ZIB Weert CV Jaarverslag 2014 Grenadierweg 13 Postbus 160 4330 AD Middelburg [T] 0118 65 22 70 [F] 0118 65 22 71 [E] info@zibcv.nl [ I ] www.zibcv.nl
Financieel verslag 2014 ZIB Weert CV Middelburg
Inhoudsopgave pagina Jaarverslag Algemeen 3 Algemene opmerkingen 4 Jaarrekening 1. Balans per 31 december 2014 6 2. Winst- en verliesrekening 2014 8 3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 9 4. Toelichting op de balans 11 5. Toelichting op de winst- en verliesrekening 17 Overige gegevens Controleverklaring 19 Bijlage 1, specificatie vastgoedportefeuille 21 Bijlage 2, gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers 22
pagina 3 Jaarverslag Algemeen Structuur ZIB Weert CV De participanten vormen tezamen met ZIB Weert Beheer BV (de "beherend vennoot") een besloten commanditaire vennootschap, welke tot doel heeft het voor gezamenlijke rekening en risico beleggen van haar vermogen in totaal 249 vrijstaande en geschakelde woningen, gelegen op bungalowpark Weerterbergen. In 2005 zijn 60 woningen verkocht. ZIB Weert CV (het Fonds), statutair gevestigd te Middelburg en kantoorhoudende op het adres van de beherend vennoot, is in 2002 tot stand gekomen naar Nederlands recht. Het Fonds is aangegaan voor onbepaalde tijd. De verwachte beleggingshorizon is echter drieëntwintig jaar. Stichting ZIB Weert Naast het Fonds is Stichting ZIB Weert (de "bewaarder") opgericht. Deze stichting treedt op als bewaarder van de activa van het Fonds. De activa worden voor rekening en risico van het Fonds bewaard. Daarnaast is er als extra zekerheid een tweede hypotheek ten behoeve van de bewaarder gevestigd. ZIB Weert Beheer BV ZIB Weert Beheer BV treedt op als beherend vennoot. De beherend vennoot, waarvan alle aandelen worden gehouden door ZIB Holding BV, is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Middelburg. ZIB Investments Beheer BV is bestuurder. ZIB Investments Beheer BV Als beheerder van het Fonds treedt ZIB Investments Beheer BV (de "beheerder") op. De beheerder is op 16 april 1999 opgericht en is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel te Middelburg onder nummer 22043648. De beheerder beschikt over een internetsite: www.zibcv.nl. De beheerder beschikt over een beschrijving van de inrichting van de bedrijfsvoering die voldoet aan het bepaalde ingevolge de artikelen 3:17, tweede lid, onderdeel c, en 4:14, eerste lid, van de Wft (Wet op het financieel toezicht).de bedrijfsvoering functioneert effectief en overeenkomstig de beschrijving.
pagina 4 Algemene opmerkingen Herstructurering/herfinanciering In 2009 heeft een herstructurering plaatsgevonden. Hierbij is de verwachte looptijd van het Fonds verlengd tot het jaar 2025. De huurovereenkomst is verlengd tot het jaar 2025, waarbij een nieuwe jaarhuur is overeengekomen. Met de herstructurering is de participanten de mogelijkheid geboden hun participaties vervroegd in te laten kopen, waarbij een bonus van 5% werd uitbetaald. Om een extra inkoop mogelijk te maken is de overeenkomst van commanditaire vennootschap aangepast. Tevens is het inkoopschema aangepast aan de gewijzigde verwachte looptijd. Zoals bepaald bij aanvang van het Fonds en besproken bij de herstructurering in 2009, liep per 30 juni 2012 de financiering bij de Rabobank af. Het nog uitstaande saldo van de lening uit 2002 was 5.281.500 (rente 6,26%) en de lening uit 2009 bedroeg nog 478.500 (3-mnds Euribor + 1,55%). Er is overeenstemming bereikt met de ABN Amro Bank over een financiering van 5.600.000 tot eind 2023, verdeeld in een roll-over lening van 5.000.000 en een rekening-courant krediet van 600.000. De rente op de roll-over is middels een swaptransactie gefixeerd op 5,77%. Garanties Met betrekking tot ZIB Weert CV zijn door Roompot Recreatie Beheer BV de navolgende zaken gegarandeerd. Huurgarantie Roompot Recreatie Beheer BV huurt de woningen op basis van een netto-huur. Dit wil zeggen dat alle lasten (exclusief financierings-, Fonds- en beheerkosten) voor rekening en risico van Roompot Recreatie Beheer BV komen. Hierdoor loopt het Fonds, zolang de huurovereenkomst loopt, geen bezettingsgraad-, onderhouds- en exploitatierisico. Tot meerdere zekerheid van de betaling van de huurpenningen is door de huurder, ten behoeve van het Fonds, een bankgarantie (huurgarantie met boetebeding) van 542.500 gesteld. Indien de huurder zijn (financiële) verplichtingen niet nakomt, is de bankgarantie -na ingebrekestellingdirect in zijn geheel opeisbaar. Exploitatie In de huurovereenkomst is opgenomen dat alle onderhoudskosten, exploitatiekosten, kosten van vervanging van inventaris, eigenaarslasten en verzekeringspremies voor rekening van Roompot Recreatie Beheer BV komen.
JAARREKENING
pagina 6 1. Balans per 31 december 2014 31 december 2013 (Na voorstel resultaatbestemming) Activa Vaste activa Immateriële vaste activa Geactiveerde advies-/ structureringskosten 352.026 385.552 Materiële vaste activa Onroerend goed 16.332.237 16.332.237 Inventaris 1.549.901 1.549.901 17.882.138 17.882.138 Vlottende activa Vorderingen Debiteuren 177.838 640.963 Overige vorderingen en overlopende activa 33.008 30.088 210.846 671.051 18.445.010 18.938.741
pagina 7 Balans per 31 december 2014 31 december 2013 Passiva Eigen vermogen Gestort kapitaal 3.470.000 3.695.000 Overige reserves 5.082.262 4.689.292 8.552.262 8.384.292 Achtergestelde lening 4.500.000 4.500.000 Langlopende schulden Kredietinstellingen 4.350.000 4.600.000 Kortlopende schulden Aflossingsverplichting 250.000 175.000 Crediteuren 0 36.141 Bank 127.642 589.985 Omzetbelasting 31.265 30.429 Overige kortlopende schulden en overlopende passiva 633.841 622.894 1.042.748 1.454.449 18.445.010 18.938.741
pagina 8 2. Winst- en verliesrekening 2014 2013 Inkomsten 1.225.993 1.193.180 Bedrijfslasten Netto rentelasten 290.634 300.783 Beheervergoeding 112.995 109.971 CV-kosten 17.130 11.452 420.759 422.206 Resultaat voor afschrijvingen 805.234 770.974 Afschrijving structureringskosten 33.526 33.526 Resultaat 771.708 737.448
pagina 9 3. Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening 3.1 Algemeen 3.1.1 Algemeen De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het investeren van gelden in nabij Weert gelegen registergoederen, teneinde de vennoten in de opbrengst te doen delen en zodanig dat de risico's worden gespreid en het, in verband met het vorenstaande, verwerven, (doen) beheren, (doen) exploiteren en vervreemden van vorenbedoelde registergoederen. Het, in verband met het vorenstaande, bezwaren met hypotheek van vorenbedoelde registergoederen, danwel het als hoofdelijk schuldenaar toetreden tot reeds bestaande hypothecaire geldleningen betreffende vorenbedoeld registergoed, en al hetgeen met dit doel verband houdt dan wel daartoe bevorderlijk kan zijn. Het boekjaar loopt gelijk aan het kalenderjaar. 3.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 3.2.1 Algemeen De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde verslaggevingsregels. De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. De jaarrekening is opgesteld in euro. Activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij een andere waarderingsgrondslag is vermeld. 3.2.2 Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel de primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als de financiële derivaten verstaan. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de toelichting per balanspost. 3.2.3 Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van de activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. 3.2.4 Immateriële vaste activa Geactiveerde advies- en structureringskosten zijn gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs zoals bepaald bij de inbreng in het Fonds. De geactiveerde advies- en structureringskosten worden afgeschreven over de looptijd van het Fonds.
pagina 10 3.2.5 Materiële vaste activa Het onroerend goed en inventaris zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs zoals bepaald bij de inbreng in de CV verminderd met eventuele waardeverminderingen. Omdat het onroerend goed langlopend is verhuurd, in de huurovereenkomst is overeengekomen dat aan het einde van de huurovereenkomst het onroerend goed in dezelfde staat dient te verkeren als bij aanvang van de huurovereenkomst en alle onderhoudskosten en kosten van vervanging en schade voor rekening van de huurder komen, is de beheerder van mening dat de restwaarde aan het einde van de looptijd van het huurcontract naar verwachting boven de boekwaarde ligt, derhalve wordt gedurende de looptijd van de CV niet afgeschreven op het onroerend goed en de inventaris. Indien op basis van periodiek uitgevoerde taxaties blijkt dat de realiseerbare waarde onder de boekwaarde ligt, wordt een bijzondere waardevermindering verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Indien op een latere balansdatum blijkt dat een in eerdere jaren verantwoord bijzonder waardeverminderingsverlies heeft opgehouden te bestaan of is verminderd, dan zal de bijzondere waardevermindering (deels) worden teruggenomen. 3.2.6 Langlopende schulden Onder de langlopende schulden worden schulden opgenomen met een resterende looptijd van meer dan één jaar. De schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode. Indien het effect van waardering tegen geamortiseerde kostprijs immaterieel is, worden de schulden gewaardeerd tegen nominale waarde. 3.2.7 Swap De variabele rente op de langlopende lening is middels een swap transactie naar verwachting effectief gefixeerd. Op grond van toepassing van kostprijs hedge accounting wordt de swap voortdurend tegen kostprijs, zijnde nihil, gewaardeerd. De periodieke afrekeningen op de swap worden onmiddellijk in het resultaat verwerkt. 3.2.8 Vorderingen en kortlopende schulden Vorderingen en kortlopende schulden worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Na de eerste opname worden vorderingen en kortlopende schulden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve rentemethode. Indien het effect van waardering tegen geamortiseerde kostprijs immaterieel is, worden vorderingen en kortlopende schulden gewaardeerd tegen nominale waarde. Waardering van vorderingen geschiedt onder aftrek van een bedrag voor inccourantheid, gebaseerd op individuele beoordeling van de vorderingen. 3.3 Grondslagen van resultaatbepaling 3.3.1 Resultaat De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico's zijn overgedragen aan de koper. Kosten worden verantwoord in de periode waarin deze voorzienbaar zijn. 3.3.2 Huurinkomsten Inkomsten betreffen de huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen en worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. 3.3.3 Vennootschapsbelasting ZIB Weert CV is voor de Nederlandse belastingheffing door de Belastingdienst als een fiscaal transparant lichaam aangemerkt. De CV is geen zelfstandig belastingplichtige voor de vennootschapsbelasting. De individuele vennoten worden zelfstandig belast over de uit het Fonds behaalde rendementen c.q. vermogensinleg in de vennootschap.
pagina 11 4. Toelichting op de balans 4.1 Vaste activa Onroerend Inventaris Geactiveerde Totaal goed advies-/ structurerings kosten 1 januari 2014 Aanschafwaarde 16.332.237 1.549.901 419.078 18.301.216 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen 0 0-33.526-33.526 16.332.237 1.549.901 385.552 18.267.690 Mutaties 2014 Afschrijvingen 0 0-33.526-33.526 Desinvesteringen 0 0 0 0 Afschrijvingen desinvesteringen 0 0 0 0 0 0-33.526-33.526 31 december 2014 Aanschafwaarde 16.332.237 1.549.901 419.078 18.301.216 Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen 0 0-67.052-67.052 16.332.237 1.549.901 352.026 18.234.164 In 2005 zijn er 60 woningen inclusief inventarissen verkocht. Er zijn nu nog 189 woningen in bezit. Het onroerend goed is in economisch eigendom van de Commanditaire Vennootschap. Het juridisch eigendom berust bij Stichting ZIB Weert. In augustus 2005 is een nadere overeenkomst gesloten met betrekking tot het vastgoed. Roompot Holding BV heeft in 2025 het recht van koop van het vastgoedobject tegen de uitoefenprijs ad. 18.880.000. Ter compensatie van dit financieel instrument heeft ZIM Holding BV (voorheen Roma Porta BV) een garantie afgegeven voor het verschil tussen de totale boekwaarde van het vastgoed (onroerend goed + inventaris + geactiveerde advies- en structureringskosten) en de uitoefenprijs van de koopoptie, mits de koopoptie wordt uitgeoefend. Met ingang van boekjaar 2013 worden de geactiveerde advies-/structureringskosten afgeschreven gedurende de resterende looptijd van het Fonds, te weten tot 1 juli 2025, derhalve in 12,5 jaar. In augustus 2011 heeft een hertaxatie plaatsgevonden. De onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat is pro rata voor ZIB Weert CV gewaardeerd op 22.440.633. Aangezien het huurcontract loopt tot het eind van de CV en de participaties dan volgens planning volledig zullen zijn ingekocht, is het risico van waardedaling van het onroerend goed aan het eind van de looptijd van de CV voor rekening van de beherend vennoot.
pagina 12 4.2 Vlottende activa 4.2.1 Debiteuren Dit betreft de vooruitgefactureerde huur voor het eerste halfjaar 2015, inclusief BTW. In de jaarvergadering van maart 2014 is besloten om het betalingsmoment te verschuiven, zodat de halfjaarslijkse huur overwegend achteraf wordt betaald in plaats van vooraf, rekening houdend met aflossingsverplichtingen van hypothecaire geldleningen. De huurder, Roompot Recreatie Beheer BV, heeft bevestigd het restant van de huurschuld uiterlijk op 30 juni 2015 te voldoen. Tot verdere zekerheid voor het betalen van de huurpenningen heeft de huurder, bij aanvang van het Fonds, een bankgarantie afgegeven van 542.500. 4.2.2 Overige vorderingen en overlopende activa 2014 2013 Vooruitbetaalde beheervergoeding 28.632 27.866 Vooruitbetaalde bewaarkosten 2.098 0 Vooruitbetaalde overige kosten 2.278 2.222 33.008 30.088 4.3 Eigen vermogen 4.3.1 Gestort kapitaal, overige reserves en resultaat boekjaar Door de participanten zijn bij oprichting 1.605 participaties ad 5.000, totaal 8.025.000, aangekocht. Hiervan is per eind 2013 inmiddels 4.330.000 terugbetaald aan de participanten. Per 1 juli 2014 zijn er 45 participaties ad 5.000 ingekocht, totaal 225.000. Het totaal aan gestort kapitaal bedraagt ultimo boekjaar 3.470.000. De verdeling van het eigen vermogen is gebaseerd op artikel 10 lid 2 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. "De vennoten zijn in de winst en in het verlies gerechtigd in de volgende verhouding: a. ieder van de commanditaire vennoten is, naar rato van het aantal door hem gehouden participaties, gerechtigd tot uitkering van een bedrag van tien, vijf en twintig/éénhonderdste procent (10,25%) over het nominale bedrag van zijn participaties; b. de beherend vennoot is gerechtigd tot uitkering van het saldo van de winst en het verlies, nadat aan de commanditaire vennoten de sub a omschreven bedragen zijn uitgekeerd; c. alle kosten komen voor rekening van de beherend vennoot, behoudens de emissiekosten, welke voor rekening van de commanditaire vennoten komen; d. een commanditaire vennoot draagt niet verder in het verlies dan tot het beloop van zijn kapitaalinbreng. Het restantverlies komt voor rekening van de beherend vennoot."
pagina 13 4.3.2 Uittreding. Inkoop. De verdeling van de inkoop is gebaseerd op artikel 11 lid 7 van de overeenkomst van commanditaire vennootschap. Bij inkoop wordt een bedrag van 5.000 terugbetaald (inbrengwaarde). Bij de herstructurering in 2009 is de overeenkomst van commanditaire vennootschap aangepast aan de nieuwe uitgangspunten. Artikel 11 lid 7 luidt thans: "Vanaf één juli tweeduizend tien is de vennootschap gerechtigd om jaarlijks, uit de vrije cashflow en/ of de ter beschikking staande liquide middelen van de vennootschap, over te gaan tot inkoop: - per één juli tweeduizend tien, van zevenentwintig (27) participaties; - per één juli tweeduizend elf, van zevenentwintig (27) participaties; - per één juli tweeduizend twaalf, van drieëndertig (33) participaties; - per één juli tweeduizend dertien, van vierendertig (34) participaties; - per één juli tweeduizend veertien, van vijfenveertig (45) participaties; - per één juli tweeduizend vijftien, van vijfenveertig (45) participaties; - per één juli tweeduizend zestien, van vijftig (50) participaties; - per één juli tweeduizend zeventien, van vijftig (50) participaties; - per één juli tweeduizend achttien, van zesenvijftig (56) participaties; - per één juli tweeduizend negentien, van tweeënzeventig (72) participaties; - per één juli tweeduizend twintig, van tweeënzeventig (72) participaties; - per één juli tweeduizend éénentwintig, van tweeënzeventig (72) participaties; - per één juli tweeduizend tweeëntwintig, van tweeënzeventig (72) participaties; - per één juli tweeduizend drieëntwintig, van tweeënzeventig (72) participaties; - per één juli tweeduizend vierentwintig, van tweeënzeventig (72) participaties; - per één juli tweeduizend vijfentwintig, van éénenzestig (61) participaties; zulks tegen betaling aan de commanditaire venno(o)t(en) van wordt ingekocht van een bedrag van vijfduizend euro (EUR 5.000,--) per participatie. Behoudens het recht van de vennootschap om tot inkoop van participaties over te gaan volgens het schema als hiervoor in dit lid beschreven, heeft de vennootschap tevens het recht om per dertig september tweeduizend negen éénhonderd drie (103) extra participaties in te kopen."
pagina 14 4.3.3 Mutatieoverzicht eigen vermogen Gestort Overige reserves Totaal kapitaal Beherend Vennoot Participanten 1 januari 2013 3.865.000 4.149.925 198.081 8.213.006 Mutaties 2013 01/01/2013: Uitkering 2e halfjaar 2012-198.081-198.081 30/06/2013: Reservering uitkering 1e halfjaar 2013 (uitbetaling 01/07/2013) -198.081 198.081 0 01/07/2013: Uitkering 1e halfjaar 2013-198.081-198.081 Inkoop -170.000-170.000 31/12/2013: Reservering uitkering 2e halfjaar 2013 (uitbetaling 01/01/2014) -189.369 189.369 0 Resultaat boekjaar 2013 737.448 737.448-170.000 349.998-8.712 171.286 31 december 2013 3.695.000 4.499.923 189.369 8.384.292 Mutaties 2014 01/01/2014: Uitkering 2e halfjaar 2013-189.369-189.369 30/06/2014: Reservering uitkering 1e halfjaar 2014 (uitbetaling 01/10/2014) -189.369 189.369 0 01/10/2014: Inkoop -225.000-225.000 Uitkering 1e halfjaar 2014-189.369-189.369 31/12/2014: Reservering uitkering 2e halfjaar 2014 (uitbetaling 01/07/2015) -177.838 177.838 0 Resultaat boekjaar 2014 771.708 771.708-225.000 404.501-11.531 167.970 31 december 2014 3.470.000 4.904.424 177.838 8.552.262
pagina 15 4.3.4 Swap De rente op de langlopende lening is middels een swap transactie gefixeerd op 5,77%. De marktwaarde van de renteswap bedraagt per 31-12-2014-437.941. 4.4 Achtergestelde lening ZIM Holding BV (voorheen Roma Porta BV) heeft een renteloze achtergestelde lening verstrekt ad. 4.500.000. Deze geldlening is achtergesteld bij de vorderingen van alle huidige en toekomstige schuldeisers van ZIB Weert CV. De geldlening zal door ZIB Weert CV niet eerder worden afgelost dan nadat alle participaties, waarmee de commanditaire vennoten hebben deelgenomen in het kapitaal, door ZIB Weert CV zijn ingekocht. 4.5 Langlopende schulden 4.5.1 Kredietinstellingen Per 30 juni 2012 liep de financiering bij de Rabobank af en zijn alle leningen in zijn geheel afgelost. Met de ABN Amro Bank is overeenstemming bereikt over een financiering ad. 5.600.000 tot eind 2023, waarvan 5.000.000 in de vorm van een Roll-over lening en 600.000 in Rekening-courant krediet. Rekening-courant krediet De hoogte van de kredietfaciliteit bedraagt per 31 december 2014 600.000. Over het gebruikte deel wordt een rente berekend van een gemiddeld 1-maands Euribor + een markttoeslag van 0,75% + een individuele opslag van 2,50% per jaar. ABN Amro is bevoegd om de markttoeslag te wijzigen. Over het ongebruikte deel van het rekening-courant krediet is een bereidstellingsprovisie verschuldigd van 1,00% per jaar, te voldoen per kwartaal achteraf. Roll-over lening De rente op de financiering van 5.000.000 wordt berekend op basis van 3-maands Euribor + een individuele opslag van 3,75%. De rente is middels een swap gefixeerd op 5,77%. De ABN Amro kan echter de individuele opslag maandelijks wijzigen, waardoor de totale betaalde rente kan afwijken van het gefixeerde percentage. Gedurende de looptijd wordt de Roll-over lening volledig afgelost. De aflossingsverplichting voor 2014 bedroeg 175.000. De verplichting voor komend boekjaar bedraagt 250.000. Deze verplichting is opgenomen onder de kortlopende schulden. 2014 2013 Stand per 1 januari 4.775.000 4.925.000 Aflossingen -175.000-150.000 Stand per 31 december 4.600.000 4.775.000 Aflossingsverplichting komend boekjaar -250.000-175.000 Langlopend deel per 31 december 4.350.000 4.600.000 Van de langlopende schulden per 31 december 2014 heeft 1.500.000 een looptijd van één tot vijf jaar en 2.850.000 een looptijd langer dan vijf jaar.
pagina 16 4.6 Kortlopende schulden 4.6.1 Aflossingsverplichting 2014 2013 Aflossingsverplichting komend boekjaar 250.000 175.000 4.6.2 Overige schulden en overlopende passiva 2014 2013 Vooruitontvangen huur 621.311 604.682 Voorziening taxatiekosten 5.000 0 Accountantskosten 3.950 3.500 Bewaarkosten 0 10.780 Rentelasten 3.580 3.932 633.841 622.894 4.7 Verstrekte zekerheden Ten behoeve van de aflossing van de lening bij de ABN Amro zijn de navolgende zekerheden afgegeven: - Krediethypotheek van 18.000.000 in hoofdsom, te vermeerderen met 40% voor rente en kosten, op elk van de onroerende goederen, zijnde 189 geschakelde recreatiewoningen en bijbehorende (onder)grond te Weert, "Weerterbergen"; - Hoofdelijke aansprakelijkheid van ZIB Weert CV en ZIB Weert Beheer BV; - Pandrecht bedrijfsinventaris; - Pandrecht vorderingen uit de gesloten huurovereenkomst en allonges; - Pandrecht op de rechten uit de door Rabobank gestelde bankgarantie van 542.500; - Pandrecht rechten uit verzekeringspolissen; - Achterstelling van de renteloze lening van ZIM Holding BV (voorheen Roma Porta BV); - Achterstelling vorderingen participaties.
pagina 17 5. Toelichting op de winst- en verliesrekening 5.1 Inkomsten 2014 2013 Huuropbrengsten Roompot Recreatie Beheer BV 1.225.993 1.193.180 1.225.993 1.193.180 Met Roompot Recreatie Beheer BV is een langlopende triple-nett huurovereenkomst afgesloten met een looptijd tot 1 juli 2025 en een huurdersoptie tot verlenging met 5 jaar. De huur wordt jaarlijks per 1 juli met 2,75% geïndexeerd. De minimale huurinkomsten voor de niet tussentijds opzegbare huurovereenkomst zijn: 2015 1.259.708, 2016-2019 5.394.908, na 2019 8.436.297 (exclusief huurdersoptie tot verlenging) 5.2 Bedrijfslasten 2014 2013 Netto rentelasten Rentelasten 276.766 287.017 Rente r/c 13.868 13.766 290.634 300.783 Beheervergoeding De beheervergoeding is met de herstructurering in 2009 bepaald op 100.000 per jaar. Dit bedrag wordt jaarlijks met 2,75% geïndexeerd. 2014 2013 CV-kosten Bewaarkosten 3.891 3.682 Kantoorkosten 1.256 1.769 Accountants-/advieskosten 4.325 3.500 Taxatiekosten 5.000 0 Overige algemene kosten 2.658 2.501 17.130 11.452 5.3 Afschrijving Afschrijving structureringskosten Met ingang van boekjaar 2013 worden de geactiveerde advies-/structureringskosten afgeschreven gedurende de resterende looptijd van het Fonds, te weten tot 1 juli 2025, derhalve in 12,5 jaar, 33.526 op jaarbasis.
OVERIGE GEGEVENS
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de beherend vennoot en de beheerder van ZIB Weert C.V. Wij hebben de in dit rapport op pagina 5 tot en met 17 opgenomen jaarrekening 2014 van ZIB Weert C.V. te Middelburg gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de in Nederland geldende van toepassing zijnde grondslagen voor de financiële verslaggeving. De beheerder van de vennootschap is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de beheerder van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. 19 AA15-0197
Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van ZIB Weert C.V. per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met de in Nederland geldende van toepassing zijnde grondslagen voor de financiële verslaggeving. Amstelveen, 13 februari 2015 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze, w.g. A.P. van Veen RA 20
pagina 21 Bijlage 1 Specificatie vastgoedportefeuille De volgende 189 woningen op recreatiepark Weerterbergen zijn eigendom van ZIB Weert CV: vier-persoons bungalows: 30x WB, 14x WBC, 3x WBJC Deze geschakelde woningen hebben een totale oppervlakte van circa 63m². De woningen zijn gelijkvloers en beschikken over een entree/hal met toilet, een eet-/zitkamer met open keuken en openhaard en een badkamer met ligbad. Dit type heeft twee slaapkamers met elk twee eenpersoonsbedden. Type WBC is uitgevoerd met een luxe keuken met vaatwasser en beschikt veelal over een parkeerplaats nabij de woning. Aan type WBJC zijn als extra toegevoegd een steiger met boot, een playstation en tevens de luxe keuken met vaatwasser en/of parkeerplaats nabij de woning. zes-persoons bungalows: 34x WF, 23x WFC, 1x WFJ, 2x WFJC, 21x WFL, 5x WFK, 1x WFKC De totale oppervlakte per woning is circa 70m². De geschakelde woningen zijn gelijkvloers en als volgt ingedeeld: een entree/hal met toilet, een eet-/zitkamer met openhaard en open keuken, badkamer met ligbad en twee slaapkamers met elk twee eenpersoonsbedden en een slaapkamer met een stapelbed. Type WFC is uitgevoerd met een vaatwasser en biedt de mogelijkheid van een parkeerplaats bij de woning. Aan type WFJ en WFJC zijn een steiger met boot en een playstation toegevoegd. De types WFL beschikken over een bijzonder luxe pakket extra's. Dit pakket bestaat uit een stoomdouche of bruisbad i.p.v. ligbad, een luxe keuken met o.a. vaatwasser, een tweede televisie op de ouderslaapkamer, een hifiset met cd-speler en twee ligbedden voor op het terras. Type WFK heeft dezelfde indeling als het type WF maar is extra kindvriendelijk ingericht en geschikt voor 4 personen en 2 kinderen. Type WFKC is een variant op type WFK, met luxe keuken met vaatwasser en/of parkeerplaats nabij de woning. zes-persoons bungalows: 35x WV, 8x WVC, 10x WVK, 2x WVKC De totale oppervlakte per woning bedraagt circa 70m². De woningen zijn als volgt ingedeeld: een entree/hal met toilet, een eet- en zitkamer met openhaard en open keuken, een badkamer met ligbad en twee slaapkamers met elk twee eenpersoonsbedden en een slaapkamer met een stapelbed. Type WVC is uitgevoerd met een luxe keuken met vaatwasser en beschikt veelal over een parkeerplaats nabij de woning. Type WVK is extra kindvriendelijk ingericht en geschikt voor 4 personen en 2 kinderen. Aan het type WVKC zijn als extra toegevoegd een luxe keuken met vaatwasser en/of parkeerplaats nabij de woning Alle woningen zijn gunstig gesitueerd in het groen, in het bos en aan waterpartijen. De inrichting van de woningen is eenvoudig maar compleet. Alle woningen beschikken over een CV-installatie en een CAI-aansluiting. De woningen zijn in 1985 gerealiseerd en traditioneel gebouwd.
pagina 22 Bijlage 2 Gerealiseerde cijfers versus begrote cijfers -op de jaarbegroting is geen accountantscontrole toegepast- Dit betreft het gerealiseerde exploitatieresultaat versus het begrote exploitatieresultaat over het jaar 2014. Jaar 2014 gerealiseerd jaarbegroting Inkomsten Huuropbrengsten 1.225.993 1.225.993 Bedrijfslasten Netto rentelasten 290.634 297.000 Beheervergoeding 112.995 112.995 CV-kosten 17.130 20.000 420.759 429.995 Resultaat voor afschrijvingen 805.234 795.998 Afschrijving structureringskosten 33.526 33.526 Resultaat 771.708 762.472