Herontwikkeling locatie Roezemoes Oosterwolde Startdocument April 2014 Intern projectnummer gemeente Oldebroek: V.01 Kenmerk 173414
INHOUDSOPGAVE Inleiding. 3 Aanleiding. 3 Plangebied 3 Kaders en uitgangspunten 4 Resultaat.. 5 Werkwijze. 6 Projectfasen. 6 Partners.. 6 Planning.. 6 Projectteam en ureninzet.. 7 Financiën en capaciteit. 7 Risicoparagraaf.... 8 startdocument locatie Roezemoes Oosterwolde 2
Inleiding Dit startdocument vormt de projectopdracht om tot herontwikkeling van de locatie Roezemoes in Oosterwolde te komen. Dit is een nieuw project waarvoor in 2014 en verder geen uren en middelen zijn begroot. Dit startdocument maakt inzichtelijk hoe groot de personele inzet en de bijbehorende middelen zullen zijn om het gewenste resultaat te bereiken. Op 2 december 2013 heeft het college van Burgemeester en Wethouders besloten om een startdocument voor de herontwikkeling van de locatie Roezemoes in Oosterwolde op te stellen. Samen met besluitvorming over dit startdocument zal de gemeenteraad een voorbereidingskrediet beschikbaar moeten stellen. Aanleiding De gemeente Oldebroek ziet het peuterspeelzaalwerk niet als kerntaak. De bestaande subsidierelatie zal in 2013 en 2014 worden afgebouwd, waaronder ook het afstoten van gebouwen. De Stichting peuterspeelzalen Oldebroek (SPO) huurt de locatie Roezemoes van de gemeente. Formeel eindigt de huurovereenkomst met de SPO per 1-1-2015. Dit betekent dat gestart kan worden met planvoorbereiding om tot herontwikkeling van deze locatie te komen. Met de SPO vinden gesprekken plaats met de intentie om de peuterspeelzaal onder te brengen op een alternatieve locatie in de kern Oosterwolde. Hierbij wordt gekeken naar dorpshuis de Heerdt en basisschool de Wegwijzer. Op 7 oktober 2013 heeft het college het leefbaarheidsonderzoek Oosterwolde met de Stichting Dorpsbelang Oosterwolde besproken. Het college heeft daar toegezegd met de mogelijke woningbouwlocaties in Oosterwolde aan de slag te gaan en daar het leefbaarheidsonderzoek bij te betrekken. De locatie Roezemoes is een van de mogelijke woningbouwlocaties. De Stichting Dorpsbelang Oosterwolde staat positief tegenover een herontwikkeling van deze locatie naar woningbouw als er wordt voldaan aan de behoefte, in hoofdzaak zijnde starters- en/of seniorenwoningen. Daarnaast ziet de Stichting dorpsbelang Oosterwolde kansen voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) voor deze locatie. Dit startdocument formuleert die projectopdracht voor de definitie- en ontwerpfase, van de herontwikkeling van de locatie Roezemoes. Het einde van de ontwerpfase wordt gemarkeerd door een door het college goedgekeurd ontwerp bestemmingsplan. Plangebied De locatie Roezemoes is gelegen aan de Van Oldebarneveldweg 17 te Oosterwolde. Het betreft de voormalige kleuterschool, nu in gebruik als peuterspeelzaal. Kadastraal bekend als O 3070. Het perceel heeft een omvang van 1.218 m2 en is in eigendom van de gemeente Oldebroek. Het vigerende bestemmingsplan is Oosterwolde dorp 2005, vastgesteld in 2008. Hierin heeft het perceel de bestemming maatschappelijk, bedoeld voor maatschappelijke voorzieningen met een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 7 meter. Op de luchtfoto en de kadastrale ondergrond op de volgende pagina staat het plangebied aangegeven. startdocument locatie Roezemoes Oosterwolde 3
startdocument locatie Roezemoes Oosterwolde 4
Kaders en uitgangspunten Ruimtelijk Woningbouw op de locatie Roezemoes past niet in het geldende bestemmingsplan. Om hier woningbouw mogelijk te maken zal het bestemmingsplan gewijzigd moeten worden en/of dient er een omgevingsvergunningsprocedure doorlopen te worden. Deze locatie is niet opgenomen in het kwalitatief woningbouwprogramma. Er is in de laatste jaren echter weinig gebouwd in Oosterwolde. De geplande ontwikkeling aan de Eikenhof is gestagneerd waardoor ook hier geen nieuwe woningen zijn gerealiseerd. Op basis van het leefbaarheidsonderzoek gaat de voorkeur uit naar de bouw van starters- en seniorenwoningen. De locatie betreft een inbreidingslocatie wat vanuit het perspectief van een goede ruimtelijke ordening positief is. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het wenselijk om in het ontwerp goed aan te sluiten bij het bestaande bebouwingsbeeld en de dorpse schaal. De bebouwing in de omgeving bestaat overwegend uit vrijstaande en half-vrijstaande woningen, waarbij de hoogte van de goot varieert. Om tot een goede inpassing te komen, zal bij de nieuwe bebouwing moeten worden uitgegaan van maximaal twee bouwlagen met kap. Daarnaast moet er in het ontwerp rekening worden gehouden met de bijzondere monumentale pastoriewoning (Groote Woldweg 31) die direct achter het perceel gesitueerd is. Andere relevante aspecten zijn het parkeren en de verkeerssituatie ter plekke. Financieel De boekwaarde bedraagt per 31-12-2013 circa 100.000,-. In het gebouw bevindt zich asbest, dit moet nader onderzocht worden om de saneringskosten te kunnen bepalen. De marktwaarde bedraagt 164.000,- k.k. (taxatie januari 2014). Dit is de waarde op basis van voortzetting van de huidige maatschappelijke bestemming. De verplaatsingskosten van peuterspeelzaal Roezemoes zijn afhankelijk van de toekomstige locatie. Voor basisschool de Wegwijzer worden de kosten, conform de normeringen 2013 van de VNG, geraamd op: Uitbreiding van de Wegwijzer met een lokaal, kosten 215.000,-. Plaatsing van tijdelijke huisvesting naast de Wegwijzer, kosten 146.000,-. De verplaatsingskosten zijn dusdanig hoog dat deze niet uit de herontwikkeling van de locatie Roezemoes gefinancierd kunnen worden. Om die reden wordt op dit moment onderzocht of verplaatsing naar dorpshuis de Heerdt mogelijk is. Hierbij wordt bekeken of gebruik kan worden gemaakt van provinciale subsidiering om de kosten te dekken. De gemeenteraad heeft met het besluit van 18 april 2013 de Nota Grondprijsbeleid 2013-2014 gewijzigd vastgesteld. De wijzigingen zijn vastgelegd in het raadsvoorstel d.d. 29 januari 2013. Hierin is voorgesteld om in geval van CPO in de sociale sector de grondprijs te berekenen conform de individuele kaveluitgifte in de vrije koopsector met een correctie van 0,5. In het geval van Oosterwolde geldt derhalve een bodemprijs van 140,- per m2 excl. BTW voor CPO. startdocument locatie Roezemoes Oosterwolde 5
Resultaat Het doel van de definitie- en ontwerpfase van dit project is het onderzoeken van de ruimtelijke en financiële haalbaarheid van de herontwikkeling naar woningbouw. Hierbij wordt nadrukkelijk de mogelijkheid van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) onderzocht, samen met Stichting Dorpsbelang Oosterwolde. Indien CPO niet haalbaar is, zal worden onderzocht door wie en hoe de herontwikkeling naar woningbouw gerealiseerd kan worden, bijvoorbeeld door een woningcorporatie. Dit alles resulterend, in het geval van een haalbaar plan, in een ontwerp bestemmingsplan. Op dit moment is het uitgangspunt dat het bestemmingsplan niet door de gemeente wordt opgesteld maar door een externe partij die het initiatief tot de herontwikkeling neemt. Als blijkt dat CPO alleen mogelijk is als de gemeente een actieve rol speelt, door bijvoorbeeld het bestemmingsplan op te stellen, zal er aanvullend krediet noodzakelijk zijn. Hiervoor is besluitvorming van de raad vereist. De daaropvolgende fase, de voorbereidingsfase, betreft de daadwerkelijke bestemmingsplanprocedure. Deze fase en de vervolgfasen maken geen deel uit van dit startdocument. Werkwijze In het kader van "Oldebroek voor mekaar" zal in de definitie- en ontwerpfase van dit project nadrukkelijk de interactie met belanghebbenden en omwonenden worden gezocht om te komen tot gezamenlijke kaders voor een gedragen ontwikkeling. Door veel samen te werken en de meningen van alle partijen telkens te spiegelen zal een gezamenlijk plan ontstaan waardoor het gehele proces helder en duidelijk zal kunnen verlopen. Met name stichting Dorpsbelang Oosterwolde zal actief betrokken worden bij het proces. Projectfasen Een project is opgebouwd uit zes fasen. Te weten: de initiatieffase, de definitiefase, de ontwerpfase, de voorbereidingsfase, de uitvoeringsfase en de nazorgfase. Dit startdocument betreft de projectopdracht voor de definitie- en ontwerpfase. Besluitvorming per fase vindt plaats op het niveau van burgemeester en wethouders van de gemeente Oldebroek. Daar waar besluitvorming financiële consequenties heeft of wettelijk verplicht vindt besluitvorming plaats op het niveau van de gemeenteraad. Ter voorbereiding op de besluitvorming zullen de hiervoor noodzakelijke informatie en documenten worden opgesteld. Een volgende fase wordt gestart indien de voorgaande fase kan worden afgesloten met door de gemeente geaccordeerde documenten. Dit startdocument markeert een nieuwe fase en dient te leiden tot een goedgekeurde projectopdracht door burgemeester en wethouders en de gemeenteraad van de gemeente Oldebroek. startdocument locatie Roezemoes Oosterwolde 6
Partners Voor dit project zijn de volgende partners van belang: Stichting Dorpsbelang Oosterwolde Stichting peuterspeelzalen Oldebroek Omwonenden Planning De volgende, globale, planning van het project is voorzien: Akkoord raad op startdocument - mei 2014 Onderzoeken haalbaarheid CPO - najaar 2014 Begeleiding ontwerp & sluiten overeenkomsten - eind 2014 Start bestemmingsplan en/of omgevingsvergunning traject - begin 2015 Start bouw - tweede helft 2015 / 2016 Projectteam en ureninzet Er wordt een kleine projectgroep samengesteld die verantwoordelijk is voor de voortgang van het project. In de loop van het project zal deze groep ondersteund worden door mensen vanuit allerlei vakgebieden die echter niet betrokken zullen zijn bij alle fasen. Voor het uitvoeren van deze projectopdracht zijn de volgende uren van de verschillende vakdisciplines noodzakelijk: 110 uur door de afdeling RO 20 uur Stedenbouw 20 uur Milieu 10 uur Volkshuisvesting 60 uur RO 115 uur door de afdeling Omgeving 80 uur projectleiding 20 uur planeconomie 5 uur verkeer, groen en water 10 uur juridisch De totale personele inzet bedraagt 225 uur, de kosten van deze inzet is gecalculeerd op 17.500,-. De bovenstaande ureninzet is gebaseerd op het uitgangspunt dat de gemeente niet zelf het bestemmingsplan opstelt maar alleen toetst, controleert en de procedure(s) uitvoert. Ambtelijk opdrachtgever van dit project is het afdelingshoofd Omgeving. Financiën & Capaciteit Binnen de afdeling RO en Omgeving is in de capaciteitsplanning voor 2014 geen rekening gehouden met ureninzet voor dit project. Dit betekent dat er wellicht externe kennis en kunde moet worden ingehuurd afhankelijk van de beschikbaarheid van capaciteit. Eventuele meerkosten hiervan zijn niet meegenomen bij de bovenstaande bepaling van de kosten in deze definitie- en ontwerpfase. startdocument locatie Roezemoes Oosterwolde 7
Op basis van dit startdocument met de bovenstaande raming, wordt een voorbereidingskrediet van: 17.500,- ten behoeve van de ureninzet 2.000,- ten behoeve van een bodemonderzoek 500,- ten behoeve van asbestonderzoek totaal 20.000,- bij de raad aangevraagd. Indien met een collectief een (Anterieure) Overeenkomst wordt gesloten, dan zal kostenverhaal plaatsvinden. Tevens zullen mogelijkheden voor subsidiëring door de Provincie Gelderland worden onderzocht. De provincie Gelderland geeft advies en subsidie aan groepen of huishoudens die samen woningen willen bouwen om er zelf te gaan wonen (CPO). Voor 2014 en 2015 bedraagt de subsidie 400.000,- per jaar. Voor de locatie Frisoschool Wezep is een subsidieaanvraag in voorbereiding. Het is mogelijk om voor meerdere locaties subsidie aan te vragen. De subsidiecriteria zijn: de omgevingsvergunning onderdeel bouwen is nog niet afgegeven; alle woningen binnen het project moeten bij indiening van de aanvraag in aanmerking kunnen komen voor NHG; het college van B&W heeft een positief advies afgegeven voor het project. Voor een nieuwbouwproject bedraagt de subsidie maximaal 5.000,- per woning tot een maximum van 50.000,- per project. De subsidie voor de niet-reguliere werkzaamheden van de gemeente bedragen 50 procent van de kosten met een maximum van 25.000,-. Het collectief vraagt de subsidie zelf aan bij de provincie en legt hier ook zelf verantwoording voor af. Risicoparagraaf De belangrijkste risico s zijn: Peuterspeelzaal Roezemoes vindt geen nieuwe locatie. Door nu duidelijke afspraken te maken over huuropzegging en de mogelijke nieuwe locatie kan dit risico beperkt worden; De gezamenlijke inspanningen en gemaakte kosten om CPO te realiseren blijven zonder resultaat. Hierdoor is er geen exploitabel plan. Door eisen te stellen aan een goede juridische organisatievorm van het collectief en te stimuleren dat er een ervaren begeleider wordt ingehuurd, wordt dit risico beperkt; De doorlooptijd van het project duurt aanmerkelijk langer doordat besluitvorming bij het collectief, dat de woningbouw wil realiseren, uitblijft. Door eisen te stellen aan een goede juridische organisatievorm en een ervaren begeleider wordt dit risico beperkt; De doorlooptijd van het project duurt aanmerkelijk langer door bezwaar- en beroepsprocedures. In alle projecten is er een kans op zienswijzen en een beroepsprocedure bij de Raad van State. Dit vormt een risico voor zowel de haalbaarheid als de tijdsplanning. De gemeente is verantwoordelijk voor een correcte afhandeling van zienswijzen en een goede ruimtelijke onderbouwing van de plannen. Door in het voortraject aandacht te besteden aan mogelijke bezwaren en door aandacht te besteden aan een correcte juridische onderbouwing van het bestemmingsplan kunnen de risico s worden beperkt, maar niet geheel worden weggenomen; Het project is op dit moment niet opgenomen in het KWP. Op dit moment wordt gewerkt aan een prioritering van de projecten. Mogelijk dat hierdoor ruimte komt om een dit project toe te voegen. Indien er, volgens de provincie, sprake is van een overprogrammering en dit project wordt aan het KWP toegevoegd, verwacht de provincie daarvoor een onderbouwing. Vroegtijdig overleg met regio en provincie kan dit risico verminderen; startdocument locatie Roezemoes Oosterwolde 8
De marktwaarde bedraagt 164.000,-. De boekwaarde 100.000,-. Zolang de bestemming niet gewijzigd is en er nog geen sprake is van een reëel en stellig voornemen tot ontwikkeling (een financieel doorgerekend plan waarover de raad een besluit heeft genomen, ook qua realisatietermijn) mag de boekwaarde de huidige marktwaarde niet overschrijden. De vervaardigingskosten mogen derhalve maximaal 64.000,- bedragen (daarboven moet worden afgeboekt). Het voorbereidingskrediet blijft binnen deze financiële ruimte. Een goede planning en controle op de gemaakte kosten kan dit risico verminderen; Meer kosten dan geraamd door beperkt beschikbare ambtelijke capaciteit waardoor capaciteit ingehuurd moet worden. startdocument locatie Roezemoes Oosterwolde 9