikkeling van de toekomstige woningbehoefte in hoofdstuk 4. Woonsituatie van huishoudens naar eigendom en woningtype De woonsituatie van huishoudens hangt nauw samen met de levensfase en het inkomen. In figuur 2-8 en figuur 2-9 is te zien dat jongeren in eerst op kamers gaan en dat jongeren in het overig werkgebied veelal een start aan hun wooncarrière maken in een huurwoning. In de levensfase die volgt hebben velen een woning weten te kopen. Rond de leeftijd van 5 jaar heeft circa 46% in en 7 in het overige werkgebied een woning gekocht (in de bijlage staan de resultaten per gemeente weergegeven). Bij de oudere leeftijdsklassen neemt het aandeel eigenaarbewoners weer af. Dit is zeer ten dele het gevolg van verhuizingen van koop naar huur. De afname heeft vooral te maken met verschillen tussen generaties. Toen deze groep ouderen nog tussen de 3 en 65 jaar was, lag het aandeel eigen woningbezit niet op de 7 zoals bij de huidige groep 3 tot 65 jarigen, maar een stuk lager. De hogere inkomens hebben als vanzelfsprekend het hoogste aandeel eigen woningbezit. Echter, ook onder de lagere inkomens wonen er huishoudens in de koopsector. Voor een deel gaat het hier om huishoudens die met het huidige inkomen een goedkope woning hebben gekocht. Voor het belangrijkste deel gaat het echter om huishoudens die nadat men de woning heeft gekocht, met een inkomensterugval te maken hebben gehad. Voor een deel kan het hier gaan om huishoudens die onder water' zijn komen te staan, maar voor het grootste deel gaat het om ouderen die inmiddels met pensioen zijn (en waarvan het inkomen is gedaald). 2

24 figuur 2-8 Woonsituatie van huishoudens naar leeftijd, type huishouden en inkomensgroep in de gemeente, % 11% 8% < 23 jaar 17% 24% 5% 17% 37% 23 tot 3 jaar 5% 3% 8% 3 33% 39% 7% 9% 12% 16% 9% 46% 38% 24% 3 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar onzelfstandig 8% 4% overige 24% 43% corporatiehuur 5% huur lefier 6% particuliere 24% huur 5% 12% 48% 56% 15% eenpersoons tweepersoons gezin onzelfstan 19% dig 47% overige 34% corporatie huur8% 28% 19% 6% 11% 21% 8% primaire dg secundaire dg 8% 5% 1 22% 3% 14% 5% 22% 68% 43% tijdelijke extra dg hogere inkomens 29% 23% 5% 14% 29% onzelfstandig overige corporatiehuur huur lefier particuliere huur koop Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO figuur 2-9 Woonsituatie van huishoudens naar leeftijd, type huishouden en inkomensgroep in het overig werkgebied, % 13% 23% 18% 24% < 23 jaar 7% 7% 9% 17% 16% 8% 6% 25% 8% 66% 7 57% 23 tot 3 jaar 3 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 3% 14% 31% 12% 39% % onzelfstandig 5% 5% 15% 15% 14% overige corporatiehuur 8% 33% huur lefier particuliere 11% huur 36% 71% 76% eenpersoons tweepersoons gezin % onzelfstan 16% 13% dig overige 29% 39% corporatie huur12% huur lefier 1 44% 31% particulier e huur primaire dg secundaire dg 7% 5% 8% 15% 5% 11% 8% 88% 66% 61% tijdelijke extra dg hogere inkomens onzelfstandig overige corporatiehuur huur lefier particuliere huur koop Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO Woonsituatie van de doelgroep van beleid In het werkgebied woont circa 41% van de doelgroep van beleid in de sociale huurvoorraad: het gaat om 17% in de huurvoorraad van Lefier en om 24% in de huurvoorraad van de andere corporaties in het werkgebied (figuur 2-1). De woonsituatie van de doelgroep van beleid verschilt tussen de gemeenten. In Borger-Odoorn en woont bijna de helft van de doelgroep in de koopsector, terwijl het in om niet meer dan 11% gaat. Naast de doelgroep van beleid wonen er ook hogere inkomens in de huurvoorraad van Lefier. In tabel 2-6 is aangegeven welk aandeel van de inkomensgroepen in de sociale huurvoorraad van Lefier woont. In het totale werkgebied woont circa 17% van de doelgroep van beleid in de huurvoorraad van Lefier. Binnen de tijdelijke extra 21

25 doelgroep gaat het om 1 en binnen de hogere inkomens om 4%. In woont de tijdelijke extra doelgroep met 23% het vaakst in de huurvoorraad van Lefier. figuur 2-1 Woonsituatie van de doelgroep van beleid, % 15% 21% 36% 1 12% 47% 33% 41% 29% 7% 13% 11% 34% 1 31% 2% 9% 34% 47% 12% 8% 47% 34% 27% 24% 17% 12% onzelfstandig overige corporatiehuur huur lefier particuliere huur koop Borger-Odoorn H-S Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO tabel 2-6 Het aandeel van de inkomensgroepen dat in de sociale huurvoorraad van Lefier woont, 215 Borger- Odoorn H-S A. primaire doelgroep 23% 39% 6% 38% 37% 51% 17% B. secundaire doelgroep 16% 3 8% 26% 29% 36% 17% C. tijdelijke extra doelgroep 11% 14% 5% 17% 23% 16% 1 D. hogere inkomens 3% 5% 3% 6% 5% 7% 4% huishoudens 11% 5% 21% 18% 28% 12% doelgroep van beleid (A+B) 21% 36% 7% 34% 34% 47% 17% Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO Samenstelling huurderspopulatie naar doelgroep In figuur 2-11 is de samenstelling van de huurderspopulatie in de sociale huurvoorraad tot 711 weergegeven naar inkomensgroep. In het totale werkgebied behoort circa 62% van de totale huurderspopulatie tot de primaire doelgroep (63% van de huurderspopulatie van Lefier). Circa 22% van de huurderspopulatie (zowel als van Lefier) behoort tot de secundaire doelgroep en 3% tot 4% tot de tijdelijke extra doelgroep. Het aandeel hogere inkomens (de zogenaamde scheefwoners) is daarmee met 12% gering van omvang. Ter vergelijking: landelijk had in 212 circa 26% van de huurders een inkomen van meer dan In het werkgebied van Lefier gaat het anno 215 om circa 16%. Per gemeente loopt dit aandeel uiteen van 13% in tot in Borger-Odoorn en. 22

26 figuur 2-11 Samenstelling huurderspopulatie in de sociale huurvoorraad tot 711, corporatiehuur 15% 11% 3% 13% 13% 15% 1 2% 12% 4% 4% 4% 5% 4% 23% 21% 21% 22% 24% 25% 56% 63% 62% 62% 67% 56% 62% huur Lefier hogere inkomens 16% 11% 13% 13% 15% 1 12% 3% 3% tijdelijke 4% extra doelgroep 4% 4% 5% 3% secundaire 24% 23% 21% 19% 22% doelgroep 25% primaire doelgroep 56% 63% 63% 63% 56% 67% 63% hogere inkomens tijdelijke extra doelgroep secundaire doelgroep primaire doelgroep Borger-Odoorn H-S Borger-Odoorn H-S Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO Leeftijdsopbouw van huurders en eigenaar-bewoners In figuur 2-12 staat de leeftijdsopbouw van zowel de huurderspopulatie als de populatie eigenaar-bewoners weergegeven. In de stad is de sociale huursector (en daarbinnen de huurvoorraad van Lefier) op dit moment nauwelijks vergrijsd. De komende jaren zal er in zowel de koop- als de huursector vergrijzing optreden (het meest in de koopsector). figuur 2-12 Leeftijdsopbouw van eigenaar-bewoners en van huurders in de sociale huurvoorraad, < 25 jaar 25 tot 35 jaar 35 tot 45 jaar 45 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 75 tot 85 jaar < 25 jaar 25 tot 35 jaar overig werkgebied 35 tot 45 jaar 45 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar koop corporatie huur huur lefier 75 tot 85 jaar 85+ Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO In het overige werkgebied heerst een ander beeld. Circa 43% van de huurderspopulatie is 65+ (van 36% in Hoogezand-Sappemeer tot 46% in, figuur 2-13). Een 23

27 groot deel van de eigenaar-bewoners is tussen de 45 en 65 jaar. Dit betekent dat de toename van het aantal ouderen in de komende jaren grotendeels uit eigenaarbewoners zal bestaan. In de sociale huursector geldt dat op termijn rekening moet worden gehouden met ontgrijzing als gevolg van sterfte. De eerstkomende jaren neemt het aantal 75-plussers (en de aanpasbehoefte binnen de voorraad) naar verwachting nog toe. Binnen afzienbare termijn zal er echter meer aanbod beschikbaar komen door sterfte. Daarop zou met beleid moeten worden voorgesorteerd (de afzet is bij een geringe kwaliteit en een ruime markt immers niet geborgd). figuur 2-13 Bewoning van de sociale huurvoorraad naar leeftijdsklasse, % 42% 33% 32% 23% Borger-Odoorn corporatiehuur 22% 37% 45% 48% 31% 34% 31% 3 35% 25% 22% 12% H-S 31% 31% 3 8% huur Lefier % 3 tot 65 jaar 44% 43% 23 tot 3 jaar 32% 36% 45% 46% 38% < 23 jaar 34% 33% 32% 31% 3 32% 35% 22% 26% 22% 26% 1 5% Borger-Odoorn H-S tot 65 jaar 23 tot 3 jaar < 23 jaar Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO 24

28 3 Toekomstverwachtingen In de komende jaren neemt volgens de Primosprognose het aantal inwoners in de gemeenten in het werkgebied af. is hierop een uitzondering. In neemt ook het aantal huishoudens flink toe, met circa in de periode 215 tot 23. Ook in, Hoogezand-Sappemeer en neemt het aantal huishoudens toe, zij het in beperkte mate. In Borger-Odoorn en wordt een afname van het aantal huishoudens verwacht. Beide gemeenten zijn anno 215 sterk vergrijsd, terwijl de nieuwe aanwas gering is. Het aantal huishoudens met een inkomen tot neemt in de meeste gemeenten tot 23 in beperkte mate toe. is een uitzondering, daar wordt een afname verwacht van 53 huishoudens in de periode 215 tot 23. Het aandeel ouderen binnen de doelgroep van beleid neemt toe. Deze ouderen wonen naar verwachting vaker dan voorgaande generaties in een koopwoning. 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt het vizier gericht op de toekomst. In paragraaf 3.2 worden eerst de demografische verwachtingen besproken. Dit aan de hand van bestaande prognoses van het CBS/PBL en ABF. In paragraaf 3.3 worden de economische ontwikkelingen besproken en worden er drie toekomstscenario s benoemd. Deze worden in paragraaf 3.4 gebruikt om de omvang van de doelgroepen in de toekomst te ramen en in hoofdstuk 4 om de toekomstige woningbehoefte te ramen. 3.2 Demografie Voor de gemeenten in het werkgebied van Lefier zijn twee bestaande bevolkingsprognoses voorhanden: de Pearlprognose van het CBS/PBL 213 en de Primosprognose 214 van ABF. In figuur 3-1 staat de verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens weergegeven volgens de Pearlprognose en de Primosprognose, in de gemeente en in de gemeenten in het overige werkgebied. De Primosprognose sluit het beste aan op de trend in het recente verleden. Voor de Pearlprognose geldt dat deze volgens het CBS voor de kleinere gemeenten slechts indicatief is. In overleg met Lefier is daarom besloten om de Primosprognose in het onderzoek als uitgangspunt te hanteren. De 25

29 keuze voor Primos betekent niet dat we ervan uitgaan dat deze exact bewaarheid zal worden. Prognoses komen nooit exact uit en zijn met bandbreedten omgeven. 1 In tabel 3-1 is de ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens volgens de Primosprognose per gemeente weergegeven. In de gemeente neemt zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens toe in de periode 215 tot 23. In de andere gemeenten neemt het aantal inwoners af. In Borger-Odoorn en geldt dit ook voor het aantal huishoudens. De afname van het aantal huishoudens is kleiner dan de afname van het aantal inwoners, wat betekent dat de huishoudens gemiddeld steeds kleiner worden. In, Hoogezand-Sappemeer en neemt het aantal huishoudens naar verwachting nog toe. figuur 3-1 Huishoudensontwikkeling in het werkgebied van Lefier, werkelijk in 25 tot 214 en prognose 214 tot 24 volgens twee varianten overige gemeenten in werkgebied werkelijke ontwikkeling Primosprognose 214 Pearl-prognose CBS/PBL 213 Bron: CBS, prognose CBS/PBL 213, Primosprognose 214 ABF, bewerking RIGO tabel 3-1 Ontwikkeling aantal inwoners en huishoudens in het werkgebied van Lefier in 215 tot 23 volgens de Primosprognose 214 Borger- Hoogezand- Odoorn Sappemeer inwoners ontwikkeling 215 tot huishoudens ontwikkeling 215 tot Bron: CBS, Primosprognose 214 ABF, bewerking RIGO 1 Bij het opstellen van prognoses worden aannamen gedaan over onder meer geboorte, sterfte, migratie, individualisering en extramuralisering. In bijlage 3 staan enkele figuren weergegeven met de ontwikkeling in het verleden wat betreft geboorte, sterfte en migratie. 26

30 Veranderende bevolkingssamenstelling In figuur 3-2 en figuur 3-3 staat de leeftijdsopbouw van de bevolking in de gemeente en in de gemeenten in het overige werkgebied weergegeven in 215, 225 en 23 volgens de Primosprognose. In de bijlage staan de figuren per gemeente weergegeven. Voor verwacht Primos dat een deel van de studentenpopulatie zich blijvend in de stad zal vestigen, ook als men de gezinsfase bereikt. Het aantal personen tussen 25 en 4 jaar neemt toe, net als het aantal kinderen tot 1 jaar. Ook het aantal 65-plussers neemt toe (een toename van 38% in de periode 215 tot 23), al blijft het aandeel met 15% in 23 relatief beperkt (12% in 215). Voor de gemeenten in het overig werkgebied geldt dat het aantal personen in de leeftijd van 25 tot 4 jaar in de periode 215 tot 23 ongeveer constant blijft (een lichte afname, figuur 3-3). Vrouwen krijgen voornamelijk in deze leeftijdscategorie kinderen. Vandaar dat ook het aantal kinderen in de leeftijd van t/m 4 jaar nagenoeg constant blijft. Het aantal oudere kinderen neemt af en hiermee samenhangend de groep tussen 4 en 55 jaar. Deze trend is zichtbaar in elke gemeente (zie de figuren in de bijlage), maar er zijn wel enkele verschillen. In en wordt er nog een lichte toename van het aantal inwoners tussen 25 en 4 jaar verwacht (net als het aantal jonge kinderen), terwijl er in de andere gemeenten een afname wordt verwacht, en dan met name in de gemeente. figuur 3-2 De leeftijdsopbouw in, werkelijk in 215 en prognose 225 en 23 volgens de primosprognose jaar 5-9 jaar 1-14 jaar jaar 2-24 jaar jaar 3-34 jaar jaar 4-44 jaar jaar 5-54 jaar jaar 6-64 jaar jaar 7-74 jaar jaar 8-84 jaar jaar 9-94 jaar 95+ Bron: CBS, Primosprognose 214, bewerking RIGO De grootste verandering in de leeftijdsopbouw wordt veroorzaakt door de vergrijzingsgolf. De groep tussen 4 en 55 jaar oud in 215 is in 23 tussen 55 en 7 jaar oud en weer 15 jaar later tussen 7 en 85 jaar. Hierdoor neemt het aantal ouderen flink toe. Vooral in (anno 215 de minst vergrijsde gemeente, 18% van de inwoners is 65-plus) neemt het aantal 65-plussers flink toe (een toename van 42% in 27

31 de periode 215 tot 23). In is de vergrijzing anno 215 al vergevorderd (23% van de inwoners is 65-plus), waardoor de toename van het aantal ouderen hier minder groot is (een toename van 17% in de periode 215 tot 23). In de andere drie gemeenten ligt de toename van het aantal 65-plussers rond de 3. figuur 3-3 De leeftijdsopbouw in het overige werkgebied, werkelijk in 215 en prognose 225 en 23 volgens de primosprognose jaar 5-9 jaar 1-14 jaar jaar 2-24 jaar jaar 3-34 jaar jaar 4-44 jaar jaar 5-54 jaar jaar 6-64 jaar jaar 7-74 jaar jaar 8-84 jaar jaar 9-94 jaar 95+ Bron: CBS, Primosprognose 214, bewerking RIGO Veranderende huishoudenssamenstelling In tabel 3-2 is de ontwikkeling van het aantal huishoudens weergegeven naar leeftijd en type huishouden. In elke gemeente neemt het aantal jonge huishoudens tot 23 jaar naar verwachting af. In neemt het aantal eenpersoonshuishoudens ouder dan 23 jaar flink toe, net als het aantal gezinnen. tabel 3-2 Ontwikkeling aantal huishoudens naar leeftijd en type in de periode 215 tot 23 Borger- Odoorn Hoogezand- Sappemeer < 23 jaar tot 3 jaar eenpersoons tweepersoons gezin tot 65 jaar eenpersoons tweepersoons gezin eenpersoons meerpersoons Bron: Primosprognose 214, bewerking RIGO 28

32 In de overige gemeenten in het werkgebied neemt het aantal huishoudens tot 65 jaar af. Alleen het aantal jonge gezinnen tot 3 jaar neemt nog licht toe, vooral in de gemeente. In elke gemeente neemt het aantal 65-plussers toe. In Borger- Odoorn en is deze toename echter niet groot genoeg om de afname van de jongere leeftijdsgroepen teniet te doen, waardoor het aantal huishoudens naar verwachting afneemt. 3.3 Economie Op het vlak van de economie rekenen we met drie varianten qua koopkrachtontwikkeling. In de basisvariant wordt er vanuit gegaan dat de economie blijft schommelen en dat de gemiddelde koopkrachtontwikkeling gelijk zal zijn aan de afgelopen periode. In de periode 1997 t/m 214 lag dit gemiddelde op,34 procent per jaar (figuur 3-4). Naast deze basisvariant is een positieve en negatieve variant geplaatst. In het positieve scenario neemt de reële koopkracht met,84 procent per jaar toe. In het negatieve scenario neemt de koopkracht af met gemiddeld,16 procent per jaar. Hoe de economie zich daadwerkelijk zal ontwikkelen is en blijft onzeker, de varianten zijn vooral bedoeld om bandbreedten inzichtelijk te maken. figuur 3-4 Reële koopkrachtontwikkeling van huishoudens in Nederland (jaarlijkse toe- en afname in procentpunten), werkelijke ontwikkeling in 1997 t/m 213 en prognose 214 tot 23 volgens drie varianten 4, 3, 2, 1,, -1, -2, -3, werkelijk, driejaarlijks gemiddelde werkelijk, gemiddeld in 1997 t/m 214 basisvariant werkelijk positieve variant negatieve variant Bron: CPB, bewerking RIGO, RIGO 3.4 Ontwikkeling inkomensgroepen In tabel 3-3 en tabel 3-4 is de ontwikkeling van de inkomensgroepen weergegeven, volgens het economisch basisscenario. In de meeste gemeenten is er de komende jaren sprake van een vrij stabiel beeld. De omvang van de doelgroep van beleid neemt beperkt toe, zowel in aantal als in aandeel huishoudens. In neemt de 29

33 doelgroep van beleid (en daarbinnen vooral de primaire doelgroep) af met 53 huishoudens in de periode 215 tot 23. In neemt de doelgroep van beleid in aantal toe, maar in aandeel af. In figuur 3-5 is de bandbreedte weergegeven van de ontwikkeling van de doelgroep van beleid. Bij een negatieve koopkrachtontwikkeling neemt de doelgroep wat meer toe en bij een positieve ontwikkeling wat minder (of neemt wat meer af in en ). De verschillen tussen de economische varianten zijn echter gering. Dit komt doordat de toename van de doelgroep van beleid vooral bestaat uit oudere huishoudens. Het aandeel ouderen binnen de doelgroep van beleid neemt hierdoor toe (figuur 3-6). Voor ouderen geldt dat de inkomensterugval waarmee zij te maken krijgen vooral een gevolg is van hun pensionering en in mindere mate van conjuncturele schommelingen. Ook geldt dat de toekomstige ouderen binnen de doelgroep van beleid een ander profiel hebben dan de huidige generatie ouderen: ze zijn zelfredzamer en het eigenwoningbezit ligt hoger. In hoofdstuk 4 houden we met dit gegeven rekening bij de raming van de toekomstige woningbehoefte. tabel 3-3 Ontwikkeling inkomensgroepen in 215 tot 23, economische basisvariant, in aantal huishoudens Borger- Odoorn Hoogezand- Sappemeer 215 A. primaire doelgroep B. secundaire doelgroep C. tijdelijke extra doelgroep D. hogere inkomens doelgroep van beleid (A+B) ontwikkeling A. primaire doelgroep tot 22 B. secundaire doelgroep C. tijdelijke extra doelgroep D. hogere inkomens doelgroep van beleid (A+B) ontwikkeling A. primaire doelgroep tot 225 B. secundaire doelgroep C. tijdelijke extra doelgroep D. hogere inkomens doelgroep van beleid (A+B) ontwikkeling A. primaire doelgroep tot 23 B. secundaire doelgroep C. tijdelijke extra doelgroep D. hogere inkomens doelgroep van beleid (A+B) Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO 3

34 figuur 3-5 Omvang doelgroep van beleid in 215 en 23 bij drie economische varianten negatief 23 basis 23 positief Borger- Odoorn Hoogezand- Sappemeer Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO tabel 3-4 Omvang inkomensgroepen in 215, 22, 225 en 23, economische basisvariant, in aandeel huishoudens Borger- Odoorn Hoogezand- Sappemeer 215 A. primaire doelgroep 26% 33% 51% 35% 26% 35% 43% B. secundaire doelgroep 15% 15% 15% 15% 15% 16% 15% C. tijdelijke extra doelgroep 5% 4% 4% 5% 4% 4% 4% D. hogere inkomens 54% 48% 3 44% 54% 44% 38% doelgroep van beleid (A+B) 41% 48% 66% 51% 42% 51% 58% 22 A. primaire doelgroep 26% 33% 5 35% 26% 35% 43% B. secundaire doelgroep 16% 16% 15% 16% 16% 16% 16% C. tijdelijke extra doelgroep 5% 4% 4% 5% 4% 4% 4% D. hogere inkomens 53% 46% 3 44% 53% 44% 37% doelgroep van beleid (A+B) 42% 49% 66% 51% 43% 52% 58% 225 A. primaire doelgroep 27% 33% 5 35% 27% 35% 42% B. secundaire doelgroep 17% 16% 16% 16% 17% 17% 16% C. tijdelijke extra doelgroep 5% 4% 5% 5% 4% 4% 5% D. hogere inkomens 52% 46% 3 43% 52% 44% 37% doelgroep van beleid (A+B) 43% 5 65% 52% 44% 52% 58% 23 A. primaire doelgroep 27% 33% 49% 35% 27% 35% 42% B. secundaire doelgroep 17% 17% 16% 17% 17% 17% 16% C. tijdelijke extra doelgroep 5% 5% 5% 5% 4% 4% 5% D. hogere inkomens 52% 45% 31% 43% 52% 44% 37% doelgroep van beleid (A+B) 44% 5 65% 52% 44% 52% 58% Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO 31

35 figuur 3-6 Aandeel 65+ binnen de doelgroep van beleid in 215 en 23, economische basisvariant % 61% 53% 43% 19% 15% 51% 54% 4 42% 59% 48% 32% 26% Borger- Odoorn Hoogezand- Sappemeer Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO 32

36 4 Ontwikkeling woningbehoefte In neemt de behoefte aan grondgebonden koopwoningen de komende jaren af. Na 22 zal dit ook in Borger-Odoorn gebeuren en vanaf 225 volgen, Hoogezand-Sappemeer en. In blijft de behoefte aan grondgebonden koopwoningen toenemen. De behoefte aan grondgebonden huurwoningen blijft in deze gemeente nagenoeg constant. In de andere gemeenten neemt deze behoefte af en liggen er de komende jaren mogelijk kansen voor verkoop (m.u.v. ). De behoefte aan koop- en huurappartementen neemt in elke gemeente toe, vooral als gevolg van de voortschrijdende vergrijzing. In neemt de behoefte aan sociale huurwoningen (grondgebonden en appartementen) toe met circa 4.62 woningen in de periode 215 tot 23. In blijft de behoefte de komende 15 jaar ongeveer gelijk van omvang. In de andere gemeenten neemt de behoefte af: van 12 woningen in Hoogezand-Sappemeer tot 67 woningen in. Het effect van passend toewijzen (per ) is naar verwachting beperkt. Alleen in en zal de druk op de goedkopere segmenten als gevolg van deze regeling wezenlijk toenemen. 4.1 Inleiding De toekomstige ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de huishoudens is onzeker en mede afhankelijk van demografische en economische ontwikkelingen. Ook over de vraag welke voorraad het beste bij deze huishoudens past kan verschillend worden gedacht. In paragraaf 4.2 en kiezen we op dit punt een neutraal en helder perspectief. We gaan er simpelweg vanuit dat de huishoudens uitgesplitst naar inkomen, type en leeftijd in de toekomst op soortgelijke wijze zouden moeten kunnen wonen als op dit moment (zie ook de actuele woonpatronen van huishoudens in paragraaf 2.5). Omdat het merendeel van de huishoudens nu naar wens woont, is dit een goede basis voor gesprek. Voor ouderen is gecorrigeerd voor generatie-effecten. De uitgangspositie van de toekomstige ouderen is immers wezenlijk anders dan de huidige ouderen: men woont vaker in (grondgebonden) koopwoningen. Bij deze aanpak geldt dat het constant houden van de huidige woonpatronen een onderzoeksmatige aanname is, die niet 1 bewaarheid zal worden. In paragraaf gaan we nader in op de woonpatronen in de toekomst en op mogelijke verschuivingen hierin. 4.2 Ontwikkeling van de woningbehoefte In tabel 4-1 staat de ontwikkeling van de woningbehoefte weergegeven volgens de primosprognose in combinatie met de economische basisvariant. Uitgaande van con- 33

37 stante woonpatronen neemt de komende 1 jaar (215 tot 225) de behoefte aan grondgebonden koopwoningen in bijna elke gemeente nog toe, behalve in. Na 22 gaat de behoefte in Borger-Odoorn afnemen en in 225 volgen, Hoogezand-Sappemeer en. In blijft de behoefte ook op de langere termijn toenemen. De behoefte aan koop- en huurappartementen neemt in elke gemeente toe, vooral als gevolg van de voortschrijdende vergrijzing (in neemt de behoefte aan huurappartementen pas vanaf 22 licht toe). In de kleinere gemeenten gaat het echter om kleine aantallen, wat bijvoorbeeld in Borger-Odoorn neerkomt op een toenemende behoefte van gemiddeld 1 koop- en huurappartementen per jaar. De lokale opnamecapaciteit van de markt is dus beperkt. Dit maakt het niet eenvoudig om deze woningen af te zetten, want met het realiseren van één complex is de markt gedurende enkele jaren verzadigd. tabel 4-1 Voorraad 215 en ontwikkeling behoefte in 215 tot 23, economische basisvariant koop huur onzelfstandig grondgebonden appartement grondgebonden appartement Borger-Odoorn voorraad tot ontwikkeling 215 tot behoefte 215 tot voorraad tot ontwikkeling 215 tot behoefte 215 tot voorraad tot ontwikkeling 215 tot behoefte 215 tot H-S voorraad tot ontwikkeling 215 tot behoefte 215 tot voorraad tot ontwikkeling 215 tot behoefte 215 tot voorraad tot ontwikkeling 215 tot behoefte 215 tot voorraad ontwikkeling behoefte 215 tot tot tot Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO 34

38 De behoefte aan grondgebonden huurwoningen neemt de komende jaren af (in na 225). Deze afname is niet zozeer een gevolg van de naderende vergrijzing, maar van de huidige. De huidige bewoners van deze woningen komen te overlijden en de nieuwe aanwas is beperkt. Gegeven de toename van de behoefte aan koopwoningen in een aantal gemeenten is de verkoop van huurwoningen (als de woningen van voldoende kwaliteit zijn) een mogelijke optie. Ontwikkeling woningbehoefte naar leeftijd en type huishouden Als de ontwikkeling van de woningbehoefte wordt gerelateerd aan de leeftijdsgroepen die hiervoor verantwoordelijk zijn, ontstaat figuur 4-1. Hieruit blijkt eens te meer dat de vergrijzing de komende periode bepalend zal zijn. De toenemende behoefte aan grondgebonden koopwoningen is vooral afkomstig van ouderen. Zij wonen nu in deze woningen en blijven er veelal wonen. In is er daarnaast een extra behoefte te verwachten van jongere huishoudens (vooral studenten die in de stad blijven wonen en in de gezinsfase terecht komen). In de overige gemeenten in het werkgebied neemt het aantal huishoudens in de gezinsfase in grondgebonden koopwoningen af. Er is wel nieuwe instroom van deze groepen, maar deze is (veel) minder groot dan de uitstroom (als gevolg van verhuizingen en met name ouder worden). Ook voor grondgebonden huurwoningen geldt dat de nieuwe instroom afneemt en dat de toekomstige generatie ouderen beperkt in dit segment woont. Hierdoor neemt de behoefte aan grondgebonden huurwoningen in sommige gemeenten flink af. Het zijn ook de ouderen die in hoge mate verantwoordelijk zijn voor de toenemende behoefte aan zowel koop- als huurappartementen (en in ook de jongere huishoudens tussen 23 en 3 jaar). Het woningmarktgedrag van ouderen is één van de belangrijkste onzekerheden voor de toekomst. Kenmerkend voor verhuizende ouderen is dat de geschiktheid van de woningen voor het leven met mobiliteitsbeperkingen een belangrijke rol speelt. Een deel moet (omdat men met beperkingen te maken heeft) gedwongen naar een geschikte woning verhuizen en vrijwel iedere oudere houdt rekening met de kans dat er zich mobiliteitsbeperkingen gaan voordoen. Het gegeven dat appartementen (zeker als ze nieuw zijn) vaak geschikt zijn, is één van de redenen waarom de behoefte van ouderen zich vooral hier manifesteert. In dit gegeven zit tevens de mogelijkheid voor substitutie. Naarmate ook gezinswoningen in de huur- en/of koopsector meer geschikt zijn of worden gemaakt voor bewoning met mobiliteitsbeperkingen, dan kan deze behoefte deels naar deze woningen worden geleid. In dat geval is de behoefte aan appartementen minder groot. 35

39 figuur 4-1 Ontwikkeling woningbehoefte naar leeftijd in 215 tot 23, economische basisvariant Borger-Odoorn grondg. app. grondg. app jaar jaar -3. grondg. app. grondg. app jaa r grondg. app. grondg. app jaar 3-65 jaar 23-3 jaar < 23 jaar koop huur koop huur koop huur Hoogezand-Sappemeer grondg. app. grondg. app jaa r grondg. app. grondg. app jaa r grondg. app. grondg. app jaar 3-65 jaar 23-3 jaar < 23 jaar koop huur koop huur koop huur Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO Bandbreedten behoefteontwikkeling In figuur 4-2 staat de bandbreedte van de ontwikkeling van de woningbehoefte weergegeven, uitgaande van drie economische scenario s. De verschillen tussen de economische varianten zijn bij de grondgebonden koopwoningen het grootst, omdat dit segment het meest gevoelig is voor conjuncturele schommelingen. Overigens is deze gevoeligheid nog groter dan uit deze analyse blijkt. Als het economisch minder goed gaat, zal met name de beroepsbevolking vertrekken en zij wonen met name in grondgebonden koopwoningen. Omgekeerd geldt dat een hogere economische groei zal leiden tot meer instroom van dezelfde groep. In dit onderzoek is gewerkt met één demografische variant, waardoor dit soort effecten niet zichtbaar worden. De verschillen tussen de economische varianten zijn bij koopappartementen minder groot (en ook verschillen in demografische ontwikkelingen zijn hier beperkt van invloed). De behoefte neemt vooral toe als gevolg van de vergrijzing en de hiermee samenhangende toename van het aantal alleenstaanden. Deze ouderen wonen nu al 36

40 in het werkgebied en om deze reden word de toename slechts beperkt beïnvloed door de demografische en economische ontwikkelingen. Wel geldt dat ouderen kritisch zijn en niet snel verhuizen, het aanbod zal dus aan specifieke kwaliteitseisen moeten voldoen. In zijn er naast ouderen ook jongeren die zich oriënteren op koopappartementen, wat enigszins beïnvloed wordt door conjuncturele schommelingen. De afname van de behoefte aan grondgebonden huurwoningen is vrij robuust en wordt vooral bepaald door demografische ontwikkelingen: de huidige bewoners van deze woningen komen te overlijden en de nieuwe aanwas is beperkt. Wel zal bij een negatieve koopkrachtontwikkeling de behoefte minder sterk afnemen dan bij een positieve koopkrachtontwikkeling. Ook de toename van de behoefte aan huurappartementen is enigszins afhankelijk van de ontwikkeling van de koopkracht. Net als voor de koopappartementen geldt dat de toekomstige behoefte vooral afkomstig is van ouderen. Ook bij de realisatie van huurappartementen is dus maatwerk geboden. In is de toenemende behoefte vooral afkomstig van jongere huishuishoudens tussen 23 en 3 jaar. Bij een positieve koopkrachtontwikkeling zullen zij zich meer op de koopsector oriënteren. figuur 4-2 Ontwikkeling woningbehoefte in 215 tot 23 bij drie economische varianten Borger- Odoorn koop grondgebonden Hoogezand- Sappemeer negati 7.5 ef 6. basis Borger- Odoorn koop appartement Hoogezand- Sappemeer nega tief negatief basis basis positief Borger- Odoorn huur grondgebonden Hoogezand- Sappemeer negati 8. ef 7. basis Borger- Odoorn huur appartement Hoogezand- Sappemeer nega tief negatief basis basis positief Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO 37

41 Ontwikkeling behoefte aan nultredenwoningen De toenemende vergrijzing zorgt voor een toename aan voor ouderen geschikte woningen. In figuur 4-3 is de ontwikkeling van de behoefte aan nultredenwoningen weergegeven. Een nultredenwoning is van buitenaf bereikbaar zonder trappen (toegankelijk) en in de woning zijn een slaapkamer, badkamer, keuken en toilet zonder traplopen bereikbaar (doorgankelijk). Dat kan volgens deze definitie ook een eengezinswoning zijn met een traplift. In neemt in zowel de koop- als de huursector de behoefte aan voor ouderen geschikte nultredenwoningen toe. In de gemeenten in het overige werkgebied neemt vooral in de koopsector de behoefte toe, omdat de aankomende generatie ouderen vooral in dit segment woont. In neemt ook de behoefte aan nultredenwoningen in de huursector toe. In de andere gemeenten is er nauwelijks een toenemende behoefte, alleen in geringe mate onder 75-plussers. figuur 4-3 Ontwikkeling behoefte aan nultredenwoningen naar leeftijd in de koop- en de huursector in 215 tot 23 bij de economische basisvariant tot 75 jaar < 65 jaar koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur koop huur B-O H-S Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO 4.3 De behoefte aan sociale huurwoningen Als de corporaties in het werkgebied een gelijk aandeel van alle doelgroepen zouden willen en kunnen blijven bedienen, dan neemt de behoefte toe met 2.6 woningen in de periode 215 tot 225 en met 3.34 woningen in de periode 215 tot 23. Bij de negatieve economische variant neemt de benodigde voorraad met 4.39 woningen toe in 215 tot 23 en bij de positieve economische variant met woningen. De groei komt bijna geheel op conto van de gemeente. In de overige gemeente neemt de behoefte al snel af, vooral in de gemeente. Circa van de toenemende behoefte in komt op conto van Lefier, ervan uitgaande dat men een gelijk aandeel van de doelgroepen wil blijven bedienen (een toename van 94 woningen in 215 tot 23 bij de economische basisvariant). Het gaat vooral om appartementen tot 577 (tabel 4-3 en tabel 4-4). In blijft 38

42 de behoefte gedurende de periode 215 tot 23 ongeveer constant, ongeacht economisch scenario. In neemt de behoefte aan sociale huurwoningen van Lefier af, waarbij het vooral gaat om grondgebonden huurwoningen. In de andere gemeenten in het werkgebied blijft de behoefte tot 22 ongeveer constant, om na 22 af te nemen (bij de economische basisvariant). tabel 4-2 Ontwikkeling behoefte aan sociale huurwoningen in 215 tot 23 bij drie economische varianten corporatiebezit bezit Lefier basis Borger-Odoorn Hoogezand-Sappemeer negatief Borger-Odoorn Hoogezand-Sappemeer positief Borger-Odoorn Hoogezand-Sappemeer Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO 39

43 tabel 4-3 Ontwikkeling behoefte aan sociale huurwoningen in 215 tot 23 naar woningtype bij de economische basisvariant corporatiebezit bezit Lefier grondgebonden Borger-Odoorn Hoogezand-Sappemeer appartement Borger-Odoorn Hoogezand-Sappemeer Borger-Odoorn Hoogezand-Sappemeer Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO De toenemende behoefte aan sociale huurwoningen in komt vooral door een toename van de primaire en secundaire doelgroep (figuur 4-4). In het overige werkgebied neemt de omvang van elke inkomensgroep in de sociale huursector af. Het aandeel hogere inkomens in de sociale huursector neemt uitgaande van constante woonpatronen af van 12% in 215 tot 11% in 23 in het totale werkgebied. figuur 4-4 Ontwikkeling behoefte aan sociale huurwoningen in 215 tot 23 naar inkomensgroep bij de economische basisvariant Borger- Odoorn Hoogezand- Sappemeer hogere inkomens tijdelijke extra hogere inkomens 2 doelgroep tijdelijke extra doelgroep secundaire doelgroep secundaire doelgroep primaire doelgroep primaire doelgroep -67 Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO 4

44 tabel 4-4 Ontwikkeling behoefte aan sociale huurwoningen in 215 tot 23 naar huurprijs bij de economische basisvariant* corporatiebezit bezit Lefier Borger-Odoorn < > < > < > Hoogezand- < Sappemeer > < > < > Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO * als gevolg van afronding kunnen de totalen iets afwijken van de totalen in tabel

45 Het effect van passend toewijzen Vanaf 1 januari 216 moeten conform de nieuwe Woningwet passendheidsnormen in de woonruimteverdeling worden gehanteerd. Deze moeten ervoor zorgen dat de huurprijs beter aansluit op het inkomen. In deze paragraaf ramen we het effect van deze maatregelen. Deze effectverkenning voeren we uit voor de totale sociale huursector in de onderzoeksgemeenten, mede vanwege de benodigde cel vulling. We sluiten aan op de Primosprognose van 214 en de economische basisvariant. De effectverkenning is uitgevoerd zonder rekening te houden met al ingezet beleid van Lefier of collega corporaties. We maken puur het effect van de landelijke regelgeving inzichtelijk, zodat daar in het beleid kan worden ingespeeld. De regels betreffende passend toewijzen hebben vermoedelijk geen effect op de afweging van huishoudens tussen bijvoorbeeld huur en koop. In andere woorden: de benodigde omvang van de totale voorraad sociale huurwoningen verandert niet zozeer als gevolg van passend toewijzen, maar wel de huurprijsstelling daarbinnen. In tabel 4-5 staat weergegeven hoe de subdoelgroepen waarop passend toewijzen betrekking heeft in 225 wonen op basis van de aanname van constante woonpatronen. 2 Het aantal sociale huurwoningen tot 711 dat beschikbaar moet zijn voor de doelgroep neemt in deze periode met 2.41 toe. Dit is puur een gevolg van de toename van de omvang van de doelgroepen die een beroep doen op het sociale segment. De toename is veruit het grootst in (zie tabel 4-7). Ook in en neemt de behoefte toe, in andere gemeenten neemt deze af. tabel 4-5 Woonsituatie subgroepen tot in de sociale huursector in het werkgebied bij constante woonpatronen in 225, economische basisvariant < 576,87 576,87-618,24 618,24-71,68 > 71,68 eenpersoons < AOW-grens < tweepersoons < AOW-grens < drie- en meerpersoons < AOW-grens < eenpersoons > AOW-grens < meerpersoons > AOW-grens < secundaire doelgroep (overige tot ) Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO Door passend toewijzen zal het woonpatroon binnen de sociale huursector naar verwachting veranderen. De mate waarin dit gebeurt, is mede afhankelijk van het aantal mutaties en verhuizingen. Hier is uitgegaan van de gemiddelde mutatiegraad over de afgelopen periode (die oploopt naar huurprijsklasse) en de situatie dat de 2 Bij de weergegeven categorieën gaat het om subsidiabele huurprijzen. De regeling inzake passend toewijzen gaat uit van dezelfde grenzen, maar heeft betrekking op de kale huur. 42

46 corporaties de vrijkomende woningen volgens de nieuwe regels verdelen. 3 Voor de secundaire doelgroep is verondersteld dat de woningtoewijzing gelijk is aan de afgelopen periode. In tabel 4-6 staat aangegeven welke veranderingen in de woonsituatie in de komende 1 jaar verwacht kunnen worden. tabel 4-6 De in 225 voor de opvang van de doelgroep benodigde sociale huurvoorraad in het werkgebied na correctie voor passend toewijzen < 576,87 576,87-618,24 618,24-71,68 > 71,68 eenpersoons < AOW-grens < tweepersoons < AOW-grens < drie- en meerpersoons < AOW-grens < eenpersoons > AOW-grens < meerpersoons > AOW-grens < secundaire doelgroep (overige tot ) effect 'passend toewijzen' Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO Overall zijn er door de invoering van passend toewijzen 53 woningen beneden de aftoppingsgrens van 577 meer benodigd voor de opvang van de doelgroep. In combinatie met de eerder besproken toename als gevolg van de demografie en economie gaat het om 2.58 woningen in de periode 215 tot 225. In de huurklassen boven de eerste aftoppingsgrens zal wat meer ruimte ontstaan. In tabel 4-7 staan de effecten per gemeente weergegeven. Over het algemeen gaat het om kleine aantallen. Voor en in mindere mate geldt dat het wel om wezenlijke aantallen gaat, zeker in combinatie met de toenemende behoefte als gevolg van de demografische en economische ontwikkelingen. Het is lastig, zo niet onmogelijk, om via nieuwbouw in de toenemende behoefte te voorzien. Er zal dus vooral moeten worden ingezet op het bestrijden van de goedkope scheefheid, maar die is al laag en de middelen hiertoe zijn beperkt. Kortom: in deze gemeenten kan passend toewijzen leiden tot lagere slaagkansen / oplopende wachttijden voor de armste groepen. 3 Met de tijdelijke verruiming van de inkomensgrenzen van de doelgroep voor de sociale huur tot is geen rekening gehouden. 43

47 tabel 4-7 De ontwikkeling van de voor de opvang van de doelgroep tot benodigde sociale huurvoorraad over de periode en het effect van passend toewijzen per gemeente effect passend toewijzen constante woonpatronen < 576,87 576,87-618,24 618,24-71,68 Borger-Odoorn Hoogezand-Sappemeer Borger-Odoorn Hoogezand-Sappemeer Borger-Odoorn Hoogezand-Sappemeer Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO 44

48 Bijlagen 45

49 Bijlage 1 Inkomensgrenzen huurtoeslag tabel b- 1 Maximum inkomens- en vermogensgrenzen primaire doelgroep, 215 inkomensgrens 65- eenpersoonshuishouden meerpersoonshuishouden eenpersoonshuishouden meerpersoonshuishouden vermogensgrens inkomensgrens per persoon < > Bron: Ministerie van BZK 46

50 Bijlage 2 Woonsituatie huishoudens figuur b- 1 Woonsituatie van huishoudens naar leeftijd, type huishouden en inkomensgroep in de gemeente Borger-Odoorn, % 23% 17% 22% 3 < 23 jaar 9% 8% 13% 1 8% 18% 4% 13% 8% 6% 15% 13% 73% 79% 69% 53% 23 tot 3 jaar 3 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar % onzelfstandig 8% 7% 22% 7% 8% overige6% corporatiehuur huur lefier 11% particuliere huur 78% 82% 47% eenpersoons tweepersoons gezin % onzelfstan 24% dig 18% 16% overige 23% corporatie 11% huur 1 huur lefier 55% 42% particulier e huur primaire dg secundaire dg 1 3% 11% 4% 11% 11% 7% 7% 9 72% 71% tijdelijke extra dg hogere inkomens onzelfstandig overige corporatiehuur huur lefier particuliere huur koop Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO figuur b- 2 Woonsituatie van huishoudens naar leeftijd, type huishouden en inkomensgroep in de gemeente, % 14% 21% < 23 jaar 7% 7% 9% 16% 16% 9% 7% 25% 9% 66% 69% 56% 23 tot 3 jaar 3 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 4% 13% 33% 13% 37% % onzelfstandig 5% 5% 15% 15% 13% overige corporatiehuur 9% 33% huur lefier particuliere 12% huur 7 75% 34% eenpersoons tweepersoons gezin % onzelfstan 16% dig 13% overige 3 39% corporatie huur 13% huur lefier 11% 41% 29% particulier e huur primaire dg secundaire dg 6% 5% 8% 14% 6% 13% 9% 87% 66% 6 tijdelijke extra dg hogere inkomens onzelfstandig overige corporatiehuur huur lefier particuliere huur koop Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO 47

51 figuur b- 3 Woonsituatie van huishoudens naar leeftijd, type huishouden en inkomensgroep in de gemeente Hoogezand- Sappemeer, % 14% 26% 14% 26% < 23 jaar 1 12% 15% 19% 19% 22% 7% 6% 9% 61% 62% 53% 23 tot 3 jaar 3 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 4% 18% 29% 1 38% % onzelfstandig 9% 9% overige 15% 16% corporatiehuur 7% huur lefier 31% particuliere 11% huur 68% 7 33% eenpersoons tweepersoons gezin % onzelfstan 22% dig 17% overige 26% corporatie 38% huur 12% huur lefier 9% 41% 27% particulier e huur primaire dg secundaire dg 12% 6% 13% 17% 5% 21% 8% 8% 84% 61% 56% tijdelijke extra dg hogere inkomens onzelfstandig overige corporatiehuur huur lefier particuliere huur koop Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO figuur b- 4 Woonsituatie van huishoudens naar leeftijd, type huishouden en inkomensgroep in de gemeente, % 2% 24% 14% 27% < 23 jaar 15% 12% 9% 5% 72% 8 23 tot 3 jaar 3 tot 65 jaar 25% 6% 66% 65 tot 75 jaar 2% 33% 15% 47% % onzelfstandig 1% 2% 14% 1 overige7% 34% corporatiehuur huur lefier 12% particuliere huur 77% 83% 45% eenpersoons tweepersoons gezin % 2% onzelfstan 1% 1% 5% 1% dig 4% 23% 18% 29% 37% 7% overige 8% corporatie 12% 12% huur huur lefier 9 65% 71% 54% 43% particulier e huur primaire dg secundaire dg tijdelijke extra dg hogere inkomens onzelfstandig overige corporatiehuur huur lefier particuliere huur koop Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO figuur b- 5 Woonsituatie van huishoudens naar leeftijd, type huishouden en inkomensgroep in de gemeente, % 7% 35% 16% 31% < 23 jaar 3% 4% 4% 22% 22% 35% 7% 4% 7% 67% 7 53% 23 tot 3 jaar 3 tot 65 jaar 65 tot 75 jaar 2% 12% % % onzelfstandig 3% 2% 11% 18% overige corporatiehuur 7% 44% huur lefier particuliere 9% huur 69% 76% 33% eenpersoons tweepersoons gezin % 1 onzelfstan 8% dig overige 36% 51% corporatie huur9% huur lefier 8% 45% 29% particulier e huur primaire dg secundaire dg 3% 7% 5% 16% 4% 1 28% 7% 88% 7 6 tijdelijke extra dg hogere inkomens onzelfstandig overige corporatiehuur huur lefier particuliere huur koop Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO 48

52 Bijlage 3 Bevolkingsopbouw 215, 225 en 23 figuur b- 6 Leeftijdsopbouw in Borger-Odoorn in 215 en prognose 225 en jaar 5-9 jaar 1-14 jaar jaar 2-24 jaar jaar 3-34 jaar jaar 4-44 jaar jaar 5-54 jaar jaar 6-64 jaar jaar 7-74 jaar jaar 8-84 jaar jaar 9-94 jaar 95+ Bron: Primosprognose 214, bewerking RIGO figuur b- 7 Leeftijdsopbouw in in 215 en prognose 225 en jaar 5-9 jaar 1-14 jaar jaar 2-24 jaar jaar 3-34 jaar jaar 4-44 jaar jaar 5-54 jaar jaar 6-64 jaar jaar 7-74 jaar jaar 8-84 jaar jaar 9-94 jaar 95+ Bron: Primosprognose 214, bewerking RIGO 49

53 figuur b- 8 Leeftijdsopbouw in in 215 en prognose 225 en jaar 5-9 jaar 1-14 jaar jaar 2-24 jaar jaar 3-34 jaar jaar 4-44 jaar jaar 5-54 jaar jaar 6-64 jaar jaar 7-74 jaar jaar 8-84 jaar jaar 9-94 jaar 95+ Bron: Primosprognose 214, bewerking RIGO figuur b- 9 Leeftijdsopbouw in Hoogezand-Sappemeer in 215 en prognose 225 en jaar 5-9 jaar 1-14 jaar jaar 2-24 jaar jaar 3-34 jaar jaar 4-44 jaar jaar 5-54 jaar jaar 6-64 jaar jaar 7-74 jaar jaar 8-84 jaar jaar 9-94 jaar 95+ Bron: Primosprognose 214, bewerking RIGO 5

54 figuur b- 1 Leeftijdsopbouw in in 215 en prognose 225 en jaar 5-9 jaar 1-14 jaar jaar 2-24 jaar jaar 3-34 jaar jaar 4-44 jaar jaar 5-54 jaar jaar 6-64 jaar jaar 7-74 jaar jaar 8-84 jaar jaar 9-94 jaar 95+ Bron: Primosprognose 214, bewerking RIGO figuur b- 11 Leeftijdsopbouw in in 215 en prognose 225 en jaar 5-9 jaar 1-14 jaar jaar 2-24 jaar jaar 3-34 jaar jaar 4-44 jaar jaar 5-54 jaar jaar 6-64 jaar jaar 7-74 jaar jaar 8-84 jaar jaar 9-94 jaar 95+ Bron: Primosprognose 214, bewerking RIGO 51

55 Bijlage 4 Geboorte, sterfte en migratie figuur b- 12 Ontwikkeling van het aantal geboorten en sterfgevallen in geboorte sterfte Bron: CBS, bewerking RIGO figuur b- 13 Ontwikkeling van het aantal geboorten en sterfgevallen in het overige werkgebied geboorte sterfte Bron: CBS, bewerking RIGO 52

56 figuur b- 14 Ontwikkeling binnenlands migratiesaldo naar leeftijd in binnenlands migratiesaldo jaar 25-4 jaar jaar < 15 jaar Bron: CBS, bewerking RIGO figuur b- 15 Ontwikkeling binnenlands migratiesaldo naar leeftijd in het overige werkgebied binnenlands migratiesaldo jaar 25-4 jaar jaar < 15 jaar Bron: CBS, bewerking RIGO 53

57 Bijlage 5 Omvang en ontwikkeling subdoelgroepen tabel b- 2 Omvang subdoelgroepen in 215, 22, 225 en 23, economische basisvariant Borger-Odoorn aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel A. eenpersoons < AOW-grens < % 5 5% 48 4% 43 4% B. tweepersoons < AOW-grens < % 41 4% 37 3% 32 3% C. drie- en meerpersoons < AOW-grens < % 44 4% 38 4% 36 3% D. eenpersoons > AOW-grens < % 85 8% 92 8% 99 9% E. tweepersoons > AOW-grens < % 69 6% 71 7% 72 7% F. drie- en meerpersoons > AOW-grens < G. secundaire doelgroep (overige tot ) % % % % H. tijdelijke extra doelgroep ( tot 38.95) 5 5% 5 5% 5 5% 5 5% I. hogere inkomens (> 38.95) % % % % huishoudens primaire doelgroep (A t/m F) % % % % primaire en secundaire doelgroep (A t/m G) % % % % aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel eenpersoons < AOW-grens < % % % 3.5 7% tweepersoons < AOW-grens < % % % % drie- en meerpersoons < AOW-grens < % 2.7 6% % % eenpersoons > AOW-grens < % % % % tweepersoons > AOW-grens < % % % 3. 6% drie- en meerpersoons > AOW-grens < secundaire doelgroep (overige tot ) % % % % tijdelijke extra doelgroep ( tot 38.95) 2.7 4% % % % hogere inkomens (> 38.95) % % % % primaire doelgroep (A t/m F) % % % % primaire en secundaire doelgroep (A t/m G) % % aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel eenpersoons < AOW-grens < % % % % tweepersoons < AOW-grens < % % % % drie- en meerpersoons < AOW-grens < % 4.6 4% % % eenpersoons > AOW-grens < % % 7.8 5% % tweepersoons > AOW-grens < % % % 3.4 2% drie- en meerpersoons > AOW-grens < secundaire doelgroep (overige tot ) % % % % tijdelijke extra doelgroep ( tot 38.95) 5.2 4% % % 6.1 5% hogere inkomens (> 38.95) % primaire doelgroep (A t/m F) % % primaire en secundaire doelgroep (A t/m G) % % % % 54

58 Hoogezand-Sappemeer aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel eenpersoons < AOW-grens < % % % % tweepersoons < AOW-grens < % 88 6% 83 5% 75 5% drie- en meerpersoons < AOW-grens < % 1. 6% 94 6% 89 6% eenpersoons > AOW-grens < % % % tweepersoons > AOW-grens < % 88 6% 92 6% 94 6% drie- en meerpersoons > AOW-grens < secundaire doelgroep (overige tot ) % % % % tijdelijke extra doelgroep ( tot 38.95) 78 5% 8 5% 81 5% 81 5% hogere inkomens (> 38.95) % % % % primaire doelgroep (A t/m F) % % % % primaire en secundaire doelgroep (A t/m G) % % % % aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel eenpersoons < AOW-grens < % 38 6% 38 6% 36 5% tweepersoons < AOW-grens < % 31 5% 3 4% 26 4% drie- en meerpersoons < AOW-grens < % 28 4% 25 4% 24 4% eenpersoons > AOW-grens < % 42 6% 47 7% 51 8% tweepersoons > AOW-grens < % 35 5% 4 6% 43 6% drie- en meerpersoons > AOW-grens < secundaire doelgroep (overige tot ) 99 15% % % % tijdelijke extra doelgroep ( tot 38.95) 26 4% 26 4% 27 4% 27 4% hogere inkomens (> 38.95) % % % % primaire doelgroep (A t/m F) % % % % primaire en secundaire doelgroep (A t/m G) % % % % aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel aantal aandeel eenpersoons < AOW-grens < % 97 7% 85 6% 75 6% tweepersoons < AOW-grens < % 67 5% 61 4% 54 4% drie- en meerpersoons < AOW-grens < % 77 5% 7 5% 65 5% eenpersoons > AOW-grens < % % % tweepersoons > AOW-grens < % 1.9 8% % % drie- en meerpersoons > AOW-grens < secundaire doelgroep (overige tot ) % % % % tijdelijke extra doelgroep ( tot 38.95) 62 4% 62 4% 6 4% 59 4% hogere inkomens (> 38.95) % % % % primaire doelgroep (A t/m F) % % % % primaire en secundaire doelgroep (A t/m G) % % % % Bron: WoON 212, woningmarktsimulatie RIGO 55