Colofon Wooninvesteringsfonds Utrechtseweg 129 3700 AA ZEIST T +31 (0)30 69 85 900 F +31 (0)30 69 85 901 E info@wif.nl Tekstredactie Wooninvesteringsfonds Eindredactie I.M. Kortekaas
Inhoudsopgave Bericht van de directeur-bestuurder 2 Jaarverslag 2014 1. Kerncijfers 3 2. Resultaten in het kort 4 3. Bericht van de raad van toezicht 6 4. Governance 10 5. Informatie voor deelnemers en beleggers 14 Volkshuisvestingsverslag 2014 1. De woningmarkt 18 2. Portefeuilleontwikkeling 19 3. Aankoop en verkoop 21 4. Huurbeleid en huurprijsontwikkeling 23 5. Beheer en onderhoud 25 6. Vereniging van Eigenaren 27 Bijlage Bijlage 1 Leden Wooninvesteringsfonds 28 Jaarrekening 2014 Geconsolideerde balans (na winstbestemming) 30 Geconsolideerde resultatenrekening 32 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 33 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 2014 34 Toelichting op de geconsolideerde balans 46 Toelichting op de geconsolideerde resultatenrekening 62 Enkelvoudige balans (na winstbestemming) 67 Enkelvoudige resultatenrekening 69 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening 2014 70 Toelichting op de enkelvoudige balans 71 Overige informatie 87 Overige gegevens 89 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 90
Bericht van de directeur-bestuurder Nadat in 2013 duidelijk was geworden dat het Wooninvesteringsfonds niet op de oude voet kon doorgaan zonder het probleem van de herfinanciering ter hand te nemen, heeft 2014 in het teken gestaan van het werken naar een definitieve oplossing van dit probleem. Daartoe zijn verschillende wegen bewandeld. Om te beginnen is onderzocht of er binnen de vereniging, bij de leden, mogelijkheden konden worden gevonden om het herfinancieringsprobleem op te lossen. In het voorjaar is daarom aan de leden gevraagd of zij mogelijkheden zagen om delen van de portefeuille terug te nemen danwel extra kapitaal zouden willen en kunnen storten. Beide maatregelen zouden herfinanciering gemakkelijker maken. Nadat duidelijk was geworden dat de leden op deze manier het Wooninvesteringsfonds niet te hulp konden komen, is een beroep gedaan op alle corporaties en aan hen gevraagd of er interesse was in het overnemen van een deel van de portefeuille. Door deze actie heeft het Wooninvesteringsfonds ongeveer 100 woningen aan een corporatie kunnen overdragen. Omdat daarmee het probleem niet was opgelost, is er in juni gekozen voor een parallel traject. Via een saneringsaanvraag bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting werd gestreefd naar het weer gezond maken van het Wooninvesteringsfonds door aanspraak te maken op voor de sector kenmerkende naadloze aansluiting. Tegelijkertijd is de mogelijkheid van verkoop van de gehele portefeuille opgestart. Een van de scenario s die in de saneringsaanvraag was opgenomen, was de verkoop van de gehele portefeuille. Nadat de saneringsaanvraag is ingediend heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting aangegeven dat zij eerst de resultaten van de verkoop (de hoogte van de biedingen, wilde afwachten alvorens de saneringsaanvraag in behandeling werd genomen. Het verkooptraject heeft er toe geleid dat er eind november een bieding voor de gehele portefeuille lag die voldoende was om de leningen van de banken af te lossen en de derivaten af te kopen. Daarnaast kan er nog ongeveer 40% van de achtergestelde leningen (certificaten) worden uitbetaald. Naast het verkooptraject is ook geprobeerd de oplossing van de herfinanciering te vinden in het aangaan van nieuwe contracten met andere banken of het realiseren van een geborgde lening in samenwerking met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Deze trajecten hebben echter niet geleid tot oplossingen die even concreet en volwaardig waren als de verkoop optie. Om die reden heeft het bestuur, later gesteund door een besluit van de raad van toezicht, ingestemd met een koopovereenkomst met Round Hill Capital waarbij de gehele portefeuille van het Wooninvesteringsfonds wordt verkocht. Op 5 februari 2015 heeft de minister toestemming verleent voor deze verkoop. Tegen dit besluit zijn bezwaren ingediend en daarom heeft het Wooninvesteringsfonds een tijdelijk overbruggingskrediet tot 14 juli 2015 van de financiers ontvangen. Partijen hebben vervolgens nadere afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in een overeenkomst gedateerd 29 juni 2015. Hiermee is het besluit van de minister onherroepelijk geworden en op 14 juli 2015 heeft het transport plaatsgevonden. Ondertussen is ook de portefeuille van WIF Lent B.V. verkocht. Daartoe is in december een overeenkomst bereikt met woningcorporatie Mooiland. Op 7 januari 2015 is de koopovereenkomst getekend. Het transport heeft op 17 maart 2015 plaatsgevonden. Het traject naar verkoop, parallel aan het traject van herfinanciering en borging, heeft veel energie gevraagd, naast de onzekerheid over de toekomstige werksituatie, van de kleine organisatie die het Wooninvesteringsfonds is. Een compliment aan de werkorganisatie van het WIF om onder deze omstandigheden zo veel en zorgvuldig werk af te leveren, is dan ook op zijn plaats. Het Wooninvesteringsfonds verklaart haar middelen uitsluitend besteed te hebben in het belang van de volkshuisvesting. Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 2
Tot slot wil ik de leden, de raad van toezicht, de sectorinstituten en alle ander stakeholders die het afgelopen jaar hebben bijgedragen aan het vinden van een oplossing voor het Wooninvesteringsfonds, danken voor hun inbreng, betrokkenheid en samenwerking. 3 september 2015 M.J. Faro Bestuurder Wooninvesteringsfonds 1. Kerncijfers 2014 2013 2012 2011 Aantal gekochte complexen - - - 5 Aantal corporaties waarvan is gekocht - - - 1 Aantal aangekochte woningen - - - 357 Aantal aangekocht overig vastgoed - - - - Totaal aantal verkochte woningen 322 171 136 225 Aantal verkocht overig vastgoed 17 8 15 49 Aantal woningen verkocht aan zittende huurders 21 11 5 11 Gemiddeld bouwjaar van de complexen 1970 1970 1970 1970 Gemiddelde huurprijs in 518 485 473 471 Verhouding t.o.v. maximaal redelijke huurprijs 78% 79% 78% 78% Gemiddelde leegwaarde woningen in 101.646 119.079 138.132 139.830 Huur/leegwaarde verhouding 6,1% 4,5% 4,0% 4,0% Verkoopmutatiegraad 7,9% 3,9% 3,0% 4,8% Gemiddelde kosten klachtenonderhoud per woning in 226 224 224 239 Gemiddelde kosten planmatig onderhoud per woning in 200 249 252 249 Beheerskosten per woning in 238 239 266 384 Leegstandperiode bij mutatie voor verkoop in maanden 8,2 9,1 9,4 9,1 Maatschappelijke investering (jaarlijks beschikbaar gemaakt voor corporaties) in de vorm van liquiditeit in miljoen - - 33,0 59,8 Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 3
2. Resultaten in het kort Het bedrijfsresultaat 2014 is met 19,77 miljoen 1,5 miljoen hoger dan in 2013, met name door de 1,8 miljoen hogere opbrengsten en 0,3 miljoen hogere bedrijfslasten. De toename in de bedrijfslasten is vooral toe te schrijven aan de diverse advieskosten ten behoeve van de verkoop. In 2014 zijn 219 woningen individueel verkocht (2013: 171) en 103 woningen complexgewijs tegen een opbrengstwaarde van 39,6 miljoen (2013 22,5 miljoen) met een winst van 6,4 miljoen (2013: 4,7 miljoen). In 2014 is een herstel van de woningmarkt in aantallen verkopen zichtbaar en een licht herstel van de verkooprijzen. Na jaren van waardedalingen van de portefeuille is in 2014 de waarde van de portefeuille gestegen. De herwaardering voor 2014 bedraagt 9,2 miljoen positief (2013: 13,6 miljoen negatief). De rentabiliteit op het garantievermogen en totale vermogen is in 2014 ten opzichte van 2013 verslechterd tot respectievelijk 33,6% negatief en 7,7% negatief. De afwaardering van de latente belastingen ( 27,4 miljoen) heeft daaraan met name bijgedragen naast de hoge financiële lasten. Als gevolg van de verkoop en aflossing van de kredietfaciliteiten bij de banken worden enerzijds de tijdelijke waarderingsverschillen tussen de commerciële waarden en fiscale waarden niet gerealiseerd en anderzijds hoge financieringskosten gemaakt. een negatieve marktwaarde heeft van 16,6 miljoen. De debt service coverage ratio is gelijk aan 1,0 (financieringskasstromen zijn dus gelijk aan de operationele kasstromen), ondanks additionele aflossing aan de banken tot herstel van de bankconvenanten van 2,7 miljoen en toename van de verhuurdersheffingen tot 2,0 miljoen. De additionele aflossingen heeft het Wooninvesteringsfonds gefinancierd uit de positieve operationele kasstromen. De rente op de certificaten is in 2014 opnieuw niet uitgekeerd, maar toegevoegd aan de uitstaande verplichtingen aan certificaathouders. Gezien de verplichtingen aan de banken en de eisen van Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft het Wooninvesteringsfonds geen ruimte om deze rente uit te keren. De geconsolideerde resultaten over 2014 leiden tot een geconsolideerd balanstotaal van 397 miljoen (2013: 443 miljoen). De balanspresentatie 2014 leidt tot de volgende kengetallen: Voor 2015, het jaar waarin de verkoop van de vastgoedportefeuilles wordt gerealiseerd, is een negatief resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen en waardeveranderingen begroot van circa 7 miljoen. De liquiditeit is afgenomen door met name de gereserveerde kosten voor de verkoop van de derivatenportefeuille, die per 31 december 2014 Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 4
Geconsolideerde resultatenrekening 2014 2013 In 1.000 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten 25.644 25.611 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 6.440 4.661 Overige opbrengsten 36 37 Som der bedrijfsopbrengsten 32.120 30.309 Som der bedrijfslasten -12.355-12.063 Bedrijfsresultaat 19.765 18.246 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 9.204-13.612 Afschrijvingen -611-166 Totale financiële baten en lasten -31.745-18.618 Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen -3.387-14.150 Belastingen -27.048 2.615 Resultaat na belastingen -30.435-11.535 Boekjaar 2014 2013 Liquiditeit 0,6 1,5 Solvabiliteit (garantievermogen in % totaal vermogen) 22,3% 26,1% Rentabiliteit garantievermogen (jaarresultaat in % garantievermogen) -33,6% -10,0% Rentabiliteit totale vermogen (jaarresultaat in % totaal vermogen) -7,7% -2,6% Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % garantievermogen -3,7% -12,2% Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening als % totaal vermogen -0,9% -3,2% Interest coverage ratio 0,6 1,0 Loan- to- value (kredietlening in % roerende en onroerende zaken in 75,0% 79,0% exploitatie) Debt service coverage 1,00 0,79 Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 5
3. Bericht van de raad van toezicht De raad van toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de op de algemene gang van zaken van het Wooninvesteringsfonds en de daarmee verbonden ondernemingen. Daarnaast heeft de raad een klankbordfunctie en staat het bestuur met raad en daad terzijde en is hij werkgever van de bestuurder. Het toezicht geschiedt vanuit een onafhankelijke opstelling en vindt niet alleen achteraf plaats maar heeft ook een anticiperend karakter. De raad betracht transparantie in denken en doen. Speerpunten van het toezicht zijn: Realisatie van de doelstellingen van de organisatie; Strategie en risico s verbonden aan activiteiten van de organisatie; Interne risicobeheersing en interne controlesystemen; Kwaliteitsbeleid; Maatschappelijke verantwoording; Financiële verslaglegging; Governance structuur; Toepassen wet- en regelgeving. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds zijn opgenomen in de artikelen 12, 13 en 14 van de statuten van het Wooninvesteringsfonds. Een nadere uitwerking is terug te vinden in het Reglement voor de raad van toezicht. In dit jaarbericht legt de raad van toezicht verantwoording af over de wijze waarop taken en bevoegdheden in het verslagjaar zijn uitgevoerd. Toezichtkader Als toezichtkader voor de uitoefening van zijn taken in het verslagjaar 2014 hanteert de raad van toezicht: Strategisch plan 2013 2017; Jaarplan 2014; Begroting 2014; Meerjarenbegroting 2014-2018; Jaartargets ten aanzien van aankoop, verkoop, beheer- en bedrijfskosten; Statuten; Treasurystatuut; Governance documenten; Bbsh; Afspraken met stakeholder (leden, ministerie, Centraal Fonds Volkshuisvesting en banken). Werkwijze De raad van toezicht bespreekt in zijn vergaderingen de belangrijkste ontwikkelingen binnen het Wooninvesteringsfonds. Daartoe wordt door de bestuurder, in samenspraak met de voorzitter van de raad een agenda opgesteld. De raad van toezicht kent een auditcommissie. Stukken voor de raad die een sterk financiële oriëntatie hebben worden ter voorbereiding op de behandeling in de raad, eerst in de auditcommissie besproken. In het verslagjaar is veelvuldig stilgestaan bij de herfinanciering van de portefeuille van het Wooninvesteringsfonds in 2015. De in dat kader opgestelde toekomstscenario s zijn door de raad uitvoerig besproken en er is als eerste prioriteit gekozen voor het scenario waarin WIF toegang krijgt tot de WSW-borging middels een nihil sanering door Centraal Fonds Volkshuisvesting. De raad heeft samengewerkt in 2014 tot 16 maart met de in september 2013 benoemde interim-bestuurder. Deze interimbestuurder de heer Jacques Thielen is per 6 april 2014 in dienst getreden als bestuurder van het Wooninvesteringsfonds op basis van een managementovereenkomst. De bestuurder heeft als taak gekregen om in overleg met alle stakeholders (Centraal Fonds Volkshuisvesting, de ABN AMRO Bank, Bank Nederlandse Gemeenten en de participanten) te komen tot een oplossing voor de herfinanciering per 1 april 2015. De managementovereenkomst met de heer Thielen is eind februari 2015 opgezegd en Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 6
vervolgens is een interim bestuurder benoemd. Ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening neemt Mr. M.J. Faro vanuit de Raad van Commissarissen de functie van bestuurder waar. Met name zijn juridische achtergrond heeft ertoe bijgedragen om deze keuze te maken. Naast het bovenstaande zijn in het verslagjaar de volgende onderwerpen door de raad besproken: Jaarbericht 2013; Accountantsverslag 2013; Kwartaalrapportages; Meerjarenbegroting en scenario s 2014-2020; Herstelplan Wooninvesteringsfonds; Management letter PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.; Profiel nieuwe leden raad van toezicht per 1 januari 2015; Benoeming Jacques Thielen als bestuurder. De raad van toezicht is in het verslagjaar tien keer bij elkaar gekomen en vijf keer in een extra vergadering. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft verschillende keren vergaderd met de leden van de Raad van Toezicht. Ook in 2014 heeft de raad er op toegezien dat de belangrijkste doelstelling van het Wooninvesteringsfonds, in eerste aanleg de herfinanciering per 31 maart 2015 kan worden gerealiseerd. Naast de 15 vergaderingen van de raad van toezicht, zijn er ook zes vergaderingen voor de leden (algemene ledenvergadering) georganiseerd. Deze vergaderingen vinden plaats onder verantwoordelijkheid van de raad van toezicht. De voorzitter van de raad zit deze vergaderingen voor. De algemene ledenvergadering benoemt de raad van toezicht. Onafhankelijkheid en integriteit De raad van toezicht bewaakt het uitgangspunt dat zijn leden onafhankelijk zijn zoals beschreven in bepaling III 2.2. van de governance code woningcorporaties. De raad heeft een onafhankelijk voorzitter. Indien er aanleiding toe is, wordt over de onafhankelijkheid van leden gesproken. In 2014 is geen sprake geweest van belangenverstrengeling waarbij leden van de raad van toezicht en/of het bestuur betrokken waren. Er is in het verslagjaar geen gebruik gemaakt van de regeling melding onregelmatigheden. Binnen het regelement raad van toezicht wordt expliciet aandacht gegeven aan het takenpakket, de samenstelling en de werkwijze. Binnen het Wooninvesteringsfonds is een integriteitscode van toepassing die ook geldt voor de leden van de raad van toezicht. Deskundigheid De samenstelling van de raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds is afgeleid van een daartoe opgesteld profiel. In dit profiel wordt rekening gehouden met de omvang, de taken de besturings- en toezichtfilosofie, de algemene en specifieke eisen en de gewenste achtergrond en deskundigheid van de leden van de raad. Daarbij speelt tevens herkenbaarheid in de ogen van de belangrijkste stakeholders en het complementair zijn qua kennis, ervaring en netwerken een belangrijke rol. Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren over relevante zaken in relatie tot de doelstellingen van het Wooninvesteringsfonds, de risicobeheersing, marktontwikkelingen en wensen en behoeften van belanghebbenden. De raad heeft in 2014 de volgende acties ondernomen om zich op de hoogte te houden: Overleg met bestuur en management; Overleg met externe onafhankelijke accountant; Volgen van seminars en congressen; Volgen van vakliteratuur en media; Voorzitten en aanwezig zijn bij vergadering algemene ledenvergadering; Gesprekken met delegatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting; Discussies over de alternatieven van commerciële herfinanciering, herfinanciering met borging en mogelijk verkoop van alle vastgoed; Uiteindelijke discussie over verkoop. Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 7
Evaluatie doelstelling De raad van toezicht hecht nog steeds aan de doelstelling van het Wooninvesteringsfonds als liquiditeitsverschaffer voor de sector. Daartegenover staat dat aan deze doelstelling niet kan worden bijgedragen als het Wooninvesteringsfonds geen solide financiële basis heeft. Het was al duidelijk geworden dat deze gezonde basis ontbreekt. De herfinanciering die in het eerste kwartaal van 2015 moet plaatsvinden, heeft haar schaduw vooruit geworpen. De raad van toezicht stelt zich tot doel om, samen met de bestuurder, het Wooninvesteringsfonds uit deze financieel ongewisse situatie te leiden. Daarbij ligt de prioriteit op de continuïteit van het Wooninvesteringsfonds, liefst met uitzicht op waarde van de certificaten voor de leden. Een aanvraag van saneringssteun is in 2014 ingediend bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting en niet in behandeling genomen. Uiteindelijk heeft de raad van toezicht op 27 november 2014 in meerderheid ingestemd met het voorgenomen besluit tot verkoop van alle vastgoed omdat een tijdig resultaat van de alternatieven (herfinanciering) niet meer reëel te verwachten was. Relatie met belanghebbenden Het Wooninvesteringsfonds heeft geen ondernemingsraad en kent geen (landelijke) huurdersorganisatie. Twee leden van de raad van toezicht komen uit de kring van huurdersorganisaties. Zij voeren op gezette tijden overleg met bestuur en directie van de Woonbond. Er zijn ook twee leden benoemd op voordracht van brancheorganisatie Aedes. Werkgeversrol en honorering bestuur Tot half maart was de heer Jacques Thielen interim-bestuurder van het Wooninvesteringsfonds. Hij is per 6 april 2016 in dienst getreden als bestuurder en is als volgt bezoldigd: In de periode van 1 januari tot 16 maart 2014 heeft de heer Thielen als interim-bestuurder gefunctioneerd. Van 6 april tot 31 december 2014 heeft de heer Thielen als bestuurder gefunctioneerd. Het totale inkomen van de bestuurder blijft binnen de bandbreedte van Wet Normering Topinkomens en bedraagt 80.022 exclusief reis- en verblijfskosten en exclusief btw. Door het Wooninvesteringsfonds zijn in 2014 geen persoonlijke leningen, voorschotten of garanties aan leden van de raad en/of de bestuurders verstrekt. Honorering raad van toezicht De honorering van de raad is gekoppeld aan de zwaarte van de functie. Bij de vaststelling hiervan is rekening gehouden met maatschappelijke normen. De honorering van de leden van de raad is onafhankelijk van de prestaties van het Wooninvesteringsfonds. Samenstelling In de bezetting van de raad van toezicht is gedurende het verslagjaar verandering opgetreden: De heer Linders is per eind december 2014 uit de raad getreden vanwege zijn persoonlijke opvatting/beoordeling inzake de procesgang rond de besluitvorming in de raad van toezicht met betrekking tot het instemmingsbesluit van de raad van toezicht met het bestuursbesluit inzake de verkoop. Voorts zijn door afloop van hun tweede termijn de raadsleden Vrakking en Hooimeijer en van de Rotte afgetreden per 31 december 2014 en raadslid Bouwman per 30 juni 2014. Deze raadsleden zijn in 2015 opgevolgd door de heer mr. G. J. A. M. van der Vossen (voorzitter), de heer M. G. M. Rottier, mevrouw J. G. Kunst en de heer mr. M. J. Faro. Commissies De raad van toezicht van het Wooninvesteringsfonds kent twee commissies, een auditcommissie en een remuneratie-commissie. De commissies hebben geen beslissingsbevoegdheid maar bereiden de werkzaamheden van de raad van toezicht op specifieke terreinen voor. Auditcommissie: Drs. J.A.M. Linders (voorzitter) Drs. R.C. de Jong Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 8
De commissie heeft in 2014 vijf keer vergaderd. Remuneratiecommissie: Prof. Dr. P. Hooimeijer (voorzitter) Prof. ir. drs. W.J. Vrakking De remuneratiecommissie heeft in 2014 een aantal keren vergaderd met name inzake de continuïteit van het bestuur. Naam Functie Lid sedert Herbenoemd Aftredend Honorering op jaarbasis Hoofdfuncties Relevante nevenfunctie(s): Prof. ir. drs. W.J. Vrakking (man, 1943) voorzitter 2006 2010 2014 12.000 Honorair vennoot Holland Consulting Group te Amsterdam. Hoogleraar Management Consulting, Erasmus Universiteit Rotterdam Bestuurslid Center for People and Buildings te Delft; Lid adviesraad Custom Management te Leusden J.G.T. Bouwman (man, 1951) lid 2004 2013 30/06/ 2014 4.750 Bedrijfsadviseur Voorzitter raad van toezicht van de Bibliotheken Veluwezoom in de gemeenten Rheden, Renkum en Rozendaal W. van de Rotte (vrouw, 1951) Prof. dr. P. Hooimeijer (man, 1955) lid 2006 2010 2014 9.500 Directeur-bestuurder Stichting Senia lid 2006 2010 2014 9.500 Hoogleraar Sociale Geografie en Demografie; Wetenschappelijke directeur van de Netherlands Graduate School of Urban and Regional Research, Universiteit Utrecht Voorzitter Wetenschappelijke Commissie Wijkaanpak. ministerie BZK, directoraat WWI; Visitator Raeflex Drs. J.A.M. Linders (man, 1969) lid 2012 eind 2014 afgetrede n door uittrede 9.500 Managing Director Elephant Parade International te Amsterdam Voorzitter Commissie van Toezicht Hilversumse School Vereniging Drs. R.C. de Jong MRE (man, 1953) lid 2013 9.500 Adviseur nationale en internationale sociale huisvesting Voorzitter Raad van Toezicht Woningbouwvereniging Gelderland; Voorzitter Stichting aedex corporatie vastgoedindex; Voorzitter ASBA, Armenian Social Housing Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 9
4. Governance Governance code woningcorporaties Het Wooninvesteringsfonds acht het van groot belang om als maatschappelijke onderneming in het jaarverslag op een transparante en professionele manier verantwoording af te leggen. Alleen dan zijn beleid en bedrijfsvoering goed te beoordelen. Een goede en heldere verantwoording door het bestuur hoort daarbij. Naleving van de governance code In dit jaarverslag geven wij aan hoe de Aedescode en de governance code woningcorporaties zijn nageleefd in 2014. De raad van toezicht en de bestuurder onderschrijven de governance code. Uit een inventarisatie door de bestuurder blijkt dat het Wooninvesteringsfonds op de meeste punten voldoet aan de governance code. Op zijn website heeft het Wooninvesteringsfonds diverse van belang geachte documenten opgenomen met betrekking tot de governance code. De belangrijkste documenten zijn: controlesysteem wordt bewaakt door de directeur financiën. Ook de externe onafhankelijke accountant toetst opzet, bestaan en werking van het systeem van beheersingsmaatregelen, zover dat binnen de jaarrekeningcontrole past. Interne beheersing Per beleidsterrein van het Wooninvesteringsfonds zijn de specifieke risico s in kaart gebracht. Het gaat hierbij om de identificatie, analyse, respons op en de beheersing van de risico s. Bij risico identificatie en analyse wordt vooral beoordeeld op welke wijze de risico s zijn benoemd en gekwantificeerd in relatie tot de bedrijfsdoelstellingen. Risicorespons en risicobeheersing zien vooral toe op de aanwezige processen gericht op het beperken van de gevolgen van de risico s, rekening houdend met de mogelijkheden binnen de kleine organisatie die het Wooninvesteringsfonds is. Statuten Wooninvesteringsfonds; Bestuursreglement; Klokkenluidersregeling; Reglement raad van toezicht; Integriteitbeleid. Risicoprofiel Wanneer een organisatie wil voldoen aan de in de code geformuleerde verplichtingen, kan een beroep worden gedaan op de interne beheersingsmaatregelen/interne controlemaatregelen binnen de organisatie. De basis van het systeem van interne controle wordt gevormd door het zogenaamde vier-ogen principe. Het bestuur en het management zijn hierbij primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking van de interne beheersingsmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en Financiële risico s Het beleid van het Wooninvesteringsfonds is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico s door middel van onder meer: Een eenduidige strategische visie, vastgelegd in het strategisch plan; Gericht risicomanagement; Adequate rapportagestructuren; Transparante procedures; Een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer en (des)investeren, vastgelegd in het jaarplan; In het treasury statuut vastgelegde voorwaarden en uitgangspunten van financiering; Stresstesten op met name verkoop- en rentescenario s in relatie tot de convenanten op de bankfinanciering; Scenario-analyse ten behoeve van het Centraal Fonds Volkshuisvesting als basis voor een aanvraag voor saneringssteun. Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 10
Om een gezonde financiële positie te realiseren, streeft het Wooninvesteringsfonds naar een debt service coverage van minimaal 1,10, een liquiditeitsbuffer van 5 miljoen en een solvabiliteit van 25%. Een debt service coverage van minimaal 1,0 betekent in het algemeen dat de jaarlijkse financieringskasstromen (financieringslasten en aflossingen) gedekt moeten worden door de kasstromen uit de operationele activiteiten, het saldo van inkomsten (huren en verkopen) en lasten (exploitatielasten zoals beheer en onderhoud en concernkosten). De liquiditeitsbuffer van 5 miljoen stelt het Wooninvesteringsfonds in staat om ten tijde van verkoopuitval een jaar lang aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen. Met een solvabiliteit van minimaal 25% verwacht het Wooninvesteringsfonds voldoende vermogen te hebben om aan al zijn verplichtingen te kunnen voldoen. Aan deze interne eisen voldoet het Wooninvesteringsfonds in 2014 niet. Financierings- en renterisico s De risico s ten aanzien van de financiering van het woningbezit, de voortgang op de herfinanciering en continuïteit van het Wooninvesteringsfonds worden voortdurend door de raad van toezicht beoordeeld en met leden besproken. Periodiek wordt de raad van toezicht geïnformeerd over de realisatie en prognoses van de convenanten op de bankfinanciering (op bladzijde 15 wordt nader ingegaan op de situatie per balansdatum). Eén jaar voor een mogelijke voortijdige beëindiging van derivaatovereenkomsten dient een liquiditeitsbuffer aangelegd te worden ter hoogte van een negatief rentescenario van 2%. Voor het Wooninvesteringsfonds betekent dit dat op 31 maart 2014 een liquiditeitsbuffer van circa 20 miljoen (peildatum 31 maart 2014) beschikbaar dient te zijn. Wooninvesteringsfonds voldoet niet aan deze eis. Het gewenste rentebeleid kan op termijn onder druk komen te staan. Op 31 maart 2015 loopt de huidige financieringsfaciliteit af en heeft het Wooninvesteringsfonds beperkte mogelijkheden om het gewenste rentebeleid vorm te geven. Informatievoorzieningsrisico s Het Wooninvesteringsfonds is in toenemende mate afhankelijk van de betrouwbaarheid van de gegevensverwerking en databeheer. De general IT controls en het beheer van autorisaties zijn afgestemd op het risicoprofiel van het Wooninvesteringsfonds. Frauderisico s Vastgoedbeleggingen zijn kapitaal intensief en van vastgoedbeleggingen in het algemeen en van sociaal vastgoed in het bijzonder ontbreken marktnoteringen als indicatie voor de marktwaarden. Het risico op fraude, met als gevolg financiële schade of reputatieschade, is hierdoor aanwezig. Het Wooninvesteringsfonds heeft de volgende maatregelen getroffen ter voorkoming van fraude: Het treasurybeleid wordt in nauw overleg met de auditcommissie en in overeenstemming met het in maart 2014 vastgestelde en herziene treasurystatuut uitgevoerd. Het treasurystatuut sluit aan op de door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde beleidsregels. De verplichte beleidsregels derivaten hebben op het Wooninvesteringsfonds de volgende effecten: Vanuit het strategisch beleid is geformuleerd in welk vastgoed geïnvesteerd wordt; Een standaard waarderingsmodel met gedefinieerde financiële criteria wordt voor investeringen gehanteerd; De raad van toezicht, auditcommissie en directeur financiën houden toezicht op het verwervingstraject in de verschillende fases (indicatieve, voorlopige en definitieve bieding). Biedingen kunnen alleen met Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 11
toestemming van de raad van toezicht worden uitgebracht; Een te verwerven object wordt altijd getaxeerd door een onafhankelijke taxateur; Te verkopen objecten worden getaxeerd door een onafhankelijke taxateur en de lokale verkopende makelaar; Beheer en toezicht planmatig onderhoud zijn uitbesteed binnen standaardcontracten; In de offerteprocedure voor planmatig onderhoud wordt, naar verhouding van de uit te voeren werkzaamheden, bij meerdere partijen offerte opgevraagd. Voor de acceptatie van een offerte geldt het vier-ogenprincipe. De besluitvorming wordt transparant vastgelegd in een proces verbaal. Als gevolg van de gewijzigde koers van het Wooninvesteringsfonds zijn de activiteiten zoals in bovenstaande eerste vier opsommingen genoemd sinds de zomer niet meer aan de orde geweest. Waarderingsrisico s Het Wooninvesteringsfonds heeft als belangrijk risico het waarderingsrisico van het vastgoed geïdentificeerd. Ter bewaking van de waarde van het vastgoed geven de lokale makelaars jaarlijks een waardeverklaring af van de marktwaarde in lege staat van alle woningen per 1 januari. Daarnaast taxeren onafhankelijke landelijke taxateurs jaarlijks de waarde in verhuurde staat van de complexen en de leegwaarden van de woningen. Het Wooninvesteringsfonds maakt gebruik van drie landelijke taxateurs die per toerbeurt delen van de portefeuille taxeren. Jaarlijks wordt het gehele bezit getaxeerd. Fiscale risico s Door de afschaffing van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting in 2008 zijn de risico s vanaf 2008 toegenomen. Buiten de reguliere- en al bestaande beheersingsmaatregelen heeft het Wooninvesteringsfonds geen aanvullende maatregelen getroffen tot beperking van deze risico s. Een specifiek fiscaal risico heeft het Wooninvesteringsfonds op de in de aankoopprijs begrepen overdrachtsbelasting, die uitbetaald wordt aan de verkopende corporatie. Het Wooninvesteringsfonds heeft vrijstelling voor afdracht van de overdrachtsbelasting verkregen onder de voorwaarde dat de niet afgedragen middelen binnen zeven jaar worden besteed aan uitgaven voor herstructureringsprojecten. Het Wooninvesteringsfonds heeft zich hiermee verplicht vast te stellen of de beschikbare Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 12
middelen door de verkopende corporaties conform de fiscale regels worden besteed. Het risico op vordering van de overdrachtsbelasting heeft het Wooninvesteringsfonds gereduceerd door bepalingen hierover in de koopovereenkomsten op te nemen. Jaarlijks leggen de verkopende corporaties, conform de bepalingen in de koopovereenkomst, verantwoording af aan het Wooninvesteringsfonds over de besteding van deze middelen. Het niet nakomen van deze verplichting geeft het Wooninvesteringsfonds het recht een eventuele vordering van de Belastingdienst te verhalen bij de betreffende corporatie. Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 13
5. Informatie voor deelnemers en beleggers Financiële positie Het Wooninvesteringsfonds en zijn leden Het Wooninvesteringsfonds is een vereniging met leden. Aan het einde van 2014 zijn 71 leden als lid bij het Wooninvesteringsfonds aangesloten. Zie bijlage 1 voor een totaaloverzicht. De leden zijn te onderscheiden in twee categorieën: A-leden zijn corporaties die vermogen beschikbaar hebben gesteld in de vorm van obligatieleningen (certificaten); B-leden zijn corporaties die tot en met 2004 via het Wooninvesteringsfonds collegiale financieringen aan collega-corporaties hebben verstrekt en/of voor minder dan 1 miljoen aan certificaten in het Wooninvesteringsfonds hebben geïnvesteerd. Garantievermogen Per eind 2014 bedraagt het bedrag aan geplaatste certificaten circa 169 miljoen (ongewijzigd ten opzichte van ultimo 2013). Door de achterstelling kwalificeert het totale bedrag aan geplaatste certificaten zich als garantievermogen. Van de certificaten is 85% (2013: 81%) geconverteerd naar een vaste rente van 2,25%. Afhankelijk van de resultaten (debt service coverage groter dan 1,10, saldo liquide middelen groter dan 5 miljoen en solvabiliteit groter dan 25%) is een variabel rendement van toepassing tot maximaal 3,25%, zoals bepaald in het investeringsmemorandum 2011. Van het in certificaten begrepen achtergestelde vermogen is 15% niet geconverteerd. Over dit deel is conform het Investeringsmemorandum 2005 een rente van 4,5% verschuldigd en geen variabel rendement. Door de gerealiseerde renteconversie is de rentelast op achtergesteld vermogen van het Wooninvesteringsfonds aanzienlijk verlicht; tegen de achtergrond van de aanhoudende zwakke woningmarkt zijn de totale financieringslasten bij de huidige bedrijfsresultaten echter nog steeds te hoog. Vanaf 2011 (investeringsmemorandum 2005) respectievelijk 2012 (investeringsmemorandum 2011) heeft het Wooninvesteringsfonds besloten de rente op de certificaten niet uit te keren. Debet hieraan zijn de contractueel vastgelegde extra aflossingen aan de banken (in verband met breken convenanten op de DSCR en LTV) en het onder verscherpt toezicht stellen door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De niet uitgekeerde rente op de certificaten over de achterliggende jaren (in totaal 21,5 miljoen) is bijgeschreven op de vordering die de certificaathouders op het Wooninvesteringsfonds hebben. Over 2014 wordt evenmin variabele rente op de geconverteerde certificaten uitgekeerd. Vastgoedbeleggingen Het Wooninvesteringsfonds belegt direct en indirect (via WIF Lent B.V.) in overwegend sociaal vastgoed. De vastgoedportefeuille kenmerkt zich als vastgoedbelegging. Onder de van toepassing zijnde richtlijnen voor de jaarverslaggeving dient het vastgoed van Wooninvesteringsfonds op marktwaarde in verhuurde staat gewaardeerd te worden. Op deze wijze is het financiële rendement op het vastgoed beter inzichtelijk. Toezicht Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting De ratio s op de kasstromen en vastgoedrendementen (en hiermee de waarde) staan onder druk als gevolg van de dalende koopsommen en toenemende kosten. Vooral de verhuurderheffing en de saneringsheffing hebben een forse impact. Gezien de ontwikkeling van de ratio s is de continuïteit van het Wooninvesteringsfonds verder onder druk komen te staan. Gedurende het verslagjaar heeft intensief overleg met het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting) plaatsgevonden. Het Wooninvesteringsfonds bevindt zich nog steeds in een situatie van verscherpt toezicht. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting is van mening dat het door het Wooninvesteringsfonds ingediende herstelplan onvoldoende uitzicht biedt op een Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 14
bevredigende oplossing om te komen tot een gezonde bedrijfsvoering en financiering en pleit voor het afbouwen van het Wooninvesteringsfonds. In 2014 heeft het Wooninvesteringsfonds bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting een aanvraag voor saneringssteun ingediend (juni 2014) en daarmee een beroep gedaan op de achtervang van de sector. In het kader van de naadloze aansluiting met het WSW zou daardoor naar verwachting borging bereikbaar worden en zou de herfinanciering in 2015 geborgd plaats kunnen vinden. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft de ingediende aanvraag saneringssteun niet in behandeling genomen hangende de uitkomsten van de biedingen op het vastgoed van het Wooninvesteringsfonds. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting wenst sanering te voorkomen en wenst dat toegelaten instellingen alle alternatieven voor sanering onderzoeken. Ter bekrachtiging van het standpunt van Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft zij het Wooninvesteringsfonds een handhavingsmaatregel opgelegd. De maatregel houdt in dat het Wooninvesteringsfonds geen biedingen op het vastgoed mag afwijzen zonder voorafgaande toestemming van Centraal Fonds Volkshuisvesting. Op 4 juni 2014 is het verkoopproces gestart en heeft het Wooninvesteringsfonds de gehele vastgoed portefeuille in het Financiële Dagblad te koop aangeboden. Het verkoopproces heeft uiteindelijk geresulteerd in de verkoopovereenkomst met Round Hill Capital de dato 28 november 2014. Met de verkoopovereenkomst is sanering voorkomen. Financiering - Wooninvesteringsfonds Het Wooninvesteringsfonds is gefinancierd met een combinatie van vreemd vermogen (door ABN AMRO Bank en Bank Nederlandse Gemeenten verstrekt) en achtergestelde obligatieleningen (door collega-corporaties toevertrouwd / certificaathouders). De kredietfaciliteit is zonder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) afgesloten. Het Wooninvesteringsfonds is sinds 2011 deelnemer van het WSW. De hoofdsom van de opgenomen bancaire financiering bedraagt per einde van het verslagjaar 272 miljoen (geconsolideerd 288 miljoen). Voor debt service coverage ratio (DSCR) en loanto-value (LTV) zijn met de externe financiers specifieke normen gesteld. Gedurende geheel 2014 is de DSCR niet boven de 1,2 uitgekomen. Dat betekent dat volgens het bankconvenant extra dient te worden afgelost vanuit de vrije liquiditeit (cash-sweep). De maximale waarde van de LTV (80%) is gedurende 2014 voortdurend doorbroken. Door extra aflossingen aan de bank kon de LTV per 31 maart 2014 worden hersteld tot een niveau van 80%. In totaal is in 2014 voor herstel aan de LTV 1,7 miljoen extra aan de bank afgelost. Vanaf 30 juni 2014 is het Wooninvesteringsfonds niet meer in staat geweest de LTV te herstellen tot maximaal 80%, waardoor een default event is ontstaan die niet tijdig opgeheven is. Aan de banken is in september 2014 om een waiver op het default op de LTV verzocht, die eind maart 2015 is verleend (op bladzijde 16 wordt nader ingegaan op de situatie per balansdatum). Financiering WIF Lent B.V. WIF Lent B.V. is gefinancierd met eigen vermogen, een achtergestelde obligatielening door een particuliere investeerder en bankfinanciering, verstrekt door ING Real Estate Finance. Het Wooninvesteringsfonds heeft drie 100% deelnemingen, één zonder activiteiten, één met management activiteiten en één met vastgoedbeleggingen. Het Wooninvesteringsfonds heeft geen beleggingen in derden. Er is door het Wooninvesteringsfonds geen garantie, sterkmakingsverklaring of borgstelling anderszins voor de deelnemingen afgegeven. Treasury Toezicht op de financiële continuïteit van de bedrijfsvoering is een belangrijk onderdeel van de interne toezichthouder. Dit vloeit voort uit richtlijn Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 15
van het Bbsh artikelen 21 en 22 en MG 94-319 betreffende goed rentmeesterschap. Over de financieringsstrategie, de hedging, het treasurybeleid en AO/IC is in het afgelopen verslagjaar regelmatig met de auditcommissie en de gehele de raad van toezicht van gedachten gewisseld. Het treasurybeleid wordt gevoerd binnen de kaders van het treasurystatuut (2014). De renterisico s die verbonden zijn aan de variabel rentende financiering (roll over lening) zijn afgedekt door middel van rente-instrumenten. Ten aanzien van de bij ABN AMRO Bank afgesloten renteswaps geldt geen verplichting tot depotstorting (margin calls) bij optredende negatieve marktwaarden. Het eerste moment waarop door beide contractspartijen een breakclause kan worden ingeroepen is 31 maart 2015. Een liquiditeitsbuffer, zoals bedoeld in artikel 8 van de Beleidsregels financiële derivaten, dient derhalve vanaf 1 april 2014 beschikbaar te zijn. Er zijn onvoldoende middelen voorhanden om de negatieve marktwaarde van de derivatenportefeuille te dekken. Met Centraal Fonds Volkshuisvesting is in het verlengde van de besprekingen in het kader van het verscherpt toezicht- overleg gevoerd over de problematiek van de ontoereikende liquiditeitsbuffer vanaf 1 april 2014. De problematiek is betrokken in de oplossing van het grotere financieringsprobleem. In de derivatencontracten van het Wooninvesteringsfonds zijn geen toezichtsbelemmerende bepalingen opgenomen, zoals bedoeld in de Beleidsregels financiële derivaten. Financiële toekomst Herfinanciering herstructurering In 2014 is met de leden, de banken en het Centraal Fonds Volkshuisvesting intensief gesproken over de huidige financiële situatie van het Wooninvesteringsfonds. De herfinanciering in 2015 heeft de volledige aandacht van alle betrokkenen gevraagd. Omdat in de herstelplannen die in 2013 en 2014 zijn opgeleverd geen afdoende uitzicht wordt gepresenteerd op continuïteit in 2015 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting het verscherpt toezicht gecontinueerd. In 2014 werd gewerkt aan een oplossing met de banken, die voor de herfinanciering een oplossing biedt. Op 27 juni 2014 heeft het Wooninvesteringsfonds bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting een aanvraag tot saneringssteun ingediend. De saneringssteun dient te leiden tot de in de beleidsregels van het CFV benoemde naadloze aansluiting met het WSW. Ook is in 2014 intensief overleg geweest met diverse andere partijen op de kapitaalmarkt om tot een herfinanciering te komen uiterlijk 31 maart 2015. Wooninvesteringsfonds is er niet in geslaagd een herfinanciering te realiseren. Daarom is op 28 november 2014 een verkoopovereenkomst gesloten met Round Hill Capital. Bevriezen aankopen In het licht van de financiële positie heeft het Wooninvesteringsfonds van het Centraal Fonds Volkshuisvesting de opdracht gekregen geen nieuwe complexen aan te kopen. Prioriteit heeft het vinden van een oplossing voor het continuïteitsvraagstuk. Indien een oplossing kan worden bereikt, kan vervolgens worden bezien of en hoe het Wooninvesteringsfonds zijn rol als liquiditeitsverschaffer voor collega-corporaties opnieuw vorm kan geven. Toekomstperspectief Bij het opstellen van de jaarrekening is uitgegaan van het scenario van verkoop van de gehele vastgoedportefeuille in 2015. Per 31 december 2014 heeft het Wooninvesteringsfonds (enkelvoudig) een negatief eigen vermogen van 114,8 miljoen, is er sprake van een negatief resultaat over 2014 van 32,2 miljoen en een positieve netto kasstroom van 3,3 miljoen. Op 31 maart 2015 liep de huidige financieringsfaciliteit (per 31 december 2014 271 miljoen) af. Het Wooninvesteringsfonds heeft geen structurele herfinanciering weten te realiseren en heeft daarom ter voorkoming van sanering en/ of faillissement op 27 november 2014 besloten de Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 16
verkoopovereenkomst met Round Hill Capital te accepteren. Op 28 november 2014 is de verkoopovereenkomst met Round Hill Capital gesloten. De verkoop vormt de basis voor de waardering in deze jaarrekening. De realisatie van het gehanteerde scenario als uitgangspunt voor deze jaarrekening sluit aan op de onherroepelijke toestemming van de minister. Op 1 juli 2015 heeft het Wooninvesteringsfonds het bericht ontvangen dat alle nog openstaande bezwaren zijn ingetrokken en geen beroepen worden aangetekend. De toestemming van de minister is daarmee onherroepelijk geworden. Voor de certificaathouders geldt dat door de realisatie van de verkoop in 2015 en een afwikkeling van het Wooninvesteringsfonds de certificaten tegen circa 40% van de nominale waarde ingekocht kunnen worden, waarmee een gedeeltelijke terug betaling op de certificaten kan worden gerealiseerd. Over de toekomstige bedrijfsactiviteiten heeft in 2015 een ledenraadpleging plaatsgevonden. Na de verkoop van de vastgoedportefeuilles zal de afwikkeling van Wooninvesteringsfonds onderzocht worden. Ter overbrugging van de periode tussen afloop financiering per 31 maart 2015 en levering aan Round Hill Capital en Woonbron (55 woningen in de gemeente Delft) zijn overbruggingskredieten voor de periode 1 april 2015 tot en met 30 juni 2015 en 1 juli tot en met moment van levering of uiterlijk 1 augustus 2015 gesloten met ABN Amro Bank en Bank Nederlandse Gemeenten. Jaarverslag Wooninvesteringsfonds 2014 17
1. De woningmarkt Sinds 2008 kampt de woningmarkt met stagnatie. Er worden minder woningen gebouwd, de prijzen van woningen dalen, de mutatiegraad neemt af en de strengere eisen van toewijzing zorgen ervoor dat huurders amper doorstomen. Er zijn wel maatregelen genomen om de woningmarkt weer vlot te trekken. Zo is de overdrachtsbelasting verlaagd, en is het btw tarief voor verbouwingen omlaag gebracht. Ook de rente staat al enige tijd op een zeer laag niveau, waardoor geld goedkoper kan worden aangetrokken. Daar staat tegenover dat het krijgen van een hypotheek moeilijker is geworden. De banken zijn niet geneigd risico s met hypotheken te lopen en vanuit het Rijk is beslist dat de hypothecaire lening maar nipt de aanschafprijs van een woning mag overtreffen. Het jaar 2014 lijkt een voorbode te zijn van herstel op de woningmarkt. In delen van de randstad waar de woningdruk hoog is stabiliseren de prijzen en er zijn zelfs her en der stijgingen te zien. Ook bij het Wooninvesteringsfonds is de kentering van de woningmarkt in 2014 enigszins waarneembaar. Het aantal verkochte woningen nam toe ten opzichte van het jaar daarvoor en overschreed de begroting. Wel moest ook in 2014 worden vastgesteld dat de gemiddelde prijs waarvoor de woningen werden verkocht lager was dan die in 2013. Door het toepassen van de inkomensafhankelijke huurverhoging is een deel van de huurders van het Wooninvesteringsfonds geconfronteerd met een stijging van de woonlasten die het kopen van de gehuurde woning aantrekkelijk maakt. In 2014 hebben 21 huurders de woning van het Wooninvesteringsfonds gekocht. In 2013 bedroeg dat aantal 11. Het Wooninvesteringsfonds verwacht dat de komende tijd meer huishoudens als gevolg van het huurbeleid interesse zullen tonen voor het kopen van hun woning. Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2014 18
2. Portefeuilleontwikkeling Sinds de oprichting in 2005 heeft het Wooninvesteringsfonds 5.893 woningen en 1.114 overig vastgoed (commercieel vastgoed, parkeerplaatsen e.d.) aangekocht van 27 corporaties. Het betreft in totaal 125 complexen door heel Nederland. De woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds ligt verspreid door heel Nederland met een accent op de Randstad/Zuidvleugel Rotterdam en Groningen. Deze spreiding in bezit wordt ingegeven door de verkopende corporaties met liquiditeitsbehoefte die complexen aan het Wooninvesteringsfonds hebben aangeboden. De samenstelling van de portefeuille wordt enerzijds bepaald door de liquiditeitsbehoefte en het daarmee samenhangende aanbod van verkopende corporaties en anderzijds moet de opbouw passen in het portefeuillebeleid van het Wooninvesteringsfonds gericht op rendement en toekomstwaarde van de woningen in de koopmarkt. Het Wooninvesteringsfonds kent de portefeuillesamenstelling (regio, woonmilieus, woningtypen, woninggroottes, huurprijsniveau en bouwjaren) alsmede de mogelijkheden om de risico-/rendementverhoudingen in de portefeuille te verbeteren. Het begrote aantal verkopen voor 2014 was 225 woningen. In totaal is de portefeuille met 322 woningen kleiner geworden. In de 322 is inbegrepen de complexgewijze verkoop aan Woonstichting De Kernen (103 woningen). Aankopen woningen 2014 2013 2012 Stand per 1 januari 5.893 5.893 5.893 Aankoop - - - Stand per 31 december 5.893 5.893 5.893 Verkopen woningen Stand per 1 januari 1.555 1.348 1.248 Verkopen 322 171 136 Stand per 31 december 1.877 1.555 1.384 Bezit woningen per 31 december 4.016 4.338 4.509 Bezit COG per 31 december 14 14 14 Totaal portefeuille per 31 december 4.030 4.352 4.524 Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2014 19
Bezit gesplitst naar type ROZ IPD ultimo 2014 ultimo 2013 ultimo 2012 Woningen aantallen % aantallen % aantallen % Galerijwoning (voordeur buiten) 807 20,1 842 19,4 869 19,3 Portiekwoning (voordeur binnen) 931 23,2 976 22,5 1.006 22,3 Maisonnette woning 100 2,5 106 2,4 106 2,4 Rijtjeswoning 2.134 53,1 2.343 54,0 2.454 54,3 2/1 kapwoning 42 1,0 68 1,6 71 1,6 Vrijstaande woning 2 0,1 3 0,1 3 0,1 Totaal woningen 4.016 100 4.338 100 4.509 100 ultimo 2014 ultimo 2013 ultimo 2012 Woningen aantallen % aantallen % aantallen % < 1945 225 5,6 230 5,3 245 5,4 1945 - < = 1959 453 11,3 523 12,1 558 12,4 1960 - < = 1969 726 18,1 782 18,0 799 17,7 1970 - < = 1979 1548 38,6 1.655 38,2 1.720 38,1 1980 - <= 1989 885 22,0 959 22,1 996 22,1 1990 - < = 1999 118 2,9 123 2,8 125 2,8 2000 - < = 2009 61 1,5 66 1,5 66 1,5 4.016 100 4.338 100 4.509 100 Het bouwjaar ligt over de gehele woningportefeuille genomen rondom 1970. Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2014 20
3. Aankoop en verkoop Aankoop Er zijn in het verslagjaar geen nieuwe aankopen gedaan. Verkoop In 2014 zijn 219 woningen overgedragen aan particuliere eigenaren en 103 woningen complexgewijs verkocht aan Woonstichting De Kernen. De 219 verkopen is een stijging van iets meer dan 25% ten opzichte van 2013, toen 171 woningen werden overgedragen. Dit betekent dat vanaf de oprichting van het Wooninvesteringsfonds tot en met 31 december 2014 in totaal 1.877 woningen zijn getransporteerd. In 2014 liet de Nederlandse woningmarkt een voorzichtig herstel zien. De verkoopaantallen namen toe maar de prijzen bleven dalen, zij het minder sterk dan verwacht. De potentiële koper heeft in 2014 meer vertrouwen gekregen in stabilisatie c.q. herstel van de woningmarkt en in combinatie met het lage prijsniveau en de nog steeds aantrekkelijke hypotheekrente stapt hij makkelijker in dan een jaar geleden. In 2014 kon nog slechts 104% van de waarde van de woning (eventueel na verbouwing) worden gefinancierd en dit wordt langzaam afgebouwd naar 100% in 2018. Dit betekent dat indien een koper aanpassingen wil doen aan de woning, deze eigen middelen zal moeten aanwenden en dat is in het starterssegment vaak een probleem. Er wordt daarom meer geïnvesteerd in het opknappen van de leeg gekomen huurwoningen zodat deze door de potentiële koper beter te financieren en direct te betrekken zijn. Verkoopprijzen De gemiddeld gerealiseerde koopsom van een woning in 2014 bedraagt 127.836 tegenover 2013 131.284. De daling wordt mede veroorzaakt door de complexgewijze verkoop (103 woningen). Ook in 2014 is er voor gekozen om woningen aan de onderkant van de markt en die bij verkoop niet of nauwelijks bijdragen aan een positief bedrijfsresultaat, opnieuw te verhuren. Hierdoor is de prijsdaling enigszins gedempt. Leegstand Het gemiddeld aantal dagen dat een woning te koop stond is naar 229 dagen gedaald ten opzichte van 2013 waar een woning gemiddeld 239 dagen te koop stond. Met het oog op het terugdringen van de leegstandskosten werd afhankelijk van het aantal leegstaande woningen per complex en de specifieke regionale woningmarktomstandigheden, vaker besloten om woningen na huuropzegging aansluitend opnieuw te verhuren. Portefeuille per einde jaar ultimo 2014 ultimo 2013 ultimo 2012 Woningen 4.016 4.338 4.509 Commercieel onroerend goed (COG) 14 14 14 Totaal portefeuille per einde jaar 4.030 4.352 4.523 Volkshuisvestingsverslag Wooninvesteringsfonds 2014 21