Raadsvoorstel Gemeente Delft Aan de gemeenteraad Van Datum Pfh. Steller tel.nr. e-mail Programma Registratie nr. Stuk Onderwerp college van B&W 10-09-2013 Ge 5c 1. Lucas Vokurka 2.Pieter Guldemond fi^" c/ "ef Rosie Severens i t Q 06-50244941 ' ' '12-2013 rseverens@delft.nl 1326777 GRI3-592 I ; Integraal Ontwikkelingsplan "Nieuw Delft"2025 Gevraagde beslissing 1. Vaststellen van de essentiekaart met daarbij behorende toelichting als het formele juridisch planologische kader; 2. Instemmen met het Integraal Ontwikkelingsplan "Nieuw Delft" 2025 Samenvatting De Gebiedsontwikkeling vormt de alles overkoepelende afronding van het spoortunnelproject van Delft, een decennialange ingrijpende operatie in het hart van de stad. De ontwikkeling van Nieuw Delft biedt straks kansen voor een eigentijdse nieuwe wijk die de stad zal versterken: Nieuw Delft. Voor de ontwikkeling van het gebied is inspiratie en flexibiliteit nodig. Het Integraal Ontwikkelingsplan "Nieuw Delft" 2025 (IOP) biedt heldere kaders en daarbinnen maximale flexibiliteit voor de uitvoering. Onderdeel van het IOP is de Gebiedsvisie Nieuw Delft.. De Gebiedsvisie vormt de basis voor de gebiedsontwikkeling. In de gebiedsvisie is een essentiekaart opgenomen waarop de hoofdlijnen zijn aangegeven (de 'essenties'). De essentiekaart en de tekst daarbij omvatten de structurerende elementen van het stedenbouwkundig plan Palmhout Urban Landscapes Zicht op Delft 2013. Dit deel van de Gebiedsvisie vormt het bindend kader. Daarnaast bevat de Gebiedsvisie een referentieplan als voorbeelduitwerking en bron van inspiratie en biedt houvast bij de verdere ontwikkeling. 1. Aanleiding Delft is een stad van vooruitgang: met de TU Delft en hogescholen gericht op innovatie, techniek en watermanagement, maar is ook stad van Vermeer, historische grachten. Oranje en Delfts Blauw. Delft is een levende stad, een stad met toekomst. Vanaf 2005 ondergaat deze stad een ingrijpende operatie in het hart van de stad. De werkzaamheden, die een belangrijke plek in de stad tot bouwplaats hebben omgetoverd, ontgaan niemand binnen de stad tot ver daarbuiten. Deze hele operatie zal niet alleen leiden tot een modern hoogwaardig multifunctioneel openbaarvervoerknooppunt, de meerwaarde van de tunnelaanleg voor de stad is veel omvangrijker: de tunnel biedt kansen voor een eigentijdse nieuwe wijk: "Nieuw Delft", om de stad verder te versterken.
StukGR13-592 I pag. 2. Tot juli 2012 was de organisatie voor de Gebiedsontwikkeling verdeeld tussen een private partij (OCSD) die verantwoordelijk was voor de planvorming, financiën (met de bekende grondopbrengstraming voor de gemeente van 78 miljoen) en realisatie, en aan de andere kant de publieke partij (OBS/gemeente) verantwoordelijk voor afstemming en facilitering. De langjarige vastgoedcrisis verstoorde de voor ogen staande gebiedsontwikkeling. In 2011 en 2012 is hier niet alleen met de ontwikkelcombinatie maar ook met de Raad van gedachten over gewisseld; uiteindelijk leidde dat (mede op basis van de door de Raad gewenste secondopinion) tot de ontbinding van de raamovereenkomst 2005. Deze ontbinding geschiedde onder de conditie dat voor een deel van het totale gebied een gronduitgifteovereenkomst met Ballast Nedam ontwikkelingspartij gesloten zou worden. De formeel juridische afronding vond plaats op 29 juni 2012 met de ondertekening van de contracten door betrokken partijen. De taken en verantwoordelijkheden voor de gebiedsontwikkeling zijn met deze stap fundamenteel gewijzigd. Sinds juli 2012 is de gemeente volledig verantwoordelijk voor de Gebiedsontwikkeling (planvorming, financiën, fasering, contracten, afeet, tijdelijk en permanent gebruik) en voert daarover de regie. Dat heeft consequenties voor het financieel risico, en biedt gelijktijdig ook kansen voor de stad. De Gebiedsontwikkeling vormt de alles overkoepelende afronding van het spoortunnelproject van Delft. De gemeente kan en mag daarom geen concessies doen aan kwaliteit en uitstraling. Met Nieuw Delft zal duidelijk worden dat de operatie meer heeft opgeleverd dan alleen het wegnemen van een barrière in de stad of het verminderen van de milieubelasting. De ontwikkeling van Nieuw Delft zal in het hart van de stad een nieuw woon- werk- en leefmilieu aan de stad toevoegen dat Delft verder brengt, aan het wonen in Delft een eigentijdse duurzame kwaliteit toevoegt, en waar wonen, werken en recreëren een nieuwe dimensie krijgen. Dit zet Delft als vestigingslocatie voor bedrijven en instellingen sterker op de kaart en geeft daarmee het profiel van de stad een vernieuwende impuls. Nieuw Delft verbindt de omliggende stadsdelen met elkaar, het thema ook van het stedenbouwkundig plan van Palmhout. En het gebied wordt tevens een belangrijke verbinding met de buitenwereld en daarmee een belangrijk visitekaartje van de stad. Nieuw Delft gaat een logische plek worden voor ontmoeting en samenwerking. Proces Op 27 maart 2012 is aan de raad het stappenplan voor de Gebiedsontwikkeling Spoorzone Delft voorgelegd. Juni 2012 hebben college en raad nadere afspraken gemaakt over de vormgeving van een interactief proces met een actieve betrokkenheid van de gemeenteraad erop gericht om stapsgewijs tot een IOP te komen. Belangrijke stappen daarin waren de opstelling van het ambitiedocument, interactieve raadssessies, en (de keus uit) de stedenbouwkundige plannen. In het ambitiedocument dat in het najaar 2012 is meegegeven aan 3 stedenbouwkundige bureaus voor het maken van een stedenbouwkundig plan zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten geformuleerd, zijn de beleidsthema's (parkeren, duurzaamheid) uitgewerkt en zijn financiële optimalisaties verkend. In samenspraak met de stad, gemeenteraad en met advies van experts
StukGR13-592l pag. 3. zoals de klankbordgroep, vakjury en ontwikkelaars heeft dit geleid tot de keuze voor het plan Zicht op Delft van Palmhout. Na dit besluit is het plan in samenwerking nog verder uitgewerkt. Het stedenbouwkundig plan Zicht op Delft bouwt voort op het infrastructurele raamwerk van het plan Busquets en voegt een nieuwe waterstructuur toe met nieuwe grachten. Hierdoor ontstaan 3 onderscheidene wijken, met ieder een eigen sfeer en kwaliteit, naast het centrale park dat door Busquets al bovenop de tunnel gesitueerd was. Kenmerkend voor het plan zijn de lange lijnen en de verbindingen. De functie van het stedenbouwkundig plan is nadrukkelijk niet om het als blauwdruk te gebruiken voor de verdere ontwikkeling. Wel worden essentiële elementen en kwaliteiten van het plan vastgelegd (o.a. hoofdinfrastructuur, hoofdwaterstructuur en groenstructuur). Daarbinnen geldt een ruime mate van flexibiliteit om tegemoet te kunnen komen aan veranderende wensen in de markt. Naast de essentiekaart heeft het referentieplan een eigen functie in de ontwikkeling; het dient als enthousiasmerend en inspirerend voorbeeld van de potentie van het gebied, als realistische uitwerking op basis waarvan programmacapaciteit in beeld is gebracht, en als basis van de grondexploitatie waar financieel op gestuurd wordt. Als onderdeel van het proces van het opstellen van het ambitiedocument, de keuze van het stedenbouwkundig plan en stedenbouwkundige en de totstandkoming van het IOP zijn thema's uitgewerkt en besproken in 4 interactieve sessies met de gemeenteraad. Ook is het plan besproken in diverse sessies met klankbordgroep en marktpartijen. De input van de externe partijen betreft zowel een inhoudelijke reactie op het IOP, als ideeën voor de verdere uitvoering van de gebiedsontwikkeling. De inhoudelijke punten zijn zoveel mogelijk verwerkt in dit IOP. De ideeën voor het verdere uitvoeringsproces vormen veelal inspirerende ideeën of voorbeelden. Enkele hiervan zijn al als kansen opgenomen in het IOP, andere suggesties worden opgenomen in het vervolgproces. De expertise van klankbordgroep en Ballast Nedam zal ook in de vervolgfasen benut worden. In het IOP is de gebiedsvisie opgenomen met essentiekaart en referentieplan. Dit biedt de mogelijkheid voor een andere manier van ontwikkeling: startend bij het initiatief, bij de eindgebruiker, zowel voor permanente als voor tijdelijke ontwikkelingen. Op basis van dit IOP zal het college aan de slag gaan met de concrete benadering van consument. Voor de soorten eindgebruikers, variërend van particulieren tot bouwers of beleggers, worden geëigende processen ingericht. Zo is al een begin gemaakt met het werven van potentiële kopers en huurders, worden al gesprekken gevoerd met initiatiefnemers voor bijzondere functies in het gebied, en er staan een aantal initiatiefnemers klaar met projecten voor tijdelijk gebruik. Op die manier gaat Nieuw Delft leven en wordt gestuurd op een stuk stad dat ook gedurende de transitiefase altijd af is, o.a. met tijdelijke initiatieven die een kleurrijke, levendige en afwisselende uitstraling bieden die uiteindelijk ook af te lezen zal zijn in de uiteindelijke permanente bebouwing van de nieuwe wijk.
StukGR13-592l pag. 4. Wat is dit Integraal Ontwikkelingsplan Dit IOP geeft een integrale gebiedsvisie en uitvoeringsstrategie voor Nieuw Delft. Het IOP vormt het integrale kader waarbinnen voor de verschillende deelgebieden verschillende juridisch planologische documenten opgesteld zullen worden: nieuwe bestemmingsplannen, actualisaties of ruimtelijke onderbouwingen. Dit IOP bevat tevens de kaders voor toekomstige uitwerking en een eerste faseringsscenario. Het markeert een fase waarin we de meest optimale voorwaarden scheppen om beweging te genereren en met concrete uitvoeringsprojecten een transitietraject op gang te brengen. Gebiedsvisie en referentieplan In hoofdstuk 2 van het IOP, de gebiedsvisie, worden de ruimtelijke randvoonvaarden aangegeven voor herontwikkeling. De gebiedsvisie biedt heldere kaders en maximale flexibiliteit voor de uitvoering. In hoofdstuk 3 Thema's wordt aangegeven welke thema's van invloed zijn op de stedenbouwkundige planvorming voor en ontwikkeling van Nieuw Delft; dit betreft met name ontsluiting en parkeren en duurzaamheid. Hoofdstuk 4 Ontwikkelen geeft de visie en uitgangspunten voor de regievoering van Delft gericht op een gezonde herontwikkeling waarbij we met allerlei partners en stakeholders aan de slag kunnen om de gedroomde nieuwe wijk tot stand te brengen. Duurzaamheid Een gebiedsontwikkeling die een kader schept voor de komende 15 è 20 jaar zal per definitie duurzaam moeten zijn. Uitgangspunt voor de duurzaamheidsinvulling van Nieuw Delft is dat we met zo min mogelijk kosten een zo maximaal mogelijke duurzaamheid bereiken. Om conform de uitspraken van de raad tot een duurzame wijk te komen, wordt niet gekozen om vooraf een aantal specifieke maatregelen te benoemen, maar wordt gekozen voor een methode die een duurzaamheidsniveau vastlegt: de BREEAM-systematiek. Deze systematiek biedt flexibiliteit voor het bereiken van dit duurzaamheidsdoel gedurende de ontwikkelingsfase. BREEAM is een internationaal erkende meetlat voor het meten van duurzaamheid. De methode omvat een groot aantal maatregelen die, indien in het gebied toegepast, bij elkaar opgeteld een totaalscore opleveren. Het biedt de mogelijkheid om de kostenneutrale elementen maximaal in te zetten en de voor dit gebied dure maatregelen beperkt te hanteren. Streven is de BREEAM-score 'excellent' te hanteren voor de gebiedsontwikkeling. Parkeren Het vigerend parkeerbeleid biedt de mogelijkheid om voor de spoorzone een afgestemd parkeerbeleid te voeren. Hiervoor is het uitgangspunt gekozen om het parkeren scherp te benaderen. Het onrendabel tekort wordt zoveel mogelijk beperkt, terwijl we toch optimaal voldoen aan de parkeerbehoefte. Daarvoor zetten we maximaal in op dubbelgebruik, efficiënte stedenbouwkundige situering, efficiënte bouwkundige oplossingen en betaald bezoekersparkeren. In het referentieplan is de parkeerbehoefte opgelost. Er wordt een monitoring van parkeerplaatsen opgezet, zodat duidelijk wordt hoeveel parkeerplaatsen in de praktijk noodzakelijk zijn en welke bandbreedte binnen de parkeernorm toegepast kan worden. Levend document en actualisaties Het IOP is een levend document. Het is levend omdat het, afhankelijk van marktontwikkelingen aangepast kan worden op zowel werkwijze als inhoud van de vastgoedontwikkeling.
Stuk GR13-592 I pag. 5. De betrokkenheid van de Raad in het vervolgtraject ligt op vier niveaus: - Uitwerkingen Nadere uitwerkingen zullen aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd, deze betreffen bestemmingsplannen voor deelgebieden of projecten en beeldkwaliteit. - Actualisaties Gedurende de looptijd zullen onderdelen geactualiseerd worden zoals fasering en grondexploitatie. Deze actualisaties zullen te doen gebruikelijk met een vaste frequentie voorgelegd worden. Voor de fasering gebeurt dit eens per 2 jaar of bij grote wijzigingen tussentijds. Financiële actualisaties worden twee maal per jaar voorgelegd, gekoppeld aan de gemeentelijke begrotingsrapportages - Voortgangsrapportages De voortgang van de ontwikkeling van Spoorzone Delft in brede zin zal via de kwartaalrapportages Spoorzone Delft aan de raad worden aangeboden. - Raadsactiviteiten Naast de formele rapportages zal de Raad ook betrokken worden door middel van minder formele activiteiten zoals raadswandelingen en interactieve sessies Een aantal actualisaties zoals fasering, actualiteiten en bouwontwikkelingen zal vanuit het hoofddocument door middel van toegevoegde beelden van de werkelijkheid (augmented realitys) te zien zijn. Op deze manier geeft dit hoofddocument van het IOP altijd een actueel beeld van Nieuw Delft. 2. Bevoegdheid In de brief van het college aan de raad van 3 juli 2012 inzake het Ambitiedocument wordt expliciet verwezen naar de bevoegdheid van de raad m.b.t. het juridisch planologische instrumentarium. "Er zijn verschillende juridisch planologische instrumenten die de basis kunnen vormen voor de uitvoering van de plannen. Te denken valt aan een structuurplan, een globaal bestemmingsplan, omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing. In het IOP zal dan de inzet van een of meer instrumenten aan de raad ter besluitvorming worden voorgelegd. Het is uw bevoegdheid om de juridische kaders vast te stellen". De gebiedsvisie bestaande uit de referentiekaart en het toetsingskader van het referentieplan wordt in dier voege aan de Raad voorgelegd. 3. Historie / relatie met eerdere besluiten/ proces De belangrijkste eerdere genomen besluiten zijn: a) Masterplan Busquets 2003 b) Bestemmingsplan 2006 c) Beeldkwaliteitsplan 2009 d) Update Masterplan Busquets 2009 e) De Gronduitgifteovereenkomst met Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij 2011 f) Stedenbouwkundig plan Palmhout Zicht op Delft 2013
StukGR13-592 I pag. 6. 4. Wat willen we bereiken? (Beoogd effect) De gemeente wil een duurzaam, hoogwaardig stedelijk milieu creëren dat de stad verder verbindt en versterkt: ruimtelijk, sociaal én economisch. Nieuw Delft is een vergezicht waarvan de contouren zich nu al aftekenen. Op termijn van 10 tot 15 jaar zal een volledig nieuwe Delftse wijk tot stand komen. Een wijk met economische en maatschappelijke meerwaarde voor de stad en regio. Vele partijen zullen bijdragen aan dit proces. De gemeente Delft neemt het voortouw en gaat op zoek naar geschikte partners om deze kansrijke locatie tot ontwikkeling te brengen en de verschillende stadsdelen, letterlijk en figuurlijk, met elkaar te verbinden. 5. Wat gaan we daarvoor doen? (Oplossingsrichtingen / kanttekeningen) Het IOP geeft uitnodigende en inspirerende kaders met de nodige flexibiliteit om in samenwerking met andere partijen de gewenste ontwikkeling van Nieuw Delft van de grond te krijgen. 6. Wat mag het kosten? (Financiële paragraaf) De gemeente heeft met de ontbinding van de Raamovereenkomst met OCSD de financiële verantwoordelijkheid voor de grondexploitatie terug gekregen. De gemeente heeft de kans aangegrepen om een stedenbouwkundig plan te ontwikkelen dat duurzame kwaliteit biedt voor de stad, mensen enthousiasmeert en ruimte biedt aan initiatieven uit de markt. Daarmee biedt dit plan een toekomst voor Delft waarmee de stad zich steviger kan profileren als aantrekkelijke stad voor haar bewoners en als vestigingsstad voor bedrijven en instellingen. Tegelijkertijd heeft de crisis de afgelopen jaren voor alsmaar dalende woningprijzen gezorgd, waardoor er een druk op de grondwaarden is ontstaan. Dit heeft ons genoodzaakt om de financiën in het planontwikkelingsproces nog scherper in ogenschouw te nemen. Ondanks dit negatieve resultaat kan geconstateerd worden dat het plan Nieuw Delft het meest optimale plan is dat gegeven de gewenste toekomstkwaliteit, en de strakke financiële kaders, nu bereikt kon worden. Geconcludeerd kan worden dat het plan, gerekend met de woningprijzen van vandaag, niet het in hoogtijdagen berekend resultaat van 78 min. opbrengt. Gedurende de afgelopen twee jaar is vanwege de daling van de woningprijzen de geraamde opbrengst tweemaal negatief bijgesteld en met kennisgeving aan de Raad verwerkt in het bekende spaarmodel. Het afgelopen halfjaar is de daling van de woningprijzen nog niet tot stilstand gekomen. Voor de raming van de woningprijzen is een bandbreedte aangehouden, met als onderkant de makelaarsramingen en als bovenkant een normale uitgiftemarge van 10%. Vertaling naar de grondwaarden levert een resultaat van resp. - 21,4 min. en + 13,4 min. Ten opzichte van de businesscase van januari 2013. Als realistische raming en als taakstelling voor de ontwikkeling gaan we uit van het midden van de bandbreedte. Dat betekent dat er ondanks onze optimalisatie-inspanningen een potentieel risico ontstaat van 4 min. Dit verschil zal in de bussinesscase opgevangen moeten worden. Daarnaast zullen we voor de onderkant van de bandbreedte, als worst case scenario een reservering aanhouden, zijnde 21,4 min. Deze reservering betreft een zekerstelling bij alsnog tegenvallende verkoopprijzen.
Stuk GR 13-5921 pag. 7. Binnen deze bandbreedte hebben we gekozen voor een tweeledige benadering: 1. De financiële sturing en beheersing moet in de eerste plaats gebeuren in het project. Tijdens de planontwikkeling zal de financiële optimalisatie doorgezet worden. Wij zien daarvoor kansen bij o.a. de wateroplossing, parkeren en vooral gronduitgifte. Indien op locaties te lage grondopbrengsten dreigen, zullen we de plannen uitstellen, wijzigen of minimale bodemprijzen vastleggen, bij andere locaties zullen we mogelijkheden voor meeropbrengsten onderzoeken en benutten. Als realistische raming en als taakstelling voor de ontwikkeling gaan we uit van het midden van de bandbreedte. Dat betekent dat er ondanks onze optimalisatie-inspanningen een extra tekort kan ontstaan van 4 min. Dit verschil zal in de businesscase opgevangen moeten worden. 2. Daarnaast zullen we ook op de gemeentelijke begroting maatregelen moeten treffen om het risico op een 'slecht weer' scenario op te kunnen vangen. Dat risico kan dus oplopen tot ruim 20 miljoen. Wij denken daarbij in de eerste plaats aan de mogelijkheid om aanleg van stedelijke infrastructuur via de gemeentelijke investeringsbegroting te realiseren. Binnen het plan is een aanzienlijke post opgenomen voor nieuwe infrastructuur, o.a. verkeersstructuur, het park en uitgebreide waterstructuur. In de concept-programmabegroting 2014-2017 is vanaf de jaarschijf 2017 een eerste aanzet gedaan om hiervoor financiële ruimte re reserveren. Aan vrije ruimte voor kapitaallasten is in 2017 461.000 beschikbaar en in 2018 353.000. Het labelen van deze vrije ruimte voor investeringen in de Spoorzone betekent dat de komende jaren in de programmabegroting geen ruimte meer beschikbaar is voor nieuwe investeringen. In komende begrotingsrondes zal dit verder aangevuld moeten worden, tegelijk met de concretisering van de investeringsplannen m.b.t. stedelijke infrastructuur in de Spoorzone. In laatste instantie kunnen we nog grijpen naar het instrument van verlenging of verhoging van het spaarmodel om exogene risico's- waarvan een aanhoudend ongunstige woningmarkt de belangrijkste is - op te kunnen vangen De feitelijke eerste grondoverdracht zal in 2015 plaatsvinden, de prijsontwikkeling van de woningen vanaf dat moment zal de toekomstige grondwaarden bepalen en dus tevens het resultaat van de grondexploitatie bepalen. Voor een plan dat zich over een periode van 15 tot 20 jaar ontwikkelt lijkt het onwaarschijnlijk dat de huidige crisisprijzen gedurende deze hele periode blijven doorzetten. Toch is hierover nu nog weinig te zeggen. Daarom zullen we nu en in de toekomst maatregelen blijven treffen om de risico's in verband met de prijsontwikkeling op de woningmarkt te kunnen blijven opvangen. 7. Communicatie Het college zal het IOP presenteren in een persgesprek vlak na de collegebehandeling van 10 september. Daarnaast zal een persbericht verstuurd worden naar alle plaatselijke media. De formele vaststelling van het IOP door de Raad wordt bekendgemaakt in de Stadskrant. Na vaststelling door de Raad zal in de winter 2013/2014 een woonmanifestatie "Nieuw Delftgehouden worden waarin we ons met name op toekomstige gebruikers zullen richten.
Stuk GR 13-592 I pag. 8. 8. Verdere procedure Met betrekking tot de verdere ontwikkeling van Nieuw Delft zullen voor de verschillende deelgebieden op basis van de integrale gebiedsvisie van het IOP, aparte juridisch planologische documenten opgesteld worden. Deze zullen te zijner tijd aan de raad aangeboden worden. Bijlagen: Integraal Ontwikkelingsplan "Nieuw Delft" 2025 Hoogachtend, Het college van burgemeester en wethouders van Delft, mr. drs. G.A.A. Verkerk.burgemeester, mr. J. Krul.secretaris.
Raadsbesluit Datum Registratie nr. Stuk 28 november 2013 1326774 GR13-592 II Onderwerp : Integraal Ontwikkelingsplan "Nieuw Delft" 2025 De raad van de gemeente Delft; Gelezen het voorstel van het college van 10 september 2013; BESLUIT: 1. Vast te stellen de essentiekaart met daarbij behorende toelichting als het formele juridisch planologische kader; 2. In te stemmen met het Integraal Ontwikkelingsplan "Nieuw Delft" 2025 Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 28 november 2013. Ac mr. drs. G.A.AiverRenT.burgemeester. drs. A.E.M. Randsdorp.griffier.